物業(yè)公司上半年工作總結(jié)范本

1、物業(yè)公司上半年工作總結(jié)上半年，公司在公司董事會決議精神指導(dǎo)下，在以陳達總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)營班子的帶領(lǐng)下，全 體員工團結(jié)協(xié)作，緊緊圍繞經(jīng)營與管理這個中心，以勵精圖治、開拓物業(yè)市場；眾志成誠， 再創(chuàng)大廈輝煌；重經(jīng)營、控成本、提高經(jīng)濟效益；重管理、抓培訓、創(chuàng)新服務(wù)理念；重品牌、 拓市場、增強競爭實力；重人才、創(chuàng)機遇、擴大發(fā)展空間為經(jīng)營管理方針，克服了目前新 建寫字樓硬件設(shè)施好，價格低所帶來的市場沖擊，以及廈內(nèi)幾家大客戶由于公司自建樓宇和 國家政策調(diào)整等原因的搬遷給公司造成的巨大經(jīng)營影響等困難，加大內(nèi)部物業(yè)管理和對外營 銷工作力度，雙管齊下，遏制了出租率連續(xù)下滑的趨勢，使經(jīng)營工作扭轉(zhuǎn)了不利的局面，保 持出

2、租率穩(wěn)定回升，最高達到86.39%；物業(yè)管理也取得較大進展，客戶滿意率保持在98% 以上；員工隊伍建設(shè)也實現(xiàn)了人員繼續(xù)精干，任務(wù)不斷加大，素質(zhì)進一步提高，精神面貌實 現(xiàn)大改觀的嶄新局面。一、上半年經(jīng)營狀況及預(yù)算執(zhí)行情況1、營業(yè)收入截止2004年5月末完成營業(yè)收入331.12萬元（含能源費58.99萬元），占預(yù)算815萬元 （含能源費149萬元）的40.63%，比上年同期減少57.98萬元。減少的主要原因是出租率 低于上年同期，2003年5月出租率為83.42%，2004年5月出租率為75.95%。2、營業(yè)成本營業(yè)成本完成3.75萬元，占預(yù)算8萬元的46.88%，比上年同期增加1.40萬元。營業(yè)

3、成本 是餐飲的外賣成本，今年餐飲收入高于上年同期收入1.6萬元。3、三項費用三項費用即營業(yè)費用、工資及福利、行政管理及公共費用合計216.41萬元，占預(yù)算524.50 萬元的41.26%，比上年同期減少10.76萬元。主要是公司通過減員增效，工資減少4.17 萬元；公司開展節(jié)能降耗節(jié)余水電費2.21萬元，維修費節(jié)余1.81萬元。4、營業(yè)稅金營業(yè)稅金完成14.60萬元，占預(yù)算41.50萬元的35.18%，比上年同期減少1.81萬元。5、毛利毛利完成96.36萬元，占預(yù)算241萬元的39.98%，比上年同期減少46.81萬元。主要原因 是營業(yè)收入低于上年同期。6、非經(jīng)營費用非經(jīng)營費用為201.84

4、萬元，占預(yù)算583萬元的34.62%，比上年同期減少49.59萬元。主 要原因是房產(chǎn)稅繳稅期限的改變，2003年房產(chǎn)稅自用部分一次繳納，2004年改為按季繳納， 此項節(jié)余24.87萬元，業(yè)主費用節(jié)余7.09萬元。7、營業(yè)外收支營業(yè)外支出為0.45萬元。8、凈利潤截至2004年5月末凈利潤為-105.93萬元，占預(yù)算-342萬元的30.97%，比上年同期減虧 0.32萬元。上半年經(jīng)營運營情況預(yù)測：根據(jù)公司1-5月經(jīng)濟運營情況預(yù)測,2004年上半年大廈公司營業(yè)收入預(yù)計完成410萬元（含 能源費74.5萬元）,占預(yù)算815萬元（含能源費149萬元）的50.31%；營業(yè)成本預(yù)計完成4. 5萬元,占預(yù)算

5、8萬元的56.25%；營業(yè)稅金預(yù)計完成21萬元,占預(yù)算41.5萬元的50.6%;三 項費用預(yù)計完成260萬元,占預(yù)算524.5萬元的49.57%;毛利預(yù)計完成124.5萬元,占預(yù)算2 41萬元的51.66%；非經(jīng)營費用預(yù)計完成261萬元,占預(yù)算583萬元的44.77%;利潤總額預(yù) 計完成-136.95萬元,占預(yù)算-342萬元的40.04%.二、成本費用控制及財務(wù)管理情況公司嚴格貫徹執(zhí)行預(yù)算控制的原則，將費用指標分解落實到每個部門和個人，在預(yù)算執(zhí)行過 程中，按照預(yù)算完成進度每月上報資金支出計劃，報業(yè)主審核批準。工程方面在服務(wù)水平不 降低的情況下，力爭節(jié)能降耗，空調(diào)運行根據(jù)每天氣溫的實際情況進行供

