2008年青島房地產(chǎn)投資環(huán)境報告_secret

1、PAGE PAGE 33青島市房地產(chǎn)投資環(huán)境報告目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc94321352 前言 PAGEREF _Toc94321352 h 2 HYPERLINK l _Toc94321353 第一部分 青島概況介紹 PAGEREF _Toc94321353 h 5 HYPERLINK l _Toc94321354 1青島的自然環(huán)境 PAGEREF _Toc94321354 h 5 HYPERLINK l _Toc94321355 2青島行政區(qū)域劃分 PAGEREF _Toc94321355 h 7 HYPERLINK l _Toc9432135

2、6 第二部分 青島投資環(huán)境分析 PAGEREF _Toc94321356 h 9 HYPERLINK l _Toc94321357 1青島經(jīng)濟發(fā)展狀況 PAGEREF _Toc94321357 h 9 HYPERLINK l _Toc94321358 2居民生活、消費水平 PAGEREF _Toc94321358 h 14 HYPERLINK l _Toc94321359 3.人口規(guī)模 PAGEREF _Toc94321359 h 18 HYPERLINK l _Toc94321360 4城市規(guī)劃和重大市政建設 PAGEREF _Toc94321360 h 19 HYPERLINK l _To

3、c94321361 5青島投資環(huán)境評價 PAGEREF _Toc94321361 h 21 HYPERLINK l _Toc94321362 第三部分 城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況調(diào)查要素 PAGEREF _Toc94321362 h 24 HYPERLINK l _Toc94321363 1.城市土地供應及開發(fā)狀況 PAGEREF _Toc94321363 h 24 HYPERLINK l _Toc94321364 2.城市商品供給狀況及趨勢 PAGEREF _Toc94321364 h 25 HYPERLINK l _Toc94321365 3.城市商品房需求狀況及趨勢 PAGEREF _Toc94

4、321365 h 26 HYPERLINK l _Toc94321366 4.城市房商品房（住宅）價格走勢 PAGEREF _Toc94321366 h 27 HYPERLINK l _Toc94321367 5.城市商品房空置狀況及變化趨勢 PAGEREF _Toc94321367 h 29 HYPERLINK l _Toc94321368 6.房地產(chǎn)二級市場（存量產(chǎn)權(quán)房）發(fā)展狀況及趨勢 PAGEREF _Toc94321368 h 29 HYPERLINK l _Toc94321369 7. 房地產(chǎn)增加值及投資的變化 PAGEREF _Toc94321369 h 31資料整理時間：2008

5、.1前言青島的官方網(wǎng)站建設比較完善，所以得到的數(shù)據(jù)較全面。分析來看，對青島的房地產(chǎn)投資環(huán)境主要有以下分析：一、發(fā)展的有利方面1、2008年奧運會帆船項目在青島舉行，奧運主題使房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫。青島作為年北京奧運會的伙伴城市，奧運仍是青島城市建設的主題。城市基礎設施的建設和城市環(huán)境的改善和提升，將更加吸引外地人來我市定居。因此，外來人口來青購房置業(yè)仍將呈上升的趨勢，從而會帶動房地產(chǎn)價格的上升。2、，從發(fā)達國家的發(fā)展來看，房地產(chǎn)終會成為支柱產(chǎn)業(yè)，因此，可以認為我國房地產(chǎn)行業(yè)也會成為青島的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)增值占GDP的比重需達到5以上。而青島的房地產(chǎn)增加值占GDP的比重不超4，；比較上海，這一比例

6、已達到7左右。說明，青島的房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?、2002年，青島人均住宅使用面積排在了山東省17地市的最后一名。隨著居民生活水平的不斷提高，對住房的需求會越來越高。如果按照我國“十五”計劃提出的人均建筑面積平方米的住宅發(fā)展目標，人均需求4.6平方米，按市內(nèi)四區(qū)總?cè)丝?54.97萬人計算，青島未來年需求商品住宅面積為712.86萬平方米。旺盛的住房需求，會推動房屋價格繼續(xù)上揚。4、當前青島的二手交易市場的發(fā)展非常落后，一定程度上抑止了商品房價格和需求的上漲。青島市有關(guān)部門正在探討發(fā)展二手房市場的對策?？梢灶A見，青島二手房市場走向成熟是一種必然，因此青島的房地產(chǎn)市場會有進一步的發(fā)展。二、發(fā)展

