房地產(chǎn)開發(fā)流程及基本建設程序（PPT）

1、工程項目基本建設程序一、工程建設前期階段（一）項目建議書 （二）可行性研究 二、工程建設準備階段（一）獲取土地使用權（二）委托規(guī)劃、設計 （三）工程發(fā)包與承包 三、工程建設實施階段（一）工程建設項目施工準備管理 （二）工程建設項目組織施工階段的管理 四、工程竣工驗收備案（一）工程竣工驗收及備案 基本建設程序內容發(fā)改委其它部門國土主管部門建設主管部門建設單位交通部門規(guī)劃主管部門基本建設流程關系圖圖例立項申請立項委托做總平面圖辦理國有土地使用權證核發(fā)建筑核位紅線辦理施工許可證竣工驗收委托做設計方案竣工備案委托做初步設計委托做施工圖設計憑進場通知書放線驗線審批初步設計辦理建設用地規(guī)劃許可證審批總平面

2、圖辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理選址意見書審批設計方案審批施工圖設計招投標環(huán)境影響評價地震安全性評價消防審批氣象審批人防審批交通審批國土主管部門發(fā)改委其它部門建設主管部門建設單位交通部門規(guī)劃主管部門立項申請立項委托做總平面圖辦理國有土地使用權證核發(fā)建筑核位紅線辦理施工許可證竣工驗收委托做設計方案竣工備案委托做初步設計委托做施工圖設計憑進場通知書放線驗線審批初步設計辦理建設用地規(guī)劃許可證審批總平面圖辦理建設工程規(guī)劃許可證辦理選址意見書審批設計方案審批施工圖設計招投標環(huán)境影響評價地震安全性評價消防審批氣象審批人防審批交通審批基本建設流程關系圖項目建議書報建主體：建設單位審核單位：發(fā)展與改革委員會可行性

3、研究報建主體：建設單位審核單位：發(fā)展與改革委員會選址意見書報建主體：建設單位審核單位：規(guī)劃主管部門環(huán)境影響評價報建主體：建設單位審核單位：環(huán)保主管部門建設場地地震安全性評價報建主體：建設單位審核單位：地震主管部門第一部分 工程建設前期階段前期階段的主要工作有項目建議書、可行性研究報告編制和報批、立項批復。一、項目建議書（預可行性研究）（一）一般應包括以下幾方面的內容1.項目提出的必要性和依據(jù)； 2.產(chǎn)品方案、擬建規(guī)模和建設地點的初步設想；3.資源情況、建設條件、協(xié)作關系等的初步分析； 4.投資估算和資金籌措設想； 5.項目的進度安排； 6.經(jīng)濟效益和社會效益的估計。 （二）報送材料符合編制要求

4、的項目建議書、審批請示等附件材料。二、可行性研究項目建議書通過主管部門批準后，業(yè)主即可組織進行該項目的可行性研究工作，一般應包括以下基本內容：1.項目提出的背景、投資的必要性和研究工作依據(jù)；2.需求預測及擬建規(guī)模、產(chǎn)品方案和發(fā)展方向的技術經(jīng)濟比較和分析； 3.資源、原材料、燃料及公用設施情況； 4.項目設計方案及協(xié)作配套工程； 5.建廠條件與廠址方案； 6.環(huán)境保護、防震、防洪等要求及其相應措施； 7.企業(yè)組織、勞動定員和人員培訓； 8.建設工期和實施進度； 9.投資估算和資金籌措方式； 10.經(jīng)濟效益和社會效益。 三、申報建設項目選址意見書（一）通過招標拍賣掛牌的方式取得 通過招標拍賣掛牌方

5、式取得國有土地使用權的建設項目，無并聯(lián)審批項目的申報條件：1.項目建議書及其批復文件，或土地收購整理儲備計劃；2.標明擬建項目用地范圍的1/500現(xiàn)勢地形圖和電子文件。（二）通過非招標拍賣掛牌的方式非招標拍賣掛牌方式取得國有土地使用權的建設項目，建設項目選址意見書的審批，申請人需向規(guī)劃部門提交其他申請材料。 四、環(huán)境影響評價申報選址意見書后，建設單位向環(huán)保主管部門提交： 1.建設項目環(huán)境影響評價文件審批申請表； 2.環(huán)境影響登記表或由有資質的單位編制的環(huán)境影響報告表或環(huán)境影響報告書； 3.評估機構關于環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響報告表的技術評估報告。 五、建設場地地震安全性評價1.建設單位持立項批

6、準書和選址意見書，征詢地震主管部門意見，審定是否做場地地震安全性評價工作和評價區(qū)域范圍； 2.選擇評價單位和簽訂評價合同；3.上報地震主管部門審批。 第二部分 工程建設準備階段建設用地規(guī)劃許可證報建主體：建設單位審核單位：規(guī)劃主管部門總平面圖委托主體：建設單位實施單位：設計院審核單位：規(guī)劃主管部門國有土地使用權證報建主體：建設單位審核單位：國土主管部門設計方案委托主體：建設單位實施單位：設計院審核單位：規(guī)劃主管部門初步設計委托主體：建設單位實施單位：設計院審核單位：建設主管部門施工圖設計委托主體：建設單位實施單位：設計院審核單位：建設主管部門核發(fā)建筑核位紅線報建主體：建設單位審核單位：規(guī)劃主管

