房地產抵押典當業(yè)務風險及防范

1、房地產抵押典當業(yè)務風險及防范房地產開發(fā)貸款需“四證”齊全：國有土地使用證；建設用地規(guī)劃許可證；建設工程規(guī)劃許可證；建設工程開工許可證；房地產典當業(yè)務分析：房地產是中小企業(yè)或者個人最重要的財產之一，因標的物價值很高、收益大、市場容 量大等而受到普遍的重視。特別是中小企業(yè)可以利用企業(yè)或者個人房地產來獲取較大 額度的融資，以解決臨時性資金需求，加上房地產可以方便的估價、交易，現(xiàn)在正逐 步成為一些典當行主要的業(yè)務項目。但是我們知道，目前中國的中小企業(yè)和居民個人 自主擁有的房地產并不是很多，絕大多數(shù)典當后的房地產仍由當戶使用，這也就是說 房地產典當實際上是一種抵押擔保而非質押擔保，典當行并沒有真實地取得

2、房地產的 占有權，因而在絕當發(fā)生時，典當行可能因巨大的交易費用而無法行使應得的所有權。這一理論的現(xiàn)實證明就是：絕當后的房屋可能因“有人居住”而導致法院無法執(zhí)行， 最終典當行承擔損失。注：這里的“有人居住”包括兩種情況：按照民法理論“買賣不破租賃”，抵押房屋在抵押之前已經(jīng)出租，在租賃關系存續(xù)期間，即使抵押人將抵押房產讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物，即典當行在抵押房產上，需要與承租人繼續(xù)執(zhí)行租賃合同，使得典當行蒙受損失。（合同法第 229 條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。民通

3、意見119 條規(guī)定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。）設定抵押的房地產是抵押人的唯一生活資料，在執(zhí)行時比較困難，有六個月的寬限期，在這期限內，占用典當行的資金，典當行蒙受損失。（ 最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定(2005 年 11 月 14 日最高人民法院審判委員會第 1371 次會議通過(法釋200514 號)中華人民共和國最高人民法院公告最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定已于2005 年 11 月 14 日由最高人民法院審判委員會第 1371 次會議通過，現(xiàn)予公布，自 2005 年 12 月 21

4、日起施行。二五年十二月十四日根據(jù)中華人民共和國民事訴訟法等法律的規(guī)定，結合人民法院民事執(zhí)行工作的實踐，對人民法院根據(jù)抵押權人的申請，執(zhí)行設定抵押的房屋的問題規(guī)定如下：第一條對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。第二條 人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內，被執(zhí)行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬遷出該房屋。第三條上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定， 并按照民事訴訟法第二百二

5、十九條的規(guī)定執(zhí)行。強制遷出時，被執(zhí)行人無法自行解決居住問題的，經(jīng)人民法院審查屬實，可以由申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供臨時住房。第四條申請執(zhí)行人提供的臨時住房，其房屋品質、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房， 面積參照建設部、財政部、民政部、國土資源部和國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布的城鎮(zhèn)最 低收入家庭廉租住房管理辦法所規(guī)定的人均廉租住房面積標準確定。第五條 申請執(zhí)行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定；協(xié)商不成的，由人民法院參照當?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，當?shù)責o同類房屋租金標準可以參照的，參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定。已經(jīng)產生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣

6、價款中優(yōu)先扣除。第六條被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出。第七條本規(guī)定自公布之日起施行。施行前本院已公布的司法解釋與本規(guī)定不一致的， 以本規(guī)定為準。）房地產典當業(yè)務風險：（1 ）絕當風險絕當風險是典當行面臨的最大經(jīng)營風險。當客戶違約，不能按期足額償還貸款，房地產成為絕當，難以變現(xiàn)時，必然會占用典當行的大量資金，造成資金短期無法收回， 資本周轉困難；同時增加典當行的營業(yè)成本，一般來說，作為二手房產，銷售變現(xiàn)的渠道相對較窄，銷售過程中占用大量的人力、物力，成本較高；道德風險道德風險主要是由于信息不對稱，典當行面臨客戶騙取當金的風險。因為房地產業(yè)信息透明度不高，典當行

