我國(guó)保障性住房制度及實(shí)踐的研究

1、我國(guó)保障性住房制度及實(shí)踐的研究摘要伴隨著住房制度貨幣化改革，我國(guó)政府為了解決中低收入階層住房困難問題，從我國(guó)現(xiàn)有實(shí)際出發(fā)，參考發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障政策的基礎(chǔ)上，推出了一系列保障性住房政策，包括實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策、廉租房政策和房租補(bǔ)貼制度。住房保障性制度的實(shí)施，在一定程度上解決了中低收入階層的住房困難問題。但是不可否認(rèn)的是：這三項(xiàng)住房保障措施在實(shí)施過程中均出現(xiàn)了這樣或那樣的問題，使得現(xiàn)有住房保障制度的實(shí)施效果很不明顯，難以令人滿意。這要求我們對(duì)現(xiàn)行住房保障制度進(jìn)行全方位的思考，根據(jù)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和住房發(fā)展的實(shí)際情況，構(gòu)建一個(gè)更為科學(xué)、合理、高效、公平的住房保障制度，以更好地解決廣大中低收入居民的住房問

2、題，促進(jìn)和諧社會(huì)的建立。目前，城鎮(zhèn)居民的住房保障問題引起了我國(guó)政府和學(xué)術(shù)界的廣泛重視，但研究多集中在如何對(duì)現(xiàn)有住房保障制度進(jìn)行改革方面，對(duì)我國(guó)住房保障制度進(jìn)行深入系統(tǒng)研究，探索全新住房保障模式的成果很少。本論文運(yùn)用理論分析和實(shí)證分析相結(jié)合的方法，對(duì)我國(guó)住房保障制度的建立進(jìn)行了系統(tǒng)性的研究。本論文主要的研究目的，就是通過研究國(guó)內(nèi)外住房保障理論最新研究成果，對(duì)不同住房保障方式進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效應(yīng)比較分析，參考發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在住房保障政策方面的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)住房保障制度的實(shí)際，構(gòu)建適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度，最大限度地解決我國(guó)住房難的問題。關(guān)鍵詞保障性住房社會(huì)保障住房保障性制度OurAffordable

3、HousingSystemAndPracticeResearchABSTRACTWithhousingsystemcurrencyreform,theChinesegovernmentinordertosolvetheproblemsinthehousingdifficultiesoflow-incomepeople,fromourexistingreality,thedevelopedcountriesforreferenceonthebasisofhousingsecuritypolicy,introducedaseriesofaffordablehousingpolicy,includi

4、ngexecuteeconomyapplicableroompolicy,low-costpolicyandsystemofhousingaccumulationfund.Implementationofthesystemofaffordablehousinginacertainextent,resolvethehousingdifficultiesoflow-incomegroups.However,itisundeniablethatthethreehousingsafeguardmeasuresintheprocessofimplementingallappearedofthisorth

5、atkindofproblem,maketheexistinghousingsafeguardsystemimplementationeffectisnotobvious,notacceptable.Thisrequiresustothecurrenthousingsafeguardsystemforall-roundthinking,accordingtoChinassocialeconomyandhousingdevelopmentreality,toconstructamorescientific,reasonableandefficient,fairhousingsafeguardsy

6、stem,tobettersolvethehousingprobleminthelow-incomeresidents,andpromotetheestablishmentofaharmonioussociety.Atpresent,urbanhousingsecurityproblemsarousedtheChinesegovernmentandacademia,buttheextensiveattentiononhowtostudyforexistinghousingsystemreformofthehousingsystem,furthersystemofexploringnewhous

7、ingsafeguardmodelresultsrarely.ThispaperusenormativeanalysisandempiricalanalysisofthemethodofcombiningtheestablishmentofChinashousingguaranteesystemonthesystemicresearch.Thisthesismainlyresearchpurposes,isthroughthestudyofdomesticandforeignhousingsafeguardtheorylatestresearchresultsofdifferenthousin

8、gsafeguardwayeconomiceffectcomparisonanalysis,fromthedevelopedcountriesandregionsinhousingpolicyinChina,combiningthesuccessfulexperienceoftheactualhousingsystem,constructingsuitableforChinasnationalconditionsofhousingsafeguardsystem,utmostgroundsolveourhousingdifficultquestion.KeywordsAffordablehous

9、ingSocialsecurityHousingindemnificatorysystem目錄TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 緒論1 HYPERLINK l bookmark4 課題選擇的背景及現(xiàn)實(shí)意義1 HYPERLINK l bookmark6 研究的方法2 HYPERLINK l bookmark8 研究思路2 HYPERLINK l bookmark10 我國(guó)保障性住房制度概述3 HYPERLINK l bookmark12 我國(guó)保障性住房的產(chǎn)生和發(fā)展3住房保障制度產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景32.1.2我國(guó)保障性住房的發(fā)展3 HYPERLINK l bo

10、okmark14 2.2我國(guó)保障性住房的內(nèi)涵及其內(nèi)容42.2.1保障性住房的內(nèi)涵42.2.2保障性住房的內(nèi)容5我國(guó)保障性住房制度設(shè)計(jì)的依據(jù)及理論基礎(chǔ)6 HYPERLINK l bookmark16 我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)行住房保障制度分析10 HYPERLINK l bookmark18 我國(guó)不同省份的部分地區(qū)保障住房制度的比較10 HYPERLINK l bookmark20 我國(guó)保障性住房的建設(shè)模式及發(fā)展趨勢(shì)113.2.1我國(guó)保障性住房的建設(shè)模式113.2.2我國(guó)保障性住房的發(fā)展趨勢(shì)12 HYPERLINK l bookmark22 我國(guó)保障性住房制度取得的成果及不足143.3.1我國(guó)保障性住房制度取

11、得的成果143.3.2我國(guó)保障性住房制度的不足14 HYPERLINK l bookmark24 國(guó)外保障性住房的經(jīng)驗(yàn)參考及啟示17 HYPERLINK l bookmark26 澳大利亞的住房保障政策及啟示17 HYPERLINK l bookmark28 4.2美國(guó)的住房保障政策及啟示21 HYPERLINK l bookmark30 新加坡的住房保障政策及啟示28 HYPERLINK l bookmark32 對(duì)建立我國(guó)保障性住房制度的政策建議37 HYPERLINK l bookmark34 建立住房社會(huì)保障制度的政策選擇37 HYPERLINK l bookmark36 住房社會(huì)保障

12、制度的政策實(shí)施38 HYPERLINK l bookmark38 住房分類供應(yīng)保障政策的可行性41結(jié)束語(yǔ)42 HYPERLINK l bookmark42 參考文獻(xiàn)43致謝431緒論課題選擇的背景及現(xiàn)實(shí)意義20世紀(jì)90年代以來，我國(guó)實(shí)行了住房商品化政策，隨著住房改革政策的實(shí)施及住房投資建設(shè)的快速發(fā)展，使我國(guó)居民的居住條件得到了大幅度的改善，城市人均居住面積從1978年的3.6m2提高到2011年的30m2。但是，住房改革后形成的經(jīng)濟(jì)困難者往往也是住房困難者的事實(shí)，使得住房困難的情況在低收入者家庭中依然存在，住房弱勢(shì)群體面臨無房可住的尷尬狀態(tài)。目前，全國(guó)城鎮(zhèn)尚有1.5億危舊房屋需要改造，156萬

