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1、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算講義一、 土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的構(gòu)成三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算依據(jù)四、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的測(cè)算報(bào)告編制五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制目錄2一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 概念:1、 土地一級(jí)開發(fā)中關(guān)村科技園區(qū)條例 (2000年12月8日通過)中關(guān)村科技園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)暫行辦法【京政辦發(fā)200216號(hào)】關(guān)于印發(fā)北京市土地一級(jí)開發(fā)管理暫行辦法的通知【市國(guó)土房管出字20021100號(hào)】北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法【京國(guó)土市【2005】540號(hào)文】3一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 概念:1、 土地一級(jí)開發(fā)定義:按照
2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求,將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開發(fā)項(xiàng)目,在確定土地開發(fā)綜合策劃方案后,以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體;獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)權(quán)的開發(fā)主體,再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則,運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法,組織實(shí)施土地開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資,并為二級(jí)開發(fā)商服務(wù),提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案,對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制,達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。4一、土地一級(jí)開
3、發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 概念:2、土地一級(jí)開發(fā)成本“540號(hào)文”中:“土地儲(chǔ)備開發(fā)成本” 北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批表:一級(jí)開發(fā)投資總額 土地一級(jí)開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。 5土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目決策的依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)決定了土地一級(jí)開發(fā)成本對(duì)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策的重要性。政府或土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實(shí)施土地一級(jí)開
4、發(fā)項(xiàng)目,是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策中主要考慮的問題。如果土地一級(jí)開發(fā)成本超過投資者的財(cái)務(wù)能力,就會(huì)使決策者放棄土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。因此,在土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目決策階段,土地一級(jí)開發(fā)成本就成為項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 作用:6土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目融資的依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目所需資金量較為巨大,要求項(xiàng)目的投資者必須有很強(qiáng)的融資能力,以保證土地一級(jí)開發(fā)的資金需求。土地一級(jí)開發(fā)成本基本決定了土地一級(jí)開發(fā)的資金需求量,從而為籌集資金提供了依據(jù)。土地一級(jí)開發(fā)從不同融資渠道籌集資金時(shí),金融機(jī)構(gòu)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行融資評(píng)價(jià)和決策的主要依據(jù)是土地一級(jí)開發(fā)成本。因此,土地一級(jí)開發(fā)成本也
5、是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目融資的依據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 作用:7土地一級(jí)開發(fā)成本是項(xiàng)目成本管理的依據(jù)土地一級(jí)開發(fā)成本是通過不同階段的預(yù)估,最終通過竣工決算確定下來的。不同階段的土地一級(jí)開發(fā)成本預(yù)估是成本管理的重要手段,每一次成本估算都不能超過前一次估算的幅度。土地一級(jí)開成本的準(zhǔn)確性是成本管理的基礎(chǔ),只有準(zhǔn)確地確定土地一級(jí)開發(fā)成本才可能實(shí)現(xiàn)有效的成本管理。 一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 作用:8是決定土地出讓交易價(jià)格的依據(jù)土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷,土地開發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整(簡(jiǎn)稱“七
6、通一平)(或 “五通一平” 及其他情況),可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。土地出讓交易價(jià)格是由毛地價(jià)(土地出讓金、四源費(fèi)和大市政費(fèi))和土地一級(jí)開發(fā)成本構(gòu)成。毛地價(jià)是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并報(bào)國(guó)土局審定,毛地價(jià)水平較為穩(wěn)定,對(duì)土地出讓交易價(jià)格的影響程度較小。因此,土地一級(jí)開發(fā)成本就成為決定土地出讓交易價(jià)格的重要依據(jù)。一、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念、作用 作用:9二、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用(二)征地、拆遷費(fèi)用 (三)公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (四)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 (五)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (六)工程建設(shè)其他費(fèi)用 (七)管理費(fèi) (八)財(cái)務(wù)費(fèi)用 (
7、九)銷售費(fèi)用 (十)應(yīng)納稅費(fèi) (十一)不可預(yù)見費(fèi) 10三、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本測(cè)算依據(jù)(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地價(jià)評(píng)估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)11(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用1、立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國(guó)家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格19991283號(hào)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定及 北
