無錫市房屋征收評估技術(shù)規(guī)范

1、 PAGE 48無錫市房屋征收評估技術(shù)規(guī)范 TOC h z t 標(biāo)題 6,2,標(biāo)題5,1 HYPERLINK l _Toc500752207 第一章 總則 PAGEREF _Toc500752207 h 3 HYPERLINK l _Toc500752208 第二章術(shù)語 PAGEREF _Toc500752208 h 3 HYPERLINK l _Toc500752209 一、比較法 PAGEREF _Toc500752209 h 3 HYPERLINK l _Toc500752210 二、收益法 PAGEREF _Toc500752210 h 4 HYPERLINK l _Toc500752

2、211 三、成本法 PAGEREF _Toc500752211 h 4 HYPERLINK l _Toc500752212 四、假設(shè)開發(fā)法 PAGEREF _Toc500752212 h 4 HYPERLINK l _Toc500752213 五、樣本房屋 PAGEREF _Toc500752213 h 4 HYPERLINK l _Toc500752214 六、基準(zhǔn)價格 PAGEREF _Toc500752214 h 4 HYPERLINK l _Toc500752215 七、房屋基本重置價格 PAGEREF _Toc500752215 h 4 HYPERLINK l _Toc5007522

3、16 八、綜合費用 PAGEREF _Toc500752216 h 5 HYPERLINK l _Toc500752217 第三章評估技術(shù)路線 PAGEREF _Toc500752217 h 5 HYPERLINK l _Toc500752218 一、比較法 PAGEREF _Toc500752218 h 5 HYPERLINK l _Toc500752219 二、收益法 PAGEREF _Toc500752219 h 6 HYPERLINK l _Toc500752220 三、成本法 PAGEREF _Toc500752220 h 7 HYPERLINK l _Toc500752221 第四

4、章 評估方法的應(yīng)用 PAGEREF _Toc500752221 h 9 HYPERLINK l _Toc500752222 一、住宅房屋評估 PAGEREF _Toc500752222 h 9 HYPERLINK l _Toc500752223 二、非住宅營業(yè)用房評估 PAGEREF _Toc500752223 h 9 HYPERLINK l _Toc500752224 三、非住宅非營業(yè)用房評估 PAGEREF _Toc500752224 h 9 HYPERLINK l _Toc500752225 四、工交倉儲用房評估 PAGEREF _Toc500752225 h 9 HYPERLINK l

5、 _Toc500752226 五、在建工程評估 PAGEREF _Toc500752226 h 9 HYPERLINK l _Toc500752227 六、土地使用權(quán)補償價格評估 PAGEREF _Toc500752227 h 9 HYPERLINK l _Toc500752228 七、附屬物價格評估 PAGEREF _Toc500752228 h 10 HYPERLINK l _Toc500752229 第五章征收評估報告 PAGEREF _Toc500752229 h 11 HYPERLINK l _Toc500752230 一、評估結(jié)果報告 PAGEREF _Toc500752230 h

6、 11 HYPERLINK l _Toc500752231 二、評估技術(shù)報告 PAGEREF _Toc500752231 h 12 HYPERLINK l _Toc500752232 第六章附件 PAGEREF _Toc500752232 h 13 HYPERLINK l _Toc500752233 附件一可比實例選取要求 PAGEREF _Toc500752233 h 13 HYPERLINK l _Toc500752234 附件二樣本房屋選取要求 PAGEREF _Toc500752234 h 13 HYPERLINK l _Toc500752235 附件三 房屋權(quán)益狀況調(diào)整價格標(biāo)準(zhǔn) PA

7、GEREF _Toc500752235 h 14 HYPERLINK l _Toc500752236 附件四房屋實物狀況調(diào)整 PAGEREF _Toc500752236 h 14 HYPERLINK l _Toc500752237 附件五房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù) PAGEREF _Toc500752237 h 20 HYPERLINK l _Toc500752238 附件六租費率、凈收益逐年遞增比率、風(fēng)險調(diào)整值、自有資金收益率與土地還原利率 PAGEREF _Toc500752238 h 23 HYPERLINK l _Toc500752239 附件七土地綜合調(diào)整系數(shù) PAGEREF _Toc50

8、0752239 h 23 HYPERLINK l _Toc500752240 附件八綜合費用 PAGEREF _Toc500752240 h 26 HYPERLINK l _Toc500752241 附件九無錫市房屋結(jié)構(gòu)等級評定標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc500752241 h 29 HYPERLINK l _Toc500752242 附件十無錫市房屋基本重置價格標(biāo)準(zhǔn)及修正 PAGEREF _Toc500752242 h 39 HYPERLINK l _Toc500752243 附件十一無錫市房屋成新評定標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc500752243 h 41 HYPERLINK l _T

9、oc500752244 附件十二房屋用途分類 PAGEREF _Toc500752244 h 42 HYPERLINK l _Toc500752245 附件十三附屬物及室內(nèi)裝飾重置價格標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc500752245 h 42 第一章 總則一、根據(jù)住建部、省、市有關(guān)房屋征收評估的規(guī)定，為維護房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)范房屋征收評估技術(shù)行為，保證房屋征收評估結(jié)果客觀公平，結(jié)合無錫市實際情況，制定本規(guī)范。二、在本市市區(qū)內(nèi)范圍內(nèi)，國有土地上房屋征收、撤組剩余國有土地上房屋征收及征收集體土地涉及的房屋進行補償安置時，評估被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市

10、場價格，以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定(以下統(tǒng)稱征收評估)，應(yīng)遵守本技術(shù)規(guī)范。三、本技術(shù)規(guī)范所指的被征收房屋價值，是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估價值時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。四、征收評估人員應(yīng)對被征收房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，并拍攝房屋外觀及內(nèi)部影像資料，如因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘的，可以依據(jù)被征收房屋的相關(guān)權(quán)屬資料參照同類房屋進行評估，并由房屋征收部門、估價人員和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評估報告中說明。五、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修，

11、機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可委托評估確定。六、征收評估應(yīng)根據(jù)被征收房屋的用途分別選用不同的評估方法進行。第二章術(shù)語一、比較法比較法可分為可比實例直接比較法與基準(zhǔn)價格比較修正法。1可比實例直接比較法選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后，直接得到估價對象價值或價格的方法。2基準(zhǔn)價格比較修正法將估價對象與樣本房屋進行比較，對經(jīng)按同一價值時點評估得出的樣本房屋市場價格進行適當(dāng)修正，間接得到估價對象價值或價格的方法。二、收益法預(yù)計估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)

