我國(guó)城鎮(zhèn)住房現(xiàn)狀及主要問題

1、2ariasalias我國(guó)城鎮(zhèn)住房現(xiàn)狀及主要問題.Mias、我國(guó)住房制度的歷史進(jìn)程和基本經(jīng)驗(yàn)中國(guó)近現(xiàn)代住房制度的歷史演變，主要是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、住房的商品形態(tài)在中國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)發(fā)生的。解放以前，一些中國(guó)沿海城市和內(nèi)地中心城市，開始孕育出新興的房地產(chǎn)：tainifs-：.*aiiaaii:士遠(yuǎn)皿百”-：.士gtiOA:士awaBi：士和房地產(chǎn)市場(chǎng)。除少數(shù)地區(qū)外,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未發(fā)育或正在發(fā)育，并不成熟，商品形態(tài)的房地產(chǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)并不占據(jù)主導(dǎo)地位。新中國(guó)成立初期，伴隨著對(duì)帝國(guó)主義在華資產(chǎn)的革命性剝奪和對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造，我國(guó)關(guān)閉了房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房屋資產(chǎn)擁有者和出租者課以重稅，封殺私房

2、租賃經(jīng)營(yíng)，土地實(shí)行無償劃撥和居住房屋的政府供應(yīng)。.fargvn.ana1-4,pjET.vgvi!hn1-4.fh3亠亠3此后，逐步形成了由國(guó)家通過地方政府的財(cái)政支出對(duì)城鎮(zhèn)居民住房實(shí)行建設(shè)和分配的統(tǒng)建統(tǒng)包的單一體制格局。由于國(guó)家財(cái)力有限，建設(shè)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城鎮(zhèn)居民的住房需求，政府實(shí)行房屋高度匱乏下的有限無償分配，同時(shí)所有公房只收取福利性的低租金。房屋的投入和產(chǎn)出的良性循環(huán)從未形成，整個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)居民居住質(zhì)量水平非常低下。這一體制大約實(shí)行了三十年的時(shí)光。進(jìn)入到改革開放時(shí)期，住房問題成為中國(guó)城鎮(zhèn)“天字”第一號(hào)的大問題，直UHM5!：:+.*：！.-川：+：士：！士.Miias.1:“丄：-f接影

3、響到社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。推行土地體制和住房體制的改革，是伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在中國(guó)大地上的逐步確立，而由國(guó)家、黨、政府和人民做出的歷史性主動(dòng)選擇。打破政府、地方、行業(yè)、所有制的壟斷，實(shí)行多渠道、開放式、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式。中國(guó)土地資產(chǎn)從毫無市場(chǎng)價(jià)值的行政劃撥和住房資產(chǎn)從不能3進(jìn)行市場(chǎng)交換的行政分配，轉(zhuǎn)為不斷升值的國(guó)家和公民所有的社會(huì)財(cái)富資產(chǎn)，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)史上最成功的改革。中國(guó)全體國(guó)民包括城鎮(zhèn)居民住房質(zhì)量改善的速度和水平，不僅是中國(guó)歷史上從未有過的，也是世界城市發(fā)展史上的奇跡。從國(guó)家統(tǒng)建統(tǒng)包的單一住房體制，過渡到國(guó)家統(tǒng)建統(tǒng)包體制和住房市場(chǎng)化、商品化配置體制“雙軌”共存體制（主要是上

4、世紀(jì)80、90年代），再演化到商品住房占主導(dǎo)地位體制（主要是本世紀(jì)頭10年代），這一進(jìn)程持續(xù)了大約三十年。auvsnaua!a-BUneaaa.-buvnaBBii到2010年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模達(dá)到4.6萬億元，其中商品住宅投資sum*七：.+士.宀“：.#=：-額達(dá)到3.4萬億元；土地批租費(fèi)用達(dá)到2.9萬億元；全國(guó)商品房銷售面積10.4億平方米，其中商品住房銷售面積9.3億平方米；商品房銷售金額5.2萬億兀,其中商品住宅銷售金額為4.2萬億元。中國(guó)城鎮(zhèn)居民住宅私人產(chǎn)權(quán)比重已經(jīng)高達(dá)89%。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎和典型性支柱產(chǎn)業(yè)。昔日的住房“雙軌制”與我們今天倡導(dǎo)的住房“雙體系”

