某地產(chǎn)項目近期市場分析簡報

1、90/90福州正祥尊園項目近期市場分析簡報福州市近期房地產(chǎn)市場狀況簡報尊園項目周邊市場現(xiàn)狀分析福州大家投資顧問二零零八年三月二十六日目錄第一部分 福州近期房地產(chǎn)市場狀況簡報一、福州樓市2007年1月-11月市場綜述二、福州樓市近期交易信息統(tǒng)計分析三、福州1月的各板塊公寓價格情況四、福州1月份的新開樓盤信息五、福州成交地塊統(tǒng)計資料表第二部分 項目區(qū)域的周邊市場現(xiàn)狀分析一、競爭項目分析二、價格分布與走勢分析三、消費結(jié)構(gòu)分析四、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析五、本項目區(qū)域市場機會與困難分析前導部分本次市場分析是針對正祥地產(chǎn)尊園項目所進行的有針對的市場研究，研究分為兩部份進行：第一部分 福州近期房地產(chǎn)市場狀況簡報第二部

2、分 項目區(qū)域的周邊市場現(xiàn)狀分析通過對這兩部份市場的研究分析，從中把握2008年目前福州房地產(chǎn)市場的宏觀運行態(tài)勢以與項目區(qū)域內(nèi)的競爭狀況，為本案的項目前期規(guī)劃設(shè)計與后期的推廣提供有力的市場支持，為正祥公司的項目運營提供市場論證。第一部分 福州近期房地產(chǎn)市場狀況簡報福州樓市2007年1月-11月市場綜述總體來說，2007年的福州樓市仍是一路挺進的，成交看好，然而，從10月份起，福州樓市來了個“急剎車”，成交量持續(xù)下降。可以說福州的房地產(chǎn)市場已經(jīng)受到中央政府宏觀政策與福州市政府整頓房地產(chǎn)市場秩序的影響，致使目前整體房地產(chǎn)市場的觀望氣氛還相對濃厚。數(shù)據(jù)：關(guān)于福州房地產(chǎn)市場的07年成交數(shù)據(jù)趨勢圖分析：、

3、福房指數(shù)漲幅放緩福州一手房市場的11月福房指數(shù)漲幅明顯放緩。11月價格指數(shù)為135.99，相比上月的135.65增長0.34點，該漲幅與上月增長0.52點相比趨緩。經(jīng)過了7、8、9月份較大的漲幅之后，10月與11月的漲幅相對平緩，11月月漲幅為0.25%，與平均0.66%的漲幅相比減小不少，與去年同期相比上漲8.72%。、交易清淡，成交量不斷下降，銷售價格繼續(xù)上漲小結(jié)：進入2007年以來，成交量一直下降，今年1月份成交量最高，達55.79萬平方米；之后到7月份，持續(xù)下跌；到8月份，出現(xiàn)萎縮后的首次放量增長；之后又開始持續(xù)下跌，成交量又明顯萎縮，11月已跌至歷史最低水平，只有15.54萬平方米。

4、與一月份相比，十一月下降了40.35萬平方米，下降達72.2%。與去年同期的45.79萬平方米相比，成交量下降了30.25萬平方米，降幅達66.06%。雖然成交量遠不與去年，但房價卻一路高歌。從去年底均價突破5000元大關(guān)以來，2007年，房價節(jié)節(jié)攀升，到11月份，均價已達6959元/平方米。從一月的4953元/平方米上升到十一月月的6959元/平方米，上升了2006元/平方米，漲幅達40.5%。福州樓市近期交易信息統(tǒng)計分析（注：數(shù)據(jù)來源于福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)等）。表一：近期福州商品住宅交易明細表時間套數(shù)面積均價2007年10月3033套3030627481元/2007年11月1677套26593

5、97671元/2007年12月3396套3763167705元/2008年1月2012套1773107830元/2008年2月1179套1419677900元/小結(jié)：上表主要針對福州10月份以后的市場交易明細。可以看出，雖然在12月份成交總量上略有反彈，但整體的成交套數(shù)與成交面積仍在走低。受到樓市的整體觀望影響，近期價格趨勢呈現(xiàn)不大明顯的小幅度上升狀況。 圖一：12月福州八大板塊商品住宅交易套數(shù)圖（單位：套）1月福州八大板塊商品住宅交易套數(shù)圖（單位：套）圖二12月福州八大板塊商品住宅交易面積圖（單位：）圖二1月福州八大板塊商品住宅交易面積圖（單位：）小結(jié)：以上兩圖表可以看出，目前福州的商品住宅

