2014年南京江蘇青商總部基地項(xiàng)目定位及推廣方案

1、江蘇青商總部基地項(xiàng)目定位及推廣方案燁明機(jī)構(gòu)顧問2014.3.13項(xiàng)目理解項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議項(xiàng)目推廣策略1234項(xiàng)目理解本體分析 / 市場概況 / SWOT分析 / 核心問題Part1 本體分析項(xiàng)目背景ABCD環(huán)北路豐字河路南農(nóng)路11號(hào)鐵路團(tuán)結(jié)路江蘇青商總部基地概況項(xiàng)目位于南京浦口南農(nóng)路和江淼路交叉處，新區(qū)軟件園（西區(qū)）啟動(dòng)區(qū)B地塊內(nèi)，由江蘇青商創(chuàng)業(yè)大廈（南樓）、江蘇青商總部大廈（北樓）兩棟大廈組成的辦公商務(wù)綜合體。江蘇青商總部基地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)江蘇青商總部基地所處的浦口新區(qū)將被打造成第七個(gè)國家新區(qū)！ 與上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、浙江舟山群島新區(qū)、蘭州新區(qū)和廣州南沙新區(qū)并列。主城東山仙林

2、浦口龍?zhí)稖降摽跇蛄譃I江板橋永陽淳溪 南京市城市總體規(guī)劃（2007-2030）將東山、仙林、江北三個(gè)“新市區(qū)”調(diào)整為“副城”。 2006年，市政府提出“跨江發(fā)展”戰(zhàn)略，江北新城建設(shè)成為南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略核心。江北副城仙林副城東山副城主城浦口規(guī)劃江北升級(jí)為“副城”浦口新城珠江鎮(zhèn)片區(qū)，不含高新區(qū)及橋北片區(qū)。規(guī)劃定位：現(xiàn)代化濱江新城。規(guī)劃范圍：西至津浦鐵路、珍珠泉風(fēng)景區(qū)，東至長江，南至長江三橋連接線，北至珍珠泉風(fēng)景區(qū)、浦珠路、浦烏路；總面積93平方公里。浦口新城浦口規(guī)劃浦口新城為南京“十二五”重點(diǎn)建設(shè)功能板塊復(fù)合功能軸雄州中心浦口中心六合片區(qū)浦口片區(qū)浦口中心組團(tuán)江浦組團(tuán)三橋組團(tuán)高新組團(tuán)大廠組團(tuán)長蘆組團(tuán)

3、雄州組團(tuán)江北副城規(guī)劃：“兩心、兩片、一軸、八廊、七組團(tuán)”。核心片區(qū)城南河片區(qū)城南片區(qū)珍珠泉片區(qū)濱江公共活動(dòng)帶綠水灣濕地公園浦口新城規(guī)劃：一心、一帶、五廊、四個(gè)特色片區(qū)。浦口規(guī)劃浦珠路沿線片區(qū)為浦口新城和江北副城的核心區(qū)現(xiàn)狀：五座跨江通道南京長江大橋、南京長江二橋、南京長江三橋、緯七路過江隧道、大勝關(guān)鐵路橋；兩座在建南京長江四橋及模范西路過江通道。規(guī)劃：規(guī)劃10條過江通道，遠(yuǎn)景預(yù)留4個(gè)，規(guī)劃鐵路與過江軌道7個(gè)。序號(hào)通道名稱通道功能1錦文路過江通道道路過江通道2大勝關(guān)過江通道鐵路過江通道3南京長江三橋城市軌道8號(hào)線過江通道4南京長江五橋道路過江通道5應(yīng)天大街過江通道道路過江通道城市軌道10號(hào)線過江

4、通道6漢中西路過江通道道路過江通道（遠(yuǎn)景預(yù)留）7北京西路過江通道城市軌道4號(hào)線過江通道8模范西路過江通道道路過江通道（在建）9建寧西路過江通道道路過江通道（遠(yuǎn)景預(yù)留）10南京長江大橋道路過江通道鐵路過江通道11上元門過江通道道路過江通道鐵路過江通道城市軌道3號(hào)線過江通道12南京長江二橋13仙新路過江通道道路過江通道城市軌道16號(hào)線過江通道14南京長江四橋道路過江通道（在建）15七鄉(xiāng)河過江通道道路過江通道（遠(yuǎn)景預(yù)留）16龍?zhí)哆^江通道道路過江通道都市圈快速軌道過江通道浦口交通規(guī)劃遠(yuǎn)景規(guī)劃17條跨江通道地鐵3號(hào)線 開工及建成通車時(shí)間：2010年12月2014年6月區(qū)間：浦口高新區(qū)主城江寧區(qū)百家湖、九

5、龍湖地鐵10（1號(hào)線西延線）開工及建成通車時(shí)間：2010年12月2014年區(qū)間：城南雨花臺(tái)-河西奧體浦口珠江鎮(zhèn)寧天城際一期（原11號(hào)線）開工及建成通車時(shí)間：2012年上半年2014年區(qū)間：六合金牛湖浦口橋北，馮泰路站與3號(hào)線接駁。寧和城際一期（原12號(hào)線）開工及建成通車時(shí)間：2012年2015年區(qū)間：南京南站浦口橋林黃里地鐵4號(hào)線 （一期）開工及建成通車時(shí)間：2011年4月2015年區(qū)間：浦口珍珠泉站徐莊軟件園靈山青龍仙林東站，一期：中保至仙林東站區(qū)間。2030年南京地鐵遠(yuǎn)景規(guī)劃簡圖浦口交通規(guī)劃2012年5條過江軌道建設(shè)南京軟件園西區(qū)建設(shè)背景：產(chǎn)業(yè)先行，軟件開路2011年7月，市政府明確將以南

6、京軟件園、江蘇軟件園及雨花軟件谷三個(gè)國家級(jí)平臺(tái)為核心，重點(diǎn)打造 “一谷兩園”“一體兩翼”的軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展集中帶；南京，中國唯一的部、省、市共建的軟件名城： 2010年9月，南京被國家工信部認(rèn)定為全國首座“中國軟件名城”； 2011年，南京軟件及信息服務(wù)業(yè)產(chǎn)值1520億元，占全國8.3%，僅次于北京、深圳列全國第三； 2015年全市軟件和信息服務(wù)收入達(dá)到4000億元；建成高標(biāo)準(zhǔn)的中國軟件名城 2020年全市軟件和信息服務(wù)收入超過10000億元，跨入世界級(jí)的軟件名城行列。1、國家級(jí)南京高新區(qū)88年設(shè)立，區(qū)內(nèi)近3000家企業(yè)注冊和多家上市公司，獲得了發(fā)展軟件產(chǎn)業(yè)的所有國家級(jí)牌照，政府主導(dǎo)的高新區(qū)有財(cái)力

7、也有能力在一段時(shí)機(jī)內(nèi)支持軟件產(chǎn)來發(fā)展。2、高新區(qū)相比其它經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，直管部門是科技部，極大提高了各項(xiàng)軟件基金申報(bào)的成功率。3、國家級(jí)高新管委會(huì)代表一級(jí)政府和獨(dú)立的財(cái)政局，優(yōu)惠政策的可執(zhí)行性強(qiáng)。4、園區(qū)周邊自然環(huán)境優(yōu)越、園區(qū)成熟、配套齊全、產(chǎn)業(yè)已形成集聚5、基礎(chǔ)良好的軟件產(chǎn)業(yè)（1）高新區(qū)南京軟件園：建成 5.3km2 , 已建成面積：100萬平方米（軟件研發(fā)、辦公及配套用房）（2）2011年軟件產(chǎn)業(yè)收入：221億元 、軟件人才：超3萬南京軟件園西區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)Part2 市場概況寫字樓市場及典型產(chǎn)業(yè)園分析統(tǒng)計(jì)顯示，寫字樓供應(yīng)持續(xù)增長；2013年前三季度供應(yīng)增長較為平穩(wěn)。1-3季度共上市7.58萬平方

8、米，環(huán)比增幅達(dá)到6成。供應(yīng)分析：供應(yīng)體量繼續(xù)維持增長走勢南京每年高端寫字樓市場需求量增長都在25%以上。2011年南京寫字樓成交約44萬平方米，2012年全年寫字樓成交46.18萬平方米，2013年1-11月南京寫字樓共成交49.72萬平方米（不含高淳、溧水）。近三年的寫字樓成交數(shù)據(jù)顯示辦公房源成交量呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢。需求現(xiàn)狀：近三年寫字樓成交量呈現(xiàn)逐年增長的態(tài)勢供需板塊：目前仍以江寧為主力供需區(qū)域，但河西供需明顯加大 2013年江寧板塊以37%的比例成為全市寫字樓的絕對(duì)成交主力。2013年河西寫字樓上市量漸增，海峽云谷、蘇寧慧谷、匯金中心等項(xiàng)目陸續(xù)面市。板塊寫字樓供銷分析可售（面積）成交（

