2006年度影響湖州房?jī)r(jià)上漲因素的調(diào)查報(bào)告_secret

1、2006年度影響湖州地區(qū)房?jī)r(jià)上漲因素的調(diào)查報(bào)告 PAGE 10一 導(dǎo) 語(yǔ)房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)快速發(fā)展有力地帶動(dòng)建筑建材、裝潢裝飾、物業(yè)管理、園林綠化等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了就業(yè)。在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)明顯提高了市民生活和居住的條件。但是，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康的發(fā)展關(guān)鍵是要與市場(chǎng)需求和消費(fèi)能力相適應(yīng)。去年，我市居民仍購(gòu)房踴躍、房產(chǎn)價(jià)格上漲的現(xiàn)象引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有特殊性和復(fù)雜性，目前社會(huì)各界對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康、是否過(guò)熱；房?jī)r(jià)上漲的因素到底有哪些。為此，我們對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行了調(diào)查，并據(jù)此提出了一些看法和建議,由于本人水平有限歡迎批評(píng)、指證

2、。二 湖州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的簡(jiǎn)要回顧湖州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受經(jīng)濟(jì)體制與宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大，呈現(xiàn)周期性的波動(dòng)。在2002年以前，湖州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模不大，統(tǒng)計(jì)資料也不夠齊全、完整。20032006年，受宏觀經(jīng)濟(jì)政策刺激和周邊城市的帶動(dòng)作用，湖州房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)逐漸在壯大，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅、房改房迅速升溫。2004-2005受宏觀經(jīng)濟(jì)政策“軟著落”的影響，但房地產(chǎn)投資并未能夠及時(shí)回落。三 湖州房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀首先來(lái)看湖州2006年的房?jī)r(jià)。通過(guò)調(diào)查和訊問(wèn)發(fā)現(xiàn),湖州地區(qū)現(xiàn)有房?jī)r(jià)大至是通過(guò)地段和層次來(lái)區(qū)分房?jī)r(jià)。類(lèi)地段是指在原來(lái)的老城區(qū)及環(huán)城東路、環(huán)城西路、環(huán)城南路、環(huán)城北路以?xún)?nèi)或左右側(cè)的房子。這類(lèi)房子

3、基本是屬于老城區(qū)的舊城改造地段，并被稱(chēng)謂“黃金地段”。因?yàn)閮H拆遷賠償費(fèi)就是4000元，這類(lèi)地段的房?jī)r(jià)基價(jià)在5300元左右；類(lèi)地段是指在環(huán)城路外側(cè)及遠(yuǎn)離環(huán)城路一直到外環(huán)線以?xún)?nèi)的地段。這一地段是這幾年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，因?yàn)槌鞘袛U(kuò)張和延伸就從這里開(kāi)始，所以這幾年這類(lèi)地段的房?jī)r(jià)幾乎是上漲了100，讓那些家中無(wú)房，或無(wú)房手中又沒(méi)錢(qián)的市民望房心嘆！這類(lèi)地段的房?jī)r(jià)大至在4300元左右；類(lèi)地段是指外環(huán)線以外遠(yuǎn)離城區(qū)位置，這些地段是湖城擴(kuò)大的需要而被列入市區(qū)范圍，由于交通逐漸變得便利，這是很有發(fā)展和升值潛力的地段，這類(lèi)地段的房?jī)r(jià)是3100元左右。當(dāng)然相同地段不同樓盤(pán)間由于配套設(shè)施等因素差異；同一樓盤(pán)不同幢號(hào)間由于間距

4、差異和視野不同房?jī)r(jià)又會(huì)有100元左右差別。參見(jiàn)2006年我市商住樓價(jià)格表(表1)其實(shí)就連同一幢號(hào)上由于套型不同、所處位置不同，比如中間套和邊套的區(qū)別房?jī)r(jià)又會(huì)有不同的差價(jià)一般在50-100元。當(dāng)然了，同一套型不同層次的差價(jià)就更明顯。比如說(shuō)一層房?jī)r(jià)是1000元計(jì)算；二層就會(huì)是1100元；三層是1150元；四層是1080元；五層是1050元。如果是帶閣樓的，閣樓按房管局核定的建筑面積為計(jì)算依據(jù)價(jià)格是800元。小高層的房?jī)r(jià)是從六層以上按六層為計(jì)算依據(jù)向上按5遞增，層數(shù)越高，房?jī)r(jià)越貴。就連存放自行車(chē)的車(chē)庫(kù)根據(jù)進(jìn)出的方便程度、利用率、屋內(nèi)是否有排污管道、采光窗等因素都會(huì)作為房?jī)r(jià)參考依據(jù)，真是價(jià)有所值。表1