7、部門氣象審批報建主體：建設單位審核單位：氣象主管部門消防審批報建主體：建設單位審核單位：消防主管部門人防審批報建主體：建設單位審核單位：人防主管部門交通審批報建主體：建設單位審核單位：交通主管部門建設工程規(guī)劃許可證報建主體：建設單位審核單位：規(guī)劃主管部門招投標報建主體：建設單位審核單位：建設主管部門施工許可證報建主體：建設單位審核單位：建設主管部門進場通知書報建主體：建設單位審核單位：建設主管部門建筑工程立項后，建設單位應向建筑行政主管部門申請辦理報建備案手續(xù)，報建申報材料： 1.報建表；2.立項文件； 3.建設用地批準文件； 4.資信證明； 5.投資許可證。 建設單位必須在報建后開工前向受理

8、報建的建設行政主管部門申請辦理工程項目建設管理單位資格審批手續(xù)，領取工程項目建設管理單位資格審查批準通知書。一、辦理報建備案手續(xù)二、辦理國有土地使用權證建設單位向國土主管部門申請國有土地使用權證，報送材料：1.建設項目用地預審申請表,建設項目用地預審申請報告； 2.屬政府投資項目的，需提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告； 3.區(qū)縣（自治縣、市）國土資源管理部門對建設項目用地的初審意見； 4.1：500 現(xiàn)狀地形圖。三、辦理建設用地規(guī)劃許可證1.建設單位應按照規(guī)劃主管部門提出的規(guī)劃設計條件委托規(guī)劃設計院編制規(guī)劃設計總圖，然后報規(guī)劃主管部門審核規(guī)劃設計總圖。2.規(guī)劃主管部門可據(jù)此核定用地面

9、積，確定用地紅線范圍，發(fā)給建設單位建設用地規(guī)劃許可證。 四、申請土地開發(fā)使用權1.建設單位申請用地環(huán)節(jié)行政審批，應到建設項目所在地的區(qū)國土主管部門遞交申請；2.招標拍賣掛牌出讓用地的審批由土地利用處、土地交易中心主辦；3.國有土地劃撥或協(xié)議出讓用地的審批由土地利用處主辦； 4.建設項目壓覆礦產(chǎn)資源的審批由礦產(chǎn)資源勘查儲量處主辦。五、辦理建設工程規(guī)劃許可證1.建設單位在取得土地使用權后，根據(jù)規(guī)劃主管部門提出的設計要求，委托建筑設計院編制建設工程規(guī)劃設計方案。2.建設單位報規(guī)劃主管部門審核建設工程規(guī)劃設計方案，規(guī)劃主管部門可據(jù)審核結果，發(fā)給建設單位建設用地規(guī)劃許可證。 六、初步設計審批初步設計通常

10、由建委安排建科委組織專家召開技術評審會，提出技術審核文件，之后業(yè)主會提請建設主管部門出具對項目初步設計的行政批復文件，為以后項目施工圖審查備案做準備。 報送材料： （一）主辦部門所需申請材料： （二）公安消防部門所需申請材料：（三）園林部門所需申請材料：（四）氣象部門所需申請材料：（五）人防部門所需申請材料： （六）市政部門要求的申請材料： （七）交通部門所需申請材料：七、施工圖設計審批初步設計審查通過后，建設單位委托設計院進行施工圖設計，并將施工圖報市建委審批，然后由市規(guī)劃局發(fā)建筑核位紅線。 施工圖設計審批通過后，建設單位同時辦理公安消防、園林、氣象、人防、市政、交通等部門的手續(xù)，可到招標辦

11、組織辦理材料、設備供應商的招投標手續(xù)，并向財政交納相關建設費用。 八、建設單位招投標施工發(fā)包前，建設單位應當持立項批準文件等有關材料申請辦理建設工程發(fā)包方式備案手續(xù)。 提交資料目錄：1.建設工程發(fā)包方式備案表。 2.建設工程立項批復或備案手續(xù)； 3.建設工程規(guī)劃許可證； 4.滿足施工要求的建設資金證明材料； 5.施工圖設計文件審查備案書； 九、辦理質量監(jiān)督及安全監(jiān)督（一）辦理質量監(jiān)督登記注冊；（二）辦理建筑工程安全報監(jiān)。十、辦理建筑工程施工許可證 重點建筑項目、國家和市批準立項的建設項目以及跨區(qū)、縣（市）的大中型建設項目，由建設單位向市人民政府建設主管部門申請；其他建設項目由建設單位向項目所在

12、地的區(qū)、縣（市）人民政府建設主管部門申請。第三部分 工程建設施工階段工程建設項目施工準備階段（一）圖紙會審 （二）審查施工組織設計 （三）施工現(xiàn)場準備 工程建設項目組織施工的管理（一）工程建設項目的進度控制（二）工程建設項目的投資控制 （三）工程建設項目的質量控制 第四部分 工程竣工驗收備案工程竣工驗收備案是驗收環(huán)節(jié)的主辦事項，包括下列主要內容：（一）建設主管部門竣工備案；（二）規(guī)劃主管部門竣工驗收；（三）公安消防部門；（四）環(huán)保部門（根據(jù)建設項目的具體情況分為環(huán)保驗收或環(huán)保預驗收）。 房地產(chǎn)開發(fā)流程主講人：建設單位招拍掛方式取得土地使用權勘察設計招投標備案申報節(jié)能審查編寫項目申請報告編寫節(jié)能專篇