12、換為價值得到估價對象價值或價格的方法。三、成本法測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。四、假設(shè)開發(fā)法求取估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。五、樣本房屋在征收范圍內(nèi)與多數(shù)被征收房屋相類似的房屋，各被征收房屋與此房屋僅存在實物狀況的差異，被征收房屋的價格可通過對樣本房屋的評估價格進行實物狀況調(diào)整進行估算。六、基準(zhǔn)價格基準(zhǔn)價格為不同用途的樣本

13、房屋在價值時點的市場價格(不含其相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級應(yīng)具備標(biāo)準(zhǔn)以外的裝飾及附屬物價格)，此價格一般選用可比實例直接比較法、收益法進行評估。七、房屋基本重置價格采用價值時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物所需的建筑安裝工程費用。八、綜合費用按成本法評估的原理，綜合費用為可計入房地產(chǎn)價格中的前期費(平整場地、設(shè)計費、勘測費等)、規(guī)費、基礎(chǔ)設(shè)施費(地下水、電管溝等)、管理費用、投資利息、銷售稅費與開發(fā)利潤等費用的總稱。第三章評估技術(shù)路線一、比較法1可比實例直接比較法的技術(shù)路線為：(1) 選取可比實例

14、?？杀葘嵗倪x取條件應(yīng)符合附件一的要求；(2) 進行因素修正，求取比較價格。比較價格的計算公式：比較價格V = (可比實例價格VsVt)P1P2P3P4Vt可比實例權(quán)益狀況調(diào)整為待估房屋權(quán)益狀況應(yīng)調(diào)整的價格，價格標(biāo)準(zhǔn)參見附件三；P1交易情況調(diào)整系數(shù)。可比實例采用正常交易案例時，該系數(shù)取1；P2市場狀況調(diào)整系數(shù)。系數(shù)可參照錫房指數(shù)的分區(qū)價格指數(shù)進行確定；P3可比實例實物狀況調(diào)整為待估房屋實物狀況的調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四；P4可比實例區(qū)位狀況調(diào)整為待估房屋區(qū)位狀況的調(diào)整系數(shù)，估價人員應(yīng)根據(jù)待估房屋的所處區(qū)域的繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價

15、格的因素，找出由于區(qū)位狀況優(yōu)劣所造成的價格差異，進行調(diào)整。房屋區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)確定參見附件五；(3) 確定評估價格。評估價格按比較價格的算術(shù)平均值確定。2基準(zhǔn)價格比較修正法的技術(shù)路線為：(1) 選取樣本房屋。樣本房屋的選取條件見附件二；(2) 確定基準(zhǔn)價格(Vo)樣本房屋的評估價格即為基準(zhǔn)價格，樣本房屋評估應(yīng)當(dāng)對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析，選用其中一種或者多種方法進行評估。當(dāng)樣本房屋有類似房地產(chǎn)交易的，應(yīng)選用可比實例直接比較法進行評估；樣本房屋或類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)選用收益法進行評估?；鶞?zhǔn)價格可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法進行

16、評估。(3) 確定評估價格各被征收房屋應(yīng)與“樣本房屋”的房地產(chǎn)實物狀況進行比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被征收房屋的價值，其計算公式為：評估價格 = 基準(zhǔn)價格 P5P5樣本房屋實物狀況調(diào)整為被征收房屋實物狀況的調(diào)整系數(shù)，系數(shù)確定見附件四。二、收益法收益法評估被征收房屋價值的技術(shù)路線為：1確定房地產(chǎn)的凈收益a凈收益可通過同類房地產(chǎn)正常出租的平均稅后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及維持房地產(chǎn)正常使用所必須的維修費、管理費、保險費等費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。凈收益計算公式：a=A(1k)a凈收益；A平均稅后年租金收益，即同區(qū)域同類房地產(chǎn)正常出租的平均稅后租金收益水平。當(dāng)無法取得租金收

17、益時，可選用房地產(chǎn)估價規(guī)范中規(guī)定的其它方式求??；k租費率，即房地產(chǎn)空置、拖欠租金及房屋維修費、管理費、保險費和稅費等費用占年租金的比率，租費率的確定見附件六。2確定凈收益逐年遞增的比率g凈收益逐年遞增的比率g確定見附件六。3確定資本化率R資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：(1) 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法R1：以安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率，即：資本化率R1=安全利率風(fēng)險調(diào)整值安全利率取同期銀行一年定期存款年利率，不同用途房屋的風(fēng)險調(diào)整值見附件六。(2) 復(fù)合投資收益率法R2：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款利率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，即：資本化率R2MRM(1M)REM貸款價值比率，抵

18、押貸款占房地產(chǎn)價格的比率，一般取60%；RM抵押貸款利率，一般取同期一年期銀行貸款利率；RE自有資本要求的正常收益率，自有資金收益率見附件六。(3) 確定資本化率R4確定收益期n選用收益法評估基準(zhǔn)價格時，收益期根據(jù)樣本房屋設(shè)定的土地使用年期確定；用于評估某一具體房屋時則應(yīng)根據(jù)估價對象房屋剩余經(jīng)濟壽命和土地剩余使用年期確定。5確定評估價格評估價格V=1三、成本法成本法評估被征收房屋價值的技術(shù)路線為：1求取土地重置成本土地重置成本一般選用基準(zhǔn)地價修正法，基準(zhǔn)地價修正法的計算公式：土地重置成本=基準(zhǔn)地價容積率調(diào)整期日調(diào)整綜合調(diào)整系數(shù)年期調(diào)整系數(shù)土地取得方式調(diào)整系數(shù)(1) 基準(zhǔn)地價：采用當(dāng)前公示的無錫

19、市城鎮(zhèn)土地級別基準(zhǔn)地價或地價區(qū)段基準(zhǔn)地價，未定級的區(qū)段可參照相鄰區(qū)段的基準(zhǔn)地價進行適當(dāng)修正計算；(2) 容積率調(diào)整：容積率調(diào)整=當(dāng)被征收房屋實際容積率1時，實際容積率取1；(3) 期日調(diào)整：選用基準(zhǔn)地價進行評估時，應(yīng)根據(jù)基準(zhǔn)地價的時點進行期日修正，基準(zhǔn)地價期日調(diào)整系數(shù)采用政府部門公布的無錫市各類地價增長率；(4) 綜合調(diào)整系數(shù)見附件七；(5) 年期調(diào)整系數(shù)= r為土地還原利率，見附件六；n為基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地使用年期；劃撥土地的土地剩余使用年期設(shè)定：采用各類用地基準(zhǔn)地價設(shè)定的土地使用權(quán)年期；(6) 土地取得方式調(diào)整系數(shù)：當(dāng)被征收房屋占用的土地為出讓方式獲得時取1，以劃撥方式取得時取50%；被征

