中國(guó)老年社區(qū)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與對(duì)策分析

1、.：.；中國(guó)老年社區(qū)市場(chǎng)的現(xiàn)狀與對(duì)策分析人口老齡化問(wèn)題是二十一世紀(jì)面臨的艱苦社會(huì)問(wèn)題，也是整個(gè)國(guó)際社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)與難點(diǎn)問(wèn)題。中國(guó)作為一個(gè)人口占世界第一位的開(kāi)展中國(guó)家，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力與社會(huì)機(jī)制的制約，養(yǎng)老已成為影響我國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和整體開(kāi)展的帶有全局性、戰(zhàn)略性的艱苦問(wèn)題。作為滿足老年人根本生活需求的衣、食、住、行中的居住問(wèn)題，它不僅關(guān)系到老年人的居所，更關(guān)系到老年人生活的環(huán)境、安康、教育、配套、效力以及養(yǎng)老保證等各方面的社會(huì)問(wèn)題，如何充分自創(chuàng)興隆國(guó)家如美國(guó)、日本等成熟的老年社區(qū)開(kāi)展閱歷，探求符合我國(guó)實(shí)踐國(guó)情的老年社區(qū)開(kāi)展方式，已開(kāi)場(chǎng)日益遭到各級(jí)政府、行業(yè)團(tuán)體以及房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。本文希望從我國(guó)老

2、齡化進(jìn)程的現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析，重點(diǎn)解剖我國(guó)老年人在經(jīng)濟(jì)情況、居住條件、安康醫(yī)療、文化文娛以及養(yǎng)老志愿與社會(huì)保證等方面的特點(diǎn)，同時(shí)經(jīng)過(guò)相關(guān)案例，討論加快上海開(kāi)展老年社區(qū)的對(duì)策與建議。第一章 中國(guó)社會(huì)老齡化進(jìn)程與養(yǎng)老現(xiàn)狀分析第一節(jié) 中國(guó)社會(huì)老齡化進(jìn)程分析我國(guó)自1999年開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入老齡社會(huì)后，現(xiàn)已是世界上老年人最多的國(guó)家，占全球老年人口總量的1/5，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上。近20多年來(lái)，我國(guó)老年人口平均每年添加超越300萬(wàn)，目前60歲以上老年人口數(shù)曾經(jīng)超越1.34億，估計(jì)到2021年中國(guó)60歲以上的老年人將超越2億，到21世紀(jì)中期，這個(gè)數(shù)據(jù)更是將突破4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0%左右，到那時(shí)每十個(gè)人中就有三

3、位是老年人。二十一世紀(jì)是我國(guó)人口老齡化開(kāi)展最快的階段，其主要將閱歷三個(gè)重要的變化階段。1快速老齡化階段2007年2020年：此階段我國(guó)每年老年人將添加約300萬(wàn)，到2020年，老年人口將到達(dá)2.5億左右。2加速老齡化階段2021年2050年：此階段我國(guó)老年人口增長(zhǎng)將進(jìn)一步加快，每年添加約500萬(wàn)，總數(shù)有能夠超越4億。3嚴(yán)重老齡化階段2051年2100年：老年人口規(guī)模將逐漸趨于穩(wěn)定，總的規(guī)模將穩(wěn)定在在3到4億的程度。我國(guó)已開(kāi)場(chǎng)進(jìn)入老年型國(guó)家，全國(guó)許多城市已逐漸成為人口老年型地域，其中北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市已快速進(jìn)入老年型城市。根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查與統(tǒng)計(jì)顯示，長(zhǎng)三角地域是全國(guó)老齡

4、化程度較高的地域，并具有老年人數(shù)擴(kuò)張快、老年比重增幅大的特征，目前老年人數(shù)已超越1200萬(wàn)人，其中65歲及以上老年人口比重為9.12%，估計(jì)2030年到達(dá)最頂峰時(shí)，老年人口比重將高達(dá)28.8%。估計(jì)至2040年，這個(gè)地域的老年人數(shù)約3730萬(wàn)人，為目前規(guī)模的3倍。我們同樣看看上海市的情況，據(jù)由上海市老齡科學(xué)研討中心與上海市公安局統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2005年底，上海市戶籍總?cè)丝跒?.26萬(wàn)人，其中60歲及以上老年人口已到達(dá)266.37萬(wàn)，占總?cè)丝诘?9.58%，80歲及以上老年人口43.77萬(wàn)，占16.43%，人口老齡化程度已到達(dá)興隆國(guó)家的平均程度。而且隨著“丁克家庭的增多，本市人口老齡化的比例

