物業(yè)管理?xiàng)l例釋義(DOC 64頁)

1、 65/65物業(yè)管理?xiàng)l例釋義 第一章總則本章共五條 , 對物業(yè)管理?xiàng)l例 ( 以下簡稱條例 ) 的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導(dǎo)原則、管理體制等作了規(guī)定。作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī) , 條例第一條開宗明義, 將規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速 , 涉及面甚廣, 但在實(shí)際生活中, 對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個(gè)統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭, 條例第二條對其所稱物業(yè)管理作了界定 , 明確了條例的調(diào)整范圍。就業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要, 為此,條例第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主

2、通過市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)。在知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代, 創(chuàng)新和科技進(jìn)步是永恒的主題。物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高,也需借助新技術(shù)、新方法,也需依靠科技進(jìn)步。因此條例第四條鼓勵(lì)物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進(jìn)步來提 升物業(yè)管理服務(wù)水平。為了加強(qiáng)對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理,條例第五條明確了物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理部門?？倓t在整個(gè)條例中起著非常重要的作用, 學(xué)習(xí)和掌握條例, 首先應(yīng)該理解和領(lǐng)會(huì)總則條文所體現(xiàn)的精神。第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) , 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益 , 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 , 制定本條例。 釋義 本條是關(guān)于條例立法目的的規(guī)定。改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物

3、業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化 , 越來越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進(jìn)住宅建設(shè) , 實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì), 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%, 全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過 230 萬。

4、隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了一系列問題: 一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確 , 物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問題;三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承

5、擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。對于這些問題應(yīng)該說與我國有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機(jī)關(guān)對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會(huì)各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進(jìn)行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強(qiáng)物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。近幾年來,國務(wù)院及其有關(guān)部門制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知( 國發(fā) 199823 號)、城市新建住宅小區(qū)管理辦法

6、 ( 建設(shè)部令第 33 號 ) 、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法 ( 國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi) 1996 266 號 ) 、住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法(建設(shè)部、財(cái)政部建住房 1998213 號 )、物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定( 財(cái)政部財(cái)基宇 19987 號 ) 、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法( 建設(shè)部建住房 1999261 號 ) 、物業(yè)管理委托合同示范文本( 建設(shè)部、國家工商行政管理局建房 1997263 號 )、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本( 建設(shè)部建住房 1999 246 號 ) 等。與此同時(shí),各地在物業(yè)管理立法方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西

7、、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對于指導(dǎo)各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用,也為條例的起草提供了條件。1999年4月,建設(shè)部成立條例起草小組, 通過收集國內(nèi)外有關(guān)資料, 開展立法調(diào)研, 召開專家論證會(huì)和有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會(huì)、律師等有關(guān)人士參加的座談會(huì), 廣泛征求地方和相關(guān)部門的意見,認(rèn)真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應(yīng)當(dāng)解決的主要問題,于 2001年3 月形成條例( 送審稿 ) 。2002 年 3 月, 國務(wù)院法制辦將條例列入立法計(jì)劃,并在送審稿的基礎(chǔ)上, 經(jīng)

8、過反復(fù)論證、修改和完善, 形成條例( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將條例( 草案 ) 公開向社會(huì)征求意見。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會(huì)上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見征求期間,國務(wù)院法制 辦共收到近 4000 條意見。從征求意見的情況看,社會(huì)各界對制定條例的必要性和條例 ( 草案 ) 的基本內(nèi)容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎(chǔ)上, 國務(wù)院法制辦與建設(shè)部對條例( 草案 ) 進(jìn)行了認(rèn)真修改。2003 年 5月28日,國務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議審議并原則通過了條例( 草案

9、 )?？梢哉f,條例反映了社會(huì)法制意識的日益增強(qiáng), 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。條例的立法目的,可以從三方面理解 :首先,條例旨在為物業(yè)管理活動(dòng)建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。國家對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當(dāng)單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時(shí), 需要有一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制,需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則。物業(yè)管理活動(dòng)涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權(quán)利義務(wù)。條例第二章對業(yè)主的權(quán)利義務(wù),業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生、職責(zé)、會(huì)議形式、議事

