2004年上海某寫字樓項目市場報告_secret

1、一、2004年89月上海辦公市場分析（根據(jù)最新交易數(shù)據(jù)）1、最新情況綜述2004年8月和9月份，上海辦公樓總共成交了1336套，計200280.3平方米，交易金額達(dá)到了318956.6萬元，成交均價為15925元/平方米。其中，8月份實現(xiàn)交易429套，74772.4平方米，115209.5萬元，均價15408元/平方米；9月份實現(xiàn)交易907套，125508.1平方米，203118.3萬元，均價16184元/平方米。從數(shù)據(jù)來看，無論是成交套數(shù)、成交面積還是交易金額，9月份的交易量都較8月份有大幅增長，其中辦公樓套數(shù)增長了111.4%，建筑面積增長了67.9%，交易金額增長了76.3%。表189月

2、交易數(shù)據(jù)比較面積（平方米）套數(shù)金額（萬元）8月86354.65091711949月113925.9827147762合計200280.51336318957 從上述的數(shù)據(jù)我們可以看出，在住宅和酒店式公寓產(chǎn)品相繼經(jīng)過其價格的高漲階段之后，寫字樓產(chǎn)品正逐漸成為上海房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)。我們預(yù)計，在未來相當(dāng)長一段時期內(nèi)，寫字樓市場將由理性興旺轉(zhuǎn)向繁榮。2 區(qū)域分析表2上海市各區(qū)辦公樓交易數(shù)據(jù)區(qū)縣建筑面積（平方米）套數(shù)成交金額（萬元）單價（元/平米）浦東4565819610407022793徐匯349091855269715096靜安328992535219115864長寧2114512224481115

3、78黃浦18490923379417937虹口15725249137458741盧灣14097882149615249普陀82678472698793閘北516540678713141楊浦29732419846673金山75213014000松江20321437067總計200281133631895715894上海市辦公樓市場集中度依然很高，傳統(tǒng)的市中心三區(qū)（靜安、黃浦和盧灣）及其周邊區(qū)縣（浦東、徐匯、長寧、虹口）占據(jù)了辦公樓市場的主要份額。這七個區(qū)無論是在交易面積，還是在成交金額上都一路領(lǐng)先，而且七者合計總量均超過了90%。而寶山、奉賢、閔行、嘉定、南匯、表浦和崇明六區(qū)則在8、9月沒有交易

4、。3交易面積分析從交易面積來看，89月份，辦公樓成交面積占前五位的依次是：浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、長寧區(qū)和黃浦區(qū)，前三名份額合計為56.7%，前五名份額合計為76.4%，如果算上虹口和盧灣區(qū)，則這七個區(qū)交易面積占了整個上海市的九成以上。4成交金額分析從交易金額來看，89月份，排名前三位的依然是浦東新區(qū)、徐匯和靜安，這與交易面積排序一樣,緊隨其后的是黃浦、長寧和盧灣區(qū)，前三名所占比例合計為65.5%，前五名合計為83.8%。原因說明：浦東新區(qū)由于交易體量遠(yuǎn)大于其他區(qū)縣，因此在交易金額上繼續(xù)保持大幅領(lǐng)先。而長寧和黃浦、虹口和盧灣這兩組交易面積相近區(qū)縣對比來看，由于黃浦、盧灣是傳統(tǒng)的市中心區(qū)，土地

5、資源稀缺導(dǎo)致了房價高啟，目前即使是住宅項目，這兩區(qū)范圍內(nèi)也難覓單價萬元以下的樓盤了，因此較高的均價使黃浦、盧灣三區(qū)的交易金額分別超過了長寧和虹口。5平均單價從成交單價來看，910月份，浦東以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為依托的辦公樓價格一騎絕塵，以23155元/ m2的單價雄居榜首，將其他區(qū)縣遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面，每平米高出第二名長寧區(qū)5210元之多。本期在單價上排名第二的長寧區(qū)以虹橋高級商務(wù)區(qū)為中心，單價達(dá)到了17945元/ m2，緊隨其后的是靜安、盧灣和徐匯，單價依次為15820元/ m2、15096元/ m2、12141元/ m2。具體見圖3。原因說明：本期浦東辦公樓市場的單價如此之高，除了作為金融貿(mào)易中