13、戶家庭缺房，35萬家庭的人均面積在8平方米以下。若以發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的居住水平更顯落后。1990年，新加坡和日本住房的人均使用面積就已達(dá)到20平方米，而華盛頓和巴黎這兩個(gè)城市的人均使用面積更是達(dá)到了68.65平方米和32.4平方米1。因此，研究我國(guó)的住房政策特別是對(duì)廣大中低收入者息息相關(guān)的住房保障性政策具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。首先，將會(huì)促進(jìn)住房問題的有序有效解決。逐步實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)層次化、住房消費(fèi)梯度化、消費(fèi)模式多樣化，有步驟地解決全社會(huì)的住房問題，促進(jìn)社會(huì)和諧。其次，將會(huì)加快低收入家庭解決住房問題的步伐。去年1至8月份，商品住宅完成投資10161億元，增長(zhǎng)30.9%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資雖然有

14、28.8%的較大增幅，但僅為449億元，占商品住宅投資的4.4%，與低收入家庭的需求相差甚遠(yuǎn)。隨著住房保障制度的完善，這種局面將會(huì)加快扭轉(zhuǎn)。第三，將會(huì)從根本上有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和平抑。通過實(shí)行“分類供應(yīng)”，減輕對(duì)市場(chǎng)性住房需求的壓力，緩解市場(chǎng)性住房的供求矛盾，從而穩(wěn)定和平抑市場(chǎng)性住房的價(jià)格。住房保障制度越完善，越有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定和平抑。這是勿庸置疑的。改革開放以來，居民收入空前增長(zhǎng)，而且收入水平逐步拉開檔次。由于收入分組的跨度較大，同一收入組內(nèi)收入差距懸殊，高中低收入搭界的地方出現(xiàn)所謂“夾心層”，導(dǎo)致現(xiàn)行的對(duì)低收入戶供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房和對(duì)最低收入戶供應(yīng)廉租住房的基本保障模式顯現(xiàn)出局限性。因此，必須對(duì)

15、保障政策進(jìn)一步細(xì)化，建立多層次的住房保障體系?，F(xiàn)在，廉租住房供應(yīng)己從“最低收入家庭”擴(kuò)大到“低收入家庭”。而中等收入與低收入搭界的“夾心層”的住房供應(yīng)政策尚待完善。解決住房問題，不能完全走市場(chǎng)化的道路，政府必須介入，承擔(dān)起住房保障的責(zé)任。特別是要運(yùn)用社會(huì)再分配的手段，縮小中低收入階層和其他收入階層居住水平的差距，實(shí)現(xiàn)住房公平，建立起市場(chǎng)型分配和社會(huì)保障性分配兩條腿走路，買房和租房?jī)蓷l腿走路，新房市場(chǎng)和舊房市場(chǎng)兩條腿走路的合理機(jī)制。1.2研究的方法本文采取理論分析和實(shí)證分析相結(jié)合的方法，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房保障性制度的建立進(jìn)行系統(tǒng)性的研究，通過對(duì)我國(guó)不同省份的城市進(jìn)行比較，并從中找出各自的住房保障性政

16、策在實(shí)施過程中所取得的成就及不足進(jìn)行比較分析，總結(jié)我國(guó)保障性住房制度在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)狀況；另外，本文還通過分析亞歐美等有代表性的發(fā)達(dá)國(guó)家的保障性住房制度及政策，總結(jié)與參考各自的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情的實(shí)際情況，從而構(gòu)建適合或者完善我國(guó)的保障性住房政策，為我國(guó)的中低收入群體提供理想住房保障。1.3研究思路本文通過獨(dú)特的研究方法，將理論與實(shí)際相結(jié)合，以國(guó)內(nèi)和國(guó)外的住房情況為例，分析構(gòu)建住房社會(huì)保障性的必要性，并針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行住房社會(huì)保障存在的不足，探討構(gòu)建住房社會(huì)保障制度的理論基礎(chǔ)和制度完善的構(gòu)想。具體的思路為：首先是分析我國(guó)住房保障性制度的實(shí)施現(xiàn)狀及其存在的問題。文章將從不同省份的住房保障制度出發(fā)，分

17、析各自的優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn)。其次，通過國(guó)外的發(fā)達(dá)國(guó)家成功的保障性住房政策，分析和研究其成功的原因，從而結(jié)合我國(guó)的實(shí)際，完善我國(guó)的保障性住房制度。我國(guó)保障性住房制度概述住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要組成部分，具有社會(huì)制度的一般規(guī)定性：但由于保障對(duì)象的不同，住房保障制度又有不同于其他保障類型的特殊規(guī)定性，有其獨(dú)特的內(nèi)涵及意義。因此，在住房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)須結(jié)合實(shí)際情況，側(cè)重考慮其特殊性，在促進(jìn)社會(huì)公平的同時(shí)兼顧制度運(yùn)行的效率。我國(guó)保障性住房的產(chǎn)生和發(fā)展住房保障制度產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)社會(huì)背景住房問題是社會(huì)發(fā)展的重要民生問題，是城市化與工業(yè)化的產(chǎn)物，決定于社會(huì)的投資體制、生產(chǎn)制度、流通制度、分配制度和管理制度?，F(xiàn)代城

18、市作為經(jīng)濟(jì)效益的聚集地，工業(yè)和人口在城市高度集中，產(chǎn)生了對(duì)城市土地和住房供給的巨大需求形成了住房供應(yīng)的絕對(duì)短缺，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的快速上漲，然而住房?jī)r(jià)格的迅速上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了中低收入者的支付水平和經(jīng)濟(jì)的承受能力。因此，大批中低收入者生活在危房，甚至大棚中，并由此產(chǎn)生了一系列的社會(huì)問題，影響了社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展及我國(guó)政治的穩(wěn)定。因此，保障性住房制度的形成是政府在解決這些問題的重要舉措。2.1.2我國(guó)保障性住房的發(fā)展我國(guó)保障性住房的發(fā)展大致可以劃分為以下幾個(gè)發(fā)展歷程：1.1995年中國(guó)開始實(shí)施安居工程，為保障性住房的雛形計(jì)劃，在原有住房建設(shè)規(guī)模基礎(chǔ)上，新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用五年左右時(shí)間完成

19、。安居工程住房直接以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶。2.1998年住房制度改革，正式提出建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。3.2006年出臺(tái)90/70政策（即新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下戶型必須占總面積比例的70%以上），市場(chǎng)結(jié)構(gòu)開始向中小戶型住宅轉(zhuǎn)變，并稱尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今后兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。4.2007年提出住房保障制度的目標(biāo)和框架，即