6、交易套數(shù)最多的板塊處在“金山板塊”，所占的比例可達到35%-37%，而中心城區(qū)和北區(qū)板塊的所占比例為其次，其他板塊的成交總量相差不大。金山板塊依據(jù)其面積的開發(fā)總量以與相對的單價優(yōu)勢，還處于目前福州的熱點房地產(chǎn)銷售板塊區(qū)。與交易套數(shù)、交易面積各板塊出現(xiàn)懸殊情況相比，在均價方面卻出現(xiàn)了少有的接近，12月份“中心城區(qū)”與“西區(qū)板塊”均過萬元/，“江濱板塊”也以9430元/緊隨其后，“金山板塊”和“北區(qū)板塊”最低，分別是6205元/、6203元/。而在1月份，“金山板塊”、“倉山板塊”、“北區(qū)板塊”、“西區(qū)板塊”分別是7713元/、7815元/、7705元/、7864元/。圖三12月福州八大板塊商品住

7、宅交易均價圖（單位：元/）1月福州八大板塊商品住宅交易均價圖（單位：元/）三、福州1月的各板塊公寓價格情況板塊名稱項目名稱價格情況均價(元/)上漲情況板塊均價市中心板塊（14）51公館期13500元/（面積38-60）1350012247半山千葉期8600元/（尾盤）8600左海帝景9300元/（尾盤）9300財富主場10000元/（面積50、70、122）10000世紀豪門13000元/13000七星景15000元/（1月新盤）15000福州星勢力13000元/（僅剩余6層）13000香頌楓丹13000元/（最低價9800元/，南北差價1000元/）13000中庚財富天下均價13500元/（

8、精裝）13500香樟林城市花園9700元/（尾盤）9700福晟錢隆天下15500元/15500福晟錢隆首府14500元/（一梯一戶設(shè)計，面積130-140）14500五四北板塊（5）君臨香格里高層開盤，均價7600元/（1112號房，7499元/）76007900摩卡小城7700元/（尾盤）7700福晟錢隆御景9000元/（2期推出50套特惠房，優(yōu)惠最高達6萬/套）9000北尚期二期8000元/（尾盤）8000西區(qū)板塊（1）大儒世家均價8300元/（四期御峰）83008300東區(qū)板塊（3）大景城7200元/（中央風景園100-120）72008575君臨晉安商業(yè)中心8000元/8000武夷綠洲

9、7300元/（1月3日開盤）7300日出印象11800元/（2期1月18日開盤）11800北江濱板塊（1）半島國際13000元/（最小面積180）1300013000南江濱板塊（3）融僑觀邸13000元/（開盤價，當天銷售5060%）1300010200江南水都8600元/（5期心巢）8600中聯(lián)水岸名居9000元/（尾盤）9000金山板塊（6）融信寬域期7000元/（尾盤）70008334品閣6800元/（尾盤）6800凱旋楓丹13500元/13500金山大景城7300元/7300金山公元7500元/(9.3折優(yōu)惠)7500國際華府期8800元/（16號樓王）8800世歐彼岸城7500元/（

10、當天下定前30套優(yōu)惠28000元/套）7500浦上板塊（7）正祥1品新筑期7500元/（墊付1成首付，無墊付9.8折，墊付9.9折）75007300金輝楓尚期7500元/（售完）7500融信西班牙期7300元/（售完）7300海潤尊品期起價6100元/、均價7000元/（四期售完）7000金輝天鵝灣起價6900/，均價7500元/7500福晟錢隆金山7500元/(2期1月19日新開盤)7500金山好景城7000元/7000烏龍江板塊（2）公園道一號期3期未開，預計12000元/未定8000中天金海岸8000元/（既買即送車位）8000倉山板塊（2）金輝伯爵山8600元/86008600城南板塊

11、（2）大唐世家預計6500元/（二期即將推出）65006500馬尾板塊（1）東方名城7400元/平方米（推出2000套，銷售500600套）74007400四、福州1月份的新開樓盤信息項目名稱開盤時間產(chǎn)品價格金山大景城1月1日二期推出375套，戶型面積30-100以上。起價6300均價7300元/88783907/88783908金山公元1月1日20層一梯一戶純板式觀景樓王，主力面積140。均價7500元/88196111/88196333武夷綠洲1月3日三期推出45、46、47#樓，面積110-170均價7300元/83617999/83669130柒星景1月13日5至25層，戶型面積36-