5、，兩者還是存在著重大差異?！半p軌制”是土地和住房制度改革過程中具有過渡性的制度安排，是一個(gè)此消彼長(zhǎng)、取代性的特定階段性政策目標(biāo)。而“雙體系”則是我國(guó)住房發(fā)展過程中帶有終極目標(biāo)性的制度安排，是房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)長(zhǎng)期的規(guī)劃目標(biāo)。特別需要指出的是，在國(guó)家住房統(tǒng)建統(tǒng)包單一體制和“雙軌制”時(shí)期，盡管存在著無償分配和福利租金基本特點(diǎn)，但是它和今天所要求的對(duì)中低收入者實(shí)行BM0.I1KEVfWfIIET*HT保障的住房政策和目標(biāo)，在范圍對(duì)象、規(guī)模水平和法律制度上，還是存在著重大alias差別。當(dāng)年只對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的居民（排除農(nóng)民）提供有限住房，主要是對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員、享受財(cái)政包干的教衛(wèi)人員、國(guó)有企業(yè)人員提供有

6、限住房。今天是對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)所有工作的中低收入者和中低財(cái)產(chǎn)擁有者（不論所有制、不論戶籍、不論城鄉(xiāng)）實(shí)行住房保障?；仡櫺轮袊?guó)成立60余年來我國(guó)住房制度演變的歷史進(jìn)程，可以總結(jié)出如下嚴(yán)叫二一基本經(jīng)驗(yàn):1、在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制條件下，政府無力承包全體城鎮(zhèn)居民的住房問題政府對(duì)全體國(guó)民或者城鎮(zhèn)居民實(shí)行統(tǒng)建統(tǒng)包的住房政策，疋個(gè)已經(jīng)被實(shí)踐證明不但錯(cuò)誤而且失敗的住房政策。這本身不是個(gè)理論問題、政治問題和道德問題，而是一個(gè)被很多國(guó)家歷史反復(fù)實(shí)證的經(jīng)濟(jì)問題。特別是對(duì)一個(gè)發(fā)展中的、存在著國(guó)民“兩元體制”的、未完成工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的大國(guó)來說，政府根本沒有財(cái)政經(jīng)濟(jì)能力對(duì)全體城鎮(zhèn)居民實(shí)行住房包干政策。相反，這種政策機(jī)制會(huì)因政府的權(quán)

7、力壟斷和住房匱乏而普遍產(chǎn)生按照社會(huì)權(quán)力地位無償分配住宅的體制。又因?yàn)楦＠缘淖饨鸱堑荒軐?shí)現(xiàn)房屋管理的良性循環(huán)，更平衡不了房屋建設(shè)的投入產(chǎn)出。中國(guó)城鎮(zhèn)居民長(zhǎng)期住小房、住舊房、住差房、住不到房、住房不公平的歷史情景，不是“無償分房”和“福利租金”所能掩飾的。.Mias2、在土地和住房制度改革過程中，政府不能丟失保障住房建設(shè)、分配、管理的基本職責(zé)中國(guó)土地和住房制度的改革，其根本意義在于逐步放棄政府對(duì)土地和住房的壟斷，丟棄住房財(cái)力黑洞和負(fù)擔(dān)噩夢(mèng)，尋找解決歷史包袱的新渠道，讓市場(chǎng)和貨幣機(jī)制去配置土地和住房資源，讓更多的城鎮(zhèn)居民自己通過市場(chǎng)去解決住房問題。在取消福利建房和分房的歷史性變革之后，在更多的社