20、以城市低收入家庭為對(duì)象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度，力爭(zhēng)到十一五(2006-2010年)期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。5.2008年底，提出爭(zhēng)取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。計(jì)劃2009年到2011年，全國(guó)平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用住房，到2011年年底，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。6.2009年制定保障性住房發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃2009年到2011年解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶棚戶區(qū)居民的住房問題。7.2010年全年要建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)

21、改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶。隨著社會(huì)保障體系的全面發(fā)展，我國(guó)的住房保障制度也取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，但是，不可忽視的是，問題也是日益突出。我國(guó)保障性住房的內(nèi)涵及其內(nèi)容2.2.1保障性住房的內(nèi)涵住房保障制度是國(guó)家或政府依據(jù)法律規(guī)定，通過國(guó)民收入再分配，保障居民基本居住水平的一種制度。它是一種在住房領(lǐng)域內(nèi)實(shí)行的社會(huì)保障制度，其實(shí)質(zhì)是政府利用國(guó)家和社會(huì)的力量，通過行政手段為中低收入家庭提供適當(dāng)住房，解決他們的住房問題。其主要包涵如下幾個(gè)要點(diǎn)：住房保障制度的責(zé)任主體是國(guó)家或政府首先，實(shí)行住房保障制度的目的是維持社會(huì)安定和維護(hù)基本人權(quán)。這是一項(xiàng)社會(huì)目的，是一項(xiàng)廣泛的社會(huì)功能，應(yīng)該由社會(huì)的集中代

22、表中央和地方政府來?yè)?dān)當(dāng)。其次，住房保障的代價(jià)是沉重的，非某個(gè)社會(huì)階層或社會(huì)成員所能應(yīng)付的，只有政府有能力調(diào)配全社會(huì)的資源去應(yīng)付。再次，住房保障的程序是復(fù)雜的，必須以政府的權(quán)威和系統(tǒng)組織能力來實(shí)施。這三個(gè)主要原因決定了住房保障的責(zé)任主體只能是國(guó)家或政府2。住房保障的目標(biāo)是滿足中低收入家庭的基本居住要求政府通過住房保障制度緩解住房?jī)r(jià)值量大與中低收入家庭支付能力不足的矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。但政府通過行政力量解決這個(gè)問題，主要著眼于滿足在住房方面的弱勢(shì)群體的基本要求。與其它保障制度一樣，住房保障制度具有較強(qiáng)的“剛性”，所以保障的深度不能太高。當(dāng)然，中低收入家庭和基本的居住要求都是具體的、變化的，在不同時(shí)

23、期有不同的標(biāo)準(zhǔn)。基本的居住要求都是具體的，變化的，在不同的國(guó)家、不同時(shí)期有不同的標(biāo)準(zhǔn)。住房保障得以實(shí)施的保證和依據(jù)是相應(yīng)的社會(huì)立法現(xiàn)代社會(huì)保障制度是以健全、完備的法律體系為支點(diǎn)的，住房保障制度亦如此。必須以法律形式規(guī)范國(guó)家的住房保障職能機(jī)構(gòu)的設(shè)置、編制、職能、責(zé)任與工作程序；國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人等保障主體之間的權(quán)利與義務(wù)；住房保障給付標(biāo)準(zhǔn)的確定與調(diào)整；住房保障的管理與投資運(yùn)營(yíng)等眾多方面，使住房保障的運(yùn)作制度化和規(guī)范化3。2.2.2保障性住房的內(nèi)容針對(duì)住房改革帶來的不利因素，以及經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌和大量住宅市場(chǎng)化后低收入者難買房的問題，加之改革開放后中國(guó)整體綜合實(shí)力的提升，如何保障低收入者的基本居住權(quán)利的

24、問題越來越受到政府的重視。其主要實(shí)施內(nèi)容有：經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。所謂經(jīng)濟(jì)適用房指的是政府組織建造，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售，價(jià)格適中，具有社會(huì)保障性質(zhì)的微利普通住房。其保障性主要體現(xiàn)在：1）銷售對(duì)象嚴(yán)格限定為廣大城鎮(zhèn)中低收入者2）銷售價(jià)格相對(duì)于普通商品住房有較大幅度降低。因此，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系是政府針對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格過高而特別向中低收入居民提供的保障性住房供應(yīng)體系，是住房保障制度的一個(gè)重要組成部分3。廉租房供應(yīng)體系。所謂廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。對(duì)相當(dāng)

25、一部分城鎮(zhèn)最低收入者來說，在很長(zhǎng)一段時(shí)間難以買房，而只有租住房。因此，我們的住房供應(yīng)體系中除用于銷售的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房外，還應(yīng)有向這部分居民提供的廉租房，以保障其最基本的住房需求。這類住房的保障性最主要體現(xiàn)在租金低廉上，其租金水平公供維持房屋的基本保養(yǎng)4。住房公積金制度。這是一種強(qiáng)制性的住房?jī)?chǔ)蓄制度，職工及單位都必須按職工工資的一定比例向職工的公積金帳戶存款，增加職工的住房資金積累。其保障性首先體現(xiàn)在增強(qiáng)了職工住房的自我保障能力，通過住房公積金若干年的積累，職工的住房需求能力將在較大程度上得到加強(qiáng)；其次則體現(xiàn)在資金的使用上，公積金管理機(jī)構(gòu)用歸集的資金向公積金繳交者提供利率優(yōu)惠的購(gòu)房融資，

26、在減輕居民還貸壓力的同時(shí)增強(qiáng)了中低收入居民的購(gòu)房能力，有利于保障中低收入居民的基本住房需求。房租補(bǔ)貼制度。城鎮(zhèn)低收入居民，其收入水平有的甚至難以應(yīng)付正常的租金水平，基本的租房需求都難以保障。針對(duì)這種情況，政府推出了房租補(bǔ)貼制度，對(duì)這類居民給以一定的租金補(bǔ)貼，增強(qiáng)其租房能力以鼓勵(lì)低收入居民租住政府提供的廉租房或上市租房。我國(guó)保障性住房制度設(shè)計(jì)的依據(jù)及理論基礎(chǔ)住房保障制度的建立是一項(xiàng)實(shí)踐工程，但實(shí)踐是以理論為指導(dǎo)的，建立在理論基礎(chǔ)之上的。本論文認(rèn)為住房保障制度設(shè)計(jì)主要是建立在住房的商品性和福利性理論、共同富裕理論、社會(huì)保障理論、住房過濾理論等理論基礎(chǔ)之上的5。一、住房的商品性和福利性理論在我國(guó)住房