12、123。均價15000元/87662277日出印象1月18日二期戶型面積120-190推出278套均價11800元/88103333福晟錢隆金山1月19日推出360，戶型面積65-122。均價6500元/（特惠房）87771333江南水都心巢1月19日此次推出2號樓162套，戶型面積45-96均價8600元/88078888/880777772008年1月報版投放前10大樓盤項目表名次項目名稱投放版數(shù)投放總額（萬元）推廣主題1東方名城49409.74華郡組團VIP認籌卡2008年1月5日正式發(fā)售;華郡組團2008年1月5日正式公開對外登記購房序號;東方名城點燃08年度福州樓市“第一把火”;華郡

13、/香郡組團登記購房序號火爆啟動持續(xù)熱搶中;華郡/香郡組團登記購房序號持續(xù)登記中;世界級港灣住區(qū)香郡/華郡組團2008年1月27日一次性震撼開盤;2008年1月27日震撼開盤;特大利好，敬請關(guān)注;2000套房源公開發(fā)售傾城搶購;2000套房源分秒遞減，見證誠信品牌力量2江南水都心巢14.75126.0420%首付30年按揭;1月19日心巢炫彩開盤;心巢開盤勁銷80%;1月19日心巢2號樓傾城熱銷 1月26日6號樓應(yīng)勢加推;心巢江岸精裝純小戶6號樓火爆預約中;3云畝天朗溪谷12.5106.14云畝天朗II期 溪谷 即將開盤！捷揚地產(chǎn)向福州人民拜年！4金輝天鵝灣12.597.47奢實數(shù)學的驚嘆與價值

14、;天鵝灣一期絢麗亮相，1月26日艷傾全城;金輝天鵝灣傾城綻放，全城贊賞不絕5江南水都美域1064.88融僑賀歲巨獻 “?？怂埂遍_回家；6號壓軸樓王冠冕王座130160王者席位接受甄選；融僑賀歲巨獻 五重大禮等你拿6君臨晉安商業(yè)中心449.16君臨晉安商業(yè)中心獨立商鋪1月26日盛大開盤；君臨晉安商業(yè)中心成功開盤7福晟錢隆金山6.540.00直飛奧地利 鑒定錢隆金山；錢隆金山57號樓65122房源濃情盛放；“直飛奧地利”幸運業(yè)主即將揭曉；二期64122戶型持續(xù)熱銷中8世歐彼岸城638.36家節(jié)樂翻天9水岸君山636.53A5區(qū)全景雙拼300平方米私家庭院；A3區(qū)濱湖獨棟1.2畝專屬領(lǐng)地10世紀豪門

15、435.40開啟五一廣場新精裝豪宅時代；1月31日新精裝豪宅樣板間對外開放，恭候蒞臨品鑒！總結(jié)從目前福州的房地產(chǎn)銷售形勢來看，住宅平均價格的提升已經(jīng)進入了一個高價階段與緩慢期間，目前的房地產(chǎn)市場泡沫將會減少，消費從狂熱轉(zhuǎn)而將會進入一個相對的良性和理性期，這也符合城市樓市發(fā)展的一般規(guī)律。2008年的新開樓盤項目多數(shù)仍處于金山板塊區(qū)。而除心巢外開盤均價都未超過7500元每平方米，開發(fā)商對目前的市場觀望形勢已表現(xiàn)出了謹慎態(tài)度。而從各板塊價格段來看，目前金山區(qū)與北區(qū)的板塊價格均價也最能代表了福州市現(xiàn)狀價格接受水平，該區(qū)樓盤的持續(xù)熱銷正應(yīng)該說明了這一點。相比，市中心的價格基本全部破萬，具有購買力的客群將

16、逐而減少。鼓樓臺江區(qū)交界的中心板塊，本項目附近的幾個樓盤均價也都達到了13000元/左右。而井大路的柒星景已經(jīng)突過15000元每平方米。另外可以看到的是，由于這一時期的市場價格的攀高，開發(fā)商在產(chǎn)品的同質(zhì)化表現(xiàn)上將相當明顯。（同質(zhì)化主要表現(xiàn)有四個特點：其一，產(chǎn)品普遍成熟度高。其二，產(chǎn)品軟硬件同質(zhì)化程度高，即從外立面、戶型、配套、景觀、物業(yè)服務(wù)等方面。其三，產(chǎn)品營銷的手段不僅高而且十分相似，無論從推廣概念，還是推廣手段等方面都十分一樣；其四，項目開發(fā)水高。）因此，同地段的價格區(qū)間的拉開將非常困難。因此，2008年的市場營銷首先要解決的將是真正的市場細分。而由市場細分而來的產(chǎn)品整體細分定位，將迫使開