5、還在進(jìn)一步擴(kuò)展。第二節(jié) 中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老現(xiàn)狀分析目前，中國(guó)社會(huì)的養(yǎng)老主要以家庭養(yǎng)老與社區(qū)養(yǎng)老為根底，其中尤以家庭養(yǎng)老為主，純粹的商業(yè)養(yǎng)老如老年公寓與老年社區(qū)那么尚處于起步開(kāi)展階段。一、家庭養(yǎng)老家庭養(yǎng)老主要是以血親關(guān)系和社會(huì)品德為保證的一種養(yǎng)老方式，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)的來(lái)源、生活的照顧和精神的慰藉主要由家庭來(lái)提供。這種養(yǎng)老方式在我國(guó)、以及1996年公布的中都作了明確的規(guī)定。同時(shí)，作為一個(gè)具有悠久民族傳統(tǒng)與倫理品德的大國(guó)，這種傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式具有良好的社會(huì)根底。這種養(yǎng)老方式對(duì)于我們這樣一個(gè)人口眾多、經(jīng)濟(jì)尚不興隆的開(kāi)展中國(guó)家里，不論在過(guò)去、如今還是未來(lái)均將發(fā)揚(yáng)宏大的作用，意義深遠(yuǎn)。但是，中國(guó)這種傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方

6、式也逐漸開(kāi)場(chǎng)暴顯露一些問(wèn)題，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老曾經(jīng)遇到了越來(lái)越多的挑戰(zhàn)。1隨著時(shí)代與社會(huì)的變化，家庭養(yǎng)老的觀念、養(yǎng)老認(rèn)識(shí)開(kāi)場(chǎng)淡化，傳統(tǒng)倫理品德的束縛也不斷被突破，老年人在家庭的位置發(fā)生了根本變化。2我國(guó)畢竟是一個(gè)開(kāi)展中國(guó)家，家庭的經(jīng)濟(jì)根底總體比較薄弱，社會(huì)的養(yǎng)老保證機(jī)制尚不完善，尤其是鄉(xiāng)村還沒(méi)有完全建立，老年人及家庭面臨的經(jīng)濟(jì)壓力越來(lái)越大。3國(guó)家長(zhǎng)期實(shí)行方案生育政策后家庭規(guī)模日趨減少，中心家庭、空巢家庭、老人家庭日益增多，這部分老年人群需求社會(huì)的支持?；谝陨犀F(xiàn)實(shí)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老已逐漸不順應(yīng)人口老齡化開(kāi)展的需求。為此，我國(guó)從80年代開(kāi)場(chǎng)探求與開(kāi)展“家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合的路子。二十多年的實(shí)際證明，

7、這條路是符合我國(guó)客國(guó)情的，也是處理中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題的一條出路。二、社會(huì)養(yǎng)老社會(huì)養(yǎng)老主要是指集合政府、社區(qū)、家庭、個(gè)人以及社會(huì)投資者的力量，以社區(qū)為主要載體，為老年人營(yíng)造一個(gè)良好的安老、養(yǎng)老場(chǎng)所與環(huán)境，并提供符合老年人生活特點(diǎn)與需求的設(shè)備與效力。我國(guó)政府非常注重并積極推進(jìn)社會(huì)養(yǎng)老與社區(qū)效力社會(huì)化開(kāi)展，多年來(lái)我國(guó)大部分大中城市已初步構(gòu)成了多層次、多方式、多效力的社會(huì)化養(yǎng)老體系。1家庭養(yǎng)老的支持與效力系統(tǒng)：主要為留在家中養(yǎng)老的老人提供良好的社區(qū)配套與社會(huì)效力，涵蓋包括居住安排、護(hù)理照料、醫(yī)療保健、婚姻關(guān)懷、心思保健、文化文娛、社會(huì)參與以及權(quán)益維護(hù)等內(nèi)容。2社區(qū)福利院與養(yǎng)老院：主要針對(duì)社區(qū)內(nèi)缺乏親人照料又