27、政策和住房制度改革的討論中，人們往往把商品性作為福利性的對(duì)稱概念來看待，有些人提出要用商品性去取代福利性，這種提法值得我們重視起來。實(shí)際上，住房的商品性與福利性不是對(duì)稱的，它們是分屬于不同層面、不同領(lǐng)域的范疇。商品性講的是住房生產(chǎn)、流通過程的問題，是住房行為的經(jīng)濟(jì)屬性；福利性講的是在國(guó)民收入再分配領(lǐng)域?qū)ψ》窟M(jìn)行補(bǔ)貼的問題，是住房行為的社會(huì)屬性。我們說住房成為商品，住房行為具有經(jīng)濟(jì)性，其理由在于，住房生產(chǎn)和再生產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和再生產(chǎn)的一個(gè)分循環(huán)，是社會(huì)總生產(chǎn)過程的一個(gè)環(huán)節(jié)。住房生產(chǎn)和流通要耗費(fèi)成本，所投入的資本要按社會(huì)公平平均利潤(rùn)規(guī)律獲取相應(yīng)回報(bào)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，住房由其經(jīng)濟(jì)特性所決定，屬私人范

28、疇，其生產(chǎn)和流通應(yīng)該按市場(chǎng)法則要求，以商品來對(duì)待。住房因其固定性、耐用性、昂貴性、多樣性而區(qū)別于普通商品，成為特殊商品，但它最終還是商品。我們之所以確認(rèn)住房問題具有福利性質(zhì)，是出于兩方面的原因：1）是住房行為的社會(huì)性。住宅是家庭文明的物質(zhì)基礎(chǔ)，是把居民與社會(huì)的政治經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起超越物質(zhì)的“粘合劑”。良好的住房制度和住房質(zhì)量不僅能產(chǎn)生人與人之間的和諧關(guān)系和社會(huì)的穩(wěn)定，而且也能生產(chǎn)出人們對(duì)國(guó)家的依戀和敬業(yè)精神。二是住宅市場(chǎng)調(diào)控失靈。由于競(jìng)爭(zhēng)的缺點(diǎn)、外部效應(yīng)、不完全的市場(chǎng)和信息不足等原因，住宅市場(chǎng)不能自動(dòng)實(shí)現(xiàn)最理想化。正因?yàn)樯鲜鰞蓚€(gè)原因，各個(gè)國(guó)家都把住房問題作為政府的重要問題來對(duì)待。在住房領(lǐng)域通過政

29、府再分配行為糾正既有的生產(chǎn)、流通和初次分配機(jī)制對(duì)社會(huì)福利的偏離，把通過住房政策解決中低收入階層人住房問題作為自己的重要職責(zé)。所以，從住房行為的社會(huì)性，住宅市場(chǎng)失靈、政府職責(zé)和社會(huì)人道主義諸方面看，住房行為具有福利性質(zhì)，住房在社會(huì)福利中占用重要位置6。由此看來，住房問題是兼容生產(chǎn)流通商品性和再分配領(lǐng)域福利性的不同層面二重屬性的問題。二者的組合狀況是決定住房保障政策成敗的關(guān)鍵。二、共同富裕理論共同富裕理論是建立和實(shí)施住房保障制度的理論基礎(chǔ)。鄧小平的偉大貢獻(xiàn)之一是關(guān)于社會(huì)主義本質(zhì)的精辟論述：“社會(huì)主義的本質(zhì)是解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力，消滅剝削，消除兩極分化，最終達(dá)到共同富裕”。這條原理是我們進(jìn)行社會(huì)主

30、義建設(shè)、發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理論依據(jù)，是我們重要行動(dòng)的準(zhǔn)則，當(dāng)然也是住房保障制度理想模式設(shè)計(jì)的準(zhǔn)則及理論。我們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)共同富裕，才選擇實(shí)施住房保障制度，解決中低收入階層的住房問題。尤其重要的是，住房保障制度實(shí)施的本身就是要消除兩極分化，最終達(dá)到共同富裕。也就是說，住房保障制度正是這條原理在解決住房問題過程中的具體應(yīng)用。三、社會(huì)保障理論社會(huì)保障制度是在政府的管理之下，以國(guó)家為主體，依據(jù)一定的法律和規(guī)定，通過國(guó)民收入的再分配，以社會(huì)保障基金為依托，對(duì)公民在暫時(shí)或者永久性失去勞動(dòng)能力以及由于各種原因生活發(fā)生困難時(shí)給予物質(zhì)幫助，用以保障居民的最基本的生活需要。社會(huì)保障制度是通過集體投保、個(gè)人投保、國(guó)家資助、

31、強(qiáng)制儲(chǔ)蓄的辦法籌集資金，國(guó)家對(duì)生活水平達(dá)不到最低標(biāo)準(zhǔn)者實(shí)行救助，對(duì)暫時(shí)或永久失去勞動(dòng)能力的人提供基本生活保障，逐步增進(jìn)全體社會(huì)成員的物質(zhì)和文化福利保持社會(huì)安定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)進(jìn)步?，F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不僅需要經(jīng)濟(jì)效率，而且需要社會(huì)公平。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，市場(chǎng)追隨的是貨幣選票，富人們養(yǎng)的寵物所喝的牛奶，正是窮人孩子維持健康的必需品。之所以發(fā)生這種情況，有人認(rèn)為是市場(chǎng)不靈的結(jié)果。其實(shí)，根本不是。因?yàn)椋袌?chǎng)機(jī)制正在做它應(yīng)該做的事，即把物品分配給有貨幣選票的人。怎么辦呢？只能通過公平進(jìn)行再分配，解決收入的缺陷。解決之道：一方面，政府通過轉(zhuǎn)移支付，給低收入者提供補(bǔ)貼；另一方面，編制“安全網(wǎng)”，保護(hù)不幸者免受困

32、苦。因此，住房保障制度正是社會(huì)保障體系的重要構(gòu)成部分，它是保證民生，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重要組成部分?？傊?，住房保障是社會(huì)保障的重要組成部分，住房保障制度既是社會(huì)保障制度在住房領(lǐng)域的延伸，也是住房制度對(duì)社會(huì)保障的體現(xiàn)。因此，社會(huì)保障理論自然是住房保障制度設(shè)計(jì)的理論依據(jù)之一。四、住房過濾理論住房保障問題之所以出現(xiàn)，其中一個(gè)重要原因是因?yàn)樽≌旧硎悄途眯晕锲?，而住房市?chǎng)具有結(jié)構(gòu)分層和互動(dòng)的關(guān)系。住房過濾是住房市場(chǎng)中常見的一種現(xiàn)象。所謂“住房過濾”，是指在住房市場(chǎng)中，最初為較高收入房客建造的住房，隨著時(shí)間的推移，住房發(fā)生老化，房?jī)r(jià)降低，較高收入的房客為了追求更好的住房，放棄現(xiàn)有住房，而較低收入的房客則

33、接著繼續(xù)使用該住房的這一過程。可見，過現(xiàn)象反映了住房生命周期的各個(gè)階段，是對(duì)住房經(jīng)濟(jì)行為的全面體現(xiàn)?？紤]過濾現(xiàn)象的住房過濾模型，可以對(duì)住房在市場(chǎng)中的整個(gè)“流動(dòng)”過程進(jìn)行跟蹤分析，特別是從住房等級(jí)和收入等的角度來研究供求結(jié)構(gòu)。因此，過濾理論概括了舊住市場(chǎng)的一些必不可少的特征，它描述了不同住房子市場(chǎng)之間的相互作用，以及住房從一種用途轉(zhuǎn)移到另一種用途的過程。過濾過程具有兩個(gè)基本特點(diǎn)：1）住房服務(wù)的減少。產(chǎn)生于特定住房的住房服務(wù)數(shù)量在一定時(shí)期內(nèi)減少。服務(wù)數(shù)量的下降源于住宅的物理性耗損，技術(shù)性無形磨損能及住房樣式的變化。2）居住者收入的下降。房屋被收入減少的家庭居住。當(dāng)服務(wù)數(shù)量下降時(shí)，房屋被這樣一些家庭