7、的不利方面1、房價收入比過高。據(jù)測算，2003年青島80平方米的套房價格與城市居民戶均收入比已高達12.6倍，遠遠高于國際上認可的3倍至6倍的標準，大大超過了居民的承受能力，從而造成中、低收入家庭購房負擔加重，居民生活水平相對下降?？梢灶A見，當少數(shù)高收入階層的需求逐漸滿足之后，房地產(chǎn)市場很可能會出現(xiàn)消費斷層。2、經(jīng)濟發(fā)展水平不高。城市人均青島市28577元，僅列第四位，只及第一位東營市55280元的一半多，比第二位威海市的35031元少6454元。居民人均可支配收入，2002年青島市為8721元，在全省僅列第五位，排在濟南、威海、東營、煙臺之后，與青島的經(jīng)濟水平極不相稱。3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，將

8、制約經(jīng)濟的發(fā)展速度。第三產(chǎn)業(yè)比重過低，保持在40左右，而天津近幾年第三產(chǎn)業(yè)的比重一直保持在46左右，上海在50左右。4、金融保險業(yè)的負增長，造成融資環(huán)境的惡化，會制約經(jīng)濟快速的發(fā)展。近幾年青島的金融保險業(yè)增加值一直在4050億之間，且增長速度相當緩慢，在2003年和2002年出現(xiàn)了負增長，速度分別是-4.1、-16.9，這反應了在青島投資，融資方面可能會帶來一定的難度。5、民營經(jīng)濟發(fā)展滯后。2002年，青島民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值399.2億元，占GDP的比重為26.3%，低于全省29%的平均水平；而浙江、廣東、江蘇等地民營經(jīng)濟的比重均在50以上，溫州甚至達到90%；即使地處我國改革開放前沿、經(jīng)濟外

9、向度非常高的深圳市，民營經(jīng)濟的比重也達到了40%。民營經(jīng)濟發(fā)展滯后，城市經(jīng)濟發(fā)展的后勁就會乏力，解決社會就業(yè)問題就會面臨巨大困難，實現(xiàn)全市經(jīng)濟的跨越式發(fā)展就可能落空。6、城市基礎設施的投資力度需加大。從評價指標看，2002年城市基礎設施，青島市列山東省的第四位，特別是人均道路面積和集中供熱普及率兩項指標都僅列山東省全省17地市的倒數(shù)第三名。第一部分 青島概況介紹1青島的自然環(huán)境11地理位置青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng)11930121 00、北緯35353709，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。12氣候特征青島地處北溫帶季風區(qū)域，屬溫帶季風氣候。市區(qū)由于海

10、洋環(huán)境的直接調(diào)節(jié)，受來自洋面上的東南季風及海流、水團的影響，故又具有顯著的海洋性氣候特點?？諝鉂駶?，雨量充沛，溫度適中，四季分明。春季氣溫回升緩慢，較內(nèi)陸遲1個月；夏季濕熱多雨，但無酷暑；秋季天高氣爽，降水少，蒸發(fā)強；冬季風大溫低，持續(xù)時間較長。據(jù)1898年以來百余年氣象資料查考，市區(qū)年平均氣溫12.7，極端高氣溫38.9（2002年7月15日），極端低氣溫16.9（1931年1月10日）。全年8月份最熱，平均氣溫25.3；1月份最冷，平均氣溫0.5。日最高氣溫高于30的日數(shù)，年平均為11.4天；日最低氣溫低于5的日數(shù)，年平均為22天。降水量年平均為662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分別占

11、全年降水量的17、57、21、5。年降水量最多為1272.7毫米（1911年），最少僅308.2毫米（1981年），降水的年變率為62。年平均降雪日數(shù)只有10天。年平均氣壓為1008.6毫巴。年平均風速為5.2米/秒，以南東風為主導風向。年平均相對濕度為73，7月份最高，為89；12月份最低，為68。青島海霧多、頻，年平均濃霧51.3天、輕霧108.2天。13地勢特征青島為海濱丘陵城市，地勢東高西低，南北兩側(cè)隆起，中間低凹，其中山地約占全市總面積的15.5、丘陵占25.1、平原占37.7、洼地占21.7。全市海岸分為岬灣相間的山基巖岸、山地港灣泥質(zhì)粉砂岸及基巖砂礫質(zhì)海岸等3種基本類型。淺海海底

