中國(guó)經(jīng)濟(jì)與華西商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)研判

1、展望2025：十大關(guān)鍵詞中等收入陷阱雙循環(huán)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈“箭式”城市群疫后轉(zhuǎn)危為機(jī)穿越周期場(chǎng)景無(wú)界房地產(chǎn)科技全面資管時(shí)代城市運(yùn)營(yíng)商穿越周期，展望2025 | 2經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)下，中資企業(yè)在全球經(jīng)濟(jì)版圖“反客為主”，晉升產(chǎn)業(yè)鏈主；疫情加速外資企業(yè)融入中國(guó)經(jīng)濟(jì)，共享“內(nèi)需”紅利。中資企業(yè)“反客為主”近年來(lái)，依托中國(guó)龐大的內(nèi)需市場(chǎng)，中資企業(yè)快速成長(zhǎng)，并開(kāi)始在世界舞臺(tái)嶄露頭角，從產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的底端向上 游甚至頂端攀爬，擴(kuò)大影響，逐步引領(lǐng)全球經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 “中資時(shí)代”就此到來(lái)。2020年，中國(guó)有133家企業(yè)成功進(jìn)入世界500強(qiáng)榜單，超 過(guò)美國(guó)，成為全球世界500強(qiáng)企業(yè)最多的國(guó)家。中資企 業(yè)扮演著連接中國(guó)經(jīng)濟(jì)“內(nèi)循

2、環(huán)”和“外循環(huán)”的橋梁：一方面，中資企業(yè)是構(gòu)筑、完善中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈的基石，是 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，扮演著把控國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的角色； 另一方面，“走出去”的中資企業(yè)將中國(guó)經(jīng)驗(yàn)、中國(guó)制 造業(yè)的水準(zhǔn)帶到全世界，讓世界各國(guó)的消費(fèi)者看到中國(guó) 數(shù)十年來(lái)的巨變，也讓中國(guó)的實(shí)物產(chǎn)品和服務(wù)貿(mào)易惠及貿(mào)易伙伴國(guó)，提升全世界消費(fèi)者福利。從世界對(duì)中國(guó) “新四大發(fā)明”的贊譽(yù)便可見(jiàn)一斑，“中國(guó)制造”在世 界范圍的不可或缺性已毋庸置疑?？萍际堑谝簧a(chǎn)力，也是驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的原動(dòng)力。自2015年開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)啟“雙創(chuàng)”國(guó)家戰(zhàn)略，一大批科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，新興行業(yè)在優(yōu)勝劣汰中茁壯成長(zhǎng)。最后，站穩(wěn)腳跟的

3、企業(yè)成為行業(yè)的頭部企業(yè)，并開(kāi)始走向世界，與世世界科技巨頭同臺(tái)競(jìng)技。這里面包括華為、大疆等科技 制造型企業(yè)，也包括以字節(jié)跳動(dòng)為代表的新媒體企業(yè)。 華為手機(jī)、大疆無(wú)人機(jī)、抖音短視頻在西方國(guó)家的大熱，便是中資企業(yè)在世界舞臺(tái)“逆襲”的典范。當(dāng)然，快速 崛起的中資企業(yè)也加速歐美國(guó)家貿(mào)易保護(hù)主義抬頭。2020年，中國(guó)GDP首次突破100萬(wàn)億元大關(guān)，同比增長(zhǎng)2.3%，由負(fù)轉(zhuǎn)正。中資企業(yè)在其中扮演的角色不容小覷。在經(jīng)濟(jì)不確定性的預(yù)期下，我們預(yù)測(cè)資本、勞動(dòng)力等要素資源會(huì)進(jìn)一步向戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和頭部企業(yè)匯集，因此中資龍頭企業(yè)將繼續(xù)成為驅(qū)動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心動(dòng)力。在“外循環(huán)”格局中，中資企業(yè)雖然面臨貿(mào)易保護(hù)主義的打壓

4、，但依然會(huì)繼續(xù)全球化布局的戰(zhàn)略，提升自身在全球產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中的地位和影響力。貿(mào)易保護(hù)主義國(guó)家對(duì)中資企業(yè)的打壓，實(shí)則牽一發(fā)而動(dòng)全身，亦不敢貿(mào)然行動(dòng)。而在“內(nèi)循環(huán)”格局中，中資企業(yè)在與外資企業(yè)的競(jìng)合關(guān)系中，持續(xù)引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，完善國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈體系，并盡可能提升本國(guó)制造業(yè)的“國(guó)產(chǎn)化率”。短期內(nèi)，“內(nèi)需”仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)與歐美經(jīng)濟(jì)體博弈的不二法寶。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在后疫情時(shí)代的加速崛起，提升后市研判的信心。中資企業(yè)尤其頭部企業(yè)的未來(lái)發(fā)展走勢(shì)，對(duì)產(chǎn)業(yè)辦公市場(chǎng)的影響不言而喻。穿越周期，展望2025 | 4外資企業(yè)融入中國(guó)經(jīng)濟(jì)一百多年以前，滿清政府在國(guó)難中體悟到“師夷長(zhǎng)技”的必要性，擯棄閉關(guān)鎖國(guó)、故步自封的

5、落后思想，向世界各國(guó)學(xué)習(xí)先進(jìn)生產(chǎn)力，中國(guó)方能邁上復(fù)興之路。而二十一世紀(jì)的“師夷長(zhǎng)技”則是中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)世界開(kāi)放的胸懷。從剛?cè)隬TO時(shí)期中國(guó)融入全球經(jīng)濟(jì)，到今天“雙循環(huán)”下中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響力在世界范圍的延伸，中國(guó)在對(duì)外輸出的同時(shí)，仍在向世界的先進(jìn)領(lǐng)域?qū)W習(xí)。中國(guó)加入WTO的二十年后，世界政治經(jīng)濟(jì)地緣格局不斷 被重塑。面對(duì)“內(nèi)卷”的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，貿(mào)易保護(hù)主義抬頭，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已不再局限于企業(yè)之間的優(yōu)勝劣汰，國(guó)與國(guó)之 間、產(chǎn)業(yè)鏈與產(chǎn)業(yè)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，或成為未來(lái)一段 時(shí)期內(nèi)全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主線。全球主要經(jīng)濟(jì)體嘗試布局 由本國(guó)主導(dǎo)的貿(mào)易體系，導(dǎo)致數(shù)十年形成的多邊自由貿(mào) 易體系開(kāi)始遭遇挑戰(zhàn)，這便是“逆全球化”的跡象。作 為

6、應(yīng)對(duì)，中國(guó)開(kāi)始構(gòu)建對(duì)中國(guó)本國(guó)及友鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加 友好的貿(mào)易體系。2020年，中國(guó)與十五個(gè)貿(mào)易伙伴國(guó)簽 署區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定（RCEP），標(biāo)志著 覆蓋世界人口最多的自貿(mào)區(qū)最終形成。年末，中國(guó)與歐 盟簽署全面投資協(xié)定，中歐貿(mào)易協(xié)定達(dá)成。上述貿(mào) 易體系的建立，一方面有助于中國(guó)制造業(yè)擴(kuò)大海外市場(chǎng) 份額，另一方面已將吸引更多境外企業(yè)投資中國(guó)。外資企業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)往往在于領(lǐng)先的技術(shù)優(yōu)勢(shì)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)?！耙允袌?chǎng)換技術(shù)”是過(guò)去二十年中國(guó)對(duì)外開(kāi)放的底層邏輯。誠(chéng)然，外資企業(yè)入華有效加速中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈的建立和完善。但近年來(lái)，伴隨全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期，加上新冠疫情的沖擊，各國(guó)經(jīng)濟(jì)正面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的巨大挑戰(zhàn)。而中國(guó)

