房地產(chǎn)交易與登記培訓(xùn)教材

1、地產(chǎn)相關(guān)常識培訓(xùn)一、房地產(chǎn)概念房屋+土地=財產(chǎn)二、 商品房概念 房屋所有權(quán)+土地使用權(quán) 商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。商品房類別 1、 標(biāo)準(zhǔn)商品房：交足地價的土地建房可以轉(zhuǎn) 讓、抵押、繼承、饋贈2、 微利商品房：購買自用，進(jìn)入流通補(bǔ)足地 價商品房類別3、 福利房：政府減免土地出讓金，減免各種稅收的結(jié)果所建設(shè)房屋。4、 集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。 三、物業(yè)形態(tài)1、 居住物業(yè)：住宅、公寓、別墅2、 商業(yè)物業(yè)：酒店、商場、寫字樓3、 工業(yè)物業(yè)：出租工廠，以自用

2、為主4、 特殊物業(yè)：飛機(jī)場、高爾夫球場、賽馬場 （不易成交）四、土地類別1、 生地：未開發(fā)農(nóng)地、荒地2、 熟地：具備開發(fā)建設(shè)條件3、 毛地：需要拆遷未拆遷4、 工地：正在建設(shè)中五、住宅結(jié)構(gòu)類型1、 鋼筋混凝土2、 鋼結(jié)構(gòu)3、 木結(jié)構(gòu)4、 磚混結(jié)構(gòu)5、 磚木結(jié)構(gòu)六、建筑住宅形態(tài)一、梯間單元式住宅；二、外廊式住宅；三、內(nèi)廊式住宅；四、躍層、躍廊式住宅；五、獨(dú)立式（點(diǎn)式）住宅；六、混合式住宅；七、低層住宅。外廊式獨(dú)立式躍式餐廳旋轉(zhuǎn)梯躍式廳堂會客室混合式西式結(jié)構(gòu)中式綠化七、小區(qū)指數(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、建筑容積率：全部建筑面積與建設(shè)用地面 積之比2、 建筑密度（又指建筑覆蓋率）：基底面積與建設(shè)用地面積之比3、 綠化

3、率：綠地面積與建設(shè)用地面積之比理想小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)低建筑容積率， 低建筑密度高綠化率 1、國有土地使用證2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、建筑工程規(guī)劃許可證4、建設(shè)工程施工許可證5、商品房預(yù)售許可證 商品房銷售需哪五證什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。 地產(chǎn)名詞術(shù)語安居房指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是國家安排貸款

4、和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房什么是安居房？三通：通水、通電、通路一平：平整土地七通：道路、上水、排污、 排水、電力、通訊、煤氣地產(chǎn)名詞術(shù)語套內(nèi)建筑面積： 商品房套內(nèi)建筑面積由三部分組成：套（單元）內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。即套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。地產(chǎn)名詞術(shù)語套內(nèi)使用面積 每套內(nèi)住宅戶內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總合。地產(chǎn)名詞術(shù)語套內(nèi)墻體面積 指商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體和非共用墻兩種。陽臺建筑面積： 每戶陽臺（無論凹凸陽臺）封閉，按100%的

5、建筑面積計算；不封閉的按建筑面積的一半計。什么是住宅的開間？ 在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到加一面墻皮之間的實(shí)際距離。 因為是就一自然間和寬度而言，故又稱為開間。住宅開間一般為3.03.9米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 住宅的高度計量除了用“米”，還可用“層”來計算，每一層的高度在設(shè)計上有一定要求，稱為層高。層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。目前一般住宅層高都在2.8米左右層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。什么是住宅的層高和凈高？“戶室比”，又叫戶型比，它是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計上，

6、就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。如一棟住宅樓中，小套（或一室戶）占25%，中套（二室戶）占47%，大套（三室或四室戶）占28%。 什么叫“戶室比”？住宅的進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房室或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。什么是住宅的進(jìn)深？ 什么是單元式住宅？ 單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。什么是公寓式住宅？公寓式住宅是相對于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建

7、在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用 什么是花園式住宅？花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化。住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。 什么是躍層式住宅？躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎的住宅建筑形式。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設(shè)較多。這類住宅的特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。 什么是復(fù)式住宅？這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高