房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析

1、第四章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)分析 一、財(cái)務(wù)分析的含義 財(cái)務(wù)分析是從房地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)角度對項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)分析，具體講即根據(jù)政府現(xiàn)行財(cái)稅制度、價格體系和有關(guān)的法律、法規(guī)，計(jì)算分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，考查項(xiàng)目的盈利能力、清償債務(wù)能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)以評價項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。1二、財(cái)務(wù)分析的程序（一）分析和估算項(xiàng)目的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)；（二）分析財(cái)務(wù)基本報表；（三）分析財(cái)務(wù)指標(biāo)；（四）提出財(cái)務(wù)分析結(jié)論；（五）進(jìn)行不確定性分析。2第一節(jié) 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算一、房地產(chǎn)總投資的估算 房地產(chǎn)總投資是指項(xiàng)目在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)而花費(fèi)的全部成本費(fèi)用。（一）總費(fèi)用的構(gòu)成1、房地產(chǎn)開發(fā)直接費(fèi)1）土地使用權(quán)獲取成本

2、；2）前期工程費(fèi)；31）可行性研究費(fèi)；2）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；3）工程水文地質(zhì)勘測費(fèi)；4）七通一平費(fèi)。（3）建安費(fèi)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5）公共配套設(shè)施費(fèi)（6）不可預(yù)見費(fèi)（7）開發(fā)期間稅費(fèi)42、房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用（1）管理費(fèi)用（2）銷售費(fèi)用（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用5（二）總成本費(fèi)用的估算1、開發(fā)成本的估算（1）土地使用權(quán)獲取費(fèi)1）國有土地使用權(quán)獲取費(fèi) 一般采用市場比較法，根據(jù)政府近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額、并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)況等因素修正。也可根據(jù)城市的基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所處地段等級、用途、容積率、使用年限等進(jìn)行修正得到。62）集體土地征用費(fèi)

3、征用耕地：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的610倍。安置補(bǔ)助費(fèi)安需安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的46倍。其他土地：由省、自治區(qū)、直轄市參照耕地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。3）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。一般情況下應(yīng)按照拆除面積給予安置，分為原地回遷安置與異地永遷安置。7拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償時所需要的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償?shù)男问娇煞譃楫a(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補(bǔ)償或二者結(jié)合的形式。產(chǎn)權(quán)

4、調(diào)換的面積按所拆房的建筑面積結(jié)合新安置地點(diǎn)計(jì)算；作價補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆除建筑面積的重置價格結(jié)合市場行情等計(jì)算。8（2）前期工程費(fèi)1）前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安費(fèi)的3左右，可研費(fèi)占項(xiàng)目總投資的13，水文地質(zhì)勘測費(fèi)為設(shè)計(jì)概算的0.5左右。2）“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)費(fèi)。根據(jù)實(shí)際情況，參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)估算。9（3）建安工程費(fèi) 指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。估算方法：1）單元估算法：以基本建設(shè)單元的綜合投資費(fèi)用乘以單元數(shù)，得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資費(fèi)用的估算方法。2）單位指標(biāo)估算法：以單位工程量投資費(fèi)用乘以工程量得到單項(xiàng)

5、工程費(fèi)用的估算方法。103）工程量近似匡算法：采用類似于概預(yù)算的方法，先匡算工程量，再套當(dāng)?shù)馗蓬A(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，近似估算出費(fèi)用。4）概算指標(biāo)法：采用綜合的單位建筑面積和建筑體積概算指標(biāo)，計(jì)算整個工程費(fèi)用。5）類似法：根據(jù)建安工程中各項(xiàng)目所占的比例進(jìn)行估算。11（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指供水、供電、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。估算方法一般采用單位指標(biāo)法。12（5）公共配套設(shè)施費(fèi)主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施支出。估算方法同“建安工程費(fèi)”的方法。13（6）房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用，包括投資方向調(diào)節(jié)稅、配套設(shè)施建設(shè)稅、建筑安全監(jiān)督費(fèi)、供水管網(wǎng)

