思源_濟(jì)南天業(yè)奧體項(xiàng)目前期策劃方案ppt課件

1、天業(yè)奧體工程前期謀劃方案tianyeaotixiangmuqianqicehuafangan思源經(jīng)紀(jì)集團(tuán)濟(jì)南公司2021年05月用腦袋行走我們的思緒物業(yè)形狀工程定位產(chǎn)品謀劃分解營銷NO.1NO.2NO.3NO.5NO.4政策解讀政 策 解 讀N0.11新國十條內(nèi)容回想 政策解讀新國十條的特點(diǎn)及分析一致思想，提高認(rèn)識(shí)；建立考核問責(zé)機(jī)制；實(shí)行更為嚴(yán)厲的差別化住房信貸政策；發(fā)揚(yáng)稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)理作用；添加居住用地有效供應(yīng)；調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造；確保完成2021年建立保證性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的任務(wù)義務(wù)；加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管；加大買賣次序監(jiān)管力度；

2、完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。2新國十條的特點(diǎn)及深度分析 政策解讀新國十條的特點(diǎn)及分析政府的目的是促成“房價(jià)穩(wěn)定，不是打壓。本屆政府，以溫家寶為首是一屆親民政府，強(qiáng)調(diào)民生，所以他不會(huì)讓房價(jià)漲得過猛。政策出臺(tái)背景非常倉促這些政策都屬于行政制度，想靠行政來干涉市場終究是不得人心的，最終還是會(huì)被市場淡化。政府保經(jīng)濟(jì)是不可動(dòng)搖的；人民幣匯率一定會(huì)提高；目前的政策將導(dǎo)致購房者張望、開發(fā)商也在張望。面子的問題。房價(jià)按城市均價(jià)來考量，是可以人為控制的；本來政策就是要打擊投資投機(jī)，因此會(huì)對投資類工程構(gòu)成比較大的影響；房價(jià)適度下降是對的。 政策解讀近期新政分析 住宅工程成打壓重點(diǎn)。 房產(chǎn)企業(yè)融資難。 多次置業(yè)者貸

3、款難，住宅領(lǐng)域的投機(jī)投資行為遭到嚴(yán)重打壓。 住宅工程常規(guī)營銷戰(zhàn)略受制，營銷難度加大。群眾張望心情彌漫，不僅購房者，開發(fā)商也在張望。一線企業(yè)財(cái)大氣粗死扛硬抗，小企業(yè)出現(xiàn)資金恐慌。3新國十條的政策影響結(jié) 論新政頻出打擊了住宅工程的投機(jī)性投資行為，但寫字樓投資迎來開展黃金機(jī)遇期！ 政策解讀近期新政分析從住宅市場撤出的熱錢需求找到其他出口。寫字樓和投資型公寓不在打壓范圍內(nèi)，迎來開展的黃金期。 地產(chǎn)政策的日漸緊縮，逼迫我們要抓緊入市，速戰(zhàn)速?zèng)Q，搶占先機(jī)！物 業(yè) 形 態(tài)N0.2 物業(yè)形狀地塊屬性要點(diǎn)回想1地塊屬性要點(diǎn)回想建設(shè)用地面積32022平米地上容積率5.0地下容積率2.0建筑密度30%綠地率30%建

4、筑主體高度左右車位配比1個(gè)/百平米建筑面積用地屬性商業(yè)金融業(yè)（40年產(chǎn)權(quán)）土地款5.22億總建筑面積224154平米地上建面160110平米地下建面64044平米樓面地價(jià)3260.3元/平米車位數(shù)1600個(gè)地理位置：奧體東路與龍奧北路交界口東北角 物業(yè)形狀物業(yè)形狀選擇方向2地塊特點(diǎn)分析1、40年產(chǎn)權(quán)、5.0高容積率、地塊外形與地形特點(diǎn)，以及區(qū)域市場競爭，對工程定位構(gòu)成了一定的制約！2、3300元|平方米的樓面價(jià)，對未來工程售價(jià)提出了較高的要求，工程質(zhì)量不提升，客群認(rèn)可度不加強(qiáng)，難以實(shí)現(xiàn)較高的利潤報(bào)答！3、地塊屬性決議物業(yè)類型的選擇方向?yàn)椋簩懽謽?、公寓和商業(yè)！ 物業(yè)形狀物業(yè)形狀選擇方向3物業(yè)形狀

5、選擇方向酒店不適宜理由1：開發(fā)商不愿持有物業(yè)，而酒店那么必需持有；理由2：投資報(bào)答周期長，價(jià)值變現(xiàn)速度慢；理由3：位于工程?hào)|北方向的喜來登酒店如泰山壓頂。3物業(yè)形狀選擇方向商業(yè)不適宜，不能大面積做，僅限于少量的本身配套商業(yè)理由1：區(qū)域?yàn)樾屡d商務(wù)區(qū)，周邊區(qū)位內(nèi)常駐人口較少，且短期內(nèi)新增供應(yīng)量有限，無法支撐大體量商業(yè)。物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀分類名稱與本案距離可容人口數(shù)比例消費(fèi)人口數(shù)住宅名士豪庭3公里1500080%12000中海奧龍觀邸0.3公里84006720海爾綠城全運(yùn)村1.3公里270002160銀座花園2.8公里87006960正大城市花園4.2公里45003600東山墅3公里6245

6、00鮑德現(xiàn)代逸城28公里48003840黃金994.6公里38003040逸城山色3.6公里1200960中潤世紀(jì)廣場3.5公里24001920燕山新居1公里48003840草山嶺舊村安置房1公里42003360小計(jì)48900寫字樓中潤世紀(jì)廣場3.5公里15萬*0.71520%3500名士杰作3公里2萬*0.715187黃金時(shí)代廣場1公里17萬*0.7151587魯商國奧城0.8公里10.5萬*0.715980海爾綠城0.5公里14萬*0.7151307魯邦國際廣場1.5公里6.79萬*0.715634ICT總部基地2公里12萬*0.7151120IT總部基地（二期）1.8公里120萬*0.7

7、1511200中鐵匯展國際3.1公里10萬*0.715933小計(jì)21448總計(jì)70348注：奧體文博片區(qū)內(nèi)，現(xiàn)僅有7萬常駐消費(fèi)人口，短期內(nèi)無法支撐過多的商業(yè)需求。3物業(yè)形狀選擇方向理由2：現(xiàn)有商業(yè)足以支撐目前區(qū)域日常消費(fèi)。物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀商業(yè)名稱與本案距離體量銀座商業(yè)3.1公里6萬平體育場商業(yè)200米10萬平全運(yùn)村商業(yè)1.3公里6萬平草山嶺舊村改造商業(yè)約500米7.86萬平中潤世紀(jì)廣場商業(yè)3.5公里7萬平米名士豪庭商業(yè)3公里3萬魯商國奧城商業(yè)0.8公里8萬總計(jì)47.86萬注：47萬平的商業(yè)體量，完全可以滿足7萬常駐人口的日常消費(fèi)、文娛需求。3物業(yè)形狀選擇方向理由3：招商難度大。濟(jì)南最

8、牛的商業(yè)是銀座，誰都無法與之抗衡。片區(qū)內(nèi)曾經(jīng)有大體量的銀座入駐，因此無法再經(jīng)過引進(jìn)銀座的方式完成招商。且喜來登的存在也使得本案商業(yè)不能有太大的招商空間。理由4：體育場下的商業(yè)有足夠的空間構(gòu)成規(guī)模和氣候，且擁有任何商業(yè)都不能匹敵的停車位優(yōu)勢?？傉嫉孛娣e81公頃，總建筑面積約35萬平方米的奧體中心內(nèi)部，場館外的綠化帶下面為大型停車場，可包容近千部車輛停放。物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀3物業(yè)形狀選擇方向?qū)懽謽强梢宰?，但有挑?zhàn)物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀寫字樓可以做的理由在于：1、城市功能定位和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造開展的必然選擇：作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)大省的省會(huì)城市和區(qū)域性中心城市，效力業(yè)比重的不斷提高是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開展的必然結(jié)果

