分行業(yè)納稅輔導(dǎo)手冊(房地產(chǎn)業(yè))

1、行業(yè)稅收指導(dǎo)手冊輔導(dǎo)大綱第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收政策及其他方面第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票管理第三節(jié) 稅務(wù)服務(wù)方面房產(chǎn)稅檢查第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收政策及其他方面第一部分房地產(chǎn)營業(yè)稅政策1. 稅收（一）基本規(guī)定在中華人民共和國領(lǐng)域內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)，按照規(guī)定繳納營業(yè)稅。1、土地使用權(quán)出讓是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)返還給土地所有者的，不征收營業(yè)稅。土地租賃不按此稅目征稅。2. 出售房地產(chǎn)的稅收包括出售建筑物、構(gòu)筑物和出售其他土地附著物。建筑物和構(gòu)筑物是指通過建造、安裝和工程作業(yè)形成的建筑產(chǎn)品。包括：（一）住房：住房、廠房、辦公樓、倉庫、學(xué)校、商廈等

2、；（二）煙囪、鐵路、窯爐、公路、港口、灌渠、大壩、水庫、水井等；（3）設(shè)備安裝工程（不包括機械設(shè)備本身）：支柱、水塔、水池、設(shè)備基礎(chǔ)、操作平臺、各種設(shè)備的砌體結(jié)構(gòu)工程、金屬結(jié)構(gòu)工程。其他土地附著物是指除建筑物、構(gòu)筑物以外的其他附著在土地上的不動產(chǎn)，如樹木、農(nóng)作物、花卉植物等。(2) 特別規(guī)定中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視為有應(yīng)稅行為：1、單位或者個人無償向其他單位或者個人捐贈不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)；（二）單位或者個人新建（以下簡稱自建）建筑物并出售時發(fā)生的自建行為；（三）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。條例第一條規(guī)定的提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不

3、動產(chǎn)，是指有償提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。有償（以下簡稱應(yīng)稅行為）。但是，單位或者個體工商戶雇用的職工為單位或者用人單位提供本條例規(guī)定的勞務(wù)服務(wù)的，不包括在內(nèi)。前款所稱付出，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。2.納稅人和扣繳義務(wù)人（一）納稅人：在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、出售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納營業(yè)稅。一、除中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第十一條外（單位以承包、租賃、掛靠形式經(jīng)營的，承包人、承租人或關(guān)聯(lián)方（以下統(tǒng)稱“承包方”）有應(yīng)稅行為，合同中以開發(fā)商、出租方、受扶養(yǎng)人（以下統(tǒng)稱

4、開發(fā)商）名義經(jīng)營的，由開發(fā)商承擔(dān)第十二條（中央鐵路經(jīng)營業(yè)務(wù)納稅人為鐵道部，合資鐵路經(jīng)營業(yè)務(wù)納稅人為合資鐵路公司，地方鐵路運營業(yè)務(wù)的納稅人為地方鐵路管理機構(gòu)，基礎(chǔ)設(shè)施臨時管道運營的納稅人另外，營業(yè)稅的納稅義務(wù)單位是有應(yīng)稅行為并獲得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的單位，但不包括設(shè)立的單位。不需要依法辦理稅務(wù)登記。2.個人是指個體工商戶和其他個人。（二）扣繳義務(wù)人一、在中華人民共和國境外提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者出售不動產(chǎn)的單位或者個人，受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。（二）國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。3. 營業(yè)額（一）基本規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)額是納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或出售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞?/p>

5、取的總價款和價外費用。折價費用，包括手續(xù)費、補貼、基金、籌款費、利潤返還、激勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、補償金、托收、墊款、罰息等財產(chǎn)但不包括為下列情形征收的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： 一、經(jīng)國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府征收政府及其金融和價格監(jiān)管機構(gòu)。部門批準(zhǔn)的行政收費； 2.省級以上財政部門印制的金融票據(jù)，收款時出具； （基本類似于企業(yè)所得稅）(2) 特別規(guī)定1、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或出售房地產(chǎn)時已退稅，納稅人的營業(yè)額是在繳納營業(yè)稅后計算繳納的，因退稅扣減營業(yè)額的，應(yīng)按已繳納的營業(yè)稅退還或退還納稅人的后續(xù)款項。從已繳納的營業(yè)稅金額中扣除。2.納稅

6、人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以折扣方式出售房地產(chǎn)，同一張發(fā)票上標(biāo)明價格和折扣金額的，以折扣價格為營業(yè)額；如果折扣金額單獨開具發(fā)票，無論在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。三、納稅人無正當(dāng)理由轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或以明顯低價出售房地產(chǎn)，無償贈與他人的，其營業(yè)額按以下順序確定：（一）以納稅人近期同類應(yīng)稅行為的平均價格為基礎(chǔ)進(jìn)行評估；（二）以其他納稅人近期類似應(yīng)稅行為的平均價格為基礎(chǔ)的評估；(3) 根據(jù)下式：營業(yè)額=運營成本或工程成本（1+成本利潤率）（1-營業(yè)稅率）公式中的成本利潤率由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定。4、納稅人以人民幣以外的貨幣結(jié)算營業(yè)額的，其營業(yè)額的人民幣折算率可從營業(yè)額發(fā)生當(dāng)日或當(dāng)月1日的人

7、民幣匯率中選擇。納稅人應(yīng)當(dāng)事先確定采用何種折算率，確定后一年內(nèi)不得變更。4.稅率不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。五、納稅義務(wù)發(fā)生時間（一）基本規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或出售房地產(chǎn)獲得營業(yè)收入或取得營業(yè)收入申報憑證之日。國務(wù)院財政、稅務(wù)機關(guān)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。取得索取營業(yè)收入收據(jù)之日為書面合同約定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定支付日期的，以納稅行為完成之日為納稅行為完成之日。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生之日為納稅人應(yīng)納稅義務(wù)發(fā)生之日。(2) 特別規(guī)定規(guī)則第二十五條一、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或出售不動產(chǎn)，采用預(yù)付款方式的，自收到預(yù)付款之日起承擔(dān)納稅義務(wù)。2、納稅人在建筑