6、心受到大量外資企業(yè)的追捧外，另一個重要原因是浦東區(qū)新上市了一個天價樓盤。東昌濱江園是8月下旬新市的一個4層辦公樓，平均單價達(dá)到了58499元/ m2，這比同期第二名的天安中心大廈高出了近30000元/ m2，跟目前上海市辦公樓16000萬元/ m2的均價相比，絕對是一個天價。浦東新區(qū)除東昌濱江園以外的辦公樓交易均價僅為14545元/ m2，由此可見東昌濱江園對本期浦東寫字樓市場價格的拉升幅度。6、單價分析表3上海市89月辦公樓單價區(qū)間分布表單價分段建筑面積（平方米）套數(shù)成交金額（萬元）1000039092.642933920.2100001500059711.539673182.3150001

7、900078307.5388129528.21900023168.912382325.9合計200280.51336318956.6本報告期間，上海市辦公樓市場單價兩極分化現(xiàn)象明顯，單價最高的東昌濱江園達(dá)到了59773元/平方米的天價，而最低單價僅有4000元/平方米。我們將所有交易個案的單價按價格區(qū)間排序分類。從圖4圖6來看，本月單價分布有以下特點(diǎn)：無論是建筑面積還是成交金額，本期的需求高峰都出現(xiàn)在1500019000元/平方米這個區(qū)間里，分別占總量的39.1%和40.6%。單價6000元/平方米以下的需求量很少，基本都在金山等這些非市中心區(qū)縣。在600015000元/平方米這一區(qū)間內(nèi)需求的

8、分布比較平均，一般在3%6%之間，15000元/平方米以下的交易量，建筑面積和成交金額分別占總量的49.3%和33.6%。19000元/平方米以上的劃為高價寫字樓需求急劇下降，每一個千元段內(nèi)的需求都這一價位段的需求都在2%以下，合計來看，建筑面積和交易金額分別占總量的11.6%和25.8%。這一價位段的需求面積雖然只占了一成，但是由于價格高昂，成交金額也占了1/4強(qiáng)。7、總價分析表4上海市89月份辦公樓單套總價分段比較總價（萬元/套）建筑面積（平方米）比例套數(shù)比例成交金額（萬元）比例10036245.118.1%54140.5%33694.610.6%100500107970.753.9%69

9、952.3%160774.650.4%50056064.728.0%967.2%124487.439.0%合計200280.5100.0%1336100.0%318956.6100.0%在本報告期內(nèi)，上海市辦公樓交易的單套總價變動范圍也很大，單套價格最高的依然由東昌濱江園的一棟整體銷售的辦公樓創(chuàng)造，由于面積較大，總價達(dá)到了16998萬元，總價最低的僅為22萬元，位于楊浦區(qū)。我們將交易記錄按價位段排序，得到表4及圖7。從上圖來看，辦公樓總價分布有以下特點(diǎn)：總價和需求套數(shù)呈明顯的負(fù)相關(guān)性，即總價越高，需求量越少?？們r需求量最大的還是100萬元/套以下價位段，100萬元/套以下的需求量為541套，點(diǎn)

10、全部交易的40.5%，這一價位段的樓宇單套面積大多都在40100平方米之間，因此建筑面積和交易金額比例都不是很高，分別僅占總量的18.1%和10.6%?？們r在100500萬元之間各個價位段的需求也較大，合計交易套數(shù)達(dá)到了699套，占總量的52.3%，由于這一價位段的單套平均面積在150平方米左右，因此總的建筑面積和交易金額比例均超過了一半，分別占總量的53.9%和50.4%。總價超過500萬的需求急劇下降，總交易套數(shù)僅有96套，占總量的7.2%。8、辦公樓單套面積、單價及總價的相關(guān)性分析表5辦公樓單套面積、單價和總價相關(guān)性比較單套面積（平米/套）平均面積(平方米/套）單價（元/平方米）總價（萬