34、居住，他們對(duì)住房服務(wù)的需求量逐漸減少，特別是那些低收入家庭。因此，過濾理論的特點(diǎn)是住房在使用時(shí)間上的持久性和住房所提供的服務(wù)數(shù)量隨時(shí)間推移的遞延性。反映在住房供應(yīng)市場(chǎng)上的是：在居民家庭住房供需基本平衡的基礎(chǔ)上，住房的供應(yīng)體系應(yīng)從住房的全面更新改造或新建住房為主轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)期利用舊房為主，提倡分層供應(yīng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)化梯度消費(fèi)，為不同收入階層提供服務(wù)數(shù)量不等的住房。反映在政府住房保障制度的是：以舊住房為主渠道，為低收入階層提供保障型住房；在補(bǔ)貼上，從“補(bǔ)磚頭”為主轉(zhuǎn)向“補(bǔ)人頭”為主，從而提高政府的補(bǔ)貼效率。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中，由于個(gè)人能力的大小，機(jī)會(huì)的不均造成了居民之間的貧富差距，這是市場(chǎng)作用下的

35、必然結(jié)果。因此，有住房商品市場(chǎng)中，比較富裕的階層購(gòu)買得起面積大的新住房，相應(yīng)地，享受到了住房所提供的服務(wù)質(zhì)量；中等收入家庭購(gòu)買面積小一些的新房或面積大一些的舊房，所得到的服務(wù)質(zhì)量也隨之減少；而低收入的家庭只能住在面積較小的舊房，所能得到的住房服務(wù)質(zhì)量大大降低，且其中還有相當(dāng)一部分家庭需要政府的幫助，納入到住房保障體系中去。因此，過濾理論的優(yōu)點(diǎn)是：以市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)，充分體現(xiàn)了效率優(yōu)先，兼顧公平的原則，使住房耐久性的價(jià)值得到充分的利用，消費(fèi)者的總效用和生產(chǎn)者利潤(rùn)也得到了最大化，在住房保障補(bǔ)貼上體現(xiàn)了成本最小化。我國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)行住房保障制度分析我國(guó)不同省份的部分地區(qū)保障住房制度的比較自從1998年住

36、房保障制度改革以來，我國(guó)各省根據(jù)省內(nèi)的實(shí)際情況，結(jié)合中央的有關(guān)政策，紛紛推出了自己的保障性住房政策及目標(biāo)，比較有代表性的有如下幾個(gè)城市：惠州：廉租房住房采取貨幣配租和實(shí)物配租的方式。貨幣配租是指政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放住房租金補(bǔ)貼，由其到市場(chǎng)上租賃住房；實(shí)物配租是指政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象直接提供住房，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。其優(yōu)點(diǎn)在于根據(jù)不同的中低收入群體采取適當(dāng)?shù)拇胧?，有效地解決部分中低收入家庭住房難的問題，一定程度上緩解了部分窮人住房難的問題7。上海：增加廉租房源供應(yīng)，逐步擴(kuò)大實(shí)物配租比例。所謂增加廉租房源供應(yīng)，是指有計(jì)劃，有步驟地建設(shè)大量的廉租房，以滿足中低收入群

37、體住房的需求。其優(yōu)點(diǎn)在于，通過增加廉租房的建設(shè)，能夠使廣泛地照顧到中低收入群體，為更多的中低收入提供保障。南京：購(gòu)房補(bǔ)貼和申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)兩種保障方式。購(gòu)房補(bǔ)貼一般是單位給職工提供的福利，只要單位職工買房子，單位就可以按一定的比例為職工提供一定數(shù)量的補(bǔ)貼。申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)是指中低收入的家庭根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件，一次性購(gòu)買廉租房的部分產(chǎn)權(quán)，對(duì)于政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)則以租金支付的形式享有使用權(quán)，待家庭經(jīng)濟(jì)能力達(dá)到一定程度后再購(gòu)買全部產(chǎn)權(quán)。這兩種方式的優(yōu)點(diǎn)大大緩解了政府對(duì)廉租房的財(cái)政支出，從一定程度上來講，可以將收入的錢來保障更多的中低收入群體。廣州：住房貨幣分配，建立住房貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，提高住房公積金作用。住房

38、貨幣分配是將職工過去工資收入中沒有包含的住房消費(fèi)以貨幣形式直接納入職工工資，從而實(shí)現(xiàn)職工住房實(shí)物分配到貨幣分配的轉(zhuǎn)變。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于加快解決廣大職工的住房緊缺問題；有利于消除在住房實(shí)物分配體制下形成的效率不高、分配不公、以權(quán)謀房等弊端；有利于合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍與發(fā)展，形成國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)；有利于加快整個(gè)住房投資、建設(shè)、分配、管理、融資、供應(yīng)、流通等體制的綜合配套改革，建立起適應(yīng)社會(huì)的主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的新的城鎮(zhèn)住房制度。武漢：廉租補(bǔ)貼與配租相結(jié)合的方式.廉租房租金補(bǔ)貼是指政府以租金補(bǔ)貼方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的補(bǔ)貼；實(shí)

39、物配租是指政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象直接提供住房，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。這種方式的優(yōu)點(diǎn)在于有利于對(duì)不同層次的中低收入群體提供適當(dāng)?shù)谋Ｕ洗胧?，能夠加快保障體系的建立及向中低收入者提供更有力的支持。因此，目前我國(guó)不同城市都根據(jù)自己的實(shí)際情況，采取了適合自己發(fā)展的保障性住房政策，也充分發(fā)揮了各自政策的優(yōu)點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)，使住房弱勢(shì)群體得到了一定的權(quán)利保障；但是，任何事物都是有兩面性的，各省市的住房保障性政策雖然在一定層面上取得了成效，但是，在實(shí)施過程中，由于操作的混亂及管理機(jī)制的不合理，造成了部分中低收入群體仍然無法保障自己的權(quán)利，住房問題也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到解決。另外，政策的局限性及片面性也是不能完全保

40、障中低收入者權(quán)益的重要因素8。我國(guó)保障性住房的建設(shè)模式及發(fā)展趨勢(shì)我國(guó)保障性住房的建設(shè)模式隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的向前推進(jìn)，目前，我國(guó)保障性住房的試點(diǎn)工作正在積極展開。各地的保障房建設(shè)的模式呈現(xiàn)出多樣性，目前受到較多關(guān)注的模式有：（1）政府主導(dǎo)的供給模式該模式的代表性地區(qū)為重慶。重慶市明確提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租賃房。重慶土地儲(chǔ)備主要控制在政府而不是開發(fā)商手中。（2）多種融資方式并舉的供給模式該模式的代表性地區(qū)為上海和天津。房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）方案在兩地相繼出臺(tái)。以天津?yàn)槔朔e極探索發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金募集支持保障性住房建設(shè)外，還利用住

