財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)

1、財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)1第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象財(cái)務(wù)是指企業(yè)為了達(dá)到既定的目標(biāo)所進(jìn)行的籌集和運(yùn)用資金等活動(dòng)及這些活動(dòng)所體現(xiàn)的各種關(guān)系。企業(yè)財(cái)務(wù)管理是指對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和財(cái)務(wù)關(guān)系實(shí)施的管理，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象包括企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和各種財(cái)務(wù)關(guān)系兩個(gè)方面。Edited by B. Y., Sun2第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述（一）企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)，包括資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個(gè)相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種表現(xiàn)形式。靜態(tài)形式是資金占用和資金來(lái)源的統(tǒng)一，包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)，流動(dòng)負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益；動(dòng)態(tài)形式則可以分為經(jīng)營(yíng)性

2、現(xiàn)金流動(dòng)、投資性現(xiàn)金流動(dòng)和籌資性現(xiàn)金流動(dòng)三種類型。Edited by B. Y., Sun3第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述（二）企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系1、企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。2、企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。3、企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。4、企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。5、企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。6、企業(yè)同國(guó)家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。Edited by B. Y., Sun4第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述二、財(cái)務(wù)管理目標(biāo)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)又稱理財(cái)目標(biāo)，是指企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)所要達(dá)到的目的，是評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)是否合理、有效的標(biāo)準(zhǔn)。Edited by B. Y., Sun5第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述（一）財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)1、利潤(rùn)最大

3、化2、資本利潤(rùn)率最大化或每股利潤(rùn)最大化3、企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化Edited by B. Y., Sun6第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述（二）財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo)1、籌資管理目標(biāo)在滿足物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。2、投資管理目標(biāo)以較低的投資風(fēng)險(xiǎn)與投資投放和使用，獲取同樣多（或較多）的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。3、利潤(rùn)分配管理目標(biāo)在企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)分配時(shí)，正確處理企業(yè)相互利益主體之間的經(jīng)濟(jì)利益，合理確定利潤(rùn)的留存比例以及分配形式，以提高企業(yè)的潛在收益能力，從而提高企業(yè)的總價(jià)值。Edited by B. Y., Sun7第一節(jié)財(cái)

4、務(wù)管理概述三、財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容是指財(cái)務(wù)管理具體從事哪些方面的工作。Edited by B. Y., Sun8第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述（一）籌資決策籌資決策是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所要籌集資金的數(shù)量、來(lái)源、方式和構(gòu)成等方面進(jìn)行的決策。包括如下內(nèi)容：預(yù)測(cè)企業(yè)資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī)；確定籌集資金的來(lái)源與比例；研究或評(píng)價(jià)最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。Edited by B. Y., Sun9第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述（二）投資決策投資決策，是指企業(yè)籌得資金之后，在確定投資方向、投資規(guī)模以及具體的投資方式等方面的決策，以便取得最佳的投資收

5、益。物業(yè)管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類型。直接投資是指把資金直接投放于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中去，以便獲取利潤(rùn)。間接投資又稱證券投資，是指把資金投放于金融性資產(chǎn)，以便獲取股利或者利息收人的投資。Edited by B. Y., Sun10第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述（三）利潤(rùn)分配決策利潤(rùn)分配決策是指企業(yè)用利潤(rùn)給股東發(fā)放股息和作為留存利潤(rùn)等方面進(jìn)行分配的政策選擇，也就是考慮企業(yè)的利潤(rùn)怎樣進(jìn)行分配，既能提高企業(yè)的即期市場(chǎng)價(jià)值和財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性與安全性，又能使企業(yè)的未來(lái)收入和利潤(rùn)不斷增加，從而使企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值不斷上升。Edited by B. Y., Sun11第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述包括：利潤(rùn)分配與留存利

