司考經(jīng)濟(jì)法城市房地產(chǎn)管理法

1、2012司考經(jīng)濟(jì)法城市房地產(chǎn)管理法房地產(chǎn)開發(fā)是對(duì)土地和地上建筑物進(jìn)行的投資開發(fā)建設(shè)活動(dòng)。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理1.規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行我國的城市規(guī)劃，我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。詳細(xì)規(guī)劃是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有直接約束力的規(guī)劃。2.用途和期限。依照房地產(chǎn)管理法第25條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的必須按照出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地，超過合同約定期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)，但是，因不可抗力或者政府及其

2、有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工程造成開工遲延的除外。3.要求。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。 4.建聯(lián)依法取得土地使用權(quán)可以將其作價(jià)入股，與他人合資合作開發(fā)房地產(chǎn)，此種開發(fā)行為即為聯(lián)建。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的法人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為：專營企業(yè)、兼營企業(yè)和項(xiàng)目公司。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合下列條件：（1）有名稱和組織機(jī)構(gòu)；（2）有固定的經(jīng)營場(chǎng)所；（3）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（5）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本與投資

3、總額可以不一致，但其注冊(cè)資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)的，分期投資額應(yīng)當(dāng)與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)，并按照土地使用權(quán)出讓合同的約定，按期投入資金用于項(xiàng)目建設(shè)。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)作為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)買賣行為。房地產(chǎn)交易按不同的標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的種類，其中最主要的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃。房地產(chǎn)交易應(yīng)遵循的規(guī)則為：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押，二者不能分割；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押前必須按照法律規(guī)定，遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)和各

4、類房屋的重置價(jià)格為基準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估；（3）國家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，如不如實(shí)申報(bào)的，國家可依法委托有關(guān)部門進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，并按評(píng)估的價(jià)格作為計(jì)稅的依據(jù)；（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬變更或抵押登記，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理租賃登記備案，否則轉(zhuǎn)讓、抵押行為無效。（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止。根據(jù)城市房地產(chǎn)法第37條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)，不符合法定條件的

5、；（2）司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記，領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，在合同中應(yīng)載明土地使用權(quán)取得的方式。2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書；（2）按出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)投資的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

6、。出讓合同的效力基于轉(zhuǎn)讓后繼受取得土地使用權(quán)的用地者，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府申請(qǐng)批準(zhǔn)，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，受讓方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是房屋已建成的，應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。3.商品房預(yù)售。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

7、（1）已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；（5）預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府、房產(chǎn)管理部門登記備案；（6）預(yù)售款項(xiàng)必須用于相關(guān)工程建設(shè)。（二）房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為?？傻盅旱姆康禺a(chǎn)范圍包括：1.依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)；2.以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。房地產(chǎn)抵

8、押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)設(shè)定抵押，但是土地上有房產(chǎn)的，以房產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)同時(shí)抵押房屋所占的土地使用權(quán)。如抵押人不履行債務(wù)，需要拍賣該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額，抵押權(quán)人繳納后，可以就該房地產(chǎn)優(yōu)先受償。新增地上物的處置：房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，抵押人不履行合同需拍賣該抵押的房地產(chǎn)時(shí)， 因新增房屋與抵押財(cái)產(chǎn)無法實(shí)際分割，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣，法律|教育網(wǎng)但對(duì)拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。（三）房屋租賃房屋租賃是房屋所有權(quán)

9、人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)簽訂書面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。住宅，特別是公有住宅及其他具有福利性質(zhì)的住宅的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。劃撥土地上的房屋租賃，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度分為以下兩類：（一）房產(chǎn)與地產(chǎn)分別登記有兩個(gè)政府職能部門分管房屋和土地的，由兩部門分別登記并發(fā)兩個(gè)權(quán)利證書。1.土地使用權(quán)的初始登記：以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，并由同級(jí)人民政府辦理土地使用權(quán)證書。房屋所有權(quán)初始登記由權(quán)利人憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，并由該部門發(fā)給房屋所有權(quán)證書。2.房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)變更登記：應(yīng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