現(xiàn)有物業(yè)糾紛分類

1、現(xiàn)有物業(yè)糾紛分類一、物業(yè)交接：1、首先是一些交接遺留下來的問題。由于新物業(yè)進(jìn)駐時(shí)，小區(qū)部分 電力系統(tǒng)、綠化、地下管網(wǎng)的圖紙沒有拿到，致使后來許多維修工作 無法開展，這也是業(yè)主們意見最大的地方。2、其次是物業(yè)用房問題。老的物業(yè)遷走后，小區(qū)的110號(hào)物業(yè)用房 被開發(fā)商收回，至今仍未交接?！坝捎跊]有住房，我們的保安只能住 在地下室，這種住宿環(huán)境使我們很難留住招來的保安。保安流動(dòng)過快， 無法熟悉周圍的環(huán)境，不利于提高服務(wù)的質(zhì)量”。3、“物業(yè)的交接本身就是一件細(xì)致而繁雜的事情，而在當(dāng)時(shí)那種激烈 沖突、對(duì)立情緒嚴(yán)重的情況下，想要完好履行這一程序簡(jiǎn)直是不可能 的，這也是造成如今這些久拖不決的后遺癥的原因。”

2、4、大爺大媽當(dāng)門衛(wèi)，業(yè)主自薦看鍋爐。明天上午馨蓮茗園已進(jìn)入業(yè) 主自管的第二天，由于新老物業(yè)交接不暢，有關(guān)部門正式責(zé)令該小區(qū) 臨時(shí)進(jìn)入業(yè)主自管狀態(tài)。而這樣的，真空期”至少還要持續(xù)3天。當(dāng)天 晚上，為緩和矛盾，宣武區(qū)房管局責(zé)令新物業(yè)和保安暫時(shí)撤離，小區(qū) 由業(yè)主進(jìn)行自管。馨蓮茗園正式進(jìn)入“無物業(yè)”時(shí)期。二、物業(yè)公司與業(yè)主：1、美麗園的業(yè)主王先生告訴記者，一直以來美麗園的業(yè)主們就分為 好幾個(gè)陣營(yíng)。隨著鴻銘物業(yè)的突然撤出，各派之間的矛盾被進(jìn)一步激 化。如今已過去一年多了，但許多當(dāng)事人之間的積怨并未消除?！霸?jīng)爭(zhēng)得面紅耳赤，如今卻在小區(qū)里時(shí)常見面，他們心里的滋味，大概 只有自己才清楚吧！ ”王先生說。2、

3、，“對(duì)大多數(shù)業(yè)主來說，他們買房子不是來當(dāng)維權(quán)英雄。特別是那 些維權(quán)積極分子一定要明白這一點(diǎn)。大家首先要過一個(gè)安定的日子， 然后才是其他”。3、物業(yè)公司與業(yè)主，原本應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，然而今天在 我們身邊，原本應(yīng)該雙贏的兩方卻經(jīng)常站到了對(duì)立面上。4、訴訟并不是處理物業(yè)糾紛的最好辦法，不少小區(qū)雖然沒有發(fā)生任 何的訴訟，但是同樣解決了很多問題。業(yè)主雖然勝訴了，但在這場(chǎng)官 司中沒有贏家。小區(qū)的未來，一方面系于物業(yè)與業(yè)主的成功溝通，另 一方面，更重要的是有賴于鄰里和解?！霸V訟是最后的一個(gè)手段，很 多矛盾是需要談判和妥協(xié)的，要給對(duì)手留面子，更需要一種處理人與 人之間關(guān)系的智慧?！?、物業(yè)“新舊交替斗

4、爭(zhēng)”中小區(qū)業(yè)主“制度創(chuàng)新”朗琴園（論壇像 冊(cè)戶型樣板間新聞）首次引入“信托契約”概念朗琴園朗琴園昨天成了 “第一個(gè)吃螃蟹”的社區(qū)。在該小區(qū)新舊物業(yè)交 替之際，業(yè)主們首次將“信托契約”的概念引入到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng) 中，物業(yè)管理費(fèi)用的支付者 全體業(yè)主以“受益人”的身份出現(xiàn)在物業(yè)管理合同中。由此，因物業(yè)引發(fā)的小區(qū)公共利益的不良行為， 單個(gè)業(yè)主就可行使訴訟權(quán)利，而以前，則需要以業(yè)主大會(huì)的名義提起。新老物業(yè)最終平安交替昨天上午10點(diǎn)，記者在進(jìn)入朗琴園時(shí)，入口處的保安已經(jīng)在檢 查進(jìn)出者的出入證，嗅不出任何新舊物業(yè)交替時(shí)的“風(fēng)吹草動(dòng)”。據(jù) 該小區(qū)業(yè)委會(huì)主任朱學(xué)金介紹，原定于昨天進(jìn)行的新老物業(yè)交接，因 為原物