6、潤(rùn)的關(guān)系；利潤(rùn)分配政策及其影響因素，如未來(lái)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)、各種資金來(lái)源及其成本、股東對(duì)當(dāng)期收人和未來(lái)收入的相對(duì)偏好等；利潤(rùn)分配的時(shí)間和方式；股票股息及股票回購(gòu)問(wèn)題。Edited by B. Y., Sun12第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述四、財(cái)務(wù)管理的手段實(shí)現(xiàn)企業(yè)理財(cái)手段與方法以網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)為主，并將網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)融人到企業(yè)資源規(guī)劃（ERP）系統(tǒng)中。網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng)INTRENET、內(nèi)部網(wǎng)INTRANET以及電子商務(wù)為背景的在線理財(cái)活動(dòng)。Edited by B. Y., Sun13第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告又稱財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，是以企業(yè)的日常核算資料為依據(jù)，以表格為主要形式，反映、提供和傳

7、輸企業(yè)財(cái)務(wù)信息的書(shū)面報(bào)告文件，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的綜合反映。Edited by B. Y., Sun14第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析（一）會(huì)計(jì)報(bào)表部分會(huì)計(jì)報(bào)表又稱財(cái)務(wù)報(bào)表，是在日常會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，按照一定的指標(biāo)體系，總括地反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的狀況、經(jīng)營(yíng)成果和理財(cái)過(guò)程的書(shū)面文件，是物業(yè)管理企業(yè)的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的集中反映。Edited by B. Y., Sun15第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析1、主表主表即企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表和不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表。（1）資產(chǎn)負(fù)債表。資產(chǎn)負(fù)債表是反映物業(yè)管理企業(yè)在某一特定時(shí)日（如

8、年末、季末、月末）財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)表，是企業(yè)的基本會(huì)計(jì)報(bào)表之一。（2）利潤(rùn)表。利潤(rùn)表又稱損益表，是反映物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或經(jīng)營(yíng)成果及其分配情況的會(huì)計(jì)報(bào)表。它反映了企業(yè)在一定期間的收入和相應(yīng)的費(fèi)用、成本，以及最終形成的損益。（3）現(xiàn)金流量表?，F(xiàn)金流量表是用于提供企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價(jià)物流入和流出信息的會(huì)計(jì)報(bào)表。Edited by B. Y., Sun16第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析2、附表附表是指對(duì)主表中的某一項(xiàng)或幾項(xiàng)指標(biāo)或內(nèi)容提供更為詳細(xì)情況的補(bǔ)充性報(bào)表。這些報(bào)表包括兩類：一類是 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 規(guī)定的，另一類是企業(yè)內(nèi)部管理需要的。（1）資產(chǎn)負(fù)債表附

9、表資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表股東權(quán)益增減變動(dòng)表應(yīng)交增值稅明細(xì)表（2）利潤(rùn)表附表利潤(rùn)分配表分部報(bào)告Edited by B. Y., Sun17第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析（二）文字報(bào)告部分1、會(huì)計(jì)報(bào)表附注（1）企業(yè)基本情況。（2）不符合基本會(huì)計(jì)假設(shè)的說(shuō)明。（3）重要會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)及其變更原因及其對(duì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的影響。（4）或有事項(xiàng)的說(shuō)明。（5）資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的說(shuō)明。（6）關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的說(shuō)明。Edited by B. Y., Sun18第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析（7）重要資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及其出售情況。（8）企業(yè)合并、分立的說(shuō)明。（9）重大投資、融資活動(dòng)。（10）會(huì)計(jì)報(bào)表中重要項(xiàng)目的明細(xì)資料。（11）合并會(huì)計(jì)報(bào)表