8、業(yè)或租賃業(yè)中提供勞務(wù)，采用預(yù)付款方式的，自收到預(yù)付款之日起承擔(dān)納稅義務(wù)。三、納稅人按照本細(xì)則第五條的規(guī)定無償將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)贈與其他單位或者個人的，自該不動產(chǎn)所有權(quán)或者土地使用權(quán)取得所有權(quán)之日起承擔(dān)納稅義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。四、納稅人有本細(xì)則第五條規(guī)定的自建行為的，納稅義務(wù)發(fā)生時間為自建房屋銷售納稅義務(wù)發(fā)生時間。六、納稅地點一、納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。2、納稅人出售、出租不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。三、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其設(shè)立或者居住地的主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納預(yù)扣稅。4.納稅人應(yīng)向土地、不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，自應(yīng)納稅申

9、報期限之日起超過6個月未辦理納稅申報的，由主管稅務(wù)機關(guān)處理。納稅人所在地或者居住地征收附加稅。七、減稅一、自1994年1月1日起，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。農(nóng)業(yè)，包括農(nóng)業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)。2.農(nóng)村、農(nóng)場向個人或公司承包（出租）土地從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所收取的固定承包費（租金），可按照財稅字1994002號文件規(guī)定免征營業(yè)稅.3.個人購買新房后，在一年內(nèi)（即2009年12月31日前）將原自用且為家庭唯一居住用房的房屋出售后，銷售額小于等于采購金額，暫不征收營業(yè)稅及附加；銷售金額大于購買金額的，按照銷售金額與購買金額的差額征收營業(yè)稅及附加。一年的起始時間從購買房屋并取

10、得房產(chǎn)證之日起，至簽訂房屋買賣合同并開具房屋銷售發(fā)票之日止。個人轉(zhuǎn)讓自用、家庭唯一居住用房，在一年內(nèi)購買房屋改善生活條件的，不承擔(dān)營業(yè)稅、附加費和個人所得稅。個人購買商品房和二手房滿2年再出售的，不繳納營業(yè)稅及附加。4. 出售房屋改建房屋為支持住房制度改革，自1999年8月1日起，對以房改成本和標(biāo)準(zhǔn)價出售的企事業(yè)單位取得的收入暫免征收營業(yè)稅。八、納稅期限房地產(chǎn)行業(yè)納稅人以一個月為納稅期限，自屆滿之日起15日進(jìn)行納稅申報。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅政策房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入相關(guān)規(guī)定(1) 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)1、基本規(guī)定： 開發(fā)產(chǎn)品銷售

11、收入是指在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的總價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物和其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各類資金、費用及附加，如計入開發(fā)產(chǎn)品價格或由企業(yè)開具發(fā)票的，按規(guī)定全額計入銷售收入;其他催收部門和單位開具的發(fā)票，可以作為代收代付管理。2、具體規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同取得的收入，確認(rèn)為銷售收入（可作為計算廣告的計算依據(jù)）稅前費用和商務(wù)招待費用） 。實施確認(rèn)如下：（一）開發(fā)產(chǎn)品以一次性全額支付方式出售的，應(yīng)在實際收到價款或取得價款取得憑證（權(quán)利）之日確認(rèn)收益的實現(xiàn)。（二）開發(fā)產(chǎn)品分期銷售的，按照銷售合同或協(xié)議約定的價格和付款日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款人預(yù)付款的

12、，以實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。（三）開發(fā)產(chǎn)品以銀行抵押方式銷售的，收入金額按照銷售合同或協(xié)議約定的價格確定，以實際收款日確認(rèn)首期付款，余額于銀行抵押貸款轉(zhuǎn)讓當(dāng)日確認(rèn)。實現(xiàn)收入。（四）委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按照以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)： 以支付手續(xù)費的方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，在收到受托方按照銷售合同或協(xié)議約定的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入實現(xiàn)。公司與買方簽訂買賣合同或協(xié)議，或公司、受托人與買方共同簽訂買賣合同或協(xié)議的，買賣合同或協(xié)議約定的價格高于買斷的價，按照銷售合同或協(xié)議約定的價格計算的價格，于收到受托人銷售的開發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)；購買價格低于買斷價格的，為與受托人和買方簽訂銷售合同或協(xié)議的

13、，以買斷價格計算的價格在收到已售開發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)。受托人。 采用底價（保證底價），將開發(fā)的產(chǎn)品委托雙方以分享底價的形式銷售的，是企業(yè)與采購方簽訂的銷售合同或協(xié)議，或者企業(yè)與受托人、購買人簽訂的買賣合同或協(xié)議。銷售合同或協(xié)議約定的價格高于基礎(chǔ)價格的，以銷售合同或協(xié)議約定的價格計算的價格，于收到委托方銷售的已開發(fā)產(chǎn)品清單之日起確認(rèn)。派對。股份金額不得直接從銷售收入中扣除；銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基準(zhǔn)價格的，以基準(zhǔn)價格計算的價格在收到受托人的已售開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)。受托人與買方直接簽訂銷售合同的，在收到受托人的已售開發(fā)產(chǎn)品清單之日，以底價加按規(guī)定取得的份額確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 采用包銷方式委

14、托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期限可按照包銷合同的相關(guān)規(guī)定，參照上述1至3的規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期限屆滿仍未銷售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)以包銷合同或協(xié)議為準(zhǔn)。價格和支付方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。3、視同銷售收入的確認(rèn)（作為廣告費用和商務(wù)招待費用的計算基礎(chǔ)）：企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、員工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、償還債務(wù)、與其他企業(yè)、事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)交換，視為銷售，在開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者受益權(quán)時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。實際得到。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序為：（一）根據(jù)企業(yè)近期或本年度最近一個月同類開發(fā)產(chǎn)品的市場銷售價格確定；（二）主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)

15、品的市場公允價值確定；(3)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 （開發(fā)產(chǎn)品成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。）四、企業(yè)銷售的未完成開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅毛利率，由省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局按照下列規(guī)定確定：（一）位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在城市和城市郊區(qū)的開發(fā)項目，稅率不低于15%；（二）位于地級市市區(qū)和郊區(qū)的開發(fā)項目，稅率不低于10%；（三）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，稅率不低于5%；（四）保障性住房、限價房、危房，稅率不低于3%；城市為 15%5、銷售未完成開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，按照估計的應(yīng)納稅毛利率按季（或月）計算估計毛利，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。產(chǎn)品開發(fā)