7、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健性和快速恢復(fù)給予更多外企加大投資中國(guó)的信心。因此，雖然未來(lái)全球經(jīng)濟(jì)依然面臨較大的不確定性，中國(guó)的“內(nèi)需”規(guī)模以及后疫情時(shí)代的經(jīng)濟(jì)韌性仍將吸引外資企業(yè)聚焦中國(guó)市場(chǎng)。對(duì)于以消費(fèi)品為代表的部分行業(yè)來(lái)說(shuō)，中國(guó)市場(chǎng)規(guī)模和疫后經(jīng)濟(jì)韌性甚至已成為某些行業(yè)、企業(yè)是否能夠維系生存的最后稻草。從這個(gè)視角講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在扮演 “救世主”的角色?？傮w而言，雖然世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境依舊波折，仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)越來(lái)越多的外資企業(yè)將主動(dòng)融入中國(guó)經(jīng)濟(jì)“內(nèi)循環(huán)”體系，共享內(nèi)需紅利。今天的“外循環(huán)”絕非獨(dú)立存在，而是對(duì)“內(nèi)循環(huán)”在全球范圍的延伸。基于此研判，外企對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)辦公市場(chǎng)的影響仍不容小覷。尤其在京滬兩大一線城市，外企仍是影響

8、市場(chǎng)走勢(shì)的重要因素。5 | 穿越周期，展望2025格局雙循環(huán)下的中國(guó)西部新機(jī)遇，破局“中等收入陷阱”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要素資源流向中國(guó)西部，成渝坐穩(wěn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第四極”。破局“中等收入陷阱”在世界產(chǎn)業(yè)鏈頂端的經(jīng)濟(jì)體，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力往往來(lái)自科技創(chuàng)新。相反，底端的經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展則更加依賴廉價(jià)勞動(dòng)力的規(guī)模效應(yīng)。一個(gè)全球化的產(chǎn)業(yè)鏈在世界范圍不同國(guó)家的布局或顯示出兩種截然不同的產(chǎn)業(yè)特征，它可以是研發(fā)、設(shè)計(jì)端口的“技術(shù)密集型”產(chǎn)業(yè)，亦可是生產(chǎn)、制造端口的“勞動(dòng)密集型”產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)鏈底端的國(guó)家伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展，自然不甘于“世界工廠”的角色，便會(huì)順著產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的方向向上攀爬。早期依托勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)體或因勞動(dòng)

9、力成本提高，在世界范圍內(nèi)逐步喪失這一因素帶來(lái)的比較優(yōu)勢(shì)，其世界工廠的角色開(kāi)始被勞動(dòng)力成本更低的國(guó)家取代。此時(shí)，找尋產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新動(dòng)能便大勢(shì)所趨。伴隨產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的提升，科技往往成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。因此，此時(shí)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主體便從過(guò)去產(chǎn)業(yè)鏈底端的經(jīng)濟(jì)體演變至頂端的經(jīng)濟(jì)體。行業(yè)的“挑戰(zhàn)者”必然遭遇“在位者”即利益既得者的打壓。這樣的案例在過(guò)去百年時(shí)間里，無(wú)論在國(guó)與國(guó)之間，或者企業(yè)與企業(yè)之間，早已屢見(jiàn)不鮮。挑戰(zhàn)者則同時(shí)面臨“勞動(dòng)力成本增加”和“科技發(fā)展”兩大挑戰(zhàn)，這便是發(fā)展中國(guó)家普遍面臨的 “中等收入陷阱”問(wèn)題。中國(guó)經(jīng)濟(jì)是否能突破中等收入陷阱，產(chǎn)業(yè)的梯度轉(zhuǎn)移以及科技創(chuàng)新能力的培育成為關(guān)鍵。一方面，中國(guó)亟

10、需加速科 技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)孵化，補(bǔ)足產(chǎn)業(yè)鏈的短板，提升關(guān)鍵領(lǐng)域的國(guó)產(chǎn)化率，避免受他國(guó)技術(shù)壁壘鉗制；另一方面，依托龐 大的內(nèi)需市場(chǎng)和相對(duì)完善的國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈體系，中國(guó)仍須加大招商引資力度，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上的頭部企業(yè)加大在華投資。前者是中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)功的持續(xù)修煉，而后者則是中國(guó)產(chǎn)業(yè)海納百川、汲取各家之長(zhǎng)的重任。中國(guó)允許特斯拉在華獨(dú)資投產(chǎn)，足見(jiàn)中國(guó)對(duì)于發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、吸引頭部企業(yè)的決心。同樣，一國(guó)完善的供應(yīng)鏈體系對(duì)于以蘋(píng)果為代表的科技生產(chǎn)廠商亦至關(guān)重要，雖然面臨美國(guó)政府號(hào)召美資企業(yè)將工廠回遷美國(guó)本土的壓力，但蘋(píng)果截至目前仍十分依賴中國(guó)的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，足以說(shuō)明中國(guó)完整產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)制造業(yè)廠商的影響力。畢竟，企業(yè)終以利潤(rùn)最

11、大化為目的。綜上，中等收入陷阱對(duì)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的挑戰(zhàn)雖不可避免，但國(guó)情不同，各個(gè)發(fā)展中國(guó)家可以打的牌亦大相徑庭。隨著中國(guó)在科技創(chuàng)新領(lǐng)域的重視和持續(xù)投入，我們相信中國(guó)產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展將朝向可持續(xù)發(fā)展的路徑突圍，繼續(xù)沿著產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈向頂端發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍。7 | 穿越周期，展望2025中國(guó)西部彎道超車中國(guó)的科技發(fā)展方興未艾，優(yōu)勢(shì)的奠定需要時(shí)間的積累。影響中等收入陷阱的一大因素勞動(dòng)力成本是否在國(guó) 內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中有效降低呢？這或許成為解決中等收入陷 阱的應(yīng)對(duì)策略。一線城市以及沿海地區(qū)勞動(dòng)力成本伴隨 物價(jià)、房?jī)r(jià)不斷攀升，已開(kāi)始削弱中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“成 本”優(yōu)勢(shì)。因此，過(guò)去幾年部分外資企業(yè)開(kāi)始將東南沿 海的工廠

12、向勞動(dòng)力成本、房地產(chǎn)成本更低的東南亞國(guó)家 轉(zhuǎn)移。面對(duì)這樣的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中國(guó)龐大的市場(chǎng)難道無(wú)法提供與東南亞經(jīng)濟(jì)體相媲美的投資環(huán)境和生產(chǎn)要素？答案自然是否定的。中國(guó)西部在這一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中，完全有能力扮演承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的角色。從這一維度講，中國(guó)西部的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手絕非中國(guó)的沿海地區(qū)、沿海城市，而是東南亞國(guó)家。近年來(lái)，我們欣然看到中國(guó)的產(chǎn)業(yè)誠(chéng)如前文所述，逐漸從東南沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)實(shí)現(xiàn)梯度轉(zhuǎn)移。仲量聯(lián)行于 2020年初發(fā)布中國(guó)西部區(qū)位價(jià)值報(bào)告，報(bào)告詳細(xì)闡明中國(guó)西部地區(qū)吸引“人、財(cái)、力”的比較優(yōu)勢(shì)。事實(shí)證明，中國(guó)數(shù)百年的東西差異已開(kāi)始向南北差異轉(zhuǎn)變。中國(guó)西部在西部大開(kāi)發(fā)二十年后已悄然崛起，成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