11、元/套）10067124398410020014514289207200300250146303663004003701479554740050044617299772500823241461987合圖8來看，辦公樓交易的單套面積、單價和總相互之間呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性，即單套需求的面積越大，則單價越高、相應(yīng)的總價也越高。原因分析：這是因為公司的規(guī)劃與辦公面積需求呈正比，即公司人數(shù)越多，需要的辦公面積自然也越大，而公司規(guī)模越多，實力越雄厚，為了向公眾傳達(dá)公司的良好形象，他們對辦公樓的品質(zhì)要求也會越高，這自然會提高了辦公樓的成本及無形成本，因此這大公司購買的辦公樓往往單價很

12、高。大面積加上高單價，自然造成了較高的單套總價。9、89月辦公樓交易前十排名表6上海市89月辦公樓銷售面積排名排名名稱區(qū)縣地址銷售面積（平方米）1金鷹大廈浦東新區(qū)民生路187432國際麗都城J靜安區(qū)新閘路179573中海大廈盧灣區(qū)淮海中路140974港泰廣場黃浦區(qū)延安東路133515東昌濱江園浦東新區(qū)浦明路87516飛洲國際廣場徐匯區(qū)零陵路77127上海之俊大廈徐匯區(qū)斜土路77098徐匯苑大廈徐匯區(qū)中山南二路76119同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈長寧區(qū)天山路731210上海四季沙龍虹口區(qū)新市南路7185從上表可以看出，上海辦公樓大盤的成交集中在浦東、徐匯等區(qū)域，特別是金鷹大廈，由于其獨(dú)特的地理位置和較為合理的

13、樓盤定位，穩(wěn)居銷售面積排行的第一名。表7上海市89月辦公樓銷售金額排名排名名稱區(qū)縣地址成交金額（萬元）1東昌濱江園浦東新區(qū)浦明路511932國際麗都城J靜安區(qū)新閘路329433金鷹大廈浦東新區(qū)民生路298214港泰廣場黃浦區(qū)延安東路230005中海大廈盧灣區(qū)淮海中路214966飛洲國際廣場徐匯區(qū)零陵路154017徐匯苑大廈徐匯區(qū)中山南二路121778同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈長寧區(qū)天山路97259達(dá)安城6號房靜安區(qū)石門二路903710上海之俊大廈徐匯區(qū)斜土路8675從上表可知，辦公樓銷售金額的前幾位大多被浦東的樓盤所包攬，這主要是因為東昌濱江園的超高單價所致。而金鷹大廈在89月的銷售回款達(dá)到2.9億，銷售形

14、勢較好。表8上海市89月辦公樓單價排名排名名稱區(qū)縣地址單價（元/平米）1東昌濱江園浦東新區(qū)浦明路584992天安中心大廈黃浦區(qū)南京西路287583海通證券大廈黃浦區(qū)廣東路243574中?，F(xiàn)代城黃浦區(qū)山東中路241215南證大廈靜安區(qū)南京西路216646飛洲國際廣場徐匯區(qū)零陵路199707御華名苑長寧區(qū)愚園路188658上海中融大廈浦東新區(qū)浦東南路188179谷泰濱江大廈黃浦區(qū)中山南路1850210均瑤國際商務(wù)徐匯區(qū)肇嘉浜路18390從上表可知，目前滬上在售辦公樓前十名的價格底線大約在18000元/平方米左右。我們也可以看到，均價前十名的樓盤之間的價格落差比較大。除去價格超高的東昌濱江園以外，第

15、二名（天安中心大廈）與第十名（均瑤國際廣場）的價格落差達(dá)到10000元/平方米。二、上海整體甲級辦公市場綜述1、現(xiàn)狀概述根據(jù)我們的調(diào)查顯示，上海市每年的甲級寫字樓供應(yīng)量基本維持在2030萬平方米左右。但就目前情況看，由于浦西商務(wù)區(qū)域可出租的空間已經(jīng)很小，黃浦區(qū)和長寧區(qū)最近建成的項目將繼續(xù)成為市場的焦點(diǎn)，這些項目中許多已經(jīng)接近全部出租?？紤]到今年供應(yīng)的緊張以及今年上半年3.8%的增長，上海一類和二類地區(qū)的租金價格全年預(yù)計將增長10%15%。從長期看，今年年底開始的供應(yīng)浪潮將一定程度的減輕市場的緊張程度。我們預(yù)測從2004年到2005年，每年大約有100萬平方的中高級寫字樓投放市場，其中很大一部分

