房地產(chǎn)投資分析（共17頁）

1、房地產(chǎn)投資分析第1章 緒論PAGE 16PAGE 17第1章 緒 論學習目標通過對本章的學習，學生應掌握如下內(nèi)容：1房地產(chǎn)價值、價格的含義及其相互關系；2房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵、分類、影響因素；3房地產(chǎn)投資分析的概念、目標；4房地產(chǎn)投資分析的任務、方法、內(nèi)容。導言房地產(chǎn)投資是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，是人類財富的核心所在。何為房地產(chǎn)投資？房地產(chǎn)投資分析為房地產(chǎn)投資提供哪些幫助？在房地產(chǎn)投資分析中經(jīng)常所用到的價值與價格有什么關系？這些構(gòu)成了房地產(chǎn)投資分析的基礎知識，也是本章將為你闡述的。1.1 房地產(chǎn)的價值與價格1.1.1 投資價值投資者在進行投資前，都會仔細研究投資對象，判斷其是否會給投資者帶來收益

2、，評估其所具有的投資價值。投資價值就是投資對象預期的未來收益的價值。房地產(chǎn)投資價值則是指某一物業(yè)預期未來收益的價值。在具體評估房地產(chǎn)投資價值時，它可以理解為權(quán)益現(xiàn)值加上債務現(xiàn)值的總現(xiàn)值，其中債務現(xiàn)值是抵押融資總額，權(quán)益現(xiàn)值包括項目持有期內(nèi)的預期稅后現(xiàn)金流量的現(xiàn)值和持有期末處置物業(yè)所得收益的現(xiàn)值；也可以理解為潛在購買者愿意為某一物業(yè)支付的最高價格，或者是潛在賣方愿意接受的最低價格，其計算結(jié)果是根據(jù)項目所能產(chǎn)生的稅后現(xiàn)金流量和投資者所能接受的最低收益而得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。房地產(chǎn)投資價值反映了投資者對某一房地產(chǎn)未來產(chǎn)生收益的能力的預測和判斷，同時還反映投資者對房地產(chǎn)可能的持有期、

3、銷售價格、經(jīng)營成本、稅收情況、融資狀況以及影響房地產(chǎn)投資項目凈利潤的所有其他因素的推測與判斷。投資價值不是一個現(xiàn)實而是一種預測，也不是一個唯一值。對于投資價值的判斷，主要基于投資者對投資對象自身及未來市場的認知、預測，投資價值的確定更多地受制于投資者的個人因素，這些個人因素包括：投資者對投資對象未來產(chǎn)生利潤或收益能力的預期；投資者對投資對象可能持有期的假定；投資者對投資對象銷售價格的判斷；投資者在個人所得稅方面的不同；投資者融資前景的差異；投資者對市場其他投資機會的考慮；投資者對于風險的態(tài)度等。不同的投資者對未來經(jīng)營收益的預期不同，所得稅狀況不同，對推遲消費意愿和承擔風險的態(tài)度也不同。因此，就

4、房地產(chǎn)而言，這進一步說明了不同的投資者對同一個房地產(chǎn)投資價值的判斷是不一樣的。1.1.2 市場價值市場價值是指在完全競爭開放的市場中，買賣雙方對市場熟悉并且都處于理智狀態(tài)下的最可能交易價格。市場價值的假設前提是買賣雙方對市場的認知程度、交易時的議價能力和交易時雙方的地位都是相等的。市場價值是客觀的、非個人的價值。國際評估準則中對市場價值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制?！笔袌鰞r值是房地產(chǎn)估價中常用的術(shù)語，一般認為是待估房地產(chǎn)在某一個時點眾多市場交易主體各自

5、認同的最可能交易價格的平均值。根據(jù)市場價值的定義，市場價值應具有以下要素。第一，買方自愿。買方自愿包括兩個含義：一方面不是強迫的，即具有購買動機，沒有被強迫進行購買；另一方面沒有特殊情況，即該購買者會根據(jù)現(xiàn)行市場的真實狀況和現(xiàn)行市場的期望值進行購買。第二，賣方自愿。賣方自愿指賣方一方面不能急于出售，另一方面是不以投機為目的。賣方應當在進行必要的市場營銷之后，根據(jù)市場條件以公開市場所能達到的最佳價格出售資產(chǎn)。第三，公平交易。公平交易即買賣雙方是對等的、平等的，是在沒有特定或特殊關系的當事人之間的交易。第四，資產(chǎn)在市場上有足夠的展示時間。這是指資產(chǎn)應當以恰當?shù)姆绞皆谑袌錾嫌枰哉故?，以便讓買賣雙方能

6、夠充分地了解，把握資產(chǎn)的相關情況。第五，當事人雙方各自精明，謹慎行事。這是指雙方都應把握市場，了解市場，合理地知道資產(chǎn)的性質(zhì)和特點、實際用途、潛在用途以及評估基準日的市場狀況，謹慎行事以爭取在交易日為自己獲得最佳利益。市場價值反映了組成市場的市場主體對被評估房地產(chǎn)效用和價值的綜合判斷，不同于特定市場主體的判斷。1.1.3 投資價值與市場價值的關系某一物業(yè)的投資價值，是該物業(yè)某個具體的投資者（這里的投資者是廣義的，包括消費者）基于個人需要或意愿，對該物業(yè)所估計或評價的經(jīng)濟價值。而該物業(yè)的市場價值，是該物業(yè)對于一個典型的投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）所認同的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的、非個

