星河家園價(jià)值體系分析

1、星河家園價(jià)值體系分析1 項(xiàng)目掃描 市場(chǎng)認(rèn)知 價(jià)值體系2 項(xiàng)目掃描 市場(chǎng)認(rèn)知 價(jià)值體系3項(xiàng)目掃描基礎(chǔ)參數(shù)一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：26546.8 M2二、總建筑面積:65670 M2 1.地上建筑面積 61000 M2 其中 住宅建筑面積 58300 M2 商業(yè)建筑面積 2460 M2 物業(yè)用房面積 240 M2 2.架空車庫面積 4670 M2三、容積率 2.3四、建筑密度 30%五、建筑基地面積 7964 M2六、綠地率 35%七、總綠地面積 9291 M2 其中 水域面積 6971 M2八、機(jī)動(dòng)車位 285個(gè)九、道路廣場(chǎng)用地 4785M4項(xiàng)目掃描概況本項(xiàng)目位于樂山中心城區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部的通江鎮(zhèn)，

2、緊鄰國(guó)道305線；毗鄰竹公溪河及其綠化景觀帶；由高層住宅、多層住宅和商業(yè)區(qū)三種建筑形式構(gòu)成；兩種特色鮮明的景觀規(guī)劃：擁有大量水域的中心景觀區(qū)和圍繞高層的庭院景觀區(qū)。5項(xiàng)目掃描產(chǎn)品特征戶型配比總戶數(shù) 570戶其 中 40-60M2 52戶 80-90M2 256戶 100-120M2及躍層 222戶 160M2 20戶建筑線條簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、色彩明亮、鮮艷頂層綠化觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)架空車庫67 項(xiàng)目掃描 市場(chǎng)認(rèn)知 價(jià)值體系8市場(chǎng)認(rèn)知城市規(guī)劃研究樂山中心城區(qū)的發(fā)展方向受地理?xiàng)l件的影響主要為北拓（新城區(qū)）與西進(jìn)（成樂高速工業(yè)基礎(chǔ)）。本案所在通江屬規(guī)劃中現(xiàn)代城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域，為新城發(fā)展的重要區(qū)域。在中心城區(qū)的居住用

3、地規(guī)劃中，通江將會(huì)發(fā)展成為是除嘉州古城外居住人口密度最大的片區(qū)。綜合配套和人居成熟度的上升空間比較大。9市場(chǎng)認(rèn)知規(guī)劃研究結(jié)論本案所處地塊老城外擴(kuò)的新城市區(qū)，公共設(shè)施完善，符合政策規(guī)劃中居住發(fā)展方向。本案的商業(yè)部分具有規(guī)劃發(fā)展的潛力，公共設(shè)施及居住人口密度對(duì)商業(yè)前景的支持看好。本案的住宅部分雖無江景及廣場(chǎng)等先天自然景觀，但現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格與現(xiàn)代城市景觀區(qū)的規(guī)劃方向吻合。10樂山中心城區(qū)的住宅消費(fèi)市場(chǎng)主要分為兩大部分： 一是城區(qū)普通工薪階層，他們置業(yè)目標(biāo)主要集中于老城區(qū)的商品房，單價(jià)多在2000元之內(nèi)；二是城區(qū)中高收入階層及周邊區(qū)縣的富裕階層，他們置業(yè)目標(biāo)主要鎖定于2000元以上的中高品質(zhì)樓盤。

4、樂山中心城區(qū)的住宅消費(fèi)需求主要集中在三居室，這與目標(biāo)客群的家庭結(jié)構(gòu)及一步到位的置業(yè)想法有關(guān)。與收入狀況成反比的是，多數(shù)客群偏愛多層板樓，高層電梯公寓受冷落的原因在于公攤、物業(yè)費(fèi)及電梯使用維修成本等。市場(chǎng)認(rèn)知需求市場(chǎng)調(diào)查11市場(chǎng)認(rèn)知需求分析結(jié)論 越是高端消費(fèi)群越注重項(xiàng)目品質(zhì)，本案的目標(biāo)客群定位在市區(qū)中高收入階層（政府公務(wù)員、教師及私營(yíng)企業(yè)主）以及周邊區(qū)縣的富裕階層，以二次置業(yè)者為主，置業(yè)目的集中于改善居住條件、提高居住舒適度。收入增長(zhǎng)工薪中高富裕價(jià)格地段戶型 配套價(jià)格價(jià)格地段地段品質(zhì)戶型 配套12市場(chǎng)認(rèn)知主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手翰林印象 所在區(qū)縣：樂山市中區(qū)現(xiàn)場(chǎng)位置：樂山通江區(qū)白燕路北段（樂山新一中旁） 物