9、面積）全市1369405.99497216.03玄武131172.019411.42秦淮191001.1928962.96建鄴327409.4867127.03鼓樓167362.561682.27棲霞54627.2124476.15雨花臺(tái)70497.2532232.46江寧185163.43186011.5六合113917.6740647.01浦口128255.2546665.24數(shù)據(jù)截止至2013年12月26日數(shù)據(jù)截止至2013年12月26日至目前，主要供應(yīng)量仍集中在江寧和河西板塊。以存量來看，河西奧體區(qū)域競爭壓力巨大。根據(jù)戴德梁行二季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，南京甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)達(dá)到120萬平方米，

10、寫字樓入住率環(huán)比一季度增長了2.1萬平方米，同比去年二季度增長了1.8萬平方米，寫字樓空置率由一季度的9.86%下降到8.11%，處在歷年以來的歷史最低位。與此同時(shí)，預(yù)計(jì)全年南京寫字樓市場的投資收益率都將穩(wěn)定維持在6%6.5%的水平。南京市甲級(jí)寫字樓的租金達(dá)到3.90元/平米/天，環(huán)比微升0.58%；在各板塊中，作為新興CBD的河西市場，受政府政策的鼓勵(lì)，甲級(jí)寫字樓需求持續(xù)旺盛，空置率僅為4%。租賃市場：寫字樓租賃供不應(yīng)求，租金不斷走高，空置率下降受整體市場環(huán)境影響，投資性需求將使寫字樓需求越來越大。為滿足資金成本因素，寫字樓需求重點(diǎn)為中小面積產(chǎn)品；純獨(dú)及高端寫字樓減少。隨著城市發(fā)展規(guī)劃，除新

11、街口區(qū)域，未來河西及南站區(qū)域?qū)⒊蔀閷懽謽俏磥砗诵膮^(qū)域。寫字樓整體市場總結(jié)典型產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目紫東創(chuàng)意園、徐莊軟件園、蘇寧慧谷江寧總部基地、東山國際研發(fā)園、海峽城紫東創(chuàng)意園項(xiàng)目概況紫東創(chuàng)意園位于地鐵2號(hào)線金馬路站和仙鶴門站中間，總建50萬方，致力于引進(jìn)科技研發(fā)類和文化傳媒類企業(yè)。開園時(shí)間2009年下半年建筑類別雙拼、獨(dú)棟、LOFT占地面積1000畝容積率0.8總建面50萬綠化率65.8%交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯產(chǎn)品面積段獨(dú)棟雙拼6000-13000LOFT隨意分割層高LOFT5.2米物業(yè)類型辦公，商業(yè)，公寓停車位3000個(gè)開發(fā)商南京鐘山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理公司南京紫東物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2.95元/月售

12、價(jià)11000-13000元/租金3元/天A：湖畔辦公區(qū) B：花園商務(wù)區(qū)C：英倫生態(tài)辦公室 D：大師獨(dú)區(qū)E：創(chuàng)意LOFT區(qū) F：策劃咨詢產(chǎn)業(yè)園G：中心配套區(qū) 分組團(tuán)定位紫東創(chuàng)意園園區(qū)配套園區(qū)外部有完善的交通、商業(yè)、教育配套；園區(qū)本身也提供較多的公共配套，入園企業(yè)辦公便利。外部自身地鐵：地鐵2號(hào)線仙鶴門站、金馬路站；地鐵4號(hào)線主干道：滬寧高速公路、繞城公路、312國道、122省道會(huì)展中心商業(yè)（業(yè)態(tài)、商業(yè)檔次）服務(wù)平臺(tái)（商務(wù)、生活、人力、融資、物業(yè)、咨詢、公共技術(shù)、交流培訓(xùn)）休閑：高爾夫球場、賽馬場酒店、員工餐廳索菲特鐘山高爾夫酒店白領(lǐng)公寓仙林大學(xué)城商鋪?zhàn)蠔|創(chuàng)意園園區(qū)定位雙重產(chǎn)業(yè)定位，發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及

13、總部經(jīng)濟(jì)“總部天地，創(chuàng)意綠洲”的建園宗旨，準(zhǔn)確的概括了園區(qū)的雙重產(chǎn)業(yè)定位：作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將以研發(fā)服務(wù)業(yè)、設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)、文化傳媒業(yè)和咨詢策劃業(yè)為產(chǎn)業(yè)方向，并通過創(chuàng)意消費(fèi)的形式，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。作為總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)，將重點(diǎn)引入具有研發(fā)和設(shè)計(jì)功能的創(chuàng)意企業(yè)總部以及各類非生產(chǎn)型企業(yè)總部。園區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研發(fā)服務(wù)業(yè)電子信息研發(fā)環(huán)保技術(shù)研發(fā)新材料研發(fā)設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)工業(yè)設(shè)計(jì) 建筑空間設(shè)計(jì)視覺傳播設(shè)計(jì)時(shí)尚設(shè)計(jì)文化傳媒業(yè)數(shù)碼藝術(shù)數(shù)字出版影視、廣告制作新媒體 咨詢策劃業(yè)工程咨詢管理/信息咨詢法律服務(wù)創(chuàng)意消費(fèi)作為補(bǔ)充型輔助產(chǎn)業(yè)，使以上各產(chǎn)業(yè)在市場環(huán)節(jié)得到最終體現(xiàn)，并形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。總部經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)引入：具有研發(fā)/設(shè)計(jì)功能的企業(yè)

14、總部、各類創(chuàng)意企業(yè)總部；輔助引入：除具生產(chǎn)功能外的企業(yè)職能總部。紫東創(chuàng)意園產(chǎn)品特色亮點(diǎn)南京規(guī)格最高的智能化園區(qū)；是國內(nèi)首批的“綠色建筑和建筑節(jié)能示范園區(qū)”；園區(qū)每個(gè)區(qū)域建筑各有特色，屋頂鋪裝綠化。不停式大門管理系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表及能耗分享計(jì)量先進(jìn)的一卡通系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)流程圖園區(qū)委托智能化系統(tǒng)集成公司、能源智能化管理工程公司、云計(jì)算公司、數(shù)字園區(qū)設(shè)計(jì)公司對(duì)園區(qū)智能化系統(tǒng)進(jìn)行全面設(shè)計(jì)。園區(qū)管委會(huì)經(jīng)過長期充分的調(diào)研，并聘請國內(nèi)知名的專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家制定了低碳環(huán)保規(guī)劃。 紫東創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園總共有100多棟建筑，每棟建筑上都設(shè)計(jì)了建筑屋面，總面積達(dá)7萬，在建筑用材上選擇玻璃和干掛石材，園區(qū)內(nèi)所有建筑均強(qiáng)調(diào)與屋頂綠化一

15、體化設(shè)計(jì)，將滲漏、承重、花木品種與園林風(fēng)格綜合考慮，達(dá)到建筑的最完美狀態(tài)。D區(qū)為獨(dú)棟，面積在6000左右，EF區(qū)為LOFT創(chuàng)意辦公，面積可隨意分割。紫東創(chuàng)意園區(qū)每個(gè)區(qū)域都可租可售，EF區(qū)可自由分割，租金3元/天，售價(jià)11000元/；獨(dú)棟區(qū)售價(jià)13000元/左右，面積在1400-2100之間。自開園到目前為止，入駐率達(dá)75%。紫東創(chuàng)意園供銷情況項(xiàng)目以政府招商為主，租金3元/天，EF區(qū)可自由分割，獨(dú)棟區(qū)面積在1400-2100之間。紫東創(chuàng)意園優(yōu)惠政策紫東創(chuàng)意園有成型的獎(jiǎng)勵(lì)及扶持政策，同時(shí)還可根據(jù)公司情況一事一議，為入園企業(yè)提供支持。園區(qū)在努力做好各項(xiàng)服務(wù)工作的同時(shí)，更加注重對(duì)入園企業(yè)的培育。在棲霞