9、。4、東部區(qū)域照舊會(huì)是未來十年政府投資的熱點(diǎn)區(qū)域，新區(qū)開展的三個(gè)階段，成型、成勢和成熟，目前東部依然是根本成型的初級(jí)階段！2、區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位發(fā)明了對于寫字樓的龐大未來需求！(附圖)3、政府機(jī)關(guān)林立構(gòu)成了新的濟(jì)南權(quán)益中心，在一個(gè)新城市中心未完全成熟之前，權(quán)益中心的轉(zhuǎn)移為寫字樓市場的昌盛發(fā)明了條件！ 附圖物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀?yuàn)W體文博片區(qū)幅員范圍： 以奧體中心為中心，東起高新區(qū)劉智遠(yuǎn)路、西至二環(huán)東路、南起龍洞風(fēng)景區(qū)、北至工業(yè)南路，總面積2100 多公頃。濟(jì)南未來向東、西兩級(jí)開展，將構(gòu)成東、西、中三個(gè)城市中心三足鼎立的局面；在產(chǎn)業(yè)開展帶動(dòng)下，片區(qū)內(nèi)依然是存在一定的寫字樓需求。龍奧大廈奧體酒店奧體中

10、心省軍區(qū)省立醫(yī)院公路交通調(diào)度中心國電大廈省高院省國資委省武警總隊(duì)中澳經(jīng)貿(mào)中心文博中心本 案省成套局安頓辦公樓奧體文博片區(qū)政務(wù)機(jī)構(gòu)分布物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀3物業(yè)形狀選擇方向挑戰(zhàn)在于：物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀1、寫字樓市場如今和未來的供應(yīng)量比較大，工程集中！附圖表2、區(qū)域的成熟度較低，寫字樓的區(qū)域需求近年內(nèi)無明顯添加！3、城市根底配套落后，區(qū)域板塊夜晚照舊空城！區(qū)域項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格其他區(qū)域 （7個(gè)）濟(jì)南萬達(dá)廣場均價(jià)12000元/銀座晶都國際均價(jià)11000元/天業(yè)國際均價(jià)13000元/明湖灣開元廣場均價(jià)14000元/ 圣凱財(cái)富廣場均價(jià)11000元/正大時(shí)代廣場均價(jià)9600元/泉景恒展商務(wù)大廈

11、 均價(jià)9600元/東部區(qū)域（9個(gè)）中潤世紀(jì)廣場均價(jià)14500元/齊源大廈均價(jià)10000元/楚天燕山盛世均價(jià)9000元/名士杰座均價(jià)8600元/魯商廣場均價(jià)15000元/黃金時(shí)代廣場價(jià)格未定，預(yù)計(jì)下半年開始銷售魯商國奧城價(jià)格未定，預(yù)計(jì)下半年開始銷售嘉馨商務(wù)大廈起價(jià)9500元/中鐵匯展中心 5月16日首次開盤，整體均價(jià)約8400元/物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀東區(qū)寫字樓數(shù)量分布物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀項(xiàng)目名稱總體量剩余體量中潤世紀(jì)廣場15萬2萬名士杰作2萬0黃金時(shí)代廣場40萬17萬魯商國奧城35萬10.5海爾綠城14萬0魯邦國際廣場6.8萬6.8萬魯班奧體西苑45萬45萬ICT總部基地15萬12萬

12、IT總部基地（二期）120萬5萬中鐵匯展國際6萬6萬總計(jì)314.8萬114.3萬區(qū)域內(nèi)寫字樓剩余體量約114萬平,開工時(shí)間均比本案提早1年多，本案開場銷售時(shí)，這些工程都屬于實(shí)踐銷售階段。項(xiàng)目名稱首開時(shí)間首開體量中潤世紀(jì)廣場2007-91棟小高層11000平米黃金時(shí)代廣場2010-10B座、D座共10萬平魯商國奧城2010-6公寓樓345套2萬平米中鐵匯展國際2010-53、6、7#約3萬平米項(xiàng)目名稱開工時(shí)間出地面時(shí)間預(yù)計(jì)封頂時(shí)間外裝完成（入駐）時(shí)間中潤世紀(jì)廣場2005年10月2006年9月2007年9月魯邦國際廣場未開工黃金時(shí)代廣場2009年3月2009年4月2009年7月2010年10月魯商

13、國奧城2009年11月2010年52010年11月2011年下半年中鐵匯展國際2009年5月2009年6月2009年11月2011年9月東區(qū)寫字樓供應(yīng)量工 業(yè) 南 路劉智遠(yuǎn)路二環(huán)東路本案山東省立醫(yī)院東院區(qū)奧體中心海爾綠城運(yùn)動(dòng)休閑中心山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院山師大附小雅居園校區(qū)文博中心山東省婦產(chǎn)科醫(yī)院喜來登酒店武警醫(yī)院濟(jì)鋼第二小學(xué)物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀生活配套稀缺本案115BRT5119KBRT6工 業(yè) 南 路劉智遠(yuǎn)路二環(huán)東路K139臥龍花園龍奧新居票價(jià)2元，不使用月票115山東劇院刑村立交橋票價(jià)1元，使用月票119高新區(qū)管委會(huì)解放橋票價(jià)1元，使用月票BRT5全運(yùn)村火車站票價(jià)1元，使用月票BRT6全運(yùn)村

14、全福立交橋票價(jià)1元，使用月票物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀生活配套稀缺3物業(yè)形狀選擇方向生活化溫馨型公寓可以，適量物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀首先，來看當(dāng)前公寓市場特征附圖、表、文其次，來分析為什么本案適宜做生活化溫馨型公寓濟(jì)南主要公寓工程產(chǎn)品及銷售特征物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀名稱總面積面積區(qū)間價(jià)格區(qū)間產(chǎn)權(quán)年限結(jié)構(gòu)形式首付比例貸款方式銀座中心30萬2、3室為主20-120不等1.4-2.4萬均價(jià)1.8萬70/50/40Loft、框架暫無暫無香港國際12萬30-806000-650040平層50%貸款年限最多10年。利率85折。萬豪國際暫無單層面積30-7515000-2000070全部為loft3

15、0%貸款年限最多30年。利率85折。誠基中心33萬2、3室為主，20-12019000-2400070、50、40Loft、框架30%銀行提供正常按揭貸款萬達(dá)公館2萬40-6010000-1200040平層50%貸款年限最多10年名士豪庭2.6萬平方40-538000-900040LOFT50%貸款年限最多20年未來城39780一室（4353）7600 -890040平層20%工行按揭，按照住宅首套辦理濟(jì)南主要公寓市場總結(jié)物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀1、總供應(yīng)量將近100萬平，主要來自9個(gè)工程。2、面積區(qū)間20120平。3、價(jià)錢區(qū)間625024000元/平。濟(jì)南主要公寓市場特征延伸分析物業(yè)形狀選

16、擇方向 物業(yè)形狀1、公寓普通依托于綜合體、寫字樓、普通住宅等，不作為一個(gè)工程的主體，且一個(gè)工程的公寓部分多存在產(chǎn)權(quán)年限缺乏的缺陷。2、多數(shù)樓盤采用精裝出賣，精裝費(fèi)用報(bào)價(jià)集中在6001000元/ 。3、生活運(yùn)用功能不完備的公寓產(chǎn)品目前占據(jù)主流，其市場接受度低。結(jié)論本案適宜的物業(yè)形狀有寫字樓、商業(yè)、生活化溫馨型性公寓。物業(yè)形狀選擇方向 物業(yè)形狀項(xiàng) 目 定 位N0.31、區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位決議未來目的客群 工程定位寫字樓、效力業(yè)總部基地的概念提出！、金融業(yè)、會(huì)展業(yè)、物流業(yè)、中介效力業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、培訓(xùn)業(yè)、科技研發(fā)機(jī)構(gòu)等產(chǎn)業(yè)定位！、對政府公共資源依賴性比較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)類型！客群描畫： 以濟(jì)南為總部或者區(qū)域總部

