5收益還原法（二）

1、復(fù)習(xí)舊課一、收益還原法的概念二、收益還原法的基本原理三、收益還原法的特點(diǎn)和適用范圍四、收益還原法的基本公式五、實(shí)務(wù)中的計(jì)算公式一、收益還原法估價(jià)程序1、計(jì)算總收益：分析可能產(chǎn)生的各種收益，按客觀、持續(xù)及穩(wěn)定等原則確定。2、計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等。分析可能產(chǎn)生的各種費(fèi)用支出，計(jì)算加總一般正常合理的必要年支出。3、計(jì)算土地純收益：從總收益中扣除總費(fèi)用和房屋折舊費(fèi)、房屋收益等，即為純收益。4、確定合適的還原率：是影響地價(jià)高低的重要因素，要慎重選擇。5、選擇公式求算地價(jià)二、總收益的測(cè)算實(shí)際收益與客觀收益：實(shí)際收益是在現(xiàn)狀下實(shí)際取得的收益，不能用它作為評(píng)估的依據(jù)；客觀收益是排除了

2、實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于評(píng)估。有形收益與無(wú)形收益：有形收益是可以用貨幣形式表現(xiàn)的收益；無(wú)形收益則難以用貨幣形式表現(xiàn)。二、總收益的測(cè)算總收益產(chǎn)生的形式：租金收入：土地租金、房地出租的租金、押金或保證金的利息企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益：正常經(jīng)營(yíng)管理水平下每年所獲得的客觀總收益計(jì)算總收益時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確分析測(cè)算由評(píng)估對(duì)象所引起的其他衍生收益，確定的原則是只要由評(píng)估對(duì)象所產(chǎn)生的并為其產(chǎn)權(quán)主體所取得的收益均應(yīng)計(jì)入總收益之中。另外，還應(yīng)充分考慮收益的損失三、總費(fèi)用的測(cè)算1、土地租賃總費(fèi)用：土地稅、管理費(fèi)和維護(hù)費(fèi)等。2、房地出租總費(fèi)用：管理費(fèi)：以年租金的2%5%計(jì)算。維修費(fèi)：可

3、按建筑物重置價(jià)的1.5%2%計(jì)算。保險(xiǎn)費(fèi)：一般按重置價(jià)或現(xiàn)值以保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算。稅金：按14的綜合征收率（未含印花稅和土地使用稅）計(jì)算，合并征收營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅，個(gè)人出租房屋應(yīng)繳的印花稅、土地使用稅及其他稅、費(fèi)仍按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、總費(fèi)用的測(cè)算中介費(fèi)用：是指通過(guò)各中介機(jī)構(gòu)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)所有者支付給中介機(jī)構(gòu)的費(fèi)用。房屋折舊費(fèi)：計(jì)算公式為：年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)（1-殘值率）/耐用年限當(dāng)房屋耐用年限超過(guò)土地使用權(quán)出讓年期時(shí)，其計(jì)算公式如下：年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限不考慮殘值、尚可使用年限等房屋可使用年限土地出讓前房屋已使用年限土地出讓年限三、總費(fèi)用的測(cè)

4、算總費(fèi)用的測(cè)算方法企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：通常包括原料費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、折舊費(fèi)、工資、稅金、應(yīng)攤提費(fèi)用以及其他應(yīng)扣除的費(fèi)用。 兩種計(jì)算方法：根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析調(diào)整計(jì)算根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或服務(wù)項(xiàng)目計(jì)算四、土地純收益的計(jì)算1、土地租賃中的土地純收益計(jì)算土地純收益年租金總收入年總費(fèi)用其中：年總費(fèi)用土地稅十管理費(fèi)十維護(hù)費(fèi)四、土地純收益的計(jì)算2、房地出租中的土地純收益計(jì)算房地純收益房地出租年總收益房地出租年總費(fèi)用 總費(fèi)用管理費(fèi)十維修費(fèi)十保險(xiǎn)費(fèi)十稅金十折舊費(fèi)十其它土地純收益房地純收益房屋純收益房屋純收益房屋現(xiàn)值建筑物還原利率 其中：房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋成新度 或： 房屋現(xiàn)值房屋重置價(jià)房屋總折舊 房屋總折舊房屋年折舊

