甲方視角全過程咨詢服務(wù)

1、全過程咨詢服務(wù)-你不可不知的、基于甲方視角的道和術(shù)全過程咨詢服務(wù)模式代建制顧問制混搭制管理的本質(zhì)，是激發(fā)善意和潛能！全過程咨詢核心理念-組織集成+工作集成；是手段，其目的和關(guān)鍵是增值，是要優(yōu)于傳統(tǒng)碎片化的咨詢服務(wù)！價(jià)值鏈-項(xiàng)目收益最大化！能幫助客戶提升的政策或企業(yè)，才有未來！開發(fā)商&咨詢公司-管理差異點(diǎn)在哪？收益視角全局觀念3. 數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)4. 你的態(tài)度1、收益視角-項(xiàng)目前期策劃（最薄弱環(huán)節(jié)）1.1 產(chǎn)品策劃-做什么產(chǎn)品-土地價(jià)值最大化1.2 項(xiàng)目定位-交付標(biāo)準(zhǔn)-成本適配1.3 開發(fā)時(shí)序-分期開發(fā)策略、項(xiàng)目IRR、現(xiàn)金流1.4 規(guī)劃方案-可租售比、日照、均好要像甲方老板那樣-學(xué)做生意！備注：黑色

2、粗體部分為部門工作內(nèi)容，紅色粗體部分為本階段的工作成果，紫色粗體部分為上階段的工作成果。道-項(xiàng)目策劃，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化營(yíng)銷部 設(shè)計(jì)部 成本部提供產(chǎn)品組合、賣點(diǎn)及售價(jià)。概念方案一概念方案二概念方案N概念方案一的目標(biāo)成本V1概念方案二的目標(biāo)成本V1概念方案N的目標(biāo)成本V1概念方案定稿 (目標(biāo)成本V1版)根據(jù)市場(chǎng)情況選擇最有利銷售，利潤(rùn)最大的概念方案。概念方案設(shè)計(jì)。根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案分別進(jìn)行目標(biāo)成本核算。競(jìng)品調(diào)研，產(chǎn)品策劃+起點(diǎn)終點(diǎn)案例（1）：產(chǎn)品組合比產(chǎn)品配比對(duì)比表方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品比例構(gòu)成全部11層小高層全部18層小高層11層小高層聯(lián)排別墅（富貴2）11層小高

3、層18層小高層聯(lián)排別墅11層小高層18層小高層18層小高層聯(lián)排別墅18層小高層情景洋房聯(lián)排別墅總?cè)莘e率2222222財(cái)務(wù)指標(biāo)比較綜合單方成本 2,693.60 2,773.07 2,671.35 2,748.10 2,773.85 2,747.43 2,809.38 單方凈利潤(rùn) 549.82 496.57 597.36 554.50 506.69 548.00 498.99 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 28,976.53 26,169.75 31,481.81 29,222.72 26,701.72 28,879.53 26,294.39 項(xiàng)目IRR30.00%28.16%31.60%30.16%28.53%

4、29.92%28.23%市場(chǎng)機(jī)會(huì)比較銷售速度評(píng)價(jià)價(jià)格空間評(píng)價(jià)直接競(jìng)爭(zhēng)評(píng)價(jià)產(chǎn)品創(chuàng)新評(píng)價(jià)開發(fā)節(jié)奏比較開發(fā)速度評(píng)價(jià)首期開盤時(shí)間評(píng)價(jià)現(xiàn)金流評(píng)價(jià)填寫部門： 藍(lán)色區(qū)域市場(chǎng)；黃色區(qū)域成本+財(cái)務(wù)；綠色區(qū)域財(cái)務(wù)；橘紅色區(qū)域項(xiàng)發(fā)（交地）+設(shè)計(jì)+工程注：此表的目的是通過不同產(chǎn)品的組合得出最優(yōu)解。項(xiàng)目策劃的成功案例案例（2）：商業(yè)項(xiàng)目-土地價(jià)值最大化塔樓（辦公區(qū)）：辦公公攤大，得房率低，不利于銷售，建造成本高，對(duì)利潤(rùn)率貢獻(xiàn)比MALL小。商業(yè)（BLOCK區(qū)）：為群落式建筑群，如增加在該區(qū)域，致局部建筑做到4層，而群落間四層高度無連廊貫通，商業(yè)價(jià)值低商業(yè)（MALL區(qū)）：為整體商業(yè)，6k面積占比較小，建筑布局可考慮方式多，

