廣州某大型綜合商業(yè)廣場營運管理手冊范本

1、WORD69/70WORDXX商業(yè)廣場營業(yè)部運作手冊二零一四年五月目 錄1.0 序言22.0營業(yè)部員工崗位職責23.0營業(yè)部管理制度63.1 物業(yè)驗收制度63.2 入伙裝修制度73.3 投訴處理制度93.4 拜訪用戶制度113.5 用戶遷出制度113.6 清潔管理制度143.7 綠化管理制度243.8 用戶檔案管理制度303.9 防火管理制度313.10 物業(yè)管理保險制度363.11 有償服務(wù)收費管理制度383.12 物業(yè)管理的法規(guī)依據(jù)393.13 用戶報修制度413.14 用戶投訴制度423.15 公共場地使用管理制度433.16 電梯困人處理程序44 3.17突發(fā)性事件或異常情況處理程序4

2、53.18安全管理制度484.0 營業(yè)部常用表格51 收樓記錄表 修葺通知書 租戶聯(lián)系表 防火責任書 租戶承諾書 出閘紙 貨梯使用申請與保證書 動火許可申請表 室裝修申請表與承諾書 用戶裝修圖紙資料送審表 裝修批準書 二次裝修施工安全整改單 施工出入申請表 裝修竣工驗收申請書 用戶/裝修商申請退還押金審批表 非辦公時間加班申請 二次裝修服務(wù)費用付款通知書 事件報告表1.0 序言為保證用戶有一個舒適、優(yōu)雅、整潔、安全的環(huán)境，維護與樹立企業(yè)形象，我們每位管理員都應(yīng)把自身形象與企業(yè)形象溶為一體，嚴格履行本崗位職責，必須做到：服務(wù)態(tài)度，文明禮貌；服務(wù)行為，合理規(guī)；服務(wù)效率，與時快捷；服務(wù)效果，完好滿意

3、。營業(yè)部負責用戶之管理和公共地方的管理工作，在用戶事物方面，首要任務(wù)是推動用戶的教育，使他們進駐廣場后明白要遵守公共規(guī)則、愛護公物、維護用戶合法權(quán)益、與促進用戶彼此間之睦鄰關(guān)系。而作為用戶之代理人亦有必要解釋有關(guān)之設(shè)備與供應(yīng)之能量，予用戶認識。此外，亦要讓用戶明了電費計算方法、電梯之數(shù)量與使用方法、空調(diào)設(shè)備與其供應(yīng)時間，用戶提供之基本設(shè)施。編制成用戶手冊提供予用戶參考，繼而解釋裝修守規(guī)之規(guī)定，營業(yè)部亦要兼顧公共地方清潔、衛(wèi)生之維護與公共設(shè)施之養(yǎng)護，使管理能發(fā)揮其應(yīng)有之功能。營業(yè)部員工崗位職責高級營業(yè)主任直接上司：營業(yè)經(jīng)理直接下屬：各級主管工作大綱：協(xié)助營業(yè)經(jīng)理統(tǒng)籌日常管理工作，受理投訴與管理費

4、訴訟追討等事宜。崗位職責：全面負責營業(yè)部工作，負責營業(yè)部管理圍的工作質(zhì)量，保證為用戶提供良好的管理與服務(wù)。負責制定、貫徹、落實本部門崗位責任制，制定工作要求、工作目的，以與建立各項管理制度。負責指導、監(jiān)督、檢查本部門各項工作與下屬人員的工作完成情況。負責參與組織每年的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查，與配合做好質(zhì)量體系管理評審的有關(guān)工作。負責對分承包合同相應(yīng)條款的審核，修改并對分承包商的工作情況進行監(jiān)督、檢查、評定。負責制定本部門工作計劃和物品需求計劃、并保證計劃的貫徹執(zhí)行。負責做好營業(yè)部與公司其他部門之間的溝通與協(xié)調(diào)工作。負責培訓提高本部門人員的文化素質(zhì)、工作能力與業(yè)務(wù)技能。針對本部門員工在服務(wù)過程中的工

5、作表現(xiàn)，負責每季一次員工作考核，并填寫員工評議表。負責員工的政治思想工作，提高員工企業(yè)責任感。協(xié)助辦公室做營業(yè)部人員招聘、考核、錄用與人員調(diào)整工作。負責所轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行IS09002物業(yè)管理質(zhì)量體系，完成公司的年度管理目標和經(jīng)濟指標。完成上司交辦的其他工作任務(wù)。營業(yè)主任 (客戶服務(wù))工作大綱：協(xié)助營業(yè)經(jīng)理管理日常工作。崗位職責：在高級營業(yè)主任的領(lǐng)導下，負責客戶服務(wù)管理工作,保證為用戶提供良好的管理與服務(wù)。合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作，責任到人，關(guān)心員工生活，確保下屬員工有良好的精神面貌和積極態(tài)度。負責制定、貫徹、落實本部門各項管理制度，工作程序，制定工作要求和標準

6、，為用戶提供良好的管理與服務(wù)，負責管理費的催繳工作。負責指導、監(jiān)督、檢查本部門各項工作與下屬人員的的工作完成情況。嚴格把關(guān)，確保本部門文檔質(zhì)量記錄完整、準確有效，并做好歸檔工作。負責受理用戶投訴、求助、組織用戶征詢意見，定期了解用戶對公司各項服務(wù)的意見與建議，對用戶投訴的事宜與時做好反饋工作。定期對清潔工進行監(jiān)察協(xié)調(diào)，并與有關(guān)部門加強合作，不斷提高管理水平。負責做好本部門與公司其他部門之間的溝通與協(xié)調(diào)工作。負責本部門員工思想政治工作，加強員工作積極性和團隊協(xié)作精神。負責培訓提高本部門人員的文化素質(zhì)，工作能力與業(yè)務(wù)技能。完成上司交辦的其他工作任務(wù)。營業(yè)主任（清潔、綠化）工作大綱：協(xié)助高級營業(yè)主任

7、管理日常工作。崗位職責：在高級營業(yè)主任的領(lǐng)導下，全面負責清潔綠化衛(wèi)生的管理工作。負責制定、貫徹、落實清潔綠化各項管理制度、工作程序，工作要求和標準，為廣場用戶提供良好經(jīng)商環(huán)境和衛(wèi)生服務(wù)。負責指導、監(jiān)督、檢查清潔公司各項工作與清潔人員的工作完成情況。負責受理用戶對清潔衛(wèi)生管理的投訴，定期了解用戶對公司清潔服務(wù)的意見與建議，做好反饋工作。定期對清潔人員進行監(jiān)察協(xié)調(diào)，不斷提高管理服務(wù)水平。負責本部門人員思想工作，提高本部門人員的文化素質(zhì)和工作能力，加強團隊合作精神。負責參與、組織物業(yè)管理質(zhì)量大檢查，與配合做好質(zhì)量體系管理評審的有關(guān)工作。完成上級交辦的其他工作任務(wù)。營業(yè)副主任工作大綱：協(xié)助營業(yè)主任管理

