物業(yè)管理案例詳解

1、物業(yè)管理典型(dinxng)案例共二十六頁(yè)案例(n l)1某小區(qū)設(shè)有停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)(shu fi)標(biāo)準(zhǔn)略低于指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司雖在車(chē)場(chǎng)安排有保安值班，但為防止突發(fā)重大損失，依然在車(chē)場(chǎng)入口處用告示牌及在停車(chē)費(fèi)票據(jù)上明示：本車(chē)場(chǎng)只負(fù)責(zé)提供車(chē)位，收取的僅是車(chē)位租金，請(qǐng)車(chē)主加強(qiáng)防范措施，車(chē)輛被盜受損，本公司概不負(fù)責(zé)。一次業(yè)主甲的朋友乙開(kāi)車(chē)來(lái)訪，停車(chē)于車(chē)場(chǎng)，期間下一場(chǎng)暴雨，雨后離開(kāi)時(shí)，發(fā)現(xiàn)自己的車(chē)輛丟失，遂于物業(yè)管理公司交涉要求賠償，物業(yè)管理公司已有正式聲明在先，收取的停車(chē)費(fèi)未含有管費(fèi)為由，拒絕賠償，乙遂將物業(yè)管理公司告上法庭。共二十六頁(yè)案例(n l)分析觀點(diǎn)一：聲明在先，不予賠償理?yè)?jù)：已有聲明，盡了告

2、示義務(wù)，收費(fèi)低（未含看管費(fèi)），不存在(cnzi)保管關(guān)系，利益風(fēng)險(xiǎn)不等觀點(diǎn)二：?jiǎn)畏铰暶?，不予承認(rèn)。理?yè)?jù)：土地是國(guó)家的，收的其實(shí)是看管費(fèi)。收了費(fèi)，保管關(guān)系成立。單方聲明，強(qiáng)加于人，不合法理。觀點(diǎn)三：雙方有責(zé)，各負(fù)一半。觀點(diǎn)四：以責(zé)定法。案例分析共二十六頁(yè)案例(n l)分析1.主管部門(mén)核準(zhǔn)營(yíng)業(yè)收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)，本身就有保管義務(wù)，主管部門(mén)檢查未有安防，消防措施，不允營(yíng)業(yè)。2.物價(jià)部門(mén)未核準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)違法。3.單獨(dú)簽訂特約服務(wù)事項(xiàng)，可以免責(zé)：?jiǎn)畏礁袷胶贤?h tong)無(wú)效。4.有保管表示行為（扣證、換牌、給票據(jù)等），牌未丟、票未做記號(hào)丟車(chē)，需負(fù)責(zé)任。給人印象明確是無(wú)人看管的收費(fèi)停車(chē)場(chǎng)，責(zé)任反而小。提

3、供方便的臨時(shí)停放點(diǎn)，不收費(fèi)，不看管（最好提醒），丟車(chē)可以不賠。共二十六頁(yè)案例(n l)二徐先生花費(fèi)大量時(shí)間和金錢(qián)剛剛(gng gng)裝修好的房子，被樓上住戶(hù)住戶(hù)跑水搞得廚房、衛(wèi)生間、客廳部分屋頂浸泡起皮。找到樓上業(yè)主，答復(fù)是他家一點(diǎn)也沒(méi)有漏，并且很不情愿配合檢查問(wèn)題。雖說(shuō)經(jīng)物業(yè)公司工程人員多次協(xié)調(diào)已解決了問(wèn)題，但劉先生心里還是不痛快，認(rèn)為物業(yè)在裝修管理上沒(méi)有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿(mǎn)意，是否可以不交物業(yè)管理費(fèi)？徐先生應(yīng)該向誰(shuí)要求索賠？共二十六頁(yè)案例(n l)分析1.樓上跑水可能由兩種原因引起：房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏或者樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水，但無(wú)論哪種原因引起都與物

4、業(yè)管理公司無(wú)關(guān)，不涉及物業(yè)管理公司與業(yè)主的法律關(guān)系。2.房屋質(zhì)量不好導(dǎo)致水滲漏涉及業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同(h tong)而產(chǎn)生的合同(h tong)法律關(guān)系，開(kāi)發(fā)商交付的房屋存在瑕疵導(dǎo)致水管跑水致使業(yè)主遭受損失，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。共二十六頁(yè)案例(n l)分析3.樓上業(yè)主過(guò)失導(dǎo)致跑水涉及業(yè)主之間基于侵犯行為而產(chǎn)生的侵權(quán)法律關(guān)系，樓上業(yè)主的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對(duì)樓下業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵犯應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在本案中涉及對(duì)受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損部位不屬于公共(gnggng)設(shè)施、公共(gnggng)區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不

