房地產企業(yè)土地增值稅清算中應對稅務稽查策略分析

1、 土地增值稅清算中應對稅務稽查策略分析 2013年6月20日，國家稅務總局發(fā)布 HYPERLINK /forum.php?mod=viewthread&tid=17186&_dsign=fe13206a 關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知（稅總發(fā)201367號），要求各地稅務部門從四個方面抓好土地增值稅清算。這是國家稅務總局繼2007年、2010年之后，第三次就房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算問題下發(fā)通知。此前兩次通知出臺，都曾引發(fā)市場震動，時隔三年后，國家稅務總局再發(fā)通知，67號文明確要求主管稅務機關加強對房地產開發(fā)項目的全流程監(jiān)管，并提出2013年土地增值稅清算工作的重點，要求清算申報做到

2、全覆蓋、無死角。67號文要求，要對近幾年積壓未清算的項目進行全面清理，督促企業(yè)限期自行清算，對拒不清算的要嚴肅處理。近年來一直拖著沒有清算的房地產開發(fā)項目將會在今年迎來一次“大掃尾”。如何全面操控土地增值稅清算？如何通過稅收杠桿獲取稅收利益？企業(yè)如何做到未雨綢繆臨陣不亂？企業(yè)財務部門如何由管錢轉變?yōu)閽赍X？企業(yè)如何自我調節(jié)？如何練好內功？企業(yè)如何應對財政緊縮下的新一輪土地增值稅稽查風暴？如何在控制稅務風險的前提下進行納稅籌劃，創(chuàng)造節(jié)稅價值，又怎樣梳理稽查重點，應對稅務稽查，這對我們每個房地產企業(yè)都至關重要。針對此情，我們專門舉辦“房地產企業(yè)土地增值稅清算中應對稅務稽查策略分析”專題講座。本課程依

3、據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和湖南省清算政策，以實際清算的案例介紹土地增值稅的申報業(yè)務流程和稅務稽查涉稅法律風險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導和交流土地增值稅日常申報業(yè)務和清算工作的經驗，以期達到徹底化解土地增值稅清算稅務稽查涉稅法律風險之目的【課程大綱】第一講 不同方式取得土地清算中如何確定土地成本取得毛地如何確定土地成本？涉及拆遷補償費用該如何確定？取得凈地如何確定土地成本？涉及拆遷補償費用該如何確定？取得土地過程中涉及到哪些稅收風險？第二講 土地增值稅清算實戰(zhàn)疑難問題深度解析一、土地增值稅清算單位的確認問題1、土地增值稅清算分兩類

4、還是分三類？2、地下室和車位（車庫）歸屬于住宅還是其他商品房？3、分期開發(fā)的項目能否合并進行土地增值稅清算？4、普通住宅不享受減免能否與非普通住宅或商業(yè)用房合并計算土地增值稅？二、土地增值稅清算收入確認問題1、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票時如何確認收入？2、房地產企業(yè)補退房款如何確認收入？ 3、房地產企業(yè)收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅? 4、取得非貨幣性資產如何確認土地增值稅清算收入？5、拆遷安置房如何確認土地增值稅清算視同銷售收入？6、房地產企業(yè)自用、出租開發(fā)產品是否需要征收土地增值稅？7、地上停車位、地下車位（人防/非人防）一次性收取租金是否繳納土地增值稅？8、房地產企業(yè)將車位無償交

5、付物業(yè)公司，物業(yè)公司收取租金，是否需要視同銷售征收土地增值稅？9、房地產企業(yè)未取得項目立項也未取得商品房預售許可證，違規(guī)銷售國有（集體）土地上建造的房產是否征收土地增值稅？10、稅務機關如何認定房地產的成交價格明顯偏低？ 三、土地增值稅清算開發(fā)成本扣除問題1、購置土地環(huán)節(jié)支付的“招標、拍賣、掛牌”傭金和購地環(huán)節(jié)支付的中介公司（個人）介紹費是否可以作為開發(fā)成本扣除？2、土地出讓合同顯示為取得凈地，房地產開發(fā)企業(yè)所支付的拆遷補償費可否作為開發(fā)成本扣除？3、土地征及及拆遷補償費審核中常見問題？4、關于審批項目規(guī)劃外所承建設施的支出可否在土地增值稅清算時進行扣除？5、房地產企業(yè)精裝修商品房的裝修費是否