8、京市物價(jià)局、北京市計(jì)劃委員會(huì)京價(jià)(房)字1999第487號(hào)文關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告的編制費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi) 項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)12(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用2、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 2001年國(guó)家計(jì)委關(guān)于放開和下放部分商品和服務(wù)價(jià)格的通知(計(jì)價(jià)格20011218號(hào))中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合頒布的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。 2004年6月,為了規(guī)范規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi),中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究,制定并發(fā)布了城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見,作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)
9、的參考依據(jù)。 13(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用3、工程勘察、測(cè)繪、定樁費(fèi)用2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格200210號(hào)文發(fā)布了工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定,從2002年3月1日起執(zhí)行。應(yīng)根據(jù)該文件規(guī)定核算工程勘察費(fèi)用。建筑用地?fù)艿囟叮宏P(guān)于測(cè)繪產(chǎn)品收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知【京發(fā)改20061009號(hào)】14(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用4、環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用2002年10月28日全國(guó)人大通過了中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法,規(guī)定:在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后,國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知(計(jì)價(jià)格200212
10、5號(hào))。該通知中規(guī)定了項(xiàng)目前期進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析,包括編制環(huán)境影響報(bào)告書(含大綱)、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書(含大綱)、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。15(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用5、交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在2001年就發(fā)布了關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知市規(guī)發(fā)20011001號(hào)。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的項(xiàng)目需由項(xiàng)目業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià),并按照北京市建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)則和要求編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制
11、交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定,實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商(目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.52元/平米不等 )。 16(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用6、地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令(第323號(hào))公布的地震安全性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例規(guī)定:新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程,依照中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法和本條例的規(guī)定,需要進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)的,必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震安全性評(píng)價(jià)的技術(shù)規(guī)范,確保地震安全性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震安全性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震安全性評(píng)價(jià)單位。地震安全性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)后,應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地
12、震安全性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前,全國(guó)各省市對(duì)地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定,北京市的工程可依據(jù)原北京市物價(jià)局2002年9月18日京價(jià)(收)字2002361號(hào)文件關(guān)于地震安全性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函的規(guī)定進(jìn)行核算。 17(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用7、地價(jià)評(píng)估費(fèi)用1994年12月12日,國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知”,通知規(guī)定:“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介服務(wù)收費(fèi)行為,評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照自愿委托、有償服務(wù)的原則與委托方簽訂合同,開展評(píng)估服務(wù)工作,收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位,可接受土地所有者或使用者的委托,對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,并按本通
13、知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)?!?997年12月1日北京市物價(jià)局發(fā)布了京價(jià)(房)字(1997)第398號(hào)文件關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 ,對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂,規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制 。18(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用8、工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可依據(jù)2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格200210號(hào)文發(fā)布的工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí)際情況測(cè)定。施工圖審查是目前基本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日,建設(shè)部134號(hào)令發(fā)布的房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)