41、房公積金項(xiàng)目貸款支持租賃型經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，積極與全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)溝通，爭(zhēng)取將社會(huì)保障金引入天津市支持保障性住房建設(shè)9。近幾年來，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求與供給矛盾日益凸顯，我國(guó)的住房保障制度建設(shè)在解決城市低收入家庭方面確實(shí)卓有成效。但是，與其他發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比，我國(guó)的住房保障體系建設(shè)起步較晚，還存在著保障對(duì)象定位模糊、覆蓋面狹窄、相關(guān)配套政策不完善、監(jiān)督機(jī)制不健全等方面問題。我國(guó)保障性住房的發(fā)展趨勢(shì)（1）保障房建設(shè)重新受到?jīng)Q策層重視國(guó)內(nèi)的保障性住房建設(shè)可謂一波三折，盡管國(guó)務(wù)院在1998年房改中就已經(jīng)提出要建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，但2003年的

42、國(guó)務(wù)院18號(hào)文件把房地產(chǎn)業(yè)作為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)，普通商品房同時(shí)也取代了經(jīng)濟(jì)適用房作為了市場(chǎng)的供應(yīng)主體，其在一定程度上導(dǎo)致了保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)不足10。2000-2009年經(jīng)濟(jì)適用房的主要指標(biāo)顯示經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積在2001年到達(dá)高點(diǎn)后，一直呈下降趨勢(shì)，而同期商品房的價(jià)格卻一路走高。1999年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額在商品房中所占的比例為17%，之后，此比例不斷下降，2009年已降至4%。保障性住房的長(zhǎng)期供應(yīng)不足，致使城市中低收入群體的住房問題長(zhǎng)時(shí)間得不到解決，引發(fā)了較多的社會(huì)問題，在此背景下，2007年國(guó)務(wù)院24號(hào)文提出要加快建設(shè)多層次的住房供應(yīng)體系，加大保障性住房的建設(shè)力度，

43、2009和2010年相繼出臺(tái)了一系列配套的文件加大保障性住房的供給和建設(shè)，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策開始回歸保障屬性9。特別是進(jìn)入去年以來，我國(guó)的保障性住房政策加快了實(shí)施的步伐。所以，我國(guó)的保障性住房將會(huì)越來越成為政府和社會(huì)關(guān)注的重點(diǎn)，其發(fā)展將邁入一個(gè)新臺(tái)階。2）從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，我國(guó)大規(guī)模建設(shè)保障性住房的時(shí)代已經(jīng)來臨從國(guó)外大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程看，在住房供應(yīng)總量不足的階段，政府需要通過大規(guī)模開建保障性住房來緩解供求矛盾，如英國(guó)曾1946-1969年間大規(guī)模的興建保障住房，并補(bǔ)貼私有住房建設(shè)，保障性住房占住房總量的比例一度曾達(dá)到58%。而中國(guó)雖然已進(jìn)行住房改革十余年，但保障性住房建設(shè)一直滯后于商品房

44、，廣大中低收入人群的住房困難問題長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)得不到解決。政府出于民生考慮和保障性住房建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用兩方面考慮，政府將真正啟動(dòng)大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，中國(guó)將進(jìn)入大規(guī)模保障性住房建設(shè)的時(shí)代。表2國(guó)外部分國(guó)家保障性住房政策的變遷國(guó)家住房政策保障性住房比例英國(guó)（1）1946年以前，限制租金和小規(guī)模保障住房建設(shè)階段不到10%（2）1946-1969年，大規(guī)模興建保障住房，并補(bǔ)貼私有住房建設(shè)提高到58%（3）1970-1979年，繼續(xù)大規(guī)模興建保障住房，但開始住房私有化下降到48%（4）1980年至今，直接補(bǔ)貼中低收入家庭，住房私有化大規(guī)模展降低到20%開日本（1）戰(zhàn)后至1995年，大規(guī)模新建保障住房，

45、補(bǔ)貼住房建設(shè)者超過52%（2）1996年至今，公營(yíng)住房管理市場(chǎng)化，補(bǔ)貼低收入家庭下降至44%（3）國(guó)家和部分省市紛紛制定”十二五”保障性住房建設(shè)計(jì)劃，保障房建設(shè)量大幅增加。2011年，我國(guó)將建設(shè)保障性住房1000萬套，建筑面積是2010年全部住宅成交面積之和，占整個(gè)住宅市場(chǎng)的比重將達(dá)到20%左右，我國(guó)住房雙軌制將逐漸形成，住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)也將改變。一大部分城市規(guī)定保障性住房用地要占到全部住宅用地的一半以上，部分城市保障性住宅用地占到70%以上。因此，未來幾年我國(guó)的保障性住房占整個(gè)住宅市場(chǎng)的比重將不斷增加，保障性住房將會(huì)為廣大中低收入群體帶來最基本的保障權(quán)利，保障性住房的發(fā)展將有促進(jìn)我國(guó)和諧社會(huì)的

46、發(fā)展及建設(shè)，是民生工程的重要保證。我國(guó)保障性住房制度取得的成果及不足我國(guó)保障性住房制度取得的成果（1）經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得的成效以改善城市中低收入階層居民住房條件為目的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，受到了我國(guó)政府的高度重視，經(jīng)濟(jì)適用房正成為新的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系的發(fā)展重點(diǎn)。1999年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積超過1億平方米，在較大程度上緩解了中低收入居民的住房供給難題。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度加快住房建設(shè)的通知，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、國(guó)土資源部關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見，我國(guó)多省市政府及相關(guān)部門也制定了一系列推行經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的改革，包括資金籌措、稅費(fèi)減免、建設(shè)管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等各方面。據(jù)了

47、解，截止到2010年12月，我國(guó)全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房住房竣工面積已達(dá)到了12億平方米，實(shí)現(xiàn)了飛躍性的發(fā)展，有效地改善了居民的住房條件。（2）廉租房建設(shè)取得的成效隨著廉租房政策的不斷發(fā)展和完善,人們了解的逐漸深入，在認(rèn)識(shí)到廉租房政策在幫助低收入家庭解決基本住房問題上取得了一些成效,截至2010底,全國(guó)657個(gè)城市中，已有623個(gè)城市建立了廉租房制度，全國(guó)累計(jì)有200萬戶低收入家庭通過廉租房政策改善了住房11。（3）公積金建設(shè)取得的成效我國(guó)住房公積金制度自1991年實(shí)行，至2010年，全國(guó)已有1.2億職工建立了住房公積金賬房，住房公積金累計(jì)總額達(dá)到一萬億元，發(fā)放個(gè)人住房委托貸款余額3000億元，占?xì)w集余