7、人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。投資價值與市場價值可采用相同的評估方法，但其中所選取的參數(shù)含義不盡相同。例如，投資價值與市場價值的評估都可采用收益法價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的還原率是與該物業(yè)的風險程度相對應的社會一般收益率（通常稱為最低期望收益率），而在評估投資價值時，投資者所要求的最低點收益率可能高于也可能低于與該物業(yè)的風險程度相對應的社會一般收益率。投資者評估的物業(yè)的投資價值，或者說消費者對物業(yè)的評價，大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當投

8、資價值大于市場價格，說明值得購買；反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者都有一個心理價位，投資價值可以被看成是這個心理價位。當市場價格低于心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。就投資價值與市場價值而言，投資價值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價值（或市場價格）常為房地產(chǎn)評估人員使用。不過，現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)估價人員為開發(fā)項目或置業(yè)項目進行投資價值的分析，提供房地產(chǎn)市場分析報告、房地產(chǎn)項目的可行性研究報告，也是常見的事。例如，政府舉行土地使用權(quán)拍賣、招標出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)評估人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種投資價值

9、評估。1.1.4 交易價格交易價格是指在房地產(chǎn)市場中買賣雙方通過交易行為所形成的價格。交易價格是實際發(fā)生過的數(shù)值，一般認為是歷史價格。交易價格是由買賣雙方通過議價過程決定的，與買賣雙方對房地產(chǎn)市場的熟悉程度、對購買物的偏好以及購買時的心態(tài)、情緒和動機等都有密切關系。實際交易價格常常是人們預測未來交易價格的基礎，但隨著兩次交易時間間隔的延長，交易價格的重要參考作用便會下降。交易價格實質(zhì)上是一個價格交易區(qū)間中的某一點。賣方在出售房地產(chǎn)時會設置一個賣價最低限，而買方在購買房地產(chǎn)時會設置一個買價最高限，最終的交易價格是賣價最低限與買價最高限之間的某一價格，低于賣價最低限或高于買價最高限都無法成交。由賣

10、方最低價和買方最高價構(gòu)成的區(qū)間就是價格交易區(qū)間。在房地產(chǎn)交易過程中，買賣雙方具有如下特點。第一，買賣雙方對房地產(chǎn)銷售價格的看法可能不一致。第二，買賣雙方對房地產(chǎn)投資價值的看法可能不一致。第三，從賣方的角度看，投資價值是其所愿意接受的最低價格；從買方的角度看，投資價值是其所愿意支付的最高價格。在實際操作中，從賣方來說，只有當未來的交易價格大于投資價值時才會考慮出售；而對買方來說，只有當投資價值大于未來的交易價格時才會有意愿購買。因此，只有當買方所認為的投資價值大于賣方所認為的投資價值時，交易才會成功。由買方所認為的投資價值和賣方所認為的投資價值構(gòu)成的區(qū)間就是交易區(qū)間。交易區(qū)間是由買賣雙方共同決定

11、的。從業(yè)主（即未來的賣方）角度考慮，根據(jù)剩余未來收益的假設計算得出的投資價值（Vs），是賣方在物業(yè)交易過程所愿意接受的最低出售價格。低于這一下限，業(yè)主將拒絕出售。只有當業(yè)主認為最可能銷售價格（Vp）大于其物業(yè)的投資價值（Vs）的情況下，交易才有可能發(fā)生；從潛在買方考慮，根據(jù)未來收益的假設計算得出的投資價值（Vs）是他所愿意支付的最高購買價格，而高于這一上限，買方將拒絕成交，只有在買方認為投資價值（Vs）大于最可能銷售價格（Vp）時，交易才有可能發(fā)生，如圖1-1所示。 圖1-1 價值關系：交易區(qū)間但是，賣方和買方對該物業(yè)的投資價值的看法并不一致，在圖1-1中，賣方認為該物業(yè)的投資價值為575 0

12、00元，而買方認為該物業(yè)的投資價值為610 000元。而且雙方對最可能銷售價格的看法也不一致，賣方可能認為最可能銷售價格可以達到590 000元，而潛在買方則可能認為這一價格為580 000元。如果一個交易要成功，買方所認為的投資價值（Vs）必須大于賣方。買方所考慮的重點是他將要支付的最高價格，而賣方所考慮的重點是他可以接受的最低點價格。這二者的結(jié)合，構(gòu)成了交易價格的可能區(qū)間。每一方都只知道價格間的一端，并且也都試圖了解對方的另一端。如圖1-1所示，實際成交價格將總是落在這兩個極限之間（575 000610 000元）的某一位置。只有當買方所愿意支付的最高價格高于或等于賣方所愿意接受的最低價格

13、時，交易才可能成功。至于到底在這一區(qū)間的哪一位置，將取決于交易雙方的議價能力和技巧，以及該種房地產(chǎn)是處于賣方還是買方市場。在賣方市場下，交易價格往往是偏高的；在買方市場下，交易價格往往是偏低的。1.2 房地產(chǎn)投資概述1.2.1 投資概述1投資及投資要素投資是經(jīng)濟主體（國家、企業(yè)、個人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經(jīng)營某項資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。從廣義上來講，用于投資的資源可以是各種生產(chǎn)要素，如資金、土地、人力、技術(shù)、管理、智力等；從狹義上來講，用于投資的資源特指資金。投資行為的四項基本要素包括投資主體、投資客體、投資目標和投資方式。（1）投資主體即投資者，是指組織投資活