14、文件審查管理辦法中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的,不得使用”。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),國(guó)家沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)2001761號(hào)關(guān)于開展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知中第五條“審查收費(fèi):在國(guó)家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前,北京市的施工圖審查單位暫按國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)價(jià)格(1999)1283號(hào)文件中工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。” 19(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用9、招標(biāo)代理費(fèi)、招標(biāo)服務(wù)費(fèi)原國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法的通知 計(jì)價(jià)格20021980號(hào)文中明確了招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)速查表20(一)項(xiàng)目前期費(fèi)用10、工程保險(xiǎn)費(fèi)建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2
15、005年8月出臺(tái)了關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見建質(zhì)2005133號(hào),指出:“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式,它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成,包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中,工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障。”。可見,工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn)(雇主責(zé)任險(xiǎn))、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑(安裝)工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率,市場(chǎng)浮動(dòng)較大,建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右,第三者責(zé)任險(xiǎn)按
16、比例投保。但2004年11月中旬進(jìn)行的北京地鐵4、5、10號(hào)線建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是5左右。2005年深圳地鐵項(xiàng)目中,工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的5,可見目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)激烈的。因此在項(xiàng)目前期階段,估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)非常困難,可以暫按建安工程造價(jià)的1%-2%估算。 21(二)征地、拆遷費(fèi)用包括:1、征地補(bǔ)償費(fèi)用 2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 3、房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi) 4、拆除工程費(fèi)用 5、古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 6、其它 22(二)征地、拆遷費(fèi)用 1、 征地補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。 本市行政區(qū)域內(nèi)依
17、法征用農(nóng)民集體所有土地的,根據(jù)2004年5月21日北京市人民政府令第148號(hào)公布的北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的,還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)
18、、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平適時(shí)調(diào)整。23(二)征地、拆遷費(fèi)用 2、 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,計(jì)取依據(jù)亦不同。 城市房屋:根據(jù)2001年11月1日北京市政府令第87號(hào)公布的北京市城市房屋拆遷管理辦法進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。城市的住宅房屋 :(2001)1234號(hào) 城市的非住宅房屋:京房地評(píng)字(1999)656號(hào) 被拆遷房屋重置成新價(jià) :京國(guó)土房管拆2003808 號(hào)24(二)征地、拆遷費(fèi)用 集體土地房屋:根據(jù)2003年6月6日北京市人民政府令第124號(hào)公布的北京市集體土地房屋拆遷管理辦法進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。拆遷補(bǔ)償:京國(guó)土房管征2003606號(hào) 被拆遷房屋重置
19、成新價(jià) :京國(guó)土房管拆2003808 25(二)征地、拆遷費(fèi)用 3、 房屋拆遷評(píng)估費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi) 1997年12月1日,北京市物價(jià)局發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知京價(jià)(房)字1997第398號(hào)文,對(duì)我市房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂,規(guī)定“因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的,按補(bǔ)償價(jià)款金額的11.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)?!北本┦形飪r(jià)局、北京市財(cái)政局關(guān)于房屋遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函【京價(jià)(收)字(1993)第238號(hào) 】:房屋拆遷管理費(fèi) :不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用 0.5%房屋拆遷服務(wù)費(fèi):不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的1.526(二)征地、拆遷費(fèi)用 4、 拆除工程費(fèi)用
20、 拆除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算拆除工程量,并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額,充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測(cè)算。 27(二)征地、拆遷費(fèi)用 5、 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案,套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額,充分考慮修繕、保護(hù)、還原等因素進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算。 28(二)征地、拆遷費(fèi)用 6、其它指根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用,如:耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)、支援重點(diǎn)工程費(fèi)等等。 29(三)公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括:場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)