17、發(fā)商重新評估市場和尋找產(chǎn)品的市場生存空間，重建產(chǎn)品的購買生存理由。無差異化競爭或弱差異化競爭的格局將一去不復返。五、2007年福州成交地塊統(tǒng)計資料表宗地編號位置面積競得人用途成交價每畝單價（萬元/畝）（平方米/畝）（萬元）宗地2007拍01號鼓樓區(qū)，烏山西路福建省土畜產(chǎn)公司福州羽絨廠4404.3/6.61福州市鼓樓區(qū)建設(shè)投資管理中心商業(yè)2350355.89 宗地2007拍02號倉山區(qū),南江濱路以南、港頭河以北，港頭島濱江地塊四40479.6/60.72福建正榮集團商業(yè)、居住42200695.35 宗地2007拍03號倉山區(qū),南江濱路以南、港頭河以北，港頭島濱江地塊五31538.1/47.31福

18、建正榮集團商業(yè)、居住36100763.48 地2006拍16號鼓樓區(qū)，烏山西路與西二環(huán)路交叉口31009.5/46.51福建匯友源投資發(fā)展居住、商業(yè)金融（允許兼容辦公）41500892.65 宗地200706號倉山區(qū)，福灣片工業(yè)集中區(qū)4號地塊西北側(cè)19219.47/28.83陳炳鈿居住用地（限于作為福灣工業(yè)區(qū)工人配套公寓與服務(wù)設(shè)施）4880169.36 宗地200707號晉安區(qū)，新店鎮(zhèn)廈坊村、金城投資區(qū)管委會北側(cè)金城商業(yè)中心地塊5349.3/8.02福州旭源房地產(chǎn)商業(yè)金融用地（C2）、辦公用地（C1）5000623.45 2007掛-02號鼓樓區(qū)，五四北路東側(cè)琴亭村10560/15.84晉安區(qū)

19、第二建筑工程公司商業(yè)金融用地（C2） 二類居住用地（R2）209001320.10 200708號地塊一：群眾路與廣達路交叉口西南角，地塊二：國貨路與廣達路交叉口西北角，地塊三：廣達路以東，兒童公園路南側(cè)）茶亭街二期52443平方米（合78.66畝）世茂房地產(chǎn)控股地塊一：商業(yè)金融用地(C2僅限于作為酒店、商務(wù)辦公和商業(yè)用途) 地塊二：商業(yè)金融用地（C2）、二類居住用地 地塊三：二類居住用地（R2）1151001463.91 200709號晉安區(qū),官前路以南,東方公寓東北側(cè)(原福州市汽車運輸總公司用地) 2762.6/4.14福州康訊信息科技居住用地2750663.96 2007-10號臺江區(qū)，

20、交通路南側(cè)（原XX街道交通三社區(qū)95-97座用地）2949/4.42福建省交通規(guī)劃教育科研設(shè)計用地(兼容辦公)3120705.68 宗地200715號晉安區(qū)福飛北路東側(cè)，南平路北側(cè)166736(合250.1畝),廈門萬科房地產(chǎn)地塊A：公共綠地 地塊B：幼兒園用地 地塊C：居住用地2720001088.09宗地200716號公益路西側(cè)（原福州市印刷紙品廠與繩纜廠地塊）1954m2福州閩翔房地產(chǎn)開發(fā)辦公用地2400819.24宗地200718號西二環(huán)南路東側(cè)（長汀外舊屋區(qū)改造地塊）22778 m2歐國強商業(yè)、金融（兼容辦公）、居住用地 534001563.69 宗地200719號前橫路以東，警官學