14、動、籌集和提供投資資金、進行投資決策并實施投資的行為主體。（2）投資客體即投資對象或標的物，如房地產(chǎn)、設備、技術(shù)、股票等。（3）投資目標是指投資活動要達到的目的和投資者的投資動機，一般而言，投資目標按其所反映利益的性質(zhì)不同分為三類：反映經(jīng)濟利益的盈利性目標，是以資本的回收和增值為表象的；反映社會效益的社會性目標，是以社會綜合效益為表象的；反映環(huán)境效益的環(huán)境性目標，是以投資環(huán)境的改善為表象的。其中，盈利性目標是投資的動力源。（4）投資方式是指投資過程或投資活動的運行方式，通?？煞譃橹苯油顿Y和間接投資兩類。直接投資是指把資金直接投入建設項目，形成實物資產(chǎn)（房屋、設備、建筑地塊等）或投入社會生產(chǎn)經(jīng)營

15、活動（商業(yè)、開發(fā)等）的投資；間接投資是指通過購置有價證券（期貨、債券、股票等）進行的投資。2投資的分類投資的分類有多種方式，一般按照投資與獲得收益的方式、投資期的長短進行分類。（1）按投資與獲得收益的方式不同，投資可分為直接投資和間接投資。直接投資是將資金投入到實業(yè)中，通過購買、生產(chǎn)、銷售實物產(chǎn)品或商品而獲得投資收益。例如投資建廠、投資開發(fā)商品房。間接投資是將資金投放到金融市場上，通過收取股票股利、債券利息或獲得資本利得而獲得投資收益。在間接投資中，投資者得到的是利息或股利，經(jīng)營者得到的是經(jīng)營利潤。投資者通過購買證券（如政府和公司的債券、公司股票等），轉(zhuǎn)移了貨幣資本的使用權(quán)，將貨幣資本轉(zhuǎn)化為證

16、券所有權(quán)。投資人不直接運用這些資本從事生產(chǎn)經(jīng)營。直接投資所取得的資產(chǎn)一般為實物資產(chǎn)，而間接投資則取得金融資產(chǎn)。（2）按照投資期的長短不同，投資可分為固定資產(chǎn)投資和流動資金投資。固定資產(chǎn)投資是指形成企業(yè)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的投資。所謂固定資產(chǎn)是指使用年限超過一年、單位在規(guī)定標準以上，且在使用中保持其物質(zhì)形態(tài)不變的資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器設備、電子設備、運輸及其他設備。無形資產(chǎn)是指可以為企業(yè)長期帶來效益，卻沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括商標權(quán)、商譽、專利權(quán)、非技術(shù)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)等。遞延資產(chǎn)是不能全部計入當年損益，而應在以后若干年度內(nèi)分期攤銷的有關資本性支出，包括開辦費、租入固定資產(chǎn)的

17、改良支出、固定資產(chǎn)的大修理支出等。流動資金投資是指為了維持企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營而投入的必要周轉(zhuǎn)資金。所謂流動資金是指流動資產(chǎn)與流動負債的差額。應當指出，這里所講的流動資產(chǎn)是指為了維持企業(yè)正常經(jīng)營所需要的周轉(zhuǎn)資金和存貨，包括各種必要的現(xiàn)金、存款、應收款及預付款和存貨。1.2.2 房地產(chǎn)投資的內(nèi)涵1房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指國家、集體或個人等投資主體，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務和消費等活動中，期望獲得未來房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益的經(jīng)濟行為。從某種意義上講，房地產(chǎn)投資是為了獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（置業(yè)投資），或者是在進行房地產(chǎn)開發(fā)后，利用房地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)）交易來實現(xiàn)資本增值（開發(fā)投資）的

18、行為。房地產(chǎn)投資的對象，從廣義上來說，包括房地產(chǎn)資產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益。前者擁有的是實物資產(chǎn)，屬于直接投資（如房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資等）；后者擁有的是權(quán)益資產(chǎn)，屬于間接投資（如購買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券，以及購買房地產(chǎn)支持的證券或債券等）。2房地產(chǎn)投資的三要素房地產(chǎn)投資的三要素指的是時機、區(qū)位和質(zhì)量。（1）時機。在房地產(chǎn)投資中，對時機的把握很重要。選擇適當?shù)臅r機和房地產(chǎn)類型進行投資，是投資成敗的關鍵。例如，當市場上崇尚小戶型而小戶型房地產(chǎn)又相對缺乏時，就可以對小戶型房地產(chǎn)進行投資機會研究；當區(qū)域內(nèi)低密度別墅稀少，而經(jīng)濟水平較高且具有良好的交通條件時，就可以考慮投資該種房地產(chǎn)。對時機的