17、的企業(yè)、以政府公共資源為開展依托的企業(yè)、落地該區(qū)域的產(chǎn)業(yè)企業(yè)！ 項(xiàng)目名稱外立面電梯數(shù)量及品牌衛(wèi)生潔具大堂設(shè)計(jì)單層面積車位其他中潤世紀(jì)廣場LOW-E玻璃幕墻與石材貼面3-5部三菱電梯TOTO大堂面積約1200平米， 3層挑高空間，層高約13.6米 1000-1100平米約2000個(gè)約克中央空調(diào)魯邦國際廣場玻璃幕墻14部約2700平米黃金時(shí)代廣場天然石材，玻璃幕墻6部愛登堡電梯阿波羅挑高13.2米，約500平米1300-1500平米3069個(gè)集中式中央空調(diào)魯商國奧城LOW-E玻璃幕墻與石材貼面6-10部奧蒂斯電梯TOTO挑高10.8米，約300平米_近2100個(gè)_中鐵匯展國際鋁板、花崗巖、雙層中空

18、玻璃3部愛登堡電梯大堂挑空700-800米1070個(gè)中央空調(diào)萬達(dá)城市中心LOW-E玻璃幕墻高級(jí)面磚貼面8部三菱電梯杜拉維特挑高10米酒店大堂，400余平米2050平米1：1_ 工程定位寫字樓除萬達(dá)城市中心中潤世紀(jì)廣場外，其他寫字樓都局限于5A、獨(dú)立大堂、挑空等，產(chǎn)品無創(chuàng)新。2、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲣N售情況決議寫字樓產(chǎn)品檔次。產(chǎn)品檔次 工程定位寫字樓寫字樓檔次越高，越能體征入駐企業(yè)的品牌籠統(tǒng)和品牌價(jià)值；產(chǎn)品與客群需求吻合度越高，越能得到投資青睞：市場認(rèn)可度、銷售價(jià)錢、出租價(jià)錢與運(yùn)用率都與質(zhì)量同步提升！代表性項(xiàng)目租金（元/天/）售價(jià)（元/）投資回報(bào)率圣凱摩登城2.5101008.91%永安大廈2.810

19、00010.08%齊魯國際大廈2629911.43%濟(jì)南萬達(dá)廣場3120009%海蔚大廈2.0107126.7%泉景商務(wù)大廈3980011.02%銀座數(shù)碼廣場1.7120005.1%創(chuàng)展中心1.3496005.02%歷東商務(wù)大廈1.880008.1%中潤世紀(jì)廣場1.7130004.7%東環(huán)國際廣場1.690006.4%三威大廈1.560009%銷售情況3、本身?xiàng)l件限制決議入駐公司的檔次 工程定位寫字樓中等公司為主，極少量大公司為輔投資關(guān)注點(diǎn)1、公司的本身情況，包括公司的決策機(jī)制、資金方案、開支預(yù)算等。2、公司未來開展預(yù)期。3、物業(yè)的保值與增值。4、周邊客戶資源的情況。5、物業(yè)本身的檔次或管理情

20、況。6、員工對辦公地點(diǎn)的意見。因辦公場地的選擇，能夠?qū)е聠T工個(gè)人的交通、午餐等本錢添加，影響員工的任務(wù)效率，等于變相的添加本錢。公司規(guī)模1、小型公司的員工，對城市配套的依賴性強(qiáng)，所以目前只能是特大型企業(yè)和圍繞政府的各類國有企業(yè)才會(huì)去。2、大公司經(jīng)過大單位的整體購買，利用班車處理配套缺乏的優(yōu)勢，相對來講選址較自在。大公司能來不一定情愿來，小公司想來來不了公司行業(yè)金融效力業(yè)：銀行、證券、保險(xiǎn)、會(huì)計(jì)師行、財(cái)務(wù)公司咨詢行業(yè)：律師行、翻譯公司、中介公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)金融為主，其他中介類效力為輔 工程定位寫字樓結(jié)論 一定做高端，要?jiǎng)?chuàng)新，以中大型公司為主力目的客群。1、客戶定位與客群需求公務(wù)員群體：新權(quán)益中心的

21、公務(wù)員群體暫時(shí)居所的需求！周邊大量新遷入的企事業(yè)單位中高層管理者資源依托型企業(yè)的中高管群體從住宅市場大量退出的投資者剛性需求的過渡客群 工程定位公寓政府中高層、投資客、過渡型自住客、商旅人士2、檔次定位理由： 目前濟(jì)南建成的高端檔次酒店效力式公寓沒有，但正在建的有萬達(dá)。這也是萬達(dá)公寓熱銷的緣由之一。 這些人對效力的要求高，只需市場上存在，就一定好賣。 迎合未來的需求，由于此前公寓產(chǎn)品名不符實(shí)，導(dǎo)致購房者都曾經(jīng)上過當(dāng)，因此再選擇公寓產(chǎn)品時(shí)一定會(huì)非常謹(jǐn)慎而且有閱歷，對產(chǎn)品要求較高。 工程定位公寓高 檔 工程定位公寓3、產(chǎn)品定位有生活情景的溫馨型公寓濟(jì)南市場上沒有真正的公寓產(chǎn)品，多數(shù)是推行上的噱頭。

22、如今市場上存在的公寓兩大特征：一、純蝸居式零居室公寓，如海蔚廣場、香格里拉等工程，產(chǎn)品設(shè)計(jì)為了追求小，且存在產(chǎn)權(quán)缺乏問題，導(dǎo)致極度缺乏生活味，不夠人性化。二、有生活情景的溫馨型公寓。有生活味道，戶型面積適度增大，有生活情景、廚房可通風(fēng)可引進(jìn)天然氣、總價(jià)得到適度控制。 普通來講，第一種產(chǎn)品無論售價(jià)、銷售周期都不占優(yōu)勢，屬于曾經(jīng)“落伍的產(chǎn)品形狀。所以，我們建議做第二種產(chǎn)品。 工程定位商業(yè)會(huì)所型配套商業(yè)1、理由需求導(dǎo)致配套型商業(yè)的出現(xiàn)。人少，周邊商業(yè)眾多，導(dǎo)致商業(yè)規(guī)模、體量不宜過大。2、業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)咖啡吧、小西餐廳西餐、中式快餐、小健身房3、定位檔次中高檔4、客群公寓住戶、寫字樓入駐企業(yè)員工。物業(yè)形態(tài)體

23、量配比寫字樓80%公寓15%商業(yè)5%注：根據(jù)產(chǎn)品類型建筑規(guī)劃，誤差不可防止。 工程定位物業(yè)形狀體量配比建議理由：1、基于地塊屬性與區(qū)域市場的雙重矛盾，本著“尊重現(xiàn)實(shí)，穩(wěn)中求勝的原那么。2、5.0的地上容積率，決議了本案主體適宜開發(fā)寫字樓。3、鑒于經(jīng)濟(jì)收益最大化方面的思索，雖然濟(jì)南市寫字樓價(jià)錢倒掛，但就本案所處區(qū)域來講，寫字樓產(chǎn)品價(jià)錢明顯高于公寓產(chǎn)品。方向一：寫字樓為主+公寓為輔+配套商業(yè)收益高，且公寓根本無競爭物業(yè)形態(tài)體量配比寫字樓50%公寓45%商業(yè)5% 工程定位物業(yè)形狀體量配比建議理由：1、基于地塊屬性與區(qū)域市場的雙重矛盾，本著“尊重現(xiàn)實(shí)，穩(wěn)中求勝的原那么。2、5.0的地上容積率，決議了本

