房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-60-真題(含答案與解析)-交互

1、SSS_SINGLE_SEL房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法-60（總分65,做題時(shí)間150分鐘）一、單項(xiàng)選擇題非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)（ 呼。|SSS_SINGLE_SEL,A概括性,B描述性. C理論性D準(zhǔn)確性該題您未回答：x該問題分值:1答案:A下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營(yíng)使用方式來劃分的類型的是（）。SSS_SINGLE_SELA出租的房地產(chǎn)冬L B自用的房地產(chǎn)且C餐飲的房地產(chǎn). D營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)該題您未回答：x該問題分值:1答案：C房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以（）為前提來進(jìn)行工作。|SSS_SINGLE_SEL. A公正B公平. C公開D估價(jià)對(duì)象的合

2、法權(quán)益該題您未回答：x該問題分值:1答案:D現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于 （）方面的制約。A A建筑技術(shù)B 土地權(quán)利設(shè)置CLc相鄰關(guān)系D 土地使用管制該題您未回答：x該問題分值:1答案:D在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。-SSS_SINGLE_SELA A自物權(quán)B劃拔土地使用權(quán)C抵押權(quán)D租賃權(quán)該題您未回答：X該問題分值:1答案:B某宗面積為3000 1tf的工業(yè)用地，容積率為0.8,樓面地價(jià)為700元/褶?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為 5.0,樓面地價(jià)為960元/褶。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬(wàn)元。|SSS_SINGLE_SELA 78B 882C 12

3、10D 1272該題您未回答：x該問題分值:1答案:D某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/ m2,現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/褶。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/ nf計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/nf。SSS_SINGLE_SELA 4400B 4409C 4445D 4455該題您未回答：x該問題分值:1答案:C不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素是（）該題您未回答：x該問題分值:1答案：C同區(qū)位的甲、乙、內(nèi)三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%寸，需求量變化百分比分別為30% 10% 0,則甲、乙、內(nèi)三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類 型分別是（

4、）。SSS_SINGLE_SELA富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B完全彈性、單一彈性、完全無彈性C完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D富有彈性、單一彈性、完全無彈性該題您未回答：X該問題分值:1答案:D現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）SSS_SINGLE_SELA存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換 為其他類房地產(chǎn)量拆毀量nB存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量筋毀量望C存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量D存量+新增竣工量-拆毀量該題您未回答：x該問題分值:1答案：A市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)

5、例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別 因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（）。SSS_SINGLE_SELA 1.05B 0.98C 0.95D 1.03該題您未回答:x該問題分值:1答案：C征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括（）SSS_SINGLE_SELQ A征地管理費(fèi)H B耕地占用稅n c安置補(bǔ)助費(fèi)D耕地開墾費(fèi)該題您未回答：x該問題分值:1答案：C建筑物的（）等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。SSS_SINGLE_SELA體量B結(jié)構(gòu)-C設(shè)施D層高該題您未回答：x該問題分值:1答案:A某可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格為3400元/

6、 nf,以估價(jià)對(duì)象為100,可比實(shí)例交易情況分值為102,房地產(chǎn)狀況因素分值為98,則估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格為（）元/ m2 oSSS_SINGLE_SELA 3401.36ZLb 3398.64匕C 3538.78D 3266.67該題您未回答：x該問題分值:1答案：A報(bào)酬率為（）與所投入的資本的比率,SSS_SINGLE_SELA A凈收益 B投資回收Lc投資回報(bào). D收益該題您未回答：x該問題分值:1答案：C某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方 2500元/褶，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知 該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的 5%激納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的 3%t納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常

7、成交價(jià)格最接近于（）元/褶。SSS_SINGLE_SELA 2427B 2500C 2575D 2632 該題您未回答：x該問題分值:1答案:D 17. 下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）SSS_SINGLE_SEL：A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù). B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過年 數(shù)C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相 等D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí) 際經(jīng)過年數(shù)該題您未回答：x該問題分值:1答案:D 18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年

8、開始建造，建造期 3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。SSS_SINGLE_SELA 37B 40SSS_SINGLE_SELC 60D 63該題您未回答:x該問題分值:1答案:A因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于 （ ）。SSS_SINGLE_SELA自然折舊Q B物質(zhì)折舊且C功能折舊D經(jīng)濟(jì)折舊該題您未回答:x該問題分值:1答案：C通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為（）。|SSS_SINGLE_SELA 土地取得成本+開發(fā)成本B 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C 土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值該題您

