貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的影響分析開(kāi)題報(bào)告

1、浙江大學(xué)遠(yuǎn)程教育學(xué)院本科生畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）開(kāi)題報(bào)告題 目貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的影響分析以人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響為研究對(duì)象專 業(yè)學(xué)習(xí)中心姓 名學(xué) 號(hào)指導(dǎo)教師年月日文獻(xiàn)綜述（一）國(guó)外方面對(duì)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)影響的文獻(xiàn)綜述房地產(chǎn)價(jià)格的核心是土地價(jià)格。土地價(jià)格如何決定，在理論界還存在爭(zhēng)論。最初學(xué)者們認(rèn)為，土地作為一種生產(chǎn)要素，其使用價(jià)格（地租）決定于土地的邊際生產(chǎn)力，土地服務(wù)本身不是最終消費(fèi)需求，而是向經(jīng)濟(jì)活動(dòng)投入的要素（可將它稱為邊際生產(chǎn)力理論）。這種理論強(qiáng)調(diào)了土地的用途與效率，土地只有在開(kāi)發(fā)過(guò)程中用到了最能發(fā)揮作用的用途上，才能提供最高產(chǎn)出。這一理論為全球工業(yè)和城市用地價(jià)格高于鄉(xiāng)村用地價(jià)格提供了合理解

2、釋，且為經(jīng)濟(jì)要素集聚提供了理論依據(jù)。Casetti（1973）， Berliant和Jeng（1990），Homburg（1991），Muth（1961），Nichols（1970）等人在分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中土地的作用時(shí)都使用該理論。但邊際生產(chǎn)力理論有其不足之處，它只是強(qiáng)調(diào)土地在當(dāng)時(shí)提供服務(wù)的特點(diǎn)，沒(méi)有反映土地作為投人要素在基本不損耗（不折舊）的條件下長(zhǎng)期提供服務(wù)的特點(diǎn)（這正是土地區(qū)別于勞動(dòng)力和物質(zhì)資本的根本屬性），因此只是一個(gè)靜態(tài)結(jié)論。為了反映土地作為投入要素在基本不損耗（不折舊）的條件下長(zhǎng)期提供服務(wù)的特點(diǎn)，應(yīng)該將其未來(lái)可能提供的產(chǎn)出包含在內(nèi)，而不僅僅只包含當(dāng)期邊際產(chǎn)出。該思想在伊利（1982

3、，中譯本）一書(shū)中明確提出，之后得到許多學(xué)者的贊同而形成土地價(jià)格的現(xiàn)值理論，如Capozza和Li（1994），Titman（1985）等。 上述兩種理論從土地提供服務(wù)的特性出發(fā)揭示了土地作為生產(chǎn)要素的價(jià)值來(lái)源，可以用來(lái)分析土地及房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì)或者說(shuō)是土地理論價(jià)格。由于在一般情況下土地邊際產(chǎn)出在長(zhǎng)期比較穩(wěn)定（突然出現(xiàn)自然災(zāi)害或發(fā)現(xiàn)稀缺資源除外），故地價(jià)不應(yīng)暴漲暴落，由此可推斷房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)基本穩(wěn)定。但是現(xiàn)實(shí)世界中并非完全如此，許多國(guó)家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一定階段出現(xiàn)過(guò)土地和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)。Bogue和Bogue（1957），Lindert（1974）等學(xué)者指出，19世紀(jì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期

4、間曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)土地價(jià)格的大幅度上漲。劉霞輝（2002 ）、野口悠紀(jì)雄（1997，中譯本）、Noguchi （1991），Stone和Ziemba（1993），Ito和Iwaisako（1995）等學(xué)者指出，在20世紀(jì)80年代中后期到90年代初期之間，日本的地產(chǎn)價(jià)格也是暴漲暴跌的。從現(xiàn)實(shí)的觀察中發(fā)現(xiàn)，持有土地與持有易腐品的不同之處是它有時(shí)間價(jià)值，從而使擁有土地具有持有有價(jià)債券相似的生息能力，土地相當(dāng)于一種生息資本，所以從更為一般的資產(chǎn)角度來(lái)看待土地是合理的。依據(jù)資產(chǎn)定價(jià)的無(wú)套利原則，土地收益將由其貼現(xiàn)價(jià)值和附帶風(fēng)險(xiǎn)的交易收益共同決定，這種交易收益在預(yù)期土地供應(yīng)緊張時(shí)會(huì)很大，由此可能導(dǎo)致土地價(jià)格大幅