13、的又一增長(zhǎng)極。2020年，中國(guó)西部省份的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均增速，且高于沿海地區(qū)。西藏、貴州、云南三省區(qū)的GDP增速分別高達(dá)7.8%、4.5%、4.0%，位居省一級(jí)單位前三位。重慶、甘肅、寧夏、四川緊隨其后， 均超過(guò) 3.8%。從地理區(qū)域視角看，中國(guó)西部地區(qū)尤其是西南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。在“雙循環(huán)”格局下，中國(guó)西部更面臨更多新的發(fā)展機(jī)遇。西部陸海新通道的建立讓西部省市成為中國(guó)連接?xùn)|盟和歐盟、中東國(guó)家的新門(mén)戶。依托中歐班列、泛亞鐵路，西部省份早已不再是封閉、落后的代名詞，反而成為世界地緣政治新格局下的開(kāi)放高地。勞動(dòng)力成本相對(duì)較低的比較優(yōu)勢(shì)以及科技行業(yè)后來(lái)居上，讓西部地區(qū)

14、能夠在新一輪產(chǎn)業(yè)調(diào)整中脫穎而出，并同時(shí)承接?xùn)|南沿海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。這并不意味著，轉(zhuǎn)移的產(chǎn)業(yè)都是亟待淘汰的落后產(chǎn)能，可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)更受西部省市歡迎。穿越周期，展望2025 | 8“箭式”城市群京津冀城市群成渝城市群長(zhǎng)三角城市群大灣區(qū)城市群中國(guó)“箭式”城市群發(fā)展新格局：引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京津冀三大城市群以及沿海地區(qū)，即為 “箭首”依托長(zhǎng)江黃金水道串聯(lián)東西，將經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能延伸至內(nèi)陸地區(qū)的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶，則是“箭身”以成渝雙城為支點(diǎn)、由西部陸海新通道打通西南和西北兩大通路的廣袤西部地區(qū)，便是“箭尾”改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期呈現(xiàn)出“東強(qiáng)西弱”的地 理特征。然而，伴隨二十多年“西部大開(kāi)

15、發(fā)”戰(zhàn)略的推 進(jìn)，中國(guó)西部利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)后來(lái)居上，現(xiàn)階段中國(guó)“南 強(qiáng)北弱”的格局雛形初現(xiàn)。以四大一線城市和香港引領(lǐng) 的沿海地區(qū)三大城市群是中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界競(jìng)賽的主舞臺(tái)。長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶依托長(zhǎng)江黃金水道和沿江頭部城市的帶動(dòng)作 用，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)能延伸至中西部?jī)?nèi)陸地區(qū)，并 借力西部陸海新通道向西南和西北腹地延伸，進(jìn)一步跨 境連接?xùn)|南亞、中亞和歐洲大陸。長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、京 津冀三大城市群及其所處的沿海地區(qū)即為箭首，串聯(lián)東 西的長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶則是箭身，以成渝雙城為支點(diǎn)、由西部 陸海新通道打通西南和西北兩大通路的廣袤西部腹地便是箭尾。中國(guó)借此形成“箭式”城市群的全新發(fā)展格局?？v觀“箭式”城市群的發(fā)展新格局，成渝雙

16、城作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和西部陸海新通道的戰(zhàn)略支點(diǎn)，既是內(nèi)陸地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，又坐擁交通樞紐的優(yōu)勢(shì)，成為繼三大城市群后內(nèi)陸地區(qū)最具潛力的增長(zhǎng)極。從地理格局視角分析，三大城市群均位于東八區(qū)的太平洋沿海地區(qū)。然而，中國(guó)幅員遼闊，東西橫跨五個(gè)地理時(shí)區(qū)，廣袤的內(nèi)陸市場(chǎng)需要一個(gè)甚至多個(gè)具備經(jīng)濟(jì)輻射能力的城市群匯聚生產(chǎn)要素，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而中國(guó) GDP前十大的城市中，除三大城市群外，成渝城市群是唯一由直線距離不到300公里的兩大頭部城市為核心所構(gòu)建的城市群，且深處中國(guó)西部，與沿海三大城市群相距甚遠(yuǎn)。經(jīng)濟(jì)增量方面，過(guò)去十年間，重慶和成都在 GDP經(jīng)濟(jì)總量、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、固定資產(chǎn)投資、進(jìn)出口貿(mào)易總額等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

17、均表現(xiàn)亮眼，并階段性在中國(guó)主要城市排名中名列前茅。成渝的商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)物流市場(chǎng)更具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，兩市的辦公樓、零售物業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)規(guī)模均位列新一線城市前兩位，尤其是零售物業(yè)市場(chǎng)成渝分列中國(guó)第三、第四，超過(guò)廣深。綜上，仲量聯(lián)行認(rèn)為成渝雙城已坐穩(wěn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“第四極”，是中國(guó)內(nèi)陸地區(qū)的第一增長(zhǎng)極，是中國(guó) “箭式”城市群新格局下縱深內(nèi)陸廣袤腹地、連接亞歐大陸的戰(zhàn)略支點(diǎn)。9 | 穿越周期，展望2025周期禍兮福之所倚。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在疫情危機(jī)中的表現(xiàn)杰出，社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)危為機(jī)，加速中國(guó)全球崛起之路。謹(jǐn)慎樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)基本面亦利好商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。下行周期，轉(zhuǎn)危為機(jī)2020年爆發(fā)的新冠疫情對(duì)全球各國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成的沖

18、擊早已 超出預(yù)期。本已出現(xiàn)波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)周期加上新冠疫情的沖擊，讓全球經(jīng)濟(jì)蒙上一層厚厚的陰影。關(guān)于“長(zhǎng)達(dá)十年的擴(kuò)張 經(jīng)濟(jì)或?qū)⒔Y(jié)束”的言論開(kāi)始影響市場(chǎng)主體的未來(lái)預(yù)期。但中國(guó)應(yīng)對(duì)疫情的表現(xiàn)杰出，理應(yīng)成為世界各國(guó)抗疫及疫 后調(diào)控經(jīng)濟(jì)的典范，為其疫后經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇注入了動(dòng)能。 2020年，中國(guó)成為全球主要經(jīng)濟(jì)體中唯一實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)正增長(zhǎng) 的國(guó)家，在疫情這場(chǎng)突如其來(lái)的風(fēng)波中轉(zhuǎn)危為機(jī)。機(jī)遇便 是一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的穩(wěn)健與韌性。全球化的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，必然會(huì)加大對(duì)相對(duì)更加穩(wěn)健、更具韌性的市場(chǎng)的投資。因 此，雖然整個(gè)基本盤(pán)或面臨收窄的風(fēng)險(xiǎn)，但中國(guó)市場(chǎng)對(duì)世 界的吸引力反而因?yàn)槎鄶?shù)國(guó)家的抗疫表現(xiàn)不佳而得到提升，這便是下行周期中，中