5、屬于物業(yè)管理費(fèi)所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)該部分維修當(dāng)另行支付費(fèi)用，業(yè)主沒(méi)有理由拒繳物業(yè)管理費(fèi)。共二十六頁(yè)案例(n l)三業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層得物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行了咨詢(xún)，以房屋樓板無(wú)法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止顧某吊裝巨型浴缸。但顧某認(rèn)為自己購(gòu)置(guzh)的私有財(cái)產(chǎn)可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。問(wèn)購(gòu)置(guzh)財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？共二十六頁(yè)案例(n l)分析：并非所有業(yè)主購(gòu)置的財(cái)產(chǎn)都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)。 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照(nzho)有利于物業(yè)使

6、用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。 應(yīng)當(dāng)顧及相鄰個(gè)方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提，否則應(yīng)加以必要的限制。共二十六頁(yè)案例(n l)四小王(xio wn)購(gòu)買(mǎi)了一套期房。住房建成后，在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司提出兩個(gè)要求：第一，簽訂業(yè)主公約；第二，簽三年的物業(yè)管理協(xié)議。小王(xio wn)發(fā)現(xiàn)業(yè)主公約中有些條款與開(kāi)發(fā)商的承諾不一樣，同時(shí)他認(rèn)為簽訂3年得管理協(xié)議也不是合理的，所以他拒絕了物業(yè)管理公司的要求，結(jié)果該物業(yè)管理公司卻以此為由不給他房屋鑰匙。 請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)管理公司這種做法合法嗎？小王(xio wn)該怎

7、么辦？共二十六頁(yè)案例(n l)分析物業(yè)管理公司在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，由于業(yè)主不簽業(yè)主公約和管理合同而拒絕交付房屋鑰匙的做法明顯欠妥，也是不合法的。原因有以下三個(gè)：1.業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，已與開(kāi)發(fā)商簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。作為開(kāi)發(fā)商，按照合同約定收取(shuq)業(yè)主的購(gòu)房款，就應(yīng)該履行向業(yè)主交付房屋的義務(wù)，這與物業(yè)管理公司是沒(méi)有關(guān)系的。如果開(kāi)發(fā)商或是物業(yè)管理公司因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂業(yè)主公約、對(duì)物業(yè)管理公司協(xié)議有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。2.逼迫業(yè)主簽訂3年的物業(yè)管理協(xié)議是沒(méi)有道理的，既不符合國(guó)家有關(guān)的法律規(guī)定，也與目前物業(yè)管理市場(chǎng)的

8、現(xiàn)實(shí)格格不入。物業(yè)管理公司要求業(yè)主把臨時(shí)性的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議改為3年的物業(yè)管理合同，這是荒唐的，也是違反法律規(guī)定的，業(yè)主當(dāng)然要拒絕。3.如果物業(yè)管理公司因?yàn)橐陨显蚓芙^交付鑰匙，作為業(yè)主，可以直接找開(kāi)發(fā)商交涉，如果不成，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商違約，并要求其承擔(dān)違約導(dǎo)致的損失賠償。共二十六頁(yè)案例(n l)五某小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的停車(chē)收費(fèi)做出如下規(guī)定：1.車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)，一律收費(fèi)2元。2.車(chē)輛在小區(qū)內(nèi)的停車(chē)場(chǎng)地停放(tngfng)，收費(fèi)1元/小時(shí)3.業(yè)主停放在小區(qū)停車(chē)棚內(nèi)的車(chē)輛，自行車(chē)50元/月。助動(dòng)車(chē)150元/月，機(jī)動(dòng)車(chē)300元/月。車(chē)輛停放收益作為物業(yè)公司企業(yè)利潤(rùn)。請(qǐng)問(wèn)：物業(yè)公司的做法是否合理？

9、共二十六頁(yè)機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放及其收費(fèi)的規(guī)定，由業(yè)主委員會(huì)決定。車(chē)輛停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按所在地的區(qū)、縣物價(jià)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。車(chē)輛停放的收益應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)維修資金，用于公共設(shè)施的維修、更新。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)(q ni)停車(chē)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)主管部門(mén)規(guī)定。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可，自行確定車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車(chē)輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤(rùn)所得的行為，違反了上述規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)在收取的停車(chē)費(fèi)中扣除車(chē)輛停放發(fā)生的管理成本，所得的收益歸全體業(yè)主所有，納入維修資金。共二十六頁(yè)案例(n l)六2033年5月30日，某高校一棵靠近院墻的國(guó)槐的