5、將來做為大業(yè)態(tài)整體商業(yè)引進(jìn)影響小，同時(shí)貨值貶損較小，與塔樓區(qū)比較對(duì)利潤(rùn)率貢獻(xiàn)更高建議：計(jì)容面積增加在MALL區(qū)域?qū)θ桨附?jīng)濟(jì)性最優(yōu)道：規(guī)劃方案-從“元/CFA”到“元/SFA”比較內(nèi)容目標(biāo)成本竣工結(jié)算CFA：總建筑面積100,000 m2101,000 m2SFA：總可售面積 78,000 m2 74,500 m2可售比78%74%總投資10億元10億元元/m2CFA100009900元/m2SFA1280013400元/m2SFA增加600增減比例+5%道：關(guān)注規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)開發(fā)成本的影響元/m2SFA可租售比（=銷售或可租面積/總建筑面積） *不含可租售的地下車庫(kù)面積地下室面積占比（=地下室面

6、積/上部建筑面積）地上停車比例、地下停車效率（m2/輛）住宅贈(zèng)送率（結(jié)構(gòu)面積-建筑面積）/建筑面積道：開發(fā)時(shí)序&現(xiàn)金流管理營(yíng)銷+規(guī)劃+工程+財(cái)務(wù)+成本部協(xié)同：分期滾動(dòng)：試盤、存貨、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、政策導(dǎo)向等；施工順序：預(yù)售證、加快現(xiàn)金回籠-先建塔樓、后建地庫(kù)；稅務(wù)籌劃：土地增值稅搶開工2、全局觀念2.1 全費(fèi)用、成本分?jǐn)?稅籌、現(xiàn)金流管理2.2 灰度理論：分工+協(xié)同-從流程、責(zé)任到考核2.3（外部）供方管理-標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)模化、選用育留在全過程咨詢服務(wù)的場(chǎng)景下，須從現(xiàn)在單業(yè)務(wù)咨詢、單專業(yè)對(duì)接，拓展到跨專業(yè)協(xié)同！從內(nèi)部走向外部（+供方管理）。管理幅度和高度大不一樣！3、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)3.1 知己知彼-競(jìng)品調(diào)研3

7、.2 VE應(yīng)用/優(yōu)化配置-投入產(chǎn)出（比）對(duì)標(biāo)3.3 找短板-超支原因和責(zé)任分析術(shù)：數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)收集資料：（類似工程復(fù)盤、競(jìng)品租售及配置標(biāo)準(zhǔn)）數(shù)據(jù)、前一版成本測(cè)算等；梳理數(shù)據(jù)：設(shè)計(jì)指標(biāo)驗(yàn)證、基于稅籌下的成本分?jǐn)偟龋怀醪綔y(cè)算：不同設(shè)計(jì)深度下的“量*價(jià)” 測(cè)算思路；對(duì)標(biāo)與優(yōu)化：分列租售價(jià)格、建造標(biāo)準(zhǔn)，以及相應(yīng)的結(jié)構(gòu)、功能、敏感性成本，必要時(shí)做出（價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和成本）調(diào)整，向老板說清自己；確定成本目標(biāo)+風(fēng)險(xiǎn)提報(bào)：外電、主要建材走勢(shì)、類似工程超支原因等。案例：#商業(yè)項(xiàng)目/結(jié)算超合約價(jià)原因細(xì)分序號(hào)成本增加種類成本增加金額 歸類統(tǒng)計(jì)（萬元）原因占比1設(shè)計(jì)影響532021%1.1設(shè)計(jì)錯(cuò)漏碰缺 256010%1.2A