24、案主體適宜開發(fā)寫字樓。3、鑒于降低風(fēng)險(xiǎn)方面的思索，住宅類型的產(chǎn)品顯然比寫字樓產(chǎn)品的銷售周期要短；方向二：寫字樓、公寓體量一樣+配套商業(yè)注：根據(jù)產(chǎn)品類型建筑規(guī)劃，誤差不可防止。但收益相對減少，且需面對區(qū)域內(nèi)兩方市場的競爭 工程定位小結(jié)寫字樓定位 - 為大中型公司打造/高端的/創(chuàng)新型寫字樓公寓定位 - 有生活情景的溫馨型公寓商業(yè)定位 - 中高檔/會(huì)所型配套商業(yè) 工程定位小結(jié)物業(yè)形態(tài)體量配比寫字樓80%公寓15%商業(yè)5%體量配比方向一：寫字樓為主+公寓為輔+配套商業(yè)方向二：寫字樓、公寓體量一樣+配套商業(yè)物業(yè)形態(tài)體量配比寫字樓50%公寓45%商業(yè)5%產(chǎn) 品 策 劃N0.4產(chǎn)品謀劃篇建筑設(shè)計(jì)篇景觀設(shè)計(jì)篇

25、NO.1NO.2NO.3整體規(guī)劃篇工程整體規(guī)劃Part.1 工程整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的分析從地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的分析來看，本工程將是一個(gè)高層建筑集群。由于工程建筑面積不大，加之建筑密度的控制，本工程的建筑單體不會(huì)太多。建設(shè)用地容積率建筑密度綠地率建筑面積基底面積建筑限高停車位項(xiàng)目地塊3.2公頃地上5.0地下2.030%30%地上160000；地下64000；9600100m百平米建筑面積需配建一個(gè)合計(jì)-224000-1600個(gè)1目的下的分析整體形狀 工程整體規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃條件工程用地較為規(guī)整，內(nèi)部相對高差不大，地塊西臨奧體東路，南臨龍奧北路，東、北分別為兩條規(guī)劃路已建成，交通便利。工程用地與奧體東路、

26、龍奧北路兩條城市主要道路存在一定高差，地塊西側(cè)與奧體東路之間有60米山體綠化隔離，景觀環(huán)境較好。 2工程用地條件方案一：寫字樓為主，公寓為輔。 工程整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的分析各物業(yè)類型面積配比辦公樓：約80% 即128000平方米公寓：約15% 即24000平方米商業(yè)：約5% 即8000平方米基于以上目的分析，工程地塊內(nèi)估計(jì)可布置：三棟寫字樓，建議設(shè)計(jì)24層。一棟公寓，建議設(shè)計(jì)24層。底層商業(yè)，建議設(shè)計(jì)2層。1目的下的分析方案一物業(yè)類型 工程整體規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃龍奧北路、奧體東路為城市主要道路，交通便利，地塊西側(cè)有山體景觀，因此建議沿龍奧北路和東規(guī)劃路布置三棟寫字樓；在地塊西北遠(yuǎn)離城市快速路一側(cè)沿北

27、規(guī)劃路布置一棟公寓；公寓底部及東側(cè)設(shè)計(jì)沿街綜合商業(yè)，布置社區(qū)配套商業(yè)和生活休閑效力設(shè)備。2工程平面規(guī)劃建筑面積（）首層面積（）容積率建筑密度綠化率辦公樓12960054005.027%48%公寓240001000商業(yè)64003200合計(jì)160000- 工程整體規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃3本工程建立目的建議 工程整體規(guī)劃交通組織由于龍奧北路與地塊存在一定高差，建議在龍奧北路和東規(guī)劃路交接處結(jié)合景觀設(shè)計(jì)主要人行入口廣場；建議每棟辦公樓前設(shè)計(jì)暫時(shí)停車位，其他采用地下停車的方式處理地塊內(nèi)部交通問題，為滿足車輛進(jìn)出方便和消防要求，在龍奧北路和北規(guī)劃路分別設(shè)計(jì)地下車庫出入口龍奧北路與工程用地之間的高差，使地塊內(nèi)部的地下

28、停車場在龍奧北路有部分位于地上，待區(qū)域商業(yè)氣氛構(gòu)成后，可將龍奧北路一側(cè)的車庫空間改造為沿街商業(yè)。4工程交通組織 工程整體規(guī)劃交通組織5工程交通組織地下車庫范圍表示地下車庫出入口人行入口廣場地下車庫出入口方案二：寫字樓與公寓平分天下。 工程整體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的分析各物業(yè)類型面積配比辦公樓：約45% 即72000平方米公寓：約50% 即80000平方米商業(yè)：約5% 即8000平方米基于以上目的分析，工程地塊內(nèi)估計(jì)可布置：一棟寫字樓，建議設(shè)計(jì)36層。三棟公寓，建議設(shè)計(jì)30層。底層商業(yè)，建議設(shè)計(jì)2層。1目的下的分析方案二物業(yè)類型 工程整體規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃龍奧北路、奧體東路為城市主要道路，交通便利，地塊西側(cè)

29、有山體景觀，因此建議沿龍奧北路和東規(guī)劃路布置一棟寫字樓；在地塊接近山體景觀、遠(yuǎn)離城市快速路一側(cè)布置三棟公寓；沿規(guī)劃北路公寓底部設(shè)計(jì)沿街綜合商業(yè)，布置社區(qū)配套商業(yè)和生活休閑效力設(shè)備。2工程平面規(guī)劃建筑面積（）首層面積（）容積率建筑密度綠化率辦公樓7290020255.021%45%公寓795002650商業(yè)76003800合計(jì)160000- 工程整體規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃3本工程建立目的建議 工程整體規(guī)劃交通組織由于龍奧北路與地塊存在一定高差，建議在龍奧北路和東規(guī)劃路交接處結(jié)合景觀設(shè)計(jì)寫字樓主要人行入口廣場；除辦公樓和沿街商業(yè)設(shè)計(jì)部分地上暫時(shí)停車位，其他全部采用地下停車的方式處理地塊內(nèi)部交通問題，為滿足車

30、輛進(jìn)出方便和消防要求，辦公區(qū)和公寓區(qū)分別設(shè)計(jì)兩個(gè)地下車庫出入口；龍奧北路與工程用地之間的高差，使地塊內(nèi)部的地下停車場在龍奧北路有部分位于地上，待區(qū)域商業(yè)氣氛構(gòu)成后，可將龍奧北路一側(cè)的車庫空間改造為沿街商業(yè)。4工程交通組織 工程整體規(guī)劃交通組織5工程交通組織人行入口廣場寫字樓地下車庫出入口公寓地下車庫出入口公寓人行出入口小區(qū)內(nèi)部交通動(dòng)線表示工程建筑設(shè)計(jì)Part.2 工程建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格地塊周邊遍及城市公共建筑，建筑方式都是大氣、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，本工程在建筑設(shè)計(jì)時(shí)該當(dāng)與片區(qū)整體風(fēng)格相匹配，但要防止同質(zhì)化，那么就要求本工程的建筑風(fēng)格必需新穎獨(dú)特，成為區(qū)域標(biāo)桿。本工程位于濟(jì)南未來的CBD中心區(qū)域，是城

31、市的名片，應(yīng)表達(dá)濟(jì)南的都市化建立，因此建議建筑風(fēng)格不僅要做到現(xiàn)代感而且要國際化。國際現(xiàn)代風(fēng)格適度夸張的立面外型和硬朗的外立面具有較強(qiáng)的視覺沖擊效果和壓服力，且更能表達(dá)公共建筑的節(jié)拍感、時(shí)代感和國際都市化效果。從濟(jì)南近幾年城市主開展帶出現(xiàn)的建筑來看，極少數(shù)能做到真正的都市化效果，市區(qū)內(nèi)僅有幾個(gè)。其中萬達(dá)廣場火爆銷售的層面那么反映出寬廣市民對都市化建筑的青睞和盼望。就地塊所處的片區(qū)而言，國際現(xiàn)代風(fēng)格接受度非常高。1建筑風(fēng)格建議 工程建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格2國際現(xiàn)代建筑風(fēng)格詮釋以表達(dá)時(shí)代特征為主，沒有過分的裝飾。外型比例適度，空間構(gòu)造明確美觀，外觀明快、簡約。2建筑風(fēng)格詮釋 工程建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格2建筑風(fēng)格