6、給調(diào)整，從一點一 滴節(jié)約成本費用，截止5月末，節(jié)約水電費2.21萬元；工程部加強設(shè)備的日常的維護保養(yǎng) 工作，使維修費節(jié)余1.81萬元；保潔部對低值易耗品的消耗，制定了具體的量化標準（如 洗滌劑的使用），使低值易耗品節(jié)余3.61萬元；在物品采購上，進一步完善了采購制度， 由財務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)部門負責人組成了采購審核委員會，首先對所有供應(yīng)商的資格進行嚴格 評定，只有供應(yīng)商的資質(zhì)、所提供產(chǎn)品的質(zhì)量、所提供產(chǎn)品的價格等幾項指標都符合標準， 才可能成為大廈的供應(yīng)商；其次計財部與相關(guān)部門還隨時詢價，以便隨時調(diào)整所購物品的價 格，以保證所購物品質(zhì)優(yōu)價廉，降低采購成本。公司進一步強化財務(wù)電算化管理，保證了財務(wù)高

7、效準確及數(shù)據(jù)安全性與穩(wěn)定性；及時完 成各類報表的上報工作；進一步強化對欠租客戶的清繳工作，完善了租金催繳制度，每月編 制租金收取情況表，對幾家經(jīng)常交費不及時的客戶，進行重點關(guān)注，將租金的清繳落實到部 門、個人，保證了各類應(yīng)收款項的及時足額收繳；積極進行了稅收籌劃工作，2003年哈爾 濱市涉外分局征收自用房產(chǎn)稅時，實行一次征收，經(jīng)與稅務(wù)局協(xié)調(diào)爭取，今年自用房產(chǎn)稅實 行按年征收，按季繳納，為公司節(jié)省了資金成本；針對2003年稅務(wù)檢查提出的關(guān)于能源費 征稅的問題，大廈公司采取了積極的應(yīng)對措施，今年年初大廈公司與北京保利物業(yè)簽訂了授 權(quán)委托合同書，所有銷售合同都加蓋了北京保利物業(yè)的公章，使所簽合同更加

8、嚴密，從而規(guī) 避了稅務(wù)風險；公司每月進行一次損益分析，對各項指標按完成預(yù)算進度情況、與上年同期 進行比較，及時指出經(jīng)營中應(yīng)注意的事項，為公司的經(jīng)營發(fā)展獻技獻策；三、全力抓好銷售工作在公司領(lǐng)導(dǎo)的重視和直接指導(dǎo)下，在其它部門的大力支持與配合下，經(jīng)銷售部全體員工的努 力，上半年新、擴租面積達1985.96平米，僅上半年出租面積即超過2003年全年新擴租面 積,創(chuàng)歷史新高。市場形勢及銷售策略二00四年是公司經(jīng)營工作最為艱難的一年，年初廈內(nèi)有近10家客戶到期，因各種原因不 再續(xù)租，造成公司極大的被動。出租率一再下降，加之哈爾濱市相繼投入使用的開發(fā)區(qū)管理 大廈、奧維斯大廈、常青大廈等專業(yè)甲級寫字樓的低價格

9、招商，給我廈造成了巨大沖擊。現(xiàn) 廈內(nèi)的華為公司也是我廈的最大客戶之一，但其公司作為IT行業(yè)受行業(yè)政策的影響，可能 有搬遷到聯(lián)通大廈（奧維斯大廈另一半），這無疑將對我廈造成嚴重的影響，直接關(guān)系到公 司全年經(jīng)營任務(wù)的完成。另一方面新建寫字樓的低價位沖擊市場，也迫使我廈租金價格逐年下降，利潤率也隨之有所 下降，經(jīng)營難度愈來愈大。鑒于以上情況，公司決定以市場為導(dǎo)向，更新觀念，抓住突出重點，突出產(chǎn)品優(yōu)勢，依托強 有力的軟件服務(wù)，堅守地域名牌，堅守高檔寫字樓這塊陣地。年初在經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研后， 制定了今年的營銷方案。以此為指導(dǎo)開展工作。1、采取主動出擊辦法出外尋訪客戶，擺脫了過去足不出戶在廈等客戶的被動