16、完成后，企業(yè)應(yīng)結(jié)清應(yīng)納稅成本，計算上期銷售收入的實際毛利，同時計入實際毛利與相應(yīng)預(yù)計毛利的差額在當(dāng)年的項目和其他項目中。項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報中，企業(yè)必須出具開發(fā)產(chǎn)品的實際毛利與預(yù)計毛利的差額調(diào)整情況報告，以及稅務(wù)機關(guān)要求的其他相關(guān)資料。6、企業(yè)新建開發(fā)產(chǎn)品未完成或已完成不動產(chǎn)初始登記或取得產(chǎn)權(quán)證書的，與承租人簽訂租賃預(yù)訂協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用時，出租人取得的預(yù)租價格以租金為基礎(chǔ)。確認(rèn)收入的實現(xiàn)。7、成品定義：企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地開發(fā)、住宅和商業(yè)建筑的建造和銷售，以開發(fā)與其他建筑物、附屬物和配套設(shè)施的產(chǎn)品。除土地開發(fā)外，其他符合下列條件之一的開發(fā)產(chǎn)品，視

17、為已完成：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。(2) 開發(fā)的產(chǎn)品已投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證書。八、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)，在2007年12月31日前銷售未完成的開發(fā)產(chǎn)品取得收入，開發(fā)完成后，按照本條規(guī)定的辦法征稅。本辦法9條。 .2 、成本費用扣除的稅務(wù)處理（一）基本規(guī)定：1.企業(yè)在計算和扣除成本費用時，必須區(qū)分期間費用與已開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本、已售已開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本和未售出已開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本。2、企業(yè)發(fā)生的期間費用、已開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅等，按規(guī)定允許在當(dāng)期抵扣。三、開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本的計算，按照第四章的規(guī)定辦理。4、

18、已開發(fā)產(chǎn)品銷售的應(yīng)稅成本，按照可銷售面積和當(dāng)期已銷售的可銷售面積的單位工程成本確定。單位可銷售面積的工程造價和已開發(fā)產(chǎn)品銷售的應(yīng)稅成本，按下列公式計算確定：單位工程實用面積成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已開發(fā)產(chǎn)品銷售的應(yīng)稅成本=已銷售的可銷售面積可銷售面積的單位工程造價5、企業(yè)對尚未銷售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和已銷售的開發(fā)產(chǎn)品（包括公用件、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、維修等實際發(fā)生的維修費用。相關(guān)法律、法規(guī)或合同。本期扣除。六、企業(yè)將已計入銷售收入的公用零部件和公用設(shè)施設(shè)備維修經(jīng)費按規(guī)定轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位的，在交接時予以扣除。（二）特別規(guī)定：一、企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建設(shè)的會所、物業(yè)管理場所、

19、電站、熱力站、自來水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按照下列規(guī)定辦理：（一）非營利性的、產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主的，或者無償捐贈給地方政府和公共事業(yè)單位的，可視為公共配套設(shè)施，其建設(shè)費用按照中華人民共和國政府規(guī)章的規(guī)定處理。公共配套設(shè)施收費的有關(guān)規(guī)定。（二）營利性、產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有、產(chǎn)權(quán)歸屬不明確、無償捐贈給除地方政府、公用事業(yè)以外的其他單位的，其費用單獨計算。除企業(yè)自用作為固定資產(chǎn)建造處理外，其他均作為建設(shè)開發(fā)產(chǎn)品處理。2、開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)建設(shè)的郵電、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，應(yīng)分別核算。其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門或單位共同建設(shè)，竣工后有償移交的，由國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門和單位提供造價。經(jīng)濟(jì)補償可直接從工程建

20、設(shè)成本中扣除，扣除后的差額調(diào)整為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。3、企業(yè)采用銀行抵押銷售開發(fā)產(chǎn)品的，約定企業(yè)為買方抵押貸款提供擔(dān)保的，銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保）不得扣除。銷售收入，不得作為擔(dān)保。費用在當(dāng)期稅前扣除，但在發(fā)生實際虧損時可以扣除。4、企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，支付給境外機構(gòu)的銷售費用（包括傭金或手續(xù)費）不得超過委托銷售收入的10%，如實扣除。五、企業(yè)的利息費用按下列規(guī)定辦理：（一）企業(yè)為建設(shè)和開發(fā)符合稅收規(guī)定的產(chǎn)品而借款而發(fā)生的借款費用，可以按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定歸集和分配。其中，屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用可直接在稅前扣除。（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款供本集團(tuán)

21、其他成員企業(yè)使用的，借款人可以在借款企業(yè)之間合理分?jǐn)偫⒑唾M用，前提是借款人能夠發(fā)行從金融機構(gòu)獲得貸款的證明。企業(yè)使用貸款合理分?jǐn)偟睦?，允許稅前扣除。6、國家無償收回土地使用權(quán)造成的損失，可按有關(guān)規(guī)定作為財產(chǎn)損失在稅前扣除。7、企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或損壞的，按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后，允許凈虧損在稅前扣除。8、企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，實際使用時間未超過12個月后再次銷售的，折舊費用不得在稅前扣除。(3) 應(yīng)稅成本的會計處理1、應(yīng)稅成本，是指在開發(fā)、建造、開發(fā)產(chǎn)品（含固定資產(chǎn)，下同）過程中發(fā)生的費用，按照稅收規(guī)定核算和計量，應(yīng)歸類為成本對象的費用。 （由于會計制度和稅收制度

22、的不同，會計上的會計成本可能存在差異）2、成本對象是指在產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)過程中為各種支出的歸集和分配而確定的成本承擔(dān)項目。確定應(yīng)稅成本對象的原則如下：（一）適銷性原則。開發(fā)的產(chǎn)品可以對外銷售的，作為獨立的計稅成本對象核算；如果不能對外銷售，可以先作為過渡成本對象收取，然后將其相關(guān)成本攤銷到可以對外銷售的對外成本對象。成本對象。(2)分類收集原則。開發(fā)地點相同、完成時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型無明顯差異的團(tuán)體開發(fā)的項目，可作為成本對象核算。(3)功能區(qū)分原則。當(dāng)開發(fā)項目的某個組成部分相對獨立，具有不同的功能時，可以作為獨立的成本對象核算。(4)定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)期售價因產(chǎn)品類型或功能不同而有較大差

