項目財務(wù)分析報告

1、項目財務(wù)分析報告wongtee皇屬集團白馬山項目財務(wù)分析報告白馬山項目財務(wù)分析報告深圳市皇庭酒店管理有限公司2010年11月7日第一章酒店各部分經(jīng)營情況預(yù)測與分析財務(wù)指標(biāo)取定原則及說明酒店客房部分未來十年收入情況預(yù)測酒店餐飲部分未來十年收入情況預(yù)測酒店會議部分未來十年收入情況預(yù)測酒店其他部分未來十年收入情況預(yù)測 第二章酒店開業(yè)后綜合經(jīng)營情況預(yù)測與分析各部門營業(yè)成本支出占各部門收入比例各部門營業(yè)成本支出預(yù)測對本酒店總建造投資額的估測酒店未來十年經(jīng)營成本預(yù)測酒店未來十年經(jīng)營成果預(yù)測第三章酒店盈虧平衡點預(yù)測與分析3.1假設(shè)說明-第2頁-第12頁-第18頁-wongtee皇庭集團明索果生上白馬山項目財

2、務(wù)分析報告盈虧平衡點的分析對于盈虧平衡管理的認(rèn)識第四章酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測及投資回報分析-第21頁-假設(shè)前提在50%銀行貸款的情況下的投資回報分析自有全投資的情況下的投資回報分析第一章酒店各部分經(jīng)營情況預(yù)測與分析財務(wù)指標(biāo)取定原則及說明本章數(shù)據(jù)預(yù)測如客房數(shù)，出租率，平均房價，餐位數(shù)，上座率等根據(jù)對周邊三家以上同類型酒店進行實地考察與對比后加權(quán)平均得來，具體取定準(zhǔn) 則會在每張表格的前面做出詳細(xì)闡述。依據(jù)國際飯店會計制度，本財務(wù)預(yù)測分析中部門支出按部門收入比例計算，未分配經(jīng)營開支按占總經(jīng)營收入比例計算，并綜合以下情況： 本酒店競爭市場狀況的實際調(diào)查結(jié)果。中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計2008, 2009：中國星

3、級酒店部門收入、支出 比例標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本項目周邊競爭市場狀況，結(jié)合對項目所在地整體酒店業(yè)經(jīng)營狀況及市場發(fā)展前景的預(yù)測，采取穩(wěn)健原則取定各項指標(biāo)。按照酒店業(yè)慣例，本報告的預(yù)測期限為10年。酒店客房部分未來十年收入情況預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：房間數(shù)建議不超過 250問，第一年ADFF均房價1000, 隨著酒店的經(jīng)營以10%曾長到1300左右穩(wěn)定下來，OCC. (%)入住率第 一年50%之后隨著酒店的經(jīng)營以15%曾長至85位右，考慮到重裝修的 影響，會有所下降，之后再回升?？头坎糠譅I業(yè)變動成本率取為 8%參考酒店ADR(平均房價)客房數(shù)入住率惠州洲際度假酒店130022040%第3頁wongtee皇庭集團白

4、馬山項目財務(wù)分析報告惠州金海灣喜來登度假酒店140029365%康帝國際酒店100046890%惠州皇冠假日酒店900375無湯泉春天圖爾夫酒店450（目前開放）37650%羅浮山寶田國際度假會議酒店50031255%本酒店的平均房價的預(yù)測充分考慮到本項目的實際情況和當(dāng)?shù)?的市場情況，可以看到本酒店的平均房價低于洲際，喜來登等國 際品牌，但要明顯高于嘉寶田，湯泉等當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商所開發(fā)的酒店。 我們的定位就是品質(zhì)要明顯高于當(dāng)?shù)仄放疲?但是價格相對于國際 品牌有一定的優(yōu)勢。為了預(yù)測本酒店在經(jīng)營期間的平均房價，我們假設(shè)本酒店將在運營三年后進入穩(wěn)定經(jīng)營年份。這是因為，酒店通常需要在開業(yè)頭 幾年提供折扣以吸