16、區(qū)政府制定優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上，園區(qū)從五個(gè)方面制定了促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)扶持辦法。積極為入園企業(yè)提供政策和資金上的扶持，努力為入園企業(yè)營造一個(gè)快速發(fā)展的環(huán)境，并鼓勵(lì)企業(yè)不斷壯大。 紫東創(chuàng)意園客戶情況紫東創(chuàng)意園區(qū)客戶以科技類企業(yè)為主（55%），輔以文化傳媒類和建筑設(shè)計(jì)類。產(chǎn)業(yè)類別入駐企業(yè)數(shù)（家）科技研發(fā)類25建筑設(shè)計(jì)類6咨詢服務(wù)類1文化傳媒類6酒店管理類1其他7合計(jì)461、 南京乾元環(huán)?？萍加邢薰?、 南京春榮節(jié)能科技有限公司3、 南京云盈四海信息技術(shù)有限公司4、 南京泛太克文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司5、 中企高達(dá)江蘇創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司6、 蘇果超市有限公司7、 江蘇天高投資有限公司8、 江蘇恒安方信科

17、技有限公司9、 江蘇親近母語文化教育有限公司10、南京宜客居酒店管理有限公司11、江蘇盈科邁創(chuàng)信息技術(shù)有限公司12、南京云巖信息科技有限公司13、南京索媒網(wǎng)絡(luò)科技有限公司14、南京希格斯投資管理有限公司15、南京即物致理電子科技有限公司16、南京七色光農(nóng)業(yè)科技有限公司17、南京雷牧數(shù)碼科技有限公司18、澔奇智慧信息科技（南京）有限公司19、南京銀睿系統(tǒng)集成有限公司20、南京樂可樂克安防科技有限公司21、江蘇團(tuán)聚新媒體發(fā)展有限公司22、南京智佰聞欣文化傳媒有限公司23、中建工業(yè)設(shè)備安裝有限公司24、中鐵十局集團(tuán)第六工程有限公司25、江蘇師禹信息科技服務(wù)有限公司26、南京亞特蘭斯建筑設(shè)計(jì)有限公司2

18、7、南京登捷普儀器有限公司28、南京科紡紡織有限責(zé)任公司29、南京佛雷克斯換熱設(shè)備有限公司30、南京友邦節(jié)能科技有限公司31、深圳市藍(lán)森建筑設(shè)計(jì)有限公司南京分公司32、廈門萬安智能股份有限公司33、南京中材鋼結(jié)構(gòu)有限公司34、南京源遠(yuǎn)環(huán)境科技有限公司35、南京石頭印記廣告有限公司36、江蘇星銳物聯(lián)網(wǎng)股份有限公司37、南京昆仲展覽展示工程有限公司38、南京萬通城市建設(shè)設(shè)計(jì)咨詢有限公司39、中國移動(dòng)通信集團(tuán)江蘇有限公司南京分公司40、南京思孚泰科信息技術(shù)有限公司41、北京德和衡（南京）律師事務(wù)所42、江蘇帝潤潤滑科技有限公司43、南京鼎陽機(jī)電設(shè)備有限公司44、江蘇元利數(shù)控機(jī)床有限公司45、南京匠工

19、營國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢有限公司46、江蘇帝潤潤滑科技有限公司附：部分企業(yè)名錄徐莊軟件園項(xiàng)目概況徐莊軟件園地處玄武大道，總建130萬方，是南京市最大的科技軟件園，旨在引進(jìn)軟件信息、集成電路與物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、數(shù)字文化和生物技術(shù)類企業(yè)。蘇寧公寓軟件公寓東華能源紫金東郡商業(yè)配套文化中心實(shí)訓(xùn)中心蘇寧中軟中星微電子蘇寧總部蘇寧諾富特酒店先聲藥業(yè)在這里數(shù)字科技福中集團(tuán)體育中心保安大隊(duì)郵政樞紐局物流中心移動(dòng)樞紐中心蘇信物業(yè)國際集成電路產(chǎn)業(yè)園行政大廈俺家小院貴賓樓魚躍科技中心國發(fā)物業(yè)在建在建進(jìn)駐待建開園時(shí)間2008年建筑類別多層占地面積3974畝容積率0.8總建面130萬（已建設(shè)完成82.75萬方）綠化率40%

20、交付標(biāo)準(zhǔn)框架結(jié)構(gòu)，毛坯產(chǎn)品面積段400-1600層高3.5-4.2米物業(yè)類型商業(yè)、辦公、公寓停車位1500個(gè)開發(fā)商南京中惠建設(shè)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司蘇信物業(yè)、國發(fā)物業(yè)物業(yè)費(fèi)4-5.5元/月售價(jià)10000元/租金1.49元/天外部自身交通：地鐵2號(hào)線仙鶴門站、金馬路站公交：50路、7路、70路、71路、97路、130路、146路、165路、D1路、南湯線主干道：滬寧高速、寧連高速、機(jī)場高速、312國道、玄武大道、寧洛高速交通：園區(qū)內(nèi)班車休閑：高爾夫球場、賽馬場公共技術(shù)中心、物流配送中心、中介服務(wù)中心、人才培訓(xùn)中心、商務(wù)會(huì)館、綜合管理中心、軟件學(xué)院、孵化大樓、文體場館金融餐飲索菲特鐘山高爾夫酒店

21、，國賓館單身公寓仙林大學(xué)城賓館徐莊軟件園園區(qū)配套徐莊軟件園，周邊配套豐富，園區(qū)自身也配有各種商業(yè)休閑類服務(wù)。徐莊軟件園園區(qū)定位徐莊軟件園基本形成“五片研發(fā)區(qū)、三個(gè)城市公園、二片產(chǎn)業(yè)配套區(qū)、一個(gè)公共服務(wù)中心”的總體布局結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)類別面積（萬）面積占比入駐企業(yè)數(shù)（家）軟件信息37.8845.8%80集成電路與物聯(lián)網(wǎng)6.267.6%38電子商務(wù)23.8128.8%9數(shù)字文化2.83.4%13生物技術(shù)7.28.7%3其他4.85.8%18合計(jì)82.75100%161徐莊軟件園客戶概況徐莊軟件園客戶以軟件信息、集成電路與物聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、數(shù)字文化、生物技術(shù)五大產(chǎn)業(yè)為主，目前已建設(shè)完成部分出租率達(dá)到85%

22、東山國際研發(fā)園項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于東山街道東麒路，總建250萬，已啟動(dòng)40萬方；主要以“集約化、專業(yè)化、信息化、社區(qū)化、國際化”為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營模式，致力于引進(jìn)低碳、智能、總部、研發(fā)類產(chǎn)業(yè)開盤時(shí)間2012年10月10日占地面積2.42平方公里容積率1.0總建面250萬方，啟動(dòng)40萬方綠化率35%交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯產(chǎn)品面積段當(dāng)前主力1000-3000停車位2600個(gè)開發(fā)商政府物業(yè)管理公司江蘇舜信置業(yè)有限公司售價(jià)8000-10000元/平米租金1.2元/.天 項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)美，具有傳奇色彩的天印山輝映著波光漣漪的天云湖、雙龍湖，青龍山、黃龍山蜿蜒而過，水波漣滟，青山滴翠，湖光山色渾然一體。優(yōu)美舒適的生態(tài)環(huán)境和人

23、文典雅的生活環(huán)境使東山街道成為居住生活、旅游度假、休閑娛樂的理想場所。東山國際研發(fā)園園區(qū)配套東山國際研發(fā)園外部交通便利、大學(xué)林立，自身配有商業(yè)休閑和企業(yè)綜合平臺(tái)外部配套自身配套地鐵：地鐵1號(hào)線天印大道站、龍眠大道站，地鐵13號(hào)線和17號(hào)線公交：江寧區(qū)31路、89路、191路、90路、90路區(qū)間 、東上線、東麒線主干道：寧杭高速、繞城公路、東麒大道、滬寧高速、緯七路科技企業(yè)孵化器、生物醫(yī)藥平臺(tái)、綜合商務(wù)平臺(tái)、信息支撐平臺(tái)、投融資服務(wù)、政策導(dǎo)入服務(wù)酒店：南京江陵國際大酒店食堂大學(xué)：江寧大學(xué)城、仙林大學(xué)城健身房多功能室、展廳東山國際研發(fā)園園區(qū)定位整體定位為高端研發(fā)集聚區(qū)，以“集約化、專業(yè)化、信息化、

