2024年長沙市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告

2024年長沙市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告2024年我市〔含三縣市〕完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1032.00億元，同比增長16.36%。商品房施工面積7361.67萬平米，其中新開工面積1824.23萬平米，同比分別減少4.03%、21.65%；竣工面積1402.27萬平米，同比減少3.41%。2024年長沙市〔含三縣市〕累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1907.14萬平米，同比減少5.25%；實(shí)現(xiàn)商品房成交備案面積1438.09萬平米，備案金額851.70億元，同比分別減少19.95%、12.45%。PART

1

長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場根本情況一、新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況表1

2024年長沙市新建商品房、住宅供應(yīng)情況小結(jié)：2024年全市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量同比減少5.25%，一季度新增量最低，四季度最高2024年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1907.14萬㎡，同比減少5.25%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1482.36萬㎡，同比減少16.07%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售1334.70萬㎡，同比減少2.67%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售1008.16萬㎡，同比減少16.51%。從各區(qū)縣情況來看，全年雨花區(qū)商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售量最大，岳麓區(qū)次之，芙蓉區(qū)最末；同比增幅來看，寧鄉(xiāng)縣、天心區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)同比正增長，且在20%以上，其余均為負(fù)增長。從各月情況來看，4月、10月、11月、12月全市商品房新增批準(zhǔn)預(yù)售面積在200萬㎡以上，其余月份除1月、2月外，新增批準(zhǔn)預(yù)售面積在100-200萬㎡。二、新建商品房網(wǎng)簽情況表2

2024年長沙市新建商品房、住宅網(wǎng)簽情況小結(jié)：全年商品房網(wǎng)簽由冷轉(zhuǎn)熱，成交量逐季走高2024年全市新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽1507.84萬㎡，同比減少13.67%，其中住宅網(wǎng)簽1324.23萬㎡，同比減少16.93%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)網(wǎng)簽1091.75萬㎡，同比減少14.75%，其中住宅網(wǎng)簽942.07萬㎡，同比減少17.95%。從各區(qū)縣情況來看，全年岳麓區(qū)商品房網(wǎng)簽量最大，長沙縣次之，芙蓉區(qū)最末；同比增幅來看，全市僅岳麓區(qū)、望城區(qū)同比正增長，其余區(qū)縣中，開福區(qū)、雨花區(qū)同比降幅超過20%。從走勢來看，一季度處于銷售的低谷，二、三季度銷售回暖，四季度到達(dá)銷售的頂峰，樓市成交明顯由冷轉(zhuǎn)熱，11月創(chuàng)下今年度單月成交最大值。三、新建商品房成交備案情況表3

2024年長沙市新建商品房、住宅成交備案情況小結(jié)：2024年全市商品房成交備案量同比減少近兩成，但從季度來看，呈現(xiàn)逐季上升2024年全市新建商品房累計(jì)成交備案1438.09萬㎡，同比減少19.95%，其中住宅成交備案1243.00萬㎡，同比減少23.42%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計(jì)成交備案1012.16萬㎡，同比減少21.02%，其中住宅成交備案858.15萬㎡，同比減少25.94%。從各區(qū)縣情況來看，全年岳麓區(qū)商品房成交備案量最大，雨花區(qū)次之，芙蓉區(qū)最末；同比增幅來看，全市僅望城區(qū)同比正增長，其余區(qū)縣中，天心區(qū)、芙蓉區(qū)、雨花區(qū)同比降幅超過30%。從各月情況來看，除一季度各月外，其余月份全市商品房成交備案量均在100萬㎡以上，但成交最高月份也未超過200萬㎡。四、二手房成交情況表4