23、異的，應(yīng)分別作為成本對象核算。(5)成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品的建造存在重大差異，可能導(dǎo)致建造成本相差較大的，應(yīng)作為成本對象核算。（六）區(qū)分權(quán)益的原則。開發(fā)項目委托多方建設(shè)或合作開發(fā)的，應(yīng)按上述原則劃分成本對象。造價對象由企業(yè)在開工建設(shè)前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不得隨意更改或相互混淆。確需變更成本對象的，應(yīng)當(dāng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。3、開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本：（一）征地費和拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地購置價款或轉(zhuǎn)讓費、大額市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地用途變更 地價及相關(guān)稅費補償、拆遷補償、安置搬遷補償

24、、拆遷房屋建設(shè)、農(nóng)作物補償、危房補償?shù)取?2) 建設(shè)前費用。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘測、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、施工準(zhǔn)備、場地準(zhǔn)入等前期費用。(3) 建設(shè)和安裝費用。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝費用。主要包括開發(fā)項目的建設(shè)成本和開發(fā)項目的安裝成本。(4) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費及環(huán)保環(huán)衛(wèi)、園林綠化等園林環(huán)境工程費。（5）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目發(fā)生的、獨立的、非盈利的、產(chǎn)權(quán)屬于所有業(yè)主或捐贈給地方政府和政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用。自由的。(6)

25、開發(fā)開銷。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的成本費用，不能歸于具體成本對象。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、維修費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、項目管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷、項目營銷設(shè)施建設(shè)費等。4、企業(yè)所得稅計算成本核算的一般程序：（一）對當(dāng)期實際發(fā)生的各項支出，按照性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途、地點、時區(qū)等進(jìn)行分類分類，區(qū)分應(yīng)計入成本對象的成本和應(yīng)在稅前扣除的成本。當(dāng)前期間。期間費。同時，相關(guān)預(yù)提費用和遞延費用應(yīng)按規(guī)定計量確認(rèn)。（二）計入成本對象的實際支出、預(yù)提費用、預(yù)付費用，合理劃分為直接成本、間接成本和一般成本，按規(guī)定合理歸集并分?jǐn)偟揭淹瓿傻某杀局?。成本對象、正在?gòu)建的成本對象和未構(gòu)建的成本

26、對象。（三）期前完工的成本對象應(yīng)承擔(dān)的成本費用，按照已售開發(fā)產(chǎn)品、未售開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)分?jǐn)?，扣除?yīng)由已售開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)的部分在當(dāng)前的納稅申報單中。未售出的開發(fā)產(chǎn)品的成本應(yīng)在實際銷售時扣除。（4）將當(dāng)期已完工的成本對象分為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)，分別結(jié)算其應(yīng)稅成本。其中，如果是開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按可銷售面積計算單位工程造價，然后分別計算已售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本和未售出開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本。允許當(dāng)期銷售的已開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本在當(dāng)期扣除，未售出的已開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本在實際銷售時予以扣除。（五）本期尚未竣工、尚未建設(shè)的成本對象應(yīng)承擔(dān)的成本費用，應(yīng)單獨建立明細(xì)賬簿，待項目開發(fā)完成后再進(jìn)行結(jié)算。產(chǎn)品完成。5、已開發(fā)產(chǎn)品

27、計量核算分配方法：企業(yè)開發(fā)建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品，按照制造成本法計量核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用屬于直接成本和能區(qū)分成本對象的間接成本，直接計入成本對象、一般成本和不能區(qū)分負(fù)擔(dān)的間接成本對象，應(yīng)根據(jù)效益原則和匹配原則分配給各個成本對象，具體分配方式可按以下規(guī)定選擇：(1)土地面積法。是指按照開發(fā)成本標(biāo)的已經(jīng)啟動的面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1、一次性開發(fā)，按某一成本對象占用面積占所有成本對象總占用面積的比例進(jìn)行分配。2、分期開發(fā)的，先按當(dāng)期所有成本對象面積占開發(fā)用地總面積的比例分配，再按一定成本的面積比例分配對象期間內(nèi)所有成本對象的總面積。本期所有成本對象應(yīng)承擔(dān)的土地面積為開發(fā)用地面積

28、減去各期成本對象應(yīng)共同承擔(dān)的土地面積。(2)建筑面積法。是指按照開發(fā)成本的標(biāo)的建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)，按一定造價對象的建筑面積占造價對象總建筑面積的比例分配。分期開發(fā)的，按照期間成本對象的建筑面積占開發(fā)用地規(guī)劃建筑面積的比例分配，再按照成本對象的建筑面積比例分配。到期間成本對象的總建筑面積。(3)直接成本法。是指按一定成本對象的直接開發(fā)成本占當(dāng)期所有成本對象的直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。(4)預(yù)算成本法。是指將某一成本對象的預(yù)算成本與當(dāng)期所有成本對象的預(yù)算成本按比例進(jìn)行分配。6、相關(guān)具體費用的分配方法：(1)土地成本一般按土地面積法進(jìn)行分配。確需合并其他分配方式

29、的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)。如果土地開發(fā)同時與房地產(chǎn)開發(fā)掛鉤，則屬于一次性征地，分階段進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。土地開發(fā)成本可在與稅務(wù)機關(guān)協(xié)商后，根據(jù)土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完成后再進(jìn)行調(diào)整。（二）單獨作為過渡性成本對象計算的公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，按照建筑面積法進(jìn)行分配。（3）借款費用由不同成本對象共同承擔(dān)的，按照直接成本法或預(yù)算成本法分?jǐn)?。（四）其他成本項目的分?jǐn)偡椒ㄓ善髽I(yè)自行確定。七、企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，其成本按照下列規(guī)定確定：（一）企業(yè)、單位將土地使用權(quán)投資于企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品的，按照下列規(guī)定處理： 交換開發(fā)產(chǎn)品在土地上開發(fā)建設(shè)的，被投資企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確

30、認(rèn)其成本。確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，按照土地使用權(quán)的公允市場價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時應(yīng)繳納的相關(guān)稅費計算。涉及地價的，應(yīng)當(dāng)在應(yīng)繳的地價中增減取得土地使用權(quán)的成本。交換的開發(fā)產(chǎn)品在其他土地上開發(fā)建設(shè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)按照開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值和土地使用權(quán)出讓時應(yīng)繳納的相關(guān)稅費計算確認(rèn)土地當(dāng)投資交易發(fā)生時。使用權(quán)成本。涉及地價的，應(yīng)當(dāng)在應(yīng)繳的地價中增減取得土地使用權(quán)的成本。（二）企業(yè)或單位以股權(quán)形式將土地使用權(quán)投資于企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)當(dāng)支付土地使用權(quán)的公允市場價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時的應(yīng)付金額當(dāng)投資交易發(fā)生時。計算相關(guān)稅費以確認(rèn)土地使用權(quán)的取得成本。涉及地價的，應(yīng)當(dāng)在應(yīng)繳的地價中增減取得土地使用權(quán)