19、國(guó)經(jīng)濟(jì)“轉(zhuǎn)危為機(jī)”的開(kāi)始。市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”雖然在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，然而宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控在經(jīng)濟(jì)下行乃至蕭條時(shí)期往往扮演著至關(guān)重要的作用。在經(jīng)濟(jì)下行預(yù)期不斷加強(qiáng)的市場(chǎng)背景下，積極主動(dòng)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入以及消費(fèi)刺激政策是必需且有效的。逆周期而上，通過(guò)前瞻性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，增加就業(yè)、引進(jìn)人才，進(jìn)而刺激消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，是各個(gè)地方政府突圍的砝碼。國(guó)與國(guó)之間亦如此，中國(guó)擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，放寬外資進(jìn)入國(guó)民經(jīng)濟(jì)更多領(lǐng)域的限制，即是對(duì)國(guó)際多邊政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的應(yīng)對(duì)，也是在經(jīng)濟(jì)逆周期階段的主動(dòng)出擊之策。11 | 穿越周期，展望2025替代效應(yīng)，崛起之路中國(guó)在本輪疫情危機(jī)中的杰出表現(xiàn)帶給本國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī) 遇不僅僅只是自身經(jīng)濟(jì)的

20、韌性，在與世界主要經(jīng)濟(jì)體的競(jìng) 爭(zhēng)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的比較優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，讓困境中的跨國(guó) 企業(yè)在地緣經(jīng)濟(jì)角力中更加看好對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的投資。這便 是后疫情時(shí)代，全球經(jīng)濟(jì)體博弈中的此消彼長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)體之 間在招商引資方面的“替代效應(yīng)”得以顯現(xiàn)。一項(xiàng)數(shù)據(jù)便 足以佐證觀點(diǎn)：盡管世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻，但2020年中國(guó)進(jìn) 出口規(guī)模創(chuàng)歷史新高，貨物貿(mào)易進(jìn)出口總值高達(dá)32.16萬(wàn) 億元人民幣，同比增長(zhǎng)1.9%，其中出口增長(zhǎng)4.0%，貿(mào)易 順差增加27.4%。同期，中國(guó)實(shí)際使用外資逆勢(shì)增長(zhǎng)6.2%，接近萬(wàn)億元人民幣，實(shí)現(xiàn)引資總量、增長(zhǎng)幅度、全球占比 “三提升”。古人云“禍兮福之所倚”的道理，在當(dāng)今經(jīng) 濟(jì)博弈中被印證。雖然新冠疫情

21、之于全球任何一個(gè)國(guó)家及 其人民都是災(zāi)難，但是天災(zāi)當(dāng)前，人的作為應(yīng)是成敗關(guān)鍵。無(wú)論是“引進(jìn)來(lái)”還是“走出去”，中國(guó)與全球經(jīng)濟(jì)的紐帶并未因疫情隔斷，反而進(jìn)一步深化?？梢哉f(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)之于世界的影響力在后疫情時(shí)代得到加強(qiáng)，跨國(guó)企業(yè)選擇投資中國(guó)的意愿未來(lái)將不斷提升，利好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)預(yù)期。從這一視角分析，突如其來(lái)的疫情危機(jī)卻讓中國(guó)在新一輪全球經(jīng)濟(jì)競(jìng)賽中贏在了起跑線上。穿越周期，展望2025 | 12市場(chǎng)穿越周期，探索未來(lái)發(fā)展的界限與“無(wú)界”，暢想行業(yè)變革的 可能性。存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)謹(jǐn)慎樂(lè)觀。去庫(kù)存、提質(zhì)增效， 突破載體邊界，實(shí)現(xiàn)多元場(chǎng)景，房地產(chǎn)科技助力“資管時(shí)代”。穿越周期總結(jié)前文觀點(diǎn)，盡管疫情加劇經(jīng)

22、濟(jì)周期波動(dòng)，引致國(guó)際 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)緊張，但中國(guó)在后疫情時(shí)代的杰出表現(xiàn)，讓國(guó) 際市場(chǎng)主體對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)預(yù)期優(yōu)于世界主要經(jīng)濟(jì)體?；诖?，我們對(duì)中國(guó)未來(lái)產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的預(yù)期，尤其是坐擁中國(guó)龐大內(nèi)需的消費(fèi)端。產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的上游市場(chǎng)，基于產(chǎn)業(yè)投資和消費(fèi)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)預(yù)判，我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同樣持謹(jǐn)慎且樂(lè)觀的未來(lái)預(yù)期。盡管經(jīng)濟(jì)的周期性從宏觀層面講是一個(gè)“外生變量”，即對(duì)于任一微觀主體而言，是不可控的環(huán)境因素。但這并不意味著，市場(chǎng)主體在下行經(jīng)濟(jì)周期面前只能坐以待斃。跳出經(jīng)濟(jì)周期的慣性思維，將戰(zhàn)略視角延展至中長(zhǎng)期，方能穿越周期、避免管中窺豹導(dǎo)致在戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)層面的“短視”。行業(yè)的趨勢(shì)研判決定市

23、場(chǎng)主體的策略制定。在探討市場(chǎng)主體策略問(wèn)題之前，我們將從三個(gè)視角切入，分析商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)。視角一研判未來(lái)趨勢(shì)，視角二探討市場(chǎng)邊界，視角三暢想行業(yè)變革。視角一：以“量”“質(zhì)”“效”三大市場(chǎng)指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的未來(lái)走勢(shì)進(jìn)行研判。視角二：從載體和場(chǎng)景的維度，探討商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邊界問(wèn)題，如何擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)的外延，或從根本突破范式思維，改變市場(chǎng)原有 “均衡”，實(shí)現(xiàn)路徑突破。視角三：科技創(chuàng)新是“十四五”時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)力。房地產(chǎn)科技的創(chuàng)新與應(yīng)用或從根本改變地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年發(fā)展的底層邏輯。因此，我們將從房地產(chǎn)科技視角探索未來(lái)地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)的重大變化。穿越周期，展望2025

24、| 14“量”“質(zhì)”“效”判斷商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是否健康，重點(diǎn)考量三大維度指標(biāo)，即“量”“質(zhì)”“效”。量：市場(chǎng)存量是否能有效去化；質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)是否得以梯度培育，提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級(jí)；效：樓宇空間是否高效利用，增強(qiáng)行業(yè)發(fā)展的正外部性。這三大維度的核心問(wèn)題取決于需求是否足量且能夠高品質(zhì)、高效導(dǎo)入。把“質(zhì)量”放一起，市場(chǎng)應(yīng)避免資金高周轉(zhuǎn)邏輯下的“粗制濫造”，高品質(zhì)辦公空間的打造是關(guān)鍵，從產(chǎn)業(yè)視角看，當(dāng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入載體中，即是高品質(zhì)產(chǎn)業(yè)空間。“效”則反映了空間的利用效率，中觀市場(chǎng)的空置率水平與微觀主體層面單位空間的產(chǎn)業(yè)承載能力是兩大決定因素?！傲俊钡膯?wèn)題一直是困擾中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)表現(xiàn)的關(guān)鍵，供需關(guān)系的不平衡