21、費(fèi)用 區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用 市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等) 市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設(shè)施等,其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而定 )配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站 、消防站、派出所、郵局等 )30(三)公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi),各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的另一重要組成部分。應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)
22、規(guī)劃,或修建性詳細(xì)規(guī)劃, 或初步設(shè)計(jì)圖紙,或施工圖紙,參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo),或概算定額,或預(yù)算定額測(cè)定。 31(四)區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 包括:綠化(花草、樹木的種植)、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本部分費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi),各二級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開發(fā)成本中的一項(xiàng)重要組成部分,應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,或修建性詳細(xì)規(guī)劃,或初步設(shè)計(jì)圖紙,或施工圖紙,參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo),或概算定額,或預(yù)算定額測(cè)定。32(五)區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括:市政管理用房建設(shè)費(fèi)用;機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)
23、用;規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開發(fā)成本的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃,或修建性詳細(xì)規(guī)劃,或初步設(shè)計(jì)圖紙,或施工圖紙,參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo),或概算定額,或預(yù)算定額測(cè)定。33(六)工程建設(shè)其他費(fèi)用包括:工程監(jiān)理費(fèi) 竣工圖編制費(fèi) 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用 其他 34(六)工程建設(shè)其他費(fèi)用1、工程監(jiān)理費(fèi) 1996年1月16日,北京市建委發(fā)布了北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施辦法(京價(jià)收1996第043號(hào)),規(guī)定:實(shí)行監(jiān)理的工程,監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取,用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2計(jì)取。 35(六)工
24、程建設(shè)其他費(fèi)用2、 竣工圖編制費(fèi) 2002年國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)2002中工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.0.16條規(guī)定:編制工程施工圖預(yù)算的,按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi);編制工程竣工圖的,按照該建設(shè)項(xiàng)目基本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。36(六)工程建設(shè)其他費(fèi)用3、 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這部分費(fèi)用在項(xiàng)目初期很難估算。不同的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域的面積、基本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后,即基本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理,需要做多少面積的臨時(shí)綠化,整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等,再據(jù)以測(cè)
25、算相應(yīng)費(fèi)用。37(六)工程建設(shè)其他費(fèi)用4、項(xiàng)目竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用這部分費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后,形成了大量的資產(chǎn),而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜,例如:道路、水、電、(天然)氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位,產(chǎn)權(quán)移交尚未有規(guī)范的模式和程序。這就造成在土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)基本完成后,可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管,對(duì)有些項(xiàng)目還要從社會(huì)利益角度出發(fā),進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。為此,土地一級(jí)開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的情況,千差萬別,不一而足,須慎重對(duì)待,認(rèn)真估算。 38(六)工程建設(shè)其他費(fèi)用5、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用 指在土地一
26、級(jí)開發(fā)工作完成后,由土地一級(jí)開發(fā)主體組織,委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)。該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算 。 39(六)工程建設(shè)其他費(fèi)用6、其他 指其他歸屬項(xiàng)目前期及其他費(fèi)用的項(xiàng)目。比如:委托代建的項(xiàng)目還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)”等 。 污染區(qū)域,還需要環(huán)境整治費(fèi)用。40(七)管理費(fèi)指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi),包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。2005年8月3日,市國(guó)土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)北京
27、市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知 京國(guó)土市2005540號(hào)文,其中第十三條規(guī)定:土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的,由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的,開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后,土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。 41(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測(cè)算依企業(yè)(或項(xiàng)目)的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案,因此融資渠道、金額和期限完全不同,其融資成本應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。 42(九)銷售費(fèi)用包括