5、：2006年湖州樓盤(pán)房?jī)r(jià)調(diào)查表樓盤(pán)名開(kāi)發(fā)公司地理位置所屬地段房?jī)r(jià)層數(shù)現(xiàn)代生活廣場(chǎng)中房集團(tuán)房產(chǎn)公司府廟旁類(lèi)5000多層百合公寓湖州鳳凰東園建設(shè)公司紅旗路底類(lèi)5000小高層麗陽(yáng)景苑湖州麗陽(yáng)房產(chǎn)公司湖州龍溪北路579號(hào)類(lèi)4300小高層余家漾小區(qū)升華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司市交通醫(yī)院類(lèi)4700多層、小高層陽(yáng)光水岸浙江國(guó)際嘉業(yè)房產(chǎn)公司三里橋路加油站旁類(lèi)4600多層、小高層仁皇山莊浙江大東吳房產(chǎn)公司仁皇山路北側(cè)類(lèi)多層富田家園浙江大東吳房產(chǎn)公司王家田村類(lèi)多層說(shuō)明：多層是指除車(chē)庫(kù)層以下五層或五層以下的房屋；小高層是指五層以上到十五層以下的房屋；房屋單價(jià) 元。表2：湖州市區(qū)2003年樓盤(pán)房?jī)r(jià)表樓盤(pán)名開(kāi)發(fā)公司地理位置所屬地

6、段房?jī)r(jià)層數(shù)計(jì)家橋小區(qū)浙江大東吳房產(chǎn)公司新華路菜場(chǎng)旁類(lèi)1700多層新世紀(jì)花園浙江大東吳房產(chǎn)公司新華路類(lèi)2400多層宏基花園金宏基房產(chǎn)公司府廟旁類(lèi)2200小高層四、湖州房?jī)r(jià)上漲的因素（一）從購(gòu)買(mǎi)能力來(lái)看 湖州房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的背后無(wú)疑對(duì)應(yīng)著不斷擴(kuò)大的需求，首先，住房體制改革釋放出了較大的購(gòu)買(mǎi)能量。從1999年底，我市房改新政策的全部到位，使居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅開(kāi)始增加。其次，居民收入快速增長(zhǎng)提高了社會(huì)購(gòu)買(mǎi)能力。我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的大幅提高,到2006年本市居民年可支配收入居民達(dá)到11759元、農(nóng)民3589元。再次，城市化水平的提高促進(jìn)了商品住宅需求的增加。1999年以來(lái)本市著力于城市化建設(shè)

7、，2003年城市化水平達(dá)到了42.5%，比1999年提高了7.5個(gè)百分點(diǎn)。20032006年間我市城鎮(zhèn)凈遷入人口超過(guò)了10萬(wàn)人。我們依據(jù)以下方法計(jì)算年均住房有效需求：城市化水平提高新增需求。按年均城鎮(zhèn)凈遷入人口3萬(wàn)，每人25平方米(2003年末平均水平)居住面積計(jì)算，城市化水平提高每年新增住宅需求約為75萬(wàn)平方米。居住水平提高新增需求。2003年我市城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積為25平方米，2006年約為27平方米。再加上這幾年住房分配貨幣化，原先不少人從單位以很低的價(jià)格買(mǎi)入產(chǎn)權(quán)房，再高價(jià)賣(mài)出，產(chǎn)生一個(gè)財(cái)富效應(yīng),這樣購(gòu)買(mǎi)能力增加了,又有改善住房條件的需求,而這部分購(gòu)買(mǎi)力最近幾年正在集中釋放之中（二