10、規(guī)則 , 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、組成 , 業(yè)主公約的內(nèi)容效力 , 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的行為。條例第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù),著重規(guī)范建設(shè)單位的行為。條例第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細(xì)規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為。條例第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護(hù)過程中各方主體的行為。其次,條例旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng), 來維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權(quán)來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的

11、財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。對物業(yè)管理立法,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為核心。從條例的規(guī)定來看,也確實(shí)是這么做的。例如,條例要求建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約 , 不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益(第二十二條); 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓( 第二十七條 ); 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中提供物業(yè)服務(wù)的一方當(dāng)事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,條例也明確予以保障。例如 , 條例規(guī)定業(yè)

12、主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 , 從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 ( 第四十二條 ); 強(qiáng)調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。第三,條例旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)和維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展,對于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活

13、、工作環(huán)境。第二條 本條例所稱物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理, 維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。釋義本條是關(guān)于物業(yè)管理定義的規(guī)定。條例對物業(yè)管理下定義,實(shí)際是要解決條例的調(diào)整范圍問題。條例名為物業(yè)管理?xiàng)l例,規(guī)定條例的調(diào)整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對條例所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進(jìn) 行管理;其二是業(yè)

14、主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。條例調(diào)整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理這種方式。條例所規(guī)范的物業(yè)管理活動(dòng),也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當(dāng)然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進(jìn)行管理的行為沒有法律約束,只不過條例對其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權(quán)人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權(quán)。對建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理屬于業(yè)主行使所有權(quán)的體現(xiàn), 對此, 中華人民共和國民法通則( 以下簡稱民法通則 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務(wù)公司管理而言,業(yè)主

15、和專業(yè)服務(wù)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系,應(yīng)當(dāng)按照中華人民 共和國合同法 ( 以下簡稱合同法 ) 等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。條例之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨(dú)立法,是基于這種方式的特殊性。必須說明的是,業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來進(jìn)行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實(shí)施管理,是業(yè)主的權(quán)利。條例并不強(qiáng)制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實(shí)施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進(jìn)行管理的,則應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定來進(jìn)行。第二 , 物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)

16、交易。市場經(jīng)濟(jì)條件下,交易的進(jìn)行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項(xiàng)市場行為,也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù) 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務(wù)的,其權(quán)利義務(wù)直接來自于合同?？梢哉f , 沒有了物業(yè)服務(wù)合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系,明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,雙方是平等的民事

17、法律關(guān)系。第三, 物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)、管理 , 對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理 ; 二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務(wù)。除此之外,按照條例規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的服務(wù)項(xiàng)目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用 ( 第四十五條 ) 。在條例的調(diào)整范圍方面,除了需

18、準(zhǔn)確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點(diǎn) :一是,條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從條例出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動(dòng);對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng),沒有專門的法律規(guī)定,實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例制定過程中,有一種意見認(rèn)為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣,應(yīng)當(dāng)分別立法,而條例設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言,因此條例應(yīng)當(dāng)更名為居住物業(yè)條例或者在條例中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因?yàn)殡m然住宅物業(yè)和

19、非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實(shí)存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無明顯不同, 無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當(dāng)然,條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單位,就沒有這一要求( 第二十四條 ); 同時(shí)條 例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度 , 而對非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。二是,條例的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。條 例確立的一些基本制度,既適用

20、于城市的物業(yè)管理活動(dòng),也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動(dòng)。在條例起草過程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個(gè)原因。有意見認(rèn)為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應(yīng)當(dāng)制定城市物業(yè)管理?xiàng)l例。另一種意見則認(rèn)為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市。但不可否認(rèn)的是,在一些比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時(shí),并非只有城市才會(huì)出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴(kuò)

21、大。如果條例只規(guī)范城市物業(yè)管理活動(dòng),那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動(dòng)將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。條例最終采納了第二種意見。關(guān)于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點(diǎn)需要說明。在條 例制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個(gè)爭議較大的問題,就是條例究竟應(yīng)該叫物業(yè)管理?xiàng)l例還是物業(yè)服務(wù)條例。主張物業(yè)服務(wù)條例的意見認(rèn)為,條例應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務(wù)而非管理,如果稱作物業(yè)管理?xiàng)l例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務(wù)職能,而且容易和行政機(jī)關(guān)的管理相棍淆,因此,建議將條例的名稱修改為物業(yè)服務(wù)管理?xiàng)l例或者物業(yè)服務(wù)條例條文中涉及到的物業(yè)管理