10、局面。銷售員 對哈市寫字樓市場進行了一次全方位的調(diào)研，公司領(lǐng)導(dǎo)與大家一起針對競爭對手，逐一進行 詳細分析，真正做到了知己知彼。同時對各大廈內(nèi)的入駐公司也進行了地毯式拜訪，積累了 大量目標客戶，為日后銷售工作奠定了良好的基礎(chǔ)。2、銷售部建章建制，嚴格管理，在公司領(lǐng)導(dǎo)的直接領(lǐng)導(dǎo)下每周一固定開部門例會，對廈內(nèi) 客戶及意向客戶逐一分析，不放過任何可能成交的機會。3、完善內(nèi)業(yè)工作，銷售部目前已建立了競爭對手檔案、目標客戶檔案、廈內(nèi)客 戶檔案、每日工作計劃表、每日工作記錄表、會議紀要檔案等，每月月末出 臺出租率一覽表、月租賃情況報告、月租金收入表、月客戶變動情況表及下月客戶變動情況預(yù)測表等。4、公司根據(jù)不

11、同的出租形勢，不定期推出特惠房，在小范圍內(nèi)進行宣傳，搞促銷活動，收 到了良好的效果與收益，大大提高了出租率及銷售收入。5、依據(jù)不同的出租狀況，對空房進行整體規(guī)劃，從十余米、幾十米、上百米至幾百米的面 積都可提供，以滿足不同客戶的不同需求，從而增加了客戶成交率。6、針對每一個銷售案例，對談判流程進行剖析，讓每位銷售員從中受到啟發(fā)，分析談判技 巧，從中積累經(jīng)驗與教訓，提高銷售人員的銷售和談判技能，為日后銷售工作起到積極的促 進作用。7、對新入駐的公司送禮品、鮮花，以體現(xiàn)大廈的熱情和溫情，讓客戶感到新環(huán)境的親切和 溫馨。8、進一步完善銷售考核方案。公司依據(jù)今年的銷售指標任務(wù)，進行細化，給銷售部下達了

12、 詳細的考核方案，分為季度考核、半年考核與全年考核。同時，依據(jù)考核方案制定了不同的 獎懲制度，從單價、付款方式等各方面制定不同的獎勵標準，進一步調(diào)動銷售人員積極性， 增強集體主義意識，培養(yǎng)團隊精神，以促進全年銷售指標順利完成。正是由于業(yè)主公司陳總的大力支持以及公司經(jīng)營班子對市場的準確把握，制定的營銷方案和 具體銷售策略切實可行，因此取得了可喜的成績，出租率由最低時的71.2 %上升到86.3 9%。為完成今年的經(jīng)營指標奠定了良好的基礎(chǔ)。四、全面抓好物業(yè)管理提高服務(wù)水平為全面適應(yīng)企業(yè)二次創(chuàng)業(yè)的發(fā)展需要，實現(xiàn)公司2004年的經(jīng)營管理目標，經(jīng)營班子以務(wù) 實、腳踏實地，抓經(jīng)營，控成本，加大銷售力度，嚴

13、格內(nèi)部管理，細化各項服務(wù)，全面提高 管理人員素質(zhì)為指導(dǎo)思想，同時確定了協(xié)助房開做好小區(qū)物業(yè)管理的籌備和運作工作，開拓 物業(yè)市場、創(chuàng)物業(yè)品牌的發(fā)展目標。加強隊伍建設(shè)和基礎(chǔ)管理，努力向規(guī)范化邁進，加速推 進各項工作。（一）、完善制度建設(shè)加強行政管理公司在年初即著手規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理制度，針對日常管理運作中存在的不足，先后完善了旨 在加強標準化服務(wù)管理的質(zhì)檢工作管理方案，增加了兼職質(zhì)檢人員，加大了工作力度；并組 織修訂了員工獎懲條例、員工手冊，年初完善并下發(fā)了人員招聘、入職聘用、培訓 考核管理規(guī)定，推行360度綜合考評制度，中層以上管理人員述職考評制度。建立并修訂了員工儀容儀表管理、員工勞動紀律、考勤