9、未回答：x該問題分值:1答案:D下面對(duì)假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是（）SSS_SINGLE_SELA新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 B用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目且C具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)該題您未回答：x該問題分值:1答案：C長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的理論和方法，特別是（）和回歸分析，對(duì)房地產(chǎn)的未來價(jià)格做出推測(cè)、判斷的方法。二A指數(shù)平滑分析B趨勢(shì)擬合分析C C時(shí)間序列分析D相關(guān)分析該題您未回答：x該問題分值:1答案：C開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的（）。SSS_SINGLE_SELA A開工日期B取得估價(jià)對(duì)象的日期C取得待開發(fā)土地的日期D開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期該題

10、您未回答：X該問題分值:1答案:B有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7% 土地資本化率為6%建筑 物資本化率為8%則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（）萬(wàn)元（收益可視為無限年）。SSS_SINGLE_SELA 30B 40（c 50D 60該題您未回答：x該問題分值:1答案：C某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為 1000元/褶，成新率為70%房地產(chǎn)年 凈收益為140元/褶，土地資本化率為6%建筑物資本化率為8%則該房地產(chǎn) 的價(jià)格為（）元/褶。SSS_SINGLE_SELA 1700B 2000C 2100D 2400該題您未回答：x該問題分值:1答案：C臨街同一道路的其他土地的價(jià)格，是以路線價(jià)

11、為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地 形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為（ ）。SSS_SINGLE_SELA交易情況修正B交易日期調(diào)整且C房地產(chǎn)狀況調(diào)整D區(qū)域因素調(diào)整該題您未回答：x該問題分值:1答案:C從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)（）SSS_SINGLE_SELA估價(jià)業(yè)務(wù)B估價(jià)目的C估價(jià)對(duì)象D估價(jià)程序該題您未回答：x該問題分值:1答案：A某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通 過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為25萬(wàn)元、26萬(wàn)元、24萬(wàn)元、25萬(wàn)元, 報(bào)酬率為10%該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。SSS_SINGLE_SELA 222

12、.76B 224.67巳C 268.67D 298.33該題您未回答：x該問題分值:1答案:B資本化率構(gòu)成中，流動(dòng)性補(bǔ)償?shù)牧鲃?dòng)性是指（）SSS_SINGLE_SELA房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度工C估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度 D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)的速度該題您未回答：x該問題分值:1答案:B在某商業(yè)街深度30%勺矩形土地，前后兩面臨街，具前街路線價(jià)（土地單價(jià)）為 3000元/，后街路線價(jià)為2000元/褶。那么按重疊價(jià)值估價(jià)法計(jì)算，其前街 影響深度為（）。SSS_SINGLE_SELA 18%二 B 20%C 15%D 25%該題您未回答：x該問題分值

13、:1答案：A下列關(guān)于路線價(jià)法中，不正確的是（）SSS_SINGLE_SELA路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相近，是房地產(chǎn)價(jià)格 形成的替代原理BLb路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)c運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街 宗地求其平均價(jià)格 該題您未回答：x該問題分值:1答案:D 32.某宗面積為5000 1tf的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格（按面地價(jià)）為800元/褶，容 積率為2,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%t納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為（）萬(wàn)元。D 904該題您未回答：x該問題分值:1答案：

14、A某大廈總建筑面積10000 m2,房地總價(jià)值6000萬(wàn)元，其中，土地總價(jià)值2500 萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為 180萬(wàn)元，建筑面積為240 m如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，則該人占有的土地份額為（）。SSS_SINGLE_SELA 2.4%C B 3.0%C C 3.8%D 7.2%該題您未回答：x該問題分值:1答案：C影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括（）SSS_SINGLE_SELA大氣環(huán)境. B聲覺環(huán)境. C衛(wèi)生環(huán)境D治安環(huán)境該題您未回答：x該問題分值:1答案:D在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于（SSS_SINGLE_SELA社會(huì)因素B環(huán)境因素. C人口因

15、素D行政因素該題您未回答：x該問題分值:1答案：A二、多項(xiàng)選擇題1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，是因?yàn)椋ǎ㏒SS_MULTI_SELA估價(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同B估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同廠C估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同1 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評(píng)估的價(jià)值類型可能不同 廠E估價(jià)依據(jù)不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同 該題您未回答：x該問題分值:1答案:A,D,E 2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。SSS_MULTI_SEL A按份共有所有權(quán)B專有部分所有權(quán)廠C共同關(guān)系成員權(quán)D共用部分持份權(quán)E長(zhǎng)期使用和租賃該題您未回答：x該問題分值:1答案:B,C,D房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)