5、引客源。因此，為了計算本酒店在開業(yè)年份的 平均房價，我們以穩(wěn)定年份的平均房價為基礎(chǔ)，在開業(yè)頭一、兩 年應(yīng)用了一定的房價折扣。止匕外，應(yīng)注意，我們所預(yù)測的平均房 價當(dāng)中已包括15%勺服務(wù)費收入，或是相當(dāng)于會議團隊報價中的 凈價。如下表所示年份ADFff均房價RevPA麗房平均收益第一年1000500第二年1100660第三年1200840第四年13001040第五年14001190酒店未來十年客房收入預(yù)測表第1年第2年 第3年第4年第5年第6年第7年 第8年第9年年房間數(shù)250250250250250250250250250250（間）wongtee量屬集團白馬山項目財務(wù)分析報告ADR10001

6、10012001300140014001300120012001200總天數(shù) （天）365365365365365365365365336565365OCC.(%50%60%70%80%85%50%80%85%85%85%客房收入（萬4,5636,0237,6659,49010,8596,3889,4909,3089,3089,308元）毛利率（%）92%92%92%92%92%92%92%92%92%92%客房毛利潤（萬4,1985,5417,0528,7319,9905,8778,7318,5638,5638,563元）餐飲收入預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：餐飲部分共分四個區(qū)域，為迎合當(dāng)?shù)厥袌鼋ㄗh開設(shè)

7、 日本餐廳。各功能區(qū)域第一年基本數(shù)據(jù)假設(shè)如下表所示，參考同級 別酒店經(jīng)營狀況而設(shè)定。受物價指數(shù)等影響，人均消費變動以8%計算。重裝修對于上座率和人均消費的影響也已經(jīng)考慮在內(nèi)。（餐飲區(qū)域各個部分的規(guī)模假設(shè)參考當(dāng)?shù)赝悇e酒店的設(shè)置以及對市 場需求的合理預(yù)測），各個餐飲區(qū)域的營業(yè)變動成本率的測算取值 如下表所示。餐飲收入包括來自所有餐飲場所、大堂吧、送餐服務(wù)wongtee皇庭集團司強親親生活白馬山項目財務(wù)分析報告和宴會經(jīng)營的收入。參考酒店餐位數(shù)人均消費上座率惠州洲際度假酒店30050040%惠州金海灣喜來登度假酒店24040050%康帝國際酒店90048070%湯泉春天圖爾夫酒店50028050%羅

8、浮山寶田國際度假會議酒店20010050%類別數(shù)值單位全日餐廳 （200餐位）早餐人均消費100元早餐上座率50%午餐人均消費150元午餐上座率30%晚餐人均消費200元晚餐上座率50%營業(yè)變動成本率45%日本餐廳（60餐位） 每人消費300元上座率45%營業(yè)變動成本率40%大堂吧（60餐位）午餐人均消費80元上座率30%晚餐人均消費100上座率40%營業(yè)變動成本率25%中餐（250餐位）午餐每人消費200上座率50%晚餐每人消費300上座率50%營業(yè)變動成本率45%wongtee皇庭集團 陽氫崇崇生活白馬山項目財務(wù)分析報告/即占小小十牛得，以叫乂八狽側(cè)衣第1年第2年第3年第4年第5年第6年第

9、7年第8年第9年第10年人均消費100108117126145157170184199217總?cè)?數(shù)125150175200213125200213213213早 餐總天 數(shù)365365365365365365365365365365上座 率50%63%65%65%30%65%65%65%65%65%總收 入2283734865983374668079281,0031,094人均消費150162175189217250270292315340總?cè)?數(shù)200200200200200200200200200200全日午餐總天 數(shù)365365365365365365365365365365餐廳（容上

