房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識入門課件

1、職前培訓(xùn) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 1.房地產(chǎn)的概念 2.二手房上市交易的前提 3.北京市房屋種類 4.各種房屋的鑒別 5.二手房常用名詞解釋 6.各種房屋的交易方式稅項(xiàng) 目 錄房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn)。地產(chǎn)：即指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)類型：居住用地 工業(yè)用地 倉庫用地 交通用地 市政用地 商業(yè)服務(wù)用地 公共綠化用地 教科文衛(wèi)設(shè)施用地 港口碼頭用地 軍事用地 其它用地 房地產(chǎn)的概念 房產(chǎn)的分類住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作

2、為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運(yùn)輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室等。辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟(jì)活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機(jī)構(gòu)用房、宗教用房等等。 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)市場的概念狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)市場的分類（1）房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由

3、政府直接控制和壟斷經(jīng)營。（2）房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。（3）房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向交易，屬于消費(fèi)市場的重新配置。本市房地產(chǎn)市場概況 （1）一級市場： 主管部門：本市的土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易核準(zhǔn)、審批部門。 土地規(guī)劃現(xiàn)狀：本市現(xiàn)城市規(guī)劃狀況，包括住宅開發(fā)、市政建設(shè)及生活 配套設(shè)施建設(shè)等內(nèi)容。 土地交易形式：本市現(xiàn)行土地交易形式包括哪些，如：招標(biāo)、拍賣等。 （2）二級市場 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的商品房數(shù)量。 供求關(guān)系狀況：商品房供應(yīng)量與本市年度預(yù)計購買量

4、的比值。 平均價格：本市注冊上市商品房價格的平均值。 各檔次房產(chǎn)銷售概況：將現(xiàn)在售商品房以價格標(biāo)準(zhǔn)分為低、中、高三個 檔次，明確各檔次價格界限，并分析各檔次商品房的銷售狀況。 （3）三級市場 現(xiàn)上市量：本市已經(jīng)注冊登記在案的二手房數(shù)量。 平均價格：現(xiàn)在售二手房標(biāo)價的平均值 供求關(guān)系狀況：在售二手房數(shù)量與本年度預(yù)計購買量的比值。 主流房產(chǎn)銷售狀況：根據(jù)注冊與交易狀況，分析出主流價格二手房的銷 售狀況。包括：平均價格、坐落地點(diǎn)特征、消費(fèi)群特點(diǎn)等。三級市場二 手 房 含 義二手房是指: 經(jīng)過一次交易之后再上市交易的房屋 二手房上市交易的前提 已取得產(chǎn)權(quán)證 沒有抵押登記 沒有產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛北京市房屋的

5、種類 1.商品房 2.房改房 3.央產(chǎn)房 4.回遷房 5.經(jīng)濟(jì)適用房 6.限價房商品房 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何推向市場的，并可以自由買賣交易的房屋都應(yīng)該是一種商品。但目前的中國房地產(chǎn)市場，商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋.包括發(fā)行住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。房改房 房改房即為已購公有住房,是指職工已按國家住房制度改革政策購買的公有住房。房改房的土地使用權(quán)是無償劃撥得到的,沒有像商品房那樣交納土地使用費(fèi).因而,房改房的產(chǎn)權(quán)中的土地產(chǎn)權(quán)部分實(shí)際仍然屬于國家,購房者只占有房屋產(chǎn)權(quán)部分(既建筑物部分)。成本價是指:國家按照房屋建造成本制定的公

6、有房出售價格,其中不含利潤.出售、轉(zhuǎn)讓時要買受人補(bǔ)齊土地出讓金：公式：1560建1標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價)是指:國家依據(jù)城鎮(zhèn)中低收入者的平均工資水平,確定的公有住房出售價格,其中有較多的政策性優(yōu)惠.標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價)房上市前提需補(bǔ)齊成本價：公式:1560面積6%房改房分類央產(chǎn)房 全稱“中央在京單位已購公有住房”指職工按房改成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的央產(chǎn)房。如中央各部門、全國人大機(jī)關(guān)、全國政協(xié)機(jī)關(guān)、最高人民法院、最高人民檢查院等 央產(chǎn)房有可能是成本價公房或是優(yōu)惠價,標(biāo)準(zhǔn)價公房。 央產(chǎn)房具體能否上市，先到房主所在單位房管科查詢，單位是否已在央產(chǎn)辦登記上市。央產(chǎn)房的上市條件央產(chǎn)房交易流程到產(chǎn)權(quán)單位查檔，看房屋是否在

7、央產(chǎn)辦登記備案到產(chǎn)權(quán)單位辦理房屋超標(biāo)處理。到藍(lán)島央產(chǎn)辦填寫上市審批表獲得批準(zhǔn)后可上市到原單位做物業(yè)交驗(yàn)，并加蓋公司公章。交易過戶房主持本人身份證、戶口本、原購房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證原件、超標(biāo)處理證明房主持本人身份證、戶口本、原始購房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證原件、超標(biāo)處理證明、上市審批單、加蓋公章的物業(yè)交驗(yàn)單回遷房回遷房是指為了妥善安置棚戶區(qū)的被拆遷居民,由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的居民回遷的安置房.回遷房要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求建設(shè),開發(fā)企業(yè)的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施過程中,要先建回遷房,保證按協(xié)議約定的時間回遷.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的