20、收房屋占用土地為撤組剩余國有土地的土地取得方式調(diào)整系數(shù)取50%；(7) 征收集體土地涉及房屋評估時不計算土地重置成本。 2確定房屋基本重置價格參照無錫市房屋結(jié)構(gòu)等級評定標(biāo)準(zhǔn)(見附件九)，確定被征收房屋的基本重置價格，同時應(yīng)進行層高、跨度等修正(見附件十)；3確定房屋成新房屋成新評定參照無錫市房屋成新評定標(biāo)準(zhǔn)(見附件十一)，采用以直接觀察法為主和直線折舊法相結(jié)合的方法確定；4確定評估價格評估價格=土地重置成本(修正后房屋基本重置價格綜合費用)房屋成新綜合費用：不同用途、不同地級的房屋綜合費用見附件八。公式中土地重置成本以土地面積計算；修正后房屋基本重置價格、綜合費用以房屋建筑面積計算。第四章 評

21、估方法的應(yīng)用具體進行房屋征收評估時應(yīng)根據(jù)被征收房屋占用的土地性質(zhì)及房屋用途分別采用不同的評估方法進行評估，房屋用途的分類見附件十二。一、國有土地上、撤組剩余國有土地上房屋征收評估1住宅房屋評估住宅征收評估宜選用基準(zhǔn)價格比較修正法進行評估。2非住宅營業(yè)用房評估（1）非住宅營業(yè)用房征收評估宜選用基準(zhǔn)價格比較修正法評估。（2）非住宅營業(yè)用房的評估價格不得低于按非住宅非營業(yè)用房用途進行評估的價格(此處非住宅非營業(yè)用房用途評估的價格可不考慮樓層系數(shù)修正)。3非住宅非營業(yè)用房評估非住宅非營業(yè)用房征收評估宜選用基準(zhǔn)價格比較修正法評估；4工交倉儲用房評估工交倉儲用房征收評估宜選用成本法。5在建工程評估在建工程

22、應(yīng)當(dāng)具備的條件：已取得在建工程占用范圍內(nèi)土地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證(及附件)、國有土地使用權(quán)證(已足額交納土地出讓金)、項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、項目建設(shè)工程施工許可證等項目建設(shè)施工應(yīng)有的所有手續(xù)、工程實體施工進度達(dá)施工圖設(shè)計0以上。在建工程選用假設(shè)開發(fā)法評估。6土地使用權(quán)補償價格評估（1）選用成本法評估時，評估價格中的土地重置成本即為土地使用權(quán)補償價格；（2）選用其他評估方法評估時：當(dāng)征收范圍內(nèi)土地面積小于或等于被征收房屋建筑面積時，被征收房屋評估價格已包含所占用的土地使用權(quán)補償價格，不再另行評估；當(dāng)征收范圍內(nèi)土地面積大于被征收房屋建筑面積時，大于部分面積的土地使用權(quán)補償價格應(yīng)選用成本法中

23、土地重置成本評估方法進行評估，但補償單價不得高于同宗地上相同用途房地產(chǎn)單價與房屋基本重置單價結(jié)合成新的差額。（3）征收被征收人部分房屋或土地時，上述土地使用權(quán)補償價格還應(yīng)另行扣除被征收前后土地使用條件變更的增值部分。（4）被征收房屋占用土地為撤組剩余國有土地的土地取得方式參照國有土地劃拔取得。7附屬物價格評估（1）附屬物評估選用成本法，計算公式為：附屬物現(xiàn)值附屬物重置價格成新附屬物重置價格標(biāo)準(zhǔn)見附件十三。（2）附屬物評估范圍 房屋結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定以外的附屬物應(yīng)按實評估。但多層住宅底層圍墻，小區(qū)內(nèi)公共道路、公共圍墻、公用自行車庫等共用設(shè)施不列入分戶報告進行評估； 被征收房屋室外的地下供水供電管、

24、溝，地下排水管、溝等已列入綜合費用內(nèi)或房屋評估價格內(nèi)，不再另行評估； 構(gòu)筑物如煙囪、水塔、地下水池等可列入附屬物進行評估。二、征收集體土地涉及的房屋征收評估1住宅房屋評估住宅征收評估宜選用基準(zhǔn)價格比較修正法進行評估，宅基地面積大于房屋建筑面積部分不予評估。2非住宅非住宅房屋征收評估選用成本法，不計算成本法中的土地重置成本。3附屬物價格評估按照國有土地上的附屬物評估方法進行評估。第五章征收評估報告征收評估報告分兩種格式，選用基準(zhǔn)價格比較修正法評估的，應(yīng)單獨向委托方出具基準(zhǔn)價格評估報告，報告內(nèi)容按房地產(chǎn)估價規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)格式撰寫；對各被征收房屋的分戶評估報告可采用簡明表格形式。分戶簡化征收評估報告格式

25、：一、評估結(jié)果報告評估結(jié)果報告可以以致委托方函的形式，同時應(yīng)明確下列內(nèi)容：1委托評估方：征收評估的委托機構(gòu)為市、區(qū)房屋征收部門；2估價對象與范圍：征收范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被征收房屋及其附屬物(含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán))；3評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值；4價值時點：房屋征收決定公告之日(征收集體土地涉及房屋征收評估為告住戶書發(fā)布之日)。5價值定義：不考慮被征收房屋在評估價值時點所受抵押、租賃、查封等權(quán)利限制情形下最可能達(dá)成的公開市場價值；6評估依據(jù)：無錫市房屋征收評估技術(shù)規(guī)范，房屋征收決定或征地告知書；7評估方法：本次征收評估