10、座 率30%43%45%45%20%45%45%45%45%45%納約200總收 入3295095756213178218879591,0351,117人）人均消費200216233252290313338365394426總?cè)?數(shù)200200200200200200200200200200晚餐總天 數(shù)365365365365365365365365365365上座 率50%58%60%60%30%60%60%60%60%60%總收 入7309151021110463513711480159917261866收入小計1,2871,7962,0812,3221,2892,6583,1743,48

11、63,7644,077毛利率55%55%55%55%55%55%55%55%55%55%毛利潤7089881,1451,2777091,4621,7461,9172,0702,242wongtee量屬集團白馬山項目財務(wù)分析報告wongtee皇庭集團白馬山項目財務(wù)分析報告1.4會議收入預(yù)測wongtee星庭集團明索柔生星白馬山項目財務(wù)分析報告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：會議區(qū)域建議共有6個會議室，共可容納1200人左右。受物價指數(shù)等影響，人均消費和會議室收費變動以8刈算。重裝修對于會議室使用率的影響已經(jīng)考慮在內(nèi)。會議部分營業(yè)變動成本率以15%和20%+算。多功能廳實際收費暫定為 15000半大，這是因為市場上

12、的 會議報價多數(shù)在實際經(jīng)營中會有一定降幅。參考酒店會議室口咨納人數(shù)多功能廳報價（半天）占用率惠州洲際度假酒店9002500015%惠州金海灣喜來登度假酒店8502500025%康帝國際酒惠州皇冠假日酒店150045000無羅浮山寶田國際度假會議酒店2501000015%酒店未來十年會議室收入預(yù)測表第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年間數(shù)1111111111作為總天 數(shù)365365365365365365365365365365會議使用會議收費15,00016,20017,49618,89620,40822,04123,80425,70827,

13、76529,986會議使用15%20%22%22%5%22%22%22%22%22%率收入8211814015237177191206223241毛利率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%毛利潤669511212130142153165178193人數(shù)600600600600600600600600600600作為總天 數(shù)365365365365365365365365365365宴會使用晚餐 收費250268287307328351376402430460晚餐使用13%15%18%18%6%18%18%18%18%18%率多功 能廳 （600 人）第10頁wongte

14、e皇庭集團白馬山項目財務(wù)分析報告收入9491,1741,5081,6145751,8451,9762,1132,2602,418毛利率50%50%50%50%50%50%50%50%50%50%毛利潤4755877548072879229881,0561,1301,209小會 議室間數(shù)5555555555總天數(shù)365365365365365365365365365365會議收費18001,9262,0612,2052,3592,5242,7012,8903,0923,308會議使用率50%53%55%55%55%20%55%55%55%55%收入164186207221237922712903

15、10332毛利率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%毛利潤14015817618820178230247264282會議總收入1,1951,4781,8561,9878492,1142,4392,6092,7932,991會議總毛利潤6808401,0421,1165181,1421,3711,4681,5721,6841.5其他收入預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：KTVfe房數(shù)和SPA包房數(shù)參考當(dāng)?shù)赝惥频暝O(shè)置，分 別建議設(shè)置20個包房和10個包房，最低消費受物價指數(shù)等影響會有 所變動。溫泉設(shè)置6個小池和一個大池，布局和消費參考北部的龍門 溫泉大觀園。農(nóng)家樂包括梅園和茶園。各個營業(yè)

16、區(qū)域的營業(yè)變動成本 率如下表所小。對于本項目酒店的康體娛樂消費及出租率水平的預(yù)測主要依據(jù)酒店康體娛樂功能定位以及同類度假會議酒店客人對于康體、娛樂項目的消費習(xí)慣和使用頻率。同時，我們也參考借鑒惠州市高星級酒店和當(dāng) 地社會娛樂經(jīng)營情況預(yù)測相應(yīng)的平均消費。對于農(nóng)家樂，參考如青青 世界等典型農(nóng)家樂項目的收入情況。第11頁wongtee星庭集團白馬山項目財務(wù)分析報告基礎(chǔ)數(shù)據(jù):數(shù)納人 數(shù)200200200200200200200200200200上座 率20%20%20%20%25%25%30%30%30%30%平均最低130130130150150150180180180180消費收入19019019