19、把握事實上是對房地產(chǎn)市場上各種信息的綜合考慮，是將房地產(chǎn)市場上供需狀況、區(qū)位條件、消費者偏好和經(jīng)濟發(fā)展趨勢作為一個有機整體的系統(tǒng)研究。（2）區(qū)位。區(qū)位是決定房地產(chǎn)價值高低的關鍵，對于房地產(chǎn)的重要性不言而喻。好的區(qū)位，增值潛力大，對于房地產(chǎn)投資者來說是商家必爭之處。區(qū)位不僅僅是一個自然地理位置的概念，還應包括經(jīng)濟地理狀況和交通地理狀況。不同的區(qū)位適于建造不同類型的房地產(chǎn)，購物中心和商場之類的商業(yè)房地產(chǎn)應建在繁華的商業(yè)中心，在那里，顧客集中，流量大；建造別墅應選擇風景優(yōu)美、環(huán)境幽靜、氣候宜人的郊區(qū)，以滿足別墅使用者尋求寧靜與休閑的愿望；住宅應建在交通方便、購物便利、服務設施齊全的場所，以便于居民的

20、工作和生活。房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇對房地產(chǎn)投資的成敗有著至關重要的作用。但是，區(qū)位的優(yōu)劣是與開發(fā)商的自身經(jīng)營狀況緊緊聯(lián)系在一起的，在一個普通的自然地理位置上也一樣能創(chuàng)造房地產(chǎn)投資奇跡。例如，有的房地產(chǎn)開發(fā)商專門在遠郊區(qū)開發(fā)高檔住宅，并且銷售業(yè)績非常好。因此，區(qū)位價值是投資商的主觀反映，而非地點本身所固有的。（3）質(zhì)量。質(zhì)量是房地產(chǎn)投資開發(fā)的生命線。這里所說的質(zhì)量包括兩個方面，一方面是房地產(chǎn)物質(zhì)實體質(zhì)量，例如，建材質(zhì)量是否達標、環(huán)保，施工質(zhì)量是否合格，裝修質(zhì)量是否令人滿意等；另一方面是服務質(zhì)量，如物業(yè)管理服務等。這兩者都很重要。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對房屋質(zhì)量和工作環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。目前有些城

21、市的消費者在購房時，已經(jīng)將質(zhì)量看得比價格和位置還要重要。3房地產(chǎn)投資的特點隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，在眾多的投資領域中，房地產(chǎn)投資吸引著越來越多的投資者。由于房地產(chǎn)投資受到房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場特性的影響，同其他類型投資（如儲蓄、黃金、股票等）相比較，房地產(chǎn)投資具有其自身的特點。房地產(chǎn)投資與其他類型投資的區(qū)別如 表1-1所示。表1-1 房地產(chǎn)投資和其他類型投資特征比較投資工具獲利性風險性變現(xiàn)性便利性專業(yè)性評 價房地產(chǎn)中中低低中對抗物件上漲能力強，變現(xiàn)較差，適合長期投資股票投資高高高高中投資金額無限制，適宜各類投資者外匯高高高低高投資金額較大，需要專門知識，適宜對象有限續(xù)表 投資工具獲利性風險性變現(xiàn)性便利

22、性專業(yè)性評 價黃金中中高高高保值不升息，物價穩(wěn)定時吃虧期貨高高高中高以小博大，投機性強銀行存款低低高高低利率低，投資收益少短期債券低低高高低利率高于儲蓄，收益仍然低于一般投資（1）投資金額巨大，回收期長。房地產(chǎn)投資需要大量的資金，少則需幾百萬元，多則幾千萬元，甚至數(shù)十億元。并且房地產(chǎn)投資具有較長的回收期，根據(jù)項目性質(zhì)的不同少則數(shù)年，多則幾十年，對于出租型房地產(chǎn)項目來說，投資回收期則需要更長的時間。（2）投資不確定因素多，風險較大。房地產(chǎn)投資是國民經(jīng)濟基礎投資活動，受國家和地區(qū)的社會經(jīng)濟環(huán)境因素影響大。加上需用資金量大，投資回收期長，資金周轉(zhuǎn)慢，因眾多不確定因素使得房地產(chǎn)投資風險大。房地產(chǎn)投資風

23、險可以概括為政策風險、社會風險、經(jīng)濟風險、技術(shù)風險、自然風險和國際風險等。（3）依賴金融部門的支持。巨額的投資，使房地產(chǎn)投資者在很大程度上依賴金融部門的支持。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不會丟失，一般又具有保值增值性，所以商業(yè)銀行、保險公司、抵押公司等金融機構(gòu)都愿意給房地產(chǎn)投資者提供較高數(shù)額的貸款。房地產(chǎn)投資者通?？梢垣@得70左右的抵押貸款，甚至更高，而且還常?？梢韵硎芙鹑跈C構(gòu)利率方面的優(yōu)惠。這使得許多自有資金不足的投資者能夠通過金融機構(gòu)的支持滿足其投資房地產(chǎn)的愿望。因此，金融機構(gòu)的參與幾乎成了房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的關鍵。（4）具有專業(yè)性。房地產(chǎn)投資需要具備諸如法律、經(jīng)濟、管理、建筑、城市規(guī)劃等方面的專業(yè)