26、所選用的評估方法；8適用的基準(zhǔn)價格：選用基準(zhǔn)價格比較修正法應(yīng)予說明基準(zhǔn)價格的來源；9評估結(jié)果：征收評估結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元，并標(biāo)明大寫金額；10評估報告的有效期：本次房屋征收時效內(nèi)；11評估結(jié)果應(yīng)用的限制條件：說明本征收評估報告應(yīng)用的范圍及其它注意事項；12房地產(chǎn)評估機構(gòu)：具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)；13評估日期：出具房屋征收評估報告的日期。二、評估技術(shù)報告房屋征收分戶評估技術(shù)報告以表格形式，表格中應(yīng)明確：被征收房屋坐落、建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、房屋用途、房屋結(jié)構(gòu)等級、征收評估采用的參數(shù)、附屬物的基本重置價格、附屬物的成新、評估結(jié)論等。評估報告應(yīng)有兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，

27、并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章。第六章附件附件一可比實例選取要求1可比實例應(yīng)選擇與估價對象所處同一供求圈的房屋；2可比實例應(yīng)選擇與估價對象實物狀況、區(qū)位狀況相似的房屋；住宅可比實例也可選擇同區(qū)位已批準(zhǔn)上市的拆遷安置住房、經(jīng)濟適用住房及定銷商品房等政策性住房；3可比實例的價格內(nèi)涵應(yīng)為該房屋的房地產(chǎn)價格，不含其結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)以外的室內(nèi)裝飾及設(shè)備價格；4可比實例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的二手房交易案例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格； 5可比實例的成交日期應(yīng)與價值時點接近，兩者差異不得超過十二個月，一般應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實例；6選取的可比實例數(shù)量應(yīng)為3個以上(含3個)；7選擇的可

28、比實例成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應(yīng)超過30%。附件二樣本房屋選取要求房屋征收評估時選取的“樣本房屋”必須符合下述條件：1“樣本房屋”應(yīng)按不同的房屋用途分別選取；2應(yīng)在征收范圍內(nèi)選取區(qū)位、結(jié)構(gòu)形式、成新等因素具備代表性的房屋作為“樣本房屋”；3住宅房屋選擇多層房屋作為“樣本房屋”時，應(yīng)選擇基價樓層(樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為0%)的房屋；4非住宅營業(yè)用房應(yīng)選擇臨街房屋的一層；5非住宅非營業(yè)用房選擇多層房屋作為“樣本房屋”時，應(yīng)選擇基價樓層(樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為0%)的房屋；6非住宅營業(yè)用房“樣本房屋”所占用的土地性質(zhì)應(yīng)調(diào)整為相應(yīng)用途法定最高年期國有出讓土

29、地使用權(quán)，臨街狀態(tài)開間進深比調(diào)整為0.360.45之間(臨街狀態(tài)因素調(diào)節(jié)系數(shù)為100%)；7非住宅非營業(yè)用房“樣本房屋”所占用的土地性質(zhì)應(yīng)調(diào)整為相應(yīng)用途法定最高年期國有出讓土地使用權(quán)；8每一征收項目評估住宅房屋一般選擇一套“樣本房屋”。當(dāng)分期(段)征收或征收項目范圍內(nèi)被征收房屋實物狀況偏差較大時，可分期(段)或?qū)⒄魇辗秶鷥?nèi)的房屋劃分多個區(qū)段分別選擇“樣本房屋”；非住宅營業(yè)用房與非住宅非營業(yè)用房應(yīng)按征收范圍內(nèi)不同的區(qū)段，根據(jù)各區(qū)段房地產(chǎn)市場實際情況適當(dāng)分等，分別選取各等級的“樣本房屋”。附件三 房屋權(quán)益狀況調(diào)整價格標(biāo)準(zhǔn)一、征收集體土地涉及的住宅權(quán)益狀況調(diào)整價格Vt =可比實例上市應(yīng)繳納的土地收益

30、金應(yīng)繳納的土地收益金參照無錫市市區(qū)經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房上市交易繳納土地收益有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；二、撤組剩余國有土地上住宅權(quán)益狀況調(diào)整價格Vt 為應(yīng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費等權(quán)利限制費用應(yīng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費等權(quán)利限制費用標(biāo)準(zhǔn)由無錫房地產(chǎn)價格評估專家委員會另行組織專家論證確定。三、其它房屋的權(quán)益狀況調(diào)整價格Vt =0附件四房屋實物狀況調(diào)整一、住宅房屋實物狀況調(diào)整系數(shù)1住宅房屋結(jié)構(gòu)因素調(diào)整系數(shù)表(k1)待估房屋調(diào)整系數(shù)()參照房屋鋼混結(jié)構(gòu)(磚混別墅)磚混一等(多層住宅)磚混二等磚混三等磚混四等磚木一等磚木二等磚木三等鋼混結(jié)構(gòu)(磚混別墅)100999796941029794磚混一等(多層住宅)10

31、11009897951039895磚混二等103102100999710510097磚混三等1041031011009810610198磚混四等106105103102100108103100注：房屋實際狀況與相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級標(biāo)準(zhǔn)有差異時，可在上表系數(shù)基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整；選用可比實例直接比較法時，待估房屋為樣本房屋，參照房屋為可比實例房屋(下同)；選用基準(zhǔn)價格比較修正法時，待估房屋為被征收房屋，參照房屋為樣本房屋(下同)。2住宅房屋成套因素調(diào)整系數(shù)(k2)成套住宅房屋：100%非成套住宅房屋：99%k23住宅房屋成新因素調(diào)整系數(shù)表(k3)待估房屋調(diào)整系數(shù)()參照房屋三成以下四成五成六成七成八成九成十成

32、六成969899100101102103104七成95979899100101102103八成9496979899100101102九成939596979899100101十成92949596979899100注：房屋實際成新與上表有差異時，可在上表系數(shù)基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。4住宅房屋戶型設(shè)置調(diào)整系數(shù)(k4)(1) 戶型設(shè)置評分表等級調(diào)整系數(shù)(%)影響因素一等二等三等四等五等建筑類型(總高度)101.00100.50100.0099.5099.00日照、采光102.00101.00100.0099.0098.00自然通風(fēng)101.00100.50100.0099.5099.00層高102.00102.