8、會(huì)經(jīng)濟(jì)渠道擔(dān)負(fù)起土地和住房開發(fā)任務(wù)之后，在有更多的城鎮(zhèn)居民擁有了房改產(chǎn)權(quán)房屋之后，政府卻沒有切實(shí)承擔(dān)起對(duì)城鎮(zhèn)中低收入者的住房保障，而是將絕大多數(shù)的城鎮(zhèn)居民都趕到了商品房的道路上去。一年矛盾可以掩飾，兩年矛盾可以拖延，十年矛盾來了rrnnaBii.i-Bi-anvajnui.hjnl*.jnu.*一“個(gè)大爆發(fā)。商品房越是發(fā)展，商.品房的市場(chǎng)價(jià)格越是高昂，越發(fā)凸顯了政府保障一住房職能的缺失。很可惜，政府不是去檢討政府職能的缺失，而是去指責(zé)市場(chǎng)機(jī)制的失靈，還用那雙“看得見”的行政之手去不斷的調(diào)節(jié)那雙“看不見”的市場(chǎng)之手。其實(shí)，所有的政府都不過是有限資源、有限能力和有限責(zé)任的政府。在政府所有的職責(zé)當(dāng)中

9、，保障住房的建設(shè)、分配和管理在什么時(shí)候都是政府的基本職責(zé)。*!-:“-jkBVHEK.-、*!-*!-,ftBnBB-e:m-3、在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下，通過市場(chǎng)機(jī)制配置房地產(chǎn)自資源,是解決住房問題的主要途徑社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)，是總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)之后全黨全民的歷史性選擇，是由國(guó)家憲法、黨章和成套的法律法規(guī)來保障的。正是我國(guó)經(jīng)濟(jì)選擇了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和商品化的發(fā)展道路，中國(guó)城鎮(zhèn)的住房問題才真正找到了解決之路。中國(guó)商VBfIILS.BVBf1(,iM|.BWBfII-U|.BWBfIIM|.BWBfII,1BWBfII,iUf.品房，特別是商品住房的發(fā)展，產(chǎn)生了中國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，確立了房地

10、產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)地位，提高了中國(guó)城鄉(xiāng)居民的居住水平和財(cái)產(chǎn)性收入，帶動(dòng)了城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和形態(tài)的變化。在今天我們大力發(fā)展保障住房的時(shí)候，我們切忌不能再犯歷史性的類似錯(cuò)_!35誤。即在過去我們大力發(fā)展商品住房的同時(shí)，丟棄保障住房的建設(shè)、分配和管理職責(zé)；在大規(guī)模推進(jìn)保障住房的時(shí)候，又去嚴(yán)重沖擊好不容易建立起來的中國(guó)商gwflapjBaug.pjayug.pjbug.pgwfpjbyug.pjaug.品房。uHMBi：uHaa.!：.：.：*awas：.：.?。篗aBi乂：,:士atas小，：+.iaianr將房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和今日的短期政策重點(diǎn)相結(jié)合，協(xié)調(diào)發(fā)展我國(guó)的商品房體系和保障房體系，是

11、今天房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要課題。二、我國(guó)城鎮(zhèn)住房現(xiàn)狀1、住房投資越來越大H：、：ayag.：.：,:#awaBi1：.：，士乂：.：:士gusa”：r+.aariMT19982010年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅投資總額由2082億元增長(zhǎng)至34038億元，年均復(fù)合增長(zhǎng)20.3%。表格1：1998-2010年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)證資料來源：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃實(shí)施研究2009年3月；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2、建設(shè)和銷售規(guī)模逐年擴(kuò)大19982010年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅新開工面積由1.67億平方米擴(kuò)大至12.9億平方米；年住宅竣工量由1.4億平方米擴(kuò)大至6