8、-E版圖紙出圖25106%1.3施工過程中的一般設(shè)計(jì)變更12405%2項(xiàng)目定位影響1140044%2.1上部結(jié)構(gòu)變更引致540021%2.2蘋果店改造（合同+變更）276011%2.3租務(wù)及相關(guān)部門要求320012%3關(guān)聯(lián)影響910035%3.1地鐵相關(guān)380015%3.2其他施工影響15306%3.3延期影響（窩工及人工材差補(bǔ)償） 377015%合計(jì)25800100%案例:住宅項(xiàng)目/成本超支原因-大數(shù)據(jù)分析術(shù)：競(jìng)品調(diào)研目的：找賣點(diǎn)，限配置，推出高性價(jià)比產(chǎn)品！由項(xiàng)目公司組織發(fā)起，集團(tuán)營(yíng)銷/設(shè)計(jì)/成本配合參與。內(nèi)容：租售數(shù)據(jù)、樓盤特色、配置標(biāo)準(zhǔn)；住宅：.新書RFRF2.00RF2.2-1：住宅項(xiàng)

9、目競(jìng)品調(diào)研.xlsx商業(yè)：.新書RFRF2.00RF2.2-2：商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)品調(diào)研.xls酒店：對(duì)同一（酒店管理）品牌下的其他酒店，參考上述競(jìng)品調(diào)研原理，予以考察、比較、確定擬建酒店標(biāo)準(zhǔn)。術(shù)：內(nèi)外對(duì)標(biāo)/風(fēng)控預(yù)案經(jīng)初步測(cè)算后，開展內(nèi)外對(duì)標(biāo)，以檢驗(yàn)項(xiàng)目目標(biāo)成本合理性？可繼續(xù)優(yōu)化？是否具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？！成本的三大組成部分：對(duì)標(biāo)敏感性成本功能性成本結(jié)構(gòu)性成本若附加功能成本還屬于敏感性成本，則可形成銷售賣點(diǎn)，為銷售產(chǎn)生附加值及溢價(jià)能力，從而達(dá)到加快去化速度、產(chǎn)生品牌效應(yīng)及提高成本回報(bào)的結(jié)果樁基基礎(chǔ)柱、梁板、墻園林景觀工程門窗工程外立面裝修大堂精裝修智能化工程等嚴(yán)控投入合理基本功能：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目用途必不可少的功

10、能附加功能：是基本功能之外的其他功能4、你的心態(tài)4.1 使命感專業(yè)上要贏得信任和尊重：養(yǎng)成（碎片化）學(xué)習(xí)、提煉的習(xí)慣；把自己培養(yǎng)成多彩、有趣的人。4.2 心態(tài)：出來“混”，就是一個(gè)“賣”字。心態(tài)決定一切馬云湖畔大學(xué)第一課：郭廣昌的“灰度”理論；4.3 物有所值：憑什么甲方/公司付你錢？！自省捫心自問：我會(huì)聘請(qǐng)我自己?jiǎn)?？不斷擴(kuò)大你的影響力！如何不斷擴(kuò)大你的影響力？！學(xué)做生意：溝通技巧&情商+基于收益視角的專業(yè)管理做一個(gè)有準(zhǔn)備的人：參會(huì)前。管理高度：在扎實(shí)做好本職工作外，還須跳出專業(yè)，站在更高層面上，引領(lǐng)、發(fā)揮、協(xié)同各職能端口， 才做好管理工作！切忌：這不關(guān)我的工作推薦快樂兒童的7個(gè)好習(xí)慣如何把自己說清楚？投入產(chǎn)出-對(duì)標(biāo)如何做到老板的目標(biāo)？管理對(duì)標(biāo)如何解釋為什么你的企業(yè)做不到？案例：兩位千億大佬的飯局閑聊，引起的思