5、波動(dòng)。對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格可能出現(xiàn)過(guò)度波動(dòng)的機(jī)理，經(jīng)濟(jì)學(xué)家進(jìn)行了長(zhǎng)期的探索。Keynes（1937）認(rèn)為現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)主體在不確定的情況下做出各種選擇，他強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)價(jià)格不能預(yù)測(cè)，其變動(dòng)由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的預(yù)期收益以及影響投資者投資行為的所有因素決定，預(yù)期的不確定性是造成資產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定的主要原因。Minaky（1975，1986）認(rèn)為，各經(jīng)濟(jì)主體是在不確定條件下選擇持有實(shí)物資產(chǎn)、金融資產(chǎn)與金融債務(wù)的資產(chǎn)組合。這時(shí)資產(chǎn)價(jià)格與普通商品價(jià)格之比上升，投資進(jìn)一步增加，會(huì)加速經(jīng)濟(jì)泡沫化。（二）國(guó)內(nèi)關(guān)于貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)影響的研究進(jìn)展已有大部分文獻(xiàn)都是以北京和上海這兩個(gè)一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)作為研究對(duì)象?？偨Y(jié)起來(lái)，這部分研究

6、文獻(xiàn)主要從以下幾個(gè)角度分析人民幣升值及升值預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。袁志剛,樊瀟彥在房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析中論述國(guó)外投資基金和在世界各國(guó)流動(dòng)的游資以追求盈利最大化為原則，在世界各國(guó)尋找預(yù)期收益率高的投資機(jī)會(huì)。根據(jù)對(duì)人民幣升值的預(yù)期，這些境外資金會(huì)以各種形式進(jìn)入我國(guó)投資或換持人民幣資產(chǎn)，等待人民幣升值達(dá)到預(yù)期升幅時(shí)以獲取投資升值收益和匯兌收益。崔健華在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論中論述外資大量加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)加大對(duì)有限土地資源、建材及勞動(dòng)力的需求，從而推高開(kāi)發(fā)成本進(jìn)而影響房?jī)r(jià)上漲。投機(jī)性外資會(huì)以購(gòu)買現(xiàn)成或即將竣工房產(chǎn)的形式進(jìn)入。大量外資投機(jī)性購(gòu)房加大對(duì)市場(chǎng)的需求，而市場(chǎng)的供給是受到土地供應(yīng)的限制的，從而房?jī)r(jià)被推高

7、。而房?jī)r(jià)上漲的表現(xiàn)增強(qiáng)了外資流入的吸引力，會(huì)進(jìn)一步增加投資，這又會(huì)加大人民幣升值的壓力，這樣不斷的升值外資流入房?jī)r(jià)上升的循環(huán)運(yùn)動(dòng)加大人民幣升值的壓力和限度。泡沫效應(yīng)分析。投機(jī)性的外資以短期投機(jī)收益為目的，通過(guò)房產(chǎn)的升值和人民幣的升值獲利，當(dāng)他們大量購(gòu)房時(shí)，房?jī)r(jià)被推到虛高位置，從而形成泡沫，當(dāng)人民幣升值達(dá)到他們的預(yù)期時(shí)，外資會(huì)放出房產(chǎn)換取外匯收益，這時(shí)，市場(chǎng)供給驟增而需求將驟減使房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅下跌，這種外部沖擊容易引起房地產(chǎn)泡沫造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。論文提綱一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融資產(chǎn)特征分析中國(guó)土地使用制度概況房地產(chǎn)的金融資產(chǎn)特征二、人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響分

8、析（一）人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析（二）人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資回報(bào)率的分析（三）人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的影響分析三、人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)影響的對(duì)策（一）人民幣進(jìn)一步升值壓力緩解的措施（二）房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)人民幣升值的措施（三）防止人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫加劇的措施四、結(jié)語(yǔ)參考文獻(xiàn)1 劉震輝. 資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)稱定,經(jīng)濟(jì)研究, 2002年第4期.2 劉震輝.人民幣匯率已到了長(zhǎng)期預(yù)期升值的階段了嗎? ,經(jīng)濟(jì)研究, 2004第2期。3 楊白堅(jiān).中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策選擇,社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社, 2003年.4 崔健華.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論, 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社, 2003年.5 鄢紅星. 試談人民幣升值對(duì)

9、我國(guó)經(jīng)濟(jì)的積極影響,陜西教育學(xué)院學(xué)報(bào), 2004(2).6 袁志剛,樊瀟彥.房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析,經(jīng)濟(jì)研究, 2003(3).7 劉蒞祥,廖曉燕.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范,華東經(jīng)濟(jì)管理, 2005(10).8 徐聯(lián)初.透視與新解:積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展中的金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)湖北省房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融發(fā)展的調(diào)查與思考.金融研究, 2004(9).9 蔣自強(qiáng), 史晉川.當(dāng)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)流派.上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2002年.10 Hall. R. The Importance of Lifetime Jobs in the U.S. Economy. American Economic Review, 2001.11 楊蓉.人力資源經(jīng)濟(jì)學(xué).北京:中國(guó)物資出社, 2001.12 代英姿.淺論內(nèi)部勞動(dòng)力市場(chǎng)運(yùn)行效率的幾個(gè)問(wèn)題.遼寧大學(xué)學(xué)報(bào), 2