32、詮釋表達(dá)現(xiàn)代生活快節(jié)拍、簡約、適用，但又富有朝氣的生活氣味。 工程建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)1寫字樓的創(chuàng)新設(shè)計(jì)方式本工程建筑設(shè)計(jì)原那么樹立區(qū)域標(biāo)桿。樹立區(qū)域標(biāo)桿，就意味著我們要?jiǎng)?chuàng)新，經(jīng)過創(chuàng)新來防止同化，躲避競爭，從而使本工程脫穎而出。樹立區(qū)域標(biāo)桿不僅僅是發(fā)明新穎獨(dú)特的外立面，還要表達(dá)建筑內(nèi)外的功能質(zhì)量。 工程建筑設(shè)計(jì)將疊加別墅的概念引入到寫字樓的設(shè)計(jì)當(dāng)中。估計(jì)中大型企業(yè)的需求面積大約為10000平方米，將每10000平方米設(shè)定為一個(gè)模塊，4個(gè)模塊組成一棟樓，堆砌而成；為了區(qū)別每個(gè)模塊，將模塊旋轉(zhuǎn)疊加。寫字樓建筑設(shè)計(jì)2寫字樓創(chuàng)新之一：疊加方式 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)讓買不起

33、獨(dú)棟的中大型企業(yè)提早進(jìn)入獨(dú)棟化的辦公時(shí)代。在建筑的首層為每個(gè)模塊設(shè)計(jì)其專屬的客梯，且客梯直達(dá)模塊所在樓層，其他樓層不停；建筑首層4個(gè)方向分別開口，每個(gè)模塊都有一個(gè)專屬的出入口，互不干擾，絕對獨(dú)立；每個(gè)模塊都有獨(dú)立的外立面，可以為企業(yè)打造文化墻和企業(yè)標(biāo)識(shí)；每個(gè)模塊有獨(dú)立的中央空調(diào)，水電系統(tǒng)，分戶計(jì)量。3寫字樓創(chuàng)新之二：獨(dú)棟方式 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)滿足不同企業(yè)的不同需求。大型企業(yè)，可一次定制兩個(gè)模塊，兩個(gè)模塊一致規(guī)劃；中型企業(yè)，定制一個(gè)模塊；幾個(gè)小型企業(yè)可結(jié)合定制一個(gè)模塊，在模塊內(nèi)在進(jìn)展門戶的劃分?？筛鶕?jù)企業(yè)的需求單獨(dú)定制品牌電梯、中央空調(diào)等。4寫字樓創(chuàng)新之三：可定制方式 工程建筑設(shè)計(jì)寫字

34、樓建筑設(shè)計(jì)框架構(gòu)造，空間靈敏劃分，自在分割。根據(jù)企業(yè)規(guī)模的不同，寫字樓還可以靈敏分隔?？筛鶕?jù)企業(yè)的不同需求在模塊內(nèi)自在分隔空間。5寫字樓創(chuàng)新之四：靈敏組織方式 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)6寫字樓創(chuàng)新之五：花園辦公空中花園、景觀廣場、生態(tài)車庫辦公樓內(nèi)部設(shè)計(jì)大量的內(nèi)庭花園和空中室外花園，員工時(shí)時(shí)處于鮮氧彌漫、綠意盎然的環(huán)境之中；出門即是景觀廣場，在辦公樓內(nèi)，經(jīng)過空中花園和休閑觀光區(qū)也可感受綠林美樹的層層環(huán)繞；雙層立體庭院式花園地下停車場，結(jié)合中心下沉廣場設(shè)計(jì)，間插豐茂植被，既處理了停車場內(nèi)的采光通風(fēng)問題，也優(yōu)化了停車環(huán)境。室外花園辦公區(qū)域，自在分割 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)6寫字樓創(chuàng)新之五：花園

35、辦公每個(gè)模塊交接位置設(shè)計(jì)室外花園，模塊內(nèi)部設(shè)計(jì)內(nèi)庭花園，頂層部分設(shè)計(jì)陽光天頂；利用低層模塊觀光電梯的上部空間，設(shè)計(jì)上層模塊的休閑觀光區(qū)，充分利用建筑空間 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)寫字樓創(chuàng)新空中花園表示 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)寫字樓創(chuàng)新空中花園表示 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)7寫字樓創(chuàng)新之六：精裝挑空大堂與私屬觀光電梯獨(dú)立入口挑空大堂公共大堂觀光電梯衛(wèi)生間及設(shè)備用房規(guī)范層高3.9米，一層大堂4.5米，部分挑空。專屬觀光電梯，直達(dá)模塊所在樓層；在辦公樓的四面分設(shè)各個(gè)模塊的獨(dú)立出入口；辦公樓中間中心筒位置布置消防步梯、衛(wèi)生間、配電室等公共配套設(shè)備；創(chuàng)新寫字樓挑空精裝大堂表示 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓

36、建筑設(shè)計(jì) 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)8寫字樓創(chuàng)新之七：獨(dú)特新穎的外立面模塊旋轉(zhuǎn)疊加，外型新穎，創(chuàng)新設(shè)計(jì)。建筑外型大膽新穎，給人眼前一亮的覺得，樹立地標(biāo)；外立面采用幾何線條修飾，建議各體塊選用不同的顏色，以用來突出立面的層次感；可結(jié)合各模塊立面設(shè)計(jì)公司的企業(yè)標(biāo)識(shí)，懸掛LED等。 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)8寫字樓立面設(shè)計(jì)參考表示8方案一寫字樓立面設(shè)計(jì)表現(xiàn)意向 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)8方案二寫字樓立面設(shè)計(jì)表現(xiàn)意向 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì) 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)9寫字樓創(chuàng)新之八：生態(tài)環(huán)保建筑新風(fēng)系統(tǒng)、環(huán)保建筑資料等生態(tài)水系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、空氣質(zhì)量監(jiān)測系統(tǒng)等多種環(huán)保技術(shù)將運(yùn)用于全部辦公建筑，

37、有效實(shí)現(xiàn)寫字樓建筑環(huán)保智能化；設(shè)置二氧化碳監(jiān)控器，定期對空氣中的二氧化碳成分進(jìn)展檢測，保證自然通風(fēng)，確保上佳空氣質(zhì)量的辦公環(huán)境，徹底告別“污濁辦公；建筑單體采用先進(jìn)的外圍護(hù)構(gòu)造保溫技術(shù)，外墻、屋面運(yùn)用高性能的保溫資料；建筑外窗采用斷橋鋁框加灰色鍍膜LOW-E中空玻璃；提高建筑圍護(hù)構(gòu)造保溫隔熱才干，有效減少流出或流入室內(nèi)的熱量，降低采暖、空調(diào)系統(tǒng)的負(fù)荷，提高節(jié)能性能。 工程建筑設(shè)計(jì)寫字樓建筑設(shè)計(jì)10寫字樓創(chuàng)新之九：高端物業(yè)管理智能化管控設(shè)備、5A級(jí)物管建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、安保智能化系統(tǒng)、消防智能化系統(tǒng)，并對這些系統(tǒng)進(jìn)展有機(jī)的一體化集成,構(gòu)成整個(gè)大樓的智能統(tǒng)；聘請閱

38、歷豐富且一流的知名品牌物業(yè)公司管理。濟(jì)南市場寫字樓銷售情況不佳的緣由之一是產(chǎn)品與客戶需求不匹配。濟(jì)南市場上缺乏真正意義的5A級(jí)高端寫字樓。越來越多企業(yè)開場需求高質(zhì)量的辦公空間。本工程需求做真正的5A，打造高端的功能質(zhì)量來吸引目的客群。 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)本工程公寓的特點(diǎn)有生活情境的小戶型住宅式公寓創(chuàng)新型生活化小戶型住宅。精裝修、入門即住。高質(zhì)量物業(yè)管理效力。1本工程公寓設(shè)計(jì)定位本工程公寓既能滿足生活化又有投資價(jià)值，是與其他工程的區(qū)別之處。 工程建筑設(shè)計(jì)生活化公寓，最少要做到一室一廳一廚一衛(wèi)；廚房一定要通風(fēng)采光，必需設(shè)計(jì)燃?xì)庠O(shè)備，具有住宅的功能；2公寓亮點(diǎn)之一：創(chuàng)新型生活化公寓住宅公寓建筑