31、的成本。8、可代扣代繳的費用（ 3項）：除下列預(yù)提（應(yīng)付）費用外，應(yīng)納稅成本按實際發(fā)生的成本計算。（一）承包工程未結(jié)清且未取得全額發(fā)票的，在證明材料充足的前提下，可扣繳發(fā)票不足金額，但最高不得超過合同總金額的10%。（二）公共配套設(shè)施尚未建成或竣工的，可按預(yù)算成本合理預(yù)置建設(shè)成本。此類公共配套設(shè)施必須符合銷售合同、協(xié)議或廣告中明確承諾的建設(shè)條件、樣板和不可撤銷的，或者必須依法依規(guī)建設(shè)。（三）應(yīng)當(dāng)報政府而未報的審批建設(shè)費和物業(yè)改良費，可以按規(guī)定計提。物業(yè)改善費，是指按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理資金、公共建設(shè)維護(hù)資金或者其他專項資金。9、企業(yè)單獨建設(shè)的停車場作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)

32、施形成的停車場作為公共配套設(shè)施。10、應(yīng)稅費用發(fā)生的法律依據(jù)及扣除期限：（一）企業(yè)在結(jié)清應(yīng)稅費用時發(fā)生的實際支出，但沒有取得法律證據(jù)的，不計入應(yīng)稅費用。匯款期結(jié)束前，也就是5月底前？） 。（2）應(yīng)稅成本計算終止日期 開發(fā)產(chǎn)品完成后，企業(yè)可以選擇在完成當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳之前確定應(yīng)稅成本計算終止日期，不得遲延。已建成開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅成本在竣工當(dāng)年未按規(guī)定結(jié)算的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其應(yīng)稅成本，并據(jù)此調(diào)整納稅額，并按照規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。中華人民共和國稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定。其處理。（四）具體事項的稅務(wù)處理一、企業(yè)與其他企業(yè)、單位和個人共同開發(fā)房地產(chǎn)項目，該項目未設(shè)立獨立法人公司的，按照下列

33、規(guī)定處理：（一）開發(fā)合同或協(xié)議約定向投資各方（即合作、合營各方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如項目的應(yīng)稅成本已結(jié)清，應(yīng)分配給投資者。投資者開發(fā)的產(chǎn)品的應(yīng)納稅成本與其投資金額之間的差額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；未結(jié)清應(yīng)納稅成本的，將投資者的投資金額作為銷售收入進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。（二）開發(fā)合同或者協(xié)議約定工程收益分配的，按照下列規(guī)定處理：企業(yè)應(yīng)將項目形成的營業(yè)利潤金額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得分配項目稅前利潤。同時，因投資者收到的投資金額，相關(guān)利息費用不能在成本中攤銷或稅前扣除。 投資方取得的項目營業(yè)利潤作為股息、紅利進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。2.企業(yè)將土地使用權(quán)投

34、資于其他企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目以換取開發(fā)產(chǎn)品的，按照下列規(guī)定處理：企業(yè)首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，分為土地使用權(quán)出讓和購買開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，按照開發(fā)產(chǎn)品取得應(yīng)該從項目中獲得（包括第一次獲得的和以后應(yīng)該獲得的）。計算土地使用權(quán)的公允市場價值，確認(rèn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收益或損失。（五）國稅發(fā)200931號文件實施日期：上述規(guī)定自2008年1月1日起執(zhí)行。第三部分房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅政策土地增值稅是對單位和個人有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物并取得增值收入征收的一種稅種。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是土地增值稅的主要納稅人。土地增值稅的計算依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的收入，扣除條例規(guī)定的扣除額

35、后的余額（即增值額）。因成本確定或其他原因無法計算土地增值稅的，可先行征收土地增值稅，待項目竣工結(jié)算后進(jìn)行清算，超出部分的應(yīng)退還，少補。根據(jù)實施細(xì)則第十六條的精神，土地增值稅主要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預(yù)征?！绢A(yù)登記對象】：從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的單位?！菊髑鞍鼑浚汉炗嗛_發(fā)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物并取得收益的項目。【預(yù)簽率】：1%【計稅】：項目轉(zhuǎn)讓收入（含預(yù)收款）乘以預(yù)收率計算征收。1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入（一）收入金額：1、開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物取得的總價款及相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實物收入和其他的收入?？h級以上人民政府要求開發(fā)企業(yè)

36、在房屋銷售過程中收取的各項費用，已計入房價向購房人收取的，應(yīng)當(dāng)計入房地產(chǎn)。轉(zhuǎn)讓所得，發(fā)給出售房地產(chǎn)。統(tǒng)一發(fā)票可計入應(yīng)扣項目金額，但不作為加扣20%的基礎(chǔ)；中介費不計入房價，與房價分開收取的，不計入房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。按照規(guī)定，房地產(chǎn)銷售不得開具統(tǒng)一發(fā)票，不得計入扣除項目金額。2、開發(fā)企業(yè)的房屋銷售價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，視同出售的房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認(rèn)：（一）按企業(yè)清算項目當(dāng)月或最近一個月同類開發(fā)產(chǎn)品的平均市場銷售價格確定。公司在同一地區(qū)、當(dāng)年銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品的平均市場價格確定。（三）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)睾彤?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品的市場價格或評估價格確定。(2) 收入確認(rèn)時間：根據(jù)國家稅務(wù)總局有

37、關(guān)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，其收入確認(rèn)時間是指：1.已售出的房地產(chǎn)已收到全額價款或已取得全額認(rèn)領(lǐng)證明；2、視同出售的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；3、國家稅務(wù)總局的其他規(guī)定。(3) 視同銷售額：（一）開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施用于贊助、員工福利、激勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務(wù)、交換其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等；發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 （開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，無論是否與受讓方辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬證書轉(zhuǎn)讓或變更登記手續(xù)，只要有合同、收據(jù)、發(fā)票、判決書、裁定書等證據(jù)，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)實際發(fā)生并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，受讓人對該不動產(chǎn)享有占有、使用、受益或者處分的權(quán)利，視為所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。2、開發(fā)企業(yè)