25、是問(wèn)題的根本。過(guò)去十年，無(wú)論是一線城市還是二三線城市，短期超出經(jīng)濟(jì)承載力的集中供應(yīng)，導(dǎo)致市場(chǎng)空置率大幅攀升。一線城市的辦公 樓空置率也開(kāi)始突破20%的警戒線，而二三線城市動(dòng)輒 30-40%以上的空置率數(shù)據(jù)早已司空見(jiàn)慣。華西三個(gè)城 市的去存量問(wèn)題依然嚴(yán)峻，成都和重慶在甲級(jí)辦公樓存 量達(dá)到300-400萬(wàn)平方米數(shù)量級(jí)背景下，市場(chǎng)空置率依 然控制在30%以下，表現(xiàn)優(yōu)于多數(shù)新一線城市；相較而 言，西安在200萬(wàn)數(shù)量級(jí)存量下，平均空置率高達(dá)35%，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高。中國(guó)主要新一線城市在甲級(jí)辦公樓 存量達(dá)到250-300萬(wàn)平方米數(shù)量級(jí)的時(shí)候，會(huì)面臨資產(chǎn)表現(xiàn)下滑的挑戰(zhàn)，這便是所謂的“250萬(wàn)存量魔咒”。 2

26、013年的成都、2015年的重慶、2017年的武漢、2019年的西安均進(jìn)入租金下滑的市場(chǎng)周期，短期的集中供應(yīng)是根源。展望2021-2025的中國(guó)辦公樓市場(chǎng)，新區(qū)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的大量未來(lái)供應(yīng)仍將迫使市場(chǎng)承壓，空置率難有大幅回落的可能性。基于研判，市場(chǎng)主體如何在產(chǎn)品策劃、空間打造、運(yùn)營(yíng)管理等多個(gè)維度有所突破，或決定成敗。同樣，零售物業(yè)市場(chǎng)加速“優(yōu)勝劣汰”的步伐，高企的 存量和供應(yīng)增量是根本原因。成都、重慶和西安的優(yōu)質(zhì) 零售物業(yè)存量分居中國(guó)第三、第四、第六，超過(guò)廣深。 零售物業(yè)與產(chǎn)業(yè)辦公的差別在于“兩極化”，后者個(gè)體 項(xiàng)目之間的差異性相對(duì)較小，一榮俱榮，一損俱損；相 反，前者的行業(yè)發(fā)展更能體現(xiàn)競(jìng)品項(xiàng)目之間

27、的優(yōu)勝劣汰 與行業(yè)與時(shí)俱進(jìn)的產(chǎn)品迭代。這也是為什么我們能夠在 最具價(jià)值的核心區(qū)域看到城市更新持續(xù)帶來(lái)的存量改造。總體而言，無(wú)論是辦公樓還是零售商業(yè)市場(chǎng)，中國(guó)主要城市短期開(kāi)發(fā)過(guò)剩的現(xiàn)狀已是不爭(zhēng)的事實(shí)，未來(lái)3-5年內(nèi)亦不會(huì)出現(xiàn)根本性的轉(zhuǎn)變。假如將問(wèn)題前置至城市規(guī)劃階段，政府須前瞻性考慮商業(yè)供地的總量和區(qū)域協(xié)調(diào)問(wèn)題。而面對(duì)無(wú)法改變的現(xiàn)狀，商業(yè)地產(chǎn)“即售模式”已無(wú)法讓幡然醒悟的中國(guó)個(gè)體投資者買單。土地資源的稀缺性決定了開(kāi)發(fā)商“拿地難”的痛點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的占比提升乃大勢(shì)所趨。至于如何提升經(jīng)營(yíng)管理能力，本文將放在最后一個(gè)篇章探討。15 | 穿越周期，展望2025如果“量”的問(wèn)題是時(shí)間維度上的不平衡，那么“

28、質(zhì)”的問(wèn)題則更為棘手，產(chǎn)品的同質(zhì)化和開(kāi)發(fā)商的惰性思維慣性客觀上加劇市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)速的危機(jī)。在中國(guó)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商往往帶給市場(chǎng)的辦公產(chǎn)品和零售商業(yè)產(chǎn)品更具吸引力。而這部分開(kāi)發(fā)商大多是外資或港資企業(yè)，例如九龍倉(cāng)、新鴻基、恒隆、太古等港資背景集團(tuán)。從香港到京滬，再下沉到成渝等新一線城市，具有國(guó)際開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商將地標(biāo)項(xiàng)目帶到中國(guó)頭部城市，重新定義地方優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。例如成都的國(guó)金中心、太古里，重慶來(lái)福士，武漢、沈陽(yáng)、天津、昆明的恒隆廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體都已成為當(dāng)?shù)氐某鞘械貥?biāo)，也成為業(yè)界津津樂(lè)道的標(biāo)桿項(xiàng)目。然而，早期城市商業(yè)用地出讓并未對(duì)業(yè)權(quán)形態(tài)進(jìn)行強(qiáng)制 性規(guī)范，導(dǎo)致核心城區(qū)的辦公樓甚至零售物業(yè)大部分面 積

29、被散售給個(gè)人投資者，進(jìn)而影響后期物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。過(guò)多的散售業(yè)權(quán)物業(yè)也是當(dāng)今存量市場(chǎng)“金玉其外、敗 絮其中”的根源，而這一現(xiàn)象在非一線城市極為常見(jiàn)。 汲取經(jīng)驗(yàn)的地方管理者開(kāi)始從源頭治理這一粗放式的開(kāi) 發(fā)模式，當(dāng)然城市可開(kāi)發(fā)用地的稀缺性也不允許長(zhǎng)期粗 放式的開(kāi)發(fā)模式。未來(lái)，部分新一線城市的新區(qū)開(kāi)發(fā)已 不允許對(duì)商用物業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的銷售，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)占比 逐年提升，有力保障了未來(lái)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的交付 品質(zhì)。以成都為例，截至目前仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)一千萬(wàn)平方 米優(yōu)質(zhì)辦公樓存量中，超過(guò)六成比例為即售型資產(chǎn)。相 反，以成都天府新區(qū)秦皇寺CBD板塊的未來(lái)供應(yīng)為例， 主要商用地塊開(kāi)發(fā)的辦公樓均以持有型資產(chǎn)為主。因此，

30、我們預(yù)計(jì)未來(lái)二線城市的商用物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)將步入一個(gè) 更加集約化的發(fā)展階段。即便是社區(qū)商業(yè)，未來(lái)由開(kāi)發(fā) 商持有且后期統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的項(xiàng)目也將提升社區(qū)商業(yè)的 整體品質(zhì)，業(yè)態(tài)和社區(qū)功能也將得到進(jìn)一步完善和提升?！靶А奔础靶省?，其具有不同維度的涵義：效率之于 “市場(chǎng)”代表商用物業(yè)的使用頻率，市場(chǎng)空置率的高低 是衡量標(biāo)準(zhǔn)；之于“終端用戶”代表一個(gè)空間的利用程 度，例如同樣的辦公空間可以通過(guò)辦公策略優(yōu)化容納更 多的員工；之于“經(jīng)濟(jì)”則體現(xiàn)在空間產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，例如億元樓宇的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立體現(xiàn)的便是樓宇經(jīng)濟(jì)之于經(jīng)濟(jì) 本身的價(jià)值。不難看出，行業(yè)關(guān)注市場(chǎng)的存量樓宇多少 被終端企業(yè)使用，企業(yè)在一定空間中能容納多少員工，而