48、額的33.3%。有效改善了居民的住房水平。我國(guó)保障性住房制度的不足從住房保障政策的內(nèi)容和實(shí)施效果看，目前的住房社會(huì)保障較之以前的做法更接近于住房保障的國(guó)際通行做法，其發(fā)展的方向是與經(jīng)濟(jì)體制改革相適應(yīng)的，也在一定程度上緩解了城鎮(zhèn)居民的住房問題。但這些政策在具體操作上仍存在話多不足及問題，如要有效地保障中低收入都享有的適當(dāng)住房權(quán)益，解決他們的住房問題，則仍需要進(jìn)下步完善。因此，我們有必要認(rèn)清住房社會(huì)保障在實(shí)施中出現(xiàn)的問題，就目前看來，主要的問題表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：（1）對(duì)住房社會(huì)保障制度的建設(shè)重視不足，尚未納入到社會(huì)保障體系中。目前運(yùn)行的社會(huì)保障。目前運(yùn)行的社會(huì)保障體系主要包括社會(huì)保險(xiǎn)、社會(huì)福利、

49、和社會(huì)優(yōu)撫，該體系中的重點(diǎn)是養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療三方面保險(xiǎn)制度的建設(shè)，而城鎮(zhèn)居民的住房保障尚未被正式納入到社會(huì)保障的體系建設(shè)中。住房分配制度貨幣化和商品化后，取消了原有的福利分房制度，而對(duì)于保障住房弱勢(shì)群體的適當(dāng)居住權(quán)益，社會(huì)保障體系在此方面則存在極大的缺漏。例如，作為社會(huì)福利的住房補(bǔ)貼，其發(fā)放帶有極強(qiáng)的單位屬性，并非人人都能足額地享有；具有保險(xiǎn)性質(zhì)的住房公積金的收繳水平也同樣帶有單位屬性。因此，對(duì)住房弱勢(shì)群體的住房權(quán)益如何實(shí)施社會(huì)保障，應(yīng)該引起有關(guān)部門的高度關(guān)注12。（2）住房保障制度建設(shè)缺乏層次性。首先是住房社會(huì)保障的目標(biāo)缺乏層次性。當(dāng)前住房社會(huì)保障的目標(biāo)與住房制度改革目標(biāo)是一致的，即通過經(jīng)濟(jì)

50、適用房為主供房體系及只售不租的政策，促使居者有其屋的實(shí)現(xiàn)。其次，住房社會(huì)保障對(duì)象層次劃分不明確，導(dǎo)致政策落實(shí)缺乏層次性。雖然有最低收入、中低收入、高收入三種提法，但并沒有界定的具體評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和方法，所以造成實(shí)際操作中沒有層次13。（3）主要配套政策執(zhí)行有偏差，沒有達(dá)到預(yù)期效果首先值得關(guān)注的是普遍實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房政策中出現(xiàn)的問題。在大力推廣建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)，我們也不可忽視目前存在的問題，如何解決這些問題，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和消費(fèi)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵，也是這項(xiàng)民心工程和德政工程成功的關(guān)鍵。首先是資金投入不到位。資金未能按計(jì)劃投入，因而不能順利完成國(guó)家下達(dá)的投資計(jì)劃指標(biāo)。也難以按時(shí)完成項(xiàng)目的開發(fā)建

51、設(shè)。其次是計(jì)劃不到位。在總的計(jì)劃確定后，并非每個(gè)項(xiàng)目都具體落實(shí)了計(jì)劃和辦理了開工手續(xù)。其重要原因在于只對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目所享受的優(yōu)惠政策盲目追從，而未對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)的可行性研究。即使一些項(xiàng)目已經(jīng)形式，但卻難以完成從開發(fā)建設(shè)到竣工銷售、再到投資開發(fā)的良性循環(huán)過程，計(jì)劃的實(shí)施大打折扣。此外，經(jīng)濟(jì)適用房雖然是面向中低收入居民購(gòu)買的住房，但其合理價(jià)格并非為以犧牲居住環(huán)境和質(zhì)量為代價(jià)的最低成本價(jià)格，若經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格調(diào)控管理不力，經(jīng)濟(jì)適用房定價(jià)過低，使住宅以外的其他設(shè)施及環(huán)境投入減少；或者因?yàn)殚_發(fā)商必須兼顧到居住環(huán)境，必然會(huì)相應(yīng)減少建筑成本，從而對(duì)建筑質(zhì)量構(gòu)成了威脅。同時(shí)，配套建設(shè)不到位，不

52、僅影響住房小區(qū)的整體質(zhì)量，也使物業(yè)管理難度加大，必然有損居民對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的企盼和購(gòu)房消費(fèi)意愿14。在住房公積金制度方面，在覆蓋率和歸集率上還有待提高，公積金積累數(shù)額不夠，難以發(fā)揮很大效用。而且管理不夠完善，有擠占、挪用等違規(guī)操作問題。同時(shí)，公積金的運(yùn)用方向需調(diào)整。真正用于中低收入家庭租房和購(gòu)房的比重低，大部分都用在了單位建房。在金融領(lǐng)域方面，針對(duì)中低收入者的有效金融支持也較缺乏。個(gè)人住房貸款條件對(duì)中低收入者來講“門檻”較高，如規(guī)定有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，貸款的期限和額度也不太適合中低收入者的需求廉租房政策實(shí)施以來，存在的最大問題便在于資金和房源的不足，以及由此而產(chǎn)生的保障面小，形式單一的問題。根據(jù)

53、我省城鎮(zhèn)最低收入居民家庭保障暫行辦法，申請(qǐng)廉租房的資格須為本省市城鎮(zhèn)人口，其中至少一個(gè)在三年以上，享受“低?！贝鲆荒暌陨希彝ト司》棵娣e在6平方米以下。這種分配主體的定位，在廉租房體系建設(shè)的起步期是較符合實(shí)際的。但一個(gè)社會(huì)中總會(huì)存在過渡性的夾心階層，即家庭收入水平和住房標(biāo)準(zhǔn)超過廉租房的保障范圍，而又無能力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭。他們無力負(fù)擔(dān)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的首付款，屬于目前住房體系被忽略的一個(gè)階層。同時(shí)，由于廉租房資金來源渠道主要是住房資金增值收益，渠道單一，來源往往不足，加之大多已無閑置公有住房，職工現(xiàn)已租住的公房無法騰退，使得廉租房的房源短缺。此外，廉租房的保障方式以實(shí)物配租與租金補(bǔ)貼這兩

54、種方式為主，保障手手段單一，因此，廉租房的供應(yīng)難以達(dá)到應(yīng)保盡保。國(guó)外保障性住房的經(jīng)驗(yàn)參考及啟示住房問題對(duì)世界上每一個(gè)國(guó)家而言，都是一個(gè)非常重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，城市土地資源日益稀缺，土地供給不足，在需求旺盛的情況下，城市土地價(jià)格日益上漲。由于房?jī)r(jià)與地價(jià)具有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，地價(jià)上漲，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的提高，又導(dǎo)致地價(jià)進(jìn)一步上漲。房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行，導(dǎo)致居民的支付能力與商品住宅價(jià)格之間產(chǎn)生巨大的矛盾，使城市中低收入階層在住房市場(chǎng)上被邊緣化了，形成了城市中的貧民窟，并引致犯罪和疾病率的上升，嚴(yán)重影響社會(huì)的安定。因此，世界上各個(gè)國(guó)家，無論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較