28、土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值,吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶,完成土地出讓任務(wù),盡快收回開發(fā)成本而進(jìn)行的策劃、推廣活動(dòng),和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定,而且市場(chǎng)中二級(jí)開發(fā)的銷售經(jīng)驗(yàn)不適用于土地一級(jí)開發(fā)的銷售,已實(shí)施完成的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目尚不多,因此沒有太多的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)可供借鑒。這就需要企業(yè)根據(jù)自己項(xiàng)目的土地出讓計(jì)劃分別測(cè)算。也可以按預(yù)計(jì)銷售收入的1%計(jì)取。43(十)應(yīng)納稅費(fèi)土地一級(jí)開發(fā)涉及的應(yīng)納稅種主要有:營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、進(jìn)口設(shè)備關(guān)稅等,所得稅。具體納稅額計(jì)算方法詳見國(guó)家相關(guān)稅收政策的規(guī)定。 44(十一)不
29、可預(yù)見費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。視不同階段的測(cè)算精度不同,而以開發(fā)成本為基數(shù),適當(dāng)計(jì)取一定比例。 45四、成本測(cè)算報(bào)告的編制以上是土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的成本構(gòu)成及其測(cè)算的相關(guān)依據(jù)。我公司據(jù)此編制了土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本測(cè)算通用模板,作為成本測(cè)算的模板。測(cè)算報(bào)告編制包括: 1. 編制測(cè)算表格; 2. 編制測(cè)算說明; 3. 編制測(cè)算分析。46四、成本測(cè)算報(bào)告的編制項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)投資估算及投融資分析(一)投資估算 1、總投資估算 2、估算所依據(jù)的相關(guān)資料 3、估算依據(jù)的相關(guān)文件47四、成本測(cè)算報(bào)告的編制(二)投融資分析 1、資金使用計(jì)劃 2、融資額度及融資成本 3、融資渠道及模式 4、貸款本息償還
30、附相應(yīng)表格48四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡(一)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算及分析1、測(cè)算及分析前提投資測(cè)算和市場(chǎng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù) 項(xiàng)目開發(fā)周期及時(shí)序安排49四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡(一)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算及分析2、相關(guān)數(shù)據(jù)的確定毛地價(jià)的確定招拍掛交易價(jià)格預(yù)測(cè)土地出讓一級(jí)開發(fā)企業(yè)收入稅(費(fèi))率貸款利率 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率Ic50四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡(一)經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算及分析3、經(jīng)濟(jì)效益分析可經(jīng)營(yíng)性出讓面積及銷售計(jì)劃土地掛牌出讓平均底價(jià) 土地上市出讓收入、成本、稅金、利潤(rùn)51四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡(二)
31、財(cái)務(wù)分析 1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR(%) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV(萬元) 投資回收期(年) 投資利潤(rùn)率2、償債能力分析 3、資金平衡分析52四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡(三)不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 1、不確定性與風(fēng)險(xiǎn) 2、不確定性分析 盈虧平衡分析 敏感性分析53四、成本測(cè)算報(bào)告的編制土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益分析及資金平衡(四)結(jié)論與建議 1、結(jié)論 項(xiàng)目盈利能力如何 項(xiàng)目的償債能力如何 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)怎樣 項(xiàng)目是否可行 2、建議54編制流程如下: 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集、整理根據(jù)通用模板測(cè)算成本測(cè)算編制說明測(cè)算依據(jù):原始資料、數(shù)據(jù),政策文件需說明的問題:測(cè)算方法、取值、原
32、因測(cè)算分析及結(jié)論匯總編制四、成本測(cè)算報(bào)告的編制總測(cè)算報(bào)告樣表55五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目在其內(nèi)容組成、開發(fā)宗旨、開發(fā)方式、開發(fā)時(shí)序等方面都有著不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn),因而其管理和控制體系、工作流程及其控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)也不同,共性之外還有其特殊性。因此,科學(xué)合理地確定其成本控制目標(biāo),要建立一整套完善的成本管理工作體系、制度和流程。56五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制1、決策體系:是戰(zhàn)略管理層面,決定了企業(yè)控制造價(jià)管理的方向和模式,具有長(zhǎng)期性和整體性,是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力所在,包括長(zhǎng)期戰(zhàn)略成本等重大決策的制定和執(zhí)行,由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組成。(一)工作體系57五、土地一
33、級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 2、內(nèi)部專業(yè)管理體系:是落實(shí)和分解戰(zhàn)略成本目標(biāo)的層面,包括計(jì)劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評(píng),是企業(yè)造價(jià)管理部門的首要核心任務(wù)。主要包括:制定公司年度成本控制計(jì)劃;分解、落實(shí)戰(zhàn)略成本目標(biāo),實(shí)行公司全面預(yù)算;及時(shí)溝通、傳遞和獲取信息、適時(shí)調(diào)整計(jì)劃;協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門配合、全員參與成本目標(biāo)的管理和控制等。(一)工作體系58五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 3、制度體系:完善的制度體系是項(xiàng)目成本管理實(shí)施順暢、高效的前提和保障。建立和完善諸如:成本管理辦法、招投標(biāo)管理辦法、合同管理辦法等一系列的成本管理制度,并嚴(yán)格按之執(zhí)行,是成本管理和控制的制度保障。(一)工作體系59五、土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成本的管理與控制 4、操作體系:是成本管理和控制的基礎(chǔ)層面,具體由各項(xiàng)目部的成本管理人員落實(shí),是成本管理和控制的具體化和實(shí)施控制載體。主要包括對(duì)分解后的成本控制目標(biāo)的落實(shí)、關(guān)鍵點(diǎn)的控制、工作
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