6、可以作為開發(fā)成本建筑安裝成本？6、房地產企業(yè)完工前的物業(yè)管理費是否可以進入土地增值稅的開發(fā)成本？7、項目營銷設施建造費用是否可以計入開發(fā)成本？8、會所、幼兒園、小學符合什么條件才可以作為公共配套設施成本？9、土地增值稅清算前未支付的建安成本能否扣除？10、原始單據(jù)的審核，開發(fā)成本記賬憑證后應付什么樣的原始單據(jù)？11、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套費審核中常見問題？ 12、開發(fā)間接費容易出現(xiàn)哪些問題？13、房地產開發(fā)間接費在土地增值稅清算中的涉稅處理四、土地增值稅清算開發(fā)費用扣除問題1、房地產企業(yè)支付的銀行貸款利息低于土地及開發(fā)成本之和的5%，可否在據(jù)實扣除和按比例扣除之間自由

7、選擇？2、房地產企業(yè)在全部使用自有資金情形下，房地產開發(fā)費用是按照扣除項目前兩項的5%計算還是按照扣除項目前兩項的10%計算？3、房地產企業(yè)所支付的銀行顧問費是否可以據(jù)實作為土地增值稅清算扣除項目？ 五、土地增值稅清算開發(fā)成本分攤問題1、如何確認可售面積？總建筑面積、測繪面積與可售面積、不可售面積的區(qū)別與聯(lián)系？ 2、地下車位是否分攤土地成本？3、土地成本按占地面積法還是按建筑面積法進行分攤，企業(yè)如何選擇？4、建筑安裝工程費按建筑面積法還是按預算造價法進行分攤，企業(yè)如何選擇？5、貸款利息據(jù)實扣除情況下按什么方法進行分攤？6、如何分配公共配套設施成本？7、房地產企業(yè)土地增值稅清算涉及利息費用的四種

8、處理技巧六、土地增值稅清算后再轉讓剩余開發(fā)產品的問題1、清算后再轉讓剩余開發(fā)產品是進行二次清算還是簡化處理？2、土地增值稅清算后的后續(xù)支出是否可以追補確認為土地增值稅扣除項目？3、正確把握土地增值稅清算時稅金的分攤第三講 土地增值稅清算中特殊事項納稅處理1、如何回避無效土地增值稅價格區(qū)間？2、銷售價格提升、但土地增值稅后毛利下降如何回避？3、土地增值稅清算離不開合同管理，房地產開發(fā)企業(yè)如何做好合同類別管理？4、政府土地返還款涉及到清算中有哪些問題？5、合作開發(fā)如何定價謀劃？房地產合作開發(fā)所分得房產再轉讓如何計征土地增值稅？6、成立項目公司好還是分公司好？進一步理解項目公司注銷時多繳納土地增值稅

9、導致虧損稅金退還問題。7、土地增值稅的涉稅處理與清算技巧及其經典例解8、商鋪住宅聯(lián)體樓土地增值稅的計算方法9、房地產企業(yè)拆遷還房的賬務與稅務處理10、土地使用權再轉讓如何繳納土地增值稅第四講 特殊業(yè)務的風險控制與稅務規(guī)劃及現(xiàn)場解答【主講專家】簡老師 我國資深稅務官員，從事稅收政策、稅務稽查工作近長30年。注冊稅務師、會計師、房地產估價師；現(xiàn)為中部某省地稅系統(tǒng)稽查人才庫成員；中國淘稅網特約指導專家，中南財稅網講師等。企業(yè)稅務疑難問題處理專家，稅務局內部講師。 近年來，經常在中國稅務報等專業(yè)性報刊發(fā)表多篇文章，為企業(yè)答疑解惑，對企業(yè)稅收有著非常深入的研究和豐富的實踐經驗，擅長稅務籌劃、規(guī)避企業(yè)稅收風險等企業(yè)疑難綜合性問題的解決。曾多次參與全國稅收大要案稽查工作！ 授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默?！九嘤枌ο蟆扛鞣康禺a企業(yè)領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員。【資 料】本課題配套講義、政策輯要與案例集資料。【培訓時間】2013年10月25日至26日（兩天課程，周五周六）【培訓地