22、 也相應(yīng)的修改為物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)管理服務(wù)。主張物業(yè)管理?xiàng)l例的意見則認(rèn)為:1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務(wù)是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關(guān)部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。2.物業(yè)管理&包含對物業(yè)及共用設(shè)施、公共環(huán)境的維護(hù)、管理及提供的相關(guān)服務(wù)。物業(yè)管理 這一名稱比較準(zhǔn)確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。3. 經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會(huì)廣泛接受和認(rèn)同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。4.物業(yè)管理 這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合

23、國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個(gè)名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動(dòng)我國物業(yè)管理的國際化進(jìn)程。這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實(shí)質(zhì)上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認(rèn)識?？梢哉f,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無原則分歧。實(shí)質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán),選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經(jīng)過反復(fù)討論,條例采納了物業(yè)管理?xiàng)l例這一名稱, 同時(shí),條例的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關(guān)系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物

24、業(yè)服務(wù)這一基本精神。例如,在業(yè)主的權(quán)利中明確規(guī)定業(yè)主有權(quán)獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務(wù)合同 ( 第三十五條 ) 等。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 釋義 本條是關(guān)于業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導(dǎo)性條款。物業(yè)管理活動(dòng),本質(zhì)上是一項(xiàng)民事法律活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)之間不是依附或隸屬的關(guān)系,而是作為兩個(gè)平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務(wù),完全是

25、一個(gè)市場行為市場競爭機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)在于,可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個(gè)合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場競爭機(jī)制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機(jī)會(huì)。業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)方式來進(jìn)行。本條規(guī)定屬于倡導(dǎo)性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。條例之所以要提倡業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實(shí)踐中,建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)采用非市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)時(shí),存在種種弊端。例如 , 建設(shè)單位往往選擇下屬子公司

26、提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價(jià)不符、建管責(zé)任難分等一系列損害業(yè)主權(quán)益的問題。又如,一些業(yè)主委員會(huì)搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會(huì)成員有利害關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時(shí),業(yè)主的合法權(quán)益往往難以得到保護(hù)。二是實(shí)踐證明,通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等方式,有利于實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權(quán)利。同時(shí),利用市場競爭機(jī)制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務(wù)項(xiàng)目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,條例只是提倡而不是強(qiáng)制要求所

27、有業(yè)主均必須通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。與本條規(guī)定相呼應(yīng),條例第二十四條對物業(yè)管理招標(biāo)投 標(biāo)方式以及必須按照招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定第四條 國家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法, 依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。【釋義 本條是關(guān)于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進(jìn)步關(guān)系的規(guī)定,是倡導(dǎo)性條款。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)。實(shí)際上,物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的活動(dòng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來越高, 只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員,具有先進(jìn)的 管理工具及

28、設(shè)備,建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。中國加入世界貿(mào)易組織之后,物業(yè)管理市場競爭日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進(jìn)行創(chuàng)新,不斷采用新技術(shù)、新方法來提高自己的管理服務(wù)水平, 增強(qiáng)競爭能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運(yùn)作模式,取得了良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了無人化管理模式,得到了業(yè)主和社會(huì)的廣泛認(rèn)同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對業(yè)主鮮明的特點(diǎn)與需求采用個(gè)性化管理模式,通過防護(hù)系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等智能化設(shè)施逐步提高管理服務(wù)水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。物

29、業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務(wù)性行業(yè)。在網(wǎng)絡(luò)信息時(shí)代, 數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實(shí),網(wǎng)絡(luò)信息與生活現(xiàn)實(shí)之間將變得越來越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實(shí)現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務(wù)的同時(shí),不斷采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提升管理和服務(wù)水平。本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進(jìn)步提高物業(yè)管理服務(wù)水平的重視。至于如何鼓勵(lì),條例并沒有具體的規(guī)定。各地可以根據(jù)實(shí)際情況制定相應(yīng)的鼓勵(lì)政策和措施,促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行創(chuàng)新,促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)科技含量的提高。第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