10、的說(shuō)明。（12）有助于理解和分析會(huì)計(jì)報(bào)表需要說(shuō)明的其他事項(xiàng)。Edited by B. Y., Sun19第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析2、財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書(shū)是企業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果作出的自我評(píng)價(jià)。包括：企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本情況。利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和分配情況。資金增減和周轉(zhuǎn)情況。對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量有重大影響的其他事項(xiàng)。Edited by B. Y., Sun20第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析二、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與形式（一）財(cái)務(wù)報(bào)告分析的概念與特征財(cái)務(wù)報(bào)告分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)告所反映的各類信息為依據(jù)和起點(diǎn)，采用科學(xué)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和適用的分析方法，遵循規(guī)范的分析程序，有重點(diǎn)、針對(duì)性地分析和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)的

11、財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果，正確判斷企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的利弊得失、財(cái)務(wù)狀況及其發(fā)展趨勢(shì)，為報(bào)告使用者投資與決策提供重要財(cái)務(wù)信息的一種分析活動(dòng)。Edited by B. Y., Sun21第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析財(cái)務(wù)報(bào)告分析具有三個(gè)特征：拓展性判斷性依耐性Edited by B. Y., Sun22第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析（二）財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要形式1、內(nèi)部分析與外部分析（1）內(nèi)部分析是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的內(nèi)部分析。（2）外部分析是指物業(yè)管理企業(yè)外部的投資者、債權(quán)人及政府部門，根據(jù)各自需要或分析目的，對(duì)企業(yè)的有關(guān)情況進(jìn)行的分析。Edited by B. Y., Sun23第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析2、全面分

12、析與專題分析全面分析是指對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)管理各方面的情況進(jìn)行系統(tǒng)、綜合、全面的分析和評(píng)價(jià)。專題分析是指根據(jù)分析主體或分析目的的不同，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中某一環(huán)節(jié)或某一方面存在的突出間題進(jìn)行分析。Edited by B. Y., Sun24第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析3、財(cái)務(wù)報(bào)表分析與內(nèi)部報(bào)表分析（1）財(cái)務(wù)報(bào)表分析是財(cái)務(wù)報(bào)告分析的最基本形式。根據(jù)報(bào)表的種類不同又可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、利潤(rùn)表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。（2）內(nèi)部報(bào)表分析是對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告分析的必要補(bǔ)充，對(duì)內(nèi)部報(bào)表的分析更有利于揭示物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題或不足。Edited by B. Y., Sun25第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析4、

13、趨勢(shì)分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析（1）趨勢(shì)分析是指對(duì)物業(yè)管理企業(yè)某個(gè)時(shí)期各單位時(shí)間的總體財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況或某個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的變動(dòng)情況所作的分析，借以評(píng)價(jià)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。（2）現(xiàn)狀分析是指對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)所析，以評(píng)價(jià)企業(yè)當(dāng)期的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)狀況。（3）潛力分析是在趨勢(shì)分析和現(xiàn)狀分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)資源變動(dòng)狀況和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展能力的估價(jià)與判斷。Edited by B. Y., Sun26第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析三、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法（一）比率分析法比率分析法是財(cái)務(wù)報(bào)告分析是基本最重要的方法，它實(shí)質(zhì)上是將影響財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的兩個(gè)或兩個(gè)以上相關(guān)因素聯(lián)系起來(lái)，通過(guò)計(jì)算比率，反映它們之間的關(guān)系

14、，借以評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的一種分析方法。比率分析法主要包括：相關(guān)指標(biāo)比率分析法構(gòu)成比率分析法效率比率分析法Edited by B. Y., Sun27第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析（二）比較分析法比較分析法是將實(shí)際數(shù)同特定的各種標(biāo)準(zhǔn)（基數(shù)）相比較，從數(shù)量上確定其差異，并找出產(chǎn)生差異的原因及其影響程度，為改進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供參考的一種分析方法。比較分析法中的數(shù)據(jù)有：絕對(duì)數(shù)相對(duì)數(shù)Edited by B. Y., Sun28第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析四、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的一般過(guò)程（一）財(cái)務(wù)報(bào)告分析準(zhǔn)備階段1、明確財(cái)務(wù)報(bào)告分析目的2、確立財(cái)務(wù)報(bào)告分析標(biāo)準(zhǔn)3、制定財(cái)務(wù)報(bào)告分析計(jì)劃4、搜索整理財(cái)務(wù)報(bào)告分析資料Edited

