8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、專 業(yè) 實(shí) 踐 總結(jié)不動產(chǎn)評估號：20063400238公司資格作者：號：2008340015摘要：土地估價的理論知識、專業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及良好的職業(yè)道德是一名合格的估價師必備的素質(zhì)，土地估價是土地估師最終的勞動成果，其質(zhì)量的高低反映了土地估價師的執(zhí)業(yè)水平。完成一份土地估師，必須對估價對象所在地的土地資源狀況，土地市場情況有所了解，在此基礎(chǔ)上根據(jù)特定的估價目的、估價對象收料，確定估價技術(shù)路線和估價方法，得出正確的估價結(jié)果。在整個估價過程中，估價師必須遵守國家相關(guān)和各種技術(shù)規(guī)范，保持應(yīng)有的認(rèn)真，謹(jǐn)慎的態(tài)度，和獨(dú)立、客觀、公正的立場。：土地估價理論知識專業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)職業(yè)道德土地估價行業(yè)是隨我國開發(fā)、經(jīng)

2、濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的一個中介服務(wù)行業(yè)，對推進(jìn)土地市場建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用，據(jù)統(tǒng)計，共有 26000余名具有資格的土地估價師，其中執(zhí)業(yè)的土地估價師有 8000 人，執(zhí)業(yè)土地估價機(jī)構(gòu) 1700多家，在市場經(jīng)濟(jì)中扮演了重要的角色。土地估價師是土地估價構(gòu)的執(zhí)業(yè)，國家對土地估價師實(shí)行土地估價師資格認(rèn)證制度。通過土地估價師資格，方可取得土地估價師資格。取得土地估價師資格并在土地估價機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)的土地估價師，應(yīng)當(dāng)通過實(shí)踐考核，并進(jìn)行執(zhí)業(yè)登記。作為一名合格的土地估價師，不僅要有扎實(shí)的理論知識，還需要豐滿的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和有良好的職業(yè)道德。本人從2006 年開始參加土地估價專業(yè)實(shí)踐，于 2008

3、 年通過了土地估價師資格地估價專業(yè)實(shí)踐期內(nèi)的實(shí)踐情況總結(jié)匯報如下。現(xiàn)將本人在土一、專業(yè)實(shí)踐及本人情況介紹本人專業(yè)實(shí)踐的為不動產(chǎn)評估公司，指導(dǎo)老師為李老師（資格號：96120041）和老師（資格號：98120063）。不動產(chǎn)評估，投資經(jīng)營公司成立于 2002 年，是一家專業(yè)從事土地資產(chǎn)評估，不動產(chǎn)評估策劃的中介機(jī)構(gòu)，位于省合肥市金寨路 71 號，法定代表人：李。本人于 2006 年開始在不動產(chǎn)評估公司參加專業(yè)實(shí)踐。在實(shí)踐期間，本人遵守土中國地估價師資格制度的規(guī)定，按土地估價師實(shí)踐考核與執(zhí)業(yè)登記辦法（試行）的相關(guān)要求，堅(jiān)持理論聯(lián)系實(shí)際，刻苦鉆研，虛心請教，努力提高自己的專業(yè)水平。二、專業(yè)實(shí)踐期內(nèi)土

4、地估價實(shí)務(wù)操作土地估價是一門實(shí)踐性較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作，作為一名合格的土地估價師不僅要有豐富的理倫知識，準(zhǔn)確把握土地估價的各種技術(shù)規(guī)范，同進(jìn)還要有較強(qiáng)的實(shí)踐操作能力，將所掌握的理倫知識應(yīng)變各種復(fù)雜的估價實(shí)例。另外還要要求估價師熟悉土地估價的相關(guān)法律、法規(guī)、工程及數(shù)學(xué)知識。（一）了解土地估價的基本知識、基礎(chǔ)理論與方法以及一般程序。首先，在指導(dǎo)老師的親自指導(dǎo)下，本人了解土地估價的基本特點(diǎn)，并學(xué)習(xí)土地估價行業(yè)，撐握基本的土地估價概念，明確土地估價的一般程序。進(jìn)而系統(tǒng)學(xué)習(xí)土地估價的原則、理論和方法，并在指導(dǎo)老師的指導(dǎo)下，對所學(xué)的理倫知識進(jìn)行運(yùn)用。在具體評估中，因?yàn)楣纼r目的的不同，最終出具的估價結(jié)果對應(yīng)的