17、0219274274394394394394毛利 率90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%毛利 潤171171171197246246355355355355可容納人400400400400400400400400400400溫泉SPA服務(wù)項目容量平均消費上座率SPA200人13020%KTV包房20問68820%農(nóng)家樂400人20020%酒店未來十年其他收入預(yù)測表第1第2第3第4第5第6第7第8第9第10年年年年年年年年年年包房20202020202020202020數(shù)量平均最低688688688788788788828828828828消費出租KTV20%25%25%

18、25%25%30%30%30%30%30%率收入100126126144144173181181181181毛利75%75%75%75%75%75%75%75%75%75%率毛利759494108108129136136136136潤可容第12頁上座 率20%20%20%25%25%25%30%30%30%30%門票200200200280280280320320320320收入5845845841022102210221402140214021402同典親聚生x白馬山項目財務(wù)分析報告毛利wongtee皇屬集團總收入8748998991385144014681977197719771977毛利

19、潤62664564596910191040140214021402140238038038066466466491191191191165%65%65%65%65%65%65%65%65%65%第二章酒店開業(yè)后綜合經(jīng)營情況預(yù)測與分析各部門營業(yè)成本支出占各部門收入比例如下（假定酒店經(jīng)營穩(wěn)定）部門測算取值客房20%餐飲65%會議25%康體娛樂25%各部門營業(yè)成本支出項目包括：*客房開支：包括員工工資及相關(guān)開支，即固定部分與變動部分。 客房人工費用包括客房部員工、前臺和一般服務(wù)人員的工資成本 和相關(guān)福利支出。，客房部其他費用包括客人和紙張供給、傭金、 洗衣、布草、干洗及其他維護客房和公共區(qū)域所需的成

20、本等。第13頁wongtee量屬集團白馬山項目財務(wù)分析報告*餐飲開支：包括餐飲直接成本、員工工資及相關(guān)開支，即固定部分 與變動部分。 餐飲部分的營業(yè)變動成本包括食品成本和飲品成本 等，參考周邊同類酒店的情況并結(jié)合本酒店的定位。餐飲部相關(guān)開支包括瓷器、玻璃器皿、銀器、布草、存貨、制服、印刷、文具等 各項支出及其他開支。*會議開支：包括員工工資及相關(guān)開支，即固定部分與變動部分。*康體娛樂：包括員工工資及相關(guān)開支，即固定部分與變動部分對本酒店總建造投資額的估測是基于威靈謝公司（ Davis Langdon & Seah International -DLS ）公布的酒店行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)造價統(tǒng)計信息（2008

21、年中 國和香港酒店行業(yè)造價信息統(tǒng)計手冊）。該手冊提供了在廣東部分城市 開發(fā)4星和5星級酒店的造價預(yù)測（包括裝修、設(shè)備成本、家具、固定 裝置、開辦費等）。經(jīng)營成本預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：工資第一年取值為營業(yè)收入的20%之后以一定比例適當(dāng)增長。能源消耗第一年取值8%之后隨著酒店年限增長 而有所增長至12%行政費用取值3%營銷推廣取值2%維護保 養(yǎng)取值2%財物保險為總投資的0.2%,房產(chǎn)稅為總投資七成的 1.2%,營業(yè)稅費為營業(yè)收入的5.55%。各部分的具體說明如下： 折舊及攤銷：本報告的固定資產(chǎn)折舊按照直線法計提，主體折舊 年限為20年，裝修折舊年限為5年，機電折舊為10年，充分考慮第14頁wongte