38、以實物補償形式對開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行拆遷安置的，補償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視為已售出，開發(fā)產(chǎn)品的價格按貨幣計算。補償辦法加上實際向被拆遷人收取的價款。之后計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入；以貨幣補償形式計算的補償價格，計入征地拆遷補償費扣除項目。(4) 未確認(rèn)收入：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品和公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用或者出租，不動產(chǎn)所有權(quán)未轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅；清算時不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，按建筑面積比例計算。確定相應(yīng)的成本費用，不計入扣除項目金額?！白杂没虺鲎狻笔侵竿瑫r滿足以下條件：1、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)；自自用或租賃之日起連續(xù)使用一年以上（含一年）的。開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或者出租的，出售時不包括在國家

39、依法規(guī)定的清算范圍內(nèi)，按照土地增值稅的規(guī)定計算繳納土地增值稅。與舊房、建筑物轉(zhuǎn)讓的稅收規(guī)定有關(guān)。（五）外幣收入折合人民幣問題取得的收入為外幣的，根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的稅額，按照國家公布的當(dāng)日或當(dāng)月1日的市場匯率折合人民幣計算。獲得收入。以分期收款方式取得的外幣收入，還應(yīng)當(dāng)按照實際收款日或收款月1日國家公布的市場匯率折合人民幣。2、扣除項目金額基本規(guī)則：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的扣除項目金額包括：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指按照國家統(tǒng)一規(guī)定取得土地使用權(quán)所支付的地價和相關(guān)費用；2、開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施的成本，即房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指開發(fā)項目的實際成本，包括：（一）征地拆遷補償費

40、，包括征地費、耕地占用稅、勞務(wù)安置費、地上和地下附著物拆遷補償凈費用、安置搬遷住房費用等。（二）建設(shè)前期費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、工程可行性研究、水文地質(zhì)、勘察測繪、“三通一平”等費用。（3）建筑安裝工程費用是指以外包形式支付給承包方的建筑安裝工程費用，以及自營產(chǎn)生的建筑安裝工程費用。 （注：開發(fā)企業(yè)出售裝修房屋時，房價中包含裝修費用的，裝修費用應(yīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)費用中的建設(shè)工程安裝費。 ）（四）基礎(chǔ)設(shè)施費） ，包括住宅道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的費用。（五）公共配套設(shè)施費用，包括開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的費用。(6) 開發(fā)間接費用是指直接

41、組織和管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、維修費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、住房周轉(zhuǎn)攤銷等。 ， ETC。3、土地、新房及配套設(shè)施的開發(fā)費用，即房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用；應(yīng)注意以下兩點：（一）開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費用，財務(wù)費用中的利息費用，可以按照清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許按照事實，但最高不能超過商業(yè)銀行同期。數(shù)量。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條第1、2項計算金額（即取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本）之和的5%計算扣除。無法按照房地產(chǎn)清算項目轉(zhuǎn)讓或提供金融機構(gòu)證明計算分?jǐn)偫①M用的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按照本條第一款和第二

42、款規(guī)定的金額之和計算。條（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）。扣除百分之十。（二）開發(fā)企業(yè)為建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項目向金融機構(gòu)借款發(fā)生的利息費用，在房地產(chǎn)項目竣工前發(fā)生的，計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，按規(guī)定扣除；房地產(chǎn)項目竣工后發(fā)生的，計入房地產(chǎn)開發(fā)費用中的財務(wù)費用，按規(guī)定扣除?？鄢椖拷痤~中的利息費用如何計算（一）利息浮動范圍按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超出浮動范圍的部分不予扣除；（2）貸款期限內(nèi)的利息部分和罰款利息不得扣除。4 、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加；備注： （1）開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工前或竣工后繳納的清算項目的城市土地使用稅應(yīng)計提管理費，按規(guī)定收取和

43、扣除。 （二） 細(xì)則允許抵扣的印花稅是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時繳納的印花稅。根據(jù)企業(yè)財務(wù)會計制度的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅計入管理費用，并相應(yīng)扣除。其他土地增值稅納稅人在計算土地增值稅時，可以扣除轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。 （3）個人購買房地產(chǎn)后轉(zhuǎn)讓，購買時繳納的契稅已將該因素計入舊房、建筑物的評估價值，計算征收土地價值時不再采取其他措施- 附加稅?？鄢芭c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費”。5 、加計扣除按本條第1、2項規(guī)定計算的金額（取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）之和的20%。（二）開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的規(guī)定，按規(guī)定的科目對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行成本征收和核算，區(qū)分房地產(chǎn)開發(fā)成本

44、和開發(fā)成本。費用。（三）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費用以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費，應(yīng)在提供法定證明文件后方可按規(guī)定扣除。及有效證件；證書不會被扣除。（四）開發(fā)企業(yè)前期建設(shè)、建筑安裝、基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)間接費用的土地增值稅結(jié)算所附憑證、資料不符合清算要求或者不真實的，主管稅主管部門可參照市建設(shè)工程造價管理部門公布的建設(shè)安裝工程造價定額信息，以政府有關(guān)部門公布的建設(shè)收費標(biāo)準(zhǔn)等信息為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、位置等因素等，以驗證上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)此計算扣除。（五）除另有規(guī)定外，開發(fā)企業(yè)的應(yīng)計費用不按規(guī)定計入可抵扣項目金額。實際發(fā)生的原則。特

45、別規(guī)定：（一）開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)后， 1、轉(zhuǎn)讓未進(jìn)行任何開發(fā)的，在計算其增加值時，只允許扣除：（一）取得土地使用權(quán)支付的金額； （二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅費；未建房即進(jìn)行土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，在計算增值額時，允許扣除（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（2）土地開發(fā)成本 (3) 規(guī)定費用 (4) 加上土地開發(fā)成本的百分之二十 (5) 用于與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅收。（二）開發(fā)企業(yè)取得未完工不動產(chǎn)后，未經(jīng)實質(zhì)性改善或開發(fā)而重新轉(zhuǎn)讓的，在計算其增值時，只允許扣除： 1、取得不動產(chǎn)所支付的金額房地產(chǎn)； 2、與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費。（三）房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)