30、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 釋義 本條是關(guān)于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其管理職責(zé)、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機(jī)整體。條例規(guī)定 對物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理 , 由各級政府根據(jù)事權(quán)實(shí)施。本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。國家一級的物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指國務(wù)院建設(shè)行政主管部門,管理職責(zé)是負(fù)責(zé)全國物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。根據(jù)條例的規(guī)定,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務(wù)院價(jià)格主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法(第

31、四十條),配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi) (第四十三條),會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為進(jìn)行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內(nèi)容。本條第二款規(guī)定了地方一級的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé)。各地物業(yè)管理主管機(jī)構(gòu)是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,管理職責(zé)是對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。需要說明的是,這里所稱房地產(chǎn)行政主管部門是一個(gè)籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設(shè)置并不完全相同。根據(jù)條例的規(guī)定 , 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)主要包括指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)( 第

32、十條 )、撤銷業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)作出的違反法律法規(guī)的決定或者責(zé)令其限期改正(第十九條)、批準(zhǔn)符合條件的建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價(jià)格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務(wù)收費(fèi)(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴( 第四十九條 )、對物業(yè)管理活動(dòng)中的違法行為的查處(第五十七條第六十六條)等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動(dòng)的順利進(jìn)行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此,條例的一些規(guī)定涉及到了相關(guān)部門和單位的職責(zé)。例如,條例第二十條規(guī)定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作;

33、條例第四十條規(guī)定國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法 ; 第四十三條規(guī)定縣級以上政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級 房地產(chǎn)行政主管部門, 應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督;第四十 六條規(guī)定有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報(bào)告后,應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規(guī)定公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任;第五十四條規(guī)定專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。因此 , 公安、民政、物 價(jià)、工商、建設(shè)、規(guī)劃、市政公用等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照 各自的職責(zé) , 協(xié)同

34、實(shí)施條例。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權(quán)利與義務(wù),業(yè)主大會(huì)的組成、宗旨、成立條件、職責(zé)、會(huì)議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)、職責(zé)與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系等內(nèi)容。隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)

35、主形成共同意志,才能對此類 共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。鑒于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的重要性,本條例專設(shè)第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)責(zé)及其運(yùn)行機(jī)制做了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)的健康發(fā)展將起 到重要的作用。第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利 :（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務(wù);（二）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議 , 并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;( 三 ) 提出制定

36、和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;( 四 ) 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 , 行使投票權(quán) ;( 五 ) 選舉業(yè)主委員會(huì)委員 , 并享有被選舉權(quán) ;( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 ; 七 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 ;( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) ;( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用 ; 十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。釋義 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。業(yè)主 是一個(gè)從我國香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是物業(yè)的主人。從條例第一

37、章第二條的規(guī)定中可以看出,物業(yè)實(shí)際上指的是房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地, 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個(gè)主體的原則,擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。因此,將業(yè)主定義為房屋的所有權(quán)人,并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?fù)碛械南嚓P(guān)權(quán)利。第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有的權(quán)利。在物業(yè)管理活動(dòng)中,業(yè)主基于對房屋的所有權(quán)享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。這些權(quán)利有些由單個(gè)業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會(huì)來實(shí)現(xiàn)。(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)物

38、業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供 合同所約定服務(wù)的義務(wù),業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議 .業(yè)主大會(huì)會(huì)議是業(yè)主大會(huì)開展工作的基本形式。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會(huì)的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。本條例第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利,促使物業(yè)管理 能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。(三)提

39、出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是 規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會(huì)內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議 , 行使投票權(quán)業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的決定權(quán),是通過參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,在會(huì)議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有

40、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的權(quán)利。在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的具體辦法,或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權(quán)確定辦法,對列入會(huì)議議程的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)進(jìn)行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng),并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會(huì)委員組成。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé),為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利,同時(shí)業(yè)主作為業(yè)主大會(huì)的成員也都享有被選

41、舉為業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會(huì)委員也具有個(gè)人利益,可能會(huì)怠于行使業(yè)主大會(huì)賦予它的職責(zé),有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會(huì)委員甚至可能會(huì)做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會(huì)委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會(huì)委員更好地履行職責(zé),保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會(huì)的工作提出批評和建議;有權(quán)知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況;有權(quán)了解業(yè)主委員會(huì)所作出的各項(xiàng)決定的理由;有權(quán)查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文 件;有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會(huì)糾正其不符合法