33、00101.00100.00100.00戶均電梯配置101.00100.50100.0099.5099.00封閉院落面積(不含天井)104.00102.00100.0098.0096.00(2) 戶型設(shè)置評分標(biāo)準(zhǔn)影響因素一等二等三等四等五等建筑類型(總高度)3層以下47層812層1318層19層以上日照、采光臥室或客廳四間以上朝南臥室或客廳三間朝南臥室或客廳兩間朝南臥室或客廳僅一間朝南無朝南房屋自然通風(fēng)南北房屋與室外多處自然通風(fēng)南北房屋與室外兩處自然通風(fēng)房屋與室外南北僅一處自然通風(fēng)或東西通風(fēng)室內(nèi)與樓幢內(nèi)部公共空間(封閉天井)對流不通風(fēng)層高3.2米以上3.22.8米2.8米以下戶均電梯配置7層以

34、上一梯配置1戶，6層以下配置電梯7層以上一梯配置1.5-2戶7層以上一梯配置2-2.5戶，6層以下無電梯7層以上一梯配置2.5-3戶，7層無電梯7層以上一梯配置3戶以上封閉院落面積(不含天井)80m2以上50 m280 m230 m250 m230 m2以內(nèi)無(3) 戶型設(shè)置調(diào)整系數(shù)計算說明k45住宅房屋樓層因素調(diào)整系數(shù)(k5)(1) 多層房屋樓層系數(shù)表：所在層次樓層系數(shù)(%)總樓層一二三四五六七二100100三9810099四9810010199五9810010110298六9810010110210098七981001011021009997說明：(1) 帶垂直電梯的，樓層系數(shù)按表中多層的

35、第二層(不含第二層)起每層增加1%(2) 頂層坡屋面的，樓層系數(shù)在表中頂層系數(shù)基礎(chǔ)上增加2%(3) 底層帶地下室的，底層系數(shù)在表中底層系數(shù)基礎(chǔ)上增加1%(2) 小高層、高層樓層系數(shù)調(diào)整說明：以地上中間樓層(偶數(shù)取中間兩層)為基價樓層(樓層調(diào)節(jié)系數(shù)為0%)，向下每層調(diào)減0.2%，向上每層調(diào)增0.2%。頂層為平屋面的另減2%，頂層為坡屋面的另加2%。(3) 待估對象為整幢樓時，樓層系數(shù)取100%(4) 住宅房屋樓層因素調(diào)整系數(shù)計算說明k56實物狀況調(diào)整系數(shù)計算公式：P3(P5)k1k2k3k4k5二、非住宅營業(yè)用房實物狀況調(diào)整系數(shù)1房屋結(jié)構(gòu)因素調(diào)整系數(shù)(k1)k1=12房屋成新因素調(diào)整系數(shù)(k2)

36、k2=13房屋樓層因素調(diào)整系數(shù)表(k3)層次樓層調(diào)整系數(shù)地下室或半地下室30一層100二層50三層35四層及四層以上30注：當(dāng)室內(nèi)配置電動扶梯時，應(yīng)在上表樓層調(diào)整系數(shù)上加8；不臨街房屋，一層以上樓層調(diào)整系數(shù)取100。k34房屋臨街狀態(tài)因素調(diào)整系數(shù)表(k4)臨街狀態(tài)調(diào)節(jié)系數(shù)(%)開間進深比不臨街350.27920.27,0.31940.31,0.36970.36,0.451000.45,0.571030.57,3120.5周圍土地利用類型商業(yè)服務(wù)業(yè)用地市政公用建筑用地特殊用地規(guī)劃限制對未來土地的利用類型、利用強度無限制對未來土地的利用類型無限制，利用強度有較大的限制對未來土地的利用類型，利用強度

37、有較大的限制2工交倉儲用房土地綜合調(diào)整系數(shù)說明表影響因素一等二等三等四等五等基礎(chǔ)設(shè)施水電保證率100%，連續(xù)大雨無積水一等、三等之間水電保證率達(dá)90%以上，一般大雨后無積水三等、五等之間經(jīng)常停水電，雨后即有積水交通條件臨對外交通干道交叉口距主要干道小于100米，或臨次干道距主次干道500米以外環(huán)境質(zhì)量有利于生產(chǎn)、生活對生產(chǎn)過程稍有影響，對產(chǎn)品質(zhì)量及職工身體無不良影響對生產(chǎn)過程、產(chǎn)品質(zhì)量及職工身體均有較大影響宗地自身條件面積、形狀有利于企業(yè)布局，地基條件良好面積、形狀對企業(yè)布局略有影響，地基需略作改造面積小、形狀差，地基差，影響企業(yè)布局和生產(chǎn)五、綜合調(diào)整系數(shù)計算說明綜合調(diào)整系數(shù)附件八綜合費用一、

38、商服用途房屋綜合費用(元/m2)土地級別一二三四五六七八九綜合費用634039053375288023101835162015201390二、辦公用途房屋綜合費用基準(zhǔn)地價區(qū)段編號區(qū)段名稱綜合費用(元/m2)01B城中189002B城西至運河180003B城東至鐵路170004B城北至快速內(nèi)環(huán)164005B鐵路向東至機場路160506B運河西至快速內(nèi)環(huán)170507B青祁路運河?xùn)|至太湖158508B錫山、新區(qū)154009B快速內(nèi)環(huán)至北環(huán)路145510B太湖新城128011B西站物流園134012B洛社130013B西漳139014B堰橋134015B前州130016B錫東新城132517B梅村13

39、6018B馬山1390三、酒店用途房屋綜合費用基準(zhǔn)地價區(qū)段編號區(qū)段名稱綜合費用(元/m2)01L城中158502L城西至運河144003L城東至鐵路135004L城北至快速內(nèi)環(huán)134005L鐵路向東至機場路141006L運河西至快速內(nèi)環(huán)131007L青祁路運河?xùn)|至太湖143008L錫山、新區(qū)132009L快速內(nèi)環(huán)至北環(huán)路123010L太湖新城120011L錢橋、洛社、前洲128512L堰橋、西漳132013L錫東新城120015L馬圩135016L馬山島1535四、研發(fā)用途房屋綜合費用基準(zhǔn)地價區(qū)段編號區(qū)段名稱綜合費用(元/m2)01K南長集中區(qū)128002K太科園123503K太湖科教園125

40、004K堰橋122005K錢橋、西站物流園121506K空港生命科技園124007K馬山1220注：科教與醫(yī)療用途房屋綜合費用參照基準(zhǔn)地價接近的研發(fā)用途房屋綜合費用標(biāo)準(zhǔn)。五、工交倉儲用途房屋綜合費用(元/m2)土地級別一二三四五綜合費用950845765750715附件九無錫市房屋結(jié)構(gòu)等級評定標(biāo)準(zhǔn)房屋類型結(jié)構(gòu)等級適用房屋主體結(jié)構(gòu)屋面、樓地面(內(nèi)外)裝飾門窗設(shè)施設(shè)備住宅磚混一別墅式住宅(獨門獨院)基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有少量鋼筋砼獨立柱基；承重：主要實砌磚墻承重，設(shè)構(gòu)造柱及圈梁，部分現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面及閣樓；屋面：現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面。地面：多孔板架空層、水泥砂