8、無(wú)足夠經(jīng)濟(jì)才干的空巢家庭、老人家庭包括獨(dú)居家庭等而設(shè)立，主要依托政府與社會(huì)的力量，并配置專門(mén)場(chǎng)所、生活設(shè)備及效力人員。3老年社區(qū)：是一種市場(chǎng)化與商業(yè)化養(yǎng)老的產(chǎn)物，它通?？梢愿鶕?jù)對(duì)所處位置、規(guī)模與產(chǎn)品的不同要求，劃分為兩種不同的產(chǎn)品方式。序號(hào)工程公寓型社區(qū)型一效力對(duì)象家庭無(wú)法照料或本身志愿，同時(shí)具有一定支付才干的獨(dú)居老人。身體安康、喜歡獨(dú)立生活且具有較強(qiáng)支付才干的老人家庭或合居家庭。二規(guī)模普通較小普通較大三位置城市成熟生活區(qū)內(nèi)環(huán)境理想的城市郊區(qū)四設(shè)備要求1、內(nèi)部配置公寓少量生活與效力設(shè)備；2、對(duì)外部生活設(shè)備包括商場(chǎng)、醫(yī)院、電影院等依賴程度高。1、內(nèi)部配置公寓完好配套設(shè)備，包括根本的購(gòu)物、醫(yī)療、文

9、化文娛等；2、對(duì)外部設(shè)備依賴較小?？傮w上講，中國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老還處于比較低的程度，其主要表達(dá)在目前的社會(huì)養(yǎng)老還僅僅主要表達(dá)在政策支持、政府扶持與社會(huì)關(guān)懷上，社會(huì)化與市場(chǎng)化程度明顯缺乏。而且從目前全國(guó)范圍看，各地之間的開(kāi)展也很不平衡，甚至有許多地方的社會(huì)養(yǎng)老還沒(méi)有真真起步。很明顯，目前這種情況與我國(guó)人口老齡化進(jìn)程以及老年人迅速增長(zhǎng)的需求是極不相順應(yīng)的，也是需求加快改動(dòng)的。為此，積極探求我國(guó)養(yǎng)老機(jī)制的社會(huì)化、市場(chǎng)化與專業(yè)化開(kāi)展已顯得非常必要。第二章 中國(guó)老年社區(qū)的開(kāi)展現(xiàn)狀全國(guó)社會(huì)保證基金理事會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示全國(guó)有近2500萬(wàn)老年人曾經(jīng)生活在“空巢無(wú)子女陪伴家庭中。其中北京市“空巢家庭的比例為34%，上

10、海市為34.8%，廣州市為30%，天津市為36.5%。與此同時(shí)，我國(guó)老年人購(gòu)買才干總和也相當(dāng)可觀。根據(jù)中國(guó)老齡科學(xué)研討中心的一份調(diào)查，我國(guó)城市老人中有42.8%的人擁有存款。目前每年老年人的離退休金、再就業(yè)收入、親朋好友的資助可達(dá)3000億元至4000億元，這將使老年市場(chǎng)成為未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)中有較大影響的消費(fèi)市場(chǎng)之一。此外，隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。有關(guān)專家預(yù)測(cè)，僅退休金一項(xiàng)到2021年就將添加到8383億元，2020年為28145億元，2030年為73219億元。而以目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)退休后被聘用收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元計(jì)算，即使3的老年人在社會(huì)設(shè)備中

11、養(yǎng)老，全國(guó)也將要為420萬(wàn)老人建筑老年公寓或老年住宅。其中建造8萬(wàn)至10萬(wàn)所老年公寓及老年住宅，投資總額便是900億元至1000億元，加上其它設(shè)備設(shè)備等，就是1200億元。4.1.2中國(guó)有“未富先老的根本國(guó)情我國(guó)曾經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，但我國(guó)和其他的老齡化國(guó)家相比有一個(gè)很大的不同，用一句話來(lái)概括就是“國(guó)外是先富后老，我國(guó)是未富先老。根據(jù)美國(guó)人口咨詢局的資料，世界上曾經(jīng)有70個(gè)國(guó)家進(jìn)入老齡化社會(huì)，而只需中國(guó)、格魯吉亞、亞美尼亞和摩爾多瓦四個(gè)國(guó)家的人均國(guó)民產(chǎn)值缺乏1000美圓。根據(jù)世界銀行年公布的資料，我國(guó)人均國(guó)民產(chǎn)值僅為美國(guó)的1/40，為高收入國(guó)家的1/30。國(guó)外老年社區(qū)的購(gòu)房者以老年人為主，而在國(guó)