42、律或者規(guī)約的行為;等等。業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會(huì)規(guī)范、健康地運(yùn)作。(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的各項(xiàng)檔 案材料;有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況;有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進(jìn)行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備

43、和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地,與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割,業(yè)主對擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分,不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下,依法對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益,因此,每一個(gè)業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下,為了保證房屋的維

44、修和正常使用,依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,其是否完好,運(yùn)行是否正常,不僅關(guān)系到相鄰物業(yè),整幢樓,甚至整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用,關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此,專項(xiàng)維修資金的使用和管理,必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督,以防止專項(xiàng)維修資金被挪用使其得到合理的使用。業(yè)主在專項(xiàng)維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個(gè)環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。(十) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利除以上權(quán)利外,業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時(shí),有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、賠償損失的權(quán)利;有對物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項(xiàng)報(bào)告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利;有為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)

45、益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利;等等。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù) :（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;( 二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維妒等方面的規(guī)章制度;( 三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;( 四 ) 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金 ;( 五 ) 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 ;( 六 ) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。釋義 本條是對業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)履行義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利和義務(wù)是相對應(yīng)的,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有一定權(quán)利的同時(shí)還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有:(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主

46、大會(huì)議事規(guī)則業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約,業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。每一位業(yè)主都應(yīng)當(dāng)依照業(yè)主公約的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主大會(huì)運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則,它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。業(yè)主通過締結(jié)業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則來進(jìn)行自我管理和自我約束,有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對全體業(yè)主具有約束力,每位業(yè)主都要自覺遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定。( 二 ) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

47、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等事項(xiàng), 事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。為了維護(hù)這種共同利益,業(yè)主大會(huì)可能制定或者授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度,要求全體業(yè)主共同遵守。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務(wù)。( 三 ) 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定業(yè)主大會(huì)的決定是全體業(yè)主共同作出的,代表了全體業(yè)主的共同意志,符合業(yè)主的共同利益,理應(yīng)得到全體業(yè)主的共同遵守。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān),具體實(shí)施業(yè)主大會(huì)所作出的決定,同時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)也可以自行作出對一定物業(yè)

48、管理事項(xiàng)的決定,它所作出的決定業(yè)主同樣應(yīng)該執(zhí)行。( 四 ) 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件,業(yè)主應(yīng)承擔(dān)繳納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)。實(shí)際生活中,有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不繳納或者不及時(shí)繳納專項(xiàng)維修資金導(dǎo)致了物業(yè)的加速老化和毀損,使物業(yè)貶值,并危及到廣大業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全,這種情況必須得到改變。( 五 ) 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是服務(wù)合同約定的重要內(nèi)容之一。它是確保物業(yè)管理正常運(yùn)行的必要前提,是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與業(yè)主生活相關(guān)服務(wù)所收取的費(fèi)用

49、。物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場行為,應(yīng)當(dāng)遵循等價(jià)有償?shù)氖袌鲈瓌t。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)的同時(shí),必須按照合同的約定按時(shí)支付一定的對價(jià),即繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得無故拖延和拒交,否則物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法要求其承擔(dān)違約責(zé)任。( 六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)除以上義務(wù)外 , 業(yè)主還應(yīng)承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。如有配合物業(yè)管理企業(yè)開展服務(wù)活動(dòng)的義務(wù);有裝飾裝修房屋時(shí)向物業(yè)管理企業(yè)告知的義務(wù);有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務(wù);有維護(hù)物業(yè)的使用安全和美觀的義務(wù);有遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境整潔的義務(wù); 等等。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。 業(yè)主大會(huì)應(yīng)

50、當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。釋義 本條是對業(yè)主大會(huì)的組成與宗營的規(guī)定。第一款明確規(guī)定了業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空體業(yè)主組成。條例申業(yè)主大會(huì)制度的建立,吸收了德國、日本等國家的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的一些規(guī)定。業(yè)主大會(huì)是基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在構(gòu)成、權(quán)利歸屬及使用上不可分離的共同關(guān)系而產(chǎn)生的。只要是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的合法的物業(yè)所有人均享有參加業(yè) 主大會(huì),對物業(yè)共同事項(xiàng)進(jìn)行管理的權(quán)利。因此業(yè)主大會(huì)應(yīng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)成立以后人住的業(yè)主將自動(dòng)成為業(yè)主大會(huì)的成員。第二款規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的宗旨。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主為實(shí)現(xiàn)自己對物業(yè)的自我管理, 為對物業(yè)管理區(qū)