41、漿地面；樓面：水泥砂漿面層；廚房、衛(wèi)生間貼花崗巖、地磚等塊料面層；屋面：琉璃平瓦/琉璃瓦/水泥彩瓦屋面。外裝飾：外貼塊料面層或刷外墻涂料；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。鋁合金或塑鋼或不銹鋼窗，帶紗窗，內(nèi)為木門或膠合板門，帶紗門，大門為不銹鋼或中高檔裝飾門。必要的水電(含中檔衛(wèi)生潔具、廚房間水池)到位。小康型多層住宅基礎(chǔ)：素砼(或鋼筋砼)、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼獨立柱基；承重：實砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁，部分鋼筋砼柱、梁承重；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板；屋面：現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面帶閣樓。樓地面：水泥砂漿面層；廚房、衛(wèi)生間貼花崗巖、地

42、磚等塊料面層；屋面：瓦屋面、平屋面有保溫、防水，有屋面水箱。外裝飾：外貼塊料面層或刷外墻涂料，一般帶空調(diào)板、裝飾線條；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。鋁合金或塑鋼窗，帶紗窗，內(nèi)為木門或膠合板門，帶紗門，進戶門為成品防盜門，裝有共用電子防盜門。必要的水電(含中檔衛(wèi)生潔具、廚房間水池)到位。住宅磚混二多層成套住宅基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有鋼筋砼獨立柱基；承重：實砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面；屋面：多孔板或現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面或木基層斜屋面。樓地面：水泥砂漿面層；廚房、衛(wèi)生間貼地磚、缸磚或馬賽克等塊

43、料面層；屋面：瓦屋面或平屋面有保溫、防水，有屋面水箱。外裝飾：外粉混合砂漿、塊料面層或刷外墻涂料；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿底紙筋砂漿面、刷普通涂料；廚房、衛(wèi)生間墻面貼磁磚或馬賽克，天棚塑扣板吊頂。鋼窗或木門窗，有紗門窗，進戶門為普通防盜門。必要的水電(含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池)到位。三多層非成套住宅基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，有少量鋼筋砼獨立柱基；承重：實砌磚墻承重，有構(gòu)造柱和圈梁；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面；屋面：多孔板或現(xiàn)澆鋼筋砼平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面或木基層斜屋面。樓地面：水泥砂漿面層；屋面：瓦屋面或平屋面有保溫、防水，有屋面水箱。外裝飾：外粉混合砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿底紙筋砂漿面、

44、刷普通涂料。鋼窗或木門窗，有紗門窗。必要的水電到位，一般有共用廚房、衛(wèi)生間或無衛(wèi)生生設(shè)施。低層住宅基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁；承重：實砌磚墻承重，有鋼筋砼圈梁；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板或多孔板樓面；屋面：現(xiàn)澆鋼筋砼斜屋面或木基層斜屋面。樓地面：水泥砂漿地面；屋面：砼或木檁條、木椽子、望磚/屋面板，瓦屋面。外裝飾：外粉混合砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。鋼窗或木門窗，有紗門窗。必要的水電(含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池)到位。住宅磚混四普通低層住宅基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；承重：空斗墻承重，基本無鋼筋砼圈梁；樓面：現(xiàn)澆鋼筋砼樓板(主要為小梁薄板)或多孔板樓面；屋面：木基層斜屋面，

45、多孔板平屋面或現(xiàn)澆鋼筋砼(主要為小梁薄板)平屋面。地面：水泥砂漿地面或磚地面；樓面：水泥砂漿面層；屋面：砼或木檁條、木椽、望磚/屋面板/纖維板、瓦屋面，平屋面帶防水。外裝飾：外粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。鋼窗或木門窗，有紗門窗。必要的水電(含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池)到位。磚木一高檔庭院式或花園洋房基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；承重：磚墻承重或用料上等的木柱梁承重；樓面：用料上等的木樓板樓面；屋面：用料上等的木基層斜屋面；用料上等是指洋松、柳安類以上等級的木料。地面：水泥砂漿地面或磚地面、普通塊料面層；樓面：木樓板上刷油漆；屋面：木檁條、木椽、望磚/屋面板、瓦

46、屋面。外裝飾：清水墻或外粉混合砂漿、紙筋石灰砂漿；內(nèi)裝飾：有掛鏡線、窗簾盒、窗臺板、筒子板、貼臉、木墻裙等，墻面刷乳膠漆。用料上等的木門窗，有紗門窗。必要的水電(含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池)到位。二正規(guī)立貼結(jié)構(gòu)或老式廳堂建筑基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；承重：木柱、梁承重；樓面：木樓板樓面；屋面：木基層斜屋面；必須滿足以下條件中的兩個：1.柱腳周長為開間的20%以上，2.大梁周長為梁跨度的20%以上，檁條周長為開間的15%以上。地面：水泥砂漿地面或磚地面；樓面：木樓板上刷油漆；屋面：木檁條、木椽、望磚/屋面板/纖維板、瓦屋面。外裝飾：清水墻或外粉紙筋石灰砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。用料一般

47、的木門窗，有紗門窗。必要的水電(不含衛(wèi)生設(shè)施)到位。住宅磚木三立貼式結(jié)構(gòu)或擱料住宅基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；承重：磚墻承重或用料一般的木柱梁承重；樓面：用料一般的木樓板樓面；屋面：用料一般的木基層斜屋面。地面：水泥砂漿地面或磚地面；樓面：木樓板上刷油漆；屋面：木檁條、木椽、望磚/屋面板/纖維板、瓦屋面。外裝飾：清水墻或外粉紙筋石灰砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。用料一般的木門窗，有紗門窗。必要的水電(不含衛(wèi)生設(shè)施)到位。非住宅鋼混一綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等基礎(chǔ)：素砼(或鋼筋砼)、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基；承重：現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；墻體：實砌磚墻；樓面