14、管理、車輛管理及出車審批制度、企 業(yè)合格分供方審批制度、統(tǒng)一文件格式管理等。制定并下發(fā)了物業(yè)管理定置管理、二次 裝修管理、客戶入駐退租管理等，下發(fā)并執(zhí)行大廈員工培訓規(guī)劃等，制定并下發(fā)了租金催繳 方案、大廈鑰匙管理方案、消防應(yīng)急預(yù)案、采購審核制度；建立健全了公司各級例會制度， 包括總經(jīng)理辦公會和各部門例會、服務(wù)分析會、損益分析會等，使制度建設(shè)與公司各項管理 同步發(fā)展，促進企業(yè)向更高的目標邁進。公司進一步強化人力資源管理，堅持減員增效的基本原則，嚴格控制人員總數(shù)，在用工形式 上，盡量使用臨時工，以減少人力成本；現(xiàn)公司正式員工57人、業(yè)主部3人；加臨時員工 合計90人，由于接管頤和家園售樓中心暫增加

15、3人。（二）、加強企業(yè)管理提高服務(wù)水平大廈公司始終保持在哈市物業(yè)行業(yè)尤其是寫字樓管理的領(lǐng)先地位，得益于企業(yè)在軟件服務(wù)上 保持優(yōu)勢和管理理念的不斷超前更新，因此，針對客戶服務(wù)如何再上臺階，進一步實現(xiàn)服務(wù) 外延的擴展和內(nèi)涵的深化，公司采取了一系列措施：從上半年起開始推行服務(wù)分析會制度， 集中研究討論、綜合分析協(xié)調(diào)處理服務(wù)工作中遇到的困難和問題，使一些難以解決的問題得 到妥善落實，服務(wù)效率也得到明顯的提高。并加強大廈保安、工程的服務(wù)能力和處理突發(fā)事 件能力。使公司整體綜合服務(wù)水平有了更大的提高。公司今年特別強調(diào)對中層管理人員能力的培養(yǎng)，重在提高中層管理人員的素質(zhì)，發(fā)揮中層管 理人員作用，為此年初時公

16、司領(lǐng)導(dǎo)班子即對中層管理人員提出了十項要求：即要有時間觀 念，要提高工作效能。要務(wù)實。要能獨當一面。專業(yè)技術(shù)和知識水平夠不夠。要認 真負責，勇于承擔責任。要做到成熟和專業(yè)化，從現(xiàn)象中能看到本質(zhì)。要具備應(yīng)付緊急 情況的能力。要有思想，有工作的方式方法和工作思路，要能拿出完整的方案，并能組織 實施，執(zhí)行，并跟蹤完成情況。各部門間的相互合作和補臺。要了解和掌握基本的財務(wù) 知識，學會看財務(wù)報表。使管理人員工作有了新目標、新標準和更大的壓力。形成了一種學 習的氛圍，工作干勁有所增加，管理能力也有所提高。1、抓好客務(wù)服務(wù)與管理公司進一步發(fā)揮客務(wù)中心的協(xié)調(diào)作用，定期走訪客戶，及時聽取客戶意見和建議，做到及時

17、反饋、及時整改，使客戶永遠感受到大廈高素質(zhì)、高效率的服務(wù)水平。在內(nèi)部管理中加強日 常巡檢頻次，做到隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時處理，提高地毯的清洗頻率，以解決大廈地毯年久陳舊 易臟的問題；提高了送水送報及郵件工作效率，使客戶感到了新變化。5月份又完成了大廈 樓體的清潔，使大廈保持了整潔美觀的良好環(huán)境。2、強化工程管理今年上半年公司重點強化工程管理，先后完成大廈程控交換機電腦話務(wù)軟件升級，變電低壓 柜保養(yǎng)升級；改造消防控制電纜等項目。對外樓體部分損壞鋁板進行維修更換；維修外車場 地面伸縮縫等，并按計劃全面搞好各大機電、空調(diào)的維護和檢修，以一流的完好率保證了大 廈的正常運營。在日常服務(wù)中進一步推行限時服務(wù)制，

18、即要求三分鐘必須趕到客戶報修現(xiàn)場， 對發(fā)現(xiàn)的問題進行全過程的跟蹤，對每一步落實的情況或計劃執(zhí)行情況進行反饋，直到落實。 與此同時，工程部進一步加強客戶二次裝修的監(jiān)理與服務(wù)工作，即保證了大廈的安全及正常 的秩序，保證了客戶的良好辦公環(huán)境，也保證了裝修客戶的工期和施工質(zhì)量，受到客戶的一 致好評。3、加強餐飲管理增強服務(wù)特色公司根據(jù)年初客戶調(diào)查意見反饋，及時調(diào)整菜肴的花色品種，轉(zhuǎn)變觀念，設(shè)計創(chuàng)新了不少新 菜品，滿足了客戶的要求，今年新增加熱菜30種、涼菜20余種，每日4熱4涼輪換；增 加主食10余種，并增加了早餐品種，豐富了書吧書籍，改善了餐廳的就餐環(huán)境，受到了新、 老客戶的歡迎。僅午餐客流量就由過