12、內(nèi)，既有入住老年社區(qū)養(yǎng)老志愿，又有購(gòu)房才干的老年人相比國(guó)外來(lái)說(shuō)數(shù)量是很有限的。零點(diǎn)調(diào)查提供的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)興隆城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6以上的中高收入老年群體，這些老年人以為如今的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老效力程度都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們希望市場(chǎng)上能多消費(fèi)一些高規(guī)范的老年公寓。也就是說(shuō)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展較快的地域，曾經(jīng)存在一定比例的中高收入老年群體對(duì)高規(guī)范老年社區(qū)的需求。而在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51，計(jì)劃租賃房屋運(yùn)用權(quán)的占24，希望購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16，計(jì)劃采取其他方式的占9。這也意味著為老年人

13、量身定做的老年社區(qū)市場(chǎng)前景看好。4.1.3中國(guó)老年社區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)缺乏而目前，國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老方式還不能順應(yīng)情勢(shì)的開(kāi)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，管理程度落后、設(shè)備陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來(lái)源不能保證，只能供應(yīng)老年人一些簡(jiǎn)單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模普通較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心思、生理的保證體系。所謂老年公寓是供老年人集中居住的公用住宅，是居家養(yǎng)老與社區(qū)效力的結(jié)合，不僅需求在樓層、醫(yī)院、交通、效力設(shè)備等方面符合老人的身體特點(diǎn)，更

14、要在文娛、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心思需求。但在中國(guó)目前的這些老人效力機(jī)構(gòu)中，好多名為老年公寓、養(yǎng)老院的場(chǎng)所，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)備簡(jiǎn)陋，效力功能單調(diào)，且可供活動(dòng)的綠地較少，并不具備完善的建筑設(shè)備和效力條件，不可以全方位地為老年人提供良好的效力。有些更是只把老人當(dāng)作病人對(duì)待，并不關(guān)懷老人們情感或心思需求。就中國(guó)而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人缺乏100萬(wàn)人，還不到目前中國(guó)1.3億老年人的1。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老人們的實(shí)踐需求。從總體上講，除少量為新建的以外，大多數(shù)是利用舊房改建的，設(shè)備簡(jiǎn)陋，效力功能較差，

15、無(wú)法順應(yīng)老年人日常生活的特殊需求。另外，可供老年人室外活動(dòng)的綠地較少。4.1.4京滬等地老年社區(qū)市場(chǎng)需求加大社會(huì)人口流動(dòng)的加速使得更多的老人沒(méi)有子女在身邊照料。在老齡化的開(kāi)展中，老年人對(duì)住房的需求也逐漸發(fā)生了變化。在一些大城市里，多數(shù)父母與成年子女更情愿分開(kāi)居住，這既能使老人活動(dòng)不受干擾，減輕子女負(fù)擔(dān)，也減少了長(zhǎng)期共同相處容易產(chǎn)生的矛盾。而普通住宅由于各項(xiàng)設(shè)備并不符合老年人身體、心思等各方面的需求，因此，可以住進(jìn)一個(gè)設(shè)備完備、效力周全的老年城，倒成了很多中國(guó)城市老人向往的事。零點(diǎn)調(diào)查公司對(duì)北京、上海兩地3000名55歲至75歲市民就“老年人住宅消費(fèi)問(wèn)題進(jìn)展了隨機(jī)訪問(wèn)，訪問(wèn)報(bào)告闡明，目前我國(guó)老年