16、集中在陸家嘴。從微觀方面來看，瑞安企業(yè)大道 項目的入市，對緩解2004年1季度上海甲級寫字樓市場供給并沒有提供多少幫助，浦西主要辦公區(qū)域?qū)懽謽枪┙o仍然緊缺，需求市場旺盛，尤其是那些需要大面積辦公場地的公司，其選擇范圍局限，因此來福士廣場和 企業(yè)大道的多數(shù)辦公空間就已被預(yù)訂。浦西多數(shù)高檔寫字樓空置率很低，租金微幅上調(diào)。陸家嘴地區(qū)的寫字樓由于受到需求持續(xù)的消弱，租金微幅下調(diào)。因此，2004年二季度上海甲級寫字樓平均租金較2004年一季度微幅增長了3.7%, 達(dá)到0.70美元/天/平方米。 2、需求分析甲級寫字樓在2004年2季度的吸納量有很明顯增長，由于公司先后搬進(jìn)早前已承租了的預(yù)租樓面的新建成寫

17、字樓。對整體城市而言，跟上個季度的72900平方米吸納量比較，第二季度的吸納量約為115300平方米。大部分的吸納仍舊集中在浦西大約為100600平方米，浦東已從上一季度的負(fù)吸納量恢復(fù)至本季度14700平方米的正吸納量。寫字樓在本季度大約占據(jù)了14700平方米。浦東增加的吸納量主要是一些遷居的租客，包括General Motors、Itochu和Praxair。公司寫字樓區(qū)域建筑面積（平方米）摩托羅拉來福士廣場黃浦1200Ken ma tsu來福士廣場黃浦1200Dawa Securities震旦廣場陸家嘴2000Ford上海信息大樓陸家嘴8000AXA騰飛科技徐匯1200Dow Chemic

18、al企業(yè)大道盧灣2700Regus企業(yè)大道盧灣20003、新增供應(yīng)新近落成的甲級寫字樓騰飛科技大廈和東方眾鑫大廈已于2004年2季度進(jìn)入租賃市場，伴隨這些新寫字樓的落成，上海甲級寫字樓總的供應(yīng)量到6月底已經(jīng)達(dá)到350萬平方米。東方眾鑫大廈坐落于南京西路，是靜安區(qū)過去兩年落成的甲級大廈，為該區(qū)提供了32579平方米的寫字樓樓面，由于交通便利，該寫字樓預(yù)租情況理想。徐匯區(qū)騰飛科技市場放出的面積大約為24200平方米，徐匯區(qū)所有寫字樓的總存量為300400平方米他是在下幾個月內(nèi)完成的寫字樓的其中一個。4、空置率分析日益增加的需求和新增供應(yīng)的彌補(bǔ)，使得上海甲級寫字樓在04年1季度的空置微幅降低。與上季

19、度空置率為11.5相比較，本季度末全市的平均空置率達(dá)到11.1，空置面積為40.6萬平方米。由于本季度企業(yè)大道投入市場，在浦西的平均空置率從上季度的8.4微升到10.1。該物業(yè)所在盧灣區(qū)的平均空置率在三月底為16.9，比03年4季度增加了10。企業(yè)大道80的辦公空間已經(jīng)被預(yù)定，如果包括這個項目，盧灣區(qū)空置率可能更低。當(dāng)來福士廣場開始滿租，黃浦區(qū)的空置率從上季度的15.6降至11.7。與浦西隔著一條江的浦東，持續(xù)消弱的需求，以至于甲級寫字樓的平均空置率保持穩(wěn)定在13.6。5、租金價格分析在浦西持續(xù)的強(qiáng)勁需求、企業(yè)大道和來福士廣場的高額租金，推動了2004年1季度上海甲級寫字樓市場的平均租金報價微

