2022年商城改造項目可行性研究報告

1、商城改造項目可行性研究報告 i商城改造項目可行性研究報告（此文檔為word格式,下載后您可任意修改編輯！）商城改造項目可行性研究報告 目錄 TOC o 1-5 h z 目錄2第一章 總論11.1項目名稱1.1.2項目建設(shè)單位1.1.3可研報告編寫單位 1.1.4可研報告編制依據(jù)2.1.5研究范圍內(nèi)容2.1.6項目概況2.1.7研究結(jié)論及建議 6.第二章背景及必要性72.1項目提出的背景7.2.2項目建設(shè)的必要性 9.第三章 需求分析113.1某某市宏觀商業(yè)市場特點分析 113.2某某市零售業(yè)市場發(fā)展趨勢與前景分析 113.3項目區(qū)市場調(diào)研及分析 12 HYPERLINK l bookmark2

2、 o Current Document 3.4項目SWOT分析13第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 154.1建設(shè)地址154.2項目建設(shè)條件154.3項目地配套條件1.7第五章總體方案設(shè)計205.1發(fā)展目標(biāo)205.2發(fā)展定位20第六章建設(shè)方案設(shè)計236.1設(shè)計依據(jù)236.2改造內(nèi)容236.3 土建方案246.4設(shè)備方案276.5公用輔助工程30第七章節(jié)能417.1設(shè)計依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 417.2能耗指標(biāo)計算分析427.3節(jié)能措施和效果分析 437.4節(jié)水和水資源利用44第八章 環(huán)境影響分析 458.1環(huán)保設(shè)計依據(jù) .4.58.2環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀 .4.58.3建設(shè)期環(huán)境影響分析及防治468.4運(yùn)營期環(huán)境影響分

3、析及防治 488.5環(huán)境影響評價 49第九章勞動安全與消防509.1安全衛(wèi)生50 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 9.2消防51第十章 項目實施管理與招投標(biāo) 5410.1項目實施管理5410.2項目招投標(biāo)5510.3項目建設(shè)工期與實施進(jìn)度安排 60第十一章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置6111.1組織機(jī)構(gòu)6111.2人力資源配置6211.3人員培訓(xùn)計劃63第十二章投資估算與資金籌措6412.1投資估算編制依據(jù)6412.2總投資估算64 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 12.2.2資金籌措67第十三章

4、財務(wù)評價6813.1財務(wù)評價依據(jù) 6813.2財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 6813.3財務(wù)評價指標(biāo)的計算 6913.4不確定性分析7113.5財務(wù)評價綜合結(jié)論 72第十四章 風(fēng)險分析7414.1風(fēng)險分析概述 7414.2項目風(fēng)險的防范對策75第十五章 社會效益分析 7815.1改變城市面貌，提高城市品位 7815.2改善投資環(huán)境，配合經(jīng)開區(qū)發(fā)展步伐 7815.3吸納就業(yè)人口，緩解城市就業(yè)壓力 78第十六章結(jié)論與建議8016.1研究結(jié)論80 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 建議80商城改造項目可行性研究報告 i第一章總論1.1項目名稱某某改造項目1.2項

5、目建設(shè)單位項目承辦單位：某某某某成立于某某年，分為地上某某層、地下某某層，是以（全客 層、全品類、多功能）為定位的大型時尚百貨商店。全方位滿足顧客 購物、餐飲、娛樂等各種需求，商城將引進(jìn)500多個國內(nèi)外時尚品牌， 涵蓋：黃金珠寶、化妝品、手表、國內(nèi)外名品服飾、皮鞋、皮具、家 居家電等多種商品類別，除此之外，商城還規(guī)劃了約30%勺經(jīng)營面積, 作為餐飲、美食廣場、院線、時尚長廊等特設(shè)配套項目，打造一站式 的消費(fèi)體驗。某某遵循“以人為本。最求卓越”的經(jīng)營理念及高檔優(yōu)質(zhì)的商品， 打造古城標(biāo)桿性商城。1.3可研報告編寫單位編制單位：某某資質(zhì)等級：某某發(fā)證機(jī)關(guān)：某某證書編號：某某法定代表人：某某商城改造項

6、目可行性研究報告 1.4可研報告編制依據(jù)1、國家有關(guān)部門關(guān)于項目可行性研究報告的編制內(nèi)容要求；2、中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱 要；3、國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃；4、某某市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要5、某某市總體規(guī)劃6、項目建設(shè)單位提供的背景資料；7、項目調(diào)研收集的有關(guān)資料；&可行性研究報告編制委托書。15研究范圍內(nèi)容本報告的工作內(nèi)容是對某某改造項目進(jìn)行可行性研究，具體從項目建設(shè)的背景及必要性、市場分析、改造地址和建設(shè)條件、項目改造 方案、項目涉及的職業(yè)安全衛(wèi)生消防、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水、機(jī)構(gòu) 設(shè)置、人力資源配置與培訓(xùn)、項目管理和實施進(jìn)度安排、投資估算及 資

7、金籌措、社會效益分析等方面分別進(jìn)行研究， 論證項目實施的可行 性。1.6項目概況1.6.1建設(shè)地點本項目位于某某市某某區(qū)，內(nèi)負(fù)二至九層區(qū)域，項目緊臨某某，位于某某市的核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，區(qū)位良好，交通極為便利，設(shè)施完備，地理位置優(yōu)越。162改造內(nèi)容及規(guī)模本項目為某某改造項目，項目擬對某某內(nèi)負(fù) 二至九層樓層進(jìn)行改 造，項目原用地面積7304.60平方米，原建筑面積52544.07平方米。 本次改造新增建筑面積3887.72平方米，其中新建地下一層超市3145.34平方米；接建一層北側(cè)96.34平方米；接建二層至七層46.7 平方米；新建一層至七層貨梯165平方米；接建一層至六層?xùn)|北角434.34平方米

8、。改造后面積為56431.79平方米，含消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供電 系統(tǒng)、弱電、電梯、內(nèi)部裝飾、外裝飾及保溫、水源熱泵等。包括負(fù)一層超市，車庫、負(fù)二層機(jī)房及人防、一至八層商業(yè)區(qū)、 九層電影院功能區(qū)塊，主要建設(shè)內(nèi)容包括：1、新建地下一層超市3145.34平方米2、 接建一層北側(cè)96.34平方米；接建二層至七層 46.7平方米； 新建一層至七層貨梯165平方米；接建一層至六層?xùn)|北角 434.34平 方米。3、地下負(fù)二層至地上九層商業(yè)及超市區(qū)的裝修裝飾工程。4、購置本項目建設(shè)所需設(shè)備主要包括超市、儲藏設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計948臺（個、套）。本項目建成后，將形成營業(yè)面積 56431.79 m2

9、的經(jīng)營規(guī)模，涵蓋 百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、娛樂中心、特色餐飲美食廣場、折扣店等業(yè)態(tài)的購物中心。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項目單位指標(biāo)建筑棟數(shù)棟建筑層數(shù)層規(guī)劃建設(shè)總占地面積m2總建筑面積（含地下部分）m2建筑高度M容積率%地下停車位個建筑密度%商業(yè)比例%項目改造前與改造后主要布局情況和改造主要內(nèi)容樓層建筑面積（m2）層咼（m）改造前布局改造后布局改造內(nèi)容地下2層地下1層1層2層3層4層5層6層7層8層9層合計164項目建設(shè)期限根據(jù)本項目的建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)單位的實際情況，建設(shè)期限初步安排為某某個月，即某某年某某月某某年某某月。1.6.5投資估算及資金來源本項目估算總投資為某某萬元，其中建