12、則有水下淺灘、現(xiàn)代水下三角洲及海沖蝕平原等。全市海岸線（含所屬海島岸線）總長為862.64公里，其中大陸岸線730.64公里，占山東省岸線的1/4強。青島市現(xiàn)有海島69個。其中，小青島、小麥島、團島、團島鼻、黃島和吉島是人工陸連島，只有63個島四面環(huán)海。69個海島總面積為21.2平方公里，岸線總長132公里。這些海島絕大多數(shù)距離大陸不超過20公里，最遠的千里巖島，距陸約64公里。在這69個海島中，只有10個海島有固定居民。2青島行政區(qū)域劃分全市總面積為10654平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為955

13、2平方公里。區(qū)級建制為：市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)。2003年底，轄上述七區(qū)和即墨、膠州、膠南、平度、萊西等五市（縣級）。第二部分 青島投資環(huán)境分析1青島經(jīng)濟發(fā)展狀況11經(jīng)濟總量的發(fā)展年份2000200120022003GDP總量（億元）1150.071316.081518.171780.42增幅（）15.814.415.415.9人均GDP（元）15410175812016023197增幅（）15.114.114.715.1地方財政收入（億元）80.0198.71110.89121.10增幅（）17.623.412.39.2 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站近幾年，青島GDP和人均GD

14、P都有快速的增長。與天津相比，雖然全市GDP總量較天津低，人均GDP也低于天津（2003年低2677元，2002年低1980元），但其增長速度超過天津2個百分點左右，增勢迅猛。另一方面，從GDP增長和人均GDP增長地比較圖中，前者高出后者0.7個百分點，結(jié)合人口青島人口增長（2002年0.726、2003年0.703）可以看得出：青島GDp的增加主要是本市人民創(chuàng)造的，到青島創(chuàng)業(yè)或者打工的外來人口較少。同時，從有政府部門的目標來看，到2008年，青島市人均GDP將從2003年的2829美元提高到6000美元，各項主要指標將接近目前國際中等收入國家的偏上水平。橫向比較， 2002年青島人均GDP，

15、在全省僅列第五位，排在濟南、威海、東營、煙臺之后，與青島的經(jīng)濟水平極不相稱。12產(chǎn)業(yè)的分布年份2000200120022003第一產(chǎn)業(yè)12.210.99.68.3第二產(chǎn)業(yè)48.749.350.452.6第三產(chǎn)業(yè)39.139.840.039.1 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站青島產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢基本上是第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)增長勢頭齊頭并進。通過分析其結(jié)構(gòu)，可以發(fā)現(xiàn)，青島的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并不合理，第三產(chǎn)業(yè)比重過低，保持在40左右，而天津近幾年第三產(chǎn)業(yè)的比重一直保持在46左右，上海在50左右。從第三產(chǎn)業(yè)的比重比較，我們可以看出，青島的發(fā)展比天津還有一定的差距。從行業(yè)來，外經(jīng)貿(mào)事業(yè)和港口業(yè)在全市國民經(jīng)濟中的地

16、位不斷加強，成為青島經(jīng)濟開放以來一個新的經(jīng)濟增長點。從2002年的數(shù)據(jù)來看，青島市的外貿(mào)進出口總額已達到140.96億美元， 港口吞吐量達到12251.6萬噸，成為我國沿海第二大外貿(mào)口岸;集裝箱吞吐量達到341萬標準箱, 跨入世界集裝箱大港15強，為沿海港口第三位。仔細研究青島的行業(yè)發(fā)展，需引起高度重視的是其金融保險業(yè)。近幾年青島的金融保險業(yè)增加值一直在4050億之間，且增長速度相當緩慢，在2003年和2002年出現(xiàn)了負增長，速度分別是-4.1、-16.9，這反應了在青島投資，融資方面可能會帶來一定的難度。13青島所處經(jīng)濟圈狀況全國六個初具雛形的大城市經(jīng)濟帶中，青島位于實力第二的京津唐冀魯大城