39、設(shè)計(jì)建議在公寓建筑中引入燃?xì)夤艿溃瑸楣こ烫砑觾r(jià)值。傳統(tǒng)的公寓沒有燃?xì)鈴N房只能用電器的緣由是戶型面積過小，廚房設(shè)計(jì)不能采光通風(fēng)。本工程將打造高端公寓，戶型面積較普通公寓大，完全可以設(shè)計(jì)獨(dú)立的廚房，處理通風(fēng)采光問題。燃?xì)獾囊雽⒋蟠筇嵘幼〉臏剀靶浴⒈憷裕瑫r(shí)也為后期營銷帶來利好。4公寓亮點(diǎn)之二：精裝修，入門即住 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)精裝修、入門即住：精裝修，可設(shè)計(jì)多種裝修風(fēng)格，滿足客戶需求；家居電器一應(yīng)俱全，提著行李箱即可入住。 工程建筑設(shè)計(jì)公寓精裝修大堂表示公寓建筑設(shè)計(jì)客廳裝修表示臥室裝修表示 工程建筑設(shè)計(jì)公寓裝修設(shè)計(jì)建議公寓建筑設(shè)計(jì) 工程建筑設(shè)計(jì)外觀明快簡約，表達(dá)時(shí)代感，都市化；外立面

40、顏色不宜過于艷麗，與辦公樓協(xié)調(diào)一致；結(jié)合功能規(guī)劃，處置內(nèi)置陽臺(tái)的立面外型。5公寓亮點(diǎn)之三：個(gè)性化的立面設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì) 工程建筑設(shè)計(jì)5公寓立面設(shè)計(jì)參考表示公寓建筑設(shè)計(jì) 工程建筑設(shè)計(jì)5方案一公寓立面設(shè)計(jì)表現(xiàn)意向公寓建筑設(shè)計(jì) 工程建筑設(shè)計(jì)5方案二公寓立面設(shè)計(jì)表現(xiàn)意向公寓建筑設(shè)計(jì)6公寓亮點(diǎn)之四：高質(zhì)量物業(yè)管理 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)1、酒店式物業(yè)管理效力自創(chuàng)奢華酒店的效力及管理方式，提供酒店式效力，主要包括家政效力、平安效力、交通效力等；比酒店更進(jìn)一步的是酒店式效力公寓由于長租客比較多，更表達(dá)出一種家庭式效力，例如24小時(shí)送餐、社區(qū)聚會(huì)、幼兒看護(hù)等；酒店式效力公寓交融了酒店式星級(jí)效力和家庭式溫馨效

41、力，較普通高檔公寓更完善，效力內(nèi)容更多，更加人性化。6公寓亮點(diǎn)之五：高質(zhì)量物業(yè)管理 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)日?？蛣?wù)效力內(nèi)容有： 接待、問詢、會(huì)客登記； 代辦郵件、報(bào)刊； 代繳水、電、氣、費(fèi)； 有償特征物管效力有： 復(fù)印、打字、代辦暫住證、房屋租賃、郵政快遞； 代訂火車票、代辦旅游、代訂酒店、家政效力、醫(yī)療效力； 汽車美容、禮儀效力、維修、裝修； 保姆式家政效力、洗、熨衣物、代購日常用品及商品配送效力； 接送孩童上學(xué)專車等各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)便利的效力。 酒店式物業(yè)管理效力的詳細(xì)內(nèi)容建議 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)2、智能化物業(yè)管理公寓智能化系統(tǒng)包括紅外線周界防越系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、室內(nèi)智能系統(tǒng)、門禁對講系

42、統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄表系統(tǒng)等。聘請閱歷豐富且一流的知名品牌物業(yè)公司管理。電子監(jiān)控墻對講系統(tǒng)6公寓亮點(diǎn)之五：高質(zhì)量物業(yè)管理一卡通系統(tǒng)智能小區(qū)“一卡通系統(tǒng)是推行小區(qū)內(nèi)部管理自動(dòng)化，身份認(rèn)證的電子化，支付手段的貨幣電子化，為居民提供方便、快捷、平安的支付手段；實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理現(xiàn)代化、信息化、智能化。周邊防越報(bào)警在小區(qū)圍墻上設(shè)置紅外線對射報(bào)警系統(tǒng)，構(gòu)筑起小區(qū)第一道維護(hù)屏障。當(dāng)有人非法越墻時(shí)，即報(bào)警，并觸發(fā)周界攝像機(jī)跟蹤攝像及錄像?？梢晫χv系統(tǒng)用戶可經(jīng)過數(shù)碼可視對講系統(tǒng)，直觀地看到到訪客人，可確保業(yè)主免受無謂滋擾。背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)背景音樂為小區(qū)各公共場所提供溫馨幽雅的氣氛，而緊急

43、消防廣播更是小區(qū)所必不可少的平安措施，可及時(shí)處置小區(qū)發(fā)生的火災(zāi)等緊急事故。智能化安保系統(tǒng) 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)6公寓亮點(diǎn)之五：高質(zhì)量物業(yè)管理產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（銷售面積）戶型配比（套數(shù)比）公寓產(chǎn)品一居45-5580%兩居607020%7方案一公寓戶型設(shè)計(jì)建議 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)戶型方正適用，起居室、臥室、廚房通風(fēng)采光，衛(wèi)生間盡量采光。一居要做到一室一廳一廚一衛(wèi)。7方案一公寓戶型參考建議 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)45一室戶型表示。50一室一廳戶型表示。7方案一公寓戶型參考建議 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì) 工程建筑設(shè)計(jì)方案二公寓戶型添加，為降低風(fēng)險(xiǎn)，戶型面積要做到多元化。方案二公寓不能作

44、為寫字樓的附屬配套來定義，客群面將更廣，輻射整個(gè)區(qū)域板塊。建議公寓以板式一梯6戶方式設(shè)計(jì)，讓公寓更像住宅，表達(dá)公寓的生活化氣味，提高居住的溫馨度。8方案二公寓戶型設(shè)計(jì)建議公寓建筑設(shè)計(jì)產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（銷售面積）戶型配比（套數(shù)比）公寓產(chǎn)品一居45-5520%緊湊兩居607545%舒適兩居85-9530%三居110-1205%8方案二公寓戶型參考建議 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì)8方案二公寓戶型參考建議 工程建筑設(shè)計(jì)公寓建筑設(shè)計(jì) 工程建筑設(shè)計(jì)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)滿足工程客群生活、休閑及本身配套需求為主的會(huì)所型商業(yè)商業(yè)與公寓方式上是一體的，立面建筑方式與公寓一致；商業(yè)一定要內(nèi)外開門，對內(nèi)對外都可運(yùn)營；商業(yè)一

45、層建議布置干洗店、品牌專賣店、便民超市、便民藥店、快餐店等，二樓建議布置健身房、咖啡廳、休閑茶室、西餐廳和西餐廳等。1商業(yè)設(shè)計(jì)建議工程景觀設(shè)計(jì)Part.3地塊景觀設(shè)計(jì)要綠地與硬質(zhì)鋪裝相結(jié)合，突出生態(tài)商務(wù)區(qū)的特征，硬質(zhì)景觀可結(jié)合地下車庫設(shè)計(jì)下沉廣場。建議在工程主要入口處設(shè)計(jì)標(biāo)志性雕塑，布置景觀小品。要注重平面綠化和建筑空間綠化的互補(bǔ)和浸透。 工程景觀設(shè)計(jì)方案一景觀主題1現(xiàn)代城市化景觀廣場建筑外部景觀承應(yīng)的直觀視覺輻射，應(yīng)力求大方、整潔。建議采用簡約主義廣場風(fēng)格，使得建筑外圍構(gòu)成開闊、干凈、的第一印象。地塊部分地方，如西、南方向有不同程度的高差，建議打造坡地景觀。 工程景觀設(shè)計(jì)外部景觀2建筑外部景