19、去的200人次/天上升到300多人次/天。4、加強安保工作力度確保大廈安全大廈時時把安全工作放在首位，在強化標準化、制度化建設(shè)同時，加強日常的檢查和巡視， 并定期進行安全大檢查，加大對隱患部位的整改和防范力度，積極配合公安消防部門搞好治 安消防防范工作。除加強人防管理外，客務(wù)保安部與工程部門配合，定期對廈內(nèi)消防、監(jiān)控 等設(shè)施進行檢查和維護，保證設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。在內(nèi)部管理中，今年一方面是側(cè)重對外 來人員的有效控制和管理，大大減少了外來人員的推銷。另一方面加強準軍事化管理和禮儀 禮貌培訓，提高了保安人員的整體素質(zhì)，也提升了大廈的整體服務(wù)形象。（三）、加強員工培訓提高綜合素質(zhì)公司年初即制定了員工

20、培訓計劃，并已按計劃逐步實行。今年的培訓計劃突出了兩個主題: 一是中層管理人員的培訓，年初首先在主管以上管理人員中開展提高責任心、提高服務(wù)意識 培訓，通過開展形勢任務(wù)教育激發(fā)管理人員的斗志，統(tǒng)一了思想。針對公司對中層管理人員 提出的十項管理要求，從管理人員基本素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)和技能以及管理理念和水平等各方面 制定了系統(tǒng)的培訓課題。通過請進來，走出去，交流學習等形式提高管理人員素質(zhì)和水平。 4月請國家建設(shè)部培訓中心的老師來廈與中層以上領(lǐng)導(dǎo)干部進行交流，6月份邀請北京保利 物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)來廈就招投標管理、物業(yè)發(fā)展趨勢等進行專題的培訓，這些培訓和交流為提升 大廈管理人員綜合管理水平、開闊視野，提供了很好

21、的機會，也收到了良好的效果。二是針對保潔保安人員相對流動性大的特點，規(guī)范和加強了新員工崗前培訓，使新員工能盡 快進入角色，以最佳的培訓達到了最好的效果；同時按照全年培訓計劃實施部門的崗位技能 培訓，崗位練兵及崗位競賽等各種形式的活動與培訓，不斷提高全員的服務(wù)意識和服務(wù)水平。（四）抓住宅物業(yè)管理提升管理水平目前住宅小區(qū)物業(yè)管理主要是承接本系統(tǒng)即哈爾濱保利房地產(chǎn)公司開發(fā)的物業(yè)項目，2001 年承接了該公司二期麗麓園項目，因此公司把強化小區(qū)物業(yè)管理、提高整體水平作為重點工 作來抓。重點在小區(qū)綜合管理上下功夫，使保潔、保安、保暖三保又有新的起色。綠化工 作也實現(xiàn)了較大改觀。公司對小區(qū)物業(yè)是實行單獨核算

22、管理，但在管理與服務(wù)質(zhì)量考核上納 入統(tǒng)一管理。今年小區(qū)在公司的要求和帶動下，在完善內(nèi)業(yè)建設(shè)，實現(xiàn)規(guī)范管理，快速反應(yīng)、 快捷服務(wù)等方面都有較大的進展。一是在營造小區(qū)文化氛圍上進行了有益的探索。設(shè)立了小區(qū)文化活動站，使小區(qū)老年人有了 休閑、娛樂的場所。二是服務(wù)及時周到。對日常報修及時熱情，急修立即搶修，非急修項也盡量安排當天報修當 日完畢，讓業(yè)主滿意。凡有市政通知停電、水及大修等事項都進行積極地宣傳公告，提早告 之業(yè)戶，增強了服務(wù)意識，受到了廣大業(yè)主的好評。三是強化鍋爐房、辦公室的環(huán)境衛(wèi)生管理，強化定置管理，樹立文明禮貌服務(wù)形象，把轉(zhuǎn)變 作風落實到各項工作中，收到了一定效果。四是加強內(nèi)業(yè)檔案管理，