24、社區(qū)化、國際化”為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)營模式，發(fā)展“一心一軸四片” 及“園中園”結(jié)構(gòu) 研發(fā)園的發(fā)展重點(diǎn)圍繞國際研發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)意、智能電網(wǎng)軟件開發(fā)、文化商務(wù)幫三大主題，打造多功能、符合性的新型創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)。 園區(qū)重點(diǎn)以科技研發(fā)及研發(fā)配套服務(wù)功能為主體，包括孵化、加速、中試、商務(wù)辦公、會(huì)議、展示、酒店、政府公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、中介機(jī)構(gòu)等功能，輔助發(fā)展城市功能包括配套人才公寓、商業(yè)、娛樂、休閑休憩、文化等功能，提升地區(qū)活力，使規(guī)劃區(qū)成為工作與生活和諧平衡的創(chuàng)新社區(qū)。 園區(qū)產(chǎn)業(yè)類別涉及軟件、新材料、生物醫(yī)藥研發(fā)、集團(tuán)總部、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，并為高層次人才創(chuàng)業(yè)提供孵化服務(wù)?！耙恍囊惠S四片”：一心即中央湖區(qū)，一軸即中央綠帶

25、；四片即只能電網(wǎng)科技研發(fā)區(qū)、中心綜合研發(fā)區(qū)、西南創(chuàng)業(yè)教育研發(fā)區(qū)和生態(tài)景觀區(qū)?！皥@中園”結(jié)構(gòu)：園區(qū)規(guī)劃形成7個(gè)小的“園中園”，每個(gè)園中園功能相對(duì)完整、功能復(fù)合。相對(duì)獨(dú)立又彼此聯(lián)系，協(xié)調(diào)互補(bǔ)。東山國際研發(fā)園園區(qū)定位園區(qū)規(guī)劃為五大載體平臺(tái)建設(shè)，滿足不同類型企業(yè)需求【總部經(jīng)濟(jì)大樓】東麒路沿線及街道核心區(qū)域內(nèi)的三大社區(qū)章村社區(qū)、駱村社區(qū)、泥塘社區(qū)規(guī)劃總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，致力于引進(jìn)科技含量高、附加值大的企業(yè)總部及軟件研發(fā)中心【智能電網(wǎng)孵化器】孵化器總規(guī)劃面積158畝，總建筑面積30萬平方米。目前，將于近期完成孵化器一期的主體建設(shè)，建成后可以企業(yè)提供以日常辦公、技術(shù)研發(fā)、中試生產(chǎn)等功能；綜合服務(wù)配套主要為企業(yè)提供星

26、級(jí)酒店、公共服務(wù)平臺(tái)及配套設(shè)施。【創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)意平臺(tái)】該平臺(tái)位于寧杭高速與東麒路西北角，總占地面積約123畝，規(guī)劃總建筑面積約23萬平方米。 “三創(chuàng)”載體平臺(tái)將著力打造集商務(wù)辦公、研發(fā)樓宇、商務(wù)會(huì)所及商業(yè)設(shè)施配套為一體的企業(yè)總部集群【“6+1”載體體平臺(tái)】該平臺(tái)為東山國際企業(yè)研發(fā)園一期啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目，位于東麒路和上高路西南夾角處，占地158畝，總投資15億元，打造“文化地景、生態(tài)低碳、人文藝術(shù)、現(xiàn)代個(gè)性”為特征的高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)特別社區(qū)【青龍山總部經(jīng)濟(jì)島】該項(xiàng)目坐落于青龍山谷，占地面積約2萬平方米，單體面積3871036平方米?？偛拷?jīng)濟(jì)島將作為東山的總部辦公載體，提供給有意向來東山投資興業(yè)且符合入駐

27、條件的國內(nèi)外知名品牌企業(yè)、行業(yè)龍頭企業(yè)、上市公司及世界500強(qiáng)、中國500強(qiáng)等大型企業(yè)集團(tuán)總部和區(qū)域性集團(tuán)總部項(xiàng)目。東山國際研發(fā)園客戶情況機(jī)械制造為主力，占比46%左右；其次為生物制造、軟件類、綠色能源類附：入園企業(yè)部分名單1、 南京小營制藥有限公司2、 南京九蜂堂產(chǎn)品有限公司3、 南京蘇泉工貿(mào)有限公司4、 南京華脈科技有限公司5、 大榮空調(diào)南京有限公司6、 中國冶金設(shè)備南京有限公司7、 中石化股份有限公司南京石油物探研究所8、 江蘇豐彩漆業(yè)技術(shù)有限公司9、 威光自動(dòng)化設(shè)備南京有限公司10、南京力導(dǎo)保護(hù)控制系統(tǒng)有限公司11、南京國立奧能自動(dòng)化設(shè)備有限公司12、江蘇宏源電氣有限責(zé)任公司13、南京

28、特種印刷有限公司14、南京鼎力軸承有限公司15、江蘇易商電力實(shí)業(yè)有限公司16、南京祥宇生物工程有限公司17、南京明正藥業(yè)有限公司18、南京朗泰科技有限公司19、南京匯科金屬制品有限公司20、南京和欣模具有限公司21、南京華達(dá)玻璃有限公司22、江蘇匯中戈特爾汽車空調(diào)有限公司23、江蘇億發(fā)華興科技有限公司產(chǎn)業(yè)類別 個(gè)數(shù)軟件信息 3電子商務(wù) 1生物制藥3綠色能源3工業(yè)貿(mào)易2機(jī)械制造11合計(jì)23海峽城開盤時(shí)間2013年6月底開盤建筑類別商業(yè)辦公樓占地面積340000 容積率約3.12總建面51181平方米綠化率約35%交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修產(chǎn)品面積段38-100平方米智慧生態(tài)云辦公層高3.9米物業(yè)類型寫字樓、

29、商鋪停車位1300開發(fā)商南京海峽城開發(fā)建設(shè)有限公司物業(yè)管理公司海峽物業(yè)物業(yè)費(fèi)1.9元/平方米售價(jià)14000租金 海峽城預(yù)計(jì)6月中旬推出商業(yè)辦公A2號(hào)樓，產(chǎn)品以38-100平方米智慧生態(tài)云辦公為主，共計(jì)534套，價(jià)格約14000-15000元/。38-100平方米智慧生態(tài)云辦公，以低碳、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保居住為特色的臺(tái)商經(jīng)濟(jì)區(qū)。海峽城園區(qū)配套外部自身交通：建鄴區(qū)揚(yáng)子江大道399號(hào) 。85, 92路嘉盛站下延天保路向北走約1500米。(規(guī)劃中)地鐵7號(hào)線、12號(hào)線。交通：每天都有班車接送往返地鐵站商業(yè)：餐飲商業(yè)約2.3萬平方米；國際風(fēng)情街和商業(yè)購物約3.9萬平方米服務(wù)平臺(tái)：緊鄰青奧村，周圍配置會(huì)議中

30、心、運(yùn)動(dòng)員村、幼兒園及小學(xué)約5萬平方米；餐飲商業(yè)約2.3萬平方米；國際風(fēng)情街和商業(yè)購物約3.9萬平方米。四大名校在河西及奧體建立分校，分別為：南師大附中、金陵中學(xué)、中華中學(xué)、南京外國語學(xué)校金融：工商銀行，中信銀行(南京建鄴支行)，紫金農(nóng)商銀行西善橋支行，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行(西善橋郵局營業(yè)部)商業(yè)：項(xiàng)目內(nèi)配有超大生活超市、銀行網(wǎng)點(diǎn)、郵局、服飾店、眼鏡店、美容美發(fā)、健康中心；另配有藥店、咖啡館、商務(wù)中心、干洗、快餐、快遞與大型餐飲會(huì)所等。酒店：希爾頓國際酒店，軒瑞酒店，老華飯店，老游飯店住宅：配套海峽城住宅樓科研機(jī)構(gòu)：中國電子科技集團(tuán)公司第十四研究所，江蘇省有色金屬華東地質(zhì)勘查局八七隊(duì)等科研機(jī)構(gòu) 以

31、云端科技為智慧核心，以低碳科技為手段，打造集總部經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)新科技研發(fā)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體，以低碳、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保居住為特色的臺(tái)商經(jīng)濟(jì)區(qū)。、園區(qū)定位2、園區(qū)主要賣點(diǎn)以云端科技為項(xiàng)目智慧核心，以低碳科技為手段，打造智慧綠城活力之都一期將以云計(jì)算為核心，打造中國首座綠色智慧生態(tài)活力城，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)提升及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型項(xiàng)目緊鄰秦淮河和長江，由揚(yáng)子江大道南延段、新河路、淮河路圍合而成，距離2014年青奧會(huì)主場館僅10分鐘車程，自然風(fēng)光優(yōu)美，交通便利，地理位置極佳項(xiàng)目建成后將集聚30萬人辦公、居住、旅游消費(fèi)，將成為南京市又一個(gè)充滿動(dòng)感和活力的現(xiàn)代化新城海峽城園區(qū)特色外立面：玻璃幕墻建筑風(fēng)格：標(biāo)準(zhǔn)層面積:220