21、院南側(cè)（原市二輕機械總廠、盛寶電器公司與東側(cè)地塊）34887m2福建巨成實業(yè)發(fā)展商業(yè)、居住用地42200806.82宗地200720號連江中路以東，鳳坂河東側(cè)（原蓮鳳小學預留地塊）13162 m2福州筑家房地產(chǎn)開發(fā)居住用地13000658.79宗地200721號連江中路西側(cè)、省民政學校北側(cè)（原福州自行車廠地塊）8196 m2福建福晟房地產(chǎn)開發(fā)居住用地10150826.02宗地200723號澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)地塊A:2567 m2福州聚春園集團商業(yè)用地69301800.67(兼容辦公)宗地200724號澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)地塊B:2505 m2陳學偉商業(yè)用地58301552.34 (兼容辦

22、公)宗地200725號澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)地塊C1:3111m2福州聚春園集團商業(yè)用地93401667.50 (兼容辦公)地塊C2:625 m2宗地200726號澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)地塊D1:1999m2福州聚春園集團商業(yè)用地61101501.61(兼容辦公)地塊D2:715 m2（10月20日土地拍賣會）宗地200716號位置公益路西側(cè)（原福州市印刷紙品廠與繩纜廠地塊）面積1954（合2.93畝）用途辦公用地使用年限辦公50年容積率1.89綠地率12.5%建筑密度38%建筑高度6層建筑面積3693辦公3693商業(yè)樓面地價6498元/成交總價2400萬競得單位福建閩祥房地產(chǎn)開發(fā)宗地2007

23、17號被收回位置西二環(huán)中路以西（華僑新村二期地塊）面積2866（合4.3畝）用途居住用地使用年限居住70年容積率1.4綠地率30%建筑密度25%建筑高度6層建筑面積4012居住4012商業(yè)樓面地價備注2600萬起拍，未達到保留價2700萬，被收回。宗地200718號位置西二環(huán)南路東側(cè)（長汀外舊屋區(qū)改造地塊）面積22778（合34.17畝）用途商業(yè)、金融（兼容辦公）、居住用地使用年限商業(yè)40年、辦公50年、居住70年容積率2.8綠地率25%建筑密度20%建筑高度130米建筑面積63778居住商業(yè)5000 樓面地價8373元/成交總價5.34億競得單位正榮集團宗地200719號位置前橫路以東，警官

24、學院南側(cè)（原市二輕機械總廠、盛寶電器公司與東側(cè)地塊面積34887（合52.33畝）用途商業(yè)、居住用地使用年限商業(yè)40年、居住70年容積率2.2綠地率30%建筑密度20%建筑高度50米建筑面積76751居住商業(yè)3%樓面地價5500元/成交總價4.22億競得單位匯誠地產(chǎn)宗地200720號位置連江中路以東，鳳坂河東側(cè)（原蓮鳳小學預留地塊）面積13162（合19.74畝）用途居住用地使用年限居住70年容積率2.0綠地率30%建筑密度20%建筑高度60米建筑面積26324辦公26324商業(yè)樓面地價4938元/成交總價1.3億競得單位福州筑家房地產(chǎn)開發(fā)宗地200721號位置連江中路西側(cè)、省民政學校北側(cè)（原

25、福州自行車廠地塊）面積8196（合12.29畝）用途居住用地使用年限居住70年容積率2.1綠地率30%建筑密度20%建筑高度80米建筑面積17211居住17211商業(yè)樓面地價5897元/成交總價1.015億競得單位福晟集團宗地200722號被收回位置倉山區(qū)南江濱路南側(cè)，港頭河以北面積地塊1：8010（合12.02畝）地塊2：37508（合56.26畝）地塊3：31184（合46.78畝）用途商業(yè)金融業(yè)用地（兼容辦公用地）商業(yè)金融業(yè)用地居住用地商業(yè)金融業(yè)用地居住用地使用年限商業(yè)40年、辦公50年商業(yè)40年、居住70年商業(yè)40年、居住70年容積率1.02.12.0綠地率30%30%30%建筑密度2

26、5%20%22%建筑高度20米75米75米建筑面積8010商業(yè)100%78767商業(yè)3%62368商業(yè)8000-10000備注只有一家以10億3000萬起拍價應(yīng)價,未達拍賣保留價10億3500萬被收回,創(chuàng)今日土地拍賣大冷門。宗地200723號位置澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)面積地塊A：2567（合3.85畝）用途商業(yè)用地（兼容辦公）使用年限商業(yè)40年、辦公50年容積率1.6綠地率建筑密度80%建筑高度11米建筑面積4107居住商業(yè)100%樓面地價16873元/成交總價6930萬競得單位聚春園集團宗地200724號位置澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)面積地塊B：2505（合3.76畝）用途商業(yè)用地（兼容辦公）使