46、觀本處為工程表達(dá)質(zhì)量的區(qū)域中心。建議公共駐留設(shè)備充足、寬大，以石材為主；綠化部分高度0.3米左右草本科為主平面塊狀鋪設(shè)；周邊商業(yè)建筑采用全玻璃墻面，加強(qiáng)透光效果和商品誘導(dǎo)性。 工程景觀設(shè)計(jì)下沉廣場3中央下沉廣場 工程景觀設(shè)計(jì)下沉廣場4廣場地面鋪裝意向 工程景觀設(shè)計(jì)景觀細(xì)節(jié)意向5景觀細(xì)節(jié)提升地下室物業(yè)價(jià)值，讓其頂部“見天采光。地下空間的采光有多種方式，然而最優(yōu)化的是頂部采光。地下的見光面應(yīng)位于綠化部分，或中央廣場。加強(qiáng)商業(yè)透視性，可思索采取透視地面等做法。雖然挑空一層是地下見光的好方法，但是這種方式犧牲了本來就不多的地面一層商業(yè)面積，我們建議采取透視地面的做法，在過道、廣場施用部分透視體地面。

47、工程景觀設(shè)計(jì)采光系統(tǒng)6地下采光系統(tǒng)建議 工程景觀設(shè)計(jì)方案二景觀主題方案二辦公區(qū)景觀設(shè)計(jì)建議入口廣場、地面鋪裝及細(xì)節(jié)等同方案一。1辦公區(qū)現(xiàn)代簡約風(fēng)格城市化景觀廣場公寓區(qū)建議打造簡約風(fēng)格生態(tài)園林社區(qū)，與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，但應(yīng)留意減少周期較長的景觀節(jié)點(diǎn)的營造。一個(gè)中心、一條軸線、多個(gè)節(jié)點(diǎn)，用景觀把整個(gè)社區(qū)的步行流線貫穿起來。結(jié)合地塊內(nèi)部高差，在西、南側(cè)營造坡地景觀。景觀中心和節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)上要留意水景的適當(dāng)運(yùn)用，不宜過多。留意景觀細(xì)節(jié)的打造和人性化的設(shè)計(jì)原那么，做到人與景諧。盡量采用適宜北方氣候的樹種和植被，多種樹、少種草，加強(qiáng)景觀綠化的適用性，在保證明際需求的情況下，盡量降低后期的維護(hù)本錢。注重園林景觀

48、的參與性和安康性，營造更多的安康休閑空間 工程景觀設(shè)計(jì)方案二景觀主題2公寓區(qū)現(xiàn)代簡約風(fēng)格生態(tài)園林社區(qū) 工程景觀設(shè)計(jì)方案二景觀分析3公寓區(qū)景觀平面分析坡地景觀景觀中心景觀結(jié)點(diǎn)景觀軸線 工程景觀設(shè)計(jì)景觀主題4現(xiàn)代簡約風(fēng)格景觀意向?yàn)楸磉_(dá)公寓社區(qū)的生態(tài)效果和居住溫馨度建議采用五層垂直綠化體系：1、草地 2、低矮灌木 3、灌喬木混植 4、喬木5、高大喬木 工程景觀設(shè)計(jì)景觀綠化體系5景觀綠化體系 工程景觀設(shè)計(jì)景觀細(xì)節(jié)6景觀細(xì)節(jié)意向?yàn)榱吮磉_(dá)公寓社區(qū)的住宅化效果，建議在社區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)處設(shè)置休憩連廊，方便業(yè)主休閑，添加社區(qū)的居住溫馨度。 工程景觀設(shè)計(jì)社區(qū)道路鋪裝7社區(qū)景觀道路鋪裝意向人行道路的鋪裝可采用大理石拼花

49、或卵石鑲嵌等工藝，使道路本身即成為景觀的一部分，從細(xì)節(jié)表達(dá)工程的高檔定位。分 解 營 銷 N0.5營銷總體戰(zhàn)略實(shí)行大客戶戰(zhàn)略，高層公關(guān)，穩(wěn)健推進(jìn)打好“差別化營銷戰(zhàn) 1、采用大客戶戰(zhàn)略，高層公關(guān)，先打動(dòng)決策層，再降服全公司。 2、在推行中，我們需求抑制純粹的商業(yè)化表達(dá)，預(yù)售階段與其高層進(jìn)而決策層建造良好的關(guān)系， 銷售階段經(jīng)過觀賞互動(dòng)、實(shí)地調(diào)查來到達(dá)全員認(rèn)可。 3、客戶范疇初步估算如下：投資型企業(yè)、咨詢類企業(yè)、傳媒類企業(yè)、商會(huì)協(xié)會(huì)、高新技術(shù)企業(yè)總戰(zhàn)略 分解營銷本工程資源 工程所處的區(qū)位工程所處的配套資源工程所處的生態(tài)系統(tǒng)工程所處的交通系統(tǒng)前景開展?jié)摿ξ磥順?gòu)成的區(qū)域商業(yè)配套酒店購物設(shè)備根底設(shè)備配套自

50、然環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)自然水系統(tǒng)公共交通辦公生活便利指數(shù)客戶區(qū)域評價(jià) 工程所處的區(qū)位 商業(yè)、教育 地理地貌特征交通設(shè)備、便利程度中心價(jià)值點(diǎn)分析 分解營銷這種放之四海而皆準(zhǔn)的做法實(shí)屬偷懶！ 區(qū)域城市價(jià)值：引領(lǐng)城市開展，展現(xiàn)濟(jì)南未來的上東區(qū)域這對于本案的寫字樓和公寓客群來說，具有無可替代的吸引力。中心價(jià)值點(diǎn)分析 分解營銷針對本案，首要的價(jià)值點(diǎn)就是區(qū)位的雙核定位：權(quán)益中心+產(chǎn)業(yè)資源中心 區(qū)域城市價(jià)值：引領(lǐng)城市開展，展現(xiàn)濟(jì)南未來的上東區(qū)域 疊拼獨(dú)棟寫字樓，為一部分中等企業(yè)提早實(shí)現(xiàn)了獨(dú)棟辦公的事業(yè)夢想！ 生活化溫馨型公寓，既可以滿足居住的溫馨度，又有相對全面的戶型配比，適宜不同客戶群體的需求！中心價(jià)值點(diǎn)分析 分

51、解營銷針對本案，其次的價(jià)值點(diǎn)就是產(chǎn)品的獨(dú)一無二：疊拼獨(dú)棟寫字樓+生活化溫馨型公寓 區(qū)域城市價(jià)值：引領(lǐng)城市開展，展現(xiàn)濟(jì)南未來的上東區(qū)域 上市公司擁有強(qiáng)大的融資才干和集團(tuán)保證，這對于寫字樓產(chǎn)品的銷售來說至關(guān)重要！中心價(jià)值點(diǎn)分析 分解營銷針對本案，再次的價(jià)值點(diǎn)就是天業(yè)的品牌實(shí)力：上市公司，實(shí)力保證寫字樓主推：天業(yè)龍璽大廈 主推：天業(yè)御龍公館案名 分解營銷輔推：天業(yè)國際大廈輔推：天業(yè)國際公館案名建議公 寓輔推：天業(yè)極智大廈輔推：天業(yè)極致公館寫字樓：1、權(quán)益跟隨者，行業(yè)引領(lǐng)者，獨(dú)棟辦公邀您加盟！2、福布斯排行榜每年都在更新，獻(xiàn)給5年后的世界500強(qiáng)！3、智能集裝箱，財(cái)富助推器！推行主題 分解營銷推行主題