32、0分割面積：38-100層高：3.9米層數(shù)： 1號(hào)樓為展示中心，北側(cè)兩棟3號(hào)樓、4號(hào)樓為五層的創(chuàng)意辦公，南側(cè)為2號(hào)樓24層的高層辦公樓和5號(hào)樓為11層的高層辦公樓公共部位表現(xiàn):精裝海峽城產(chǎn)品信息目前3、4、5號(hào)樓以售罄租售方式：可租可售租金：待定入住率：不足30%海峽城供銷狀況客戶情況目前海峽城以IT行業(yè)、科技研發(fā)、創(chuàng)意研發(fā)的產(chǎn)業(yè)為主，入駐率不足30%，預(yù)計(jì)6月中旬推出商業(yè)辦公A2號(hào)樓。海峽城主力面積需求主要在38-100之間。小結(jié)1、產(chǎn)業(yè)科技園產(chǎn)品同質(zhì)化相當(dāng)嚴(yán)重，爭奪的客群也大體相近，產(chǎn)品必須有自身的獨(dú)特優(yōu)勢；以及在實(shí)際招商實(shí)踐中采取更加靈活的策略；2、從銷售考慮，在面積劃分時(shí)應(yīng)大中小面積全

33、部具備，便于可分可合操作，而從租賃來說，需求面積在100平米以下的小型企業(yè)不予考慮，主力面積應(yīng)在150-500平米；3、從典型項(xiàng)目來看，其配套主要為商業(yè)配套，尚沒有形成獨(dú)特的園區(qū)配套；4、從這些園區(qū)入園企業(yè)看，多數(shù)還是中小型科技類、貿(mào)易類公司，還有不少制造型公司，有的園區(qū)擬引進(jìn)的企業(yè)和實(shí)際引進(jìn)企業(yè)大相徑庭，說明目標(biāo)定位不夠明確，服務(wù)是必須加強(qiáng)和唯一能與競爭者拉開差距的有力武器。Part3 項(xiàng)目SWOT分析SWOT分析優(yōu)勢：浦口CBD核心區(qū)：政府大手臂投入和各界關(guān)注關(guān)心將使得周圍商業(yè)配套、資源、人氣等將越來越密集，前景良好；交通便利：距主城一條過江隧道僅隔，車程僅需10分鐘；依山望水：望老山，看

34、長江，風(fēng)水上佳，江景商辦福地；環(huán)境優(yōu)美：啟動(dòng)區(qū)周圍視野良好，環(huán)境資源優(yōu)厚，生態(tài)健康辦公是一大吸引點(diǎn)；高投入：宏大集團(tuán)高投入、高標(biāo)準(zhǔn)欲樹立產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)品牌項(xiàng)目，使得項(xiàng)目物超所值，極具投資價(jià)值。SWOT分析劣勢：1、未形成辦公氣候在南京人的印象中新街口、河西等板塊的寫字樓已成氣候，而對(duì)江北保持著固有傳統(tǒng)觀念，會(huì)影響一些客戶的選擇；2、現(xiàn)階段配套缺乏由于浦口目前配套和交通尚不發(fā)達(dá)，自身商業(yè)配套還需要時(shí)間培育；3、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足宏大集團(tuán)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。SWOT分析 機(jī)會(huì)1、商業(yè)不限購、不限貸由于住宅產(chǎn)品受到限購及限貸政策影響，一直處在投資邊緣的寫字樓開始進(jìn)入投資者和企業(yè)的視野。2、寫字樓價(jià)格不斷上漲南

35、京寫字樓價(jià)格不斷被刷新，西河寫字樓均價(jià)已至2.5萬元左右，項(xiàng)目若能以震撼價(jià)格入市，定能吸引一批客源。3、區(qū)域內(nèi)商務(wù)需求增長隨著浦口新城的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)速發(fā)展和規(guī)模不斷擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)商務(wù)經(jīng)濟(jì)頻繁，會(huì)吸引越來越多的企業(yè)進(jìn)駐。SWOT分析威脅：競爭威脅：市場上競品眾多，越來越多的科研用地如雨后春筍般涌現(xiàn)，有限的客源必然導(dǎo)致競爭激烈；競品分流：河西區(qū)域內(nèi)江東CAZ、河西CBD的科研寫字樓會(huì)分流一部分高品質(zhì)客戶；另外，浦珠路的江蘇總部基地也會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成分流；交通瓶頸：一江兩岸的快速通道建設(shè)存在不確定性，雖已有過江隧道，但不足以解決入主城的需求，另外收費(fèi)制度對(duì)江北商務(wù)的發(fā)展存在一定的制約性。新興商圈：其他區(qū)域內(nèi)的競

36、品，比如江寧、仙林等板塊內(nèi)新興的寫字樓產(chǎn)品都會(huì)給項(xiàng)目帶來沖擊。Part4 核心問題項(xiàng)目建設(shè)的最大問題：產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不足，同質(zhì)化分流競爭激烈，龍頭企業(yè)與高端人才吸引困難我們面臨的現(xiàn)狀是：距離城市各核心節(jié)點(diǎn)較遠(yuǎn)，區(qū)域認(rèn)知陌生；區(qū)域現(xiàn)狀不成熟，配套缺失，周邊無強(qiáng)勢科研、高校資源；區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不足，增加客戶導(dǎo)入難度；全市產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目呈現(xiàn)一定同質(zhì)化競爭，為招商運(yùn)營帶來競爭壓力；項(xiàng)目定位營銷整體定位 / 產(chǎn)品定位 / 客戶定位Part1 營銷整體定位定位思考宏大要打造一個(gè)什么樣的項(xiàng)目？這個(gè)項(xiàng)目能夠?yàn)槟暇硎裁矗?定位思考項(xiàng)目整體定位的價(jià)值提煉市政配套資源、商業(yè)配套資源商務(wù)辦公配套資源獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢區(qū)位可識(shí)別性

37、升龍匯金中心項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)物業(yè)服務(wù)資源整合辦公附加值建筑風(fēng)格創(chuàng)新商業(yè)價(jià)值創(chuàng)新商務(wù)氛圍的營造強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的團(tuán)隊(duì)運(yùn)作區(qū)域價(jià)值提升未來市場地位創(chuàng)新商務(wù)辦公方式初級(jí)層面價(jià)值基礎(chǔ)層面價(jià)值中級(jí)層面價(jià)值高級(jí)層面價(jià)值以項(xiàng)目基礎(chǔ)價(jià)值作為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的生命線；借助初級(jí)層面價(jià)值的硬件、軟件支持；在提升與創(chuàng)新中級(jí)層面價(jià)值的基礎(chǔ)上；重點(diǎn)建立與傳播項(xiàng)目高級(jí)層面價(jià)值！ 屬性定位Our can 項(xiàng)目發(fā)展空間的突破Customers serve 客戶對(duì)項(xiàng)目的需求要因Core value 項(xiàng)目發(fā)展保持堅(jiān)韌的態(tài)度O 我們能夠創(chuàng)造什么？C客戶需要什么認(rèn)同理由？C項(xiàng)目具備怎樣的核心價(jià)值？OCC分析O（Our can）C（ Customer

38、s serve ）C（ Core value ）項(xiàng)目發(fā)展空間的突破客戶對(duì)項(xiàng)目的需求要因項(xiàng)目發(fā)展保持堅(jiān)韌的態(tài)度提升南京城市商務(wù)辦公價(jià)值多元化物業(yè)形態(tài)的革新與發(fā)展建造特色與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的全新作品整合現(xiàn)有項(xiàng)目資源在南京城市找到并明確自我的定位作為商業(yè)投資，順應(yīng)消費(fèi)格局的演變及消費(fèi)潛力的延伸獲取城市榮耀的印證或標(biāo)識(shí)占領(lǐng)南京城市的發(fā)展性城市資源獨(dú)特的總部經(jīng)濟(jì)特色建設(shè)成為經(jīng)典的、研發(fā)辦公商務(wù)綜合體新地標(biāo)特色的總部經(jīng)濟(jì)建筑群體南京城市最具投資價(jià)值的絕品之作南京城市最具特色的首席物業(yè)屬性定位充分依靠區(qū)域規(guī)劃發(fā)展帶動(dòng)形象定位成長型企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的首選平臺(tái) 結(jié)合市場因素、項(xiàng)目產(chǎn)品解讀、項(xiàng)目整體價(jià)值提煉，具備