22、e皇庭集團白馬山項目財務(wù)分析報告到不同資產(chǎn)部分的不同屬性。稅金：營業(yè)稅金及附加按照營業(yè)收入的5.55%核算，所得稅按25% 核算。維護及保養(yǎng)費用：包括維修建筑物、機電設(shè)備及裝置、地板鋪設(shè)、 家具、園藝設(shè)施、機械品等費用和排污費用等。營銷推廣：包括廣告、市場推廣活動、公共關(guān)系及相關(guān)交通、應(yīng) 酬費用、銷售傭金等。行政費用：包括行政部門員工工資及相關(guān)開支、管理和財務(wù)費用 等（如現(xiàn)金超額或缺額、追收費、行政辦事處開支、法律開支、 行業(yè)會費、差旅費用、會計師及顧問費等）。能源消耗：包括電力、燃料、蒸汽、用水等費用?？颇烤频晡磥硎杲?jīng)營成本預(yù)測表第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8

23、年 第9年 第10年營業(yè)收入總額10,63613,38816,42019,41619,00415,12222,70323,45424,40025,434營業(yè)收入毛利 潤7,97610,08812,43014,84415,20411,14116,90317,29617,86818,491營業(yè)成 本2,6603,3003,9904,5733,8003,9815,8006,1586,5326,942其他大 項經(jīng)營 開支4,8335,5056,2406,9737,0856,8028,7429,0049,3139,645第15頁wongtee量屬集團白馬山項目財務(wù)分析報告工資福 利2,1272,2342

24、,3452,4622,6592,8723,1023,1953,2913,390遞增率5%5%5%8%8%8%3%3%3%能源消 耗8511,0711,3141,5531,5201,5122,2702,3452,4402,543行政費 用319402493582570454681704732763營銷推 廣213268328388380302454469488509維護保 養(yǎng)213268328388380302454469488509財物保 險100100100100100100100100100100房產(chǎn)稅420420420420420420420420420420營業(yè)稅 費590743911

25、1,0781,0558391,2601,3021,3541,412經(jīng)營成本（萬7,4938,80510,23011,54510,88510,78414,54115,16215,84616,587元）酒店經(jīng)營利潤3,1434,5836,1907,8718,1194,3388,1628,2938,5558,846（力兀）經(jīng)營成果預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明：基于DL宓司2008年第4季度公布的造 價信息（包括項目裝修費用、各種意外支出、以及固定 裝置、設(shè)施設(shè)備成本），在廣州和深圳開發(fā)高檔酒店的標(biāo) 準(zhǔn)造價為每平方米1785美元，根據(jù)本項目定位參考周邊 同類項目，每平方米投資取值為1685美元，結(jié)合本酒店 目前建

26、筑面積，本酒店總體投資約為56000萬元，其中主 體28000萬元，裝修15000萬元，機電7000萬元。開辦費 1000萬元，二次裝修5000萬元。各項數(shù)據(jù)都要高出欽州 項目，這也和本項目的定位是吻合的。第16頁wongtee星位集團明小塞生星白馬山項目財務(wù)分析報告為了更好地測算項目造價及費用，一般來說，初步設(shè)計 圖紙確定后，還要對擬建酒店的開發(fā)成本進行精確計算。本報告的經(jīng)營成果預(yù)測基于兩種假設(shè)：即采用50%艮行貸 款和全部自有投資情況下。酒店未來10年經(jīng)營估算匯總表（50%貸款條件下）單位： 萬元科目經(jīng)營收入客房收入餐飲收入會議收入其他收入經(jīng)營成本酒店經(jīng)營利潤非經(jīng)營性開支開辦費分?jǐn)偅?年）

27、資產(chǎn)折舊主體折舊（20年）機電折舊（10年）裝修折舊（5年）二次裝修攤銷（5 年）1063613388164201941619004151222270323454244002543445636023766594901085963889490930893089308400449886000655558575152879795601032211158119514781856198784921142439260927932991874899899138514401468197719771977197774938805102301154510885107841454115162158461658731

28、434583619078718119433881628293855588467050687567006525635039753800362534503275200200200200200510051005100510051002100210021002100210014001400140014001400140014001400140014007007007007007007007007007007003000300030003000300010001000100010001000一一一 二一 一 一 一 一 一 一第 10第1年 第2年第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年年