16、住宅市場(chǎng)需求加大，一些大城市里，許多父母與成年子女更情愿分開(kāi)居住。這一方面是由于越來(lái)越多的家政效力公司介入居民的日常生活，許多老年人曾經(jīng)從“家庭保姆的身份中解放出來(lái)；另一方面社會(huì)的開(kāi)展使老年人與其子女的世界觀、價(jià)值觀和人生觀產(chǎn)生了分歧，他們需求堅(jiān)持一定的間隔 以緩解兩代人之間的矛盾。因此他們對(duì)于老年公寓的需求也日益添加。零點(diǎn)的調(diào)查數(shù)聽(tīng)闡明，京滬兩地76.2%和66.7%的被調(diào)查者對(duì)現(xiàn)有居住環(huán)境中的醫(yī)護(hù)急救條件、體育文娛場(chǎng)所意見(jiàn)很大，半數(shù)以上對(duì)社區(qū)活動(dòng)、空氣、平安設(shè)備、環(huán)境安靜度不稱心，而居住高樓、周圍老人少、和子女住以及居住面積的不稱心程度相對(duì)較低。這兩個(gè)數(shù)聽(tīng)闡明，城市化過(guò)程中的負(fù)面效應(yīng)使許多

17、城市尤其是大中城市居民的生活環(huán)境質(zhì)量日趨惡化。惡劣的環(huán)境越來(lái)越不適宜老年人保養(yǎng)天年，所以，很多老年人也產(chǎn)生了到環(huán)境相對(duì)較好，又不太偏離城市的城郊居住的愿望。2005年的另一項(xiàng)調(diào)查顯示，在上海300萬(wàn)60歲以上的老人中，情愿選擇大型現(xiàn)代化老年城公寓養(yǎng)老的占到30%，這樣僅上海就有近90萬(wàn)老年人期盼住進(jìn)老年公寓養(yǎng)老。4.2中國(guó)老年社區(qū)政策支持力度不大4.2.1出臺(tái)了扶持福利性老年社區(qū)政策2000年，國(guó)家稅務(wù)局下發(fā)了，“通知對(duì)由民政部門(mén)審核同意，并核發(fā)的老年效力機(jī)構(gòu)及核發(fā)的社區(qū)效力中心的老年效力中心含為老年人提供效力的場(chǎng)所給予了一定的稅收優(yōu)惠?！巴ㄖ闹饕獌?nèi)容是對(duì)福利性、非盈利性老年效力機(jī)構(gòu)暫免征收

18、企業(yè)所得稅，同時(shí)對(duì)其自用的房產(chǎn)、土地車船暫免征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地運(yùn)用稅、車船運(yùn)用稅也實(shí)行免征。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人等社會(huì)力量，經(jīng)過(guò)非營(yíng)利性的社會(huì)團(tuán)體和政府部門(mén)向福利性、非營(yíng)利性的老年效力機(jī)構(gòu)的捐贈(zèng)，在交納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。4.2.2尚未出臺(tái)扶持商業(yè)化老年社區(qū)的政策雖然2000年國(guó)家稅務(wù)局出臺(tái)這一政策有助于我國(guó)老年公寓的開(kāi)展，但“通知明確指出適用于這一政策的老年效力機(jī)構(gòu)為專門(mén)為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面效力的福利性、非營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會(huì)福利院、敬老院養(yǎng)老院、老年效力中心、老年公寓含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所等。也就是說(shuō)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投

19、資開(kāi)發(fā)的老年社區(qū)工程并不能享用這一優(yōu)惠，國(guó)內(nèi)目前曾經(jīng)開(kāi)發(fā)的老年社區(qū)工程均面臨了這方面的政策瓶頸。4.3中國(guó)老年社區(qū)現(xiàn)有兩種開(kāi)發(fā)方式4.3.1純老年社區(qū)參考美國(guó)太陽(yáng)城方式目前，國(guó)內(nèi)的部分老年社區(qū)是按這一方式開(kāi)發(fā)的，如北京太陽(yáng)城、東方太陽(yáng)城。北京太陽(yáng)城占地623畝，建筑面積30萬(wàn)平方米，建筑類型包括三種類型的老年公寓和部分低密度的別墅。其中三類老年公寓分別是：適宜獨(dú)身或夫婦兩人的老年人居住的宿舍式公寓、一家一戶的居家式公寓或住宅式公寓、配備專門(mén)護(hù)理人員的護(hù)理式公寓，而別墅有250到300平方米、400到500平方米兩種戶型共70余套及4座400到500平方米的四合院，以滿足老年人的不同需求。社區(qū)內(nèi)