2024年長沙市二手房、住宅成交情況小結(jié)：2024年全市二手房成交量同比減少17.51%，僅四個(gè)月成交量超過30萬㎡2024年全市二手房成交面積312.44萬㎡，成交套數(shù)為29181套，同比分別減少17.51%、14.58%；其中住宅成交194.32萬㎡，成交套數(shù)為24183套，同比分別減少22.81%、16.37%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積214.11萬㎡，成交套數(shù)為19281套，同比分別減少18.86%、14.04%；其中住宅成交139.58萬㎡，成交套數(shù)為16390套，同比分別減少23.23%、17.18%。從各區(qū)縣情況來看，全年雨花區(qū)二手房成交量最大，長沙縣次之，望城區(qū)最末；同比增幅來看，全市僅寧鄉(xiāng)縣同比正增長，其余區(qū)縣中，芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)、長沙縣、瀏陽市同比降幅超過20%。從各月情況來看，除2月、5月外，其余月份二手房成交量均超20萬㎡，其中4月、9月、10月、11月成交量超過30萬㎡。五、房產(chǎn)一、二級(jí)市場交易量比照分析表5

2024年長沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場交易量比照小結(jié)：2024年全市商品房成交量為二手房成交量的4.6倍，新房市場交易上升速度高于二手房市場房產(chǎn)一、二級(jí)市場比照來看，2024年全市房產(chǎn)一、二級(jí)市場累計(jì)交易量之比為4.60：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場累計(jì)交易量之比為4.73：1，比2024全年比值分別縮小0.14、0.13。從各區(qū)縣比值來看，與上月累計(jì)比值比較，除瀏陽市外其余各區(qū)縣比值均有增大，這說明下半年房地產(chǎn)市場的回暖主要表達(dá)在新房市場，其交易上升速度遠(yuǎn)快于二手房市場。六、銀行抵押貸款情況表6

2024年長沙市房屋抵押情況小結(jié)：2024年全市房屋抵押取得貸款增幅較大；在建工程抵押面積、取得貸款金額同比也有較大增幅2024年全市辦理抵押登記手續(xù)204668宗，抵押面積3802.46萬㎡，貸款金額1197.92億元，同比分別增長1.00%、10.81%、18.33%，其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)202460宗，抵押面積2687.86萬㎡，貸款金額858.33億元，同比分別增長1.19%、3.87%、13.39%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)141617宗，抵押面積2155.39萬㎡，貸款金額872.35億元，同比分別增長1.85%、10.52%、17.72%；其中，辦理個(gè)人抵押登記手續(xù)140027宗，抵押面積1629.43萬㎡，貸款金額636.35億元，同比分別增長1.52%、3.05%、12.60%。2024年全市共辦理在建工程抵押1285宗，抵押面積1187.25萬㎡，貸款金額296.66億元，同比分別增長-1.31%、33.69%、20.96%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押904宗，抵押面積803.94萬㎡，貸款金額236.20億元，同比分別增長-0.66%、16.41%、10.34%。從今年累計(jì)情況來看，一般抵押各指標(biāo)同比均有增長，尤其是取得貸款增幅較大，表達(dá)了房屋單位價(jià)值量的提高；而在建工程抵押宗數(shù)同比略有減少，但抵押面積、取得貸款金額同比均有較大幅度增長，這一方面說明了房地產(chǎn)大盤化開發(fā)趨勢繼續(xù)延續(xù)，另一方面，取得貸款金額同比增幅低于抵押面積的同比增幅，那么可能意味著銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款有所放緩。七、土地招拍掛情況

(數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))表7

2024年長沙市土地供應(yīng)和交易情況表8

2024年長沙市各用途土地成交情況小結(jié)：望城岳麓兩區(qū)領(lǐng)跑土地市場，商住綜合用地成交占主流2024年全市招拍掛出讓土地掛牌457宗，土地面積1817.72萬㎡。其中，商業(yè)〔綜合〕用地掛牌211宗，土地面積865.16萬㎡；住宅用地掛牌38宗，土地面積187.73萬㎡；工業(yè)用地208宗，土地面積764.83萬㎡。全市土地實(shí)際成交454宗，成交面積1755.77萬㎡，總金額3708054萬元，綜合地價(jià)水平值2112元/㎡。其中，商業(yè)用地成交面積895.13萬㎡，成交金額3044579萬元；住宅用地成交面積141.49萬㎡，成交金額330410萬元；工業(yè)用地成交面積719.15萬㎡，成交金額333065萬元。2024年，全市共流拍79宗地，其中，內(nèi)六區(qū)33宗，三縣市46宗。PART