8、）從供給情況看 1998年國(guó)家明確提出要把房地產(chǎn)培育成支柱產(chǎn)業(yè)、把住宅產(chǎn)業(yè)培育成國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，并出臺(tái)了一系列的扶持政策，如降低房地產(chǎn)稅費(fèi)、推廣住房抵押貸款制度住房公積金制度等，房地產(chǎn)供給環(huán)境明顯改善。政策的向好和資金的充裕，使湖州房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起來(lái)。我市商品住宅供給大體與潛在需求相當(dāng)。從實(shí)際銷(xiāo)售看，目前我市房地產(chǎn)供求大體平衡。（三）從國(guó)家政策方面來(lái)看 早在2002年7月1日起，本市嚴(yán)格按照國(guó)家的規(guī)定，對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，一些項(xiàng)目投資公司積極參與湖州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，推動(dòng)土地價(jià)格大幅上漲。到2006年，我市主要城鎮(zhèn)土地價(jià)格普遍比2000年上漲了40%以上，個(gè)別地方上漲了1倍多。據(jù)

9、有關(guān)資料顯示，本市區(qū)20多家在20012006年有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)記錄的企業(yè)調(diào)查，土地購(gòu)置成本在房地產(chǎn)成本中的比重由2000年的45.5%上升到2006年的56.5%。2003年年中，中央銀行出臺(tái)121號(hào)文件，要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融調(diào)控。在這一政策出臺(tái)后，湖州房地產(chǎn)市場(chǎng)與省內(nèi)其他同類(lèi)城市一樣，住房銷(xiāo)售繼續(xù)火爆，房?jī)r(jià)連續(xù)出現(xiàn)上漲。同樣一類(lèi)地段，2003年房?jī)r(jià)小高層是2200元、2006年是5000元；二類(lèi)地段2003年房?jī)r(jià)是1700-2400元、2006年是4300-4700元。同時(shí)也吸引了更多的企業(yè)投資房地產(chǎn)業(yè)。湖州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是否存在過(guò)熱，也引起了各方面的關(guān)注。在土地出讓價(jià)格上，縮減土地供

10、應(yīng)、提高基準(zhǔn)地價(jià)，招標(biāo)拍賣(mài)中價(jià)高先得等措施，又促使地價(jià)上升，土地成本增加，2003年大東吳房產(chǎn)公司在仁皇山地段拍得一塊地價(jià)是1276元，2005年邊上那塊地價(jià)是2252元，住宅價(jià)格當(dāng)然難以下降。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格依然延續(xù)了2005快速上漲的趨勢(shì)，全國(guó)房?jī)r(jià)較2005年上漲7.1%。北京、深圳、廣州等一線城市（北京同比漲幅最大，達(dá)到29.8%）漲幅相當(dāng)于全國(guó)平均水平的24倍。而反思政府收效不盡理想的調(diào)控措施會(huì)發(fā)現(xiàn)，出臺(tái)的政策欠缺配套協(xié)調(diào)是很大原因。與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)地區(qū)GDP增長(zhǎng)和稅收增加舉足輕重，地方政府為追求政績(jī)和地方利益，并不希望房?jī)r(jià)下跌，這種利益的博弈使中央

11、的調(diào)控政策在具體貫徹實(shí)施中大打折扣。從1997年至今，我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入了持續(xù)高速增長(zhǎng)期（見(jiàn)下表）。近10年湖州房地產(chǎn)發(fā)展的有關(guān)指標(biāo) （單位：%）年份房地產(chǎn)投資空置率房地產(chǎn)增加值增速占總投資比重占GDP比重商品房住宅增速占GDP比重1997-15.58.52.52.31.9199813.58.72.718.71.9199915.19.73.011.12.0200084.015.85.024.622.09.72.1200135.615.76.060.054.815.23.0200226.414.87.035.031.012.13.2200340.615.58.516.911.718.93.12