48、：現(xiàn)澆板或多孔板樓面；屋面：現(xiàn)澆板或多孔板平屋面，或現(xiàn)澆斜屋面、木基層斜屋面。樓地面：水泥砂漿面層或水磨石面層，廚房、衛(wèi)生間貼地磚；屋面：平屋面有保溫及防水，斜屋面蓋普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有組織排水。外裝飾：外粉混合砂漿或貼塊料面層或刷外墻涂料，含外墻保溫措施；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷普通涂料或乳膠漆；廚房、衛(wèi)生間墻面貼塊料面層，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。鋁合金或塑鋼窗（含中空玻璃窗），普通三夾板內(nèi)門，外門為鋁合金地彈簧門或無框玻璃門(帶鏡面不銹鋼包邊)。必要的水電(含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池)到位。二大空間多層營業(yè)用房、廠房或倉庫等基礎(chǔ)：素砼(或鋼筋砼)、磚條形基

49、礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基，有電梯井基礎(chǔ)；承重：現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；墻體：實砌磚墻，有少量間隔墻，有電梯井；樓面：現(xiàn)澆板或多孔板樓面；屋面：現(xiàn)澆板或多孔板平屋面，或現(xiàn)澆斜屋面、木基層斜屋面。樓地面：水泥砂漿面層或水磨石面層，衛(wèi)生間貼地磚；屋面：平屋面有保溫及防水，斜屋面蓋普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有組織排水。外裝飾：外粉混合砂漿或貼塊料面層或刷外墻涂料，含外墻保溫措施；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷普通涂料或乳膠漆；衛(wèi)生間貼墻磚，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。鋁合金或塑鋼窗（含中空玻璃窗），普通三夾板內(nèi)門，外門為鋁合金地彈簧門或無框玻璃門(帶鏡面不銹鋼包邊)。必要的水電

50、(含衛(wèi)生間潔具)到位；非住宅磚混一綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等基礎(chǔ)：素砼(或鋼筋砼)、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基；承重：主要磚墻承重，設(shè)構(gòu)造柱及圈梁，部分現(xiàn)澆鋼筋砼柱、梁承重；樓面：現(xiàn)澆板或多孔板樓面；屋面：現(xiàn)澆板或多孔板平屋面，或現(xiàn)澆斜屋面、木基層斜屋面。樓地面：水泥砂漿面層或水磨石地面，廚房、衛(wèi)生間貼地磚；屋面：平屋面有保溫及防水，斜屋面蓋普通平瓦/琉璃平瓦/水泥瓦/水泥彩瓦，屋面有水箱，屋面有組織排水。外裝飾：外墻貼塊料面層或刷外墻涂料；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿、刷乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間貼墻磚，天棚鋁扣板或塑扣板吊頂。鋁合金或塑鋼窗，普通三夾板內(nèi)門，外門為鋁合金地

51、彈簧門或無框玻璃門(帶鏡面不銹鋼包邊)。必要的水電(含衛(wèi)生間潔具、廚房間水池)到位；二辦公樓、綜合用房等基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁；承重：磚墻承重，設(shè)構(gòu)造柱及圈梁；樓面：多孔板樓面；屋面：多孔板平屋面或木基層斜屋面。樓地面：水泥砂漿面層，衛(wèi)生間貼地磚等塊料面層；屋面：平屋面有保溫及防水，斜屋面蓋普通平瓦，屋面有組織排水。外裝飾：外粉混合砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料；衛(wèi)生間貼墻磚。木門窗或鋼窗。必要的水電(含衛(wèi)生間潔具)到位；三單層雜物間、綜合用房等基礎(chǔ)：磚基礎(chǔ)；承重：空斗墻承重，基本無鋼筋砼圈梁；屋面：木基層斜屋面，多孔板平屋面。地面：水泥砂漿地面；屋面：砼或

52、木檁條、木椽、望磚/屋面板/纖維板、瓦屋面，平屋面帶防水。外裝飾：外粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉混合砂漿或紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。鋼窗或木門窗。必要的水電到位。磚木一廠房、倉庫等基礎(chǔ)：磚或素砼基礎(chǔ)；承重：實砌磚墻承重或用料上等的木柱梁承重；樓面：用料上等的木樓板樓面；屋面：木屋架，用料上等的木基層斜屋面。用料上等是指洋松、柳安類以上等級的木料。地面：水泥砂漿地面；樓面：木樓板上刷油漆；屋面：木檁條、木椽、望磚/屋面板、瓦屋面。外裝飾：清水墻或外粉混合砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。用料上等的木門窗。必要的水電到位。非住宅磚木二倉庫、綜合用房等基礎(chǔ)：磚或毛石基礎(chǔ)；承重：磚

53、墻承重或用料一般的木柱梁承重；樓面：用料一般的木樓板樓面；屋面：用料一般的木基層斜屋面。地面：水泥砂漿地面；樓面：木樓板上刷油漆；屋面：木檁條、木椽、望磚/屋面板/纖維板、瓦屋面。外裝飾：清水墻或外粉紙筋石灰砂漿；內(nèi)裝飾：內(nèi)粉紙筋石灰砂漿、刷普通涂料。用料一般的木門窗。必要的水電到位。單層廠房鋼結(jié)構(gòu)二不帶行車廠房基礎(chǔ)：有梁式鋼筋砼帶形基礎(chǔ)；承重：鋼柱；屋面：鋼梁或鋼屋架、C型鋼檁條、彩鋼板屋面。地坪：砼地坪，可開汽車；屋面：彩鋼板屋面。墻體：彩鋼板墻面。鋁合金或塑鋼窗門，彩鋼板移門或彩鋼板(鋁合金)卷簾門。必要的水電到位。排架一帶行車廠房基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基或杯

54、形柱基；承重：預(yù)制或現(xiàn)澆鋼筋砼柱承重，H型鋼柱；墻體：實砌磚墻，或1.2米以上C型鋼墻架，雙層彩鋼板墻面；屋面：鋼筋砼預(yù)制屋架及鋼筋砼預(yù)制板屋面或鋼屋架及彩鋼板屋面。地面：砼地坪或水磨石地坪；屋面：有天溝及有組織排水，預(yù)制板屋面有防水，彩鋼板屋面帶保溫層。內(nèi)外粉混合砂漿、內(nèi)刷普通涂料。普通鋼門窗、鋁合金門窗，鋁合金卷簾門或鋼木大門。必要的水電到位。二不帶行車廠房基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，鋼筋砼地圈梁，鋼筋砼獨立柱基或杯形柱基；承重：預(yù)制或現(xiàn)澆鋼筋砼柱承重，H型鋼柱；墻體：實砌磚墻，或1.2米以上C型鋼墻架，雙層彩鋼板墻面；屋面：鋼筋砼預(yù)制屋架及鋼筋砼預(yù)制板屋面或鋼屋架及彩鋼板屋面。地面：砼地坪或