31、通過(guò)空間的使用企業(yè)最終能創(chuàng)造多少稅收、就業(yè)、 GDP等經(jīng)濟(jì)價(jià)值，皆是關(guān)乎效率的問(wèn)題。未來(lái)，空間的利用率通過(guò)定制化的辦公產(chǎn)品和辦公策略可以得到進(jìn)一步提升，移動(dòng)辦公、聯(lián)合辦公等靈活辦公策略都是在單位空間使用效率方面的嘗試與突破。此外，地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)規(guī)范化的拿地政策，規(guī)避早期粗放式的開(kāi)發(fā)范式，減少長(zhǎng)期閑置空間造成的資源浪費(fèi)。政府近期“兩集中”拿地新政的出臺(tái)便是規(guī)范之路的開(kāi)端。最終，樓宇經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展必然貢獻(xiàn)更多的就業(yè)、稅收和GDP。綜合分析“量”“質(zhì)”“效”三個(gè)維度，未來(lái)中國(guó)主要 城市商用物業(yè)的市場(chǎng)存量仍將進(jìn)一步攀升，階段性的供 求關(guān)系失衡具有普遍性，高能級(jí)城市憑借經(jīng)濟(jì)規(guī)模拉動(dòng) 的需求增量更容易緩解短

32、期供過(guò)于求的壓力。開(kāi)發(fā)商加 大產(chǎn)品研發(fā)投入，主動(dòng)或被動(dòng)減少粗制濫造的即售型物 業(yè)的比例，終端用戶在同樣成本基礎(chǔ)上能夠承租更高品 質(zhì)、更靈活、更具適用性的商用空間。對(duì)整體市場(chǎng)而言，一方面，階段性調(diào)控土地供應(yīng)以及“兩集中”拿地新政 出臺(tái)有助于管控市場(chǎng)開(kāi)發(fā)端；另一方面，可變空間的場(chǎng) 景營(yíng)造提升單位面積的使用效率，降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，提升存量資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在不考慮經(jīng)濟(jì)基本面的變化的前提下，“量”“質(zhì)”“效”的提升有助于商業(yè)地產(chǎn)往“集約”方向發(fā)展。對(duì)一國(guó)的實(shí)體產(chǎn)業(yè)而言，房地產(chǎn)成本的減少和空間利用效率的提升都是極大的利好。穿越周期，展望2025 | 16場(chǎng)景無(wú)界現(xiàn)階段我們對(duì)市場(chǎng)基本面的研判更多是基于傳統(tǒng)

33、商用物業(yè)的研究，實(shí)則選定符合仲量聯(lián)行定義的優(yōu)質(zhì)樣本。然而，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的載體及其營(yíng)造的場(chǎng)景將朝向 “無(wú)界性”的方向?qū)崿F(xiàn)革命性的發(fā)展。在闡釋這個(gè)問(wèn)題以前，我們需要厘清兩個(gè)概念，即“載體”和“場(chǎng)景”。載體是硬件，是承載某種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的商用空間，例如傳統(tǒng)的辦公樓、商場(chǎng)、酒店等商用物業(yè)業(yè)態(tài)。場(chǎng)景則是基于“某種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”需要營(yíng)造的功能 性環(huán)境，例如辦公場(chǎng)景，消費(fèi)場(chǎng)景，會(huì)議場(chǎng)景，接待場(chǎng) 景、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)景等。那么，“載體”和“場(chǎng)景”是不是一 一對(duì)應(yīng)的關(guān)系呢？二三十年前的答案可能是肯定的，而 今必然是否定的。簡(jiǎn)單舉例，在星巴克辦公的白領(lǐng)一族 將咖啡廳這一“零售物業(yè)”載體，從早期簡(jiǎn)單的“餐飲 場(chǎng)景”衍生發(fā)展出“聚

34、會(huì)場(chǎng)景”“會(huì)晤場(chǎng)景”“辦公場(chǎng) 景”等多元場(chǎng)景組合。反過(guò)來(lái)講，“辦公場(chǎng)景”是否就 一定需要在辦公樓才能得以營(yíng)造呢？剛才的舉例也說(shuō)明， “辦公場(chǎng)景”可以走出辦公樓來(lái)到購(gòu)物中心、街區(qū)商業(yè) 乃至火車站、機(jī)場(chǎng)或社區(qū)。講到這里，結(jié)論躍然紙上：“載體”和“場(chǎng)景”伴隨經(jīng)濟(jì)活動(dòng)多元化，不再是一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，場(chǎng)景開(kāi)始跳脫傳統(tǒng)載體的束縛，從需求出發(fā)，向“無(wú)邊界”的可能發(fā)展，即稱為“場(chǎng)景無(wú)界”。場(chǎng)景折射出終端用戶對(duì)載體的真實(shí)需求。近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)不確定加劇導(dǎo)致企業(yè)租戶開(kāi)始反思房地產(chǎn)成本的投入，重新審視企業(yè)的房地產(chǎn)策略。同樣的場(chǎng)景是否可以嫁接于成本更加低廉的載體呢？答案早已浮現(xiàn)。早期的垂直商業(yè)便是成功的范例，理發(fā)店、咖啡店

35、、健身房乃至餐飲業(yè)都開(kāi)始考慮往上走，來(lái)到辦公物業(yè)。相反，部分聯(lián)合辦公品牌例如夢(mèng)想加開(kāi)始嘗試在購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)門(mén)店，將辦公場(chǎng)景帶到實(shí)體零售物業(yè)中。因此，場(chǎng)景在載體間的流動(dòng)性不斷提升，也為不同載體的業(yè)主拓寬客群基數(shù)奠定了基礎(chǔ)。展望未來(lái)，場(chǎng)景的無(wú)界性賦予城市更新、資產(chǎn)盤(pán)活、樓宇改造更多的可能性，多元化、分層的商用物業(yè)需求則可以獲取更具性價(jià)比的空間，宏觀和微觀層面都可以實(shí)現(xiàn)“帕累托改進(jìn)”。17 | 穿越周期，展望2025房地產(chǎn)科技仲量聯(lián)行在樓宇經(jīng)濟(jì)3.0報(bào)告中提出，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的核心驅(qū)動(dòng)力是科技創(chuàng)新。科技創(chuàng)新正以迅雷不及掩耳之勢(shì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走勢(shì)，房地產(chǎn)科技的應(yīng)用早已下沉至行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，工程建造

36、、資產(chǎn)估值、營(yíng)銷策略、物業(yè)管理等等，方興未艾的發(fā)展?jié)撃芤褵o(wú)需贅述。本文將從行業(yè)視角探討科技或?qū)Φ禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響。首先，科技互聯(lián)網(wǎng)公司進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域的策略，從踟躕不前到雄心勃勃。地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不容小覷。雖然中央將向“民生保障”的方向定調(diào)，但短期內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域在固定資產(chǎn)投資的占比依然高企，且對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用以及金融業(yè)的利潤(rùn)輸出仍舉足輕重。因此，地產(chǎn)業(yè)本身仍在持續(xù)吸引資本，而科技企業(yè)也嗅到這一塊跨界合作的蛋糕?，F(xiàn)階段，交易環(huán)節(jié)或是科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)率先突破的領(lǐng)域，相對(duì)輕資產(chǎn)的輸出模式更符合科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的投資邏輯。 其次，地產(chǎn)企業(yè)則須主動(dòng)擁抱互 聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)思維，包 括但不局