17、市經(jīng)濟帶。這個以北京為中心，包括天津、唐山，并與石家莊、濟南、青島三大城市經(jīng)濟圈所組成的京津唐冀魯大城市經(jīng)濟帶，已成為環(huán)渤海國際經(jīng)濟圈的重要組成部分。14民營經(jīng)濟的發(fā)展年份200120022003民營經(jīng)濟增加值（億元）346.1418.74572增長率（）19.736.6民營經(jīng)濟占GDP的比重（）26.327.632.1 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站縱向比，青島民營經(jīng)濟發(fā)展雖然取得了一定成績，發(fā)展一直高于GDP的增長速度，特別是2003年是GDP增長速度的2倍多；但橫向比較，特別是與南方經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)相比，無論是發(fā)展速度、經(jīng)濟總量，還是企業(yè)規(guī)模、科技含量、外向度，還是在國民經(jīng)濟中的地位、作用以及發(fā)展環(huán)境

18、等方面，都存在比較大的差距。2002年，青島民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值399.2億元，占GDP的比重為26.3%，低于全省29%的平均水平；而浙江、廣東、江蘇等地民營經(jīng)濟的比重均在50以上，溫州甚至達到90%；即使地處我國改革開放前沿、經(jīng)濟外向度非常高的深圳市，民營經(jīng)濟的比重也達到了40%。民營經(jīng)濟總量偏小，強勢民營企業(yè)過少，是造成我們經(jīng)濟發(fā)展落后于南方先進地區(qū)特別是長三角、珠三角地區(qū)的重要原因。一定程度上講，民營經(jīng)濟發(fā)展滯后，城市經(jīng)濟發(fā)展的后勁就會乏力，解決社會就業(yè)問題就會面臨巨大困難，實現(xiàn)全市經(jīng)濟的跨越式發(fā)展就可能落空。從行業(yè)來看，動密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，形成一批規(guī)模大，知名度高的私營企業(yè)群體，缺少

19、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，科技型企業(yè)占私營企業(yè)的4%，高新技術(shù)企業(yè)僅占0.3%。青島作為國際化城市，高新科技型企業(yè)、外向型企業(yè)相對于上海、深圳等開放化城市來說仍然偏少。民營經(jīng)濟發(fā)展的目標：以2000年為基數(shù)，青島民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值年增長速度不低于25，到2006年達到800億元左右，總量翻兩番，占全市GDP的比重達到40左右；到2012年達到3000億元左右，總量再翻兩翻，占全市GDP的達到70%左右。從投資來看，2003年，青島全社會固定資產(chǎn)投資增長54.6%。民營經(jīng)濟投資的增長速度明顯提高，高出全部投資增幅11.1個百分點，達65.7%。2居民生活、消費水平21青島居民收入變化年份2000200120

20、022003全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入80168731872110075增幅（）10.18.913.515.5全市在崗職工平均工資10 07211 42612 83914162增幅（）19.813.412.410.3全市農(nóng)民人均純收入3637390141954530增幅()6.57.37.58.0來自:青島各年統(tǒng)計年鑒 近幾年，青島在職職工的平均工資增長速度呈現(xiàn)下降的趨勢，而人均可支配收入增速加快，從2002年開始，前者低于后者。橫向來比，與濟南的人均可支配收入相當；從增幅來看，從2003年開始，青島的明顯高于濟南的，在這之前濟南的高于青島。根據(jù)全國抽樣調(diào)查資料顯示，2003年全國三十六個大中

21、城市人均可支配收入為10445.95元，與其相比青島低3.5%，差距比去年縮小了3.9個百分點，與上海市相比低32.2%。根據(jù)全省抽樣調(diào)查資料顯示，2003年全省城鎮(zhèn)人均可支配收入為8399.91元，青島比全省平均水平高19.9%，列第四位，比2002年提高了一個位次。同時，青島高、低收入戶收入水平均有提高，收入差距有所縮小。從2001年青島采取了提高離退休人員的退休金標準、困難居民最低生活保障線和最低工資標準等一系列提高中低收入居民收入水平的政策和措施，從而使得青島居民高、低收入戶差距縮小。從2004年前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，人均轉(zhuǎn)移性收入2301.11元，同比增長13.6%。其中，養(yǎng)老金

22、或離退休金收入1801.06元，增長23.8%。兩項拉動可支配收入增長5.4%，是2004居民收入增長的主要因素。另，2004年六月末我市全社會單位就業(yè)人員達到190.6萬人，比上年同期凈增就業(yè)人員17.2萬人，增長7.4%說明。這些數(shù)據(jù)均可以看出，貧富差距繼續(xù)縮小。22城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額的變化城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（萬元）535.32618.74744.94908.47增幅()7.515.620.422.0城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額（元）7 57587091040912605增幅()7.015.019.521.1 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站人均儲蓄存款余額，增速一直保持者上漲的趨勢，2001年開始增長速度超過