20、配備專供老年人運(yùn)用的生活、休閑設(shè)備。象北京太陽(yáng)城這樣的純老年社區(qū)，雖然也允許老年人全家來(lái)此居住，但聽(tīng)說(shuō)有關(guān)方面要求老年人的比例堅(jiān)持在80%以上。普通說(shuō)來(lái)，純老年社區(qū)的價(jià)錢會(huì)比較高。4.3.2融入型社區(qū)參考美國(guó)無(wú)年齡限制社區(qū)融入型老年社區(qū)的開(kāi)發(fā)方式在國(guó)外較為普遍，而老年社區(qū)的這一開(kāi)發(fā)方式從實(shí)際上看應(yīng)該是更符合我國(guó)國(guó)情的。以綠地21城?孝賢坊屬于這一開(kāi)發(fā)方式的典型代表。作為一個(gè)尊老社區(qū)，與其他的度假社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了綠地21城這個(gè)人文新鎮(zhèn)。選擇此類社區(qū)的客戶，可以是老人在此養(yǎng)老，享用較好的環(huán)境和精神文化生活，還有必要的醫(yī)療設(shè)備；也可以是老人住老年社區(qū)，后代住其他社區(qū)，兩代人平日

21、各取所需，周末相互照應(yīng)。我國(guó)融入型老年社區(qū)多項(xiàng)選擇擇在離北京、上海等經(jīng)濟(jì)興隆城市不遠(yuǎn)的近郊和周邊。國(guó)內(nèi)老年社區(qū)的主要消費(fèi)群應(yīng)該是一部分收入程度相對(duì)較高、對(duì)生活質(zhì)量有一定要求的城市老年人，這些老人又多半不情愿到離年年生活的城市太遠(yuǎn)的地方養(yǎng)老。4.3.3我國(guó)老年社區(qū)包括三種物業(yè)類型自創(chuàng)國(guó)外閱歷，結(jié)合我國(guó)實(shí)踐情況，我國(guó)老年公寓的物業(yè)類型大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅、合居老年公寓住宅和護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅。4.3.3.1成套老年公寓為居家式生活預(yù)備成套老年公寓也被稱作居家式或住宅式老年公寓，一家一戶，可以是老年夫婦，也可以是夫婦兩人及子女，還可以是老人、子女和孫輩三代人。4.3.3.2合居老

22、年公寓提供集體宿舍生活方式合居老年公寓也稱宿舍式公寓，就是老年人好像住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)一樣的樓房中居住和生活。該類適宜獨(dú)身或夫婦兩人的老年人居住，宿舍開(kāi)間較大，有電視、衛(wèi)生間、沙發(fā)、衣柜等各種設(shè)備，并提供水、電、暖、醫(yī)療監(jiān)護(hù)等各種物業(yè)效力。4.3.3.3護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅提供護(hù)理效力護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅也稱護(hù)理式公寓，就是把因身體有病、生活不能自理或行動(dòng)不便的老年人集中安排在一些房間居住，并由醫(yī)院或?qū)ｉT(mén)雇傭的護(hù)理人員進(jìn)展護(hù)理。4.4我國(guó)老年社區(qū)具備的四個(gè)特點(diǎn)4.4.1客戶為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)興隆的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以上的中高收入老年

23、群體，他們以為如今的養(yǎng)老條件，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老效力程度方面都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注可以滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老方式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個(gè)性化的居住條件和人性化的效力內(nèi)容。4.4.2居家養(yǎng)老與社區(qū)效力相結(jié)合的方式老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來(lái)收養(yǎng)無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國(guó)家或集體興辦的社會(huì)福利設(shè)備，而是由企業(yè)投資并公司化運(yùn)營(yíng)管理的老年公用住宅，普通選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新穎，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人可根據(jù)本人的經(jīng)濟(jì)條件和安康情況選擇住房類型、等級(jí)和效力檔次。由于老年公寓提供應(yīng)老年人是個(gè)性化的居住條件和人性化的效

24、力內(nèi)容，因此其住宅方式普通要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時(shí)由于老年公寓普通興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)備如購(gòu)物場(chǎng)所、銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè)備和文娛鍛煉的配套設(shè)備如體育館、餐廳、文娛場(chǎng)所、老年大學(xué)等，人性化的社區(qū)效力包括社區(qū)物業(yè)效力、社區(qū)家政效力、社區(qū)醫(yī)療效力及社區(qū)文娛效力。因此普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“蓋樓賣房和普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出租床位，效力內(nèi)容單一的“旅店式運(yùn)營(yíng)方式不適宜老年公寓的正常運(yùn)營(yíng)。4.4.3具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)我國(guó)人口眾多，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展不平衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利程度國(guó)家，所以政府主要關(guān)注并處理社會(huì)“低保、“五保等處于弱勢(shì)的老