16、應(yīng)該包括（）SSS_MULTI_SELA最佳區(qū)位屋B最佳規(guī)模C c最佳用途L D最佳集約度E最佳收益該題您未回答:x該問題分值:1答案:B,C,D在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有（SSS_MULTI_SELA農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地1 B在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)1 C住宅區(qū)道路禁止貨車通行1 D在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路1 E常常遭受洪水威脅該題您未回答：x該問題分值:1答案:B,D,E估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括（SSS_MULTI_SELA實(shí)地查勘記錄旦B委托人名片旦C估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況廠D估價(jià)中的不同意見廠E估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見該題您未回答：x

17、該問題分值:1答案:A,C,D,E以下說法滿足最高最佳使用的條件有（）|SSS_MULTI_SELA法律上許可B技術(shù)上可能匚C價(jià)值最大化旦D權(quán)益上允許E經(jīng)濟(jì)上可行該題您未回答：x該問題分值:1答案:A,B,C房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。|SSS_MULTI_SELA取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金廠B基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)廠C公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1 D勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)1 E管理費(fèi)該題您未回答：x該問題分值:1答案:B,C,D8.運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括（）等。SSS_MULTI_SEL1 A調(diào)查評(píng)估路線價(jià)1B計(jì)算臨街土地的價(jià)值1 C求取可比實(shí)例價(jià)格D劃分路線價(jià)區(qū)段1 E交易情況修正該題您未

18、回答：x該問題分值:1答案:A,B,D功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有（）等。|SSS_MULTI_SELn a意外破壞的損毀旦B市場(chǎng)供給的過量旦C建筑設(shè)計(jì)的缺陷D人們消費(fèi)觀念的改變E周圍環(huán)境條件惡化該題您未回答：x該問題分值:1答案：C,D下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。SSS_MULTI_SEL1 A估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別1 B建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額CLc建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失1 D建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值

19、之間 的差額1 E建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊該題您未回答：x該問題分值:1答案:A,C,D,E在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于（）SSS_MULTI_SELA房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力口 B將預(yù)期原理作為理論依據(jù)旦C正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式口 D正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E正確預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值該題您未回答：x該問題分值:1答案：C,E在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（SSS_MULTI_SELA形狀相似旦B在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段旦C面積接近廠D地塊相連E可及性相當(dāng)該題您未回答：x該問題分值:1答案:D,E房地產(chǎn)估

20、價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的（）SSS_MULTI_SELA投資價(jià)值B賬面價(jià)值匚C市場(chǎng)價(jià)值旦D使用價(jià)值E交換價(jià)值該題您未回答：x該問題分值:1答案：C,E直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括（）。|SSS_MULTI_SEL廠A不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來第一年的收益廠B指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理 最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ) 旦C每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解廠D不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng) 的資本化率E資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能

21、 較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況該題您未回答：x該問題分值:1答案:B,C,D房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由（）綜合決定的。SSS_MULTI_SEL工A估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型廠B估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件匚C估價(jià)人員的技術(shù)水平旦D委托人的特殊要求廠E所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量該題您未回答：x該問題分值:1答案:A,B,E三、判斷題估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于那些估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。()|SSS_JUDGEMENTCl正確 ,錯(cuò)誤該題您未回答:X該問題分值:1答案：正確房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。( )

22、SSS_JUDGEMENTs正確 ,錯(cuò)誤該題您未回答：X該問題分值：1答案：錯(cuò)誤現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值, 比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市拆遷房屋估價(jià)不應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值。()|SSS_JUDGEMENT正確 錯(cuò)誤該題您未回答：X該問題分值：1答案：錯(cuò)誤就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。( )SSS_JUDGEMENT正確 ,錯(cuò)誤該題您未回答：X該問題分值：1答案：正確在市場(chǎng)法估價(jià)中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。（）SSS_JUDGEMENTc正確 ,錯(cuò)誤該題您未回答：X該問題分值:1答案：錯(cuò)誤在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。（）SSS_JUDGEMENT,正確 ,錯(cuò)誤該題您未回答：X該問題分值：1答案：錯(cuò)誤在土地的基礎(chǔ)設(shè)施