6、補(bǔ)償費(fèi)等。其估算方法參照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)。14（7）不可預(yù)見費(fèi)包括備用金、不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其它附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。其估算采用（1）（5）項(xiàng)之和乘以（3%5%）。152、 開發(fā)費(fèi)用的估算（1）管理費(fèi)：指明管理部門為管理和組織經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用。 按前述5項(xiàng)之各乘以3%（2）銷售費(fèi)用 1）廣告宣傳費(fèi)按銷售收入的2%3%估算; 2）銷售代理費(fèi)按銷售收入的1.5%2%估算; 3）其它銷售費(fèi)用按銷售收入的0.5%1%估算。16（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用1）利息支出：指建設(shè)投資借款利息和流動資金借款利息。建設(shè)投資借款利息=年初本金累計(jì)額年利率流動資金借款利息=流動資金借款累計(jì)額年利

7、率2）其它財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)所占比例估算或不予計(jì)算17第二節(jié) 資金時間價值的計(jì)算一、資金時間價值的概念指資金隨著時間的變化產(chǎn)生的資金增值或經(jīng)濟(jì)效益，具體體現(xiàn)在資金的利息和資金的純收益兩方面。1. 利率：為每單位時間增加的利息與原金額之比。2.利息周期：表示利率的時間單位。如一年，一季度，半年，一月等。 183. 現(xiàn)金流量圖 所謂現(xiàn)金流量圖，就是將現(xiàn)金流量繪入一時間坐標(biāo)中。即在圖上畫一條橫線作一橫坐標(biāo)，上面表示計(jì)息的時間單位（年或月），垂直于橫坐標(biāo)的線條表示現(xiàn)金流量，箭頭向下表收入，箭頭向上表支出。箭頭的長、短與收、支的大小成比例。 (時間)10234現(xiàn)金流量圖194現(xiàn)值（P） 發(fā)生在某一時間序列起

8、點(diǎn)（零點(diǎn)）的資金值（效益或費(fèi)用），或者把某一時間序列其它各時刻資金用折現(xiàn)辦法折算到起點(diǎn)的資金值，稱做現(xiàn)值，記作P。本金就是一種現(xiàn)值。5終值（F） 也稱將來值、未來值。指發(fā)生在某一時間序列終點(diǎn)的資金值（效益或費(fèi)用），或者把某一時間序列其它各時刻資金折算到終點(diǎn)的資金值。本利和是一種終值。 206等額年值（A） 某一時間序列各時刻發(fā)生的資金叫做年值。如果某一時間序列各時刻（不包括零點(diǎn)）發(fā)生的資金都相等，則該資金序列叫等額年值，記作A。反之，叫不等額年值。7折現(xiàn) 把某一時間序列各時刻的資金折算到起點(diǎn)現(xiàn)值的過程叫折現(xiàn)。 21二、單利利息的計(jì)算方法1概念：單利計(jì)息是只考慮本金的利息，不計(jì)算利息的利息。2公

9、式：式中：I利息；n利息周期數(shù)；i利率；P本金；F本利和。 22三、復(fù)利法 復(fù)利是把每一計(jì)息期末的本利和都作為下一計(jì)息期的本金，因此不僅對本金計(jì)息，對利息也計(jì)息，也稱利滾利法。它克服了單利法的缺點(diǎn)，對本利都考慮其時間價值，真實(shí)地反映了資金隨時間增值的客觀規(guī)律。 復(fù)利法計(jì)算公式是： FP(1i)n 23(一) 一次支付復(fù)利公式1一次支付未來值公式1） 條件：已知現(xiàn)值P，年利率i，年數(shù)n，求F=?2）現(xiàn)金流量圖如下： 0123n一次支付現(xiàn)金流量圖3）n年年末的未來值公式： 242一次支付現(xiàn)值公式1） 條件：已知F，i，n，求P=?2）現(xiàn)金流量圖見上圖；3）公式： 25（二）等額支付系列復(fù)利公式 1

