房地產(chǎn)公司拿地策略匯集

1、房地產(chǎn)公司拿地策略匯集城市運營商拿地策略實例分析: 一、研究背景隨著國家土地供應(yīng)政策的轉(zhuǎn)變，通過拍賣方式拿地成為開發(fā)商獲取開發(fā)用地的主要途徑。舊城改造是新增拍賣用地的一個重要來源。一些地方政府由于缺乏舊城改造所需的市政建設(shè)和拆遷安置資金，因此引入了有實力的公司作為城市運營商參與舊城改造，其投資回報來源于整理出的土地拍賣后的部分收益。部分城市運營商由于本身是開發(fā)商出身，不滿足單純的土地整理收益，因此也會參與競拍。這種具有運營商和開發(fā)商雙重身份的拿地行為比較特殊，也具有一定的代表性，值得研究。二、研究目的通過對實際案例的分析為城市運營商參與土地拍賣的決策提供一種科學(xué)的分析方法。實際案例分析某開發(fā)商

2、以城市運營商的身份承擔(dān)了成都某郊縣的舊城改造工作，并與當(dāng)?shù)卣_(dá)成了協(xié)議：整理出的土地拍賣時，超過基準(zhǔn)地價的溢價部分與政府按照一定比例分成，基準(zhǔn)地價則包含土地整理成本和相關(guān)的稅費。對于運營商來說，需要解決的核心問題是如何實現(xiàn)項目收益最大化，具體來說就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是單純扮演政府運營商角色，通過土地整理從一級市場獲取增值收益，還是既當(dāng)政府運營商，又當(dāng)開發(fā)商，從土地一級市場和土地二級市場獲取雙重收益。要解決上述問題，關(guān)鍵是要準(zhǔn)確評估出項目地塊的最大開發(fā)價值和保守開發(fā)價值，從而比較準(zhǔn)確地把握地塊的拍賣價格變動范圍，在競拍中占據(jù)主動，作出正確的決策，使企業(yè)的利益最大化。準(zhǔn)確評估出項目地塊的最大開發(fā)價

3、值和保守開發(fā)價值，必須建立在對目前市場、產(chǎn)品和目標(biāo)客戶深入分析的基礎(chǔ)上，并對未來兩三年項目開發(fā)周期內(nèi)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展走勢給予合理和科學(xué)的預(yù)期分析。我們對該案例的分析框架如下所示：通過對房地產(chǎn)市場分析、地塊條件分析和目標(biāo)客戶分析，我們將該項目可能采用的建筑產(chǎn)品分為兩類：1、普通多層；2、普通多層+小高層。在確定可能的建筑產(chǎn)品之后，對土地價格、產(chǎn)品銷售估價和收益作動態(tài)比較分析。由于有3個變量，為便于比較分析，將其中一個變量固定，看其他兩個變量的相互關(guān)系和變化規(guī)律。我們重點分析了土地價格固定，產(chǎn)品銷售估價和收益的變動關(guān)系以及產(chǎn)品銷售估價固定，土地價格和收益的變動關(guān)系，并進(jìn)行了計算列表分析如下：(一)多

4、層產(chǎn)品的土地價格和收益動態(tài)分析（1）銷售均價固定，地價與收益的變動關(guān)系分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo), 容積率：1.60 說明：該容積率是高品質(zhì)多層產(chǎn)品的合理容積率，如果按容積率1.8來測算，土地利用率會提高，但會犧牲居住品質(zhì)，對售價會有負(fù)面影響。建安成本：按框架結(jié)構(gòu)考慮，800元/平方米。財務(wù)費用；銀行貸款數(shù)額按照土地總成本的70%計算，利息按13年期6.33%計算。住宅占總建筑面積的90%，商業(yè)占總建筑面積的10%。) 銷售均價：住宅，2500元/平方米，商業(yè)5000元/平方米。說明：目前當(dāng)?shù)乜蓞⒖柬椖渴蹆r為22002300元/平方米，考慮到預(yù)期的價格上漲因素和開發(fā)商品牌、產(chǎn)品本身的附加值以及地塊規(guī)模效

5、應(yīng)等多方面因素，因此我們將住宅銷售均價固定在2500元/平方米，來討論地價與收益的變動關(guān)系。由于當(dāng)?shù)厣虡I(yè)供應(yīng)量過大，銷售壓力大，因此銷售均價按兩層商業(yè)平均價格5000元/平方米進(jìn)行測算。下表為收益的詳細(xì)計算表，其中地價設(shè)定為60萬元/畝（計算過程略）。以下為土地價格和對應(yīng)收益的關(guān)系表：從上表可以看出：隨土地價格的增加，開發(fā)利潤遞減，土地增值收益遞增，總收益遞減，但減少幅度不大。土地價格在100萬元/畝或以下，開發(fā)利潤占總收益的比重較大，在40%以上，具有開發(fā)價值，且土地價格越低，開發(fā)價值越大，總收益越大。地價格達(dá)到110萬元/畝后，開發(fā)利潤占總收益的比重降到30%左右，且絕大部分來自于商業(yè)的貢

6、獻(xiàn)，住宅部分利潤貢獻(xiàn)幾乎為零，因此風(fēng)險較大，開發(fā)價值較小。（2）地價固定，住宅銷售均格與收益的變動關(guān)系分析; 為進(jìn)一步分析住宅銷售均價可能的變動對收益造成的影響，我們將地價固定，來分析住宅銷售均格與收益的變動關(guān)系。地價假定為80萬元/畝，該價格為參考近期當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u價格所作的可能性推斷。在此地價基礎(chǔ)上變動住宅銷售均價（考慮到商業(yè)價值的體現(xiàn)有滯后性和不確定性，討論其變動意義不大，因此只考慮住宅銷售均價變動，而商業(yè)銷售均價取固定值5000元/平方米）得到住宅銷售均價和對應(yīng)收益的關(guān)系表：從上表可以看出：隨住宅銷售均價的增加，開發(fā)利潤增加，土地增值收益不變，總收益增加?？偸找嬖黾臃扰c銷售均價增加幅度