12、.0億平方米；住宅銷售面積由taiamrmag1998年的1.1億平方米擴(kuò)大到2010年的9.3億平方米。表格2：1998-2010年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)實(shí)證單位：萬平方米年份住宅新開工面積住宅竣工面積住宅銷售面積-1穴？W幔甲-:elfildKS.-i：-*19981663814126108271999187981764112998200024401206031657020013053324625199392002347192852523702200343854337752977920044794934677338202005551854368349588uiiias：.*hiasci-:20

13、0664404”454725542320077879649831701362008836424775059280200992463576948529420101294686011593015資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、國(guó)家發(fā)改委投資所研究報(bào)告3、人均住房面積快速增長(zhǎng)1*表3：19982010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅面積與城鎮(zhèn)人口數(shù)量年份人均住宅建筑面積（平方米）城鎮(zhèn)人口數(shù)量（萬人）199818.741608199919.443746200020.345906200120.84808420021HT228!50212ranss*-09-J十注-：-*200323.75237620042

14、554293200527.856212200628.558288200730.160633200830.662403200931.364512201031.666978*E:i/資料來源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011、中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒20101980年，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為7.18平方米，結(jié)婚無房戶大量存13.45在。到80年代末住房住房制度改革推開時(shí)，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為*-!！.-IMSWT*-!！.-IM邁riaB平方米。1994年全國(guó)正式啟動(dòng)的住房商品化改革，使得住房交易和住房消費(fèi)成為可能，大量中低收入家庭通過“賣舊買新、以小換大”的方式，逐步改善了住mV1!inmwgsi9*1avm

15、m*mwmmuvHP1*!mmwim9n1-4.冇”11一“一批保障住房并未進(jìn)入真正收入水平低住房條件也差的：雙困戶”家庭而是進(jìn)入了依靠政府財(cái)政列支獲得工資收入的人群。1985年我國(guó)城鎮(zhèn)住房成套率為24%，到2010年我國(guó)城鎮(zhèn)住房成套率為82%；2010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民產(chǎn)權(quán)住宅擁有率到89%。5、我國(guó)城鎮(zhèn)住房的主要問題-（1）保障住房的發(fā)展滯后于商品住房的發(fā)展tmw一r-,fa：.r：一:電L-j.r-fa：!.1vHUHl-Ir-.fa：!.七皿r-.fa：!.L-j.：,jH我國(guó)保障住房發(fā)展滯后，主要體現(xiàn)在規(guī)劃滯后、政策滯后、投入建設(shè)滯后、規(guī)模滯后、管理滯后等五個(gè)方面。這種滯后是反向于商品住

16、房發(fā)展的。商品住房越發(fā)展，保障住房的滯后性表現(xiàn)越強(qiáng)。其根源不在商品住房發(fā)展過快，而在于保障住房事實(shí)上在一段時(shí)期之內(nèi)，在大部分城鎮(zhèn)表現(xiàn)的是重視研究不足、基礎(chǔ)工作不足、資源投入不足造成的。其本質(zhì)是政府保障房職能缺位缺失。VBfIILS.BVBf1（,iM|.BWBfII-U|.BWBfIIM|.BWBfII,1BWBfII,iUf.規(guī)劃滯后：主要表現(xiàn)在保障房的覆蓋城鎮(zhèn)人群總量和比重上不清晰；保障房的空間布局和與商品房的關(guān)系處理上不確定；保障房的諸如教育、醫(yī)療、體育、商業(yè)、綠化、公交等基礎(chǔ)公共配套設(shè)施的規(guī)劃指標(biāo)水平低等。政策滯后：主要表現(xiàn)在政策依據(jù)不充分，基本上難以掌握城鎮(zhèn)居民真實(shí)的居住人口、收入水