10、.等額支付系列終值公式1）條件：每年年末的現(xiàn)金流量A，年利率為i，n年。求F=? 2）現(xiàn)金流量圖：3）公式： 262.等額支付系列償債基金公式 1）條件：已知未來值，年數(shù)n，利率i，求A=? 2）現(xiàn)金流量圖： 3）計(jì)算公式： 273.等額支付系列資金回收公式 1）條件：已知現(xiàn)值P，年數(shù)n，利率i，求A2）流量圖：見上圖。3）計(jì)算公式：284.等額支付系列現(xiàn)值公式 1）假設(shè)：已知年值A(chǔ)，i，n，求P2）現(xiàn)金流量圖：見上圖3）計(jì)算公式：295. 等額多次支付現(xiàn)金流量，當(dāng)n 時現(xiàn)值的計(jì)算 當(dāng)n 時等額多次支付現(xiàn)金流量的現(xiàn)值為： 3031計(jì)算過程分析1. 購房總款25萬元，首付20.已知：P=20萬元

11、，i=5.51%，n=20年（1）等額還款法：每月還款A(yù)=P(A/P,5.51%/12,240) = P(1+i)ni / (1+i)n 11376.9元20年本利合計(jì)201376.9=330457.18元（2）等額還本法：每月還本A200000/240=833.33元第1個月還息I1=2000005.51%/12=918.33元第1個月共還款A(yù)1=833.33+918.331751.67元同理第2個月共還款A(yù)2=833.33+(200000-833.33)5.51%/12=1747.84元這樣一直算到最后一個月：A240=833.33+833.33 5.51%/12=833.33+3.83=

12、837.16元合計(jì)共還款1751.67+1747.84+837.16=310659.17（元）32思考題若首付比例提高到30，試對兩種還款方式進(jìn)行比較。根據(jù)計(jì)算結(jié)果，你認(rèn)為哪種還款方式最為經(jīng)濟(jì)？33例1：某房地產(chǎn)開發(fā)商向中國建設(shè)銀行貸款2000萬元,期限為3年,年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息,到期后一次償還本金,則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總和是多少?如果計(jì)算先期支付利息的時間價值,則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是多少?34例2：某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元,如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額,年貸款利率為12%,問該家庭有償還能力的最

13、大抵押貸款額是多少?解：已知:該家庭每月可用于支付抵押貸款的月還款額A=1600030%=4800(元);月貸款利率i=12%12=1%,計(jì)息周期數(shù)n=1012=120(個月)。該家庭有償還能力的最大抵押貸款額：35例3:某家庭欲購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房,單價為3500元/m2,首付款為房價的25%,其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%,期限均為15年,公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?解: 已知:P=350080(1-25%)=210000(元),n=1512=180(月),i1=4.

14、2%12=0.35%,i2=6.6%12=0.55%,P1=100000(元),P2=210000一100000=110000(元)。計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：A1=P1i1(1+i1)n(1+ i1)n-1 =1000000.0035(1+0.0035)1801-(1+0.0035)180 =749.75(元)A2=1100000.0055(1+0.0055)1801-(1+0.0055)180 =964.28(元)組合貸款的月最低還款額：A=A1+A2= 749.75+ 964.28=1714.03(元)36例 4 ：某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為 25 萬元

15、的住宅，如果該家庭首付款為房價的 30 % ，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為 10 年，按月等額償還，年貸款利率為15。問月還款額為多少？如果該家庭 25 的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？解：已知：抵押貸款額額P=257017.5（萬元）； 月貸款利率 i15121.25 % 計(jì)息周期數(shù) n1012120 （個月）。則：月還款額： A = P i ( 1 + i )n(1+i)n-1=1750001.25%(1+1.25%)120(1+1.25%)120-1 = 2823.4 （元）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為2823.40.25

16、 = 11 293.4 （元）37例5：某購房者擬向銀行申請 60 萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入的增長情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為 6 . 6 % ，期限為 15 年，購房者的月還款額增長率為 0.5。問該購房者第 10 年最后一個月的月還款額是多少？解：38思考題1某家庭以 4 000 元/m2的價格，購買了一套建筑面積為 120 平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為 6 % ，抵押貸款價值比率為 70 。如該家庭在按月等額還款 5 年后，于第 6 年年初一次提前償還了貸款本金 8 萬元。問從第 6 年開始的抵押貸款月還款額是多少？3940思考題2：已知某家庭 1998 年 12 月 31 日為購買價值為 50 萬元的住宅，申請了相當(dāng)于房價 70 的住房抵押貸款，期限為 20 年，年利率為 6 % ，按月等額還款付息。 2004 年 1 月 1 日，該家庭由