20、幅上升，全市租金報價較上季增長了1.1%，達(dá)到0.67美元/天/平方米。其中浦西的租金較上季度增長了3.1%，達(dá)到0.66美元/天/平方米。浦東本季度的需求市場變?nèi)?，甲級寫字樓平均租金從去年的二季度開始持續(xù)下降，本季度較上季度下降4.4%至0.67美元/天/平方米。在個別區(qū)域中，由于受到企業(yè)大道項目上市，致使盧灣的租金水平增長幅度最大，盧灣的平均租金報價較上季度增長了13.1%，達(dá)到0.77美金美元/天/平方米。在浦西的多數(shù)區(qū)域，1季度，以1%-2%的比較適中的幅度增長。盡管本季度的收益很大，但是值得關(guān)注的是租金的報價比實際成交價高出10-20%，在一些高額房產(chǎn)中，甚至更高。從具體區(qū)域看，陸家

21、嘴地區(qū)基本是每平方米每天1美元，南京西路和南京東路較好的地段為0.9美元，徐家匯為0.6到0.8美元，虹橋古北為0.7到0.8美元，盧灣淮海路為0.7到0.9美元。與本季度堅挺的租金相比，銷售市場有限的需求導(dǎo)致銷售價格較上季度適度的下降了3.，目前上海寫字樓售價的平均價格在21000元/平方米左右。6、市場展望2007年上海甲級寫字樓掀起新的供應(yīng)熱潮2002年底至2003年初，政府批出了大量辦公樓土地，按照新寫字樓年至年的建設(shè)周期計，2006至2007年又將是新一輪供應(yīng)熱潮。預(yù)計至2007年底，陸家嘴核心區(qū)域?qū)⒂腥f平方米甲級辦公樓供應(yīng)，靜安區(qū)萬平方米，盧灣區(qū)萬平方米，徐匯區(qū)萬平方米，黃浦區(qū)萬平

22、方米，虹橋萬平方米，上海甲級辦公樓的新增供應(yīng)面積總計將達(dá)萬平方米。相比今天，甲級辦公樓總量不過萬平方米，這三四年增長將達(dá)。到時租金所受到的壓力是可以預(yù)見的。市場需求量大幅增長盡管至2007年，上海甲級辦公樓的新增供應(yīng)將達(dá)230萬平方米，三年供應(yīng)量增幅將達(dá)70%。不過，中國入世，上海市政府推出的跨國企業(yè)地區(qū)總部的優(yōu)惠政策及2010年世博會三方面因素將構(gòu)成上海甲級寫字樓需求的強(qiáng)勁原動力。根據(jù)WTO協(xié)議，外資金融機(jī)構(gòu)在華經(jīng)營的種種限制將于2007年前逐步取消。伴隨著商業(yè)銀行、投資銀行、保險、電信及商業(yè)運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的市場限制取消，這些行業(yè)的外資機(jī)構(gòu)勢必要建立各種類型的辦事處，一旦展開業(yè)務(wù)，對包括寫字樓在

23、內(nèi)的商業(yè)用房面積產(chǎn)生更大需求。于此同時，甲級寫字樓成了繼住宅和商鋪之外的又一個熱門投資品種。尤其是來自江浙的民間資本，對上海甲級寫字樓表現(xiàn)出極大的熱情，直接推動了甲級寫字樓售價的大幅上漲。租金水平將會經(jīng)歷先上升后回落的趨勢從去年到2005年，由于期間寫字樓的新增供應(yīng)量不足，需求量上升，租金水平保持了持續(xù)攀升。而預(yù)計到了2006年，隨著寫字樓會有大量新的供應(yīng)量涌現(xiàn)，租金將會重新面臨下調(diào)的壓力。本案所處區(qū)域介紹本案地處四川路、九江路口，位于黃浦區(qū)域內(nèi)。城區(qū)面積黃浦區(qū)面積12.85平方公里，占全市面積的0.2%，雖然黃浦區(qū)所占市區(qū)面積比重較小，但其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面起著相當(dāng)大的作用，有著相當(dāng)高經(jīng)濟(jì)地位。