7、一致，呈線性關(guān)系。即使保守估計銷售均價只有2300元/平方米，開發(fā)利潤占總利潤的比重也占52.2%，仍具有開發(fā)價值，但此時利潤貢獻(xiàn)的主要來源是商業(yè)，風(fēng)險較大。住宅銷售均價達(dá)到2500元/平方米，開發(fā)利潤中商業(yè)和住宅的貢獻(xiàn)基本持平，風(fēng)險相對較小。當(dāng)住宅銷售均價達(dá)到3000元/平方米時，開發(fā)利潤是土地增值收益的2.57倍，開發(fā)價值巨大。當(dāng)住宅銷售均價從2500元/平方米增加到3000元/平方米，增幅20%，而總收益增幅42%， 當(dāng)住宅銷售價格從2500元/平方米減少到2300元/平方米，減幅8%，而總收益減幅17%，說明總收益對價格的變動比較敏感。（二）多層+小高層產(chǎn)品的土地價格和收益動態(tài)分析（1

8、）銷售均價固定，地價與收益的變動關(guān)系分析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均容積率：1.96，其中多層占地0.6，容積率1.6，小高層占地 0.4，容積率2.5。說明：該容積率考慮到了多層和小高層兩種產(chǎn)品的組合，從舒適性上看與多層相差不大。建安成本：多層按框架結(jié)構(gòu)考慮，800元/平方米。小高層按框剪考慮，底層架空設(shè)計，1100元/平方米。 財務(wù)費用；銀行貸款數(shù)額按照土地總成本的70%計算，利息按13年期6.33%計算。住宅占總建筑面積的90%，商業(yè)占總建筑面積的10%。銷售均價：多層2500元/平方米，小高層電梯公寓2500元/平方米，商業(yè)5000元/平方米。說明：多層和商業(yè)的測算價格依據(jù)見6.1.1，小高層電梯公

9、寓均價2500元/平方米主要是考慮到目前當(dāng)?shù)匾咽鄣碾娞莨r格和未來預(yù)期的價格上漲因素以及同多層的比較價格優(yōu)勢綜合考慮。而小高層電梯公寓的推出時機(jī)最好在明年下半年以后。以下為土地價格和對應(yīng)收益的關(guān)系表，其中地價設(shè)定為60萬元/畝。從上表可以看出：隨土地價格的增加，開發(fā)利潤遞減，土地增值收益遞增，總收益遞減，但減少幅度不大。土地價格在100萬元/畝或以下，開發(fā)利潤占總收益的比重較大，在48.9%以上，具有開發(fā)價值，且土地價格越低，開發(fā)價值越大，總收益越大。土地價格超過110萬元/畝后，開發(fā)利潤占總收益的比重降到40%，其中住宅部分利潤貢獻(xiàn)幾乎為零，主要靠商業(yè)貢獻(xiàn)利潤，風(fēng)險很大，開發(fā)價值不大。在同

10、樣地價的前提下，多層+小高層的產(chǎn)品組合總收益要高于多層產(chǎn)品。地價固定，住宅銷售均價與收益的變動關(guān)系分析為進(jìn)一步分析住宅銷售均價可能的變動對收益造成的影響，我們將地價固定，來分析住宅銷售均格與收益的變動關(guān)系。地價假定為80萬元/畝，該價格為參考近期當(dāng)?shù)赝恋嘏馁u價格所作的可能性推斷。以下為住宅銷售均價和對應(yīng)收益的關(guān)系表（為便于分析，假定多層與小高層價格相同，商業(yè)銷售均價為固定值5000元/平方米）隨住宅銷售均價的增加，開發(fā)利潤增加，土地增值收益不變，總收益增加?？偸找嬖黾臃扰c銷售均價增加幅度一致，呈線性關(guān)系。即使保守估計銷售均價只有2300元/平方米，開發(fā)利潤占總利潤的比重也占57.3%，仍具有

11、較大開發(fā)價值。但此時利潤貢獻(xiàn)主要來自商業(yè)，風(fēng)險較大。住宅銷售均價達(dá)到2500元/平方米，開發(fā)利潤中商業(yè)和住宅的貢獻(xiàn)基本持平，風(fēng)險相對較小。當(dāng)住宅銷售均價達(dá)到3000元/平方米時，開發(fā)利潤是土地增值收益的3.15倍，開發(fā)價值巨大。當(dāng)住宅銷售均價從2500元/平方米增加到3000元/平方米，增幅20%，而總收益增幅45%， 當(dāng)住宅銷售價格從2500元/平方米減少到2300元/平方米，減幅8%，而總收益減幅18%，說明總收益對價格的變動比較敏感。結(jié)論：通過對對土地價格、產(chǎn)品銷售估價和收益作動態(tài)比較分析，可以發(fā)現(xiàn)一個土地拍賣價格的臨界點（本案例是110萬元|），在該臨界點以下，土地價格越低，總收益越高。土地價格超過臨界點后，開發(fā)利潤占總收益的比重相對較小，且主要依靠商業(yè)的貢獻(xiàn)，風(fēng)險較大，可開發(fā)價值不大。如果開發(fā)商從企業(yè)自身發(fā)展策略考慮，開發(fā)意愿較強(qiáng)，競爭對手拿地意愿也不強(qiáng)