39、整合區(qū)域發(fā)展價(jià)值的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，我們認(rèn)為項(xiàng)目整體的形象定位是1）高端寫字樓提升項(xiàng)目品質(zhì)，完善城市配套功能及投資功能的產(chǎn)品服務(wù)于南京市成長型企業(yè)自用辦公及南京城市高端階層的投資需求； 2）配套商業(yè)外向型主題化商業(yè)為主，配套式商業(yè)為輔，將風(fēng)情化商業(yè)進(jìn)行時(shí)代性演繹配套式商業(yè)：生活商業(yè)街區(qū)，滿足各組團(tuán)商務(wù)客群的日常生活需求；外向型商業(yè)：以風(fēng)情化餐飲、休閑業(yè)態(tài)為主體，傳統(tǒng)消費(fèi)與時(shí)尚元素相結(jié)合；3）商務(wù)會(huì)所商務(wù)產(chǎn)品功能性配套，滿足高端會(huì)議品質(zhì)要求4）酒店提升項(xiàng)目品質(zhì)，完善城市配套功能入視耀世 江蘇青商總部基地，寫字樓的極致美學(xué)靈感天成，已然誕生生態(tài)、個(gè)性、科技、健康、藝術(shù)一次寫字樓的前所未見，一次商務(wù)革命

40、的登峰造極項(xiàng)目定位推廣語江蘇青商總部基地是企業(yè)形象，亦是企業(yè)影響寫字樓的極致美學(xué)項(xiàng)目定位推廣語江蘇青商總部基地是城市印記，亦是城市記憶寫字樓的極致美學(xué)項(xiàng)目定位推廣語VI 展 示項(xiàng)目logo名片示意信紙示意水杯示意紙杯示意雨傘示意Part2 產(chǎn)品定位建筑環(huán)境創(chuàng)新空氣凈化新風(fēng)系統(tǒng)空中花園五星級(jí)設(shè)施和管理地源熱泵生 態(tài)個(gè) 性健 康私人定制LOFT會(huì)所本項(xiàng)目產(chǎn)品競爭策略1、創(chuàng)造第一： 內(nèi)庭院空中花園生態(tài)布局，突破生態(tài)辦公主題的新構(gòu)面產(chǎn)品。2、表現(xiàn)差異： 個(gè)性，讓辦公、招待、娛樂集合一體的新場所體驗(yàn)，效率革命。3、現(xiàn)實(shí)需求： 健康，地源熱泵環(huán)保節(jié)能，空氣凈化新風(fēng)系統(tǒng)，安心辦公環(huán)境。項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)國際化標(biāo)準(zhǔn)

41、：玻璃幕墻、石材立面，國際品牌電梯，公共部位高端裝修，高挑空大堂等等甲級(jí)寫字樓配置（青商總部大廈）辦公商務(wù)綜合體：匯集輕松辦公的一切便利條件 空氣凈化新風(fēng)系統(tǒng)，遠(yuǎn)離霧霾危害 地源熱泵環(huán)保節(jié)能，四季如春 全方位多層次國際會(huì)議中心 五星級(jí)套房和五星級(jí)酒店式服務(wù) 私人會(huì)所和企業(yè)會(huì)所專業(yè)定制 約談、交流、放松等高端接待一體化地下2-3層：停車位和人防地下1層：考慮下沉式設(shè)計(jì)與一層結(jié)合做標(biāo)準(zhǔn)大型會(huì)議廳1層：會(huì)議廳、大堂服務(wù)臺(tái)、大堂咖啡吧兼做大堂休息區(qū)2層：中小會(huì)議室、商務(wù)中心3-18層：辦公區(qū)（銷售），標(biāo)準(zhǔn)層高3.8米左右19-25層：自用和租賃，局部挑空空中花園江蘇青商總部大廈功能設(shè)置地下2-3層：停

42、車位和人防地下1層：考慮下沉式設(shè)計(jì)，局部花園式天井青商議事會(huì)館與青商總部大廈地下專用通道，健身會(huì)館、室內(nèi)游泳池、溫泉SPA會(huì)館，私屬專用電梯1-12層：青商私人套房酒店 1層：大堂服務(wù)臺(tái)、大堂咖啡吧兼做大堂休息區(qū)、小型超市、ATM 2層：中西式餐飲（附帶入住企業(yè)員工就餐功能） 3-4層：酒吧、KTV娛樂等 5-6層：棋牌、高檔會(huì)所式餐飲（包間式），挑空結(jié)構(gòu)豪華開闊視野7-12層：五星級(jí)套房13-25層：青商私人會(huì)所和企業(yè)會(huì)所 部分樓層挑空設(shè)計(jì)作為銷售用（毛坯），單元面積70-250平米 24-25層：企業(yè)會(huì)所自用江蘇青商創(chuàng)業(yè)大廈功能設(shè)置項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞解析：總部體現(xiàn)項(xiàng)目定位高端，面向集團(tuán)客戶，同

43、時(shí)滿足中小企業(yè)形象需求。商務(wù)明確物業(yè)為辦公場所，同時(shí)體現(xiàn)成熟的服務(wù)理念。領(lǐng)地某類客戶聚集之高低，也有地標(biāo)的暗示。主題定位總部商務(wù)領(lǐng)地Part3 客戶定位商務(wù)辦公物業(yè)的終端使用者會(huì)隨著企業(yè)發(fā)展的不同階段而產(chǎn)生不同的使用需求商住公寓低檔寫字樓中高檔寫字樓頂級(jí)寫字樓商務(wù)物業(yè)需求創(chuàng)業(yè)型企業(yè)人數(shù)：10人以下物業(yè)要求：價(jià)格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業(yè)人數(shù)：10-20人物業(yè)要求：價(jià)格適合、面積實(shí)用、地段要好，開始要求形象發(fā)展型企業(yè)人數(shù)：20-50人物業(yè)要求：形象要好，價(jià)格中等，有商務(wù)配套，區(qū)位好，交通便利穩(wěn)定型企業(yè)人數(shù)：50-100人物業(yè)要求：高形象，商務(wù)配套服務(wù)，可以接受高價(jià)格擴(kuò)張型企業(yè)人數(shù)：10

44、0人以上物業(yè)要求：高形象品質(zhì)，企業(yè)品牌，價(jià)格敏感度低企業(yè)發(fā)展階段與項(xiàng)目相匹配目標(biāo)客戶結(jié)合本項(xiàng)目的屬性和相匹配客戶特征出發(fā)根據(jù)客戶特點(diǎn)和購買面積可以分為三類，不同客戶的關(guān)注點(diǎn)不同客戶類型消化面積價(jià)格承受能力數(shù)量比例行為特征客戶特點(diǎn)行業(yè)分布大客戶半層/整層高小被動(dòng)刁鉆、集團(tuán)決策注重形象、綜合素質(zhì)國內(nèi)領(lǐng)先行業(yè)或急速發(fā)展中企業(yè)，無特定行業(yè)投資客戶100-300一般中不理性比較、有追隨喜好對(duì)價(jià)格敏感、升值潛力和保值功能私營企業(yè)主自用客戶100-300低大注重實(shí)際利益、追求大價(jià)值對(duì)價(jià)格敏感、注重地段、形象和配套依托地段和交通優(yōu)勢的企業(yè)，以機(jī)械、輕工行業(yè)中有展示要求企業(yè)同時(shí)接受CBD目前企業(yè)外溢航運(yùn)物流船務(wù)

45、類客戶更加強(qiáng)調(diào)周邊區(qū)域同行集中程度、交通便利程度；金融證券客戶注重檔次形象、價(jià)格；貿(mào)易客戶注重檔次形象、交通便利程度和智能化；咨詢顧問客戶注重除檔次形象外，更為注重物業(yè)管理水平和周邊商業(yè)配套；科技客戶除檔次形象外，較為關(guān)注建筑空間布局利用以及物業(yè)管理水平和租金、售價(jià)。 客戶需求特征不同行業(yè)對(duì)于寫字樓質(zhì)素的注重因素側(cè)重點(diǎn)不同 新經(jīng)濟(jì)層峰板塊：中字頭央企國企分部、地產(chǎn)、IT區(qū)域性總部大型全球性企業(yè)集團(tuán)、外資企業(yè)分支機(jī)構(gòu)高成長性板塊：新興產(chǎn)業(yè)類、研發(fā)型科技公司總部金融投資行業(yè)、軟件行業(yè)、醫(yī)療醫(yī)藥行業(yè)、智能化行業(yè)、環(huán)保行業(yè)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 / 產(chǎn)品優(yōu)化 / 商業(yè)類型建議Part1 產(chǎn)品