2

長沙市〔內(nèi)六區(qū)〕房地產(chǎn)市場根本情況八、長沙〔內(nèi)六區(qū)〕新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析〔按套數(shù)計(jì)〕表9

2024年長沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表小結(jié)：2024年內(nèi)六區(qū)新增供銷的主力套型為90-120面積段，供銷量均超過總量的31%；除144㎡以上套型外，其余套型均供大于求2024年長沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為103.04㎡，同比縮小3.49%。從供銷情況來看，除144㎡以上套型外，其余各套型新增供應(yīng)量均超同期備案量，其中60㎡以下套型供銷比例最大，供應(yīng)量超過同期備案量達(dá)70%以上；90-120㎡、60-90㎡套型分居供銷第一、二位，其中90-120㎡套型供銷比例均超31%。90㎡以下套型供應(yīng)占比為40.60%，同比縮小0.13個(gè)百分點(diǎn)。九、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況小結(jié)：內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積不斷增長，供大于銷，截止12月底超過1300萬㎡2024年至今年12月底，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷售的新建商品房面積為1369.58萬㎡。其中住宅916.63萬㎡,占66.93%；非住宅452.95萬㎡，占33.07%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.94%、20.06%、18.47%；分面積段來看，144㎡以上、120-144㎡、90-120㎡商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比28.45%、24.21%、21.80%。Part

3

2024年長沙房地產(chǎn)市場開展趨勢分析〔一〕繼續(xù)堅(jiān)持宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，但貨幣政策微調(diào)可能性大2024年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確了繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，住建部也屢次重申繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差異化住房信貸、稅收政策和限購措施，并將對(duì)放松調(diào)控措施而導(dǎo)致房價(jià)過快上漲的城市進(jìn)行約談問責(zé)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控已取得初步成效，預(yù)計(jì)2024年繼續(xù)保持調(diào)控政策穩(wěn)定至關(guān)重要，并將適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快完善調(diào)控長效機(jī)制。金融政策方面，2024年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，預(yù)計(jì)在利率、存款準(zhǔn)備金等會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢有適當(dāng)調(diào)整。假設(shè)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過度的反彈，貨幣政策調(diào)整會(huì)首當(dāng)其沖，甚至?xí)呱嬲魇辗慨a(chǎn)稅等政策的提早出臺(tái)?！捕惩恋厥袌鰧睾突嘏?，房地產(chǎn)投資開工小幅上升隨著市場成交量的逐步上升，開發(fā)企業(yè)資金鏈上壓力得到有效緩解，前期被壓制的投資開發(fā)需求有望漸漸釋放出來，首先表現(xiàn)在增加自身的土地儲(chǔ)藏，預(yù)計(jì)2024年我市土地市場將慢慢走出冷清的局面，尤其是高品質(zhì)的地塊或引起劇烈的爭奪。其次表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資開工的逐步回暖，得益于資金的加快回籠以及市場信心的提振，開發(fā)企業(yè)新開工熱情預(yù)計(jì)有所高漲，我市房地產(chǎn)市場上放緩的開工速度、被擱淺的開工工程會(huì)加速推進(jìn)，搶跑新一輪黃金開發(fā)期。(三)市場觀望有所減弱，庫存有望進(jìn)一步消化2024年底翹尾行情透露了市場上消費(fèi)者預(yù)期的改變，經(jīng)歷了連番的調(diào)控洗禮，我市房地產(chǎn)市場上購房者越發(fā)理性。在市場堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性需求不變，充分保障合理自住需求的政策環(huán)境下，市場濃厚的觀望氣氛漸漸散去，2024年剛需及改善性需求仍會(huì)是房地產(chǎn)市場的主角。政策的穩(wěn)定也讓開發(fā)企業(yè)穩(wěn)步推盤銷售，采取適宜的銷售措施，市場價(jià)格預(yù)計(jì)保持根本平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場庫存隨著成交的好轉(zhuǎn)有望加快消化