5、業(yè)類型：普通商品房建筑結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆樓蓋混合參考價(jià)格：1900 元/發(fā) 展 商：樂山印象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“翰林印象”位于樂山市通江區(qū)白燕路北段，緊鄰百年名校樂山新一中，依托國(guó)家重點(diǎn)中學(xué)的濃厚學(xué)風(fēng)，傾力打造樂山首席人文居家社區(qū)，與國(guó)學(xué)大師郭沫若母校為鄰，成就業(yè)主書香世家之夢(mèng)想。 項(xiàng)目占地面積63.57畝，總建筑面積約10萬平方米。13市場(chǎng)認(rèn)知主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手翰林印象 開工時(shí)間：2006年5月開盤時(shí)間：2006年6月30日交房時(shí)間：2007年目前進(jìn)度：全面封頂，外墻裝飾施工接近尾聲，準(zhǔn)現(xiàn)房呈現(xiàn)裝修情況：毛坯房屋屬性：準(zhǔn)現(xiàn)房占地面積：63.57畝總建筑面積：約10萬平方米住宅面積：83278住宅套數(shù)：65

6、2套 （已售0套，剩余652套）非住宅面積：9132非住宅套數(shù)：套 （已售0套，剩余套）綠 化 率：39%付款方式：一次性付款、銀行按揭14 項(xiàng)目掃描 市場(chǎng)認(rèn)知 價(jià)值體系15價(jià)值體系性價(jià)比控制策略減小公攤，提高實(shí)用率地段價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值品牌價(jià)值引導(dǎo)提煉塑造價(jià)值價(jià)格16價(jià)值體系地段價(jià)值引導(dǎo)以俯瞰的姿態(tài)宏觀了解城市的發(fā)展，微觀洞察地塊的價(jià)值：與市府機(jī)構(gòu)新址相鄰，政府公共機(jī)構(gòu)完善；文化教育：緊鄰樂山大學(xué)夢(mèng)工廠樂山一中；升值潛力：新城區(qū)與老城區(qū)接軌的要塞，城市規(guī)劃發(fā)展的重心；升值前景：規(guī)劃中最繁華的新板塊，商業(yè)氛圍帶動(dòng)升值速度。17價(jià)值體系產(chǎn)品價(jià)值提煉景觀價(jià)值建筑價(jià)值戶型價(jià)值細(xì)節(jié)價(jià)值發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的100個(gè)細(xì)節(jié)

7、細(xì)節(jié)背后的100個(gè)故事上升到一定的市場(chǎng)高度引導(dǎo)受眾的固有價(jià)值觀18價(jià)值體系產(chǎn)品價(jià)值提煉建筑價(jià)值提煉屋頂綠化立面感覺形象特點(diǎn)，使用者特征產(chǎn)品使用的不尋常事實(shí)純正板樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念及其花絮訴求方向19價(jià)值體系產(chǎn)品價(jià)值提煉景觀價(jià)值提煉生態(tài)水景風(fēng)水滿足生理及心理需求細(xì)節(jié)及其使用的場(chǎng)景滿足客戶的心理需求訴求方向20價(jià)值體系產(chǎn)品價(jià)值提煉戶型價(jià)值提煉寬景陽臺(tái)空間格局高使用率產(chǎn)品使用的不尋常事實(shí)使用方法與視覺感受未使用者的缺憾訴求方向21價(jià)值體系產(chǎn)品價(jià)值提煉細(xì)節(jié)價(jià)值提煉無休閑廳綠化陽臺(tái)平層設(shè)計(jì)新聞價(jià)值與競(jìng)品直接比較設(shè)計(jì)態(tài)度及故事背景訴求方向22價(jià)值體系品牌價(jià)值提升差異化的產(chǎn)品定位及SLOGAN平面表現(xiàn)體現(xiàn)項(xiàng)目檔次與品質(zhì)感對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)與開發(fā)商實(shí)力的信任表現(xiàn)品質(zhì)市場(chǎng)高度專業(yè)獎(jiǎng)項(xiàng)市場(chǎng)口碑影響品牌號(hào)召力的最關(guān)鍵因素23產(chǎn)品差異點(diǎn)現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔高性價(jià)比550戶戶型建筑體量純正板樓屋頂綠化現(xiàn)代立面高使用率綠化陽臺(tái)寬景陽臺(tái)差異點(diǎn)價(jià)值體系品牌價(jià)值提升24價(jià)值體系消費(fèi)者U