15、 by B. Y., Sun29第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析（二）財(cái)務(wù)報(bào)告分析實(shí)施階段1、報(bào)告整體分析2、財(cái)務(wù)指標(biāo)分析3、基本因素分析Edited by B. Y., Sun30第二節(jié)財(cái)務(wù)報(bào)告分析（三）財(cái)務(wù)報(bào)告分析報(bào)告階段1、得出財(cái)務(wù)報(bào)告分析結(jié)論2、提出可行的措施建議3、編寫(xiě)財(cái)務(wù)報(bào)告分析報(bào)告Edited by B. Y., Sun31第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)一、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念與意義（一）績(jī)效與物業(yè)管理績(jī)效物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效，是指一定經(jīng)營(yíng)期間的企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)主要通過(guò)經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的過(guò)程中對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)、

16、成長(zhǎng)、發(fā)展中所取得的成果和所作出的貢獻(xiàn)來(lái)體現(xiàn)。Edited by B. Y., Sun32第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目績(jī)效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔(dān)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的資產(chǎn)管理責(zé)任時(shí)，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目的績(jī)效。Edited by B. Y., Sun33第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（二）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)及其意義1、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的概念物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)是指運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)計(jì)和運(yùn)籌學(xué)等方法，采用特定的指標(biāo)體系，依照統(tǒng)一的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的程序，通過(guò)定量和定性的分析，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)在一定經(jīng)營(yíng)期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理資源的效益和經(jīng)營(yíng)者的業(yè)績(jī)，作出客觀、公正和準(zhǔn)確的綜合評(píng)判活動(dòng)。Ed

17、ited by B. Y., Sun34第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)2、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的特點(diǎn)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的特點(diǎn)是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評(píng)價(jià)對(duì)象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。 3、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的意義Edited by B. Y., Sun35第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)二、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類型（一）政府評(píng)價(jià)指政府有關(guān)部門根據(jù)企業(yè)監(jiān)管的需要、獎(jiǎng)懲的需要或者財(cái)務(wù)分析的需要等，分別或聯(lián)合組織的物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)。（二）社會(huì)評(píng)價(jià)社會(huì)評(píng)價(jià)是指企業(yè)出資人、債權(quán)人、中小股東，或社會(huì)中介機(jī)構(gòu)等，為及時(shí)了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)的真實(shí)情況、促進(jìn)投資效益提高，加強(qiáng)

18、企業(yè)的社會(huì)監(jiān)管而組織開(kāi)展的評(píng)價(jià)行為。Edited by B. Y., Sun36第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（四）企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)指各類物業(yè)管理企業(yè)法人根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)管理的特定需要而自行組織開(kāi)展的績(jī)效評(píng)價(jià)。（五）物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)回答業(yè)主關(guān)心的其委托管理的物業(yè)資產(chǎn)的收支狀況、收入及資產(chǎn)價(jià)值成長(zhǎng)的潛力、資產(chǎn)投資收益水平、在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力等問(wèn)題。Edited by B. Y., Sun37第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)三、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本要素物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)有三個(gè)基本要素，即：評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)方法。Edited by B. Y., Sun38第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系（

19、一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)1、財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)（1）凈資產(chǎn)收益率Edited by B. Y., Sun39第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（2）總資產(chǎn)報(bào)酬率（3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率Edited by B. Y., Sun40第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)2、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo)（1）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（2）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率Edited by B. Y., Sun41第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)3、償債能力狀況指標(biāo)（1）資產(chǎn)負(fù)債率（2）利息保障倍數(shù)4、發(fā)展能力狀況指標(biāo)（1）營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率Edited by B. Y., Sun42第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（2）資本積累率Edited by B. Y., Sun43第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（