10、一枝枯枝自行掉落在院墻外，不巧院墻外有一位女同志(tngzh)和愛(ài)人經(jīng)過(guò)，正好砸在女同志(tngzh)的身上，劃破衣服，砸傷背部和手臂。事發(fā)后，其愛(ài)人給物業(yè)管理中心綠化部打來(lái)電話(huà)，告知情況，主管綠化的副主任立即趕往現(xiàn)場(chǎng)，查看結(jié)果與所報(bào)事實(shí)相符，立即將女同志(tngzh)送往醫(yī)院醫(yī)治，經(jīng)醫(yī)院檢查無(wú)大傷，住院休息幾天即可。其愛(ài)人向校物業(yè)管理中心提出了賠償要求（醫(yī)療費(fèi)、精神損失費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)等約3400元）。問(wèn)題：物業(yè)管理中心該不該賠償？共二十六頁(yè)案例(n l)分析枯枝掉落砸傷行人系綠化管理不到位問(wèn)題，全部責(zé)任在于物業(yè)管理中心，應(yīng)該賠償。對(duì)于受害者的一些無(wú)理要求，必須持慎重的態(tài)度。同時(shí)(tngsh)物業(yè)

11、管理中心要提高防范意識(shí)，勤修剪枯枝，防止意外事故發(fā)生。共二十六頁(yè)案例(n l)七：2003年9月10日，某高校一位老師將其小車(chē)停放在樓前，中午12時(shí)40多分鐘，樓上的一塊玻璃突然掉落，砸在小車(chē)前擋風(fēng)玻璃上，將擋風(fēng)玻璃砸碎，并劃傷了小車(chē)的前蓋。該玻璃系過(guò)道窗戶(hù)上的，窗戶(hù)是鐵皮鋼窗，年久失修。車(chē)主認(rèn)為物業(yè)管理中心對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)管理，并收取了物業(yè)管理費(fèi)，對(duì)樓宇負(fù)有管理義務(wù)，樓宇公共部位的玻璃掉落砸壞小車(chē)，應(yīng)當(dāng)予以修理(xil)車(chē)輛，恢復(fù)小車(chē)原貌。請(qǐng)問(wèn)：車(chē)主的要求合理嗎？共二十六頁(yè)案例(n l)分析案例分析： 第一要看物業(yè)管理中心(zhngxn)是否對(duì)小車(chē)負(fù)有保管的責(zé)任，有的小區(qū)在管理中對(duì)車(chē)輛實(shí)行了

12、保管的責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車(chē)輛保管合同，收取了車(chē)輛保管費(fèi)，形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，物業(yè)管理中心(zhngxn)就形成了對(duì)保管車(chē)輛負(fù)有毀損、丟失的損害責(zé)任。 該物業(yè)管理中心沒(méi)有與業(yè)主簽訂保管合同，也沒(méi)有收取保管費(fèi)用，因此，可以定為無(wú)償停靠，可以不賠償。 第二要看物業(yè)管理中心對(duì)掉落的玻璃是否有管理責(zé)任。 民法通則第126條規(guī)定“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、置掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”規(guī)定中明確了所有人和管理人的責(zé)任。該玻璃是公共過(guò)道窗戶(hù)上的，系物業(yè)管理中心管理的場(chǎng)所，物業(yè)管理中心應(yīng)

13、當(dāng)盡到一個(gè)管理人應(yīng)當(dāng)盡到的義務(wù)，有責(zé)任去消除這種隱患，盡快地對(duì)窗戶(hù)進(jìn)行維修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸壞小車(chē)前擋風(fēng)玻璃和前車(chē)蓋，物業(yè)管理中心應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不可推卸的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，應(yīng)當(dāng)賠償車(chē)主修理費(fèi)用。共二十六頁(yè)案例(n l)八業(yè)主李某經(jīng)過(guò)其所住的商住樓大堂時(shí)，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)藥費(fèi)數(shù)千元。李某認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問(wèn)(qngwn)：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶?。共二十六?yè)案例(n l)分析物業(yè)管理公司是否要負(fù)責(zé)賠償?shù)年P(guān)鍵是看法律有沒(méi)有規(guī)定要承擔(dān)民事責(zé)任。中華人民共和國(guó)民法通則第