24、知識和相應的經(jīng)營管理經(jīng)驗。因此，房地產(chǎn)投資一般會聘請規(guī)劃設計師、房地產(chǎn)估價師、造價工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀人等專業(yè)人士作咨詢顧問。（5）具有相互影響性。房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價值往往與周邊情況的好壞有關。如果政府在道路、公園、學校等公共設施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價值。如果投資者通過市場調(diào)查，準確預測到政府在某區(qū)域?qū)⑦M行大型公共設施的投資建設，那么在附近預先投資，將會得到很大的收益。另外，有些相鄰房地產(chǎn)項目投資的成功，也會影響到其他房地產(chǎn)投資者的決策。（6）具有保值、增值性。房地產(chǎn)經(jīng)久耐用，不易損壞，能夠產(chǎn)生較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，同時房地產(chǎn)投資通常被看做是

25、一種應對通貨膨脹的保值手段。當物價上漲、貨幣貶值時，由于房地產(chǎn)相關行業(yè)（如建材、裝潢、建筑、電器等行業(yè)）的產(chǎn)品價格上漲，會帶動不動產(chǎn)價格的上漲。同時，通貨膨脹通常會刺激人們的消費，包括購買房地產(chǎn)，致使房地產(chǎn)價格進一步上升，因而起到投資保值作用。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)的需求也會日益增長，但是土地資源具有不可再生性和稀缺性，使得房地產(chǎn)在相當長的時間內(nèi)成為供不應求的商品，房地產(chǎn)價格在一般情況下會不斷上升。因此，從長遠來看，投資房地產(chǎn)是一種比較可靠的增值手段。當然，有時房地產(chǎn)市場上也會出現(xiàn)短期的價格下降的情況，但一般來說，這并不影響其長期的增值特性。長期來看，房地產(chǎn)價格的上漲

26、率不會落后于總體物價水平的上漲率。美國、英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率均高于同期年通貨膨脹率，從我國過去十幾年住宅市場價格變化情況來看，其年均增長幅度也超過同期通貨膨脹的平均水平。1.2.3 房地產(chǎn)投資的分類房地產(chǎn)投資多種多樣，依據(jù)不同的劃分標準，可以劃分為不同的類型。1按房地產(chǎn)投資形式劃分按房地產(chǎn)投資形式，可以將其劃分為直接投資和間接投資兩大類。二者的主要區(qū)別在于投資者是否直接參與房地產(chǎn)有關投資管理工作。（1）房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)開發(fā)投資是

27、指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設計和施工建設等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實現(xiàn)開發(fā)商收益目標的投資活動。房地產(chǎn)開發(fā)投資包括商品房開發(fā)和土地開發(fā)投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購買開發(fā)商新建成的房地產(chǎn)（市場上的增量房地產(chǎn)）或市場上的二手房（市場上的存量房地產(chǎn)），以滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營需要或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時可以將其轉(zhuǎn)售給他人以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動。這類投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。置業(yè)投資一般從長期投資的角

28、度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。（2）房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)間接投資是指投資者投資于與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為，間接投資者不需要直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動。其具體形式包括購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票或債券，投資于房地產(chǎn)投資信托基金或房地產(chǎn)抵押貸款證券等。2按房地產(chǎn)投資的用途劃分按房地產(chǎn)投資的用途，可以將其劃分為住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資和特殊用途房地產(chǎn)投資。（1）住宅房地產(chǎn)投資。住宅房地產(chǎn)為人們提供生活居住的場所，包括普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。住宅是人類最基本的生存條件之一，因此，在房地產(chǎn)投資中，住宅房地產(chǎn)投資市場潛力最大，投資風險也相

29、對較小。（2）商業(yè)房地產(chǎn)投資。商業(yè)房地產(chǎn)有時也稱為經(jīng)營性房地產(chǎn)，包括寫字樓、商場、酒店和旅館等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。（3）工業(yè)房地產(chǎn)投資。工業(yè)房地產(chǎn)通常為人們的生產(chǎn)活動提供空間，包括輕工業(yè)廠房、重工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房等。由于受到工業(yè)生產(chǎn)工藝及要素的限制，工業(yè)房地產(chǎn)的變現(xiàn)性較難，其投資風險較大。（4）特殊用途房地產(chǎn)投資。特殊用途房地產(chǎn)是除去住宅、商業(yè)、工業(yè)等典型房地產(chǎn)類型后剩下來的非典型的、不具有代表性的各種房地產(chǎn)的統(tǒng)稱，主要包括加油站、停車場、高爾夫球場、休閑旅游房地產(chǎn)、溫泉、碼頭車站、高速公路等。這類房地產(chǎn)交易量小，同時其經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到

30、政府的特許，因此這類房地產(chǎn)的投資多屬于長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資，取得投資收益。一般來說，特殊用途房地產(chǎn)適用性較差，因此投資風險也較大。3按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式劃分按房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式，可將其劃分為出售型房地產(chǎn)投資、出租型房地產(chǎn)投資和混合型房地產(chǎn)投資。（1）出售型房地產(chǎn)投資。這是指房地產(chǎn)投資以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到預期投資目標。（2）出租型房地產(chǎn)投資。這是指房地產(chǎn)投資以預租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到預期投資目標。（3）混合型房地產(chǎn)投資。混合型房地產(chǎn)投資是出售型和出租型的綜合，是指房地產(chǎn)投資