23、人均GDP的增長速度。從2001年開始，居民人均儲蓄余額的增幅開始低于人均可支配收入的增幅，說明2001年，出現(xiàn)邊際消費傾向遞減，居民生活開始好轉(zhuǎn)。2.3居民恩格爾系數(shù)年份2000200120022003食品支出2 8352 8672 9743163人均消費支出6 6776 8497 3448056城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)42.5%41.940.539.3全國392%379%377%37.1 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站根據(jù)恩格爾系數(shù)的標準規(guī)定，以上為絕對貧困，為勉強度日，為小康水平，為富裕，以下為最富裕。青島的城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)高于全國城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)，說明青島居民生活低于于全國水平，處于富裕階段。年，北京城鎮(zhèn)恩格爾

24、系數(shù)下降到，濟南還30.57，比青島低的多，這其中一個很重要的原因就是：青島的物價較高。2003年，全國三十六個大中城市人均消費支出為8255.18元，青島則比平均水平低2.4%。2.4城市居民人均居住面積變化趨勢（中心城區(qū)）年份2000200120022003人均建筑面積20.7623.825.05人均使用面積14.5.17.519.4 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站2002年，青島人均住宅使用面積排在了全省17地市的最后一名。隨著居民生活水平的不斷提高，對住房的需求會越來越高。據(jù)一份資料對不同收入國家居住水平的分析，低收入國家人均住房建筑面積8平方米（居住面積減半）；中低收入國家人均住房建筑面積17.

25、6平方米；中等收入國家人均住房建筑面積20.1平方米；中高收入國家人均住房建筑面積29.3平方米，高收入國家人均住房建筑面積46.6平方米。200年底我市市區(qū)人均建筑面積為20.4平方米,比年增加4.92，正好處在中等收入國家人均住房水平上。如果按照我國“十五”計劃提出的人均建筑面積平方米的住宅發(fā)展目標，人均需求4.6平方米，按市內(nèi)四區(qū)總?cè)丝?54.97萬人計算，青島未來年需求商品住宅面積為712.86萬平方米。旺盛的住房需求，會推動房屋價格繼續(xù)上揚。3.人口規(guī)模年份2000200120022003全市總?cè)丝? 06.657 10.4 97 15.6 5720.68非農(nóng)業(yè)人口2 31.0 72

26、 37.3 92 45.3 7253.32總?cè)丝谠鲩L率（）5.235.437.267.03人口自然增長率（）3.362.973.920.41全市城市化率（）41.342.543.845.8中心城區(qū)人口2 34.602 37.6 02 41.74246.77中心城區(qū)人口增長率（）1.151.281.742.08中心城區(qū)總戶數(shù)（萬戶）80.4681.4182.8584.15非農(nóng)業(yè)人口1 67.431 70.4 21 75.33180.79中心城區(qū)城市化率78.679.982.4 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站2003從年的數(shù)據(jù)來看，青島的人口規(guī)模是濟南的1.24，但非農(nóng)業(yè)人口卻與濟南相當，從中心城區(qū)人口來看，

27、青島僅是濟南的74。說明青島城市化的發(fā)展不及濟南。青島總?cè)丝谠鲩L率一直高于自然人口增長率，且之間的差值逐漸拉大，2003年的數(shù)據(jù)來看前者是后者的17倍。說明，近幾年，青島外來人口大量涌入，外界比較看好青島的發(fā)展。同時大量的外來人口的涌入，也為房地產(chǎn)的需求提供了很大的支撐?？谧匀辉鲩L率控制在6以內(nèi)，到2000年社會常住人口控制在720萬人以內(nèi)，城市化水平達到50，到2010年社會常住人口抑制在750萬人以內(nèi)，城市化水平達到6%。4城市規(guī)劃和重大市政建設為達到合理利用和保護有限的土地資源，促進國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)劃目標。根據(jù)自然與社會經(jīng)濟條件的差異性，青島將全市分成：環(huán)膠州灣城郊港口工