7、難以了解到房地產的真實信息；操作風險是指辦理房地產典當業(yè)務過程中由于內控制度不健全，監(jiān)督制度不完善，內部工作人 員錯誤操作而導致直接或間接損失的風險。比如，對客戶的房產和提供的證件考察不 實不準；對涉及房產占有、使用、收益、處分和共有問題審查不嚴；對抵押人的信譽、償還能力未認真了解；操作過程中只收取房地產證而未去抵押登記、房地產估價不準 等等，這些極易引起法律糾紛和騙當絕當?shù)陌l(fā)生，造成典當行的損失；注：盡量避免不登記的情況發(fā)生，應盡可能辦理登記；如果是簽了合同后借款人不原去辦理抵押登記手續(xù)，可以訴訟要求履行合同；如果借款期限屆滿后實際發(fā)生了簽訂合同沒有登記的情況，在訴訟時應據(jù)理力爭，主張典當合

8、同有效，要求當戶繼續(xù)辦理抵押登記手續(xù)，并依據(jù)合同法 107 條第 1 款主張息費和違約金，或要求賠償損失。l主張典當合同有效的理由：我國合同法明確規(guī)定，只有合同違反法律、行政法規(guī)定的強制性規(guī)定才無效，而典當管理辦法從法律層次上講知識一個用于行政管理的部門規(guī)章，無權決定合同的效力、違法典當管理辦法的合同，不是無效合同；典當合同中有關“借款金額、利息、綜合費、逾期違約金”的約定均屬主合同范疇， 而抵押、質押屬于從合同范疇，抵押、質押不成立或被確定無效不影響典當主合同的 效力；司法實踐中，最高人民法院的部分案件和批復均是從擔保法、合同法的角度來對合同效力進行判斷，都說明抵押成立與否不影響典當合同的效

9、力；法律規(guī)章沖突風險目前，典當業(yè)只有作為部門規(guī)章的典當管理辦法，其效力低于法律的效力，一旦引起訴訟，典當行依據(jù)典當管理辦法提出訴訟請求，與其他法律法規(guī)相沖突時， 法院優(yōu)先以合同法、擔保法、物權法等法律法規(guī)為依據(jù)進行判決，典當行的利益將得不到根本的保證。比如破產法規(guī)定企業(yè)的欠稅和所欠工程款先于抵押權受償，這將使典當行受償?shù)娘L險大為增加；物權法規(guī)定，建筑物與該建筑物 占用范圍內的建設用地使用權一并抵押，如果抵押人憑房產證抵押貸款，而將房屋所 在的土地使用權另行抵押登記，“一女二嫁”，將使典當行難以完全實現(xiàn)自己的債權； 如果房地產典當所約定的息費率過高，即使沒有違背典當管理辦法的規(guī)定，法院 也可能認

10、為違背民法通則公平的基本原則，則典當行應收取的大額息費將無法收 回。注：擔保法36 條：以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。（集體土地不得辦理抵押借款；集體土地如果用來辦理抵押借款，必須轉化為國有土地。）城市房地產管理法32 條：房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。（5 ）房地產抵押物的風險抵押房地產不具備抵押資格，如權

11、屬有爭議的房地產，用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產等；注：擔保法37 條規(guī)定：下列財產不得抵押：（一）土地所有權：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；（六）依法不得抵押的其他財產。土地性質導致的房地產典當風險土地使用期限：住宅類 70 年；工業(yè) 50 年；私自變更土地用途，如工業(yè)用地建房地產并抵押貸款的，國家可以無償收回土地使用權

12、；在建工程抵押的風險建設工程價款的優(yōu)先權合同法 286 條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外， 承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建 設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。稅收優(yōu)先權稅收優(yōu)先于發(fā)生在其后的抵押權、質權、留置權。稅收優(yōu)先于發(fā)生在其后的抵押權、質權、留置權，即納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納 稅人以其財產設定抵押、質押或者納稅人的財產被留置之前的，稅收應當先于抵押權、質權、留置權執(zhí)行。稅收優(yōu)先于發(fā)生在其后的抵押權、質權、留置權的規(guī)定，包含兩層