31、以預售、預租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達到預期投資目標。1.2.4 房地產(chǎn)投資的作用房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要動力，也是促進國民經(jīng)濟振興與繁榮、提高人民生活水平的基礎。房地產(chǎn)投資的作用可以從宏觀作用與微觀作用兩個方面來分析。1房地產(chǎn)投資的宏觀作用 （1）房地產(chǎn)投資有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)品作為國民經(jīng)濟各行各業(yè)各部門進行經(jīng)濟和社會活動的物質(zhì)載體、社會發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是國民經(jīng)濟的基礎產(chǎn)業(yè)部門，有著十分重要的地位。在發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值均占其國民經(jīng)濟總值的10%40%。1976年以來，世界各國用于建造房屋的投資占其國民生產(chǎn)總值的

32、8%12%。通過房地產(chǎn)業(yè)而形成固定資產(chǎn)一般要占其國民生產(chǎn)總值的50%以上。房地產(chǎn)投資還能夠促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。在我國，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來巨額收入，形成巨大財富，也利于推進我國土地使用制度和住房制度的改革。對于國家而言，除了可以從房地產(chǎn)業(yè)獲得大量稅收外，還可以利用土地所有權(quán)地位，通過有償出讓土地使用權(quán)取得土地出讓金收益。增加房地產(chǎn)投資，不僅可以直接提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟產(chǎn)出，而且也為建筑、建材、冶金、化工、通信、機械等相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品提供了巨大的市場。同時，它也會刺激金融、商業(yè)、旅游業(yè)等部門的發(fā)展。據(jù)相關資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動建筑材料等23大類，1 558個品種，共50多個生產(chǎn)部門的產(chǎn)品消費。

33、房地產(chǎn)消費也可以帶動物業(yè)服務等產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，并對家具、家電、廚衛(wèi)、中介、金融等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起很大的推動作用。有資料表明，房地產(chǎn)產(chǎn)值增加能夠使相關產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值增加24倍。（2）房地產(chǎn)投資能夠協(xié)調(diào)優(yōu)化社會資源配置房地產(chǎn)投資對社會資源配置的協(xié)調(diào)優(yōu)化主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)實物資產(chǎn)配置和社會資金配置的優(yōu)化兩個方面。房地產(chǎn)實物資產(chǎn)配置主要是指將社會上的存量房地產(chǎn)從經(jīng)營能力弱者手中向經(jīng)營能力強者手中集聚，通過市場的競爭，使經(jīng)營能力強者擁有大量的可經(jīng)營資源，并將經(jīng)營收益通過房地產(chǎn)傳遞給房地產(chǎn)所有人及相關人，使房地產(chǎn)資產(chǎn)發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益。例如，房地產(chǎn)投資者將房地產(chǎn)出租給金融機構(gòu)使用并獲取租金，退休人員將房地產(chǎn)“倒按揭

34、”給銀行以獲取養(yǎng)老金。社會資金配置是指通過房地產(chǎn)市場（包括房地產(chǎn)實物資產(chǎn)市場和資本市場），將資金從資金運用能力較弱者手中向資金運用能力較強者手中集聚，以較強的投資能力實現(xiàn)社會資金的價值最大化。例如，房地產(chǎn)信托基金，普通公民將資金投資于房地產(chǎn)信托基金，由房地產(chǎn)信托基金進行大規(guī)模的房地產(chǎn)投資以獲取房地產(chǎn)投資利潤，并將利潤在投資人之間進行分配。（3）房地產(chǎn)投資可以有效地改善城市投資環(huán)境增加房地產(chǎn)投資，可以增加政府部門的財政收入，加大政府對城市基礎設施建設的投入。通過房地產(chǎn)開發(fā)，相當一部分城市基礎設施的建設由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，這直接改善了城市基礎設施建設落后的局面。房地產(chǎn)投資的增加和基礎設施條件的改善，

35、有利于城市用地規(guī)劃，促進舊城改造，使得投資環(huán)境得以改善，進一步促進了城市協(xié)調(diào)發(fā)展。優(yōu)越的城市基礎設施條件和良好的生態(tài)環(huán)境，也給投資者創(chuàng)業(yè)提供了極大的便利，提高了建設效率，從而吸引越來越多的投資者前來投資，促進城市建設的可持續(xù)發(fā)展。2房地產(chǎn)投資的微觀作用（1）房地產(chǎn)投資是一種增值手段從房地產(chǎn)供給來看，土地具有位置的固定性和面積的有限性，其供給不能隨意增加；房屋建筑面積雖然可以通過提高容積率得到增加，但也受到城市規(guī)劃、建筑成本和人們消費習慣的限制，其增加幅度不可能很大。房地產(chǎn)不同于股票、黃金等只有投資屬性，它具有投資與消費的雙重屬性，即投資者購買房地產(chǎn)后也可以用來居住，這也使得房地產(chǎn)投資受到投資者

36、歡迎。這樣，在正常發(fā)展條件下，房地產(chǎn)常常呈現(xiàn)需求大于供給的現(xiàn)象，從而使房地產(chǎn)價格存在不斷上升的潛力。投資房地產(chǎn)就可以獲得這種增值潛力，是一種使投資者資產(chǎn)增值的手段。（2）房地產(chǎn)投資的風險與收益適當房地產(chǎn)投資具有一定的風險，但是同其他投資方式比較，其風險不是最大的。因此，追求高收益又不愿意承擔太高的風險，房地產(chǎn)投資是較好的選擇。所以大多數(shù)國家的社會保障基金，例如養(yǎng)老保險基金，往往是房地產(chǎn)市場的重要投資者。（3）房地產(chǎn)投資可以獲得避稅收入房地產(chǎn)投資的避稅收入是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來收益。房地產(chǎn)投資的所得稅是以實際經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息、建筑物折舊等后的凈經(jīng)營收入為基