23、按市級優(yōu)秀小區(qū)標準健全各項管理制度與工作程序，爭取逐步發(fā)展 并保持市級示范小區(qū)的榮譽和管理水平。五、加強資產(chǎn)管理做好相關(guān)工作（一）、利用大廈抵押融資，支持房地產(chǎn)項目的開發(fā)，根據(jù)三屆一次董事會決議，上半年大 廈公司在南方集團以大廈資產(chǎn)抵押貸款過程中，配合集團公司財務(wù)部，提供了大廈公司年租 金收入情況表及公司章程、房地產(chǎn)證書等有關(guān)資料，同時向廣州銀行的同志介紹了大廈公司 資產(chǎn)情況及當年經(jīng)營情況，得到了銀行的初步認可，為南方集團公司辦理抵押貸款創(chuàng)造了條 件。（二）、及時與南方集團公司企劃部溝通確保年度經(jīng)營計劃指標的落實。根據(jù)南方集團關(guān)于 下達2004年度經(jīng)營計劃指標的通知，大廈公司結(jié)合歷年財務(wù)指標完

24、成情況，考慮到2004 年度內(nèi)部分IT行業(yè)的客戶，由于行業(yè)政策的調(diào)整，退租面積達2700多米的實際困難，起 草了關(guān)于申請調(diào)整2004年度經(jīng)營計劃指標的請示，并上報集團公司企業(yè)發(fā)展部，經(jīng)過多 方努力，集團公司同意將2004年計劃指標進行調(diào)整，由原下達的虧損指標250萬元，調(diào)整 為虧損342萬元，為大廈完成或超額完成集團公司下達的經(jīng)營指標奠定了基礎(chǔ)，同時也有 效地調(diào)動了經(jīng)營的積極性。（三）、摸清企業(yè)家底，做好清產(chǎn)核資工作。根據(jù)2003保南字134號關(guān)于下發(fā)保利南方 集團公司清產(chǎn)核資工作實施方案的通知要求，大廈公司成立了清產(chǎn)核資工作領(lǐng)導(dǎo)小組和辦 事機構(gòu)，先后對企業(yè)的各項資金往來、銀行賬戶、存貨及固定

25、資產(chǎn)進行了全面的清查盤點， 對照有關(guān)報損規(guī)定，經(jīng)清查核實，我公司無需申報資產(chǎn)損失，在此次清產(chǎn)核資工作中，大廈 公司還根據(jù)公司的實際情況，針對在資產(chǎn)管理中存在的問題，健全并完善了日常資產(chǎn)的出入 庫、及資產(chǎn)的維護、保養(yǎng)、檢修等制度，從而為企業(yè)做好業(yè)績考核創(chuàng)造了條件。（四）、積極配合大廈物業(yè)開展月份經(jīng)濟活動分析。為確保大廈公司年度經(jīng)營計劃的完成， 大廈業(yè)主公司除每月認真審核物業(yè)公司上報的資金支出計劃外，在計劃的執(zhí)行過程中，業(yè)主 公司嚴格控制資金支出，超計劃一律不予轉(zhuǎn)款，由于措施得力，截止5月末節(jié)省計劃內(nèi)資金 開支32.9萬元。同時業(yè)主公司還堅持執(zhí)行了經(jīng)濟運行跟蹤分析制度，如發(fā)現(xiàn)本月收入、費 用或現(xiàn)金

26、流量指標與年預(yù)算及同期有差距時，做到及時與物業(yè)公司溝通，并建議采取有效的 改進措施，為實現(xiàn)全年經(jīng)營指標起到了促進作用。（五）、繼續(xù)妥善解決大廈工程土地出讓金的償付問題。由于哈爾濱市政府加大了對全市土 地出讓金欠款的清繳工作力度，今年6月上旬，公司支付土地出讓金30萬元，目前尚欠哈 爾濱市政府土地出讓金665.59萬元。市政府仍在派人多次催繳，并要求從2004年開始每 年償付額至少100萬元。為此，公司繼續(xù)堅持細水長流逐步償還的辦法，不定期的償付一 定數(shù)額，使政府部門了解并體會到公司的合作態(tài)度和還款誠意，從而達到事實上延期償還的 目的。（六）、清理大廈工程欠款。保利科技大廈工程于1996年末竣工