55、水磨石地坪；屋面：有天溝及有組織排水，預(yù)制板屋面有防水，彩鋼板屋面帶保溫層。內(nèi)外粉混合砂漿、內(nèi)刷普通涂料。普通鋼門窗，鋁合金卷簾門或鋼木大門。必要的水電到位。磚混廠房或倉庫基礎(chǔ)：素砼、磚條形基礎(chǔ)，磚柱基或鋼筋砼獨立柱基；承重：磚柱、組合磚柱或磚墻承重；屋面：鋼屋架、砼檁條、屋面板或纖維板、瓦屋面。地面：砼地坪或水磨石地坪；屋面：一般為無組織排水。內(nèi)外粉混合砂漿、內(nèi)刷普通涂料。普通鋼門窗，鋁合金卷簾門或鋼木大門。必要的水電到位；簡易結(jié)構(gòu)一擱料房屋、鋼架大棚簡易磚基礎(chǔ)；亂磚墻、空斗墻或煤屑磚承重，雜木或毛竹檀條、椽子。簡易鋼柱、鋼桁架，無圍護簡易水泥地坪或磚地坪；冷攤瓦、單層彩鋼板或壓型金屬板屋面

56、。無粉刷、刷石灰水或紙筋灰粉刷無門窗或簡易門窗有電無水二竹木簡易結(jié)構(gòu)簡易磚基礎(chǔ)；土坯墻，雜木或毛竹立柱、檀條。簡易水泥地坪或磚地坪；石棉瓦屋面。無粉刷無門窗或簡易木門窗有電無水注：表中帶的為必須滿足的條件，水電到位均含下水設(shè)施附件十無錫市房屋基本重置價格標(biāo)準(zhǔn)及修正一、無錫市房屋基本重置價格標(biāo)準(zhǔn)房屋類型結(jié)構(gòu)形式等級適用房屋基本重置價格(元/m2)住 宅磚混一等別墅式住宅(獨門獨院)1280小康型多層住宅1140二等普通多層成套住宅980三等普通多層非成套住宅；低層住宅885四等普通低層住宅740磚木一等高檔庭院式或花園洋房1425二等正規(guī)立貼結(jié)構(gòu)或老式廳堂建筑990三等立貼式結(jié)構(gòu)或擱料住宅745

57、非 住 宅鋼混一等綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等1600二等大空間多層營業(yè)用房、廠房或倉庫等1460磚混一等綜合樓、辦公樓、食堂或教學(xué)樓、公共娛樂場所等1090二等辦公樓、綜合用房等910三等單層雜物間、綜合用房等630磚木一等廠房、倉庫等910二等倉庫、綜合用房等740單層廠房鋼結(jié)構(gòu)二等不帶行車廠房，單跨，跨度18米740排架一等帶行車廠房，單跨，跨度18米1190二等不帶行車廠房，單跨，跨度18米960磚混廠房或倉庫，單跨，跨度15米700簡易結(jié)構(gòu)一等擱料房屋320二等竹木簡易結(jié)構(gòu)、鋼架大棚(含水泥地坪)210排架結(jié)構(gòu)廠房為木基層屋面時，其重置價格應(yīng)扣減80元/m2。二、房屋

58、基本重置價格的修正1層高范圍及修正標(biāo)準(zhǔn)房屋類型結(jié)構(gòu)形式結(jié)構(gòu)等級不作調(diào)整層高范圍(m)層高調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)住宅磚混結(jié)構(gòu)一(別墅式住宅)3.33.6層高每增減10cm基本重置價格相應(yīng)增減2%一(小康型多層住宅)2.83.2二2.83.2三2.83.2四2.83磚木結(jié)構(gòu)一33.2二2.83三2.73非住宅鋼混結(jié)構(gòu)一3.33.8層高每增減20cm基本重置價格相應(yīng)增減2%二3.64.2磚混結(jié)構(gòu)一、二3.33.6三2.83.2磚木結(jié)構(gòu)一2.83.2二2.73單層廠房鋼結(jié)構(gòu)二4.5層高每增減50cm基本重置價格相應(yīng)增減3%排架一8二6磚混4.5注：層高調(diào)整不足10cm以10cm計。(1) 層高確定多層房屋，以該樓地

59、面至上一層樓面的高度計算；多層房屋作為一個整體評估時，按平均層高計算；坡屋面平房，以室內(nèi)地面與檐墻中心線和椽子上表面相交點的高度計算；前后檐高不等的以平均檐高計算；平屋面平房，以室內(nèi)地面與平屋面結(jié)構(gòu)層上表面的高度計算。(2) 凡房屋層高超過不作調(diào)整高度范圍上限的，應(yīng)以層高上限為基準(zhǔn)進行調(diào)整，但增加率不得超過45%；低于不作調(diào)整高度范圍下限的，應(yīng)以層高下限為基準(zhǔn)進行調(diào)整，但減少率不得超過10%。2單層廠房跨度及跨數(shù)修正跨度不同以下表數(shù)據(jù)修正：跨度(m)12(15)1824調(diào)整系數(shù)3%0-3%跨數(shù)不同以下表數(shù)據(jù)修正：跨數(shù)123跨以上調(diào)整系數(shù)0-6%-10%3房屋的狀況界于兩等級之間時，其基本重置價

60、格按較低等級的房屋基本重置價格進行調(diào)整，當(dāng)無更低等級的房屋基本重置價格標(biāo)準(zhǔn)時，方可按高等級房屋基本重置價格進行調(diào)整，以上調(diào)整幅度不得超過10%。附件十一無錫市房屋成新評定標(biāo)準(zhǔn)一、房屋成新評定等級及說明完損等級房屋完損等級評定說明新舊程度完好房按房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行十、九、八成新基本完好房七、六成新一般損壞房五、四成新嚴(yán)重?fù)p壞房三成以下二、房屋參考折舊率結(jié)構(gòu)形式年折舊率鋼、鋼混結(jié)構(gòu)1.6%1.2%磚混結(jié)構(gòu)2.4%1.6%磚木結(jié)構(gòu)2.4%1.6%簡易結(jié)構(gòu)10%6.5%附件十二房屋用途分類房屋用途應(yīng)以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)，征收評估應(yīng)用時還應(yīng)按下表中歸并的類別分別選用不同的