27、用年限商業(yè)40年、辦公50年容積率1.4綠地率建筑密度75%建筑高度11米建筑面積3507居住商業(yè)100%樓面地價16623元/成交總價5830萬競得單位陳學偉(音)以個人名義宗地200725號位置澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)面積地塊C1：3111（合4.67畝）地塊C2：625（合0.94畝）用途商業(yè)用地（兼容辦公）使用年限商業(yè)40年、辦公50年容積率C11.5綠地率建筑密度C175%建筑高度C111米建筑面積5610居住商業(yè)100%樓面地價16648元/成交總價9340萬競得單位聚春園集團宗地200726號位置澳門路西側(cè)，安泰河南側(cè)面積地塊D1：1999（合3.0畝）地塊D2：715（合1.07

28、畝）用途商業(yè)用地（兼容辦公）使用年限商業(yè)40年、辦公50年容積率D11.1綠地率建筑密度D170%建筑高度D111米建筑面積2984居住商業(yè)100%樓面地價20475元/成交總價6110萬競得單位聚春園集團近期土地掛牌宗地200801號位置鼓樓區(qū)，錦江路東側(cè)、烏山西路南側(cè)面積33482.7 m2（合50.22畝）用途商業(yè)、居住用地使用年限商業(yè)用地40年，居住用地70年容積率D13.8綠地率D130%建筑密度D124.2%建筑高度80米以上建筑密度24.2%居住商業(yè)5%樓面地價成交總價競得單位宗地200802號位置鼓樓區(qū)，湖東路北側(cè)、公正村面積6035.4 m2（合9.05畝）用途商業(yè)金融 (兼

29、容辦公寫字樓)、社會停車場庫用地使用年限商業(yè)用地40年，辦公、停車場用地50年容積率D15.8綠地率D125%建筑密度D130%建筑高度主樓80米以上建筑密度30%居住商業(yè)集中式商場樓面地價成交總價競得單位第二部分 項目區(qū)域的周邊市場現(xiàn)狀分析競爭項目分析價格分布與走勢分析消費結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析本項目區(qū)域市場機會與困難分析（一）競爭項目分析2007年，本項目的區(qū)域內(nèi)已經(jīng)集結(jié)了數(shù)個的房地產(chǎn)項目，已知的在售以與即將推出的周邊項目有5個，還有拍到土地但尚未進行開發(fā)的世茂項目，2008年的區(qū)域市場競爭將同樣是慘烈的是不可避免的，但競爭中同時也存在著諸多機會。市中心是房地產(chǎn)開發(fā)中永恒不變的吸引力，市中心

30、的開發(fā)已經(jīng)不僅僅意味著高價值，高便捷，更象征著對稀缺，絕版的擁有。在大多數(shù)的一線、二線城市，中心即意味著永遠保值與無限升值的魅力；2008年的福州，市中心住宅百萬價格早已難稱豪宅。市中心的高價格迫將使開發(fā)商實力與運營水平的將進行絕對提升，同時項目產(chǎn)品水平也將緊隨全面提升，茶亭街幾個熱點項目一旦接連啟動，這一區(qū)域的樓盤在社區(qū)規(guī)劃以與戶型創(chuàng)新的各個細化方面上，都將體現(xiàn)福州城市高素質(zhì)樓盤的最優(yōu)秀特征。2008年本項目區(qū)域內(nèi)在售以與即將推出的項目與其發(fā)展商一覽表：項目名稱發(fā)展商項目位置目前在售價格茶亭8號晨恩地產(chǎn)斗西路1號12888元/平方米香頌楓丹三迪地產(chǎn)白馬路與工業(yè)路交匯處12000元/平方米51

31、公館高士達地產(chǎn)五一路，長途汽車南站正對面13000元/平方米群升國際群升集團817中路工人文化宮門口12000元/平方米君臨盛世茶亭華辰地產(chǎn)八一七路中段未定世茂項目世茂集團廣達路未定世紀豪門昌盛房地產(chǎn)鼓樓區(qū)五一路與古田路交匯處13000元/平方米區(qū)域內(nèi)競爭樓盤地圖項目名稱：茶亭8號項目開發(fā)：福建晨恩地產(chǎn)項目規(guī)模：30.6畝項目規(guī)劃：高層/商業(yè)工程進度：封頂交房時間：2008年下半年項目戶型：43-86M2，主力戶型39-44M2項目價格：12888元/平方米本項目區(qū)域內(nèi)周邊項目資料說明項目名稱：香頌楓丹項目開發(fā)：福建三迪地產(chǎn)項目規(guī)模：65.5畝項目規(guī)劃：5幢18層、1幢30層工程進度：施工中期