28、商金融發(fā)展區(qū)；膠州灣兩翼沿海漁業(yè)林業(yè)旅游發(fā)展區(qū)(分兩個亞區(qū))；中部平原糧油發(fā)展區(qū)；山區(qū)丘陵林果礦產(chǎn)發(fā)展區(qū)(分三個亞區(qū))。環(huán)膠州灣城郊港口工商金融發(fā)展區(qū)() 區(qū)域范圍：該區(qū)環(huán)抱膠州灣，含膠南、膠州、城陽和嶗山的十一處鄉(xiāng)鎮(zhèn)及青島市內(nèi)四區(qū)和黃島區(qū)。土地總面積117121.1公頃，占全市總面積的10.6%。膠州灣兩翼沿海漁業(yè)林業(yè)旅游發(fā)展區(qū)()區(qū)域范圍：該區(qū)北自即墨市金口灣、南至膠南市黃家塘灣，被膠州灣分為兩個亞區(qū)。一1亞區(qū)含嶗山區(qū)、即墨市8處鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地面積78031.3公頃，占全市土地總面積的7.O；2亞區(qū)含膠南市8處鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個辦事處，土地總面積72975.2公頃，占全市土地總面積的6.6%。中部平原

29、糧油發(fā)展區(qū)()區(qū)域范圍：該區(qū)位于青島市中部，含平度、萊西、即墨、膠州的58處鄉(xiāng)鎮(zhèn)和9個辦事處，全區(qū)土地總面積為475519.1公頃，占全市土地總面積的42.8。山區(qū)丘陵林果礦產(chǎn)發(fā)展區(qū)()區(qū)域范圍：該區(qū)地型以山區(qū)、丘陵為主，主要由大澤山、嶗山、大、小珠山組成，分為三個亞區(qū)。一1亞區(qū)含城陽、嶗山和即墨市的9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地總面積50522.9公頃，占全市土地總面積的4.6；一2亞區(qū)以大澤山為中心，含平度東北部和萊西西北部的18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，全區(qū)土地總面積165919.6公頃，占全市土地總面積的14.9%；一3亞區(qū)以大、小珠山為中心，含膠南市和膠州市20個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，土地總面積150178.8公頃，占全市土地總面積

30、的13.5%。 日照市與青島市就進一步密切兩市公路行業(yè)交流合作關(guān)系簽訂協(xié)議，作為山東省半島城市群的兩大成員，青島、日照將攜手打造“1小時經(jīng)濟圈”，營造“同城效應”。目前這一規(guī)劃正在加緊實施當中。根據(jù)交通部和省交通廳規(guī)劃的“國道主干線”，“三縱、三橫、一環(huán)路”為主骨架，結(jié)合青島市實際情況確定19972010年重點工程項目有：同三線(同江三亞)高速公路青島段200公里，青銀(青島銀川)高速公路一期40公里，雙埠流亭立交橋高速公路7.2公里，青島威海高速公路26公里。建設青島前灣港三期工程，總投資2.65億美元，年通過能力80萬TEV。主要利用荒灘和填海地。其他交通重點建設項目有藍煙與青黃鐵路復線、

31、流亭國際機場等。重點交通工程項目共需占地4627.4公頃，其中耕地2246.0公頃。2004年8月4日，國家發(fā)展和改革委員會以發(fā)改能源20041566號文件，批復青島發(fā)電廠二期擴建2X300MW熱電聯(lián)產(chǎn)項目,標志著該廠兩臺大型熱電聯(lián)產(chǎn)機組工程正式立項，取得了實質(zhì)性進展。將大大加強對青島電網(wǎng)的電源支撐，提高電網(wǎng)供電可靠性，緩解島城一定時期的用電增長。為青島市迎接2008年綠色奧運創(chuàng)造良好的條件，將對改善島城的投資環(huán)境和大氣環(huán)境，促進青島市的經(jīng)濟發(fā)展，有著十分重要的意義。5青島投資環(huán)境評價2002年，青島市企業(yè)調(diào)查隊對青島115家外商投資企業(yè)進行了一次企業(yè)經(jīng)營環(huán)境問卷調(diào)查，出來外商投資企業(yè)對我市經(jīng)