27、投入使用，結(jié)算、審計工 作已經(jīng)完成，同時陸續(xù)支付了部分工程款。今年上半年，公司工程部門與財務(wù)部門共同對未 付工程款部份進行了清理和確認，目前總金額為298萬元。對此部分未付工程款，公司仍 將根據(jù)實際情況，繼續(xù)實行實物與現(xiàn)金相結(jié)合的原則分階段進行償付。（七）、做好大廈公司土地證書的檢驗工作。哈爾濱市政府進行的土地證書檢驗工作已于2 003年初開始，為配合哈保房地產(chǎn)項目的融資工作，大廈公司曾于2003年4月、12月兩次 向市國土資源局香坊分局申請延期檢驗并予批準。今年6月初，在哈保房地產(chǎn)項目以大廈抵 押融資工作尚未完畢和市政府土地證書檢驗換證工作已經(jīng)尾聲的情況下，為保證大廈土地證 書的有效性，大廈

28、公司正式申報土地證書檢驗換證。由于大廈工程尚欠市政府土地出讓金6 65.59萬元，已被市政府國土資源局列入清繳土地出讓金欠款單位在系統(tǒng)內(nèi)通報，使本次檢 驗換證工作無法正常進行。為此，公司已向市政府報文，申請在公司經(jīng)營困難并承諾陸續(xù)還 款的情況下，給予土地證檢驗合格并換證。目前，此項工作正待批復(fù)中。（八）、解決了大廈公司繳納租賃手續(xù)費的遺留問題，爭取到了 2004年租賃手續(xù)費按4.2 萬元繳納的優(yōu)惠，比前三年優(yōu)惠期年均6.5萬元減少了 2.3萬元，比2004年預(yù)算10萬元 減少了 5.8萬元，降低了費用的支出，為實現(xiàn)全年經(jīng)營計劃做出了積極的努力。在減少費用 支出的同時，為配合并支持大廈物業(yè)的出租

29、銷售工作，大廈業(yè)主公司積極與市政府有關(guān)業(yè)務(wù) 部門的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)務(wù)人員聯(lián)系，就出租合同的登記備案工作中的程序問題進行協(xié)商，爭取到了 簡化有關(guān)程序和手續(xù)的關(guān)照，為大廈物業(yè)銷售工作融通了方便之路。六、加強黨的組織建設(shè)和思想建設(shè)黨建工作是實現(xiàn)企業(yè)健康發(fā)展的重要保證。因此，緊緊圍繞提高企業(yè)經(jīng)濟效益這個中心任務(wù)， 積極探討在新形勢下全面加強基層企業(yè)黨的建設(shè)的新思路，成為公司黨支部今年的主要工 作。公司黨支部在加強黨組織自身建設(shè)、加強思想政治工作和精神文明建設(shè)中，教育廣大黨 員干部發(fā)揚企業(yè)主人翁精神，帶動全體員工積極投身到企業(yè)的經(jīng)濟建設(shè)和改革發(fā)展的事業(yè) 中。1、公司黨建工作今年得到了進一步加強，宣傳、組織等工作

30、都有所進展。黨支部做到了按 時收繳黨費、定期組織黨員學習，參加上級組織的活動，基層的組織建設(shè)和黨員的思想建設(shè) 得到加強和改進。2、圍繞開展學習三講”三個代表等重要思想，學習黨的十六大精神等重大學習活動，觀 看錄像等，黨支部均要求黨員干部深入結(jié)合自己的工作實際，使學習活動與管理服務(wù)工作與 提高黨員素質(zhì)結(jié)合起來，做到有計劃、有組織的學習并要有個人學習心得體會，從而促進了 公司精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)的同步發(fā)展。今年六月上旬選派4名積極分子到開發(fā)區(qū)黨工委進行培訓學習，為公司組織發(fā)展進行儲備。七、加強企業(yè)文化建設(shè)公司把關(guān)心職工教育職工寓于企業(yè)文化之中，每月除為員工開展集體生日活動外，還利用春 節(jié)、婦

31、女節(jié)、五一勞動節(jié)、五四青年節(jié)、六一兒童節(jié)開展活動，成功的舉辦了大廈員工春節(jié) 聯(lián)歡會；客戶聯(lián)歡會；在三八節(jié)和六一兒童節(jié)為員工開展小的福利活動；在五四青年節(jié)選派 公司優(yōu)秀歌手參加哈爾濱開發(fā)區(qū)卡拉ok比賽，并取得三等獎的好成績。公司堅持搞好企業(yè)日常宣傳，充分利用好大廈宣傳廊這塊陣地，及時通報公司各項會議精神； 側(cè)重搞好企業(yè)管理經(jīng)驗、學習心得體會交流、政治學習交流，以及企業(yè)文化動態(tài)、工作動態(tài) 報道。達到了活躍企業(yè)文化、統(tǒng)一員工思想、調(diào)動積極性、振奮員工精神的效果。八、加強宣傳和外聯(lián)工作為開拓銷售市場與物業(yè)管理行業(yè)市場，今年公司將公關(guān)宣傳工作也作為一項重要工作來抓。 為擴大企業(yè)影響，公司除在廈內(nèi)組織開展