32、（到7層）交房時間：2009年項目戶型：120-130平方米項目價格：起價9800元/平方米，現(xiàn)價12000元/平方米；項目名稱：51公館項目開發(fā)：高士達地產(chǎn)項目規(guī)模：49000元/平方米項目規(guī)劃：高層住宅/商業(yè)工程進度：建筑封頂交房時間：項目戶型：主力38-60平方米項目價格：13000元/平方米項目名稱：群升國際2期榮域項目開發(fā)：中國群升集團項目規(guī)模：項目規(guī)劃：商務(wù)公寓工程進度：建筑封頂交房時間：未開盤項目戶型：30-60平方米項目價格：12000元/平方米項目名稱：盛世茶亭項目開發(fā)：福建華辰房地產(chǎn)項目規(guī)模：項目規(guī)劃：高層/商業(yè)工程進度：打樁階段交房時間：項目戶型：項目價格：項目名稱：世紀

33、豪門項目開發(fā)：昌盛房地產(chǎn)項目規(guī)模：7.5畝項目規(guī)劃：高層/商業(yè)工程進度：封頂精裝修交房時間：2009年項目戶型：38-168平方米項目價格：13000元/平方米（二）本項目區(qū)域內(nèi)樓盤價格分布與走勢分析區(qū)域項目銷售已備案情況一覽：項目名稱：世紀豪門已開盤、可備案 #樓樓號1#樓2#樓1#2連體可售套數(shù)（套）1821170已售套數(shù)（套）23100成交均價（元/M2目名稱：茶亭8號已開盤、可備案 #樓樓號可售套數(shù)（套）41已售套數(shù)（套）89成交均價（元/M2）11857項目名稱：柒星佳寓已開盤、可備案 #樓樓號可售套數(shù)（套）152已售套數(shù)（套）80成交均價（元/M2）143

34、59 1、本項目區(qū)域內(nèi)競爭樓盤價格對比列表：案名茶亭8號香頌楓丹51公館群升國際世紀豪門起價（元/m2）9800元/平方米9800元/平方米均價（元/m2）12888元/平方米12000元/平方米13000元/平方米12000元/平方米13000元/平方米上表顯示一：本項目區(qū)域板塊目前均價： 12578元/平方米上表顯示二：在項目價格上，靠近鼓樓市區(qū)繁華位置（五一路、東街）的項目比周邊項目的價格上略高出800-1000元/平方米。上表顯示三：在同一地段上，好的產(chǎn)品與規(guī)劃將會有更多的價格空間，在價格上會超越同類產(chǎn)品。提示一：根據(jù)上表顯示，市中心項目的位置一樣對銷售價格會產(chǎn)生影響，以靠城市主干道地

35、段基本價格明顯將高于中心板塊的周邊項目價格。鼓樓區(qū)中心仍是房地產(chǎn)樓盤的高熱點板塊。提示二：根據(jù)上表顯示，同一地段不同產(chǎn)品也會有不同的價格，因此可以推測如果有創(chuàng)新產(chǎn)品項目可以不受地段限制，可以超越街區(qū)價格達到一個全新的高度。關(guān)于正祥尊園定價比較分析本案與競爭樓盤評估得分比較表項目名稱茶亭8號香頌楓丹51公館群升國際盛世茶亭世紀豪門正祥尊園地理位置9897998規(guī)模7979987工程進度9887798配套設(shè)施8688888交通方便程度8888887外部環(huán)境情況7777876戶型7787879景觀規(guī)劃6877877綜合分61616260656360比較系數(shù)1.021.021.0311.081.051

36、可調(diào)均價（元/平方米）1314612240133901200014040估）13650注:比較系數(shù)=項目評估得分/比較項目評估得分正祥尊園項目評估均價: 13078元/平方13146+12240+13390+12000+14040+13650/6=13078元/平方（三）消費結(jié)構(gòu)分析客戶主要來源于鼓樓區(qū)的省市機關(guān)單位、五區(qū)八縣主力客戶群年齡為2540歲之間位于中心位置高價地段，二次置業(yè)人士逐漸增多客戶群來源：從表上可以看出110平方米以上戶型達到80%，中戶型是該項目的主打產(chǎn)品和主力戶型。大戶型單套在1300000元/套以上，在福州市場可謂是高檔高價房?？們r在1300000元/套以上，最高估計