5、價格類別也有所區(qū)別。如價格、抵押價格、征收價格、價格等等。學(xué)會根據(jù)不同的用途、不同目的的估價對象選擇最適宜的估價方法，進(jìn)行復(fù)雜的試算，確定最終估價結(jié)果。同時，指導(dǎo)老師還精選了具有代表性的報告給參照學(xué)習(xí)，撐握估價的一般格式要求，各種目的的估價的注意事項(xiàng)等等。使自已從業(yè)務(wù)承接到完成（二）業(yè)務(wù)承接的整個程序做到胸中有數(shù)。公司土地評估業(yè)務(wù)的接洽是整個估價業(yè)務(wù)的起點(diǎn)，在實(shí)踐中，我學(xué)會如何與客戶溝通，了解客戶的委托目的，委托人的基本情況，誠信度以及其關(guān)聯(lián)方。明確土地估價的基本事項(xiàng)，了解和掌握的待估宗地取得、規(guī)劃、利用、限制等各項(xiàng)與該宗土地直接和間接相關(guān)的信息。并依據(jù)議。標(biāo)準(zhǔn)與委托方商定應(yīng)收取的評估費(fèi)用，在

6、此基礎(chǔ)上與對方簽訂土地估價委托協(xié)（三）土地評估資料收集和實(shí)地勘察。業(yè)務(wù)承接以后，應(yīng)根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、估價目的收集相關(guān)資料，并進(jìn)行現(xiàn)場勘察。一般宗地評估項(xiàng)目收集的資料主要包括：登記資料、地籍圖、建筑平面位置圖、地價、地租資料、市政圖件及資料情況、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖等等。特殊情況下還要收集各個地區(qū)和各種土地用途下的基準(zhǔn)地價；土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、商品房開發(fā)、入股等資料；房屋買賣、出租資料；土地征用及房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料；房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、房屋造價標(biāo)準(zhǔn)、房屋重置價標(biāo)準(zhǔn)、房屋經(jīng)營及用標(biāo)準(zhǔn)、固定資產(chǎn)作價標(biāo)準(zhǔn)等資料；宗地用途、出租時間、容積率、有關(guān)稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，土地開發(fā)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、資本的利息、利潤標(biāo)準(zhǔn)，不動

7、產(chǎn)還原利率等市場信息資料；歷史地價資料，有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價格上漲指數(shù)，土地開發(fā)與經(jīng)營的政策、條例、規(guī)定，有關(guān)土地房屋的種類、稅率等等有關(guān)資料。在現(xiàn)場階段，除了現(xiàn)場以外，主要掌握宗地四至范圍，地形，宗地現(xiàn)狀，利用開發(fā)程度，相臨土地和道路狀況，市政配套狀況，并現(xiàn)場感受土地四周情況。（四）土地估價技術(shù)路線與土地估價方法的確定通過以上評估資料收集和現(xiàn)場后，指導(dǎo)老師開始指導(dǎo)對所收集的資料進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的對比分析。根據(jù)評估的目的、估價對象的狀況、估價對象所處市場的狀況及所收集的資料情況，確定估價技術(shù)路線，選擇恰當(dāng)?shù)墓纼r方法。地估價技術(shù)路線是指導(dǎo)整個土地估價過程的技術(shù)思路，是估價對土地價格形成過程的認(rèn)識

8、，也是評估出待估宗地價格所應(yīng)遵循的基本途徑。估價技術(shù)路線的確定反映了估價師執(zhí)業(yè)技術(shù)水平的高低，一名優(yōu)秀的估價師在遇到估價務(wù)實(shí)中諸多問題和難點(diǎn)時，也應(yīng)有著清晰的思路，正確的估價技術(shù)路線。所以估價技術(shù)路線制定得是否合理、恰當(dāng)，能充分體現(xiàn)估價師執(zhí)業(yè)的技術(shù)水平。選取正確可行的土地估價方法是正確運(yùn)用估價技術(shù)路線的重要環(huán)節(jié)。不同用途的土地、不同估價目的評估往往需要根據(jù)具體情況，選用不同的估價方法。1不同用途土地對應(yīng)不同估價方法對于居住用地估價，宜選用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，對新開發(fā)完成的居住用地可使用成本 近法。別墅等獨(dú)立居住用地，一般應(yīng)首選市場比較法，但如其極具特性則不宜