32、與客戶聯(lián)誼活動，如元旦、春節(jié)客戶聯(lián)誼會以外， 還在黑龍江省電視臺都市選房欄目錄制轉(zhuǎn)播了大廈新春拜年宣傳片，在省臺連續(xù)播放， 產(chǎn)生了較大的反響。公司又錄制了保利物業(yè)管理專題片，為項目開發(fā)及洽談做資料準備。另 外上半年公司也較重視外聯(lián)工作，接待了由市物業(yè)管理協(xié)會組織的參觀團來我廈學習，并進 一步加強了公司與房產(chǎn)局、房協(xié)等部門的聯(lián)系和溝通，通過這些舉措，不斷加深保利在行業(yè) 內(nèi)的影響力。九、物業(yè)拓展情況公司在對外拓展方面上半年重點與大慶建設(shè)大廈取得聯(lián)系，對其項目進行了考察和摸底，與 有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進行了接觸，展示了我公司的實力和形象，使大慶建設(shè)大廈的領(lǐng)導(dǎo)加深了對我公司 的了解和認識以及我方投標的意愿，為明年

33、該項目的到期接管投標奠定了基礎(chǔ)。公司于4月先行接管了保利房地產(chǎn)開發(fā)的頤和家園售樓中心項目，保安已進駐管理，保潔和 工程實行定期服務(wù)，公司根據(jù)房開公司的要求各方面均實行高效快捷的管理，達到了高標準 的要求。公司將于該項目開工建設(shè)前期派駐物業(yè)管理人員先期介入，掌握情況并為房開公司當好參 謀，以便為后期的物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。十、工作中存在的主要問題1、大廈現(xiàn)有的一些設(shè)施已老化，更新改造投入少，很大程度上已影響到公司的出租和形象。2、大廈物業(yè)沒有成立管理公司，仍借業(yè)主公司牌子對外經(jīng)營，既給合理避稅帶來困難，也 給企業(yè)拓展物業(yè)項目帶來影響。十一、下半年工作目標及經(jīng)營預(yù)測1、完成公司董事會確定的全年經(jīng)

34、營指標；2、繼續(xù)抓好創(chuàng)建工作，保持國家級物業(yè)管理示范大廈稱號；3、加強人力成本控制，大廈及現(xiàn)小區(qū)的總?cè)藬?shù)控制在90人以內(nèi)，新項目正式介入后另行核定人員，再報集團審批；4、做好接管頤和家園物業(yè)項目的各項工作；5、客戶滿意率保持在98%以上；下半年經(jīng)營預(yù)測：根據(jù)公司廈半年經(jīng)濟運營情況預(yù)測,2004年全年大廈公司營業(yè)收入預(yù)計完成818萬元（含能 源費149萬元），占預(yù)算815萬元的100.37%;營業(yè)成本預(yù)計完成7.95萬元,占預(yù)算8萬元的 99.38% ；營業(yè)稅金預(yù)計完成41萬元,占預(yù)算41.5萬元的98.8%;三項費用預(yù)計完成522萬元， 占預(yù)算524.5萬元的99.52%;毛利預(yù)計完成247.

35、05萬元,占預(yù)算241萬元的102.51%;非經(jīng) 營費用預(yù)計完成579萬元,占預(yù)算583萬元的99.31%;利潤總額預(yù)計完成-331.95萬元，占預(yù)算342萬元的97.06%.十二、下半年工作計劃及措施1、強化物業(yè)管理，切實抓好大廈工程、保安、保潔的管理與服務(wù)，進一步貫徹落實好各項 規(guī)章制度，保持高水平、高效率的服務(wù)。2、強化財務(wù)考核與管理。突出在核算、費用控制上下功夫，重點抓好預(yù)算管理，計劃采購 管理，降耗成本費用控制管理。對費用支出過大的項目，采取超常規(guī)管理辦法進行控制，如 煤氣消耗、水、電等。開展全員節(jié)約活動，堵住管理漏洞，向管理要效益。3、抓好落實考核工作，按照與各部門簽訂的考核指標文件，嚴格管理，把指標分解落實到 班組、個人，確保完成任務(wù)。4、做好新項目的接管策劃、組織管理、人