46、建議配套具體配置電梯6-8部的電梯配置，建議考慮奧的斯電梯、DOVER電梯等原裝進(jìn)口電梯 需配備貨梯一部（箱體高度2.6米）空調(diào)、電力系統(tǒng)采用世界知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計(jì)量、雙電源供電智能配套帶凈化空氣的新風(fēng)循環(huán)系統(tǒng)會(huì)議配套大、中、小會(huì)議室，多媒體同聲傳譯系統(tǒng)商務(wù)服務(wù)中心入園企業(yè)登記、租賃、注冊、稅收優(yōu)惠申請、會(huì)議、打印、傳真、復(fù)印等等通訊配套國際衛(wèi)星電視、樓宇自控系統(tǒng)、通訊交換系統(tǒng)、應(yīng)急廣播系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)總部樓基礎(chǔ)配套設(shè)施的建議為了節(jié)省裝修時(shí)間和精力，客戶租賃時(shí)一般更愿意選擇全精裝的辦公樓，直接入住辦公。然后通過辦公家具、內(nèi)部擺設(shè)營造個(gè)性辦公空間，所

47、以建議對(duì)總部樓裝修層內(nèi)部的地面、墻面、吊頂進(jìn)行簡單的裝修?？蛻魧?duì)于外觀和公共部分的裝修要求越來越高，要求做到有檔次、氣派、舒適，同時(shí)公司總部所在地也要體現(xiàn)公司形象，因此在外觀和公共空間裝修時(shí)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該高一些，具備一定的檔次和文化內(nèi)涵。青商總部大廈樓層分裝修層和非裝修層，非裝修層為銷售層，裝修層為租賃層。對(duì)總部樓裝修標(biāo)準(zhǔn)的建議會(huì)議室可采用多功能設(shè)置，實(shí)現(xiàn)會(huì)議/宴會(huì)靈活轉(zhuǎn)換。以商務(wù)功能為主的五星級(jí)酒店會(huì)議設(shè)施采樣酒店會(huì)議室數(shù)量最大面積備注北京萬豪酒店16個(gè)12943個(gè)大會(huì)議廳、2個(gè)中會(huì)議室、11個(gè)小會(huì)議室廣州花園酒店12個(gè)13333個(gè)大會(huì)議廳、9個(gè)小會(huì)議室西安香格里拉大酒店13個(gè)18241個(gè)大會(huì)議廳

48、、4個(gè)中會(huì)議室、8個(gè)小會(huì)議室注：小會(huì)議室300以下，中會(huì)議室300-800，大會(huì)議室800以上本項(xiàng)目建議：會(huì)議室數(shù)8個(gè)總面積： 2200容納人數(shù)： 101000人空間形式： 以大空間為佳，可靈活分割以適應(yīng)不同需要。40 M22個(gè)40-80M22個(gè)100-350M23個(gè)1000M21個(gè)會(huì)議配套設(shè)施的建議座落地點(diǎn)、建成年代 （德國）法蘭克福；1997 建筑師：Norman Foster& Partners 高度(m)：258.7（298.74） 層數(shù)：63 總建筑面積(m )：120,736 用途：辦公 該大廈在內(nèi)部空間的設(shè)計(jì)上，充分考慮了生態(tài)的觀點(diǎn)，在大樓的各個(gè)方位都可以看到各有特色的空中花園，

49、為大廈創(chuàng)造了良好的辦公環(huán)境，同時(shí)也讓樓內(nèi)各個(gè)部位的辦公人員都可以無障礙的欣賞花園和樓外的景觀。 在這個(gè)案例中，我們主要借鑒其如何通過各層布局和空中花園的變化來營造優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境。在對(duì)青商總部大廈設(shè)計(jì)時(shí)可以考慮用6-8層挑空來做空中花園。德國法蘭克福商業(yè)銀行大廈 生態(tài)型寫字樓的典范空中花園的設(shè)置借鑒設(shè)計(jì)概念 1、生態(tài)設(shè)計(jì)“空中花園” 利用“煙囪”效應(yīng)獲得自然通風(fēng)辦公空間可兩面自然采光，減少人工照明將自然環(huán)境引入室內(nèi)，創(chuàng)造舒適的辦公環(huán)境 2、較好的處理與歷史街區(qū)的關(guān)系 3、形成良好的美因河畔景觀及城市天際線 結(jié)構(gòu) 1、建筑采用三角形平面，核心筒位于角部，辦公空間沿周邊布置，使中間形成通透的三角形中

50、庭。 該形式使豎向荷載集中于角部和三邊，可獲得最大的抗扭轉(zhuǎn)力矩。 2、鋼結(jié)構(gòu)為主要承重構(gòu)件 6個(gè)H型鋼角柱，每隔8層的水平鋼梁 3、因荷載作用于角部，形成無柱大空間的空中花園 技術(shù) 1、自然通風(fēng)、采光低能耗，大大降低運(yùn)行費(fèi)用 風(fēng)從上風(fēng)向的花園吹入，通過煙囪效應(yīng)，從下風(fēng)向的花園流出。 建筑外立面設(shè)有可開啟的窗 內(nèi)部辦公空間可通過中庭通風(fēng)、采光 2、水循環(huán)制冷系統(tǒng) （比熱較空氣大；可循環(huán)；裝置位于每層樓板） 3、位于三邊不同位置的空中花園，根據(jù)其朝向，配置不同氣候類型的植物?？罩谢▓@的設(shè)置借鑒項(xiàng)目可借鑒之處： 大廈更多的利用自然日照和窗外氣流，辦公室的外窗可自由開啟。 大廈平面呈三角形，承重柱、樓

51、梯、電梯和一些公共功能設(shè)施都設(shè)計(jì)在拐角處，使大樓的核心部分成為一個(gè)完整的上下貫通的中庭和自然的通風(fēng)井，給人一種開放和通透的感覺。 9個(gè)14米高（占用4層空間）的空中花園呈螺旋式環(huán)繞在中庭外面，每個(gè)花園在植物的選擇上和空間的布局上都各具特色。各個(gè)花園的布局設(shè)計(jì)和植被選擇因其朝向不同而各有不同，各個(gè)花園內(nèi)的溫濕亞環(huán)境也因此而不同 通過中庭和花園，建筑內(nèi)部和外部的界限被弱化，室外的陽光和空氣通過花園可以直接進(jìn)入大廈中庭，讓寫字樓內(nèi)工作的人有一種如同置身室外的感覺。 大廈內(nèi)各個(gè)區(qū)域的每一間辦公室都可以通過透明的中庭和花園不受阻礙的欣賞到外面的景觀，各具特色的花園讓樓內(nèi)的人群有了一個(gè)休閑的空間，同時(shí)也營

52、造出了不同凡響的工作環(huán)境。 空中花園的設(shè)置借鑒樓層平面布局 建筑的平面是一個(gè)等邊三角形，每條邊大約長 64 米，外側(cè)稍微凸起，接角處處理成圓弧。大廈的承重柱、樓梯、電梯和一些公共功能設(shè)施都設(shè)計(jì)在拐角處，使大樓的核心部分成為一個(gè)完整的上下貫通的中庭和自然的通風(fēng)井，中庭的形狀也是三角形，給人一種開放和通透的感覺。 因?yàn)槠矫娴娜切卧O(shè)計(jì)，所以建筑的每層都可分為三個(gè)區(qū)間，其中的兩部分作為辦公區(qū)，另一部分每 4 層構(gòu)成一個(gè) 14 米高的空中花園。每層的平面因花園的位置不同，內(nèi)部布局也有不同。 大樓不同方位拐角處的客梯分別通往不同的樓層，北區(qū)和西區(qū)的服務(wù)（兼消防）電梯可通往每一層，在7，19，35層可以換