24、 行政區(qū)劃黃浦區(qū)行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。二年七月一日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，上海市委、市政府決定原黃浦、南市兩區(qū)撤二建一，建立新的黃浦區(qū)，對于實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、資源整合提供了更廣闊的空間，為重塑功能、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力創(chuàng)造了條件。人口全區(qū)人口總數(shù)為68.6萬人。交通狀況黃浦區(qū)交通四通八達(dá)。人民廣場是上海市內(nèi)重要的交通樞紐，設(shè)有通往市內(nèi)各主要地點(diǎn)的公交線路，并且也是上海目前唯一的地鐵中轉(zhuǎn)站，地鐵一號線、二號線在此交匯。加之南浦大橋、延安路遂道、延安路高架、內(nèi)環(huán)線高架、南北高架以及復(fù)興東路、西藏南路、陸家浜路等主要道路構(gòu)成了快速、便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域規(guī)劃“十五”期間，黃浦區(qū)將逐步實施包括外灘地區(qū)、南京

25、路地區(qū)、人民廣場地區(qū)、老城廂地區(qū)，南部市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)這五個地區(qū)的功能完善和升級，啟動一批道路交通、市政基礎(chǔ)設(shè)施、舊區(qū)改造和綠化建設(shè)項目。其中包括建設(shè)明珠線二期南浦大橋和西藏南路兩個站點(diǎn)，復(fù)興東路越江隧道，楊浦軌道交通延伸等設(shè)施，全面改造8 萬平方米的延安中路生態(tài)景觀綠地，建設(shè)外灘沿江景觀綠地，建設(shè)沿中華路、人民路內(nèi)側(cè)的老城廂環(huán)城道路敞開式綠化環(huán)，構(gòu)筑一條長達(dá)5000米的環(huán)城綠色旅游走廊。與此同時，新黃浦區(qū)將逐步拆除近180 萬平方米舊房，在老西門、董家渡地區(qū)近53公頃的城市景觀與城市生態(tài)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，成為滿足21世紀(jì)居民不同層次物質(zhì)和文化生活需要的市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)。為支持黃浦區(qū)政府綠環(huán)建設(shè)項

26、目及市中心現(xiàn)代化聚居區(qū)等重點(diǎn)項目的建設(shè)，農(nóng)行、建行、交行及上海銀行為其提供總金額10億元左右的貸款授信額度。這無疑給發(fā)展中的黃浦及黃浦南部的住宅業(yè)注入了新的活力。經(jīng)濟(jì)發(fā)展黃浦區(qū)是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的區(qū)域。改革開放使黃浦區(qū)加快了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。外商、外省市在該區(qū)投資活躍，中外大企業(yè)、大集團(tuán)、大公司紛紛入駐黃浦，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。全區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量在市場競爭中明顯提高，城區(qū)面貌發(fā)生了顯著變化，新建的一批現(xiàn)代化的商辦綜合樓、公寓住宅樓拔地而起，形成城市亮麗的新景觀。 2003年全年實現(xiàn)增加值87.10億元，比上年增長12.1%。其中，第二產(chǎn)業(yè)增加值8.41億元，下降0.5%，占全區(qū)增加值比重9

27、.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值78.69億元，增長13.6%，占全區(qū)增加值比重90.3%。（附表1）全年實現(xiàn)增加值87.10億元同比上年增長12.1%第二產(chǎn)業(yè)增加值8.41億元同比上年下降0.5%占全區(qū)增加值比重9.7%第三產(chǎn)業(yè)增加值78.69億元同比上年增長13.6%占全區(qū)增加值比重90.3%（附表1）2003年該區(qū)商業(yè)穩(wěn)步增長。實現(xiàn)商業(yè)（含餐飲業(yè)）增加值30.57億元，比上年增長10.0%。商業(yè)（含餐飲業(yè)）銷售（營業(yè)）收入341.95億元，比上年增長7.2%。其中：批發(fā)和零售業(yè)銷售額325.69億元，餐飲業(yè)營業(yè)收入16.26億元。全年社會消費(fèi)品零售額133.57億元，比上年增長1.6%。其中，吃的