10、設(shè)投資某某萬元，建設(shè)工 程其他費(fèi)為某某萬元，不可預(yù)見費(fèi)為某某萬元，鋪底流動資金投資某 某萬元。項目所需資金全部為企業(yè)自籌。1.6.6財務(wù)評價結(jié)論本項目正常運(yùn)營后，年平均新增銷售收入某某萬元，年平均總成 本費(fèi)用某某萬元，年平均利潤總額某某萬元，年平均上繳所得稅為某 某萬元，年平均凈利潤某某萬元，年平均銷售稅金及附加某某萬元。項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率分別為某某 % （所得稅前）和某 某% （所得稅后），均高于設(shè)定的基準(zhǔn)率；全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值為某 某萬元（稅前）和某某萬元（稅后）；投資回收期分別為某某年（所 得稅前，含建設(shè)期1年）和某某年（所得稅后，含建設(shè)期某某年）。項目盈利能力分析顯示本項目財務(wù)

11、盈利能力較好；盈虧平衡分析和敏感性分析都顯示項目具有一定的抗風(fēng)險能力。1.7研究結(jié)論及建議本項目的建設(shè)符合國家政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求， 能夠帶動我 市大型商業(yè)綜合體的發(fā)展，大大改善人民的居住環(huán)境，改善社會條件， 改善投資環(huán)境，推動商業(yè)發(fā)展及城市建設(shè)，項目經(jīng)濟(jì)和社會效益分析 顯示本項目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 綜上所述，本項目是可 行的。建議項目建設(shè)單位認(rèn)真做好項目建設(shè)前期準(zhǔn)備工作， 加緊辦理相 關(guān)手續(xù)，做好各項組織管理工作，加快工程進(jìn)度，爭取早日建成投入 運(yùn)營，給企業(yè)和社會帶來更多的效益。第二章背景及必要性2.1項目提出的背景進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，中國的零售業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，由

12、原來的偏重數(shù)量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向以經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整為重點， 帶動質(zhì)量、效益和 規(guī)模全面增長的發(fā)展策略。連鎖經(jīng)營方式的成功導(dǎo)入，加速擴(kuò)大了國 內(nèi)零售市場的容量，社會商品零售總額連續(xù)多年保持了 10%以上的增 長速度，中國的零售市場已經(jīng)成為世界上發(fā)展速度最快、 潛力最大的 市場。2.1.1符合國家各項規(guī)劃要求2011年，我國進(jìn)入十二五發(fā)展時期，國家出臺“十二五”發(fā)展 規(guī)劃，其中關(guān)于商貿(mào)業(yè)提出優(yōu)化城市綜合超市、購物中心、批發(fā)市場 等商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和布局，某某省隨即發(fā)布“十二五”規(guī)劃，指出加快 城市商業(yè)廣場、特色商業(yè)街、商貿(mào)聚集區(qū)建設(shè)，支持便利店、中小超 市等社區(qū)商業(yè)發(fā)展。把推動服務(wù)業(yè)大發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的主攻方

13、向，拓展新領(lǐng)域、發(fā)展新業(yè)態(tài)、培育新熱點，推進(jìn)規(guī)模化、品牌化、 網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營。面向民生、面向生產(chǎn)、面向農(nóng)村，大力發(fā)展物流、金融、 信息、研發(fā)設(shè)計等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，加快培育旅游、文化、會展等現(xiàn)代 服務(wù)業(yè)，運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)和經(jīng)營方式改造商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，打 造一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，不斷提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。同年，國務(wù)院出臺國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十二五”規(guī)劃，規(guī)劃 指出，推進(jìn)城鄉(xiāng)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)一體化，積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃制定和 實施，在城區(qū)，鼓勵改造提升傳統(tǒng)商業(yè)中心，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點合理布局， 形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心。某某省“十二五”商務(wù)發(fā)展規(guī)劃則提出在大中城市建設(shè)若干 特色鮮明、帶動效應(yīng)強(qiáng)的

14、美食街、休閑娛樂街、老字號街等服務(wù)業(yè)集 聚創(chuàng)新街區(qū)；形成一批創(chuàng)新型服務(wù)企業(yè)，加快連鎖化步伐，加強(qiáng)信息 管理和服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)，發(fā)展網(wǎng)絡(luò)定制服務(wù)等現(xiàn)代流通方式， 促進(jìn)服務(wù) 業(yè)自主品牌發(fā)展。2.1.2符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求2011年，國家發(fā)改委發(fā)布了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年 本），其中商貿(mào)服務(wù)業(yè)第5條“商貿(mào)企業(yè)的統(tǒng)一配送和分銷網(wǎng)絡(luò)建 設(shè)”，其內(nèi)涵明確了本項目建設(shè)屬于國家鼓勵類行業(yè)。綜上所述，本項目的建設(shè)是對國家及省級政策的積極響應(yīng)，是對某某省大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)、形成商業(yè)聚集區(qū)的必要支撐，是保障商 業(yè)聚集區(qū)快速、穩(wěn)健發(fā)展的重要舉措，因此本項目的建設(shè)是具有良好 的產(chǎn)業(yè)和政策背景。2.1.3擬建項目周

15、邊同規(guī)模、同類型商業(yè)競爭較弱在擬建項目1.5km范圍內(nèi)，能對其產(chǎn)生一定競爭的某某，鑒于本 項目主要針對高端人群，與本項目目標(biāo)客戶相異，擬建項目的建筑體 量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般中小型商場的規(guī)模，定位檔次與管理水平也相對較高，其輻射能力和吸引能力將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有商業(yè)，因此，本項目建成 后將會進(jìn)一步擴(kuò)張項目單位在經(jīng)開區(qū)的競爭實力，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。2.2項目建設(shè)的必要性2.2.1促進(jìn)經(jīng)開區(qū)零售商業(yè)的升級調(diào)整從世界零售業(yè)總的發(fā)展趨勢來看，60年代，零售業(yè)界采取綜合 型營運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；70年代，零售業(yè)則進(jìn)入專門化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助 家庭用品中心、DIY等

16、業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入80年代，大型購物中心 等在世界范圍內(nèi)興起。目前，美國購物中心營業(yè)額占其社會零售總額 的一半以上，從業(yè)人員超過1000萬。同時，購物中心以其集購物、 休閑、觀光、文化于一體的經(jīng)營模式與完善的輔助服務(wù)設(shè)施而風(fēng)靡歐、 美、日本及東南亞等國家。從我國十多年來的零售業(yè)發(fā)展軌跡來看，20世紀(jì)80年代末90年代初，我國零售業(yè)中的主力地位業(yè)態(tài)是百貨 商店。自1995年以后，大型百貨商場普遍滑坡。20世紀(jì)90年代中 期開始，超市成為主力業(yè)態(tài)。2002年，中國整個零售市場的份額中， 大型綜合超市已經(jīng)占到了一半以上。90年代中期至末期，購物中心初露端倪。所謂購物中心(shopping mall)

17、就是由開發(fā)商規(guī)劃，統(tǒng)一 管理，擁有大型的核心店和充足停車場，能滿足消費(fèi)者的購物需求與 日?；顒拥纳虡I(yè)場所。90年代中期至末期，我國大城市出現(xiàn)了一批 購物中心，雖然這些購物中心與歐美購物中心有一定的差異，但是基 本具備了購物中心的特征，具有吃、喝、玩、樂、購等綜合功能。從 北京、上海新建的商服設(shè)施看，大多采用的是購物中心?？v觀某某地區(qū)市場，近幾年來，經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人口增加迅速， 但超級市場、購物中心等配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與低下 的配套設(shè)施之間的矛盾越來越突出，與此同時，沃爾瑪、家樂福、大 潤發(fā)等國內(nèi)外大賣場紛紛看準(zhǔn)時機(jī)登陸某某。某某市的零售市場正面臨著重大整合。在這場商業(yè)大戰(zhàn)中，主角