5、業(yè)中房恒通物業(yè)公司相關(guān)人員突闖業(yè)委會(huì)會(huì)議，而被提前到 11月18日的下午兩點(diǎn)。10分鐘內(nèi)，舊的物業(yè)及保安被兵分8路的業(yè) 主們“請(qǐng)”出社區(qū)。單個(gè)業(yè)主可起訴物業(yè)縱觀此次將由開發(fā)商指定的前期物業(yè)“請(qǐng)”出去、將自行選聘的 后期物業(yè)“迎”進(jìn)來的整個(gè)過程，朗琴園的業(yè)主及其業(yè)委會(huì)有著可供 其他小區(qū)借鑒的幾點(diǎn)創(chuàng)新。最大的創(chuàng)新當(dāng)然在于已經(jīng)即時(shí)生效的、由委托人（業(yè)主大會(huì)）、 受托人（嘉浩物業(yè)公司）及受益人（全體業(yè)主）三方訂立的小區(qū)物 業(yè)管理權(quán)信托契約。在以往的物業(yè)管理合同中，只涉及訂立合同的 甲乙雙方，甲方或者是開發(fā)商或者是業(yè)主大會(huì)，乙方為物業(yè)公司，而 真正的交納物業(yè)費(fèi)的單個(gè)業(yè)主（丙方）反而被排除在合同之外?！皩?shí)

6、 際上如何保護(hù)丙方的權(quán)利才是物業(yè)管理中最需解決的問題，把單個(gè)業(yè)主排除在外，使得業(yè)主們?cè)谖飿I(yè)公司面前人微言輕，只能發(fā)發(fā)牢騷， 很難行使其監(jiān)督和約束物業(yè)公司的權(quán)利?！崩是賵@業(yè)委會(huì)法律顧問孟 憲生指出，經(jīng)過幾年的“上下求索”，發(fā)現(xiàn)信托法依據(jù)下的信托 契約中天然的就有著甲乙丙三方的權(quán)益制衡，把它移植到物業(yè)管理中 最合適不過。于是想到為朗琴園訂立了小區(qū)物業(yè)管理權(quán)信托契約。“在物業(yè)管理中，實(shí)行信托契約，最大的好處是落實(shí)了業(yè)主行使 權(quán)利時(shí)程序上的問題。以往業(yè)主們的權(quán)利雖然無數(shù)次被提及，但作為 業(yè)主個(gè)體根本無從下手。如今就好比業(yè)主們個(gè)個(gè)手執(zhí)尚方寶劍，有必 要時(shí)就可以揮斬下來！”另一位社區(qū)問題專家舒可心進(jìn)一步地

7、解釋 道，以往單個(gè)業(yè)主是無法就公共利益問題對(duì)物業(yè)公司提出訴訟的，只 能是通過業(yè)主大會(huì)決議通過，以業(yè)主大會(huì)的名義提起訴訟，程序麻煩、 費(fèi)時(shí)費(fèi)力。而確立信托契約關(guān)系后，首先，依據(jù)信托法，作為受 益人的單個(gè)業(yè)主與委托人業(yè)主大會(huì)享有同樣權(quán)利，這意味著單個(gè)業(yè)主 也可以隨時(shí)拿起法律武器。據(jù)了解，在物業(yè)管理中引入信托契約概念 的，朗琴園為全國(guó)首家。業(yè)委會(huì)有了保安的人事任免權(quán)此外，業(yè)委會(huì)握有物業(yè)保安的人 事任免權(quán)，使保安成為業(yè)主們的“兵”。朱學(xué)金說：“如果再次更換 物業(yè)，我們不想看到由業(yè)主們出錢聘用的保安反過來只聽物業(yè)公司的 話，與真正的雇主為敵！”而且，在新老物業(yè)的交替中，兩家物業(yè)公司并未正面接觸，而是先由

8、業(yè)主們接管物業(yè)，再將新物業(yè)引進(jìn)。從而避免了類似雙方保安互 毆或者雙方保安各執(zhí)一邊、共同值守的情況發(fā)生。朗琴園的業(yè)主們還對(duì)舊的物業(yè)公司進(jìn)行了 “策反”。實(shí)際上，在 新的物業(yè)公司里，已經(jīng)可以找到幾位“舊面孔”。【發(fā)送給朋友】【復(fù)制本新聞url地址】【關(guān)閉三、通行：1、業(yè)主們認(rèn)為，物業(yè)是為了節(jié)省保安成本，才關(guān)閉東南門的。小區(qū)物業(yè)保安部的趙經(jīng)理表示，西南門、東北門離東南門只有約 一分鐘的路程，而東南門是消防通道，又沒有監(jiān)控設(shè)備，小區(qū)外有商 場(chǎng)，外人如果隨意進(jìn)出小區(qū)，將帶來安全隱患。趙經(jīng)理稱，他們將繼續(xù)封閉東南門，對(duì)于損壞的大門，物業(yè)將先 行修補(bǔ)，再通過法律手段向破壞者索賠。目前，北苑派出所已經(jīng)介入此事