12、00442.517.810.212.110.819.94.5200540.416.68.411.08.618.24.1200639.517.98.210.210.417.73.9于是有專(zhuān)家建議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，必須堅(jiān)持同一目標(biāo)下同方向配合行動(dòng)，才能發(fā)揮綜合性作用和效果，包括稅收政策、信貸政策、法律手段和行政手段等都要相互協(xié)調(diào)配套。經(jīng)濟(jì)手段和法律手段應(yīng)更多用于房地產(chǎn)商和購(gòu)房者，而行政手段則應(yīng)更多用于地方政府，尤其是政策執(zhí)行情況的調(diào)查處理上，特別是從根本上盡早改變GDP政績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)。（四）是住宅面積結(jié)構(gòu)不合理單套住宅面積大、價(jià)格高居多，小戶(hù)型住宅少。據(jù)調(diào)查，市區(qū)建筑面積80以下的商品住宅

13、僅占2.5%，80平方米以上的商品住宅占了97.5%。盡管房?jī)r(jià)收入比處在正常水平，但對(duì)于大部分中低收入家庭來(lái)說(shuō)，由于單套面積過(guò)大，購(gòu)房面臨很大壓力。這幾年由于商品房開(kāi)發(fā)較快，開(kāi)發(fā)商為了在有限的土地資源內(nèi)盡可能的爭(zhēng)取更多的建筑面積，人為的加大房屋進(jìn)深，使單套建筑面積明顯增加。2003年以前80-90的套型，已有三室一廳，而現(xiàn)在頂多也只有二室一廳了。住宅是寬敞了，但利用率降低了，這并不符合大眾的心理，因?yàn)槊總€(gè)樓盤(pán)都是以小套型先售完并不時(shí)還有人來(lái)咨詢(xún)有沒(méi)有小套型房子賣(mài)，這難道還不能足以證明嗎？而經(jīng)濟(jì)適用房、解困房及廉租房建設(shè)相對(duì)滯后，使得個(gè)別住房困難戶(hù)居住條件沒(méi)有改善。四是商業(yè)用房空置率較高。200

14、6年末我市商品房空置面積為46.5萬(wàn)平方米，空置率為26.9%；住宅空置面積為23.8萬(wàn)平方米，空置率為19.7%，相對(duì)處于偏多。2006年，我市商業(yè)用房與住宅空置面積已經(jīng)偏高，盡管住宅空置率在合理范圍內(nèi)，但商品房空置率已經(jīng)偏高（超過(guò)16%），商業(yè)用房空置率更高，部分城鎮(zhèn)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格與租金收入出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。五是市場(chǎng)監(jiān)管制度有待加強(qiáng)。由于在土地招標(biāo)過(guò)程實(shí)行價(jià)高者得的措施，使得一些沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的項(xiàng)目公司參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中來(lái)，進(jìn)而給商品房的開(kāi)發(fā)、預(yù)售、銷(xiāo)售、維修等帶來(lái)管理上的問(wèn)題。個(gè)別開(kāi)發(fā)公司人為延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)人為炒高房?jī)r(jià)，制造虛假信息。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)多頭管理，缺乏

15、統(tǒng)一管理與宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)信息不敞，政府管理部門(mén)也難于及時(shí)掌握、發(fā)布有關(guān)信息，消費(fèi)者更多地只能根據(jù)房地產(chǎn)公司的廣告等判斷房產(chǎn)價(jià)格、市場(chǎng)信息。（五）人為因素 有些手里有房，甚至在炒房，或是不缺錢(qián)買(mǎi)房的人，因?yàn)樗麄円床辉谝夥績(jī)r(jià)漲，因?yàn)橘I(mǎi)房對(duì)他們不在話下，或者手中有房，好等著房?jī)r(jià)上漲后沒(méi)事偷著樂(lè)。在中國(guó)，溫州人炒房團(tuán)名揚(yáng)大江南北，而在周邊地區(qū)上海，更有其他中國(guó)內(nèi)地垮省的投資者，還有海外投資者。不記得上海的房子有多少是外來(lái)人買(mǎi)的，據(jù)有關(guān)資料顯示大約有40%之多，可是在一些國(guó)際化大城市，如紐約，也是由當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)75%的房產(chǎn)?？傊?，投資買(mǎi)房的人越多，對(duì)于房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用也就越大，泡沫就越嚴(yán)重。湖州也少不

