分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店詳解課件

1、分時度假和產(chǎn)權(quán)式酒店第1頁，共34頁。“分時度假”按字面翻譯是“時間分割”，它的基本內(nèi)涵是將房屋按時間而不是按面積切割，成為可以供多戶人家擁有的使用權(quán)，一般是按星期為單位分割，并將其出售給不同的購買者。第2頁，共34頁?！爱a(chǎn)權(quán)酒店”雖然銷售給購買者的是酒店客房的產(chǎn)權(quán)，但是購買者通常只擁有部分時段的使用權(quán)，購買者將個人使用時段以外的時間委托酒店管理公司經(jīng)營管理，酒店管理公司向產(chǎn)權(quán)人提供不同形式的回報?！爱a(chǎn)權(quán)酒店”過去在專業(yè)領(lǐng)域被看作是“分時度假”的一種，當(dāng)然兩者之間有很大的不同。第3頁，共34頁?！胺謺r度假”是一套全新的銷售理念與服務(wù)體系 分割銷售： 交換使用： 專業(yè)服務(wù)：第4頁，共34頁。分割

2、銷售：把一個住宅區(qū)或若干幢物業(yè)按一年52個星期切分，向購買者出售最多51個星期的使用權(quán)而不是產(chǎn)權(quán)。購買者購買房屋使用權(quán)的年限可以是5年、10年，也可以更長。購買后有權(quán)利每年來居住使用，行使其使用權(quán)。它類似高爾夫會員，來住宿時不用再交房租費用。第5頁，共34頁。交換使用：由于居住者的需要，他的房屋使用權(quán)可以通過交換服務(wù)機(jī)構(gòu)，交換到同一網(wǎng)絡(luò)內(nèi)的其他酒店、度假村居?。贿@種靈活居住的交換功能很受歡迎，所以交換范圍不斷被擴(kuò)大，形成了跨住宅區(qū)、跨城市甚至跨國家的使用交換。這驅(qū)使大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛加入分時度假交換網(wǎng)絡(luò)公司，使他們的房子擁有更好的賣點，也推動分時度假交換服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。目前在世界上有60多

3、家分時度假交換機(jī)構(gòu)，形成了巨大的交換網(wǎng)絡(luò)。5400個采用分時制度的度假村分布在81個國家，來自124個國家的1000多萬個家庭購買了度假權(quán)。分時度假已發(fā)展為年營業(yè)額150億美元的全球性產(chǎn)業(yè)。第6頁，共34頁。專業(yè)服務(wù)：由于“分時度假”的特殊需要，它要求有酒店式的物業(yè)管理，而且需要有適宜居住者需要的旅游服務(wù)和交通服務(wù)?，F(xiàn)在已形成了適應(yīng)這種需求的一整套物業(yè)管理與服務(wù)。如果購買者不去居住，管理公司可以統(tǒng)一安排出租。第7頁，共34頁?！胺謺r度假”是介于房地產(chǎn)產(chǎn)品和酒店產(chǎn)品之間的一種中間產(chǎn)品。在房屋的銷售中，一個極端是房地產(chǎn)產(chǎn)品，銷售者將房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)一次性地銷售給購買者；另一個極端是酒店產(chǎn)品，它

4、將房屋的使用權(quán)切零到按天計算，居住者購買的是按天計算的使用權(quán)?！胺謺r度假”介于兩者之間，它與房地產(chǎn)產(chǎn)品相比沒有那么完整，與酒店產(chǎn)品相比沒有那么零碎，一般是將房屋使用權(quán)切割成以星期為單位銷售給購買者。第8頁，共34頁?！爱a(chǎn)權(quán)酒店”是酒店銷售方式的一個創(chuàng)新現(xiàn)在已延伸到其他商品房的銷售與經(jīng)營。從“完全產(chǎn)權(quán)銷售”到“分時度假”銷售之間出現(xiàn)的方式是“產(chǎn)權(quán)酒店”，從獨立成套的“產(chǎn)權(quán)酒店”到分時度假之間有“產(chǎn)權(quán)式分時度假”銷售模式，而從“分時度假”到零租的酒店之間還出現(xiàn)了“點數(shù)俱樂部”。第9頁，共34頁?！爱a(chǎn)權(quán)酒店”是酒店銷售方式的一個創(chuàng)新“產(chǎn)權(quán)酒店”所以被人作為“分時度假”的一種，是因為它不是將房產(chǎn)所有權(quán)

5、和使用權(quán)都銷售給購買者，而是將其分開銷售；購買者雖然擁有客房的產(chǎn)權(quán)，但在使用上購買者只使用部分時段的使用權(quán)，一般是每年一至六周時間。購買者將其他使用時間委托酒店管理公司管理，由后者去出租經(jīng)營。這些產(chǎn)權(quán)人得到的回報多數(shù)是通過由酒店管理公司負(fù)責(zé)交納按揭余款來實現(xiàn)的，這樣購買者一般只需要付出購買房屋的首付款，按揭款和物業(yè)費等就由酒店管理公司負(fù)責(zé)了。有的管理公司還承諾另外再給產(chǎn)權(quán)人一定的經(jīng)營收益，甚至承諾每年再給固定回報。第10頁，共34頁。由于這兩種方式具有互補(bǔ)性，國內(nèi)外都有企業(yè)把房屋進(jìn)行“產(chǎn)權(quán)酒店”和“分時度假”的兩次銷售，即先把房屋或飯店房間按“產(chǎn)權(quán)酒店”方式賣一次，再把產(chǎn)權(quán)人委托出租的使用時間