46、分別計算增值稅，按照普通住房的增值稅率計算土地增值稅。和非普通住房。不單獨核算的，按照普通住房和非普通住房的建筑面積占可售建筑面積的比例確定扣除項目的金額。（四）開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目時，分期分批與開發(fā)項目分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施的共同成本和費用，按照多個或開發(fā)項目的建筑面積比例分?jǐn)?。階段和批次。作為清算項目的可扣除項目的金額。（五）開發(fā)企業(yè)從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等從政府部門取得的補償和財政補助，用于抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的征地拆遷補償金額。（六）公共配套設(shè)施符合下列條件之一的，其成本費用可以計入扣除項目金額：1、竣工后，產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有；2、建成后無償上交政府和公用事業(yè)單位，用于非營利性社

47、會公用事業(yè)；3、項目建成后有償轉(zhuǎn)讓，計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益。（七）開發(fā)產(chǎn)品未按規(guī)定全部售出清算的，按已售建筑面積與可銷售建筑面積之比確定扣除項目金額。（八）舊房轉(zhuǎn)讓的扣除額如何確定。舊房轉(zhuǎn)讓應(yīng)依據(jù)： 1、房屋及建筑物的評估價格；費用 3、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅款按抵扣項目金額計算，計入土地增值稅。取得土地使用權(quán)時未繳納土地價款或者無法提供已繳納地價證明的，不得扣除已繳納的土地使用權(quán)價款。三、土地增值稅的計算土地增值稅的計算方法，可以采用增值稅額乘以適用稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡單方法計算。具體公式如下：（一）增值額不超過扣除項目金額的50%土地增值稅=增加值30%（二）增值額超過免賠項目

48、金額的50%，但不超過100%土地增值稅稅額=增值稅額40%-扣除項目金額5%（三）增值額超過免賠項目金額的100%，但不超過200%土地增值稅稅額=增值稅額50%-扣除項目金額15%（四）增值額超過扣除項目金額的200%土地增值稅稅額=增值稅額60%-扣除項目金額35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。四、清算的實施（一）清算條件一、有下列情形之一的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)申報土地增值稅進(jìn)行清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工銷售；（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工、竣工整體轉(zhuǎn)讓；（三）土地使用權(quán)直接流轉(zhuǎn)。2.有下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以通知開發(fā)企業(yè)申報土地增值稅的結(jié)算：（一）已竣工

49、驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，出讓房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可銷售建筑面積的比例在85%以上（含），或者雖然比例不超過85%，但剩余可售建筑面積已出租或自用；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年，尚未完成銷售的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記，未辦理增值稅結(jié)算手續(xù)的；（四）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情形。(2) 清算時間一、開發(fā)企業(yè)符合清算條件第一項規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)對土地增值稅進(jìn)行清算，并向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)納稅款。二、對符合清算條件第二項規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機關(guān)在收到清算通知時，應(yīng)當(dāng)出具稅務(wù)事項通知書。清算土地增值稅，向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納應(yīng)納稅款。（三）清算和報告材料開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時

50、，應(yīng)當(dāng)如實向主管稅務(wù)機關(guān)報送下列材料：1、土地增值稅申報表（一）及其相關(guān)附件，包括加蓋印章的紙質(zhì)報表和相應(yīng)的EXCEL格式的電子報表；2、工程竣工決算報表及相關(guān)賬簿、竣工驗收證明；（三）取得土地使用權(quán)支付的地價證明、國有土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓合同；4、銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知書；5、工程建設(shè)合同及其價格結(jié)算（簿）清單；6、商品房預(yù)售許可證、 房地產(chǎn)權(quán)屬登記核準(zhǔn)通知書（證）、商品房購銷合同統(tǒng)計表等及轉(zhuǎn)讓相關(guān)證明材料分階段與開發(fā)項目分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)收入、成本和費用；7. 向政府和事業(yè)單位無償移交的非營利性社會公用事業(yè)的證明；8、預(yù)繳的土地增值稅完稅證明及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納的相關(guān)稅費的合法有效證明；（

51、九）主管稅務(wù)機關(guān)要求的其他材料。上述2至9項必須同時提交原件和加蓋公章的復(fù)印件，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核對后退還。委托稅務(wù)代理機構(gòu)辦理土地增值稅清算的，除本條第（一）項信息外，還應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)報送其他文件，作為“土地價值”的附件。 - 增加了稅收清算稅務(wù)核查報告”，無需重復(fù)報告。遞送。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)對開發(fā)企業(yè)提交的清算材料進(jìn)行審核，經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)不符合規(guī)定的，可以要求開發(fā)企業(yè)在十個工作日內(nèi)改正，并辦理清算申報手續(xù)。再次。開發(fā)企業(yè)完成清算申報后，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)對開發(fā)企業(yè)的清算結(jié)果進(jìn)行審核，對土地增值稅的清算作出結(jié)論。 ，要求他們在規(guī)定的時間內(nèi)辦理完稅或者退稅手續(xù)。主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅

52、清算結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向主管稅務(wù)機關(guān)報告。納稅或退稅程序規(guī)定：1、已清算的開發(fā)項目發(fā)生的成本費用；2.納稅人在清算時未取得抵扣項目取得相關(guān)憑證；（三）主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)調(diào)整清算結(jié)論的其他情形。(4) 獲準(zhǔn)收藏開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以按照規(guī)定執(zhí)行批準(zhǔn)的征收方式：（一）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)立但尚未設(shè)立的賬簿；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖然設(shè)立了賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證不完整，難以確定劃撥收入或扣除項目金額；4.符合土地增值稅清算條件，未在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報手續(xù)的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算申報，但仍不辦理的期限

53、內(nèi)的清算申報；5、申報計稅依據(jù)明顯偏低，無正當(dāng)理由。土地增值稅稅額的確定公式如下：應(yīng)交土地增值稅額=轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)總收入核定征收率核定征收率按照規(guī)定征收率執(zhí)行。（五）法律責(zé)任對符合清算條件的開發(fā)項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理清算程序。逾期未清算的，依照征收管理法的有關(guān)規(guī)定處理。開發(fā)企業(yè)未申報清算，未繳納或者少繳應(yīng)納稅款的，按照稅收管理法的有關(guān)規(guī)定處理。土地增值稅清算后應(yīng)當(dāng)繳納稅款的開發(fā)企業(yè)，逾期不繳納稅款的，依照征收管理法的有關(guān)規(guī)定處理。在通知清算申報后拒不申報、虛假申報或者虛假申報的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序移交稽查部門進(jìn)行稅務(wù)檢查。 ，導(dǎo)致不繳納或少繳稅款。處理相關(guān)規(guī)定。(6) 其他1、開發(fā)企業(yè)