9、采用；高檔公寓、普通居住用地，一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修，普通居住用地中新開發(fā)土地可用成本 近法；待拆遷改造的評估。居住用地，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途對于工業(yè)用地估價，宜選用市場比較法、成本 近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修，在特殊情況下可采用收益還原法。具體計算時，高新技術(shù)企業(yè)用地應(yīng)考慮高技術(shù)、高附加值、污染較小、環(huán)境較好、土地利用較充分的特點(diǎn)；礦井、礦區(qū)用地估價，宗地外開發(fā)程度最低應(yīng)設(shè)定為達(dá)到可開工條件；倉儲用地，重點(diǎn)考慮土地利用的機(jī)會成本及對相關(guān)企業(yè)收益的影響程度；機(jī)場、碼頭用地，在收益還原法以外的方法運(yùn)用中，應(yīng)考慮地租修正。對于商業(yè)、旅

10、游、用地，宜選用市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修。其中各類旅游用地估價，應(yīng)注意國家旅游區(qū)評價標(biāo)準(zhǔn)。收益性物業(yè)，一般選擇收益還原法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修，其中對于商業(yè)繁華區(qū)的市街地，有條件的應(yīng)選用路線價法；對于非收益性物業(yè)或其他不宜采用收益還原法的，一般選用成本 近法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修；在土地市場較發(fā)達(dá)的地區(qū)或沒有基準(zhǔn)地價的地區(qū)，可用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。本人在實(shí)踐期內(nèi)，較常遇到的是工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地的評估。其他類別實(shí)踐中很少碰到。2不同估價目的選用不同估價方法估價目的不同，估價結(jié)果適用的方向不同，估價需選用的方法也不同。國有土地使用權(quán)出讓價格評估屬于政策性評估范圍

11、。對于招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的土地使用權(quán)估價，宜選用市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法等；而協(xié)議出讓的，宜采用成本 近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修。土地使用權(quán)抵押價格評估的，可采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修。劃撥土地使用權(quán)抵押，市場交易性較強(qiáng)的，選用市場比較法、收益還原法、成本 近法，其中不含土地出讓金或出讓毛地價。土地使用權(quán)作價出資的，用途改變時，可采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修；用途不變時，則宜采用市場比較法、成本 近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修。土地合并估價，一般會使效用增大、價值升高，從而產(chǎn)生額外的增值。一般選用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法估價。地產(chǎn)課稅估價，如征收土地法、基準(zhǔn)地價系數(shù)

12、修等。和契稅估價，應(yīng)以市場比較法為主，可選用收益還原國有企業(yè)中，企業(yè)的土地估價，主要考慮易于變現(xiàn)的原則，選擇成本 近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修。（五）出具土地估價根據(jù)不同用途和估價目的的土地估價項(xiàng)目，選取適合的估價方法后。通過計算得初步的試算價格，不同的估價方法往往有不同的試算結(jié)果，因此，必須對不同的試算價格進(jìn)行檢查分析、調(diào)整，以得出最終的評估價格。隨后按國家要求和格式，制作土地估價和技術(shù)較初稿。指導(dǎo)老師指導(dǎo)行文應(yīng)做到用詞準(zhǔn)確、簡煉、標(biāo)準(zhǔn)，語義鮮明，不帶有感彩，搭配得當(dāng)、邏輯嚴(yán)密，同時反復(fù)校對，防止錯別字和漏字。完成后先讓指導(dǎo)老師審核，按老師的要求進(jìn)行修改和補(bǔ)充，然后再按審核規(guī)定，提交技術(shù)部總估價師審

13、核，按審核意見修改后報公司法定代表人審閱，審閱無異議后，出具正式，由土地估價師和法定代表人簽章，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，按委托方需要的份數(shù)打印裝訂成冊提交委托方，并將及相關(guān)工作底稿歸檔，以備日后查閱。三、專業(yè)實(shí)踐期內(nèi)職業(yè)道德教育作為一名合格的土地估價師光有理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)還不夠，更需要有良好的職業(yè)道德水平。因此指導(dǎo)老師對的職業(yè)道德教育和培訓(xùn)給予極高的重視，本人感受頗深。估價師的職業(yè)道德是估價師對社會履行職責(zé)的一種規(guī)范，是按照規(guī)定對估價行為應(yīng)有益于他人和社會的基本要求。估價師作為專業(yè)觀、專業(yè)的執(zhí)業(yè)操守才是立業(yè)之本。，時刻保持公平、公正、獨(dú)立、客但是，現(xiàn)實(shí)中部分委托方往往有著特別的要求，有的設(shè)置種種，有的利益，希望估價師違背獨(dú)立、客觀、公正的立場，滿足其不合理的要求。同時，估價市場上還存在著之間的惡性競爭、部門的行政干預(yù)等等。無不考驗(yàn)著估價師的職業(yè)道德水準(zhǔn)。因此這就要求估價師必須時該保持清醒、冷靜的頭腦，認(rèn)清事實(shí)，實(shí)事