55、為落后的國(guó)家，對(duì)住房問題均非常重視。各國(guó)政府分別采取各種各樣的措施來建立住房保障制度，并頒布相應(yīng)的法律、法規(guī)來保障住房保障政策的規(guī)范化運(yùn)作。在國(guó)外，國(guó)家為低收入階層提供的住房一般命名為“公共住房”和可支付住宅。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，特別是澳大利亞、美國(guó)、新加坡等國(guó)家，在解決公共住房問題方面，具有成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，它們的做法對(duì)我國(guó)住房保障制度的建立和保障政策的實(shí)施具有非常重要的參考意義，本文以澳大利亞、美國(guó)、新加坡等國(guó)家為例，介紹他們的住房保障政策及實(shí)施策略，并探求對(duì)我國(guó)住房保障的啟示15。澳大利亞的住房保障政策及啟示澳大利亞政府非常重視本國(guó)居民的住房問題，充分尊重居民的住房權(quán)，并將住房權(quán)視作人權(quán)的

56、一部分。由于政府實(shí)行住房資金資助計(jì)劃，在澳大利亞即使是社會(huì)地位比較低的人，例如當(dāng)?shù)氐耐林迦耍材軗碛凶约旱淖》?，澳大利亞是世界上私人擁有住房比較高的國(guó)家之一，有67%的人居住在自己購(gòu)買的住宅中，21%的人租住私人住宅，4.5%的人租住政府提供的公共房屋，其它還有7.5%的人居住在游艇、房車?yán)锘蛘咦≡诠椭魈峁┑姆课堇?6。澳大利亞的住房資助計(jì)劃包括：公共住房計(jì)劃、社區(qū)住房計(jì)劃以及土著計(jì)劃。住房資助計(jì)劃的類型及實(shí)施情況資助計(jì)劃：近幾年，澳大利亞在住房資助計(jì)劃中，更傾向于資助住戶在私人市場(chǎng)租用住房，同時(shí)對(duì)公共住房、社區(qū)住房和緊急住房計(jì)劃進(jìn)行改革。公共和社區(qū)住房政策特別關(guān)注那些不能在住宅市場(chǎng)自行解決

57、住房問題的困難人士。私人部門、公共部門以及社區(qū)部門在提供住房資助方面所擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧苍诓粩嘧兓?，為了提高資助計(jì)劃的實(shí)施效率，各級(jí)政府均重視與私人部門和社區(qū)部門的合作。住房資助計(jì)劃的具體實(shí)施情況如下：公共住房計(jì)劃：公共住房計(jì)劃主要是指公共出租住房計(jì)劃。公共出租住房由政府出資興建并進(jìn)行管理，這些住房受聯(lián)邦與州住房協(xié)議的資助(CSHA)，主要是為了解決中低收入階層住房困難問題，向他們提供適宜的、可支付的住宅。與歐洲福利國(guó)家相比，澳大利亞公共住房規(guī)模較小，但是，從1945年聯(lián)邦與州政府住房協(xié)議簽訂以來，公共住房已經(jīng)成為澳大利亞對(duì)低收入者提供住房資助的主要形式。據(jù)澳大利亞健康和社會(huì)福利協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，1998

58、一1999年，就有38萬戶中低收入家庭和土著家庭在公共出租住房計(jì)劃的幫助下，解決了住房問題。公共住房租金普遍地與私人市場(chǎng)租金，僅為85%左右。社區(qū)住房計(jì)劃：社區(qū)住宅是提供給那些低收入者和有特殊需要的住戶的出租住宅，它有社區(qū)的非營(yíng)利性組織來管理并實(shí)施，主要包括地方政府、教會(huì)和慈善機(jī)構(gòu)。那些符合公共住宅要求擔(dān)憂需要社區(qū)管理組織提供最優(yōu)惠照顧的人員，能夠租住社區(qū)住宅。社出租住宅的供應(yīng)類似于公共出租住宅，具體差異表現(xiàn)在社區(qū)出租住宅的管理不僅是政府的責(zé)任，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)和慈善機(jī)構(gòu)也參與管理。公共住宅僅僅受聯(lián)邦與州政府協(xié)議的資助，而社區(qū)住宅則通過一系列計(jì)劃來實(shí)施，這些計(jì)劃涉及政府的住宅、社區(qū)服務(wù)以及教育和保

59、健職責(zé)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1998年至1999年度，社區(qū)住宅共45306套，其中受政府資助的為30864套，不受政府資助的有14442套。1998一1999年，社區(qū)住宅受政府資助的財(cái)政額度為17億美元，其它資金為3.12億美元。土著住房計(jì)劃：澳大利亞聯(lián)邦政府和各州政府，為解決當(dāng)?shù)赝林用竦淖》繂栴}，還實(shí)行了土著居民住房資助計(jì)劃。資助計(jì)劃涵蓋了公共住房、社區(qū)住房、私人租用資助計(jì)劃、自購(gòu)住房資助計(jì)劃、緊急收容計(jì)劃、聯(lián)邦租金資助計(jì)劃和一些州和區(qū)的住房資助計(jì)劃。土著住宅提供計(jì)劃：土著住宅主要有社區(qū)管理，政府提供一定的基金和擔(dān)保來保證土著住宅的供應(yīng)。土著住宅實(shí)行封閉化運(yùn)作，租住對(duì)象為澳大利亞的土著居民。土著住宅

60、的所有權(quán)為社區(qū)，社區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)管理、分配、維修土著住宅的責(zé)任。住房資助計(jì)劃的匹配為有效保障住房資助計(jì)劃的實(shí)施，澳大利亞聯(lián)邦政府和州政府對(duì)住房資助資金進(jìn)行的詳細(xì)的安排。根據(jù)聯(lián)邦與州住房協(xié)議(CSHA)的協(xié)議規(guī)定，資金來源主要有以下兩方面：聯(lián)邦政府財(cái)政預(yù)算資金、州政府匹配資金。聯(lián)邦政府在財(cái)政預(yù)算中，對(duì)公共住房進(jìn)行資金安排，在具體運(yùn)作時(shí)，又細(xì)分為兩塊，一部分為聯(lián)邦政府的實(shí)際撥款，另一部分為沖抵州的部分財(cái)政上繳額。州匹配的資金，主要是根據(jù)聯(lián)邦與州住房協(xié)議(CSHA)的協(xié)議的規(guī)定，與聯(lián)邦政府財(cái)政預(yù)算資金向匹配，由各州和區(qū)政府提供的財(cái)政資金。為保障資金的規(guī)范化管理和運(yùn)作，協(xié)議對(duì)住房資助資金的用途進(jìn)行了詳