8、日常工作。崗位職責：協(xié)助營業(yè)主任處理營業(yè)部的日常事務(wù)。負責實施本部門工作計劃,落實崗位責任與各項管理制度的執(zhí)行情況。負責檢查、指導、督促管轄圍的工作情況，與下屬履行職責情況。根據(jù)廣場的實際情況與上級的指示安排工作，并負責檢查、落實。檢查指導營業(yè)助理工作情況、對出現(xiàn)問題與時作出處理與更正。負責檢查營業(yè)助理對客戶服務(wù)質(zhì)量與態(tài)度的處事能力與工作規(guī)。負責檢查清潔，綠化的清理養(yǎng)護狀況，并根據(jù)工作標準，檢查營業(yè)助理打分是否符合要求。整理、記錄營業(yè)助理工作日記，對當日發(fā)生的情況與處理方法作詳實記錄或提出有效建議。負責組織租戶意見征詢活動，具體落實投訴的情況，并針對各種問題提出具體的解決方法與建議。完成上司交

9、辦的其他工作任務(wù)。營業(yè)副主任職責（清潔綠化）工作大綱：負責協(xié)助營業(yè)主任管理日常工作崗位職責：在營業(yè)主任領(lǐng)導下,處理清潔綠化工作的日常事務(wù)。檢查、指導營業(yè)助理工作情況，對出現(xiàn)的問題與時作出處理和更正。根據(jù)營業(yè)主任的安排布置當日工作，并負責檢查落實工作情況。負責檢查清潔、綠化的清理養(yǎng)護狀況，并根據(jù)工作標準檢查清潔工作是否符合要求。負責檢查和監(jiān)督清潔公司的日常清潔效果，對不符合要求的通知清潔公司馬上跟進。負責檢查營業(yè)助理對客戶的服務(wù)質(zhì)量與態(tài)度的處事能力與工作規(guī)。負責廣場圍清潔衛(wèi)生工作考評工作，并填寫清潔衛(wèi)生考評表。完成上級交辦的其它工作任務(wù)。營業(yè)助理工作大綱：負責協(xié)助營業(yè)副主任管理日常工作。崗位職責

10、：在營業(yè)副主任領(lǐng)導下，處理營業(yè)部日常事務(wù)，并注意與客戶保持經(jīng)常性聯(lián)系，密切公司與客戶的關(guān)系。負責接待受理用戶來訪、咨詢、投訴等，解答并記錄用戶提出的問題；負責接聽、轉(zhuǎn)熱線、文字處理工作。定期巡視廣場自覺遵守崗位責任制度和巡查制度。熟悉廣場的結(jié)構(gòu)分布，客戶商鋪情況，更要求熟悉廣場用戶入伙情況、單元具體位置與經(jīng)營種類等。跟催各單位欠交的費用（如管理費、水電費等），留意和反映拖欠費用的單元情況。熟練掌握營業(yè)部各方面的工作程序，并能完全運用于工作中去，若因職權(quán)圍不能處理的問題或關(guān)系重大的情況，盡快報告當值主任。負責整理、記錄“用戶投訴、意見表”，對重要投訴、意見與時傳達到各部門處理，并做好跟蹤、反饋工

11、作。工作熱情禮貌，服務(wù)周到，全心全意為用戶服務(wù)。辦理用戶裝修申請，外來人員有關(guān)出入證件；并確保各樓層客戶門牌清晰完好，如有變更應(yīng)與時更新。監(jiān)管廣場公共區(qū)域的設(shè)備、設(shè)施、維修、保養(yǎng)情況，定期整理出事故/維修記錄表，反映工程維修單的進度情況。負責接待、辦理新物業(yè)的交樓工作。每天下班前將每日之工作報告呈交營業(yè)副主任，并留意記錄當值主任吩咐、注意事項和工作要求，以與執(zhí)行和跟進情況。完成上級交辦的其它工作。營業(yè)助理（清潔、綠化）工作大綱：負責協(xié)助營業(yè)副主任管理日常工作。崗位職責：上班后即察看清潔記錄本，留意上一班的工作記錄。巡視工作區(qū)域，并填寫清潔記錄，于每天早上帶領(lǐng)清潔員對周邊環(huán)境和辦公地點進行清潔。

12、每天巡視商場每一衛(wèi)生角落，不留衛(wèi)生死角。監(jiān)督清潔公司的定期作業(yè)與日常清潔的效果，并報上級領(lǐng)導。負責廣場外的綠化工程的和保養(yǎng)監(jiān)督工作。上班后察看工作記錄，留意上班的記錄情況，與跟進綠化工作。根據(jù)季節(jié)氣候變化，采取相應(yīng)的技術(shù)措施，保證一年四季綠生長良好。監(jiān)察綠化員/清潔員定時為植物淋水與修枯枝，確保植物生長正常。完成上級交辦的其它工作和任務(wù)。3.0營業(yè)部管理制度物業(yè)驗收程序1. 所有工程驗收都應(yīng)由發(fā)展商牽頭。驗收準備工作在未驗收前，營業(yè)總監(jiān)須聯(lián)同工程經(jīng)理與發(fā)展商、承包商招開協(xié)調(diào)會議；由承包商與供應(yīng)商呈交一份竣工驗收與交接計劃表和組織架構(gòu)；營業(yè)總監(jiān)組織管理處各部門制定樓宇接收聯(lián)檢方案，提交發(fā)展商審批

13、。按圖紙資料移交清單對產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式通知發(fā)展商與/或承包商提供。移交驗收按設(shè)備移交清單對樓宇各類設(shè)備按規(guī)格進行對照檢查；發(fā)現(xiàn)設(shè)備設(shè)施與移交清單不符或有缺漏的，管理處應(yīng)以書面形式通知發(fā)展商與/或承包商予以解決。對各單元的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在接管檢查記錄表中，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)書面通知發(fā)展商/與承包商予以解決。將所有有關(guān)資料歸檔。在保修期因施工、安裝、設(shè)備因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，管理處應(yīng)報發(fā)展商與/或承包商限期解決。3.2 用戶入伙裝修3.2.1 用戶入伙程序為了使營業(yè)部各員工熟知用戶入伙程序流程，能迅速地辦理用戶入伙手續(xù)，

14、特擬定如下入伙程序流程如下：用戶按開發(fā)商發(fā)出收樓通知書，按時帶齊各類資料到管理處辦理各類事項。到管理處辦理手續(xù)。 1、用戶應(yīng)出示證明：本人明的原件與復印件。租賃合同（原件與復印件）。開發(fā)商發(fā)出的收樓通知書。 2、若用戶本人未能親臨，委托他人辦理，被委托人應(yīng)出示的原件：由用戶本人簽署的委托書原件與復印件。被委托人明原件與復印件。租賃合同（原件與復印件）。開發(fā)商發(fā)出的收樓通知書。 3、若用戶為公司應(yīng)出示證明:1 公司的營業(yè)執(zhí)照副本復印件2 公司的委托書與被委托人。3 開發(fā)商出具的收樓通知書。4租賃合同（原件與復印件）4、營業(yè)部應(yīng)辦事項：驗明來客明。將上述客戶資料復印件存檔。填寫用戶資料聯(lián)系表。將有

15、關(guān)用戶資料、表格（如商戶手冊、裝修指南）轉(zhuǎn)交用戶。要求用戶繳交有關(guān)費用（如管理按金、水電周轉(zhuǎn)金等）營業(yè)部與工程部同用戶對其鋪位進行驗收營業(yè)部攜帶鎖匙協(xié)同工程部與用戶前往鋪位。根據(jù)驗樓表格所示進行講解。填寫設(shè)備移交表(用戶簽名)。確認單元電表讀數(shù)。移交鎖匙。用戶二次裝修申請程序為了您能清楚地了解用戶二次裝修管理程序，能順利優(yōu)質(zhì)地為用戶辦理裝修事項，擬定用戶二次裝修管理流程如下：a)營業(yè)部與工程部同用戶辦理裝修申請。用戶提交二次裝修申請表。與用戶承包商會面，了解具體裝修程序。承包商提交二次裝修圖紙、裝修承諾書、保證書等資料。工程部審批用戶所提交資料。如發(fā)現(xiàn)用戶所提交資料不符合裝修規(guī)定，工程部對用戶