37、數(shù)乘以稅率征收的。在實際經(jīng)營收入相同的情況下，提取的折舊越多，所要繳納的所得稅就越少，從而起到了避稅的作用。從會計的角度來說，建筑物隨著其建成年限的增加，每年的收益能力都在下降，稅法中規(guī)定的建筑物折舊年限一般相對建筑物的自然壽命（物理壽命）和經(jīng)濟壽命（建成后到其使用成本超過其產(chǎn)生的收益時刻的時間）要短一些。這就使建筑物每年折舊額要比它每年發(fā)生的實際損失要大一些，使房地產(chǎn)投資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，相應的也就減少了稅收支出。房地產(chǎn)投資經(jīng)常會運用大量的財務杠桿，不論個人還是企業(yè)每年償付的利息可以沖減所得稅。由于房地產(chǎn)投資占用資金多、價值高、貸款多，折舊以及利息費用等帶來的節(jié)稅效果相當可觀，這對于

38、提高房地產(chǎn)投資者的實際收益非常有利。（4）房地產(chǎn)投資可以提升投資者資信等級由于擁有房地產(chǎn)并不是每個人或企業(yè)容易做到的事情，投資房地產(chǎn)是擁有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。因此，房地產(chǎn)投資可以提高投資者的資信等級，可以幫助投資者更容易獲得金融機構(gòu)的支持，同時也可以幫助投資者獲得更多更好的投資交易機會。1.2.5 房地產(chǎn)投資的影響因素影響房地產(chǎn)投資的因素較多，其中主要因素有經(jīng)濟因素、社會因素、政治和行政因素、政策法規(guī)因素和技術(shù)因素等。1經(jīng)濟因素影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟因素主要有經(jīng)濟發(fā)展狀況、居民儲蓄、消費水平，財政收支及金融狀況、居民收入水平等。2社會因素影響房地產(chǎn)投資的社會因素主要有社會秩序、城市化水

39、平、人口水平等。社會秩序包括當?shù)厣鐣姆€(wěn)定性、安全性，當?shù)鼐用駥Ρ镜亟?jīng)濟發(fā)展的參與感，對外來經(jīng)濟實力的認同感等。一個地區(qū)社會秩序好，就會優(yōu)化投資環(huán)境，尤其是房地產(chǎn)的投資環(huán)境。城市化意味著人口向城市地區(qū)集中，造成城市房地產(chǎn)的需求不斷增加，從而帶動房地產(chǎn)投資增加。人口的不斷增長，每個人都需要一定的生活空間，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，使得房地產(chǎn)價格上揚，進而刺激房地產(chǎn)投資。3政治和行政因素影響房地產(chǎn)投資的政治和行政因素主要有政治局勢、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略和城市規(guī)劃等。一個國家或者某一地區(qū)政局穩(wěn)定，奉行連續(xù)的有利于經(jīng)濟發(fā)展的政策，就會吸引很多國內(nèi)外投資者投資于房地產(chǎn)，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于行政

40、隸屬變更，如將某個非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn)，或?qū)⒛硞€市由原來的較低級別升為較高級別，無疑會促使該地區(qū)的房地產(chǎn)價格上漲，從而促進房地產(chǎn)投資。城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等對房地產(chǎn)投資都有很大的影響，特別是城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑高度、容積率等的規(guī)定對投資的影響非常大。4政策法規(guī)因素影響房地產(chǎn)投資的政策因素主要有房地產(chǎn)政策、金融政策、稅收政策；法規(guī)因素主要是指房地產(chǎn)相關法律法規(guī)。房地產(chǎn)政策的變化直接影響到房地產(chǎn)投資的政策保障度、市場變化、運作模式等。金融政策方面，因為房地產(chǎn)投資很大一部分來自貸款，金融政策對房地產(chǎn)投資收益有非常重要的影響。有關房地產(chǎn)的稅收政策是否合理，直接關系到房地產(chǎn)投資收益

41、的高低。法規(guī)方面，影響因素主要是土地和房地產(chǎn)以及投資的相關法律的完整性、法制的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性。完整性是指投資項目所依賴的法律條文的覆蓋面，穩(wěn)定性是指法規(guī)是否變動頻繁，公正性是指法律糾紛爭議仲裁過程中的客觀性。相關的法律越完整，法制越穩(wěn)定，執(zhí)法越公正，對房地產(chǎn)投資的促進作用也就越大。5技術(shù)因素影響房地產(chǎn)投資的技術(shù)因素主要包括施工技術(shù)、房屋裝修技術(shù)等。良好的施工技術(shù)能夠保證房地產(chǎn)物質(zhì)實體的高質(zhì)量，對房地產(chǎn)投資是非常有利的。此外，房屋的裝修技術(shù)也是房地產(chǎn)價值增值的有效影響因素。1.3 房地產(chǎn)投資分析概述房地產(chǎn)投資分析主要是指房地產(chǎn)投資機會的選擇和項目投資方案決策，是房地產(chǎn)項目投資活動進行之前的