29、第17頁貸款利息17501575140012251050875700525350175稅前利潤(3907)(2292)(510)134617693634362466851055571補前期虧損(510)13461769所得稅（按25%十 算）00000911090116712761393稅后利潤(3907)(2292)(510)134617692733271350138284178白馬山項目財務(wù)分析報告wongtee皇庭集團司強親親生活酒店未來10年經(jīng)營估算匯總表（自有投資情況下）單位：力?？颇康?年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10 年經(jīng)營收入10,636 13,388

30、16,，120 19,416 19,004 15,122 22703 23,454 24,40025,434客房收入4,5636,0237,6659,49010,8596,3889,4909,3089,3089,308餐飲收入4,0044,9886,0006,5555,8575,1528,7979,56010,32211,158會議收入1,1951,4781,8561,9878492,1142,4392,6092,7932,991其他收入8748998991,3851,4401,4681,9771,9771,9771,977經(jīng)營成本7,4938,80510,230 11,545 10,f385

31、 10,781 14,54115,162 1584616,587酒店經(jīng)營利潤3,1434,5836,1907,8718,1194,3388,1628,2938,5558,846GOP率30%34%38%41%43%29%36%35%35%35%非經(jīng)營性開支5300530053005300530031003100310031003100第18頁wongtee皇庭集團白馬山項目財務(wù)分析報告開辦費分?jǐn)偅?年）200200200200200資產(chǎn)折舊5100510051005100510021002100210021002100主體折舊（20年）14001400140014001400140014001

32、40014001400機電折舊（10年）700700700700700700700700700700裝修折舊（5年）30003000300030003000二次裝修攤銷（5 年）10001000100010001000稅前利潤(2157)(717)8902571281912385062519354555746補前期虧損(717)8901983所得稅（按25%十 算）0001477053101265129813641437稅后利潤(2157)(717)890242421149293796389440914310酒店終值：假定第十年末將酒店出售時的價值，以第十年的稅前 利潤為年金，以7池折現(xiàn)率進行

33、年金現(xiàn)值計算，即為酒店在第十 年末應(yīng)該具有的實際價值。Key point :酒店投資是一項典型的長期投資，雖然投資回報率適 中，但是具有可觀的現(xiàn)金流量。經(jīng)過不斷的經(jīng)營和打造，在第十 年末，本項目預(yù)計將成為一項具有可觀的經(jīng)營規(guī)模和現(xiàn)金流量的 優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是對于酒店在第十年末的時間點上的價值判斷還是 要遵循資金時間價值的原則以及穩(wěn)健原則。第三章酒店盈虧平衡點預(yù)測與分析假設(shè)說明第19頁wongtee皇庭集團明小塞生上 白馬山項目財務(wù)分析報告可變動成本：指隨經(jīng)營收入變動而變化的成本及費用，如客人 租用客房時在房間內(nèi)消耗的設(shè)施和服務(wù)的成本；餐飲消費時的 飲食成本、及餐廳的消耗品和服務(wù)成本等。相對固定成本

34、：指一座酒店的費用支出部分，并且不會隨著客 房住宿率或其他經(jīng)營項目的經(jīng)營情況的變化而變化，此類固定 成本通常包括全職員工的工資費用等。盈虧平衡點的分析預(yù)測酒店的盈虧平衡點即是利用上述概念，因為不管收入如何 變動，一個酒店的固定成本是相對固定不變的，所以，經(jīng)過前 面章節(jié)預(yù)測出了酒店的經(jīng)營收入后， 就可以大致推算出固定成 本，根據(jù)酒店業(yè)的經(jīng)營特點和規(guī)律，就可以推算出總成本，因 為總成本不外乎是變動成本，固定成本和營業(yè)稅金的組合，由 此推算出收入變動情況下的盈虧平衡點。酒店未來10年盈虧平衡匯總表單位：萬元科目第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年固定成 本9,3309,79