18、是以連鎖經(jīng)營為主要組織方 式的超市、倉儲式會員店和專賣店等新興零售業(yè)態(tài)， 但作為目前比較 先進(jìn)、未來將是主流的購物中心卻相對缺乏。 本項目的建設(shè)則恰好填 補(bǔ)了這個市場空白點，以某某強(qiáng)大資金實力、品牌號召力、豐富的市 場運(yùn)作經(jīng)驗以及該項目本身的巨大影響力， 該項目將產(chǎn)生顯著的示范 和帶動作用，促進(jìn)開發(fā)區(qū)零售商業(yè)市場的國際化和深層次的整合。2.2.2成為企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長點某某在國內(nèi)市場上具有較高的知名度，特別是在購物中心上更是 享譽(yù)度甚高。目前某某已經(jīng)在多個城市采用購物中心的模式發(fā)展建 設(shè)，成果顯著，本項目即為某某龐大發(fā)展計劃中的一個，是一個純商 業(yè)性質(zhì)的“ Shopping centre”式的購

19、物中心，該項目不僅能使項目單 位加快市場開發(fā)的速度，同時也能促進(jìn)開發(fā)區(qū)零售業(yè)的良性、 快速發(fā) 展?？梢姡擁椖康慕ㄔO(shè)無論是對某某還是對開發(fā)區(qū)都具有重要的戰(zhàn) 略意義。第三章需求分析3.1某某市宏觀商業(yè)市場特點分析3.1.1經(jīng)濟(jì)綜合實力增強(qiáng)據(jù)某某市統(tǒng)計局有關(guān)資料顯示，2012年地區(qū)生產(chǎn)總值1010.3億 元，按可比價格計算，比上年增長 10.3%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值54405 元，按可比價格計算，比上年增長10.5%。全年社會消費(fèi)品零售總額 283.8億元，比上年增長15.8%。全年進(jìn)出口總額 9.1億美元，比上 年增長18.8%。全年公共財政預(yù)算收入110.2億元，比上年增長10.0%。全年城鎮(zhèn)居

20、民人均可支配收入 22259元，比上年增長14.3%; 農(nóng)村居民人均純收入11183元，比上年增長13.6%。3.1.2居民消費(fèi)觀念發(fā)生改變隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民可支配收入的提高，朿V激了人們的消費(fèi) 需求，同時也使人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了巨大的變化。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字， 2012年某某市全年社會消費(fèi)品零售總額283.8億元，比上年增長15.8%，其中食品、飲料煙酒、服裝鞋帽、日用品、體育娛樂用品均 較上年有所增加，說明市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大的變化， 已經(jīng)從溫 飽型消費(fèi)向心理滿足型消費(fèi)進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。3.2某某市零售業(yè)市場發(fā)展趨勢與前景分析按照某某市政府提出的建設(shè)特大型城市和進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放， 強(qiáng)化區(qū)域性

21、商貿(mào)中心地位，推進(jìn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程的要求， 結(jié)合目 前國內(nèi)商業(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r，今后某某市總的商業(yè)零售業(yè)發(fā)展趨勢將會 重點發(fā)展連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制等現(xiàn)代化營銷方式，而各類商 貿(mào)新型業(yè)態(tài)，綜合性倉儲超市，多位一體的購物中心將成為實現(xiàn)流通 方式的主角。因此，在“建設(shè)大市場、發(fā)展大貿(mào)易、搞活大流通”的我國流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體目標(biāo)指引下，某某市商業(yè)將向多格局、多層次的商業(yè)服務(wù)體系和形式多樣的商業(yè)經(jīng)營方式的方向發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的提高，零售業(yè)所面對的將是一個日益成熟， 具有較高松散 性和流動性的消費(fèi)群體，這使得零售市場發(fā)生巨變，消費(fèi)內(nèi)容逐漸多 元化、消費(fèi)層次逐漸復(fù)雜化、購買行為逐漸理性化，

22、這些變化都需要 零售企業(yè)樹立科學(xué)、整體的營銷觀念，而購物中心這種商業(yè)業(yè)態(tài)采用 現(xiàn)代化的組織管理和合理的物流分配， 使?fàn)I業(yè)工作快捷準(zhǔn)確，減少了 中間環(huán)節(jié)，加快了購物的快捷性、便利性，市民可一次性購買到所需 的生活用品，適應(yīng)了社會的快節(jié)奏發(fā)展，大大方便了人們的生活，使 人們在追求生活情趣，追求精神享受的同時，在購物和消費(fèi)中獲得全 方位消費(fèi)體會與感受。所以，購物中心的潛力巨大，前景樂觀，并將 越來越受到人們的歡迎。3.3項目區(qū)市場調(diào)研及分析3.3.1區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀本項目坐落在某某市某某區(qū)的商業(yè)中心， 商業(yè)場所集中，己逐步 形成商圈，且該區(qū)周邊新建小區(qū)較多且均逐步成熟， 人口逐漸呈現(xiàn)集 中化、密度大趨勢

23、，居民收入在某某市平均水平以上，消費(fèi)潛力較大、 需求明顯。332區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢某某地處西關(guān)商貿(mào)區(qū)，該區(qū)納入了某某市某某區(qū)制定的“某某（白 塔）中央商貿(mào)商務(wù)聚集區(qū)發(fā)展規(guī)劃”的設(shè)計，該規(guī)劃中的某某（白塔） 中央商貿(mào)商務(wù)聚集區(qū)，地處某某區(qū)的黃金地帶，規(guī)劃面積約 10平方 公里，區(qū)域內(nèi)人口約某某萬。到2015年末，規(guī)劃規(guī)劃聚集區(qū)內(nèi)有批發(fā)零售企業(yè)約 2980家、住 宿餐飲企業(yè)460家，金融保險企業(yè)56家，房地產(chǎn)企業(yè)40家，文化旅 游企業(yè)50家，信息IT企業(yè)90家，商業(yè)服務(wù)企業(yè)70家，教育科技企 業(yè)約83家，穩(wěn)定從業(yè)人員79200人。區(qū)域內(nèi)商貿(mào)業(yè)收入約100億元， 實現(xiàn)上繳稅金9.1億元，固定資產(chǎn)投資5

24、8億元。3.4項目SWOT分析3.4.1 優(yōu)勢（Superiority）1、周邊人口密集、購買力強(qiáng)，商業(yè)環(huán)境較好；2、專業(yè)經(jīng)營策略提供商超前的經(jīng)營理念；3、周邊商業(yè)氛圍很好，經(jīng)營環(huán)境優(yōu)越；4、項目超大規(guī)模及自助完善的配套設(shè)施；5、該店處于經(jīng)開區(qū)最核心地段，地理位置優(yōu)越；6、項目的區(qū)位地理條件較好，緊鄰新運(yùn)大街和民主路，交通便捷，形象好。劣勢(Weakness1、所在區(qū)域地處傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，且距離某某較近，競爭壓力大；機(jī)會(Opportunity)該項目是我是規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、經(jīng)營理念最新、經(jīng)營模式最靈活的Shopping centre目前區(qū)域內(nèi)其它購物中心無法與之抗 衡，在此平臺上項目本身