8、特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性:是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。適用性:是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房此類房屋是為廣大低收入家庭、無房戶或現(xiàn)住房面積未達(dá)到北京市規(guī)定的住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)的未達(dá)標(biāo)戶所建房屋。具體標(biāo)準(zhǔn)為：取得北京戶籍3年以上，人均年收入2.27萬以下，住房面積低于10平米，資產(chǎn)不超過22萬元的均可申請購買經(jīng)濟(jì)適用房。但因?yàn)榇祟惙课萦兴奶厥庑裕蕠以谝奄彊?quán)人出售轉(zhuǎn)讓時制定了相關(guān)的出售政策。未住滿5年的需出售者成交價不得高于原購房價格經(jīng)濟(jì)：是指住宅價格相對市場而是適中的，能夠被中低收入家庭所承受。適用性：是指在住

9、房設(shè)計及建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房訴實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。按房屋建造時立項(xiàng)分類普通住宅公寓別墅商住住房商用房經(jīng)濟(jì)適用房限價房按建筑形式分為塔樓和板樓 塔樓的平面圖特點(diǎn)是：一般是一梯四戶到一梯12戶，高度一般從12層以上到35層。板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。按建筑物（住宅）層數(shù)分類低層住宅（4層以下）多層住宅（57層）小高層住宅（814層）高層住宅（15層以上）超過35層是超高層 按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu) 豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。 磚混結(jié)構(gòu) 豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平

10、承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板 其中也包括少量的屋頂采用木屋架。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如外墻、隔墻等，是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成。 鋼結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件均是用鋼材制成。 名詞解釋：建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。名詞解釋：公用面積 住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)

11、置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。 公用面積分推系數(shù)=公用建筑面積 套內(nèi)建筑面積總和 。名詞解釋：容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。名詞解釋：綠化覆蓋率(綠化率) 綠化覆蓋率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化覆蓋率高為好。使用率 使用率是套內(nèi)凈面積（即使用面積）和住宅面積的之比，一般高層塔樓在72%至75%之間，板樓在78%至80%之間。名詞解釋：復(fù)式 在概念上是一層，并不具備完整的兩層空

12、間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米高，可在局部隔出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 躍層 是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 錯層 主要指的是一處房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。 名詞解釋：名詞解釋：層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。開間住宅設(shè)計中，住宅的寬度

13、是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。名詞解釋：進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅

14、的進(jìn)深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。名詞解釋：玄關(guān)玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。名詞解釋：各種房屋的交易稅項(xiàng)契稅印花稅土地出讓金土地增值稅綜合地價款營業(yè)稅個人所得稅普通住宅與非普通住宅同時滿足以下三個條件的住宅稱為普通住宅: 1.建筑面積140(不含140)平米

15、以下; 2.容積率1.0以上; 3.銷售價格高于當(dāng)時地價的1.2倍. 只要以上條件有一條不滿足,都稱為非普通住宅.契 稅只要是中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋，承受方應(yīng)繳納契稅，現(xiàn)行稅率為3%,以下優(yōu)惠政策:1.個人購買自用普通商品住宅(住房面積不 超過140 ）暫減半征收契稅1.5%2.交易單價不超出同級別土地1.2倍. 一級：13281.6 二級：11466 三級：11146 四級：9298 五級：7256 六級：5793印花稅 個人在出售房層活動中所書立的合同，書據(jù)等。應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格由雙方分另按成效金額0.5繳納印花稅，取得房產(chǎn)證后還要5元貼花稅。土地出讓金1.房改房：因?yàn)榉扛姆康耐恋厥褂脵?quán)

16、是政府劃撥的，沒有象商品房那樣繳納過土地使用費(fèi)，所以在出售時買受人應(yīng)按成本價標(biāo)準(zhǔn)1560建筑面積1補(bǔ)齊土地出讓金2.公房回遷房：私產(chǎn)沒有標(biāo)及的，不用繳納土地出讓金；寫明經(jīng)濟(jì)適用房的，需補(bǔ)齊成交價 3土地出讓金綜合地價款此稅適用于純經(jīng)濟(jì)適用房，兩種繳納方式：1) 5年內(nèi)買房人繳納原購房單價 （原購房面積-批準(zhǔn)面積）102）滿5年成交價10營業(yè)稅1.商品房：再交易過的房產(chǎn)均以契稅票或產(chǎn)權(quán)證發(fā)證日期來確定是否滿5年。是否需繳納。2.房改房，央產(chǎn)房，回遷經(jīng)濟(jì)適用房：是以契稅票或有財證局章的收房票據(jù)或產(chǎn)權(quán)證，有一項(xiàng)夠5年均可免交營業(yè)稅。3.超出140 的高檔住宅滿5年出售時也需要繳納營業(yè)稅，（銷售價格原購房價）5.5%個人所得