42、分析論證過程，其核心問題是研究投資項目的可行性以及選擇最佳投資方案。1.3.1 房地產(chǎn)投資分析的任務房地產(chǎn)投資分析是一項高知識含量的工作，需要分析人員為投資者提供解決諸如投資方向、運作方式、投資收益、投資風險等問題的方法。這是房地產(chǎn)投資分析要完成的基本任務。1為投資者提供投資方向投資者在準備投資前，往往面臨投資方向的問題，諸如地域、地址選擇、物業(yè)種類選擇、規(guī)模、期限選擇、合作伙伴選擇等。投資者有可能是最初進入該市場或是投資新手，對投資環(huán)境一無所知，需要房地產(chǎn)投資分析人員做全面的指導，為投資者提供一個可行的解決方案，使投資者可以依據(jù)方案進行投資活動，并取得較好的收益。 2為投資者提供運作方式一項

43、投資活動的運作包括許多方面，例如如何獲取土地使用權(quán)、如何取得建筑開工許可證、如何籌集資金、如何保證開發(fā)建設工期、如何選擇合作伙伴、如何營銷等問題，而這其中許多問題都是專業(yè)性極強的技術(shù)問題，僅靠投資者個人的力量是無法完成的。這就需要分析人員針對每個項目的具體情況提出可行的運作方式建議。3為投資者預測投資收益投資收益是投資者關心的根本問題，是進行投資活動的根本目的。收益水平的高低是投資者決定是否投資的重要因素。投資者需要詳細了解全部投資額、自有資金及貸款額、資金分期投入額、貸款償還期限及利率、投資回收期及內(nèi)部收益率、利潤率等。其中投資者最關心的是稅后純利潤與投資的比例。也有一些投資者更關心投資的社

44、會效益問題，如企業(yè)形象、人際關系等，這些專業(yè)的指標需要房地產(chǎn)投資分析人員進行專業(yè)的統(tǒng)計、測算，為投資者提供可靠的投資收益預測。4為投資者分析風險并提供避險策略風險與收益是共存的，每一個項目都存在一定的風險，分析人員要在幫助投資者計算投資收益的同時，讓他們了解到所要承擔的風險，并針對項目風險提供規(guī)避、防范風險的方法、策略，以使投資者能及時調(diào)整投資方案，免除或減少由風險造成的損失。如果分析人員懶于分析風險或只報喜不報憂，則是嚴重有悖職業(yè)道德或失職的行為。除上述任務外，分析人員還需就投資項目可能引發(fā)的社會問題、環(huán)境問題加以闡述和分析。房地產(chǎn)投資的主要目標是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會效

45、益和環(huán)境效益。因為一項社會效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項目，不可能獲得政府的批準，或者會因社會、生態(tài)問題被強行中斷，從而造成巨大損失。1.3.2 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容根據(jù)投資分析的任務，房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容一般包括以下幾個方面。1房地產(chǎn)投資的環(huán)境與市場分析在投資前期，充分了解和把握投資環(huán)境，對于制定正確的房地產(chǎn)投資方案、做出正確的房地產(chǎn)投資決策是非常重要的。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析主要關注的是與房地產(chǎn)的建設、銷售等相關的制度、政策法規(guī)的穩(wěn)定性，管理方法的合理性以及基礎設施的完備狀況等。同時，政治、經(jīng)濟、法律、社會文化、基礎設施和配套設施、自然地理六大因素的共同作用又在不同程度上影響著房地產(chǎn)投資環(huán)境

46、。市場狀態(tài)直接決定著投資項目未來的收益水平。因此，房地產(chǎn)投資項目在投資決策確定之前，需要調(diào)查房地產(chǎn)市場需求情況，辨識把握房地產(chǎn)市場動態(tài)。2房地產(chǎn)項目成本估算與融資方案擇優(yōu)以盡可能少的投入，獲取盡可能多的收益，是理性房地產(chǎn)投資者的必然要求和選擇?？陀^而準確地估算項目投資額，科學地制定資金籌集方案，對于降低項目投資額、減少建設期利息等項目支出、實現(xiàn)利潤最大化目標具有重要的意義。融資方式多種多樣，投資分析人員需要根據(jù)投資者自身狀況制定各種融資方案，并根據(jù)融資方式的可能性及成本率選擇最優(yōu)融資方案，以保證投資所需資金能夠按計劃獲取并將資金成本控制在最低，以增強投資項目的可行性和利潤率。3房地產(chǎn)項目投資的

47、財務分析財務分析是對項目的盈利能力、償還能力、資金平衡能力等進行的分析。通過市場分析、成本估算和融資方案的選取，取得一系列財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)，在客觀估算項目銷售收入與成本費用的基礎上，采用財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資回收期、投資利潤率、借款償還期、利息備付率、償債備付率等財務指標評價項目的可行性。4房地產(chǎn)項目投資的不確定性分析在進行房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟分析中，需要運用大量的技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)，如銷售單價、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對未來的可能性作出的某種估計，所以分析中必然帶有某種不確定性。房地產(chǎn)投資項目一般都有較長的投資建設和經(jīng)營期，在此期間，主客觀條件的變化會使這些數(shù)據(jù)也發(fā)生變化。通過臨界點分析、敏感性分析對這些不確定性因素加以分析，以揭示項目所能達到的盈利水平和面臨的風險。所以，不確定性分析在房地產(chǎn)投資分析中具有重