25、需進(jìn)一步完善發(fā)展， 使某某處于區(qū)域商業(yè)領(lǐng) 袖地位，成為某某市地標(biāo)性商業(yè)項目。威脅(Threat)1、多個商場短期內(nèi)依占市場份額某某等商場短期內(nèi)在某某居民心目中仍占據(jù)一定的地位，這些使某某進(jìn)駐某某消費(fèi)者心理市場還需短暫的時間和過程。2、城市發(fā)展后帶動商業(yè)競爭激烈在某某市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，區(qū)內(nèi)各購物中心將各顯其能，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，爭奪消費(fèi)群體。第四章 建設(shè)地址及建設(shè)條件4.1建設(shè)地址本項目位于某某市某某區(qū)，內(nèi)負(fù)一至七層區(qū)域，項目緊臨某某路, 位于某某市的核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，區(qū)位良好，交通極為便利，設(shè)施完備， 地理位置優(yōu)越。圖4-1項目區(qū)域位置圖4.2項目建設(shè)條件4.2.1區(qū)域概況本項目所在地位于某某

26、市核心商業(yè)圈某某商圈。某某商圈位于某某市某某區(qū)，除了擁有悠久的歷史及濃厚的商業(yè)氛圍，更是集商業(yè)、旅游、文化于一體的黃金地段。商城位于商圈核心地位，某某市新運(yùn)大街和民主路兩條主要大街 的交叉處，多條公交線路在此交匯，距離某某市火車站、客運(yùn)站只需 5分鐘路程，交通便利。4.2.2社會經(jīng)濟(jì)狀況2012年，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全市上下深入貫徹落 實科學(xué)發(fā)展觀，牢牢把握“穩(wěn)中求進(jìn)、穩(wěn)中求快”的總基調(diào)，積極應(yīng) 對復(fù)雜多變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，全力實施五大發(fā)展戰(zhàn)略重點工作攻 堅，搶抓機(jī)遇，開拓創(chuàng)新，扎實工作，全市經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長， 城鄉(xiāng)人民生活不斷改善，各項社會事業(yè)取得新的進(jìn)步。全年地區(qū)生產(chǎn)總值10

27、10.3億元，按可比價格計算，比上年增長 10.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 63.3億元，增長5.2% ;第二產(chǎn)業(yè)增 加值638.4億元，增長11.1% ;第三產(chǎn)業(yè)增加值308.6億元，增長9.7%。 生產(chǎn)總值三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為 6.3: 63.2: 30.5。人均地區(qū)生產(chǎn)總值 54405元，按可比價格計算，比上年增長10.5%。全年社會消費(fèi)品零售總額283.8億元，比上年增長15.8%。按城 鄉(xiāng)分，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額266.0億元，增長15.6% ;鄉(xiāng)村消費(fèi)品零售 額17.8億元，增長18.1%。按行業(yè)分，批發(fā)業(yè)零售額 20.4億元，增 長40.6%;零售業(yè)零售額224.4億元，增長14.4%

28、;住宿業(yè)零售額1.1 億元，增長30.0% ;餐飲業(yè)零售額37.9億元，增長12.6%。全年進(jìn)出口總額9.1億美元，比上年增長18.8%。其中，出口總額6.0億美元，增長16.9% ;進(jìn)口總額3.1億美元，增長22.6%。在 出口總額中，按貿(mào)易方式分，一般貿(mào)易出口 5.0億美元，增長53.3%; 加工貿(mào)易出口 0.9億美元，下降45.6%。按經(jīng)濟(jì)類型分，國有企業(yè)出 口 0.6億美元，下降50.3%;外商投資企業(yè)出口1.2億美元，下降16.4% ;私營企業(yè)出口 4.1億美元，增長72.0%。全年公共財政預(yù)算收入110.2億元，比上年增長10.0%。其中， 各項稅收79.0億元，增長7.2%。在各

29、項稅收中，營業(yè)稅15.6億元， 增長1.4% ;增值稅8.4億元，下降28.2% ;企業(yè)所得稅8.4億元，增 長 5.8%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22259元，比上年增長14.3%;農(nóng) 村居民人均純收入11183元，比上年增長13.6%。4.3項目地配套條件4.3.1交通條件1、道路條件本項目位于某某市新運(yùn)大街和民主路兩條主要大街的交叉處通達(dá)度良好。2、公共交通條件項目周邊有公交站點某某個，線路某某路車均設(shè)有站點。項目周邊所處的公交系統(tǒng)輻射面較大，強(qiáng)大的公交輻射能力保證了較高聚客能力，為商城運(yùn)營創(chuàng)造較好外部環(huán)境。432自然環(huán)境條件1、氣象特征某某居遼東半島北部腹地，西南邊陲距渤海岸70公

30、里，東南邊界距黃海岸100公里，宏觀氣候受海洋影響較大，全年氣候溫和、濕 潤、四季分明。春季回暖快，溫暖少雨，多西南風(fēng)，蒸發(fā)量大，日照 時間較長，易春旱。夏季炎熱多雨，盛行東南風(fēng)，濕度大，降水集中, 時遇北方氣流，多有強(qiáng)對流天氣。秋季降溫緩慢，多晴朗天氣，涼爽 濕潤，具有“一場秋雨一場涼，三場白露一場霜”之特點。冬季寒冷 期較長，降水較少，嚴(yán)寒干燥，時遇寒潮北風(fēng)雪。某某市地處北溫帶，屬大陸季風(fēng)性氣候，根據(jù)某某氣象臺提供的 氣象資料，該地區(qū)氣象條件為年平均氣溫 8.4 C。極端最高氣溫38Cc 極端最低氣溫-33.7 C。凍土層厚度1.26m。冬季主導(dǎo)方向為西北風(fēng)、 北風(fēng)；夏季主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)、

31、南風(fēng)。歷年年均降水量為737.1mm2、地形地貌特征某某市地處遼東低山丘陵與遼河平原的過渡地帶，其地貌類型齊全，分異規(guī)律清楚，層狀地貌典型，地貌分區(qū)規(guī)整。自東南部邊界白 云山到西北部界河（渾河）畔，地勢由高到低，從中山、低山、高丘 陵、低丘陵、臺地到平原，層次分明，海拔由千米以上到 50米以下, 依次跌落，構(gòu)成了東南高，西北低的同向傾斜緩降地勢。界臨岫巖、 鳳城和本溪縣，境內(nèi)水泉鄉(xiāng)是某某地區(qū)最高點，大黑山是境內(nèi)第一高 峰，海拔1181米；最低點是界臨海城市、臺安縣和遼中縣的唐馬寨 和穆家鎮(zhèn)。3、地質(zhì)某某地區(qū)分布面積較廣的地質(zhì)現(xiàn)象，西部近下遼河平原區(qū)第四系 地層以河流沖積相為主，并且極為發(fā)育，其

32、厚度由山前向西逐漸加大， 山前區(qū)平均地層厚度約70余米，至沈邙日）大（連）公路一帶逐漸 加大到近百米，至渾河邊緣其厚度增至300米左右。某某東部山區(qū)第 四系地層不甚發(fā)育，只沿湯河、蘭河河谷呈條帶狀分布。其成因主要 有沖積、沖洪積、坡洪積及風(fēng)積、冰磧等類型。項目選址處由于缺乏工程地質(zhì)、 水文地質(zhì)勘察資料，暫時無法對 場地進(jìn)行定量描述。4、地震根據(jù)中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001某某省區(qū)劃一 覽表，項目所在地抗震設(shè)防烈度為7度，覆蓋層度7-8米，無地震液 化土層，屬建筑抗震有利地段。設(shè)計基本地震加速度值為 0.15g，設(shè) 計地震分組為第二組。4.3.3公用設(shè)施條件1供水條件本項目生活

