8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、土地估價案例分析一一、估價項目背景2008 年 12 月 15 日，杭州天啟房地產(chǎn)土地評估接受義烏市房地產(chǎn)開發(fā)公司委托，對位于浙江省蘭溪市環(huán)城東路的一宗住宅、商服綜合用地土地使用權(quán)價格進行了評估。估價目的是為改變待估宗地使用條件補地價提供參考依據(jù)。待估宗地土地所為國有，土地使用權(quán)為委托估價方義烏市房地產(chǎn)開發(fā)公司以出讓方式取得。依據(jù)委托估價方提供的蘭國用（1999）101-號國有土地使用證和蘭開發(fā)地讓同1992第號國有土地使用權(quán)出讓合同，土地用途為住宅、商服綜合用地；土地使用年限為 50 年，自頒發(fā)國有土地使用證之日年月日起至年 5 月 30 日止。因種種原因，土地使用權(quán)人取得待估宗地后，一直未

2、進行開發(fā)建設(shè)，宗地長期處于閑置狀態(tài)。2008 年底，委托估價方?jīng)Q定盤活該閑置土地資產(chǎn)，計劃將待估宗地開發(fā)建設(shè)為多層住宅和沿街商鋪對外銷售。由此，委托估價方擬申請將待估宗地土地用途由為原住宅、商服（市場）綜合用途改變?yōu)樯虡I(yè)、住宅綜合用途，將住宅用地使用年限由自估價基準日2009 年5 月29 日起算剩余年限40 年延長為70 年，商業(yè)用地使用年限保持剩余年限 40 年不變，容積率保持原有 2.2 不變, 建筑密度由 40%60%調(diào)整為25%,確定綠地率28%。為了做到心中有數(shù)，土地使用權(quán)人特委托土地估價機構(gòu)對需補地價數(shù)額進行評估。二、估價過程中的難點隨著我地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的土地估價方

3、法有收益還原法、市場比較法、成本近法、剩余法和基準地價系數(shù)修等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據(jù)待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，同時為了使評估結(jié)果更為客觀，更接近于準確，評估中選擇兩種較為適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。本次估價過程中的第一個難點就是估價方法的選擇。由于待估宗地長期閑置，難以估算其穩(wěn)定純收益，故不宜采用收益還原法進行估價。由于待估宗地坐落于蘭溪市環(huán)城東路，所在區(qū)域?qū)俳ǔ蓞^(qū)，且土地用途為商服（商業(yè)）、住宅綜合用地，故不宜采用成本近法進行估價。由于現(xiàn)行蘭溪市

4、基準地價基準期日為 2003 年10 月 1 日，至本次估價基準日 2009 年 5 月 29 日歷時 5 年多，已嚴重背離目前土地市場價格水平和分布規(guī)律，故不宜采用基準地價系數(shù)修。蘭溪市是浙江省經(jīng)濟欠發(fā)達縣市，地產(chǎn)市場相對較小，發(fā)育程度相對較低，特別是住宅、商服綜合用地交易案例較少，故市場比較法亦不大適用。待估宗地為待開發(fā)土地，宜選擇剩余法進行估價。然后,如果只選擇剩余法法不符合中民城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求。本次估價的第二個難點在于市場比較法估價過程中需要選擇的交易案例的數(shù)量較多。本次估價設(shè)定批準改變土地使用條件時間為估價基準日2009 年5 月 29 日。估價的基本公式為：需補地價數(shù)額=批準

5、改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格-批準改變時原土地條件下土地使用權(quán)市場價格在估算批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格和批準改變時原土地條件下土地使用權(quán)市場價格各需選擇至少三個案例。三、難點解決的方法估價經(jīng)過反復(fù)比較、分析，采用排除法，認為蘭溪市地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，比較的有效期可以延長，即可以選擇幾年前的交易案例用于比較，市場比較法的適用性相對于收益還原法、成本近法和基準地價系數(shù)修估價的方法。要強，故最終選擇了剩余法和市場比較法作為本次要解決市場比較法估價過程中的難點，需要估價全面準確地市場，掌握充足的交易實例資料。估價在擬定估價作業(yè)計劃時安排了充分的市場時間。通過互聯(lián)網(wǎng)信息搜索、查閱當(dāng)?shù)夭块T地產(chǎn)交易和各種報刊有關(guān)地產(chǎn)交易的信息、向當(dāng)?shù)貙で髱椭韧緩绞占灰讓嵗Ｗ罱K從收集到的交易案例中選擇了本次估價所需的六個交易案例。四、參與估價項目獲得的啟示通過參與本估價項目，我體會到，在采用市場比較法估價時,在很多時候并不是市場上缺乏合適的交易案例,而是收集交易案例的工作做得不夠,在日常