16、資料提出整改意見；營業(yè)部報營業(yè)總監(jiān)審批，以上用戶提交資料所辦理的手續(xù)是否妥當之后，請用戶或其承包商進行整改。c) 用戶到管理處辦理的手續(xù)。繳交裝修按金與辦理裝修期間臨時出入證。辦理施工許可證，營業(yè)部通知工程部送電。辦理動火證（如需），要求配備滅火器。用戶進入裝修階段，工程部定期檢查裝修情況，保安部經(jīng)常性檢查消防安全事項，管理處經(jīng)常督導裝修衛(wèi)生情況并協(xié)調(diào)用戶與各部門的關(guān)系。用戶裝修完畢手續(xù)。 提交竣工圖，報管理處審核。 三個部門聯(lián)合驗收，工程部檢查有否按圖施工，營業(yè)部檢查有否損壞公共地方與占用地方等情況，保安部檢查有否違反消防安全規(guī)定。工程部驗收用戶裝修完的設(shè)施情況提交審核意見。對于損壞的公共設(shè)

17、施將按價從裝修押金中扣除。 工程部、營業(yè)部、保安部驗收完畢填寫驗收記錄表，并簽署意見、蓋章。工程部將落實遺漏工程（如有）通知用戶整改完畢后，用戶同時將臨時出入證歸還營業(yè)部，營業(yè)部將三個部門驗收意見書，送呈營業(yè)總監(jiān)審批后，財務(wù)驗明，15個工作日財務(wù)部將無息退還裝修押金與出入證押金。批準后，營業(yè)部通知用戶將臨時出入證押金單、裝修按金單，與驗收合格證明送財務(wù)部，財務(wù)部無息退還裝修押金與出入證押金。3.3 投訴處理須知3.3.1如何有效避免投訴? 參與施工監(jiān)理，使工程質(zhì)量多一份保證。物業(yè)管理處在開發(fā)單位竣工后從技術(shù)角度、法律角度驗收，并辦理書面的交收手續(xù)，避免日后引起投訴。簽訂詳細的管理合約，明確管理

18、處和用戶或使用人的權(quán)力義務(wù)，防止以后不必要的麻煩。對物業(yè)的設(shè)施安排合理的日常維護、檢修，使事故減少到最低點。經(jīng)常開展反饋調(diào)查便民服務(wù)，了解信息，與時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。對用戶或用戶入伙時應(yīng)與時交予商戶手冊、裝修指南，并予以解釋，降低投訴率。3.3.2 處理投訴開通投訴熱線：詳盡記錄投訴人、鋪號名稱、聯(lián)系。耐心聽取客人投訴，禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身，亦不可當面指出，顧客態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞顧客，并記下投訴容。對于用戶的設(shè)訴，能當場做出解釋應(yīng)當場給用戶解決，若不能馬上處理的應(yīng)記下投訴人的、事件的經(jīng)過、投訴對象以與投訴人的聯(lián)系方法、用戶簽字，并告知解決的期限，以便與時告訴結(jié)果。

19、應(yīng)感客人指出的不是之處，對客人提出的建議表示感，并把事件提交到相關(guān)部門進行處理或報上級主管審批。對于某個人違紀的投訴，應(yīng)詳細登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以與證物、投訴人與聯(lián)系、簽字。與時派有關(guān)人員的檢查，確保事實的準確性，在依照事件的大小提請有關(guān)部門給予處理。投訴處理完畢致電或走訪客戶，詢問其對處理結(jié)果是否滿意，是否有別的建議，并再次感其對我們工作所做出的幫助。規(guī)用語：您好！請問我們能為您做些什么? 非常感您對我們提出寶貴的建議/意見，我們會與時把處理結(jié)果通知您您是否對處理結(jié)果感到滿意您是否還有什么要求有什么可以幫忙3.4 拜訪用戶1 拜訪用戶的目的對用戶的拜訪是管理處眾多用戶事務(wù)中一項重要的工

20、作，管理處管理人員通過定期對用戶的拜訪達到以下目的：加強管理處與用戶的感情聯(lián)絡(luò)。加強溝通，讓用戶配合，協(xié)助管理處工作。提高管理處管理質(zhì)量，與管理人員的服務(wù)質(zhì)素。2 用戶拜訪容讓用戶了解物業(yè)管理處的運作。傾聽用戶對物業(yè)管理處管理方面的建議和意見。了解用戶對物業(yè)設(shè)施合理性方面的要求。3 用戶拜訪的流程管業(yè)助理每天巡查場內(nèi)，每個用戶定期拜訪拜訪情況記錄于建議/意見登記表向部門主管匯報與部門主管商討解決辦法，并具體執(zhí)行反饋解決給用戶，并了解滿意程度制用戶拜訪匯報報管業(yè)經(jīng)理3.5用戶遷出辦理 1 遷出申請用戶向租務(wù)處/管理處提交遷出申請表。2 驗房營業(yè)部收到申請表與租務(wù)意見后，聯(lián)同工程部、保安部一起驗房

21、，三個部門填寫驗收合格報告（單元若有損壞，應(yīng)注明地點與應(yīng)賠金額），營業(yè)部收回該單元鑰匙，并將報告呈營業(yè)總監(jiān)審批，審批后交財務(wù)部，財務(wù)部15個工作日退還管理費按金與水電周轉(zhuǎn)金。 3 結(jié)算批準后，營業(yè)部通知用戶到財務(wù)部辦理結(jié)算手續(xù)，財務(wù)部憑驗收合格報告證明，退還管理費按金與水電周轉(zhuǎn)金。 4 發(fā)遷出證營業(yè)部根據(jù)財務(wù)部通知，向用戶發(fā)放遷出證，并通知保安部作出安排。 5 用戶遷出后，營業(yè)部通知工程部關(guān)閉該單元電源。用戶退租流程表用戶提交退租申請用戶正式遷出離場以上所有手續(xù)辦妥后，營業(yè)部發(fā)放遷出證并通知保安部開“放行條”用戶應(yīng)將所有遷出的物品和數(shù)量列一清單交保安部和營業(yè)部用戶如有借用在裝修期間拆卸的用戶物

22、件，應(yīng)在租賃期滿和向租賃處提出退租申請之前歸還用戶到財務(wù)部結(jié)算清當日所產(chǎn)生的費用與以往所欠的費用，包括租金、管理費、水電費等。財務(wù)部在驗收合格報告收到15個工作日內(nèi)將租賃押金、管理費押金、水電周轉(zhuǎn)金無息退還用戶。固定裝修不能拆走，有特殊情況另外處理。用戶拆走的裝修部分需恢復原狀，拆走部分是否有損壞鋪位內(nèi)原有的設(shè)施。若有需要用戶修善和整改的項目應(yīng)書面通知用戶和管理處三個部門對租賃場所進行驗收，出具 驗收合格報告 報財務(wù)部營業(yè)部將退租申請復印件轉(zhuǎn)交工程部、保安部用戶持有關(guān)手續(xù)到物業(yè)管理處租賃處向管理處提交用戶退租情況與意見3.6 清潔管理3.6.1 衛(wèi)生清潔工作標準外圍區(qū)域1 地面清潔，無污跡，無