53、乘電梯。 21層平面圖空中花園的設(shè)置借鑒“空中花園” 9個(gè)14米高（占用4層空間）的空中花園是整個(gè)大廈建筑設(shè)計(jì)中的一個(gè)重要概念，設(shè)計(jì)者對(duì)各個(gè)花園的基本構(gòu)思是一樣的，但是在植物的選擇上和空間的布局上，每個(gè)花園都各具特色。 各個(gè)花園的布局設(shè)計(jì)和植被選擇因其朝向不同而各有不同，各個(gè)花園內(nèi)的溫濕亞環(huán)境也因此而不同：面向東方的花園具有亞洲特色，里面的植物有竹子、木蘭、八仙花和東方松樹等；朝南的花園里是地中海沿岸的風(fēng)光，植被有柑橘、橄欖樹、百里香和熏衣草；西邊的花園是北美風(fēng)格的，有草地、楓樹、杜鵑花和雪松等。 大廈內(nèi)的職員可以在花園中休息，也可以在這里召開會(huì)議。 通過中庭和花園，建筑內(nèi)部和外部的界限被弱化

54、，室外的陽光和空氣通過花園可以直接進(jìn)入大廈中庭，讓寫字樓內(nèi)工作的人有一種如同置身室外的感覺。 空中花園的設(shè)置借鑒Part2 產(chǎn)品優(yōu)化外立面燈光工程 要點(diǎn)：不可以影響建筑的白天景觀；物業(yè)維修方便；不可采用彩色及大量的動(dòng)態(tài)變化光色；光色方面建議采用：黃、白兩種光色選擇燈具的原則是必須符合設(shè)計(jì)的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質(zhì)及造型協(xié)調(diào)匹配、品牌及質(zhì)量安全 選擇智能控制照明方式，可以節(jié)電在2050%以上。 城市夜景已是城市最美的風(fēng)景，通過燈光效果更能勾勒建筑的線條與靈魂。寫字樓入口處要點(diǎn)：入口要開闊，突顯室內(nèi)外環(huán)境的協(xié)調(diào)與融合自駕車或者出租車乘客的抵達(dá)地點(diǎn)需仔細(xì)考慮，在大堂主入口外面應(yīng)當(dāng)設(shè)置一個(gè)

55、停靠點(diǎn)可增加植物小品的點(diǎn)綴，體現(xiàn)勃勃生機(jī)采用外延式頂棚，結(jié)合寬敞的中庭式大堂。彰顯現(xiàn)代氣派。重視地下車庫的形象及展示作用 地下車庫及電梯間是企業(yè)高層管理人員及其重要客戶認(rèn)識(shí)寫字樓內(nèi)部檔次形象的第一站，起展示作用很重要。要點(diǎn)： 注意地下車庫的整潔明亮、導(dǎo)示清楚；地下電梯間與首層電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)一致；入口坡道采用塑料地面防滑，保證安全；車庫地面采用環(huán)氧地坪，既美觀又防滑靜音；在進(jìn)入方便的位置設(shè)立VIP車位，與大單銷售聯(lián)動(dòng)，注明車位號(hào)與車輛牌號(hào)，彰顯客戶身份。 挑空大堂設(shè)計(jì)（8-9米），石材地面、立柱、文化墻，彰顯入住企業(yè)的實(shí)力與品味。要點(diǎn)：裝修以現(xiàn)代簡約的風(fēng)格為主，體現(xiàn)商務(wù)功能。挑高九米以上，吊燈大

56、氣，燈光絢麗，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感。充分注重大堂綠化，體現(xiàn)綠色生態(tài)辦公空間使用高質(zhì)量和耐用性強(qiáng)的裝修材料，利用感光材料反射出自然光，減少照明需要。地面應(yīng)采用采用耐磨防滑的高檔石材，大堂立柱可用石材或是不銹鋼包裹。設(shè)置會(huì)客區(qū)，提供業(yè)主與訪客之間的互動(dòng)，體現(xiàn)人性化。挑高大堂 空中花園，局部樓層（如用6-8個(gè)樓層的挑空高度）可以采用中庭和花園，以各具特色的綠化布置讓樓內(nèi)的人群有了一個(gè)休閑的空間。新加坡機(jī)場室內(nèi)中庭大樹中庭裝扮 充足的電梯配置，滿足垂直交通的需要，安全快捷；電梯品牌代表著寫字樓的檔次、電梯的穩(wěn)定性、舒適性、低噪音及安全性，早已成為客戶選擇物業(yè)以及競爭對(duì)手分流客戶的一個(gè)重要指標(biāo)。 電梯等候廳作

57、為使用者迎來送往的場所，需要有一定的檔次與樓盤整體定位相一致，展現(xiàn)使用者良好的商業(yè)形象。轎箱電梯更加寬闊電梯及等候廳電梯要點(diǎn)：貨梯與客梯出入口應(yīng)分離客梯轎廂要選裝高品質(zhì)耐用的裝飾、空調(diào)系統(tǒng)、電視顯示器以及共廣播系統(tǒng)建議電梯品牌：mitsubishi三菱、otis奧的斯、kone通力等候廳要點(diǎn)：首層電梯等候廳裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與大堂相呼應(yīng)裝修氣派，寬敞，明亮，體現(xiàn)高檔、生態(tài)、現(xiàn)代的觀感有一定的綠色裝飾，有視覺趣味點(diǎn)設(shè)置公司單位指示牌、有分層標(biāo)示公共走道公共走道明亮、簡潔，可用綠植及藝術(shù)畫等裝飾凸顯寫字樓品質(zhì)及形象。標(biāo)準(zhǔn)層高：3.8-3.9米左右，矮梁設(shè)計(jì)，或主次平衡梁設(shè)計(jì)讓實(shí)際層高利用率高主次平衡梁技術(shù)

58、為提高建筑凈高，采用主次平衡梁技術(shù)，部分管道穿梁，同向主次梁設(shè)計(jì)提升室內(nèi)凈高，有效提升空間實(shí)用率，并且身處其間，幾乎會(huì)忽視梁柱的存在。大柱距、無柱設(shè)計(jì)大空間、大跨度柱距或者無柱設(shè)計(jì)越來越流行，該種設(shè)計(jì)適合大開間辦公需求，平面分割自由，可任意組合，同時(shí)使用率也將大大提高。陽光辦公廳，大面積落地玻璃供給充足采光；開間適中，宜于自由隔斷組合。大柱距、無柱設(shè)計(jì) 為企業(yè)提供接待室，大型會(huì)議室，多功能廳租用，全面提升企業(yè)接待檔次，彰顯企業(yè)實(shí)力。設(shè)立多功能廳/會(huì)議室公共衛(wèi)生間要點(diǎn)：設(shè)施完備的衛(wèi)生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設(shè)置玄關(guān)和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務(wù)，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，

59、地面和墻面選用高檔石材，配備廁紙、衣物鉤、干手機(jī)，選用感應(yīng)式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標(biāo)、TOTO等；衛(wèi)生間的裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。洗手間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，但卻是客戶實(shí)在感知到的地方。物業(yè)管理要點(diǎn)：選用國內(nèi)知名物管，引進(jìn)現(xiàn)代化軟件服務(wù)體系提供高標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致服務(wù)，讓客戶感受到全新的商務(wù)理念高素質(zhì)的人員組成和高標(biāo)準(zhǔn)的組織架構(gòu)，確保突發(fā)事件第一時(shí)間得到解決引進(jìn)國際知名物業(yè)管理顧問，寫字樓物業(yè)管理水平直接影響寫字樓的品質(zhì)。建議設(shè)立商務(wù)中心：為入駐企業(yè)提供影印、票務(wù)、快遞、訂餐、代辦企業(yè)年檢等多項(xiàng)服務(wù)服務(wù)式辦公設(shè)立商務(wù)中心新推寫字樓項(xiàng)目多設(shè)置裙樓，為平臺(tái)綠化的設(shè)計(jì)提供了基地，

60、將平臺(tái)打造成花園景致，在提供公共活動(dòng)和交流的空間的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)綠化整體豎向發(fā)展。屋頂花園設(shè)計(jì)設(shè)立吸煙區(qū)、睡眠吧等人性化區(qū)域建議在綠色平臺(tái)為使用者提供休閑場所；在每個(gè)樓層特定區(qū)域設(shè)立吸煙區(qū)，睡眠吧等，體現(xiàn)人文關(guān)懷。Part3 商業(yè)類型建議塔樓：建議1-4層做餐飲、商服中心等配套，并預(yù)留2個(gè)小會(huì)議室，做好裝修；建議5-14層劃分戶型對(duì)外散租。建議11-14層這4層為大客戶預(yù)留，整層不做隔斷。建議15-20層預(yù)留2-3公共會(huì)議室，和大型多功能廳，并做好內(nèi)部裝修。裙房：建議以中小型商業(yè)為主。另外，1-2層作為招商體驗(yàn)中心，做好裝修。樓層布局建議裙房二層以上考慮大型餐飲及酒店套房，除此之外可考慮：商業(yè)業(yè)態(tài)