20、二）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)1、財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率（2）盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)Edited by B. Y., Sun44第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（3）成本費(fèi)用利潤(rùn)率Edited by B. Y., Sun45第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)2、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況修正指標(biāo)（1）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（2）不良資產(chǎn)比率Edited by B. Y., Sun46第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（3）資產(chǎn)損失比率Edited by B. Y., Sun47第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)3、償債能力狀況修正指標(biāo)（1）流動(dòng)比率（2）速動(dòng)比率Edited by B. Y., Sun48第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（3）現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率（

21、4）長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率Edited by B. Y., Sun49第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（5）經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率Edited by B. Y., Sun50第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)4、發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)（1）總資產(chǎn)增長(zhǎng)率（2）三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率（3）三年資本平均增長(zhǎng)率Edited by B. Y., Sun51第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（三）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)評(píng)議指標(biāo)即實(shí)施評(píng)論議定的指標(biāo)，屬于非計(jì)量指標(biāo)，用于定性分析判斷，是對(duì)計(jì)量指標(biāo)的進(jìn)一步補(bǔ)充。1、經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)2、服務(wù)滿意度3、基礎(chǔ)管理水平4、在崗員工素質(zhì)狀況5、服務(wù)硬環(huán)境6、發(fā)展創(chuàng)新能力7、經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略8、綜合社會(huì)貢獻(xiàn)Edited by B

22、. Y., Sun52第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)Edited by B. Y., Sun53第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)Edited by B. Y., Sun54第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)五、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)（一）定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)定量指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由標(biāo)準(zhǔn)值和與之對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)組成。定量指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值包括8項(xiàng)基本指標(biāo)和14項(xiàng)修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，每項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值劃分為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值兩大類。標(biāo)準(zhǔn)值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個(gè)檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。Edited by B. Y., Sun55第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（二）定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)定性指標(biāo)參考評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括每項(xiàng)指

23、標(biāo)具體的含義、內(nèi)容和范圍，以及應(yīng)達(dá)到的相應(yīng)水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E五個(gè)等級(jí)。Edited by B. Y., Sun56第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)六、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果與報(bào)告（一）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果運(yùn)用不同層次的評(píng)價(jià)指標(biāo)將得出不同層次的評(píng)價(jià)結(jié)果，如初步評(píng)價(jià)結(jié)果、基本評(píng)價(jià)結(jié)果、定性評(píng)價(jià)結(jié)果和綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。初步評(píng)價(jià)結(jié)果、基本評(píng)價(jià)結(jié)果、定性評(píng)價(jià)結(jié)果分別依據(jù)基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)計(jì)算得分產(chǎn)生。Edited by B. Y., Sun57第三節(jié)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（二）物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告評(píng)價(jià)報(bào)告是評(píng)價(jià)工作組在完成評(píng)價(jià)工作后，向評(píng)價(jià)工作組織機(jī)構(gòu)（委托方）提交的說(shuō)明評(píng)價(jià)目的、程序、標(biāo)準(zhǔn)、

24、依據(jù)、結(jié)果以及基本結(jié)論分析等基本情況的文本文件，也是企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)工作最終成果的體現(xiàn)。評(píng)價(jià)報(bào)告由封面、正文和附錄三部分組成。Edited by B. Y., Sun58第四節(jié)績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法一、功效系數(shù)法功效系數(shù)法是指根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理，把所要評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)分別對(duì)照各自的標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)數(shù)，通過(guò)功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)，再對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)進(jìn)行加總，求得綜合評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)的一種方法。Edited by B. Y., Sun59第四節(jié)績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法Edited by B. Y., Sun60第四節(jié)績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法（一）基本指標(biāo)計(jì)分方法Edited by B. Y., Sun61第四節(jié)績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法（二）修正指標(biāo)計(jì)分方法Edited by B. Y., Sun62第四節(jié)績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法二、綜合分析判斷法綜合分析判斷法屬于定性評(píng)價(jià)方法，又稱隸屬