51、域內(nèi)的共同事項(xiàng)作出決定而組成的。業(yè)主大會(huì)成立后,業(yè)主將主要通過業(yè)主大會(huì)這一機(jī)制實(shí)現(xiàn)對全體業(yè)主共同利益事項(xiàng)的決定和管理。業(yè)主大會(huì)不僅僅要通過開會(huì)對有關(guān)物業(yè)的共同事項(xiàng)作出決定,更重要的是應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,這是業(yè)主大會(huì)成立的宗旨所在。業(yè)主通過一定程序成立業(yè)主大會(huì),其目的就是要通過它代表自己行使管理共同物業(yè)的權(quán)利,就是要通過它維護(hù)自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。廣大業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的集體決策,以主人公的身份參加管理,集中全體業(yè)主的智慧, 共同創(chuàng)造整潔優(yōu)美、安全舒適、文明健康的物業(yè)環(huán)境。另外,業(yè)主大會(huì)只能代表本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,而不能代表該物業(yè)管理區(qū)

52、域以外的業(yè)主,將業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)范圍限定在其所屬的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以防止業(yè)主大會(huì)從事與本物業(yè)管理區(qū)域無關(guān)的物業(yè)管理事項(xiàng),有利于保障全體業(yè)主的合法權(quán)益。第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。釋義本條是對物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的規(guī)定。第一款規(guī)定了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)數(shù)量的限制。由于在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地在構(gòu)造和權(quán)利歸屬上的整體性,本款規(guī)定一個(gè)物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。第二款是對物業(yè)管理區(qū)域的解釋。目前,我國絕大多數(shù)物業(yè),特別是新建物

53、業(yè),都有規(guī)劃、土地等部門的批準(zhǔn)文件,其占用土地的四至界限是明確的,附屬設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)是清晰的,一般情況下不需要再劃分物業(yè)管理區(qū)域。但也有少部分在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下建造的舊住宅,在房改售房后,其共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)不明晰,實(shí)施物業(yè)管理時(shí),隨之帶來維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任不明確。還有過去零星插建的舊住宅或其他房屋建筑,其設(shè)施設(shè)備與緊鄰的其他物業(yè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng),若單獨(dú)實(shí)行物業(yè)管理,不是侵占相鄰物業(yè)業(yè)主的利益,就是成本太高,浪費(fèi)資源,難以運(yùn)轉(zhuǎn)。以上情況,在推 進(jìn)物業(yè)管理工作中,需要政府有關(guān)部門依據(jù)實(shí)際情況,制定劃分物業(yè)管理區(qū)域的辦法。在實(shí)踐中,物業(yè)管理區(qū)域有的按照一個(gè)自然的街坊、有的按照一個(gè)封閉的小區(qū)、有的按照建筑物的規(guī)模

54、大小等來劃定,包括居住區(qū)、大廈區(qū)、工業(yè)區(qū)等。由于我國不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展水平差異性很大,條例不宜對物業(yè)管理區(qū)域 作出統(tǒng)一并具體的規(guī)定,只規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)各個(gè)地方的實(shí)際情況制定,但在劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素,以便于業(yè)主大會(huì)的成立與運(yùn)行,以便于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、

55、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的技票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市制定。 釋義 本條是對業(yè)主大會(huì)如何成立和業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)確定方式的規(guī)定。第一款是對業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定。對此款應(yīng)從以下幾個(gè)方面來理解 :1. 業(yè)主大會(huì)成立的主體是業(yè)主。我國有些地方對于業(yè)主大會(huì)的成立都規(guī)定在物業(yè)銷售面積 ( 或者入住率 ) 達(dá)到一定比例或者物業(yè)出售滿一定年限的條件下,由建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)或者政府房地產(chǎn)行政主管部門組織召開。如上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例第 7 條規(guī)定:公有住宅出售率達(dá)30%或者新建商品房出售率達(dá)50%或者住宅出售已滿兩年