37、限于產(chǎn)品服務(wù)快速迭代、聚焦客戶需求、大數(shù)據(jù)應(yīng)用、線 上與線下的融合等方面。舉例來(lái) 說(shuō)，以客戶為中心的產(chǎn)品研發(fā)模式被越來(lái)越多房地產(chǎn)頭部企業(yè)接受，產(chǎn)品更新?lián)Q代的周期也進(jìn)一步縮短，具有創(chuàng)新性的產(chǎn)品加速面市。這一切都是現(xiàn)代敏捷型企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的標(biāo)準(zhǔn)操作。 最后，從數(shù)字化到智能化，懷揣愿景的地產(chǎn)企業(yè)逐年加大科技領(lǐng)域的投資。近期有媒體報(bào)道， 2020年中國(guó)前五十大的房企中約六成在數(shù)字化領(lǐng)域的投入超1億 元。雖然對(duì)于重資產(chǎn)的房地產(chǎn)企 業(yè)而言，1億元的投資并不足以 影響企業(yè)的營(yíng)利，但投入的決心 凸顯企業(yè)戰(zhàn)略開(kāi)始重視科技領(lǐng)域。這一變化帶給市場(chǎng)的價(jià)值在于： 越來(lái)越多的房企的確更加重視長(zhǎng) 期投資，看重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，重

38、視投 入產(chǎn)出比，正在向集約化發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。短期難有回報(bào)的科技投入也有助于提升行業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的未來(lái)預(yù)期。穿越周期，展望2025 | 18策略破局求新，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“全面資管時(shí)代”，多元擴(kuò)張、聚焦收斂，進(jìn)退維谷，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向城市運(yùn)營(yíng)突圍。全面資管時(shí)代經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)帶動(dòng)城市化進(jìn)程提速，產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入引 致商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的增量時(shí)代已悄然結(jié)束。經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 的不確定性帶給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)，體現(xiàn)在需求 端。無(wú)論是產(chǎn)業(yè)辦公還是零售消費(fèi)，需求盤(pán)子的規(guī)?；?陷入“盤(pán)整時(shí)期”，市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定，因而市場(chǎng)份額 的爭(zhēng)奪便愈加激烈。進(jìn)入存量時(shí)代，企業(yè)如何破局求新， “資管”一馬當(dāng)先?！澳玫仉y”倒逼地產(chǎn)商

39、轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)理念。土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一生產(chǎn)資料，其成本價(jià)格在房地產(chǎn)產(chǎn)品中的占比伴隨地價(jià)飆升，已占主導(dǎo)地位。因此，土地市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的要素市場(chǎng)，在中國(guó)其“壟斷市場(chǎng)”的結(jié)構(gòu)決定了下游的產(chǎn)品市場(chǎng)（即房地產(chǎn)市場(chǎng)）的商品價(jià)格形成機(jī)制越發(fā)接近壟斷市場(chǎng)的特征。土地資源，尤其是核心地段的土地稀缺性，注定其市場(chǎng)價(jià)格的上漲趨勢(shì)。高企的地價(jià)并不能阻止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中止拿地的策略，畢竟土地是最核心的生產(chǎn)資料。對(duì)于企業(yè)而言，沒(méi)有生產(chǎn)資料，便沒(méi)有產(chǎn)品，企業(yè)便無(wú)法盈利、無(wú)法在市場(chǎng)生存。高地價(jià)伴隨其他限制性準(zhǔn)入條件讓越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商喪失長(zhǎng)期賴以生存的“路徑依賴”，高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略自然無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)如今的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。加上政府出

40、臺(tái) “兩集中”的新政或?qū)е峦恋刭Y源向頭部企業(yè)集中，小規(guī)模開(kāi)發(fā)商拿地的難度或進(jìn)一步增加。土地資源的稀缺倒逼房企嘗試經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)之路猶如千軍萬(wàn)馬過(guò)獨(dú)木橋，艱難萬(wàn)分卻又勢(shì)在必行。部分房企將業(yè)務(wù)拓展至文旅、養(yǎng)老、長(zhǎng)租公 寓，甚至教育、農(nóng)業(yè)等非地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。在多年嘗試后，又有部分房企開(kāi)始聚焦自己的主營(yíng)業(yè)務(wù)，剝離核心資產(chǎn)。無(wú)論是聚焦或是收斂，房企都是在嘗試通過(guò)各種途徑獲 取住宅開(kāi)發(fā)用地。盡管披上華麗的外衣，企業(yè)盈利的內(nèi) 核邏輯并未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。在經(jīng)歷一波優(yōu)勝劣汰的“兼并潮”后，市場(chǎng)殘酷的現(xiàn)實(shí)迫使房企以壯士斷腕的決心破局求新?；仡櫧陙?lái)房企的戰(zhàn)略調(diào)整，破局之道無(wú)非涵蓋以下四大策略： 拿

41、地：轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng)商，與政府合作共建美好城市 物管：剝離物業(yè)管理業(yè)務(wù)，物管企業(yè)收并購(gòu)頻發(fā) 活化：盤(pán)活存量資產(chǎn)，以資產(chǎn)證券化等多元方式退出 輸出：將核心資管能力，以輕資產(chǎn)模式對(duì)外輸出穿越周期，展望2025 | 20城市運(yùn)營(yíng)商近年來(lái)，中國(guó)頭部房企紛紛更新自己的發(fā)展愿景，盡管官宣的口號(hào)各有側(cè)重，但本質(zhì)上轉(zhuǎn)型“城市運(yùn)營(yíng)商”之路已是必然選擇。土地市場(chǎng)的供給側(cè)由國(guó)家政府主導(dǎo)，即市場(chǎng)具有寡頭特征，政府完全決定土地的出讓規(guī)則和政策。與早期拿地方式不同，現(xiàn)在政府對(duì)土地出讓的要求較高，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入帶來(lái)的稅收是核心關(guān)切。因此，房企也被迫做出改變。如果一個(gè)房企無(wú)法帶來(lái)實(shí)質(zhì)產(chǎn)業(yè)，那么到底能夠帶給一個(gè)城市什么樣的價(jià)值呢？這便是

42、核心問(wèn)題。要回答這個(gè)問(wèn)題，看看這幾年城市的發(fā)展需要什么樣的助力。第一，城市更新。中國(guó)城市的老城區(qū)因建成年代久遠(yuǎn)， 多數(shù)樓宇老舊，功能性喪失，且影響城市形象。早期舊 城改造主要以整體動(dòng)遷為主，而今伴隨房?jī)r(jià)、地價(jià)攀升，大規(guī)模的城市搬遷成本讓開(kāi)發(fā)企業(yè)望而卻步。替代方案則是城市更新的發(fā)展路徑。一方面，政府需要借助外力實(shí)現(xiàn)城市更新，改善民生；另一方面，房企具有這樣的經(jīng)驗(yàn)和能力；雙方一拍即合。因此，不少頭部房企選擇參與政府主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目，并后期輸出運(yùn)營(yíng)能力，成為與政府合作的“城市運(yùn)營(yíng)商”。第二，社區(qū)商業(yè)。新冠疫情將中國(guó)社區(qū)商業(yè)配套的缺失和品質(zhì)的不足暴露無(wú)遺。后疫情時(shí)代，政府對(duì)社區(qū)商業(yè)乃至整個(gè)社區(qū)生態(tài)系