33、用水由某某市供水管網(wǎng)供水直接接入。2、供熱條件項目建成后，由商城安裝中央空調(diào)進(jìn)行集中供熱。3、供電及電訊通訊便捷，實現(xiàn)移動通訊無縫隙覆蓋，電力充實，文化、娛樂、購物、餐飲等服務(wù)業(yè)配套發(fā)展，有線電視傳輸網(wǎng)覆蓋全項目區(qū)。第五章總體方案設(shè)計5.1發(fā)展目標(biāo)1、形成某某區(qū)內(nèi)包含業(yè)態(tài)最齊全、種類最多樣的集百貨店、零 售型專業(yè)店、專賣店、特色超市、特色餐飲美食廣場、折扣店等于一 體的大型商城。2、商城具有綜合購物特征的區(qū)域購物中心。5.2發(fā)展定位5.2.1主題定位匯聚時尚、實現(xiàn)品牌先導(dǎo)、倡導(dǎo)生活新方式的一站式購物中心(Shopping centre)。其內(nèi)涵包括：1、引入購物中心，商場內(nèi)將集購物、餐飲、休閑

34、娛樂功能于一 體，實現(xiàn)多種業(yè)態(tài)的組合，滿足多種的消費(fèi)需求。讓人們在同一個地 方就能享受到吃、喝、玩、樂以及購物等“一站式”的樂趣。2、新型的商業(yè)空間布局，提倡休閑型的購物形式，提升消費(fèi)理 念，打造時尚生活的新標(biāo)準(zhǔn)。3、 通過地下一層特色超市的品牌帶動，吸引更多的品牌店進(jìn)駐 購物中心，而且在品牌引進(jìn)上具領(lǐng)導(dǎo)性，并形成自身對品牌的強(qiáng)大號召力522商業(yè)業(yè)態(tài)定位鑒于某某在經(jīng)營超市領(lǐng)域以及在管理方式上處于國內(nèi)領(lǐng)先地位，并具有多年豐富的經(jīng)驗，本項目定位為一站式購物中心(Shopp ingcentre),內(nèi)含主要商業(yè)業(yè)態(tài)為百貨店、零售型專業(yè)店、專賣店、特色 超市、娛樂中心、特色餐飲美食廣場、折扣店等。523

35、目標(biāo)市場定位以獨(dú)具特色的商業(yè)運(yùn)作和智能化、科學(xué)化的商業(yè)管理，順應(yīng)市場 的呼喚，引領(lǐng)某某時尚消費(fèi)潮流。524功能定位為符合本項目的主題定位及業(yè)態(tài)組合，即要集合購物、餐飲、美食廣場、院線、時尚長廊等服務(wù)功能于一體，本項目將劃分為百貨區(qū)、 特色超市區(qū)及休閑娛樂區(qū)三個功能區(qū)塊，既滿足娛樂休閑和服務(wù)功能 的融合，也可以體現(xiàn)項目與眾不同之處。樓層商品意向表樓層商品定位地下一層該內(nèi)部位特色超市、超市外部為（面包房、茶莊、煙酒、花點）一層換裝品、黃金珠寶、名表、女人屋、化妝超市等二層女鞋、兒童、水吧等三層少女裝、少女文胸、手機(jī)數(shù)碼、配飾、搜貨街等四層淑女裝、內(nèi)衣、女包、咖啡店、西式簡餐、搜貨街等五層男裝、男鞋

36、、男包、男士用品等六層運(yùn)動、戶外、床品、家具、小電、廚具、特賣場、會員專區(qū)七層美食廣場、主體餐廳八層主體餐廳、影院大堂九層影院第六章建設(shè)方案設(shè)計6.1設(shè)計依據(jù)1、民用建筑設(shè)計通則(GB 50352-2005)；2、民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(JGJ 26 95);3、 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范(GB50067-97；5、公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(GB518 2005);6、供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB 50052);7、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(GB 50034-2004);8、建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(GB50033-2001;9、建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-2006 ;10、室外給水設(shè)計規(guī)范(GB500

37、13-2006；11、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB5011 98);12、建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(GB 50034-2004)。6.2改造內(nèi)容本項目為某某改造項目，項目擬對原京都購物中心內(nèi)負(fù) 二至九層 樓層進(jìn)行改造，項目原用地面積7304.60平方米，原建筑面積52544.07平方米。本次改造新增建筑面積 3887.72平方米，其中新 建地下一層超市3145.34平方米;接建一層北側(cè)96.34平方米;接建 二層至七層46.7平方米；新建一層至七層貨梯 165平方米；接建一 層至六層?xùn)|北角434.34平方米。改造后面積為56431.79平方米，含消防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供電 系統(tǒng)、弱電、電梯、內(nèi)部裝飾、

38、外裝飾及保溫、水源熱泵等。1、新建地下一層超市3145.34平方米2、接建一層北側(cè)96.34平方米；接建二層至七層 46.7平方米； 新建一層至七層貨梯165平方米；接建一層至六層?xùn)|北角 434.34平 方米。3、商業(yè)及特色超市區(qū)的裝修裝飾工程。4、購置本項目建設(shè)所需設(shè)備主要包括超市、儲藏設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計948臺（個、套）。本項目建成后，將形成營業(yè)面積56431.79m2,的經(jīng)營規(guī)模，涵蓋餐飲，美食廣場，院線、時尚長廊等特色配套項目，打造大型商業(yè) 綜合體。6.3 土建方案本項目土建方案主要為地下負(fù)一層增加3145.34平方米，接建一層北側(cè)96.34平方米；接建二層至七層 46.7平方米；新

39、建一層至七 層貨梯165平方米；接建一層至六層?xùn)|北角434.34平方米，合計3887.72平方米。以及超市、商業(yè)區(qū)、院線區(qū)域裝修裝飾工程，總建 筑面積 56431.79m2。6.3.1建筑造型及風(fēng)格總體上，商城這樣公共式購物場所，它幾乎面向社會各個層面的 人群，因此風(fēng)格上很少采用較個性化的設(shè)計，本項目占據(jù)地面9層，外立面裝修應(yīng)從成本的角度和功能實用性的角度出發(fā)考慮，以簡潔為主調(diào)，功能性為主導(dǎo)。632結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目為京都商城已有建筑，該棟建筑采用鋼筋混凝土框架剪力 墻結(jié)構(gòu)形式，塔樓為剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓為框架結(jié)構(gòu)，建筑結(jié)構(gòu)抗震設(shè) 防類別為乙類，抗震設(shè)防烈度為 8度，設(shè)計使用年限為50年。6.3.3室

40、內(nèi)裝修本項目土建內(nèi)容主要為超市區(qū)及百貨區(qū)的裝飾裝修工程，具體包括：1墻體及頂棚本項目墻體與頂棚表面要求平整、不起塵、不眩光、便于除塵以 及減少凹凸面，因此，建筑材料為非燃燒體及非有機(jī)復(fù)合材料，對內(nèi) 墻角不做特殊處理，頂棚及墻體采用抗靜電型合成樹脂乳液涂料涂 抹，黏結(jié)強(qiáng)度0.70Mpa。2、地面本項目地面要求平整光滑、無裂縫、接口嚴(yán)密、無顆粒無脫落， 并能耐受清洗和消毒，因此，地面米用瓷磚及水磨石地面，并磨光、 打蠟，保證地面平整。3、窗戶為保證商場采光均勻度不小于 0.7,設(shè)計窗地面積比為1/6。選用 具有良好氣密性的雙層塑鋼平開窗，窗框材料為鋼質(zhì)型材。4、門考慮商場人流進(jìn)出及夜晚密閉要求，安