23、紙屑果皮，無雜物。2 外圍玻璃清潔無污跡，無手印，潔凈明亮。3 花基、花欄是否有煙頭，雜物，植物保持無灰塵。公共走廊與入口大堂區(qū)域地面清潔，無污跡，無水痕，無紙屑。柱面無灰塵，防火門亦無灰塵。扶手梯、欄桿上無灰塵。場椅子、花盆上無塵、無污。玻璃清潔無污跡，無水珠，無手印。垃圾箱經(jīng)常保持清潔，無過多的垃圾，對垃圾筒進行定期消毒。指示牌上無灰塵。咨詢臺上無灰塵。電梯1 電梯橋箱、各層電梯門軌槽、顯示屏、扶梯、干凈無塵。2 橋箱干凈無雜物、污跡。衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具做到清潔，無水跡，無異味。鏡子明凈，光亮，無灰塵，無污塵，無手印，無水跡。電鍍設(shè)備保持光亮，無浮塵，無水跡，無銹斑。墻角四處保持干凈，無蛛網(wǎng)、

24、地面無腳印、無雜物。衛(wèi)生潔具齊全，無玻損。保持衛(wèi)生間空氣清新，無異味。保證有足夠廁紙、香精球與洗手液。雜物桶經(jīng)常保持清潔，垃圾不得過半。衛(wèi)生間木隔板無塵、無水跡。下水道口無集水。樓道清潔樓道墻紙干凈，無污跡，踢腳板無塵土。樓道兩側(cè)與電梯間上方的四個空調(diào)風口無塵土。樓道地臺做到無雜物，無塵土。電梯廳地面無污跡，水跡、無紙屑、塵土、毛發(fā)，清潔，光亮。垃圾清運1 垃圾清運準時，日產(chǎn)日清，清運是否干凈，散落地的垃圾是否清掃干凈。2 垃圾桶每周清洗一次3.6.2 清潔步驟衛(wèi)生工作的容圍、工作程序，使其各項衛(wèi)生清潔工作井然有序地進行，根據(jù)實際情況制定本制度。1. 工作容地面層各樓層的入口以與公共走道、外圍

25、清潔各層公共走道的扶手欄桿與樓梯間各入口處的扶手電梯的扶手與不銹鋼表面與客梯、轎廂清潔各樓層的玻璃與卷閘、走火梯、防煙門與墻身清潔公告牌、導示牌、導購牌地下室清潔衛(wèi)生衛(wèi)生間安全出口樓梯與扶手植物、花卉、盆缸所有墻面、墻柱天花、吊頂 2. 時間安排 3. 清潔工作步驟：地面層清潔1) 上班前換好工作服裝，到管理處簽到。2) 由保安將各轄區(qū)樓門打開。3) 清潔員到各樓層準備清潔工具。如遇雨天，應(yīng)在商場各個入口處鋪上防水踏墊。4) 地面層清潔員負責將公共走道，以與大門入口的垃圾清掃干凈，保證地面無紙屑。5) 用拖把反復拖抹磁磚地面，確保地面光亮整潔無腳印。6) 擦拭正門大堂前面的導購牌、導示牌、休息

26、椅等，確保臺面和椅面無塵、光亮，不銹鋼架柱光亮、無手印。7) 負責將扶手電梯清潔干凈，包括清潔扶手、不繡鋼表面做到扶手干凈、無灰塵，不繡鋼表面光亮、無手印。8) 清潔地面層三個入口處的玻璃門窗，確保入口處玻璃窗清潔光亮、無水跡、無手印、無污漬。9) 正門大堂的玻璃清潔，做到玻璃光潔，無水跡、無污漬。10) 清掃走道與樓梯，先打掃一遍再用濕拖把將地面拖干凈。入口處地面清潔1) 每天將地面清掃干凈，確保地面無紙屑。2) 用鏟刀將地面不易清除的臟物鏟干凈。3) 每周一次，用洗地機將入口處的地面清洗干凈。玻璃門窗清潔用濕布將入口處玻璃門擦拭一遍，稍高的玻璃門用A字鋁合金梯輔助。2) 遇有不易用抹布清潔

27、的臟物，可用玻璃刮刀輔助清潔。3) 用玻璃刮將玻璃上的水滴刮試干凈，使之光亮、無灰塵、無手印。4) 用地拖將地下的滴水抹干。扶手電梯清潔1) 用濕保潔布擦拭扶手電梯之扶手，使之干凈、無塵。2) 用細掃帚將扶手梯的踏步清掃干凈。3) 擦拭扶手電梯的鋁合金面、邊板與鏡面，使之光亮、無灰塵、無手印。4) 清潔玻璃，使之光亮、無手印?？吞萸鍧?）打掃電梯轎廂，使之無紙屑雜物。2) 保持各層電梯門軌槽、顯示屏、電梯廳干凈無塵。3) 用濕布抹地板、起門槽污漬。4) 清潔電梯之不銹鋼門與部墻壁，使之光亮、無塵、無手印。貨運電梯清潔1）打掃電梯之地板，使之無紙屑等雜物。2) 分別用干、濕拖布拖抹地面，保證無腳

28、印。3) 清潔電梯之不繡鋼門與部墻壁，使之光亮、無浮塵、無手印。4) 清潔天棚，使之無塵、無蜘蛛網(wǎng)。扶手欄桿的清潔1) 清潔扶手欄桿上的不繡鋼扶手，使之光亮、無浮塵、無手印。2) 用雞毛撣撣去欄桿上的灰塵，每日用濕布擦拭一遍欄桿。辦公室清潔1) 將辦公室窗打開，保證空氣流通。2) 打掃辦公室與會議室地面衛(wèi)生，保證地面清潔，無紙屑。3) 用吸塵器將地毯清吸干凈。4) 關(guān)閉辦公室所有玻璃窗。整理辦公室桌面材料，使之整齊，并將辦公椅推到桌下。將辦公室的辦公桌面與立柜先用濕布，后用干布擦拭干凈。用拖把將辦公室兩玻璃門之間的走廊拖抹干凈。用抹布擦拭玻璃窗、房門做到無污塵、無手印、無水跡。 衛(wèi)生間清潔 1

29、) 衛(wèi)生間清潔用潔廁劑清洗大小便池。2) 用清水洗盡，并噴上除臭劑，做到無異味。3) 按順序擦拭面盆，水龍頭、臺面、鏡面、烘手機，做到器具保持的明凈、光亮，鏡面臺面無水跡，水龍頭無斑跡，烘手機無灰塵。4) 清潔墻面，可用雞毛撣抹掉墻上灰塵。5) 補齊卷筒紙。6) 清倒垃圾，換上新的垃圾袋。7) 噴灑適量的空氣清新劑，保持空氣清新。地面用清水沖濕后用地板刷，刷干凈，再用拖把抹干，做到無腳印。9) 檢查是否有遺漏處，不要遺忘工具。垃圾處理1) 收集所有用戶垃圾到垃圾車。2) 將垃圾運送到垃圾房。3) 收集整理垃圾房。4) 地庫清潔。地庫每周清掃2次。地庫垃圾的清掃要做到地面無紙屑等其他可見的臟物。

