廣東書第五部分35講路線價評估

1、土地估價案例與精講班第 35 講講義概述路線價評估（考綱要求)熟悉：路線價修正體系建立的內容和方法。掌握：路線價的特點和評估范圍選擇條件、評估的基本原理、程序和基本表達形式。（復習難點)本章復習難點：深度修正的方法。（內容詳解)一、概述路線價的特點路線價是通過對特定街道、使用價值相等的市街地，設定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的平均單價并附設于特定街道上，即得到該街道的路線價?？梢钥闯觯肪€價的特點是臨街的宗地地價隨其距道路的距離(即深度)增加而遞減，而不同特定街道的路線價不同。路線價評估范圍選擇條件路線價評估主要用于繁華商業(yè)區(qū)域的市街地的評估，尤其是道路系統(tǒng)完整、道路兩旁的宗地排列整齊的區(qū)

2、域和城市商業(yè)地。在路線價與區(qū)域平均基準地價發(fā)生交叉時，里地線以內以路線價為主，里地線以外以區(qū)域平均基準地價為主。路線價評估二、路線價評估路線價評估的基本原理路線價估價法認為城市內各宗土地(以商業(yè)用地為主)價格的高低，隨其距離道路的遠近程度，即臨街深度的增加而遞減；宗地越接近道路者利用價值越大，地價也越高；距離道路越遠利用價值越小，地價也越低。因此，路線價估價法與市場比較法類似，只不過以路線價取代了市場比較法中的比較實例價格，以深度等差異修正取代了區(qū)域理是替代原理和區(qū)位論的具體運用。和個別等的修正，其基本原在正常市場條件下，具有相同使用價值的土地，在交易雙方具有等量市場信息的基礎上，應該具有同樣

3、價格，即替代原理?？杉靶钥梢砸暈閰^(qū)位條件的一種表示，因此對于商業(yè)用地來講，可及性是決定其使用價值的主要。同一街道，各宗土地價格的高低隨著離開街道的遠近程度，即臨街深度而遞減；同一街宗地，其接近街道部分地價高于離開街道的部分，越接近道路者利用價值越大，距離街道越遠利用價值越小，價格越低；在一個城市中，按土地的可及性可劃分不同的地價區(qū)段，每個區(qū)段表示不同的區(qū)域條件即使用價值的差異。運用一定的評估方法計算同一路線價區(qū)段內的若干標準宗地的地價，然后求這些標準宗地的等，即得該路線價區(qū)段的路線價。路線價評估的基本程序1地價實例地價的眾數(shù)或中位數(shù)、簡單算術平均值、算術平均值地價實例，一般應以最近兩年內土地交

4、易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調查對象。其由于我的宗數(shù)應適當且分布均勻，結果應反映市場價格的真實性。地市場管理還不完善，給地價工作帶來一定難度。一般情況下，主要向交易雙方當事人、街道辦事處、機關、管理機關、金融機關、土地管理部門等收集實例資料類型主要包括土地出讓、轉讓、土地租賃、房屋、房屋租賃、合作建房、企業(yè)兼并等。資料應分別記載于實例估價表或租賃實例估價表等表中。出國急售、清償、競投、人為哄抬、畸零地或親友間表中。2宗地地價計算等特殊交易實例的情況，也應記載于估價宗地地價主要是應用市場比較法、收益還原法等估價的常規(guī)方法及由此派生的其他方法進算。但由于我地市場還不完善，很難形成、規(guī)范的交

5、易案例，因此，只能從現(xiàn)有土地轉移方式中，通過分析計算其中的土地的價格。按照土地轉移方式，計算樣點宗地價格主要利用土地出讓、轉讓、土地租賃、房屋、房屋租賃、聯(lián)合建房、柜臺出租、商品房、企業(yè)兼并、土地人股、以地換房等資料計算。3宗地數(shù)據(jù)檢驗在同一路線價區(qū)段內，若干宗地之間也存在著土地的個別的隨機性，因此土地價格是否準確難以確定，甚至同一塊土地也因為方不一樣，交易價格會產生很大的差別，所以要有一個衡量的標準，偏離標準過遠的地價樣本應作為異常值剔除，這個標準就是標準宗地的土地價格。當同一路線價區(qū)段內的地價樣本超出了與標準宗地比較允許的幅度，可作為地價異常值剔除。對各種宗地價格，也可根據(jù)各宗地同標準宗地

6、條件的差異，進行宗地價格修正，然后用修正后的價格計算路線價。對修正后的宗地價格，要對各種資料計算地價的方法進行數(shù)理統(tǒng)計檢驗，以保證計算結果的科學性和合理性，使各種方法計算的宗地價格能同時用于路線價的估算中，檢驗的方法主要有秩和檢驗法，其目的是檢驗資料處理中可能帶來的系統(tǒng)誤差。4，確定地價區(qū)段根據(jù)結果，進行地價區(qū)段的劃分。地價區(qū)段劃分標準：城市土地的區(qū)位條件、交通條件、人流量、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段；商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一地價區(qū)段。在我國實際劃分中，首先分為有商業(yè)街道、街區(qū)和無商業(yè)街道、街區(qū)，進一步按零售商業(yè)、服裝、飲食業(yè)、零售果雜、農貿市場、專業(yè)市場(包括服裝、水果、燈具、家具

7、等批發(fā))、機器加工、民房住宅、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等進行地價區(qū)段類型的劃分。區(qū)段劃分方法主要兩條：以道路、溝渠或其他明顯地物為界限；在確定有路線價標準的地價區(qū)段，以里地線為界線，在我國，里地線多采用臨街宗地進深的眾數(shù)確定。5計算區(qū)段地價計算區(qū)段地價，是以地價其計算方法主要有三種：實例為基礎，求取各區(qū)段的平均價為區(qū)段地價。取中位數(shù)。當?shù)貎r實例項數(shù)為單數(shù)時，取其中項為中位數(shù)；地價實例項數(shù)為偶數(shù)時，以中間兩項的平均數(shù)為中位數(shù)。取眾數(shù)。指地價實例中，取單價相同之項較多者為眾數(shù)。取算術平均數(shù)。指地價實例單價累加，除以實例項數(shù)為算術平均數(shù)。需明的是，路線價是臨街標準深度宗地的平均加工，而收集到的樣點宗地臨街進

8、深等各不相同，缺乏可比性，因此在計算區(qū)段地價前，需將臨街進深等條件不同的樣點宗地地價修正到標準深度。具體做法可采用將進深不及或超過里地線的宗地地價除以相應的深度修正系數(shù)，以得到進深的樣點宗地面積地價。區(qū)段地價的計算有兩種情況：有或租賃實例的區(qū)段以區(qū)段內所得的土地正常、租賃價格，求其中位數(shù)、眾數(shù)或算術平均數(shù)為該區(qū)段地價；無或租賃實例的區(qū)段應于區(qū)段選取兩個以上使用分區(qū)或使用性質類似，且已計算區(qū)段地價的區(qū)段，作為基準地價區(qū)段，按區(qū)域修正表，進行區(qū)域之間優(yōu)劣的比較分析，經系數(shù)修正后得到目標區(qū)段的地價。6劃分地價等級根據(jù)地價區(qū)段的劃分結果以及區(qū)段地價的計算，可分用途按照區(qū)段地價的高低，劃分出地價等級。其計算步驟為：(1)計算各種