41、全門選用具有極高抗壓能 力及抗空氣泄露能力的玻璃自動門，開啟方向向室外開啟。5、照明本項目為有窗商場，照明燈具的選型應(yīng)選用外型表面光滑， 凹凸 面少不易積灰，容易清掃且不宜產(chǎn)生靜電材料制成的燈具。在滿足照 度要求外，燈具的選型和布置主要還應(yīng)考慮室內(nèi)氣流流型，因此，本 項目照明采用三基色熒光粉的 T8型（36W燈管，吸頂安裝，燈具的 布置米用斷續(xù)光帶型，并與空調(diào)風(fēng)口等統(tǒng)一安排。根據(jù)商場的特殊性，應(yīng)當(dāng)設(shè)置安全出口標(biāo)志燈，照度51某某，疏散照明選用“常明燈”方式。在商場西側(cè)、東側(cè)、南側(cè)等處設(shè)置備用照明，按比例均勻布置， 其照度不低于一般照明的10%備用照明電源采用與正常照明的供電 干線自配電室的低壓

42、屏上（或母線上）分開的方式。6.3.5節(jié)能設(shè)計理念本項目的設(shè)計中充分考慮到節(jié)能的前期引入： 設(shè)計中盡可能采用 自然通風(fēng)與自然采光，可以采用被動式陽光房，吸收能量。在建筑裝 修材料的選用上，采用高效高強(qiáng)環(huán)保的生態(tài)材料，采用熱阻性能好的， 密封性能好的材料。6.3.6無障礙設(shè)施考慮本項目為大型購物中心，因此設(shè)立無障礙設(shè)施，主要包括低 位收銀臺、低位公用電話、無障礙洗手間、緊急呼叫按鈕及無障礙電 動坡道等，并于購物中心入口處設(shè)立無障礙指示牌， 在保障殘疾顧客 方便安全的同時，體現(xiàn)購物中心的人性化特征。637配套設(shè)施建設(shè)本項目設(shè)有休息設(shè)施給顧客，為使到這些休息場所被有真正購物 消費(fèi)意向的人士所使用，杜

43、絕閑雜人停留在商場內(nèi)，影響消費(fèi)者的購 物心情，建議這些休息場所分兩種設(shè)置：第一種是與水吧、咖啡店結(jié) 合主要設(shè)在首層、二層、三層、四層、六層，體驗有償休息。第二是 在各層設(shè)置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，。配備足夠的公共衛(wèi)生間和茶水間（或直飲水機(jī)），方便客戶和商 戶的使用。6.4設(shè)備方案6.5.1選型原則1、標(biāo)準(zhǔn)化原則所選擇的設(shè)備必須遵循國際、國家行業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。2、安全性原則準(zhǔn)確理解國家相關(guān)法律法規(guī)對內(nèi)外網(wǎng)、 安全等級保護(hù)的規(guī)定，合 法合理地設(shè)計安全措施。所選購的設(shè)備必須符合安全性和穩(wěn)定性要 求，產(chǎn)品自身的具有相當(dāng)?shù)陌踩裕荒軌蚴褂糜腥毕莼蛘叽嬖诎踩?漏洞的產(chǎn)品；產(chǎn)品自身需要具有穩(wěn)定

44、性，能夠滿足長時間、大工作量 的穩(wěn)定運(yùn)行需求。3、適應(yīng)性原則所選購的產(chǎn)品應(yīng)具備一定的靈活性來適應(yīng)項目建設(shè)中的各種變 化。4、可管理性原則所選設(shè)備方便集中監(jiān)管、配置，可以提供統(tǒng)計信息和故障檢測手 段。5、技術(shù)先進(jìn)性原則滿足項目建設(shè)需要的前提下，要求其性能指標(biāo)保持先進(jìn)水平，突 顯綠色、無污染概念。6、其他設(shè)備購置應(yīng)按照先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合，適用性與適度超前性相 結(jié)合，數(shù)量配置合理，質(zhì)量安全可靠，經(jīng)濟(jì)價格可行的原則進(jìn)行選擇。6.4.2設(shè)備選型本項目擬購置設(shè)備主要包括超市、儲藏設(shè)備、冷凍設(shè)備等共計948臺（個、套）。設(shè)備購置一覽表單位：萬元序號設(shè)備名稱數(shù)量單位單價（萬元）金額1商城設(shè)備客梯部貨梯部軸流

45、風(fēng)機(jī)臺箱式風(fēng)機(jī)臺扶梯部2冷凍設(shè)備離心式制冷機(jī)臺風(fēng)機(jī)管臺水泵臺風(fēng)柜機(jī)套3電腦系統(tǒng)POS臺UPS2AH臺掃描槍把服務(wù)器臺客戶機(jī)臺打印機(jī)臺軟件點個電子稱個4購物卡系統(tǒng)電腦臺仔 H卩口 寫卡器個終端個軟件點套5防盜系統(tǒng)檢測天線支解碼板塊6監(jiān)控系統(tǒng)電腦臺攝像機(jī)部控制器塊8收銀臺收銀臺臺快捷收銀臺臺9UPS不接斷后 備電源服務(wù)器套POS攵款機(jī)套10購物設(shè)施購物車輛購物籃個11散貨柜項12貨架項13合計6.5公用輔助工程6.5.1道路交通樓內(nèi)交通：結(jié)合本項目功能設(shè)計的特殊性，樓內(nèi)交通采用垂直交 通設(shè)計。區(qū)內(nèi)交通：通道樹型交通體系，通過地下層、地下夾層、地上層 的有機(jī)規(guī)劃，將本項目的地下或地上的交通和公共空間

46、貫穿起來，同時又與城市街道、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng) 有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。652暖通系統(tǒng)本項目設(shè)計為集中空調(diào)采暖，通風(fēng)換氣次數(shù)10次，溫度夏季V28C,冬季 1&。室內(nèi)需維持正壓，室內(nèi)相對濕度 X70%。1、室內(nèi)設(shè)計參數(shù)具體室內(nèi)設(shè)計參數(shù)詳見表6-2所示。表6-2冬夏空調(diào)溫度及濕度控制名稱溫度（度）相對濕度（%）新風(fēng)m3/h 人照明W/ m2人員密度m/人夏季冬季夏季冬季賣場區(qū)2718V 65-20204辦公區(qū)2620V 65-20205滯貨區(qū)-12V 65-2、空調(diào)通風(fēng)設(shè)計空調(diào)系統(tǒng)冷熱源本設(shè)計空調(diào)系統(tǒng)冷熱源選用燃?xì)庑弯寤囄帐嚼淙怂畽C(jī)，一機(jī)二用，夏季

47、供冷凍水，冬季供熱水；空調(diào)冷凍水供回水溫度：7-12C，空調(diào)熱水供回水溫度：30-37 Co空調(diào)系統(tǒng)本項目采用混合模式，即設(shè)自然通風(fēng)與集中空調(diào)相結(jié)合方式， 通過設(shè)置風(fēng)塔，用自然通風(fēng)來降溫，以減少人工能源的使用時間，從 而達(dá)到節(jié)能的效果。空調(diào)采用風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，新風(fēng)機(jī)組設(shè)于新 風(fēng)機(jī)房內(nèi)，所有風(fēng)機(jī)盤管均帶回風(fēng)箱，回風(fēng)口上帶過濾器?？照{(diào)水系統(tǒng)為雙管制，閉式循環(huán)?？照{(diào)水系統(tǒng)采用下供下回雙管系統(tǒng)， 每層水平回水管上設(shè)平衡 閥以保證系統(tǒng)平衡。通風(fēng)系統(tǒng)本項目建成后所使用的地下停車庫采用機(jī)械排風(fēng)，按照 1/2排 煙量設(shè)送風(fēng)機(jī)，不足部分通過車道自然補(bǔ)風(fēng)，排風(fēng)量6次/h,上排1/3, 下排2/3 o高低壓配電