9、。律師說法業(yè)主舉動(dòng)不妥當(dāng)今天上午8時(shí)30分，東方律師事務(wù)所的劉桂林律師表示，業(yè)主 的舉動(dòng)并不妥當(dāng)，他們應(yīng)當(dāng)通過召開業(yè)主大會(huì)，或采取訴訟等手段維 護(hù)自身的權(quán)益。四、交費(fèi)1、居民告訴記者，“催費(fèi)單”已貼一周，大家對(duì)此有不同看法。記 者隨機(jī)走訪30多戶，四成業(yè)主贊成此舉，居民李先生說，每年欠費(fèi) 的“釘子戶”都不在少數(shù)，對(duì)那些已交費(fèi)用的業(yè)主來說很不公平。在六成反對(duì)者中，部分人認(rèn)為將業(yè)主名字公布于眾，有損業(yè)主聲 譽(yù)，也有侵犯?jìng)€(gè)人隱私的嫌疑。22號(hào)樓的楊先生則表示，業(yè)主不交暖氣費(fèi)原因也是多樣的，有 些人前些年都全額交納，但有時(shí)溫度不達(dá)標(biāo)；也有一些業(yè)主長(zhǎng)期不來 居住，或是有事來不及交納，不能一棒子“打死”。

10、中關(guān)律師事務(wù)所王英軍律師表示，如果小區(qū)物業(yè)將未交費(fèi)業(yè)主的名單 公布于眾，目的是為了提醒業(yè)主及時(shí)交費(fèi)，且只是在小區(qū)的小范圍內(nèi) 公布的，就不構(gòu)成侵犯隱私權(quán)。2、業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人之一翟業(yè)虎告訴記者，今年4月15日，小區(qū)成立業(yè) 委會(huì)。此后，在與老物業(yè)華紡正金物業(yè)公司就降低物業(yè)費(fèi)、地庫停車 費(fèi)等問題上多次協(xié)商未果。3、業(yè)主代表稱，物業(yè)單方面上調(diào)物業(yè)費(fèi)，并雇用社會(huì)人員進(jìn)行催收 的方式是引起業(yè)主不滿的主要原因。由于小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)，無法通過 有組織的方式征得業(yè)主的意見，只能以公告的方式下發(fā)上調(diào)物業(yè)費(fèi)的 通知。朝陽區(qū)發(fā)改委負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)參照經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)費(fèi)用是可 以的，但沒有提前與業(yè)主溝通是不合適的。他們希望為雙

11、方搭建一個(gè) 溝通的平臺(tái)，和平解決此事。4、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭遇劫匪被扎傷，連聲呼救卻沒有保安回應(yīng)，這起 事件令小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的安保產(chǎn)生強(qiáng)烈質(zhì)疑，有人因此決定拒交 物業(yè)費(fèi)。當(dāng)居民遇到物業(yè)不盡責(zé)的情況時(shí)，似乎只有一個(gè)選擇，那就是不 交物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)的服務(wù)涉及環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)等各個(gè)方面，要說 做到完全沒有疏漏恐怕也是不可能的。于是，很多小區(qū)的糾紛都愈演 愈烈。如果在“交費(fèi)”和“不交費(fèi)”之間劃出“中間擋”，矛盾是否可 以緩解呢？比如定出細(xì)則：垃圾一次不清少交1%，發(fā)生一次事故少 交10%這樣的“罰款制度”可能業(yè)主和物業(yè)都能接受，而且有利 于工作的改進(jìn)。5、因認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司串通，每平方米按2

12、8.25元的標(biāo)準(zhǔn) 收取物業(yè)費(fèi)，萬通新世界廣場(chǎng)的業(yè)主郭先生將這二者告上法院，要求 將物業(yè)費(fèi)降至每平方米7元。西城法院上午開庭審理了此案。據(jù)郭先生說，2006年5月，萬通新世界廣場(chǎng)業(yè)主委員會(huì)與北京 萬通鼎安國(guó)際物業(yè)服務(wù)有限公司簽署了物業(yè)管理服務(wù)合同，約定 物業(yè)管理費(fèi)為28.25元/月/平方米。之后，物業(yè)公司自2006年1月 起向郭先生按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)。郭先生認(rèn)為，業(yè)委會(huì)在未得到授權(quán)的情況下與物業(yè)公司簽訂合 同，屬惡意串通，欺瞞業(yè)主，故訴至法院，請(qǐng)求判令被告按照每月每 平方米7元的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)。對(duì)此，二被告表示，郭先生的訴訟請(qǐng)求涉及全體業(yè)主利益，郭先 生不能單獨(dú)提起訴訟，此外，物業(yè)公司提供的服務(wù)已