6、拿來賣“分時度假”。這樣就不是完全靠出租房間收取租金，可以增加固定客源和房屋使用率。當(dāng)然這時賣“分時度假”的收入主要是為“產(chǎn)權(quán)酒店”購買者償還抵押貸款，經(jīng)營得好公司還會有自身贏利。第11頁，共34頁。產(chǎn)權(quán)式酒店就是由個人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報及獲取該物業(yè)的增值，同時還獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權(quán)。第12頁，共34頁。產(chǎn)權(quán)式酒店其實質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動產(chǎn)投資理財需求。產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金、

7、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。 第13頁，共34頁。產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實質(zhì)就是“分時度假+房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報。由于客房年度利潤分紅足以抵消分期付款的費用，并有可觀的盈余，因此業(yè)主只要投資金額不多的首付，就可不再投入，大約1520年后取得產(chǎn)權(quán)。經(jīng)營有方的酒店通常還可帶來物業(yè)的增值效應(yīng)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)，可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地

8、。 第14頁，共34頁。產(chǎn)權(quán)式酒店的類型 大致有三種類型：時權(quán)酒店、養(yǎng)老型酒店、有限自用投資型酒店。 第15頁，共34頁。1、時權(quán)酒店 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年52周），出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權(quán)； 第16頁，共34頁。2、養(yǎng)老型酒店 養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者）在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。 第17頁，共34頁。3、有限自用投資型酒

9、店 是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。 第18頁，共34頁。迅速發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店這種新穎的經(jīng)營和投資方式，目前在世界范圍的旅游城市已迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯示，全球已有540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)，全球分時度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元。近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年以15%的速度遞增，預(yù)計所有這些表明，產(chǎn)權(quán)式酒店正在成為旅游經(jīng)營的一種重要的經(jīng)營創(chuàng)新模式，同時成為最受中產(chǎn)家庭青睞的旅游、投資形式。 第19頁，共34頁。中國式產(chǎn)權(quán)式酒店中國物業(yè)產(chǎn)權(quán)最高年限為70年，商業(yè)40-50年，與國外情況相比較，在運營成本計算、

10、分紅比例、回報年限上就更需要精確計算。 全國第一家中國式產(chǎn)權(quán)酒店雅蘭酒店，由明泰酒店投資管理有限公司創(chuàng)始人孫澤君先生帶領(lǐng)酒店管理團(tuán)隊聯(lián)合地產(chǎn)業(yè)界精英、國際會計師團(tuán)隊，經(jīng)過一年多反復(fù)演算，終于得出一套準(zhǔn)確、明析的產(chǎn)權(quán)式酒店運作體質(zhì)，為產(chǎn)權(quán)式酒店在中國落戶打下基石。 第20頁，共34頁。最先引進(jìn) 國內(nèi)最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產(chǎn)市場低迷時期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產(chǎn)投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的物業(yè)開發(fā)模式開始風(fēng)靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現(xiàn)各種形式的產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)

11、過一段時期的發(fā)展并呈現(xiàn)出旺盛的勢頭。 第21頁，共34頁。休閑觀念逐步成熟隨著旅游消費的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，休閑度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模。因此，我國在35年內(nèi)，可望形成具有一定規(guī)模的旅游度假市場。這一市場的形成和擴(kuò)大，將為產(chǎn)權(quán)式酒店創(chuàng)造出旺盛的需求。 產(chǎn)權(quán)式酒店提供給業(yè)主每年的免費自住房額，一般情況下業(yè)主都不能用完，那么在不同地區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店的業(yè)主就可以將自己的免費自住房額拿出來與別人交換，以達(dá)成度假交換的目的。 第22頁，共34頁。興盛的兩個原因其一，委托經(jīng)營，省去麻煩。 產(chǎn)權(quán)式酒店投資的基本形式為，業(yè)主擁有一套星級酒店客房的產(chǎn)權(quán)之后，再委托開發(fā)商或?qū)ｉT的酒店經(jīng)營公司出租、打理，自己按時收取租金或年底的酒店盈利分紅。這樣，對于業(yè)主來說，省去了不少管理麻煩。 其二，提供包租，收益穩(wěn)定。 不少產(chǎn)權(quán)式酒店都提供相當(dāng)誘人的包租服務(wù)，每年給予業(yè)主固定百分比的回報率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。業(yè)界普遍認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資回報相對于其他類型物業(yè)而言，是比較穩(wěn)定的，并且風(fēng)險相對也小一些。另外