30、4. 保潔工作步驟保潔的目的即是確保以上清潔項目隨時達到清潔標準。衛(wèi)生間的保潔1) 用清水清洗小便池、坑位、噴上除臭劑。2) 檢查并補充衛(wèi)生紙。3) 檢查烘手機是否完好。4) 用清潔布擦臺面、鏡子、水龍頭等，保持清潔光亮。5) 用拖把清潔地面，保證無水跡、無腳印。6) 用空氣清新劑噴射，保持衛(wèi)生間空氣清新。7) 公共走道的衛(wèi)生保潔。8) 如遇見地板有垃圾紙屑等雜物，應(yīng)與時清掃，確保地面無雜物。9) 不時地用大堂塵拖拖抹地面，確保地面清潔、光亮、無腳印。10) 發(fā)現(xiàn)不潔之處立即清掃。清潔周期性工作按清潔合約所定容進行監(jiān)督。不定期清潔工作根據(jù)用戶要求清洗客戶場地。特殊清潔工作雨天的清潔工作遇到雨天

31、，應(yīng)在廣場主要入口放上防水地毯。在入口處準備好防水雨套，提供給顧客使用。隨時隨地地將各層、各區(qū)的水滴拖抹干凈，防止顧客摔倒。按照清潔步驟的容，將其他地點清潔干凈。嘔吐的清潔工作如有發(fā)生顧客的嘔吐現(xiàn)象，發(fā)生在哪一層哪一區(qū)，該區(qū)的清潔員工應(yīng)迅速趕到嘔吐地點。將地上的嘔吐物清潔干凈。用濕拖把將地面拖抹干凈。 3.6.3 清潔設(shè)備管理制度3.6.3.1清潔工安全操作規(guī)程牢固樹立“安全第一”的思想，確保安全操作。清潔人員在超過2米高處操作時，必須雙腳踏在凳子上，不得單腳踏在凳子上，以免摔傷。清潔人員在使用機器時，人不得用濕手接觸電源插座，以免觸電。清潔人員不提私自拔動任何機器設(shè)備與開關(guān)，以免發(fā)生意外事故

32、。清潔人員在不會使用清潔機器時，不得私自開動機器，以免發(fā)生意外事故。清潔人員應(yīng)該嚴格遵守防火制度，不隨意動用明火，以免發(fā)生火災。在操作與安全發(fā)生矛盾時，應(yīng)先服從安全，以安全為重。3.6.4 清潔物料領(lǐng)用制度為了計劃各部門收入支出，增收節(jié)支，使各項物品物盡其用，發(fā)揮最大效率特制定本制度。3.6.4.1 消耗品物料的領(lǐng)用。消耗品物料，主要是指各種清潔劑、空氣清新劑、香皂、衛(wèi)生紙等消耗性用品。消耗品物料由清潔主管辦理領(lǐng)用手續(xù)，按實際規(guī)定分發(fā)給清潔員使用。批準領(lǐng)取的清潔用品必須為清潔專用，不能挪為他用或者私用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按規(guī)定處理。所領(lǐng)取物料若一次使用未完，可暫時存放于工具間，待下一次使用時取出再用，

33、不可隨意浪費。物料用完后，再行到倉庫領(lǐng)取。清潔員工所領(lǐng)用的物料，使用應(yīng)厲行節(jié)約，避免隨意浪費。3.6.5 清潔衛(wèi)生監(jiān)督檢查制度嚴格的監(jiān)督檢查，是保證清潔作業(yè)計劃、責任制、管理制度等貫徹落實的重要手段。監(jiān)督檢查一般采用員工自查、營業(yè)助理巡查和部門主管抽查的“三查”相結(jié)合的方法。3.6.5.1 “三查”制度員工自查。每個員工都要根據(jù)操作規(guī)和要求，對自己所負責的區(qū)域、項目不斷地進行自查，發(fā)現(xiàn)問題，與時解決。營業(yè)助理巡查。營業(yè)助理應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對自己管區(qū)所有部位、項目進行巡回檢查，不得少于四次。部門主管抽查。由部門主管或組織有關(guān)人員聯(lián)合檢查，每日抽查不得少于兩次，部門主管應(yīng)協(xié)同上

34、級領(lǐng)導或有關(guān)組織人員定期聯(lián)合檢查。 3.6.5.2 “三查”的要求“三查”一要認真，二要高標準。如果不認真走馬觀花有問題也看不見；如果標準不高，熟視無睹，檢查了也不頂用。此外，還要做到以下四個結(jié)合：檢查與教育、培訓相結(jié)合。檢查者發(fā)現(xiàn)問題后，不論是工作質(zhì)量問題、操作規(guī)問題，還是員工行為規(guī)問題，不僅要與時指出糾正，還要幫助員工分析原因，耐心地給員工進行教育、培訓，以防止同類問題不斷重復出現(xiàn)。檢查與獎勵、懲罰相結(jié)合。營業(yè)助理巡查或部門主管抽查時，可采取加減分的辦法，對員工進行獎罰，月底根據(jù)員工的分數(shù)，確定員工的獎金。檢查與測定、考核相結(jié)合。檢查不單單是檢查衛(wèi)生標準，還包括測定、考核等容。檢查與改進、

35、提高相結(jié)合。作業(yè)現(xiàn)場應(yīng)定期對“三查”的發(fā)現(xiàn)問題進行分析，針對問題，找了原因，提出改進措施，予以解決。清潔管理審核 (每月廣場巡視表)巡視日期巡視人員清潔部標準評語優(yōu)可以劣清潔部觀感、整潔2員工上、下班登記3每日工作分布表4督導巡查報告5清潔物資/日用品：領(lǐng)取、交收登記派發(fā)、簽收登記6每日工作訓令7員工用膳/休息處理8每日垃圾處理9員工制服登記10員工人事記錄11員工每月考勤12臨時員工招聘記錄13清潔機械用品保存3.7 綠化管理 3.7.1 綠化的作用舒心愉悅的環(huán)境是促進消費的一大重要因素.1 綠化、美化生活，修身養(yǎng)心。場外綠地是人們休閑、娛樂、體育鍛煉的場所，所起到豐富生活、消除疲勞令人身心

36、愉悅。2 美化生活。綠化種植對建筑、設(shè)施、場地能夠起到襯托、顯露作用，美化商場環(huán)境。3 保護環(huán)境。綠化能夠凈化空氣、吸附塵埃和有害氣體減少空氣中細菌與放射性物質(zhì)，阻擋噪聲，有利于環(huán)境衛(wèi)生。4 營造良好購物環(huán)境場部綠化點綴能營造一個良好的環(huán)境促進銷售。3.7.2 綠化分類1 外部綠化草坪與植物。2 部盆栽植物。3.7.3 場外綠化管理規(guī)定1 人人都有義務(wù)維護場外植物綠地與場盆栽植物。2 不準攀折植物與在樹上扎拉。3 不準損壞花壇、綠地與花木保護設(shè)施。4 不準人為踐踏綠地和車輛跨越。5 不準在綠化地帶堆放雜物。6 不準在綠化帶設(shè)置廣告招牌。7 當人為造成花木、綠地與保護設(shè)施損壞的，按政府有關(guān)規(guī)定進

37、行罰款處理。3.7.4 場部盆栽植物的管理1 施肥根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求，追施化學肥料，并保證在場無異味的散發(fā)。2 換盆根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸，在本管理處力所能與的圍執(zhí)行（綠化公司協(xié)助）。3 澆水根據(jù)植物的特點，每日或隔日澆水。原則是：水溫與室溫要接近，澆水一定要澆透，盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤，不要過干、過濕，也不要時干、時濕。4 采摘光處進行一定的光和作根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長情況習性，經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽用。3.7.5 場外部草坪植物的管理1 澆水量根據(jù)不同的季節(jié)、氣候，以與草皮生長期、植物品種決定澆水時間（上、中、晚）和澆水量。2 施肥根據(jù)土