16、了有外地人在炒房。（六）房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，而且需要的資金多。一、房地產(chǎn)涉及很多行業(yè)，比如說(shuō)建筑建材業(yè)、裝飾裝璜業(yè)、園林綠化業(yè)等等行業(yè)都與之有密切聯(lián)系。一旦房地產(chǎn)紅火，這些行業(yè)就會(huì)跟著升天。同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也關(guān)乎國(guó)家的發(fā)展，國(guó)家要想穩(wěn)定房?jī)r(jià)必須要考慮這些因素，不能說(shuō)跌就跌的。二、當(dāng)前本市正處于城市化進(jìn)程,每年城市化率超過(guò)百分之一，想想有多少人要進(jìn)城,要有多少住所。三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不規(guī)范，房地產(chǎn)也有關(guān)于地方利益，地方經(jīng)濟(jì)，城市建設(shè)，等等都有關(guān)于房地產(chǎn)，所以地方也在保護(hù)著房?jī)r(jià)升值。正如渣打直接投資有限公司董事總經(jīng)理陳凡則認(rèn)為中國(guó)房產(chǎn)價(jià)格漲價(jià)是必然的。同時(shí)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、不公平競(jìng)爭(zhēng)

17、情況嚴(yán)重。所以一時(shí)間這個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率不能很快下降，于是房?jī)r(jià)就高了。四、建材價(jià)格及人工工資的上漲導(dǎo)致建安成本的明顯上升。繼2003年水泥、鋼材等建筑材料價(jià)格出現(xiàn)普遍上漲后，本市部份建材仍在上漲。五、周邊同類(lèi)城市房?jī)r(jià)的不斷攀升形成聯(lián)動(dòng)反應(yīng)。2006年，周邊嘉興、紹興、金華、杭州等同類(lèi)城市中心城區(qū)住宅平均人均分別達(dá)到了6500、7777元/平方米，均高于我市每平方米4000元和5000元的價(jià)格，有些地市差距還較大，我市商品房?jī)r(jià)格相對(duì)而言還正常。六、當(dāng)年住房竣工面積較少，住房供應(yīng)趨緊。七、消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理影響等因素。總體上看，近幾年來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成，市場(chǎng)供需基本平衡，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本正常

18、。2006年房產(chǎn)價(jià)格上漲有其人為政策等因素和歷史原因，且其潛在風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。五、面對(duì)房?jī)r(jià)連年上漲的看法和建議房地產(chǎn)是一個(gè)對(duì)政策和市場(chǎng)預(yù)期高度敏感的行業(yè)，而且對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用巨大。如果縱容房地產(chǎn)“過(guò)熱”，則很容易導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)深深陷入不景氣中，對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生負(fù)面影響。為了防微杜漸，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，并且惠及廣大中低收入者，政府有必要完善間接調(diào)控手段，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)行。建議政府要發(fā)揮更大的調(diào)控作用。1、擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供給，嚴(yán)格服務(wù)對(duì)象現(xiàn)在國(guó)家財(cái)力改善了，城市住房可通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等方式做些補(bǔ)貼，而且政府在量上儲(chǔ)備一定的住房資產(chǎn)，就可以起到調(diào)控市場(chǎng)的作用。 由于經(jīng)濟(jì)適用房能夠平抑房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，減少投機(jī)因素，要讓擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供給作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段之一。一是要擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房土地供給，在稅費(fèi)上盡量?jī)?yōu)惠。二是經(jīng)濟(jì)適用房一旦列入計(jì)劃，就要及時(shí)開(kāi)工，盡快交付使用，以確保每年的經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積和銷(xiāo)售面積。三是要嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的房地產(chǎn)商的利潤(rùn)空間，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的單套面積和結(jié)構(gòu)要嚴(yán)格規(guī)定，不允許其任意確定和抬高經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格。同時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房在明確服務(wù)對(duì)象和防止炒作現(xiàn)象的發(fā)生，要制定嚴(yán)格的經(jīng)濟(jì)適用房服務(wù)對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)和銷(xiāo)售制度，確保經(jīng)濟(jì)適用房合理流向和防止投機(jī)行為。一旦發(fā)現(xiàn)要堅(jiān)堅(jiān)收回住