48、室安消除余熱計算排風(fēng)量，水泵房按3-5次換氣次數(shù)計算排風(fēng)量。樓內(nèi)設(shè)有機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)量按空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)量的80%計算。公共衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械通風(fēng)，換氣次數(shù)按 10次計，由風(fēng)機(jī)統(tǒng)一排至室外。管材、保溫及其他通風(fēng)空調(diào)分管均采用鍍鋅鋼板制作，鋼板厚度按通風(fēng)與空調(diào) 工程質(zhì)量驗收規(guī)范。水系統(tǒng)水管當(dāng) DNC50mm時，采用焊接鋼管，當(dāng) DN 50mm 時，采用無縫鋼管，冷凝水管采用鍍鋅鋼管?？照{(diào)供回水管及凝水管均采用橡塑或聚乙烯 PEE40保溫管殼， 厚度S =19mm空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組消聲采用厚片式消聲器或消聲彎頭，吊頂 式機(jī)組及風(fēng)機(jī)其吊桿均采用減震吊桿。風(fēng)道閥門采用對開多葉調(diào)節(jié)閥及蝶閥， 空調(diào)水管閥門采用對

49、夾 式蝶閥，水泵出口采用緩閉式逆止閥，風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)出水接管處采用銅 質(zhì)球閥，閥門工作壓力1.6Mpa。3、防排煙變配電室設(shè)有氣體滅火系統(tǒng)，故設(shè)事故排風(fēng)系統(tǒng)，事故排 風(fēng)量按12次換氣次數(shù)計算，當(dāng)煙溫感報警，風(fēng)機(jī)前電動防火閥關(guān)閉， 風(fēng)機(jī)停運(yùn)，滅火后，事故風(fēng)機(jī)開啟，電動防火閥開啟，進(jìn)行事故排風(fēng)， 經(jīng)計算事故風(fēng)機(jī)可和平時排風(fēng)機(jī)合用一臺風(fēng)機(jī)。 事故風(fēng)機(jī)在消防控制 室及本房間室外均可控制。發(fā)電機(jī)房設(shè)有氣體滅火系統(tǒng)，故事故排風(fēng)系統(tǒng)，事故排風(fēng) 量按12次換氣次數(shù)計算，當(dāng)煙溫感報警，風(fēng)機(jī)前電動防火閥關(guān)閉， 風(fēng)機(jī)停運(yùn)，滅火后，事故風(fēng)機(jī)開啟，電動防火閥開啟，進(jìn)行事故排風(fēng)， 經(jīng)計算事故風(fēng)機(jī)可和平時排風(fēng)機(jī)合用一臺風(fēng)機(jī)。

50、事故風(fēng)機(jī)在消防控制 室及本房間室外均可控制。對地下室超過20m的內(nèi)走道設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)，排煙量按60 m3/h.川計算，按1/2排煙量計算送風(fēng)量。對防煙樓梯間及防煙樓梯間及消防電梯合用前室分別設(shè)機(jī) 械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓送風(fēng)機(jī)均設(shè)于屋面。對防煙樓梯間及其專用前室設(shè)機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，送風(fēng)位 置：防煙樓梯間。4、空調(diào)系統(tǒng)自動控制空調(diào)機(jī)組采用節(jié)能全自動機(jī)組，用微電腦實現(xiàn)智能控制，全年實 現(xiàn)全自動運(yùn)行。送風(fēng)機(jī)與新風(fēng)閥聯(lián)鎖，當(dāng)風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行時新風(fēng)閥關(guān)閉?？照{(diào)機(jī)組的回水管上設(shè)電動二通閥，控制進(jìn)水量。全空氣系統(tǒng)：夏季：由室內(nèi)溫度控制表冷器的冷水流量。 過度季：由室內(nèi)溫度控制新風(fēng)與回風(fēng)混合比。冬季：由室內(nèi)溫度控制通

51、過加熱器的熱水流量， 由濕度探頭根據(jù) 室內(nèi)相對濕度控制加濕量。5、空調(diào)環(huán)保與節(jié)能用低噪聲機(jī)電設(shè)備。本項目通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)采用混合方式，即人工能源和自然手 段相結(jié)合的方式，提高能源的使用效率和不必要的能源消耗。6、暖通空調(diào)節(jié)能（1）空調(diào)所選用的風(fēng)機(jī)、水泵、制冷機(jī)等均采用節(jié)能型產(chǎn)品。 制冷機(jī)組能效比為3.34,滿足公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。（2）空調(diào)水路系統(tǒng)采用變流量系統(tǒng)，壓縮機(jī)采用無級調(diào)節(jié)，使 壓縮機(jī)隨時適應(yīng)制冷負(fù)荷的變化要求， 保證恒定的出水溫度，節(jié)約用 電。（3）空調(diào)系統(tǒng)采用節(jié)能保溫型復(fù)合風(fēng)管，水管皆采用高效保溫 材料，總管上設(shè)熱計量表。（4）空調(diào)系統(tǒng)送風(fēng)采用遠(yuǎn)程射流消音噴口，可實現(xiàn)分區(qū)和區(qū)域 空調(diào)

52、，節(jié)能顯著。（5）空調(diào)機(jī)組送回風(fēng)管均采用鋁箔玻璃棉保溫，整體保溫，消 聲，防結(jié)露。6.5.3電氣設(shè)計1設(shè)計范圍本項目電氣設(shè)計主要包括高低壓變配電系統(tǒng)、電力照明系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)、 電話系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等。2、供電電源本建筑屬商業(yè)用房，屬一級負(fù)荷，汽車庫照明屬二級負(fù)荷。本項目可就近接皇冠國際大廈電源供電。3、變配電系統(tǒng)本設(shè)計采用集中與分散補(bǔ)償相結(jié)合的原則，即對大量集中無功功 率在現(xiàn)場或各樓層配電間補(bǔ)償；在低壓配電室對分散無功功率集中補(bǔ) 償，補(bǔ)償后功率因數(shù)大于0.92。4、供電系統(tǒng)設(shè)計（1）照明供電系統(tǒng)采用電壓為 3

53、80/220V，TN-S系統(tǒng)，供電方 式為放射方式一級負(fù)荷。對應(yīng)急備用照明采用 EPS電源，并采用雙 電源放射式供電；對疏散誘導(dǎo)照明采用帶蓄電池 LED燈具；對走道 照明采用普通節(jié)能日光燈，并采用雙電源放射式供電末端切換。（2）動力供電系統(tǒng)采用電壓為 380/220V，TN-S系統(tǒng)，消防控 制、消防電梯、客梯供電系統(tǒng)采用雙電源放射式供電，末端切換；對 消防排煙風(fēng)機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)供電采用雙電源供電，末端切換；對所有 采暖循環(huán)泵等動力用電，在設(shè)備附近設(shè)動力控制箱，電源從配電室引 來，供電方式米用放射式。（3）配電主要干線采用 ZR-YJV型阻燃交聯(lián)電纜，在地下室豎井內(nèi)沿托盤式防火鋼制電纜橋架敷設(shè)，各