13、含義：（1）稅收優(yōu)先于發(fā)生在其后的抵押權、質權，留置權，執(zhí)行額度以納稅人應納的稅款為限，例如稅務機關處置納稅人的抵押財產后，抵押財產的處置價值超過納稅人的應納稅額、滯納金和必要的處置費用的，超出部分應該退還納稅人；納稅人抵押的財產價值不足以繳納稅款和滯納金的，稅務機關應要求納稅人以其他財產補足。（2）欠稅的納稅人，可以以其財產設定抵押、質壓，其財產也可能被留置，但是此時的抵押、質壓等擔保物權，不能影響稅收，即根據(jù)稅收優(yōu)先的原則，對有欠稅的納稅人，稅務機關對其設置抵押、質壓或被留置的財產有優(yōu)先處置權，以保障國家依法取得稅收收入。以單位房改房設定抵押的風險有的單位已經(jīng)進行的房改，職工交集了集資款，

14、單位已將房子給職工，但仍將未辦理產權轉移的房產作抵押，這種房產表面上是單位所有，但實際上所有權已經(jīng)發(fā)生了變化；有的單位有內部規(guī)定，比如該房產只能由職工本人及直系親屬居住，不得擅自出租、轉讓和出售給他人；如本人調離單位，房產由原單位收回，退回原購房款。針對以上兩種特殊的房產，個人雖有房產證，但沒有完全的處分權和所有權。正常的房屋抵押，也需要提交稅費繳畢證明房地產典當風險的防范措施:完善規(guī)章制度，加強內控建設借鑒銀行的內控制度，辦理房地產典當業(yè)務時實行分級審批制度、差錯事故責任追究制度、崗位責任制度，強化內部監(jiān)督制約，通過制度來管理和約束每個員工、每道工作環(huán)節(jié)，減少人為因素的干擾；規(guī)范業(yè)務流程，強

15、化業(yè)務技能培訓和職業(yè)道德教育， 落實嚴格、審慎的房地產評估機制，避免估價過高；強化內部稽核，即使發(fā)現(xiàn)經(jīng)營操作中的漏洞和薄弱環(huán)節(jié)，減少各類問題和事故的發(fā)生，以制度的完善來實現(xiàn)風險的事前防范。關注經(jīng)濟形勢及宏觀政策，明晰典當行業(yè)走勢房地產市場受國家宏觀經(jīng)濟及政策的影響較大，一旦宏觀經(jīng)濟形勢出現(xiàn)較大變化，房價發(fā)生變動，房地產行業(yè)的系統(tǒng)性風險將增大，當戶違約現(xiàn)象將增多。在進行房地產典當時，一定要認真分析當前的宏觀經(jīng)濟形勢和國家可能出臺的經(jīng)濟政策，進而對房地產的折當率和股價政策驚醒適時調整。對當戶進行分類，加強事后監(jiān)督根據(jù)當戶的資產質量、資信狀況，借款用途、還款來源、利潤效益等，對該項業(yè)務及當戶進行信譽

16、評級，區(qū)分優(yōu)質客戶群、一般客戶群和風險客戶群。對資信狀況良好的優(yōu)質客戶群可以適當提高折當率及當金；對抵押房產區(qū)位偏僻、變現(xiàn)能力差、借款用途不明確的業(yè)務，則要重點加強監(jiān)督。完善二級市場，拓寬當?shù)亟^當房地產變現(xiàn)渠道絕當物品的處理，二級市場發(fā)揮著重要的作用，直接決定著變現(xiàn)速度，尤其在房地產這類不動產典當業(yè)務中，直接影響著大額資金的回籠。典當行與拍賣行聯(lián)合，建立定期有效的拍賣機制，將絕當房地產盡早脫手； 與二手房中介合作，構建針對房地產的交易市場；同時信息共享，加快房地產流通變現(xiàn)；利用網(wǎng)絡和知名拍賣網(wǎng)店開設淘寶專區(qū)，發(fā)布房產共應信息，進行銷售；對競拍成功卻難以一次全額付款的客戶，推廣競拍融資服務，促進房地產的拍賣順利進行。分散資金，客戶多元化房地產抵押所占用的資金比例較大，如果資金集中于某一大項目，會使典當行潛在風 險過于集中。因此，要防止資金集中投放造成“一損俱損”的風險，尤其不能追求做 大業(yè)務，對資金鏈較薄弱的中小企業(yè)投放大筆貸款。應該分散資金，實現(xiàn)客戶多元化， 突出優(yōu)質項目，兼顧一般項目，以民