13、獲大部分業(yè)主認(rèn) 可，交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主比例達(dá)到95%以上。另外，物業(yè)公司還認(rèn)為， 郭先生的訴訟請(qǐng)求已超過法定的撤銷權(quán)期限。6、如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)的服務(wù)與交納的物業(yè)費(fèi)不等值，可通過業(yè)委會(huì) 解聘物業(yè)公司，但卻不能成為不交物業(yè)費(fèi)的理由。五、業(yè)委會(huì) 1、多數(shù)業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的成立并不知情，而且7個(gè)業(yè)委會(huì)成員中，6 人都有拖欠物業(yè)費(fèi)的行為。翟業(yè)虎：當(dāng)時(shí)小區(qū)內(nèi)超過50%的業(yè)主都贊同成立業(yè)委會(huì)，委員也 是選舉產(chǎn)生的。記者調(diào)查：記者從宣武區(qū)房管局了解到，馨蓮茗園業(yè)委會(huì)在4月 份成立時(shí)已向他們備案。律師：沒有法律規(guī)定，不交物業(yè)費(fèi)就限制當(dāng)選業(yè)委會(huì)成員。因?yàn)?業(yè)委會(huì)的職能是維護(hù)業(yè)主權(quán)利。2、我們有部分業(yè)主簽名，認(rèn)為沒必要換

14、物業(yè)。業(yè)委會(huì)所謂的78% 的業(yè)主要求換物業(yè)的說法有水分。業(yè)委會(huì)曾在小區(qū)公示，要求召開業(yè) 主大會(huì)的業(yè)主可以到業(yè)委會(huì)辦公室提交書面提案。但截止27日21時(shí)， 沒有業(yè)主前來3、記者拿到了這份20%業(yè)主簽名要求召開業(yè)主大會(huì)的名單，隨機(jī)抽 取了4名業(yè)主，均表示老物業(yè)曾致電詢問對(duì)其工作是否滿意?！拔耶?dāng)時(shí)說還行，但并沒有簽名，不知道我的名字為什么在名單 里。”一位不愿透露姓名的女士說，名單的簽名屬偽造。律師：可以重新召開業(yè)主大會(huì)，并邀請(qǐng)管理部門作見證。4、業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，選聘物業(yè)要開業(yè)主大會(huì)，但英嘉 公寓業(yè)委會(huì)沒有按照要求提前告知，也沒有讓居委會(huì)到場(chǎng)，所以程序 上有欠缺。六、收益分配1、鍋爐房、

15、地庫屬于開發(fā)商，如果換了物業(yè)，這兩部分也屬于老物 業(yè)公司，收入很難協(xié)調(diào)。鍋爐房、地庫的歸屬是開發(fā)商還是業(yè)主公攤 面積，需要經(jīng)過法律程序確定。2、小區(qū)內(nèi)的道路屬于哪一類共用部位？共用設(shè)施？小區(qū)內(nèi)的道路上 的停車位收益歸誰？由于車輛的進(jìn)出，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的道路，綠地等 受到損壞，并且造成了空氣和噪音的污染，停車收益還是不小的，不 應(yīng)該讓物業(yè)公司全部拿走，應(yīng)該拿出一部分作為物業(yè)費(fèi)用的支出。網(wǎng)友們將連串的“問號(hào)”拋給了臨時(shí)停車位，大家認(rèn)為臨時(shí)停車位 收益，業(yè)主應(yīng)該有“份”。市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天（11月4日）做出解 釋，物業(yè)企業(yè)的職責(zé)是為業(yè)主提供服務(wù)，關(guān)于小區(qū)道路的歸屬問題應(yīng) 該依據(jù)物權(quán)法來確定。物權(quán)之爭(zhēng)就不屬于物業(yè)管理的范圍，關(guān)于這類 問題應(yīng)等待物權(quán)法司法解釋出臺(tái)。業(yè)主聲音1、嚴(yán)禁將距離住宅樓較近的小區(qū)附屬用房用于開辦餐館、歌舞 廳等產(chǎn)生煙塵、噪音污染的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，確保業(yè)主安居健康。2、一、二層居民實(shí)際并未享用電梯，應(yīng)該減免電梯費(fèi)。3、物業(yè)出租公共產(chǎn)業(yè)應(yīng)該公開招租，采用招標(biāo)或拍賣的方法，同等價(jià)格時(shí)業(yè)