。(四)城鎮(zhèn)化提速提供新機(jī)遇，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開展加快

黨的十八會(huì)議提出要堅(jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，要使城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提高，國家領(lǐng)導(dǎo)人也屢次強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化是未來我國經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力。預(yù)計(jì)2024年國家財(cái)政會(huì)更加傾斜于城市郊區(qū)、小城鎮(zhèn)建設(shè)等，改善根底設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)開展，這對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)開展還處于起步階段的小城鎮(zhèn)來說是一個(gè)重要利好。隨著小城鎮(zhèn)各類配套的逐步完善，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的可能，預(yù)計(jì)我市四區(qū)〔縣〕市房地產(chǎn)業(yè)有望繼續(xù)快速開展，示范小城鎮(zhèn)將率先開展。(五)二手房房源集中釋放，二級(jí)市場迎來開展機(jī)遇隨著我市房地產(chǎn)市場成交量的上升、改善性需求的逐步入市、個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作的推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)適用住房可上市成交，公務(wù)員、官員財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度等試點(diǎn)及推廣，會(huì)釋放大批二手房房源，預(yù)計(jì)2024年我市房地產(chǎn)市場上二手房房源將有所增長，二手房購置者的選擇性會(huì)有所增加，給二級(jí)市場帶來機(jī)遇，但是我市二手房市場明顯滯后于一級(jí)市場，在新房上市規(guī)模不銳減的情況下，二手房市場難以有所突破，一二級(jí)市場成交巨大差距短期內(nèi)難以縮小。(六)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型穩(wěn)步推進(jìn)，綠色建筑應(yīng)用擴(kuò)大當(dāng)前我市旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)已初顯苗頭，工業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體蓬勃開展起來，均取得了較好的成績。未來國家確定了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)開展方式的戰(zhàn)略取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級(jí)將持續(xù)推進(jìn)，預(yù)計(jì)我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)探索多元化開展的步伐不會(huì)停止，將開展重心放到多元化開展、高品質(zhì)建設(shè)、精細(xì)化管理是大勢所趨。在產(chǎn)品質(zhì)量上，隨著兩型理念的深入人心，購房者對(duì)住房質(zhì)量要求越來越高，企業(yè)提供的產(chǎn)品將繼續(xù)堅(jiān)持綠色、低碳、環(huán)保，綠色建筑覆蓋率將有所提升。

(七)保障性住房建設(shè)大力推進(jìn)，經(jīng)適房上市交易得到標(biāo)準(zhǔn)

黨的十八會(huì)議明確指出要建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭根本居住需求。預(yù)計(jì)2024年我市保障性住房建設(shè)力度仍將大力推進(jìn)，各類棚戶區(qū)改造有序推進(jìn)，保障房的供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步增加。同時(shí)自2024年1月5日起將施行新的?長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理方法?，我市經(jīng)濟(jì)適用住房可上市交易，并有明確的標(biāo)準(zhǔn)。(八)高鐵軌道建設(shè)繼續(xù)發(fā)力，城市區(qū)位優(yōu)勢及輻射能力繼續(xù)增強(qiáng)

當(dāng)前長沙高鐵、軌道交通建設(shè)迅速全面鋪開，隨著京廣高鐵開通、滬昆高鐵建設(shè)的推進(jìn)，我市5小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈根底奠定。2024年10月橫貫東西的地鐵2號(hào)線預(yù)計(jì)將投入正式運(yùn)營，地鐵1號(hào)線工程繼續(xù)推進(jìn)，地鐵3、4號(hào)線全面開工。高鐵與軌道交通合力，對(duì)于追求便利生活的人們來說，產(chǎn)生了