38、質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要，決定施肥種類與用量大小。3 清除雜草與松土根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪的雜草進行清除并對土地進行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)。4 修枝整形根據(jù)植物的形狀，以利觀賞為目的，依植物品種與生長情況等因素進行修剪整形，但此一項目通常在冬季進行。5 除蟲根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實施綜合治理，通常在病蟲率高時，施以藥劑殺死病蟲，以確保植物良好生長。6 禁止事項禁止游客踏入草坪并在樹枝上吊拉、折枝、懸掛物件，嚴禁鐵線緊箍樹干，影響樹木生長，嚴禁任何公民在草坪以體育鍛煉為形式損傷植物。 7 防止損壞加強宣傳教育與保安巡視，樹立告示牌，防止人為的毀壞，作到預防在先。 8 定期

39、洗塵由于草坪緊靠道路，人與車輛流動多塵土飛揚，會影響樹木生長和美化效果，故養(yǎng)護人員應(yīng)定期對草坪與樹木、用水噴淋清洗。場外綠化管理應(yīng)達標準植物盆無煙、雜物、葉面、枝干；無濃厚浮灰，保持葉色翠綠。各類植物無枯萎、凋現(xiàn)象。盆缸清擦干凈、無污、無漬。草坪修剪整齊，無高低不平現(xiàn)象。枝葉修剪齊整，無雜亂現(xiàn)象。草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。各類植物無病蟲害。嚴格管理草坪禁止人為踏壞，影響美觀。綠化工作審核廣場巡視表巡視日期 巡視人員 園林綠化標準評語優(yōu)可以劣園丁上、下班記錄園丁園藝技術(shù)證書樹苗、花苗培植、 保養(yǎng) 每日、每月工作程序表時花、季花之定 購6園藝工具用品警告牌：近制采裝置 載花草 8花圃圍柵9其

40、他緊急救護有人受傷有人暈倒被困電梯察看當事人狀況根據(jù)不同的情況施行急救處理傷情嚴重的應(yīng)立即與醫(yī)院聯(lián)系急救電梯困人安慰當事人，聯(lián)系工程部立即到場處理。突發(fā)事件記錄事件發(fā)生過程記錄事件處理方法QR/OP-22見通知人員迅速到位（帶齊急救用品）記錄、留檔聯(lián)系不上應(yīng)留言說明當事人情況與醫(yī)院地點留聯(lián)系 與地址通知當事人家屬服務(wù)質(zhì)量投訴登記針對那方面的服務(wù)質(zhì)量投訴登記投訴的對象登記顧客對問題的看法顧客簽名留 號碼與 憑 聯(lián)系顧客顧客簽署處理的意見記錄留檔 QR/OP-17顧客意見屬用戶服務(wù)質(zhì)量投訴，應(yīng)出具處理意見。屬“營業(yè)部”自身服務(wù)質(zhì)量，了解事實，出具處理意見。解決、處理登記世哲學 找當事人了解實情找證

41、明人證實具體落實38 用戶檔案管理制度管理處的服務(wù)過程是商場運營的最基本的組成部分。負責公共區(qū)域各樓層的各項服務(wù)場地管理，也是面對用戶各類服務(wù)關(guān)系。管理處的工作又是銷售工作的延續(xù)。當營業(yè)部完成一份租賃合同，用戶進駐商場時，租賃合同的執(zhí)行就要依靠管理處的服務(wù)工作來維系，其工作質(zhì)量的優(yōu)劣還會影響到日后用戶對管理處的形象。營業(yè)部的主要用戶管理任務(wù)：營業(yè)部的主要任務(wù)就是“服務(wù)”。只有健全用戶檔案與服務(wù)容，才可能留住舊用戶，吸引新用戶。營業(yè)部用戶管理的日常工作包括：與時上行下達用戶與管理之間的知識、報告、通知、通報，傳送文件應(yīng)與時、準確，認真地登記并制作各種表格。協(xié)調(diào)與用戶之間的關(guān)系，加強橫向溝通；做好

42、與用戶有關(guān)各類文件的檔案工作，并定期整理，以備隨時查詢與跟進；接聽用戶投訴，解決用戶投訴；接聽用戶工程報修，與時聯(lián)系修復；用戶檔案管理 用戶檔案資料的管理主要是收集、整理、歸檔與使用四個環(huán)節(jié)。一般用戶檔案包括以下的資料：收集用戶單位資料用戶繳費記錄包括各樣應(yīng)付之押金用戶裝修工程文件用戶遷入時填具之資料用戶資料補充用戶聯(lián)絡(luò)資料緊急事故聯(lián)絡(luò)人的資料管理人員在日常職務(wù)常與用戶人事變遷資料用戶與管理處往來文件用戶違規(guī)事項與欠費記錄用戶請修記錄用戶投訴記錄 10) 用戶單位有關(guān)的工程檔案（與二次裝修工程有關(guān)資料）39 防火管理制度3.9.1 保安部處理程序10 報警：發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)立即通知（1）監(jiān)控室（2）

43、保安部（3）管理處報警人應(yīng)報清著火地點、起火部位、燃燒面積、目前狀況、報警人等；20 接警：監(jiān)控人員將所報時間、容詳細記錄，并迅速通知：保安主任、營業(yè)主任、營業(yè)經(jīng)理工程主任營業(yè)總監(jiān)上述人員迅速到達現(xiàn)場，救災領(lǐng)導小組立即成立，到場級別最高者為領(lǐng)導小組現(xiàn)場總指揮；根據(jù)救災領(lǐng)導小組總指揮之意見報119火警；3.9.2 工程部處理程序：水的處理：指派一名員工在消防泵房按命令啟動、關(guān)閉消防泵；確保消防泵運轉(zhuǎn)，使消防用水不間斷；0 電的處理：指派電工控制失火部位的電源，該切斷的要果斷要斷；并設(shè)法解決滅火現(xiàn)場必需的照明；確保消防用電不間斷；30 電梯的處理：客梯自動降至底層關(guān)閉；消防梯切換為手動控制交消防隊

44、員、保安部使用；0 卷簾門的處理：點動或連動關(guān)閉著火區(qū)域之防火卷簾門；0 檢查正壓送風排煙設(shè)備、空調(diào)裝置和煤氣總閥；60 組織人員投入滅火，必要時向消防隊員提供建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備的情況；3.9.3 營業(yè)部部處理程序：組織人員投入滅火；搶救、疏散著火層的顧客，并按指令疏散非著火層的顧客到達指定的安全區(qū)域，準確統(tǒng)計撤離人數(shù)，安撫顧客情緒；配合檢查是否有顧客尚未撤離，確認商場無遺留人員后親上商場并通知保安部；撤離樓面時，協(xié)助保安部關(guān)閉防火門、防火卷簾門；3.9.4 救災領(lǐng)導小組職責：決定是否報119火警；調(diào)集力量，布置疏散救護人員、物資之措施；決定滅火、供水、開啟應(yīng)急廣播的區(qū)域；安排防排煙、停電或

45、繼續(xù)供電、關(guān)閉空調(diào)、新風等措施；密切注意商場一切情況，穩(wěn)定顧客情緒；檢查執(zhí)行情況；消防隊到達后，與時向消防隊之火場總指揮報告情況，并按其統(tǒng)一布置，帶領(lǐng)員工貫徹執(zhí)行；3.9.5 救災領(lǐng)導小組現(xiàn)場任務(wù)布置： A、疏散和救護劃定安全區(qū)：保安部劃定供疏散人員集合的安全區(qū)；疏散：保安員引導并護送顧客向安全區(qū)域疏散；在安全區(qū)域疏散線路上分段安排保安員為顧客指明方向；安排保安員護送行動不便的人員從消防電梯疏散；安排保安員查清是否有顧客仍在著火區(qū)域；在安全區(qū)域安排保安員負責接待，并安撫顧客情緒；疏散秩序：第一疏散著火層；第二疏散著火層以上樓層；第三疏散著火層以下樓層；第四從消防通道疏散顧客；第五從消防電梯疏散