32、營環(huán)境的評價青島市2002年外商投資企業(yè)經(jīng)營環(huán)境調(diào)查報告一書，從中可以看出外商企業(yè)對青島投資環(huán)境的評價。近幾年，隨著我市對城市基礎設施建設力度的加大，我市經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境已有較大改善。在本次被調(diào)查的109家企業(yè)中，對企業(yè)經(jīng)營硬環(huán)境的總體評價持滿意和比較滿意態(tài)度的企業(yè)占82.25%，比去年增加7.68個百分點；持一般態(tài)度的企業(yè)占15.89%，比去年減少6.92個百分點；不太滿意和不滿意的企業(yè)占1.86%，比去年減少0.77個百分點。其中，分項目看，不太滿意和不滿意的主要集中在對水電供應、郵電通訊等方面，其中，對水電供應不滿意和不太滿意的企業(yè)占4.58%，比去年減少4.99個百分點。對海上運輸、公

33、路運輸、航空運輸不滿意為零，是本次調(diào)查所呈現(xiàn)的新特點。表1：外商企業(yè)對經(jīng)營“硬環(huán)境”的評價 （ %）滿意比較滿意一般不太滿意不滿意總 體 評 價29.9152.3415.890.940.941、水電供應42.2135.7817.431.832.752、郵電通訊42.2047.718.260.920.913、海上運輸32.0850.0016.041.8804、公路運輸33.3346.3020.37005、航空運輸31.7853.2714.020.930表2：外商企業(yè)對經(jīng)營“軟環(huán)境”的評價（ %）滿意比較滿意一般不太滿意不滿意總 體 評 價21.1148.6228.440.920.91政策法規(guī)32

34、.1145.8816.514.590.91投資導向27.5345.8724.771.830解決企業(yè)糾紛24.0737.9633.333.720.92產(chǎn)業(yè)政策28.7041.6627.780.930.93土地價格22.4337.3832.715.611.87政策穩(wěn)定性與透明度24.0737.0434.262.781.85機關(guān)工作作風22.0236.7032.116.422.75稅收征管26.6138.5329.364.590.91金融服務32.1244.9521.101.830中介服務24.0830.5540.742.781.85人才優(yōu)勢20.3739.8135.193.700.93勞動力市場2

35、4.7841.2829.362.751.83配套產(chǎn)品供應20.7644.3431.132.830.94社會治安24.7743.1227.523.670.92城市管理水平19.2746.7930.281.831.83外商對軟環(huán)境的總體評價低于對硬環(huán)境的總體評價水平，但對軟環(huán)境自身的評價則比去年有了較大的提高。反映了我市在加強軟環(huán)境建設方面取得了新的可喜的成果。2003本次調(diào)查對我市軟環(huán)境的總體評價持滿意和比較滿意態(tài)度的占69.72%，比去年增加10.95個百分點，低于硬環(huán)境評價水平12.53個百分點；持一般態(tài)度的企業(yè)占28.44%，比去年減少了9.28個百分點，高于硬環(huán)境評價水平12.55個百分

36、點；持不太滿意和不滿意態(tài)度的企業(yè)占1.83%，比去年減少了1.68個百分點，低于硬環(huán)境評價水平0.05個百分點。其中，分項目看，對軟環(huán)境評價持不滿意和不太滿意態(tài)度的主要集中在機關(guān)工作作風占9.17%，比去年減少1.45個百分點；土地價格占7.48%，比去年減少 1.78個百分點；政策法規(guī)占5.50%，比去年減少 6.01個百分點；稅收征管占5.50%，比去年減少 3.43個百分點。 第三部分 城市房地產(chǎn)發(fā)展狀況調(diào)查要素1.城市土地供應及開發(fā)狀況 單位：萬平方米年份2000200120022003當年土地供應面積當年完成土地開發(fā)當年未開發(fā)土地剩余未開發(fā)土地截至到2003年底，全市通過招拍掛出讓土

37、地共304宗，面積989.7萬平方米，平均每年出讓土地面積197.9萬平方米；在全部出讓土地中，市內(nèi)四區(qū)共45宗，占14.8，面積127萬平方米，占12.8，而近年青島每年土地開發(fā)面積均在400-500萬平方米左右，是年均土地出讓面積的1倍。分析來看，青島房地產(chǎn)外來資金量較小，主要是當?shù)胤康禺a(chǎn)公司和當?shù)仄髽I(yè)集團；從2004年4月份拍賣的3宗土地來看，其買售人全市青島公司，參加競標的只有幾家外地公司（入：濟南置業(yè)）。順馳2004年8月份在青島拿到的土地，并不是在青島市區(qū)，而是在郊縣膠州。青島的舊城改造從年以來，便成為市政府改善居民居住環(huán)境和生活環(huán)境、進一步保留老市區(qū)發(fā)展空間、促進城市布局調(diào)整的一