37、在2000000元/套，因此針對目標客戶集中有限。多數(shù)將面對福州市高收入階層。而本項目位置因素也決定多數(shù)客群將來自鼓樓中心區(qū)。另外，五區(qū)八縣的客群一直是福州中心城區(qū)的高端產(chǎn)品一個重要的消費群體?？蛻羧耗挲g主力消費者為年齡在2540之間的中、青年。客戶特征是工作幾年的企事業(yè)單位青年、機關(guān)單位人員、企業(yè)管理階層、私企老板、高級職員等。購買者類型一次購房/投資30平方50平方一次購房 80平方110平方一次換房 120平方130平方二次置業(yè)升級型 140平方160平方（四）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析本項目區(qū)域板塊項目狀況分析本項目區(qū)域內(nèi)樓盤的規(guī)模以中、小盤為主，產(chǎn)品全部以高層為主區(qū)域板塊競爭項目對比列表：案名茶亭

38、8號香頌楓丹51公館群升國際盛世茶亭正祥尊園世紀豪門占地（畝）30.665.573.56751329.267.5總建（m2）20，424130，00049，000450，00088，13228，67350，000規(guī)劃形態(tài)1-4層商業(yè)，5-16層為住宅5幢18層、1幢30層1-4F商鋪， 6-23F為38-60小戶型三棟18層1棟26層，1棟25層上表顯示一：區(qū)的項目規(guī)模多以中、小盤為主，除群升國際外，其他的幾個項目總體量都不是很大。上表顯示二：本項目的區(qū)域板塊內(nèi)產(chǎn)品基本都以高層為主。有一定體量的小戶型存在于市場。提示一：中心板塊高層為主，客戶群體在電梯樓的高層置業(yè)上已成一般慣性。且居住社區(qū)的一

39、般形態(tài)體量都相對較小。所有樓盤都為高層與地產(chǎn)品牌相當?shù)那闆r下，自身項目只有在景觀的營造上以與戶型的設(shè)計上創(chuàng)新性更強才能具有更高的市場競爭力，才能更快速提高樓盤的銷售率。以下是項目所在板塊周邊主要在售樓盤的總平圖：項目名稱：茶亭8號項目開發(fā)：晨恩房地產(chǎn)項目規(guī)模：30.6畝項目名稱：香頌楓丹項目開發(fā)：三迪地產(chǎn)集團項目規(guī)模：65.5畝項目名稱：群升國際項目開發(fā)：群升置業(yè)項目規(guī)模：675畝項目名稱：51公館項目開發(fā)：高士達房地產(chǎn)項目規(guī)模：73.5畝項目名稱：盛世茶亭項目開發(fā)：華辰房地產(chǎn)項目規(guī)模：132畝項目名稱：世紀豪門項目開發(fā)：昌盛房地產(chǎn)項目規(guī)模：7.5畝項目板塊周邊項目戶型分析主力戶型面積在110

40、-140平方左右，有相當一部分的主力小戶型產(chǎn)品面積在50左右。1、區(qū)域競爭項目主力戶型面積詳表：案名茶亭8號香頌楓丹51公館群升國際世紀豪門正祥尊園主力戶型（平方）32-64120-14038-4533-6441-80110-130次主力戶型（平方）86、1172006078128-14236、149項目名稱：茶亭8號戶型面積：43.66戶型格局：一房一廳區(qū)域內(nèi)板塊在售樓盤的主力戶型詳圖：項目名稱：香頌楓丹戶型面積：136.93平方米戶型格局：三房兩衛(wèi)三陽臺項目名稱：51公館戶型面積：42.3平方米戶型格局：一房一廳一衛(wèi)暫無項目名稱：群升國際戶型面積：33-78戶型格局：商務(wù)單身公寓項目名稱：世紀豪門戶型面積：41-80戶型格局：兩房兩廳區(qū)域內(nèi)板塊在售樓盤的其他戶型匯總分析：茶亭8號茶亭8號總共272套戶型面積量體比例 一房一廳42.243211.8%一房一廳43.363211.8%一房一廳39.303211.8%一房一廳38.333211.8%一房一廳40.38165.9%二房一廳86.62165.9%二房一廳61.723211.8%三房一廳117.4