52、提煉公 寓：1、純公寓，醉生活！2、東城中心您家小金庫3、45120 ，定制精英生活！權(quán)益中心、產(chǎn)業(yè)資源中心交匯，奧體央?yún)^(qū)城市地標(biāo)施工進(jìn)度預(yù)判施工進(jìn)度與營銷周期 分解營銷2021年6月開工2021年年底主體封頂2021年年底開工驗(yàn)收營銷周期預(yù)判以方向一為例施工進(jìn)度與營銷周期 分解營銷2021年10月初次開盤2021年5月二次開盤2021年5月三次開盤寫字樓為主，公寓為輔！整個(gè)營銷周期為31個(gè)月注：根據(jù)最新政策規(guī)定，獲得預(yù)售答應(yīng)證的樓盤一次性推出一切房源2021年4月開盤2021年6月奠基面市2021年年底清盤寫字樓公寓商業(yè)體量較小，在尾房階段推售即可。2021年底清盤營銷周期預(yù)判以方向二為例施

53、工進(jìn)度與營銷周期 分解營銷2021年10月初次開盤2021年5月二次開盤2021年10月三次開盤寫字樓、公寓同期銷售，細(xì)分客群，搶占市場話語權(quán)！整個(gè)營銷周期為25個(gè)月注：根據(jù)最新政策規(guī)定，獲得預(yù)售答應(yīng)證的樓盤一次性推出一切房源2021年4月初次開盤2021年10月二次開盤2021年4月三次開盤2021年6月奠基面市2021年6月清盤寫字樓公寓商業(yè)體量較小，在尾房階段推售即可。比較因素參考權(quán)重本項(xiàng)目國奧城黃金廣場中鐵會(huì)展國際參考權(quán)重權(quán)重1502010地段位置2011.050.90.75戶型設(shè)計(jì)1511.0.90.8物業(yè)品質(zhì)1511.1.10.75周邊配套1510.950.80.75物業(yè)管理101

54、1.10.850.7建筑風(fēng)格1010.951.10.9交通1011.050.90.75發(fā)展商511.050.950.8加權(quán)得分11.150.93750.775售價(jià)均價(jià)（寫字樓）10000105008400比準(zhǔn)價(jià)格（寫字樓）960089008000寫字樓加權(quán)平均價(jià)錢為：9000元此為整模塊購買時(shí)的價(jià)錢寫字樓根底均價(jià)加權(quán)平均(此表是表示表，不是開盤定價(jià)表開盤價(jià)錢制定 分解營銷比較因素參考權(quán)重本項(xiàng)目魯商國奧城黃金時(shí)代名士豪庭參考權(quán)重權(quán)重1502010地段位置2011.050.90.75戶型設(shè)計(jì)1511.0.90.8物業(yè)品質(zhì)1511.1.10.75周邊配套1510.950.80.75物業(yè)管理1011.

55、10.850.7建筑風(fēng)格1010.951.10.9交通1011.050.90.75發(fā)展商511.050.950.8加權(quán)得分11.150.93750.775售價(jià)均價(jià)（公寓）10000100008800按簡裝修標(biāo)準(zhǔn)修正（公寓）000比準(zhǔn)價(jià)格（公寓）公寓根底均價(jià)加權(quán)平均(此表是表示表，不是開盤定價(jià)表公寓加權(quán)平均價(jià)錢為：7000元不含裝修開盤價(jià)錢制定 分解營銷商業(yè)價(jià)錢：20000元 地下車位：100000元/個(gè) 寫字樓價(jià)錢： 9000元整模塊購買 10000元板塊購買 公寓價(jià)錢：7000元不含裝修 根據(jù)加權(quán)平均法得出的價(jià)錢結(jié)論開盤價(jià)錢制定 分解營銷價(jià)錢戰(zhàn)略 區(qū)別定價(jià) 寫字樓定價(jià)尊重“大客戶為導(dǎo)向的戰(zhàn)略

56、，以大客戶為主，散戶為輔。針對散戶，必需一致價(jià)錢規(guī)范，堅(jiān)持不讓利。 分層級(jí)讓利嚴(yán)厲一致層級(jí)讓利規(guī)范，比如總經(jīng)理500元/，副總300元/，案場經(jīng)理100元/。尊重原始引見人的權(quán)益，平衡客戶成交各環(huán)節(jié)的利益，齊心合力，拿下客戶。 繼續(xù)漲價(jià) 整盤營銷過程中，寫字樓價(jià)錢必需堅(jiān)持一定的漲幅，堅(jiān)決投資者的自信心，買即賺！寫字樓區(qū)別定價(jià)，分層級(jí)讓利，繼續(xù)漲價(jià)價(jià)錢戰(zhàn)略及執(zhí)行 分解營銷價(jià)錢戰(zhàn)略價(jià)錢戰(zhàn)略及執(zhí)行 分解營銷 公寓價(jià)錢的制定，需求跟隨寫字樓價(jià)錢制定，一直堅(jiān)持比寫字樓均價(jià)低2000-2500元/ 的幅度，以此來確保客源的充足，同時(shí)防止寫字樓價(jià)錢倒掛景象的發(fā)生，利于本案全盤收益的最大化實(shí)現(xiàn)。公 寓動(dòng)態(tài)跟隨

57、，低開高走 分解營銷價(jià)錢戰(zhàn)略及執(zhí)行價(jià)錢執(zhí)行寫字樓價(jià)格執(zhí)行房源價(jià)格（元/）首批9000第二批10500第三批12000整盤均價(jià)10500公寓價(jià)格執(zhí)行房源價(jià)格（元/）首批7000第二批7600第三批8400整盤均價(jià)7667 假設(shè)寫字樓、公寓均分三次開盤，且每次開盤所推體量一樣。營銷收益計(jì)算工程相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)目的項(xiàng)目相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)基本情況項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)總出讓土地面積32022可規(guī)劃總占地面積32022地上容積率5.00 總建筑面積(平米)224154.00地上建筑面積(平米)160110.00 地下容積率2地下建筑面積(平米)64044地下車位數(shù)量1600地下規(guī)劃使用面積61802.46 地下其他

58、不可售面積2241.54 分解營銷營銷收益計(jì)算1、土地費(fèi)用本錢一、土地費(fèi)用成本序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)(元)金額(元)備注1土地出讓金160110.000 3260.26 522000000.00 2交易契稅15660000.00 3%合計(jì)537660000.00 分解營銷2、前期費(fèi)用本錢二、前期費(fèi)用成本序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)(元)金額(元)1 土地登記費(fèi)20000.00 2 建設(shè)用地規(guī)劃咨詢費(fèi)32022.000 2.10 67246.20 3 建設(shè)工程規(guī)劃咨詢費(fèi)160110.000 3.200 512352.00 4 立項(xiàng)審批費(fèi)160110.000 4.00 640440.00 5 施工圖審查費(fèi)2

59、24154.000 3.56 797988.24 6 設(shè)計(jì)費(fèi)160110.000 45.00 7204950.00 7 規(guī)劃定點(diǎn)放線費(fèi)10000.00 8 城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)160110.000 2.20 352242.00 9 沉降觀測費(fèi)160110.000 1.50 240165.00 10 測量放線費(fèi)160110.000 0.30 48033.00 合計(jì)9893416.44 營銷收益計(jì)算3、開發(fā)期間規(guī)費(fèi)本錢三、開發(fā)期間規(guī)費(fèi)成本序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)(元)金額(元)1城市建設(shè)配套費(fèi)224154.000 246.00 55141884.00 2招標(biāo)代理費(fèi)224154.000 1.10 2465

60、69.40 3工程監(jiān)理費(fèi)224154.000 11.50 2577771.00 4工程標(biāo)底編制費(fèi)153600000.000 00.00 5預(yù)決算編審費(fèi)153600000.000 0.15%230400.00 6審計(jì)費(fèi)153600000.000 0.30%460800.00 7招標(biāo)交易服務(wù)費(fèi)（含印花稅）153600000.000 0.11%168960.00 8散裝水泥專向資金224154.000 2.00 448308.00 9墻體節(jié)能費(fèi)224154.000 3.00 672462.00 10勞務(wù)工資保證金153600000.000 2.00%3072000.00 11勞保統(tǒng)籌費(fèi)1536000