56、的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同建設(shè)單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)。深圳市經(jīng)濟(jì)特 區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第 9 條規(guī)定 : 住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或者自第一個(gè)業(yè)主人伙之日起滿兩年的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門召集第一次業(yè)主大會(huì)。雖然這樣做可能有利于業(yè)主大會(huì)的及時(shí)成立,但這忽略了業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主利益的性質(zhì),理應(yīng)由業(yè)主自主組建 的基本原則,容易造成建設(shè)單位和政府部門對業(yè)主大會(huì)的不正當(dāng)?shù)母深A(yù),應(yīng)當(dāng)將成立業(yè)主大會(huì)的權(quán)利交由業(yè)主自己來行使。2. 成立業(yè)主大會(huì)也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個(gè)業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過全體協(xié)商的方式對共同事項(xiàng)作出決定,沒

57、有必要成立業(yè)主大會(huì)。條例允許業(yè)主根據(jù)自身的實(shí)際情況,決定是否采用業(yè)主大會(huì)這種管理形式。3. 業(yè)主大會(huì)的成立應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。由于業(yè)主大會(huì)的成立關(guān)系到廣大業(yè)主的切身利益,甚至關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)穩(wěn)定,因此,業(yè)主大會(huì)的成立活動(dòng)應(yīng)當(dāng)接受政府部門的指導(dǎo)。這種指導(dǎo)主要體現(xiàn)在業(yè)主向政府房地產(chǎn)行政主管部門咨詢召開業(yè)主大會(huì)的法規(guī)政 策、報(bào)告業(yè)主大會(huì)的籌備情況、邀請政府房地產(chǎn)行政主管部門參加首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議等方面,政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會(huì)的成立予以指導(dǎo)幫助。4. 業(yè)主大會(huì)成立時(shí)應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。由于業(yè)主大會(huì)往往需要通過執(zhí)行機(jī)構(gòu)來具體地行使有關(guān)物業(yè)

58、管理事務(wù),因此,在成立業(yè)主大會(huì)的首次會(huì)議上就應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),以使在業(yè)主大會(huì)會(huì)議土業(yè)主作出的各項(xiàng)決定在業(yè)主大會(huì)成立后落到實(shí)處。第二款規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定方式。業(yè)主享有參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議并在會(huì)議上進(jìn)行表決的權(quán)利。值得注意的是,這里只規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上投票權(quán)的確定方式。至于業(yè)主在首次會(huì)議召開以后的業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),應(yīng)當(dāng)按照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上通過的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定的投票權(quán)確定辦法確定,以保證業(yè)主在這個(gè)問題上也擁有充分的自主權(quán)。條例實(shí)施以前,我國有些地方在業(yè)主的投票權(quán)數(shù)的計(jì)算方式上主要有兩種做法:一是根據(jù)住宅套數(shù)確定,如按一戶一票的方式;二是根據(jù)建筑面

59、積確定,如按 100 平方米一票的方式。根據(jù)住宅套數(shù)確定投票權(quán)數(shù),優(yōu)點(diǎn)是對于同一類型的物業(yè)便于計(jì)算,容易操作,但缺點(diǎn)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的建筑面積差異很大的情況下,不利于占有物業(yè)份額大的業(yè)主意志的體現(xiàn)和保護(hù)。根據(jù)建筑面積確定業(yè)主投票權(quán)數(shù),體現(xiàn)了業(yè)主所享有的表決權(quán)是與其所享有的物權(quán)份額的對應(yīng)關(guān)系,相對比較公平,但在計(jì)算上比較繁瑣。有的地方針對不同的物業(yè)類型分別采取這兩種方式,如廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定:業(yè)主投票權(quán),住宅按每戶計(jì)算表決權(quán);工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計(jì)算表決權(quán) ， 江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定:業(yè)主的投票權(quán)數(shù),普通住宅實(shí)行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算。由于兩者各有

60、利弊,且各個(gè)地方在實(shí)踐中已形成自己的做法,條例不宜對此規(guī)定過死,本條只是原則性地規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,而具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé) :（一） 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 ;( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員 , 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作 ;( 三 ) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) ;( 四 ) 決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案 , 并監(jiān)督實(shí)施 ;( 五 ) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度 ;( 六 ) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議