46、行動不便和老弱顧客；第六通知廣場所有顧客進行疏散。B、撲救要點：在火勢能控制的情況下：用滅火器撲救，但水帶須放到位，以防滅火器撲救力度不夠時，用消防水槍撲救撲救時，首先要控制火勢蔓延，然后才考慮撲滅；力量布置應(yīng)首先考慮在火勢蔓延的方向設(shè)防，然后才考慮在周圍與上層設(shè)防；電氣火災須斷電后才可用水槍撲救；C、防排煙：指導顧客和員工學會用濕手巾捂住鼻子，盡可能貼近地面行 走，必要時根據(jù)當時風向、火勢的地形與時排煙；視人員疏散情況關(guān)閉部分消防通道防火門、防火卷簾門，以（3） 隔離并阻止火勢蔓延；D、安全警戒：（由保安部落實，必要時其他部門協(xié)同實施）商場外圍：派二名保安員分別在環(huán)市路口負責接應(yīng)消防車；保安

47、員清除外圍路障，疏散一切無關(guān)車輛；勸導過路行人撤離現(xiàn)場，維護好商場外圍秩序；商場底層出入口：嚴禁無關(guān)人員進入商場，指導疏散顧客離開商場；看管好疏散出商場的物資；保證消防電梯為消防人員專用；引導消防人員進入著火區(qū)域，維持滅火行動秩序；著火層：嚴禁應(yīng)疏散人員進入著火層，防止乘火打劫、制造混亂；指導疏散人流向下一層按秩序撤離；火災撲滅后：在火災區(qū)域設(shè)立警戒區(qū)，保護好現(xiàn)場，嚴禁無關(guān)人員進入，配合消防部門調(diào)查起火原因；E、應(yīng)急廣播： 1一旦火災發(fā)生，應(yīng)急廣播應(yīng)配合做好指導疏散、安定人心等工作； 2廣播圍應(yīng)視火勢情況而定，一般只限于著火層和上下一層； F、設(shè)施保障：機房值班人員必須堅守崗位，聽從領(lǐng)導小組的

48、指令；保證消防用水、消防用電等不間斷； G、保持通訊暢通：以監(jiān)控室和總機房為核心，采用聯(lián)系、對講機聯(lián)系相結(jié)合的方法，建立有效網(wǎng)絡(luò)，使各級人員正確迅速接受火災信息，趕至受災現(xiàn)場；3.9.6 防火安全責任制度1. 清潔部防火安全責任制防火責任人清潔部主管職責： 在部門防火負責人的領(lǐng)導下，督促檢查清潔部倉庫用品日常防火安全工作。防火措施：嚴格遵守部門的總體防火措施。清潔用品與設(shè)備倉庫嚴禁吸煙，嚴禁火種入庫。倉庫必須限額儲存，有關(guān)通道都必須符合防火規(guī)定圍。倉庫貨物必須按性質(zhì)分類儲存。倉庫不準使用電暖、電爐、電烙鐵、電熨斗、電視機等電器設(shè)備。倉庫電器設(shè)備和線路不得超過安全負載。應(yīng)該配備滅火器的必須配備，

49、并保證其完好可用。倉庫工作人員必須經(jīng)過防火培訓，具有防火滅火的基本常識和技能。清潔工具和垃圾袋不可放在消防通道。保持消防安全門時刻關(guān)閉。所有員工都必須知道工作地區(qū)滅火器才的位置。2.營業(yè)部制服房防火安全責任制防火責任人營業(yè)部倉庫主管職責：在部門防火負責人的領(lǐng)導下，督促檢查制服房的日常消防安全工作。防火措施：嚴格遵守部門的總體防火措施。制服房嚴禁吸煙，嚴禁火種入庫。制服房必須配備足夠的滅火設(shè)備。不占用防火通道，保持通道暢通。禁止將制服房作為休息室貨住宿人員。制服房衣物存放必須符合防火規(guī)定。制服房照明必須符合防火規(guī)，不使用不符合消防規(guī)定的照明設(shè)備。制服房不得使用電暖爐與電爐等電器。制服房的電器設(shè)備

50、和線路不得超過安全負載。定期對電器設(shè)備、開關(guān)定期對電器設(shè)備、開關(guān)、線路和照明燈等進行檢查。制服房人員下班后，必須仔細檢查，確保切斷所有電源。所有制服房工作人員都必須經(jīng)過防火培訓。3.10物業(yè)管理保險制度物業(yè)管理與保險的關(guān)系1保險的概念保險是為了應(yīng)付特定的自然災害或意外事故，通過訂立合同實現(xiàn)補償或給付的一種經(jīng)濟形式。在物業(yè)管理過程中，所管物業(yè)難免會受到自然災害的影響或意外事故的破壞，因此，應(yīng)充分利用保險，減少損失，在意外事故發(fā)生后能盡快恢復正常運作。12 保險在物業(yè)管理中的作用 保證物業(yè)財產(chǎn)安全保險公司因業(yè)務(wù)需要掌握了大量的資料，有防事故發(fā)生的經(jīng)驗，可以指導被保險人消除不安全因素，提高財產(chǎn)的安全

51、系數(shù)，保證物業(yè)的安全。 風險分擔，減少物業(yè)的經(jīng)濟損失物業(yè)是貴重的財產(chǎn)，通過保險公司的終結(jié)，將風險分散，從而減少物業(yè)的經(jīng)濟損失。 有利于推動物業(yè)管理工作的持續(xù)進行物業(yè)管理處負責管理巨大的的財產(chǎn)，一旦蒙受災難，物業(yè)管理處根本無力賠償。投保后，保險公司協(xié)助管理，意外事故發(fā)生機會減少；同時，偶有意外也可與時補救，有利于物業(yè)管理工作的持續(xù)進行。1.3 物業(yè)管理中常見的災害和事故自然災害自然災害如：水災、風災、火災、雹災、蟲災燈，自然災害可以造成物業(yè)損壞，也可造成人員傷亡。設(shè)備事故物業(yè)中有許多各類設(shè)備，在使用、維修和保養(yǎng)過程中都有發(fā)生意外的可能。如：漏電、漏稅、漏氣等。這些意外都會造成不同程度的財產(chǎn)損失和

52、人員傷害。管理人員工作中的意外事故物業(yè)管理人員在日常工作中也有發(fā)生各種意外事故 的可能。物業(yè)管理中的保險服務(wù)物業(yè)管理要做到全方位服務(wù)，只要是用戶需要，物業(yè)管理處有可能提供的服務(wù)都要提供。物業(yè)管理處替用戶到保險公司投保，既方便用戶也可以收少量的服務(wù)費。物業(yè)管理常保的險種與物業(yè)管理處相關(guān)的保險險種，大致有以下幾種類型：財產(chǎn)保險 物業(yè)保險物業(yè)管理中無論是住宅還是商業(yè)樓都需要這個險種。物業(yè)管理處應(yīng)對公有部位和公用設(shè)施投保，還可以替產(chǎn)權(quán)人為其擁有的物業(yè)投保。 普通財產(chǎn)保險（a） 物業(yè)管理處自有財產(chǎn)保險（b） 用戶財產(chǎn)保險用戶財產(chǎn)保險是指用戶在本身單位的財產(chǎn)。用戶可自行投保，物業(yè)管理處可為使用人代辦。B）