38、個重要籌碼。在土地供應日趨捉襟見肘的情況下，青島2004確定，在舊城區(qū)土地拍賣的分布上，在市南區(qū)沿海一線土地資源繼續(xù)發(fā)展高檔住宅、高檔寫字樓，其它區(qū)的開發(fā)，側(cè)重點在舊城區(qū)的土地拍賣上。2.城市商品供給狀況及趨勢單位：萬平方米年份2000200120022003房屋施工面積（市區(qū)）1047.2（767.0）1373.5（918.7）1417.0（936.5）1747.7其中：住宅（市區(qū)）773.7（564.9）1067.0(717.4)1 074.7（704.0）1417.0房屋新開工面積602.9670.1666.1916.76其中：住宅495.3534.3533.5800.31商品房批準預售

39、面積其中：住宅136.9156.9156.2房屋房竣工面積（市區(qū)）351.6（233.6）532.2（330.9）537.3（312.2）537.8其中：住宅（市區(qū)）284.0（191.7）442.8（279.1）396.7（234.4）453.29商品房預售面積165.0175.6173.5210.92其中：住宅房屋銷售面積300.7406.4426.9468.6其中：住宅240.7352.7366.3 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站施工面積和新開工面積，在2003年出現(xiàn)大的增長，說明開發(fā)商對2004年和2005年青島房地產(chǎn)的前景看好。預售和銷售面積穩(wěn)步增長，但增幅不大。3.城市商品房需求狀況及趨勢年份

40、2000200120022003房屋房竣工面積（萬平方米）351.6532.2537.3537.8房屋銷售面積（萬平方米）300.7406.4426.9468.6供求比1.171.311.261.15 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站 4.城市房商品房（住宅）價格走勢 單位：元/平方米年份2000200120022003商品房銷售均價21442350住宅1830197420502286別墅普通住宅商業(yè)辦公注：此價格是青島市（包括郊縣）的平均價格 來自:青島統(tǒng)計網(wǎng)站據(jù)測算，2003年青島市內(nèi)四區(qū)和嶗山區(qū)商品住宅平均售價一直維持在4500元/平方米左右，比2002年上浮近1000元/平方米。2004年前三季度，

41、我青島市區(qū)房地產(chǎn)價格繼續(xù)走高。其中，房屋銷售價格比去年同期上漲12.9，土地交易價格上漲1.7，房屋租賃價格上漲0.6%。與二季度相比，房屋銷售價格上漲2.0%，土地交易價格和房屋租賃價格均上漲0.4%從2004年前三季度青島各樓盤的開發(fā)情況看, 住宅商品房開發(fā)大多集中在市南區(qū)的寧夏路以北和市北區(qū)的東部一帶三級地段區(qū)域，價格在每平方米5500元至6500元，房價比去年同期上升20%左右，且多為高層住宅，而多層住宅的樓盤開發(fā)較少。雖然，2003年青島城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年增長15.5%，其增長速度雖略快于房價的增長速度。但據(jù)測算，2003年青島80平方米的套房價格與城市居民戶均收入比已高達

42、12.6倍，遠遠高于國際上認可的3倍至6倍的標準，大大超過了居民的承受能力，從而造成中、低收入家庭購房負擔加重，居民生活水平相對下降。可以預見，當少數(shù)高收入階層的需求逐漸滿足之后，房地產(chǎn)市場很可能會出現(xiàn)消費斷層。2003年，青島市區(qū)南部及沿?？砷_發(fā)的土地已廖廖無幾且建設的房屋檔次和配套設施也不斷提升，使房價大幅上漲。因此，許多市民開始轉(zhuǎn)向價位較合適的市區(qū)中部三、四級地段購房，從而使我市位于中部的市北區(qū)、四方區(qū)的房屋成為開發(fā)熱點。與商品房銷售價格相反，青島租賃價格這兩年一直下降，2003年房屋租賃價格則比上年下降0.6%，2002年房屋租賃價格較上年下降5.6%，其中住宅下降2.%。5.城市商品房空置狀況及變化趨勢年份20