25、年人群的養(yǎng)老問(wèn)題，而對(duì)中高收入人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只需一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過(guò)程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的混合體，有關(guān)部門(mén)在政策制定和操作方面相對(duì)滯后，所以普通開(kāi)發(fā)商在稅費(fèi)減免、金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對(duì)于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開(kāi)發(fā)商需求完全按照市場(chǎng)條件處理工程立項(xiàng)、工程審批、資金籌措等一系列問(wèn)題。由于以上緣由，老年社區(qū)運(yùn)營(yíng)需應(yīng)遵照市場(chǎng)規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的道路。4.4.4投資額大、資金回收期長(zhǎng)老年社區(qū)工程不同于普通房地產(chǎn)工程，它不僅包括住宅本身，還包括許多效力配套工程，并且在設(shè)備

26、、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體造價(jià)要比普通房地產(chǎn)工程高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比普通住宅更為復(fù)雜，普通住宅都經(jīng)過(guò)住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終目的，而老年公寓那么需求根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種方式，采取租、售結(jié)合的方式滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需求，并且公共效力設(shè)備更需求經(jīng)過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年社區(qū)的運(yùn)營(yíng)方式要采取靈敏多樣的銷售方式保證其正常運(yùn)營(yíng)。4.5關(guān)于中國(guó)老年社區(qū)運(yùn)營(yíng)方式的三點(diǎn)建議老年社區(qū)運(yùn)營(yíng)方式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、效力體系的建立直接影響老年公寓的運(yùn)營(yíng)成敗，因此老年社區(qū)的運(yùn)營(yíng)方式

27、要遵照二路出擊的目的市場(chǎng)定位原那么；三方并舉的銷售原那么；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)效力原那么。4.5.1二路出擊的目的市場(chǎng)定位老年社區(qū)的市場(chǎng)定位應(yīng)該遵照兼顧老年人養(yǎng)老與公建立施共享的“二路出擊原那么。其目的消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體即享用老年公寓設(shè)備、設(shè)備、效力等資源的群體，如旅游觀光者、購(gòu)物者、就醫(yī)者等群體。老年社區(qū)工程具有“一低二高的特點(diǎn)，即低容積率、高比例公建立施、高程度的社區(qū)效力。低容積率意味著人口密度低，這與高比例公建立施、高程度的社區(qū)效力存在矛盾，因此其公建立施和效力資源在充分滿足社區(qū)內(nèi)老年人需求的同時(shí)向公眾提供效力，這樣一方面可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期以低廉的價(jià)錢向社區(qū)內(nèi)的老年

28、人提供高質(zhì)量的效力，另一方面可以最大限制地發(fā)揚(yáng)公建立施和效力資源的效能。為有效到達(dá)這一目的，詳細(xì)運(yùn)作上應(yīng)根據(jù)工程所處地理位置，因地制宜地開(kāi)發(fā)利用當(dāng)?shù)氐奶卣髻Y源規(guī)劃公建立施。如在旅游區(qū)域內(nèi)，就應(yīng)該發(fā)揚(yáng)旅游資源優(yōu)勢(shì)，在為老年人提供特征效力的同時(shí)對(duì)游客提供住宿、文娛等效力，這樣一方面減少老年公寓作為老年社區(qū)的“暮氣，讓老年人更多的接觸社會(huì)，減輕他們?cè)?jīng)脫離社會(huì)的心思感受，另一方面可以添加社區(qū)的收入，維持其正常運(yùn)營(yíng)，從而為老年人提供更優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老生活環(huán)境。4.5.2三方并舉的銷售方式根據(jù)老年社區(qū)的市場(chǎng)定位采用三方并舉的銷售方式滿足不同消費(fèi)群體入住老年公寓的需求。所謂三方并舉的銷售方式是指出賣房屋或房間的產(chǎn)權(quán)、出租房屋運(yùn)用權(quán)及產(chǎn)權(quán)酒店方式銷售房間產(chǎn)權(quán)酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相交融的方式三種方式。不同消費(fèi)群體購(gòu)買老年公寓的目的具有