5、已使用年限四、土地純收益的計(jì)算3、企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的土地純收益計(jì)算 企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益年經(jīng)營(yíng)總收入年經(jīng)營(yíng)總費(fèi)用 土地純收益企業(yè)經(jīng)營(yíng)純收益非土地資產(chǎn)純收益4、自用土地或待開(kāi)發(fā)土地純收益的計(jì)算 采用比較法求取五、土地還原率定義：是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。還原率的種類(lèi)：土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率。確定方法：純收益與價(jià)格比率法：三宗以上的替代性交易案例，比率的均值。安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法： 還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法：六、收益還原法應(yīng)用利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格利用土地直接收益評(píng)估地價(jià)利用房地收益評(píng)估地價(jià)（土地殘余法）利用收益還原法評(píng)估建筑物

6、價(jià)格 利用房地收益評(píng)估建筑物價(jià)格（建筑物殘余法）利用收益還原法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格利用收益還原法評(píng)估承租土地使用權(quán)價(jià)格(一)利用收益還原法評(píng)估土地價(jià)格基本思路：首先求得建筑物的價(jià)格；然后從待估不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))的純收益中減掉屬于建筑物的純收益，得到土地的純收益；再以土地還原率還原，即可得到土地的價(jià)格。計(jì)算公式：aB(r2+d)Lr1L= aB(r2+d)/ r1= a1/ r1式中： L土地價(jià)格； B建筑物的價(jià)格a土地純收益(a如為折舊后收益則去掉d)；r1土地還原率； r2建筑物還原率； d建筑物折舊率； a1土地的純收益例題某公司于2000年7月1日經(jīng)政府出讓取得一塊商業(yè)用地，土地面積5000平方

7、米，土地出讓年限為2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。該公司在該地塊上建成一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)商業(yè)樓，總建筑面積為15000平方米，于2001年7月1日竣工投入使用，該建筑物當(dāng)時(shí)重置價(jià)值為1300元平方米。現(xiàn)該物業(yè)由業(yè)主自行經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)狀況正常，年經(jīng)營(yíng)收入6000萬(wàn)元，年銷(xiāo)售成本及經(jīng)營(yíng)成本共4000萬(wàn)元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營(yíng)收入的6，商品銷(xiāo)售稅金及附加為年經(jīng)營(yíng)收入的8.5，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10，若2005年7月1日同類(lèi)型建筑物重置價(jià)值為1500元平方米，房屋還原利率為8，土地還原利率為6，不考慮遞增及物價(jià)因素，求該地塊于2005年7月1日價(jià)值。（二）利用收益還原法評(píng)估房產(chǎn)

8、價(jià)格基本思路：首先求取土地價(jià)格；然后以建筑物與其相應(yīng)范圍內(nèi)土地所產(chǎn)生的總的收益中，減掉歸屬于土地的純收益，求得建筑物的純收益；再將此純收益以建筑物的還原率還原，就可求取建筑物的收益價(jià)格。計(jì)算公式：a-Lr1=Br2 B=a-Lr1/r2=a2/ r2式中：B建筑物的收益價(jià)格； a建筑物及其基地所產(chǎn)生的純收益a1建筑物的純收益； L土地的價(jià)格r1土地還原率； r2建筑物還原率作業(yè)某公司于1995年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于1996年11月在此地塊上建成建筑物B，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米1200元；其經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，目前該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米1500元，殘值率為10，A地塊面積450，建筑面積為400，目前該建筑全部出租，每月實(shí)收租金為10000元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑出租租金一般為每月每平方米30元，土地及房屋還原率分別為5和6，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米