53、人身保險人身保險是以人的生命和身體為標的保險。其中與物業(yè)管理有關(guān)的是人身意外傷害保險與公共責任除外。人身意外傷害保險保險公司為了定性準確，一般采用“列舉辦法”把意外傷害事件的種類統(tǒng)定為：爆炸、倒塌、燙傷、碰撞、雷擊、觸電、窒息、扭傷與操作機械時發(fā)生的工商事故等。物業(yè)管理處應(yīng)為自己的職工或用戶辦理此類保險。公共責任險公共責任險，也叫“公眾責任險”。在保險單上“業(yè)務(wù)性質(zhì)”欄填寫保險項目。在保險期發(fā)生意外事故引起的，被保險人在法律上映承擔的賠償金額，保險公司負責俄賠償。物業(yè)管理處一般均應(yīng)投保“公共責任險”種。在用戶二次裝修時，物業(yè)管理處一般要求其承包商購買此類公共責任險。物管部應(yīng)在小區(qū)竣工時，有整套

54、小區(qū)設(shè)備的記錄，包括供應(yīng)商，設(shè)備的編號，成本價，保用卡、與有關(guān)資料，以方便為日后保險公司用以估價和日后任何保險賠償時使用。 3. 物業(yè)管理的保險責任在保險有效期，保險財產(chǎn)在保險單注明，由于自然災害與任何突然和不可預料事故，保險公司均應(yīng)負責賠償，具體是：火災、爆炸暴雨、洪水空中運行物體墜落被保險人自有的供電、供水、供氣設(shè)備因天然災害遭受損害，引起停電、停水、停氣以致造成保險財產(chǎn)的直接損失；4. 財產(chǎn)保險的主要除外責任由下列原因造成的財產(chǎn)損失，保險公司不負賠償責任；自然磨損清潔、保養(yǎng)、維護修理或修復工作過程中，因操作錯誤引起的損失電器或機械事故引起的電器設(shè)備或機器本身的損失；3.11有償服務(wù)收費管

55、理制度為體現(xiàn)“服務(wù)第一”之宗旨，敝中心特制定設(shè)施有償服務(wù)收費標準，以供參閱，其解釋權(quán)歸敝中心營業(yè)部。3.12 物業(yè)管理的法規(guī)依據(jù)3.12.1物價局對管理費的審批與管理物管部門經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊后，物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，物業(yè)管理單位可在政府指導價格規(guī)定幅度確定具體收費標準。物業(yè)管理處的服務(wù)性收費包括以下幾個部份：管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修與保養(yǎng)。綠化管理費。清潔衛(wèi)生費。保安費。辦公費。物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費。法定稅費。物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人之

56、間發(fā)生收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)處。3.12.2 物業(yè)管理合同的規(guī)則 1 物業(yè)管理合同是物業(yè)管理處與用戶簽訂的。物業(yè)管理合同應(yīng)當明確規(guī)定以下容：管理項目管理容管理費用雙方權(quán)力與義務(wù)合同期限違約責任其它3.12.3消防監(jiān)督的管制消防工作在物業(yè)管理工作中占有重要的地位，在高層樓宇管理中更顯突出。消防工作有了失誤，物業(yè)財產(chǎn)就將受到極大的破壞與損失，甚至會全部毀于一旦而禍與左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。消防工作的主要容是：貫徹國家和當?shù)卣南拦ぷ鞣睢猿置刻煲恢翑?shù)次的巡回檢查與節(jié)假日、重大活動日的全面安全檢查。對檢查出的消防安全隱患、存在問題，一定要督促有關(guān)主辦單位制訂整改措施，限期整

57、改。健全專職和兼職的消防組織，以主要行政負責人擔任防火責任人，建立義務(wù)消防制度。制訂嚴格的消防制度。對消防器材要定期巡視、試驗、大修、換新、保證設(shè)備的完好率。積極開展防火宣傳教育。抓好滅火管理的平時訓練、火災監(jiān)控、火災的撲救與人員疏散。3.12.4 竣工驗收管理 1 竣工驗收的定義竣工驗收是指一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達到了該項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件，即竣工以后，承建單位與開發(fā)單位之間辦理交接手續(xù)的過程。 .2 竣工驗收的種類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。 3 竣工驗收的程序熟悉圖紙，了解設(shè)備提供廠家的設(shè)計

58、資料。按照有關(guān)規(guī)定制定驗收標準。參與現(xiàn)場施工調(diào)試，了解設(shè)備一些基本情況。審核施工單位提交的技術(shù)資料，看是否符合規(guī)程規(guī)的要求。提出工程遺漏和缺陷，并跟進相關(guān)工作。 3.12.5 營業(yè)執(zhí)照的需求 物業(yè)管理向工商管理處門辦理營業(yè)執(zhí)照應(yīng)出具以下文件：名稱核準通知書資信證明物業(yè)管理合同公司章程可行性報告法定代表人證明外經(jīng)貿(mào)委批準證書（三資企業(yè)）房地產(chǎn)管理處門的資質(zhì)審查證明 3.12.6 其它政府有關(guān)部門的法規(guī)要求 物管部門應(yīng)遵循的政府部門法規(guī)有：城市新建住宅小區(qū)管理辦法城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例省物業(yè)管理條例建設(shè)部物業(yè)管理考核標準與評分細則3

59、.13用戶報修制度3.13.1適用圍適用于對轄區(qū)用戶提供的維修服務(wù)要求的處理。盡快處理用戶的報修， 規(guī)維修服務(wù)工作， 確保為用戶提供滿意的服務(wù)。營業(yè)部員工負責記錄報修容， 并傳達至工程部.工程人員負責報修容的現(xiàn)場確認與維修.工程主任負責維修工作的監(jiān)督與對“維修服務(wù)項目表”以外的報修容進行評審。3.13.2工作程序A營業(yè)助理接到用戶報修要求時，與時填寫物業(yè)管理處報修記錄表。營業(yè)助理將記錄的容如用戶名稱、用戶地址、聯(lián)系、報修容、預約維修時間等填入維修單（一式三聯(lián)）相應(yīng)欄目。營業(yè)助理將填好的物業(yè)管理報修記錄表和維修單送達工程部，并請接收人簽字接收。工程人員接到維修單后與時填定接單時間。如用戶報修容屬

60、“維修服務(wù)項目表”的項目，維修人員應(yīng)在預約維修的時間前到達現(xiàn)場； 否則由工程主任進行評審后回復用戶是否可進行維修。工程人員對用戶報修容進行現(xiàn)場確認后，在維修單上據(jù)實填寫維修項目等容。如果維修材料是用戶提供，則由維修人員根據(jù)用戶提供維修產(chǎn)品的控制程序進行驗證結(jié)果（“合格”或“不合格”）填在“備注”欄。對有償維修服務(wù)，維修人員應(yīng)按照維修服務(wù)項目表與收費標準收費并在維修單上注明應(yīng)收的各項費用金額。維修完成后，維修人員應(yīng)請用戶試用或檢查合格后在維修單上簽名確認。3.14用戶投訴制度3.14.1 適用圍適用于物業(yè)管理處對投訴的處理. 確保用戶的投訴能與時、準確、合理地得到解決。其職責包括:營業(yè)部負責對用