54、遵守清算通知書進(jìn)行土地增值稅清算的，在主管稅務(wù)機關(guān)完成土地增值稅清算稅前取得的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地價值。 按規(guī)定繳納增值稅。2、主管稅務(wù)機關(guān)出具土地增值稅清算結(jié)論后，開發(fā)企業(yè)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)于第十日向主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納土地增值稅。次月，扣除項目在清算時按單位建筑面積扣除。項目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積；單位建筑面積扣除工程金額的公式如下：單位建筑面積扣除項目數(shù)=清算時扣除項目數(shù)清算可售建筑面積3、稅務(wù)機關(guān)接受開發(fā)企業(yè)委托辦理土地增值稅的，應(yīng)當(dāng)加蓋公章和涉稅鑒證業(yè)務(wù)協(xié)議復(fù)印件，報主管稅務(wù)機關(guān)。稅務(wù)會計師事務(wù)所在審計鑒證過程中終止鑒證的，應(yīng)當(dāng)撤回已提交的涉稅鑒證業(yè)務(wù)協(xié)議。稅務(wù)機關(guān)違反有

55、關(guān)稅收法律法規(guī)，導(dǎo)致納稅人不繳納或者少繳土地增值稅的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)按照注冊證管理暫行辦法的有關(guān)規(guī)定處理。稅務(wù)代理人”（國家稅務(wù)總局令第 14 號）。 .五、減免稅規(guī)定有下列情形之一的，免征或者減征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額不超過扣除項目金額20%的；增值額超過可抵扣項目金額之和的20%的，按照規(guī)定按增值額全部計稅。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，其增加值分別計算。不單獨計算或者不能準(zhǔn)確計算的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用免稅規(guī)定。（二）依法征收或者收回的用于國家建設(shè)的不動產(chǎn)。 （指因城市實施規(guī)劃和國家建設(shè)需要，經(jīng)政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或土地使用權(quán)。）（

56、三）納稅人因城市實施規(guī)劃和國家建設(shè)需要轉(zhuǎn)讓原不動產(chǎn)的，參照本規(guī)定免征土地增值稅。符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，必須向不動產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出申請。（四）個人因工作調(diào)動或生活條件改善等原因轉(zhuǎn)移原有自用住房的，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申請批準(zhǔn)，居住滿五年的，免征地價附加稅；如果他們住了三年但不到五年是的，土地增值稅將減半。居住不滿三年的，按照規(guī)定計算征收土地增值稅。一、投資、合營房地產(chǎn)的稅收和免稅（五）投資、合營房地產(chǎn)，投資方或合營方將投資土地（不動產(chǎn)）作為參股投資或?qū)⒉粍赢a(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被投資或合營企業(yè)作為合營條件；暫免征收土地增值稅。 .投資、合營企業(yè)再轉(zhuǎn)讓上述不動產(chǎn)，征收土地增值稅。特別規(guī)定：財稅200621號

57、財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知第五條“投資、合資房地產(chǎn)業(yè)，所有在合營企業(yè)投資從事房地產(chǎn)開發(fā)或者房地產(chǎn)開發(fā)的，開發(fā)企業(yè)以其商品房投資合營的，不適用免稅規(guī)定，征收土地增值稅。（六）合作建房的稅收和免稅一方出資，另一方出資，雙方合作建房，房屋建成后按比例分配自用的，暫免征收土地增值稅；（七）企業(yè)并購轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的稅收征稅問題在企業(yè)合并過程中，被合并企業(yè)將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給合并企業(yè)的，暫免征收土地增值稅。（八）以繼承、贈與的方式無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不屬于土地增值稅的征收范圍。細(xì)則中所說的“禮物”是指以下幾種情況：1、房屋財產(chǎn)所有人或者土地使用權(quán)人將房屋財產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)捐贈給直系親屬或者直接承

58、擔(dān)維修義務(wù)的人。2、房地產(chǎn)和土地使用權(quán)人通過中國境內(nèi)的非營利性社會組織和國家機關(guān)，將財產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)捐贈給教育、民政等社會公益事業(yè)和公益事業(yè)。上述社會團(tuán)體是指中國青年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、促進(jìn)會經(jīng)民政部門批準(zhǔn)設(shè)立的舊區(qū)。其他不以營利為目的的非營利組織。（九）個人交換性住房的稅收和免稅個人之間交換自有住宅房地產(chǎn)，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定，免征土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房、建筑物并為計稅目的評估房地產(chǎn)時，允許在計算增值額時扣除納稅人繳納的評估費。納稅人隱瞞、謊報條例第九條規(guī)定的房地產(chǎn)交易價格的，按照房地產(chǎn)評估價計算土地增值稅

59、所產(chǎn)生的評估費，不得在計算土地增值稅時扣除。土地增值稅。6、房地產(chǎn)估價納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)估價征收：（一）隱瞞或者虛報房地產(chǎn)交易價格的；（二）提供的扣除項目金額不實；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，且無正當(dāng)理由的。七、納稅期限納稅人應(yīng)當(dāng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，并在稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)的期限內(nèi)繳納土地增值稅。全市統(tǒng)一規(guī)定納稅期限。房地產(chǎn)納稅人以一個月為納稅期限，自屆滿之日起第15天申報納稅。八、納稅地點納稅人應(yīng)當(dāng)自簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅，并在稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)的期限內(nèi)繳納土地增值稅。所謂房產(chǎn)地段，

60、是指房產(chǎn)所在的位置。納稅人轉(zhuǎn)讓位于兩個以上地區(qū)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。第四部分：房地產(chǎn)企業(yè)繳納其他地方稅的政策1. 財產(chǎn)稅【關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征收和免征房地產(chǎn)稅的問題】國稅發(fā)200389號明確，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房以前是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售，開發(fā)企業(yè)建設(shè)的商品房出售前不征收房地產(chǎn)稅；【納稅義務(wù)發(fā)生時間】1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自使用、交付自用、出租、借貸的商品房次月起計征房產(chǎn)稅。2、購買新的商品房，自房屋交付次月起征收房產(chǎn)稅。3.購買現(xiàn)房的，自房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、變更登記手續(xù)并核發(fā)房屋權(quán)屬證書之日起次月起征收房地產(chǎn)稅。