35、410,30010,80710,9508,76110,12710,33310,57110,825盈虧平 衡點12,44013,05913,73314,40914,60011,68113,50313,77814,09514,433第20頁wongtee星庭集團明索皋生星白馬山項目財務(wù)分析報告盈虧平 衡率117%98%88%74%77%77%59%59%58%57%根據(jù)酒店業(yè)的經(jīng)營規(guī)律，本項目酒店客房出租率水平預(yù)計在 前期相對比較低，而受攤銷折舊的影響，固定成本相對較高， 因此酒店盈虧平衡率在前三年的發(fā)展期都超過 85%未來隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及當(dāng)?shù)鼐频晔袌鲂枨蟮某掷m(xù)增加，以 及隨著本項目酒店影響力的

36、日益擴大，本項目酒店出租率水 平會相應(yīng)提高。同時固定成本中酒店開辦費用已于5年攤銷完 畢，因此固定成本于第6年出現(xiàn)相對大幅下降，酒店盈虧平衡 率隨之下降。對于盈虧平衡的認(rèn)識對于新開業(yè)酒店來講，如何在開業(yè)前三年內(nèi)將平均房價和入住 率做上去并穩(wěn)定下來是酒店能否保持穩(wěn)定增長的關(guān)鍵，本項目 中平均房價和入住率對于酒店利潤變動的影響如下所示。這是由酒店的經(jīng)營特點所決定的。可以說，平均房價和入住率就在 很大程度上代表了酒店的盈利水平，因為酒店的主要收入來自 于客房，餐飲等其他收入的水平很大程度上也依賴于入住率的 高低。平均房價尤其對于地產(chǎn)集團投資的酒店尤為重要，因為平均房 價某種程度上反映了地塊的升值潛力

37、，不能夠隨意的降低房價 以追求入住率的提高。適當(dāng)?shù)脑谄骄績r和入住率之間尋找到 一個合適的平衡點也是盈虧平衡管理的一個關(guān)鍵點。當(dāng)然，最 理想的就是隨著酒店的經(jīng)營進入良性和整個地塊的升值，平均 房價和入住率同時向上增長，同時帶動利潤的增長。這也是地第21頁wongtee皇庭集團事小塞生上白馬山項目財務(wù)分析報告產(chǎn)項目配套高級酒店的最佳模式，酒店的良性經(jīng)營所帶來的大 規(guī)模客流和社會影響力對于提升整個地塊內(nèi)涵和價值的意義 是相當(dāng)大的。ADF動10%OC嘎動率10%禾I潤率變動5.6%3.8%第22頁wongtee室庭集團/患上上父潔白馬山項目財務(wù)分析報告第四章 酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測及投資回報分析假設(shè)

38、前提本章節(jié)提供兩種資金籌集方式下的現(xiàn)金流量及投資回報分析。即假設(shè)采用50%3款或全部自主投資折現(xiàn)率為7%且假設(shè)酒店處于持續(xù)的經(jīng)營狀態(tài)下。50%銀行貸款的情況下在這種情況下，初期的現(xiàn)金流壓力有所緩解，但是酒店開業(yè)后各期要承擔(dān)還本付息的現(xiàn)金流壓力。隨著年限的增長和還本付息的進行，這種現(xiàn)金流壓力有所減少。酒店開業(yè)后各期需付出利息，這種現(xiàn)金流的付出是對開業(yè)前減少現(xiàn)金流付出的一種代價。這種代價 的大小取決于貸款利率的變動。所以，在此種資金籌集方式下，財務(wù)風(fēng)險主要來自于貸款利率的變 動風(fēng)險以及按期還本付息的壓力。第23頁wongtee星庭集團倒風(fēng)泰東生活白馬山項目財務(wù)分析報告第24頁等額還本2500250025002500250025002500250025002500累計償還本 金2500500075001000012500150001750020000225002