14、一百二十五條規(guī)定：在公共場(chǎng)所、道路旁或者通道上挖坑、修繕安裝地下設(shè)施等，沒(méi)有設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全措施造成他人損害的，施工人員應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。在本案例(n l)中，如果物業(yè)公司對(duì)地面潮濕既沒(méi)有警示性標(biāo)志又沒(méi)有采取防范措施，則應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。否則就不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。共二十六頁(yè)案例(n l)九方圓物業(yè)管理公司承接了流連花園多層住宅小區(qū)的管理，做到了環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)地每天清掃(qngso)，無(wú)亂堆亂放，下水道通暢，公共用水池定期清洗；保安人員24小時(shí)值班、巡邏；公共配套設(shè)施維護(hù)良好，水、電、消防設(shè)施保障有效。經(jīng)過(guò)方圓物業(yè)管理公司一年的努力，小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋由原來(lái)的20%提高到26%，園林綠

15、化維護(hù)良好，增強(qiáng)了社會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所，開(kāi)展了正常的社區(qū)文體活動(dòng)，因此，方圓物業(yè)管理公司向流連花園業(yè)主委員會(huì)提出：物業(yè)管理費(fèi)有原來(lái)的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到業(yè)主委員會(huì)拒絕。請(qǐng)問(wèn)：方圓物業(yè)管理公司的要求是否合理？你有什么建議？共二十六頁(yè)案例(n l)分析1.要求是否合理應(yīng)視其具體情況。如果物業(yè)管理公司事和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通了，提高物業(yè)管理服務(wù)的水平和服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)了物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的投入，則要求提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合理合法的。但如果該公司事先沒(méi)有和業(yè)主委員會(huì)協(xié)商和溝通，自作主張?jiān)黾痈鞣N投入來(lái)提高小區(qū)(xio q)的質(zhì)量檔次和服務(wù)水準(zhǔn)，事后要求提高管理費(fèi)就不合理了。建議該公司真誠(chéng)地與業(yè)主

16、委員會(huì)商量，將每一個(gè)支出項(xiàng)目請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審定，看哪些是必要的，哪些是多余的，哪些是可要可不要的，在得到業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可后，才確定實(shí)際要增強(qiáng)的物業(yè)管理費(fèi)的幅度和標(biāo)準(zhǔn)。共二十六頁(yè)案例(n l)十某小區(qū)共有1000套住房，還有200套尚未售出，為了進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作(gngzu)，發(fā)展商委托物業(yè)公司成立了業(yè)主委員會(huì)籌備小組，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的準(zhǔn)備工作(gngzu)，籌備小組召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)差額選舉，選舉出了業(yè)主委員會(huì)委員。但在公布業(yè)主委員會(huì)當(dāng)選委員名單前，有部分業(yè)主提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，并要求進(jìn)行重新選舉。請(qǐng)問(wèn)：1.發(fā)展

17、商是否可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，為什么？2.物業(yè)公司應(yīng)如何協(xié)調(diào)本案的這個(gè)矛盾？共二十六頁(yè)案例(n l)分析發(fā)展商可以將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)。 根據(jù)物權(quán)法的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，任何建筑物區(qū)分所有權(quán)的取得都只有兩種方式，就是原始取得和繼受取得。 原始取得是指建筑物的發(fā)展商取得土地(td)使用權(quán)后通過(guò)開(kāi)發(fā)建造了建筑物整體，從而取得了建筑物所有權(quán)的方式。 繼受取得是指在建筑物原始取得的基礎(chǔ)上，建筑物發(fā)展商通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、交換或者其他合法方式將建筑物區(qū)分所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移給建筑物區(qū)分所有權(quán)人的方式。因此，是建筑物發(fā)展商依法創(chuàng)設(shè)了建筑物區(qū)分所有權(quán)。共二十六頁(yè)案例(n l)分析發(fā)展商作為為出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人，即未出售房屋的業(yè)主，與其他業(yè)主一樣具有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)利和被選舉權(quán)。 某小區(qū)的部分業(yè)主之所以提出發(fā)展商將未出售的200套房屋計(jì)算為自己的投票權(quán)，是侵犯了業(yè)主選舉的合法權(quán)益，堅(jiān)決反對(duì)選舉結(jié)果，要求進(jìn)行重新選舉，這些都是由于其不清楚發(fā)展商作為未出售房屋的建筑物區(qū)分所有權(quán)人的地位所造成的誤解。 作為物業(yè)管理公司應(yīng)該多給這些業(yè)主進(jìn)行解釋?zhuān)顾麄兦宄私夥?、法?guī)的有關(guān)規(guī)定(gudng)，依法維護(hù)發(fā)展商和全體業(yè)主的合法權(quán)益，依法做好業(yè)主委員會(huì)的選舉工作。共二十六頁(yè)共二十六頁(yè)內(nèi)容摘要物業(yè)