54、層分支線采用ZR-BV型阻燃塑料銅芯縣沿托盤式防火鋼制線槽和扣壓式薄壁鋼管，在吊頂或樓板內(nèi)敷設(shè)。（4）應(yīng)急照明系統(tǒng)采用智能消防應(yīng)急疏散照明指標(biāo)燈系統(tǒng)，對 所有應(yīng)急燈自動進(jìn)行監(jiān)控，自動對電池主站、控制分機(jī)運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控。5、照明節(jié)能設(shè)計地下停車庫采用太陽能光伏發(fā)電系統(tǒng)。地下停車庫、樓內(nèi)各功能用房等均采用高效節(jié)能熒光燈；樓梯間、 走廊樓梯、電梯前室等處均采用吸頂熒光燈；應(yīng)急照明采用節(jié)能熒光 燈；疏散標(biāo)志燈采用LED發(fā)光二極管。所有熒光燈所選鎮(zhèn)流器均為 電子鎮(zhèn)流器，功率因數(shù)大于0.98。6、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)本項目網(wǎng)絡(luò)交換設(shè)于設(shè)備用房，從室外手孔采用12芯淡漠光纜接入數(shù)字信號。水平配線子系統(tǒng)采用六類線傳輸數(shù)據(jù)信

55、號，垂直干線子系統(tǒng)采用 光纜作為數(shù)據(jù)信號傳輸媒介。7、有線電視系統(tǒng)引入陜西有線電視信號至一層設(shè)備用房，有線電視系統(tǒng)采用SYWV-75型同軸射頻電纜。8電話系統(tǒng)從某某市電信電話交接箱引來直通電話，采用HYA-1000 (2X0.5)通信電纜，引入建筑一層設(shè)備用房電話交接箱。本系統(tǒng)水平配 線子系統(tǒng)采用RVB線傳輸語音信號；垂直干線子系統(tǒng)采用HYA線作 傳輸媒介。9、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)按照規(guī)范要求在走廊、電梯前室、樓梯間均設(shè)置感煙、感 溫探測器及手動報警器。本項目將消防控制室設(shè)在建筑物負(fù) 2層，內(nèi)設(shè)集中報警控 制器、聯(lián)動控制臺、主機(jī)、消防電話主機(jī)、氣體滅火控制主機(jī)。各樓層電梯前室設(shè)消防電話和聲光報警裝

56、置。消防聯(lián)動的功能是對排煙風(fēng)機(jī)、送風(fēng)風(fēng)機(jī)、消火栓泵、噴淋泵、氣體滅火設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動控制。在火災(zāi)發(fā)生時，切斷非消防電源， 并且點亮應(yīng)急備用照明。10、閉路監(jiān)控系統(tǒng)電梯前室、電梯橋箱登出設(shè)監(jiān)控攝像機(jī)，監(jiān)控系統(tǒng)線路采用SYWV-75型射頻電纜和RV-2X 1.0軟線沿單獨(dú)的金屬線槽和普利卡 金屬等敷設(shè)。11、電氣人防系統(tǒng)人防電力按一級負(fù)荷供電，380/220V兩路屯源引自設(shè)在一層的 變電所的低壓配電柜，一路引自變壓器供電的母線，一路引自柴油發(fā) 電機(jī)供電的備用母線，在電纜防爆波井預(yù)埋 5根？50鍍鋅鋼管作為 戰(zhàn)時電源入口。6.4.4給排水及消防系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)水源及用水量本項目生活用水由某某市城市自來

57、水管網(wǎng)供給，自城市給水管網(wǎng)引入1根DN200給水管，直接供給建筑內(nèi)生活用水，并接入地下室 生活給水智能無負(fù)壓增壓水箱和地下消防水池。熱水系統(tǒng)本項目設(shè)局部加熱設(shè)備供應(yīng)熱水，采用智能型貯熱水式電熱水器 供應(yīng)熱水。(3)管材 本項目給水管道采用鋼襯塑管，管件連接，給水管閥門截止閥。（4）計量室內(nèi)中、高區(qū)智能無負(fù)壓增壓水箱引入管、 人防水箱引入管及給 水系統(tǒng)各給水支管均設(shè)水表計量。2、排水（1）雨水及廢水屋面雨水由內(nèi)落雨水管排至室外；空調(diào)冷凝水設(shè)專用排水系統(tǒng)， 收集后排至衛(wèi)生間地漏；地下室廢水集中至集水坑后采用潛污泵提升 排出。（2）生活污水生活污水設(shè)置伸頂通氣管排水系統(tǒng)，合流排入室外污水管網(wǎng)，- 層

58、污水單獨(dú)排出。（3）室外雨、污水污水經(jīng)化糞池處理后，排入城市污水管網(wǎng)，室外雨水由雨水口收 集，與室內(nèi)雨水經(jīng)管道匯集排入城市雨水管網(wǎng)。 屋面雨水排水管道的 排水設(shè)計重現(xiàn)期為10年，室外場地雨水排水管道的排水設(shè)計重現(xiàn)期 為5年?；S池設(shè)于南、東南角。雨、污水均排至某某市城市雨、污 水管道。（4）管材室內(nèi)污水立管均采用PPI型UPVC螺旋低噪音抗震柔性排水管， 連接采用配套的PPI-DRF系列螺母擠壓密封圈管件連接，污水橫管 及支管均采用PPI型低噪音UPVC排水管，連接采用配套管件專用膠 粘接。雨水排水管均采用 PPI型專用雨水排水管（R型）（壓力等級 I.OMPa）,連接采用配套專用的承插膠圈連

59、接。3、消防系統(tǒng)（1）消火栓給水系統(tǒng)室內(nèi)消火栓用水量401/s，室外消火栓用水量301/s，火災(zāi)延續(xù) 時間3h;火災(zāi)初期消防用水量由屋頂熱鍍鋅鋼板消防水箱（30m3）及消防增壓裝備供給，火災(zāi)期間消防用水量由地下室消火栓泵及鋼筋混 凝土消防儲水池（800m3）供給；消防水池人孔設(shè)于室外，以供消防車取水之用。（2）濕式自動噴火滅火系統(tǒng)設(shè)計火災(zāi)危險等級地下車庫為中危險級H級， 其余為中危險級I級，噴水強(qiáng)度：81/min. ，火災(zāi)延續(xù)時間為1小時；火災(zāi)初期自噴水量由屋頂消防水箱（30m3 ）及消防增壓裝置 供給，火災(zāi)期間自噴水量由地下室自動噴水泵及鋼筋混凝土消防蓄水 池（800m3）供給;本項目除不宜

60、用水滅火部分外均設(shè)噴頭保護(hù)， 并在樓外設(shè)地上 式自噴系統(tǒng)水泵接合器以備消防時使用；選配手提式磷酸銨鹽干粉滅火器 MF/ABC4，每個消火栓箱放 置兩具。地下室電氣設(shè)備用房設(shè)置七氟丙烷自動氣體滅火系統(tǒng)保護(hù)，鋼瓶間設(shè)于地下室;消火栓及自噴管均采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍連接(DN 80),輸送氣體滅火器管道采用內(nèi)外熱浸鍍鋅無縫鋼管，絲接或法 蘭連接(DN 80)。本建筑全方位設(shè)置手提式滅火器保護(hù)。選配手提式磷酸銨 鹽干粉滅火器MF/ABC4，每個消火栓箱放置兩具。地下室電氣設(shè)備用房設(shè)置七氟丙烷自動氣體滅火系統(tǒng)保護(hù)。管材消火栓及自噴管道均采用內(nèi)外熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍連接 (DN80 )。輸送氣體