43、統(tǒng)的建立更加關(guān)注?，F(xiàn)如今，社區(qū)商業(yè)多數(shù)以散售型物業(yè)為主，后期缺乏系統(tǒng)性的經(jīng)營(yíng)管理，大多任其自身自滅。因此在疫情爆發(fā)時(shí)，缺乏合理業(yè)態(tài)規(guī)劃的社區(qū)商業(yè)自然無(wú)法滿足禁足在家的消費(fèi)者的日常生活需求。未來(lái)，愿意在社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域投資更多的房企，更契合今天城市發(fā)展的痛點(diǎn)。而持有型社區(qū)商業(yè)以及后續(xù)招商、運(yùn)營(yíng)能力的打造便是考驗(yàn)房企未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵之一。第三，公建基建。城市發(fā)展的功能性越來(lái)越受市民關(guān)注，這對(duì)于城市形象和吸引人才影響深遠(yuǎn)。房企可以通過(guò)代 建、配建外加運(yùn)營(yíng)的模式參與政府的公建項(xiàng)目，例如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、文化設(shè)施、公園綠道等。通過(guò)大規(guī)模的區(qū)域開(kāi)發(fā)，房企可獲取區(qū)內(nèi)可觀的住宅開(kāi)發(fā)用地。除上述三個(gè)主要合作模式外，房企

44、仍在探索更多“城市運(yùn)營(yíng)商”的可能性，而非簡(jiǎn)單的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。不過(guò)，道阻且長(zhǎng)，能夠走到這一階段的房企本身已是激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的幸存者。21 | 穿越周期，展望2025物業(yè)管理存量時(shí)代，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大化市場(chǎng)價(jià)值離不開(kāi)資產(chǎn)本身。大批存量物業(yè)的“管理”需求催生出大規(guī)模且可持續(xù)的業(yè)務(wù)模式。從增量時(shí)代的開(kāi)發(fā)盈利，轉(zhuǎn)向存量時(shí)代的經(jīng)營(yíng)性盈利，資產(chǎn)在不同時(shí)期的價(jià)值通過(guò)不同途徑得以最大化。伴隨住宅與非住物業(yè)存量激增，物管的市場(chǎng)規(guī)模亦隨之增大。隨后，物管公司開(kāi)始從地產(chǎn)母公司剝離上市，部分企業(yè)的市值甚至超過(guò)地產(chǎn)母公司的市值，足見(jiàn)物管業(yè)務(wù)規(guī)模之龐大、未來(lái)發(fā)展?jié)摿εc行業(yè)穩(wěn)定性。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的收并購(gòu)動(dòng)作頻繁。2021年

45、2月（信息更新截至2月底），四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司發(fā)布公告稱，向碧桂園服務(wù)轉(zhuǎn)讓其子公司四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司約64.62%股份。一石激起千層浪，雖然這只是一樁地產(chǎn)商在物管業(yè)務(wù)板塊的收并購(gòu)案例，但發(fā)生在大型房企間，也說(shuō)明經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)于每一個(gè)房企仍須精心耕耘?？傮w而言，這一片市場(chǎng)藍(lán)海仍是頭部地產(chǎn)商看中的存量業(yè)務(wù)發(fā)展方向。物業(yè)管理公司的收并購(gòu)不僅限于中資企業(yè)，中資與外資企業(yè)的合作同樣見(jiàn)諸于報(bào)端。中資房企多數(shù)更擅長(zhǎng)住宅板塊的物業(yè)管理，而在華發(fā)展的外資企業(yè)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)則不斷強(qiáng)化其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域物管的經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，短板互補(bǔ)，這便是兩者合作的基礎(chǔ)。因此，面臨拿地難挑戰(zhàn)的房企必然不會(huì)放棄

46、物業(yè)管理這塊巨大的蛋糕。當(dāng)“增量”開(kāi)發(fā)難以維系的時(shí)期，“存量”資產(chǎn)的管理，包括物業(yè)管理，應(yīng)是維系企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性保障，亦或是企業(yè)面臨生存危機(jī)時(shí)的最后一根稻草，不得不抓。穿越周期，展望2025 | 22資產(chǎn)“活化”前文已闡明中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)因階段性集中供應(yīng)問(wèn)題，面臨較大的去化壓力。進(jìn)一步講，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)必然造成資產(chǎn)承壓，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)舉步維艱以致于最終閑置的困境。那么，盤(pán)活既有資產(chǎn)便成為市場(chǎng)主體尤其在拿地難之時(shí)的重要破局之策。從運(yùn)營(yíng)視角思考，盤(pán)活資產(chǎn)的本質(zhì)仍是資產(chǎn)之于終端用戶的使用價(jià)值，而建立在市場(chǎng)價(jià)值之上的金融方案只是資產(chǎn)變現(xiàn)的手段而已。商用不動(dòng)產(chǎn)的改造實(shí)現(xiàn)路徑有多種思路，例如城

47、市更新對(duì)老舊物業(yè)的改造升級(jí)，再如傳統(tǒng)物業(yè)最終用途的轉(zhuǎn)變等等。資產(chǎn)之所以能夠盤(pán)活，是 因?yàn)橘Y產(chǎn)雖然老舊或者功能不適配，但仍具有一定的核 心競(jìng)爭(zhēng)力，例如區(qū)位價(jià)值以及所處核心商圈的綜合配套 等。而項(xiàng)目改造的難度現(xiàn)階段多數(shù)是由非集中性的業(yè)權(quán) 所導(dǎo)致，小業(yè)主的利益訴求難以統(tǒng)一。此外，對(duì)融資成 本高企的業(yè)主方而言，改造的經(jīng)濟(jì)效益即投入產(chǎn)出比或 是導(dǎo)致改造方案不斷擱置的主因。十年前的市場(chǎng)價(jià)值不 足以讓業(yè)主方下決心改造物業(yè)，而十年后或因區(qū)位價(jià)值 提升達(dá)到財(cái)務(wù)測(cè)算要求。然而，現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng) 再過(guò)去五至十年皆處于調(diào)整或者下行時(shí)期，十年前算不 過(guò)賬的改造項(xiàng)目，現(xiàn)如今更是難以推進(jìn)。因此，雖然老 舊物業(yè)、老舊資產(chǎn)

48、在城市中大面積存在，但是城市更新、樓宇改造只是以“點(diǎn)狀”方式進(jìn)行，難以大規(guī)模鋪開(kāi)。資產(chǎn)“活化”從金融視角出發(fā)，可以理解為資產(chǎn)的有效變現(xiàn)，即資產(chǎn)退出。伴隨中國(guó)公募REITs相關(guān)政策和規(guī)則的陸續(xù)出臺(tái)，以基建、倉(cāng)儲(chǔ)物流領(lǐng)域?yàn)榇淼馁Y產(chǎn)有了更多的融資渠道。全球來(lái)看，REITs已成為僅次于股 票和債券的第三大類基礎(chǔ)性金融產(chǎn)品。雖然中國(guó)公募 REITs的發(fā)展仍需時(shí)日，市場(chǎng)的規(guī)范性有待進(jìn)一步加強(qiáng)，但未來(lái)商辦、工業(yè)、物流資產(chǎn)有機(jī)會(huì)通過(guò)更加靈活、多 元的渠道實(shí)現(xiàn)退出，便是對(duì)市場(chǎng)的利好。至少?gòu)陌l(fā)展趨 勢(shì)看來(lái)，市場(chǎng)給業(yè)主方提供的可能性將更加開(kāi)放。視野從資產(chǎn)交易端轉(zhuǎn)移至租賃市場(chǎng)端，盤(pán)活資產(chǎn)可以依靠為終端用戶定制的金融服務(wù)方案，緩解其短期資金壓力的顧慮。資產(chǎn)之所以需要盤(pán)活，是因?yàn)槭チ耸袌?chǎng)需求的活力，而活力的喪失與階段性需求端的萎縮關(guān)系密切。因此，在市場(chǎng)基本面尚難根本性逆轉(zhuǎn)的當(dāng)今市場(chǎng)