28、商品零售額27.43億元，比上年下降8.3%；穿的商品零售額28.44億元，比上年增長16.9%，用的商品零售額77.32億元，比上年增長0.4%。房地產(chǎn)市場有序發(fā)展。實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值12.59億元，比上年增長18.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資62.34億元，比上年增長4.8%。施工面積341.2萬平方米，比上年增長1.6%；竣工面積91.5萬平方米，比上年增長3.3%。區(qū)域內(nèi)商品房銷售建筑面積61萬平方米，比上年下降12.9%，商品房銷售額65億元，比上年增長66.7%。（附表2）房地產(chǎn)業(yè)增加值12.59億元同比上年增長18.3%房地產(chǎn)開發(fā)投資62.34億元同比上年增長4.8%施工面積341.2萬

29、平方米同比上年增長1.6%竣工面積91.5萬平方米同比上年增長3.3%商品房銷售建筑面積61萬平方米同比上年下降12.9%商品房銷售額65億元同比上年增長66.7%（附表2）案名區(qū)域地址寫字樓租價（元/平米/天）可供應(yīng)面積樓層物管費(fèi)用（元/平米/天）海洋大廈黃浦延安東路550號6.31300平方米2125仙樂斯廣場黃浦南京西路388號5.41725平方米3929匯金大廈黃浦漢口路515號3.2938平方米2225工商聯(lián)大廈黃浦延安東路55號2.81500平方米302.18外灘12號黃浦中山東路12號6.62260平方米530來福士廣場黃浦西藏中路268號82198.89平方米5132海通證券大

30、廈黃浦廣東路689號6.21550平方米3525中區(qū)廣場黃浦黃陂北路227號5.71725平方米2627聯(lián)誼大廈黃浦延安東路100號4.1930平方米3025東銀大廈黃浦北京東路689號3.31533平方米3025峻嶺廣場黃浦成都北路500號2.91300平方米3825中福大廈黃浦九江路619號3.51486平方米268.36中外運(yùn)大廈黃浦福建中路188號3.8680平方米3318項目區(qū)域在租樓盤一覽表從上表中我們可以看出：目前該區(qū)域的寫字樓市場，租賃市場主要以高檔寫字樓物業(yè)為主，受區(qū)域經(jīng)濟(jì)的支撐影響，其租賃價格也一直居高不下。該區(qū)域樓盤的物業(yè)管價格從另一個層面反映出了該區(qū)域的產(chǎn)品價值以及入駐

31、企業(yè)的支付能力。目前該區(qū)域市場的寫字樓產(chǎn)品，面積分割都較大，都在600平方米以上，也就是說，客戶單筆交易將至少去化半個樓層。區(qū)域租賃市場分析租賃價格分析【分析】有上圖分析可知，目前該區(qū)域內(nèi)的各辦公類物業(yè)的租金主要集中在3-4元/平方米/天和6-8元/平方米/天這兩個價格區(qū)間段之間；基本反映出了該區(qū)域市場內(nèi)目前正在進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)營的辦公樓物業(yè)的格局分布。這兩個價格段所針對的客戶群體完全不同，但受區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素的強(qiáng)有力支撐，該區(qū)域的需方市場對其的租賃價格又較強(qiáng)的俄價格承受能力。可供應(yīng)物業(yè)面積分析【分析】有上圖分析可知，目前該區(qū)域內(nèi)的各辦公類物業(yè)租賃,供方市場主要以推出大面積的辦公物業(yè)為主,主力面積主要