17、平、財(cái)產(chǎn)狀況和居住狀況；政策重點(diǎn)含混多變，諸如到底是以經(jīng)濟(jì)適用房為主還是以公租房為主發(fā)展保障住房，到底是以遏制過快上漲的房?jī)r(jià)還vitFita*|mwnginwmm.是以價(jià)格下降為政策目標(biāo);政策實(shí)施執(zhí)行力差，中央和地方政府施政目標(biāo)不一致，UHM5!：:+.*：！.-川：+：士：！士.Miias劇本和頂層設(shè)計(jì)還沒有寫好，演出已經(jīng)開始，政策內(nèi)容不銜接甚至相互矛盾。投入滯后：保障住房資金來源有財(cái)政支出、銀行貸款、土地出讓金、保險(xiǎn)基金、社保基金、房地產(chǎn)基金、地方債券、企業(yè)債券、開發(fā)企業(yè)墊資等九條渠道?？此坪芏?，但互相倚重依賴，投入產(chǎn)出時(shí)空不匹配，保障房的投入資金總是不足；十保障房建設(shè)指標(biāo)很重，但符合要求

18、的土地指標(biāo)很少。3一耳規(guī)模滯后：需要保障房的城鎮(zhèn)居民確實(shí)很多，但由于規(guī)劃布局、公建配套、出售價(jià)格、樓層朝向、消費(fèi)傾向等原因，形成了一方面保障房總體規(guī)模不足，另一方面建成后又不能投入有效使用的奇怪現(xiàn)象。管理滯后：現(xiàn)在的保障房規(guī)劃建設(shè)和政策重點(diǎn)都在開工建設(shè)上，如何將有限的保障房真正分配到特別需要的家庭戶身上，并甄別出大量的騙保戶？如何確保一“保障房管理上實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)?如何建立保障房.的退出管理機(jī)制？現(xiàn)在考慮的少，政策也少。商品住房市場(chǎng)價(jià)格上漲過快過去十年我國(guó)商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格快速上升，到2010年全國(guó)商品房均價(jià)5029元/平方米，其中商品住宅銷售均價(jià)4724元/平方米，辦公樓銷售均價(jià)11418元

19、/平方米，商業(yè)用房銷售均價(jià)7735元/平方米。-e：+r-.fe：!.r-.fa：!.ivHUHl-I-七皿巴；1,-1vBAAHl-f-“”把我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快，歸結(jié)到開發(fā)企業(yè)暴利和市場(chǎng)炒作的因素，其實(shí)是表面的，也是片面的?，F(xiàn)在地方政府維持城市發(fā)展的基本手段不是財(cái)政收入而是土地出讓金和招商引資；商品住宅市場(chǎng)價(jià)格構(gòu)成中，政府收取的土地出讓價(jià)格和各種費(fèi)稅所形成的價(jià)格成本，已占到60%以上的水平；在我國(guó)貨幣發(fā)行和商業(yè)貸款規(guī)模超發(fā)的情況下，通貨膨脹直接導(dǎo)致實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格的暴漲，這是簡(jiǎn)單的基本經(jīng)濟(jì)=ba-vwafii.anu|.awafnu|.規(guī)律；我國(guó)城鎮(zhèn)商品住房?jī)r(jià)格上漲過快，也與我國(guó)正在進(jìn)入城鎮(zhèn)化高潮期密切相關(guān)。商品住房存在土地、資金供應(yīng)和指導(dǎo)政策不穩(wěn)定的影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)至今沒有進(jìn)行過城鎮(zhèn)房屋的普查，沒有中長(zhǎng)期的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)邁tasJim8Tu日-月u|.m|.THfU|“8Tu日-月u|.m|.THfU|“劃，有的僅是保障房的建設(shè)計(jì)劃。房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要依據(jù)來自于社會(huì)民怨、輿論媒體和房?jī)r(jià)漲幅。政策短期、政策多變、政策效用遞減、政策間不銜接、行KWinu*IB*4IPIWBWIMfrug.政措施強(qiáng)于經(jīng)濟(jì)手段，是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)