32、在1500平方米之間,最小的面積分割也達(dá)到了600平方米,也就意味著客戶單筆交易最少也得吸納近半個層面的面積,相信這樣的運(yùn)營成本只有具備一定規(guī)模的大型企業(yè)才會考慮.項目區(qū)域在售樓盤一覽表樓盤名稱區(qū)域地點(diǎn)價格物業(yè)管理費(fèi)銷售狀況發(fā)展商交屋時間銀晨數(shù)碼大廈(海通證券大廈)黃浦云南中路88號/北海路200號29000元/平方米25元/平方米/月90%上海谷元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003/3安基廣廈地王中心黃浦浙江中路535號1900020000元/平方米6元/平方米/月70%上海弘峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004/10新黃浦金融大廈黃浦南京東路61號20000元/平方米17元/平方米/月60%上海新黃浦置業(yè)

33、股份有限公司98港泰廣場黃浦延安東路700號18000元/平方米24.8元/平方米/月50%上海港泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司98南開大廈黃浦陸家浜路1332號11000元/平方米18.9元/平方米/月90%上海萬泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司現(xiàn)房從上表中我們分析得出：價格分析【分析】由上圖可知，目前該區(qū)域的主力價格段在18000-20000元之間/平方米，這也直接反映出了該區(qū)域內(nèi)的辦公樓物業(yè)的市場價值。物業(yè)管理價格分析【分析】有上圖分析可知，目前該區(qū)域內(nèi)的各辦公類物業(yè)樓盤，其物業(yè)管理的成本還是有一定的差距，我們認(rèn)為區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓的物業(yè)管理價格在18-20元/平方米/月之間，這個價格也是目前上海甲級辦公樓物業(yè)

34、管理收費(fèi)的主力價格銷售率分析【分析】有上圖分析可知，目前該區(qū)域內(nèi)的各辦公類物業(yè)樓盤，其銷售狀況普遍良好，銷售率基本在6成以上。區(qū)域內(nèi)帶租約出售的寫字樓盤銷售去化相對較快，一般去化時間在6-9個月左右；小面積的相對更快一些客源分析從目前區(qū)域市場內(nèi)在售的寫字樓盤來看，其主要分為一般銷售和帶租約出售兩種，帶租約出售的樓盤房齡基本在5年以上，基本屬于開發(fā)商套現(xiàn)的行為。從其銷售的方式來看，我們分析認(rèn)為該區(qū)域的寫字樓市場主要由大型企業(yè)自用和投資客戶這兩大團(tuán)體構(gòu)成，由于區(qū)域內(nèi)自身經(jīng)濟(jì)的高強(qiáng)度發(fā)展，至目前為止已經(jīng)支撐起一定的樓價，因此小公司難以承受該區(qū)域?qū)懽謽堑母呓?jīng)營成本。個案資料銀晨數(shù)碼大廈(海通證券大廈)

35、地 址：云南中路88號/北海路200號發(fā) 展 商: 上海谷元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間: 2002.1.1以前規(guī) 模：總建筑面積65000多平方米，占地面積5851平方米，為一幢三十五層的高層租 金：0.8元美金/平方米/天（目前已基本租完）出 售：3500元美金/平方米（目前只剩34F出售，面積為1700平方米） 面積分割：97-1700平方米車 位：買價50萬元/個，租價：1850元/個物 業(yè) 費(fèi):25元/平方米/月產(chǎn)品簡述：大廈座落在人民廣場。南倚北海路，北靠廣東路，東為廣西路，西鄰云南路。大廈總高150米，地上35層，地下三層，大廈占地面積5851平方米，總建筑面積65000多平方米。首層為層高5.4米的部分開放空間，裙房其它各層層高均為4.5米。寫字樓層高為3.85米，都設(shè)架空技術(shù)層。辦公層每層面積約1500-1800平方米，其平面可根據(jù)需要自由分割。主樓頂部設(shè)有直升飛機(jī)停機(jī)坪，以滿足消防及特殊要求。地下三層為設(shè)備房及停車庫，地下一層層高3.9米，為雙層立體車庫；地下二、三層層高3.2米，為單層車庫。安基廣廈地王中心地 址：浙江中路535號發(fā) 展 商: 上海弘峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間: 2003.11.17規(guī) 模：總建筑面積15000平方米，占地1000多平方米，為一幢16層小高層，1-4層為商場一起出售，面積共3400平方米，5-