2007年湖北宜昌某房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告_secret

1、 PAGE PAGE 26 二零零七年六月宜昌市場(chǎng)研究報(bào)告目 錄第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目狀況二、項(xiàng)目SWOT分析第二部分、宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、宏觀市場(chǎng)研究三、中觀市場(chǎng)研究二、微觀市場(chǎng)研究第三部分：項(xiàng)目建議一、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)建議二、項(xiàng)目客群定位建議第四部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算三、項(xiàng)目銷售進(jìn)度及資金回流預(yù)測(cè)第五部分：項(xiàng)目可行性結(jié)論第一部分：項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目狀況項(xiàng)目概況*置業(yè)*二期地塊位置在長(zhǎng)江市場(chǎng)旁，雙虹大道、湖光路交叉處。該地塊緊鄰宜黃高速公路與三峽專用公路出口，距三峽大壩28公里，距三峽機(jī)場(chǎng)15公里，距火車站20公里。地塊較方正，且為坡地，南低北高。地塊目前為凈

2、地。二期項(xiàng)目占地面積為36.81畝（約24539），土地性質(zhì)為商業(yè)用地。二期規(guī)劃建筑總面積為51320，其中住宅面積為44229，架空層建筑面積為5587，商鋪面積為1504。產(chǎn)品類型為純多層，戶型主力面積為90120平方米的中小戶型。目前二期項(xiàng)目已完成規(guī)劃調(diào)整和報(bào)建工作，產(chǎn)品和戶型都已經(jīng)不能作很大的改動(dòng)。地塊周邊環(huán)境 地塊四個(gè)方向的環(huán)境：A、 地塊東面：東面目前為住宅小區(qū)，已經(jīng)建成B、 地塊南面：南面為項(xiàng)目一期，住宅和商業(yè)都已經(jīng)交付使用了C、 地塊西面：西面為項(xiàng)目一期商業(yè)，目前已經(jīng)賣給長(zhǎng)江市場(chǎng)D、 地塊北面：北面為長(zhǎng)江市場(chǎng)投資的商業(yè)，目前還在建 環(huán)境污染情況：A、 空氣：周邊基本為居民住宅和

3、市場(chǎng)，空氣質(zhì)量相當(dāng)好。B、 噪音：周邊沒(méi)有城市主干道，且車流量較少，噪音較小，周邊的市場(chǎng)可能會(huì)產(chǎn)生部分的噪音，但是影響不會(huì)太大。C、 土地：周邊為居民住宅和市場(chǎng)，土地沒(méi)有任何污染。地塊交通條件項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃：A、 主要交通干道： 湖光路、雙虹大道。B、 遠(yuǎn)景規(guī)劃：雙虹大道在建一座通向新的行政中心的橋 梁，建設(shè)將在近期內(nèi)完成。C、 公共交通起始線路：夷陵區(qū)2、3、5、6、100、101在長(zhǎng)江市場(chǎng)有站點(diǎn)，宜昌市區(qū)4路車也始發(fā)于長(zhǎng)江市場(chǎng)，此外10多輛鄉(xiāng)鎮(zhèn)中巴均經(jīng)過(guò)長(zhǎng)江市場(chǎng)，應(yīng)該說(shuō)公共交通是相當(dāng)方便的。地塊周邊市政、公建、商業(yè)配套設(shè)施項(xiàng)目位于夷陵小溪塔，周

4、邊市政、商業(yè)、公建配套較齊全，主要是長(zhǎng)江市場(chǎng)、客運(yùn)南站、黃柏河旅游碼頭、酒店娛樂(lè)項(xiàng)目、休閑公園，但是由于長(zhǎng)江市場(chǎng)主要針對(duì)批發(fā)，因此對(duì)于本項(xiàng)目的居民來(lái)說(shuō)，周邊生活基本配套還稍嫌不夠，需要步行510分鐘才會(huì)有齊全的生活配套。二、SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(Strength)項(xiàng)目地塊位于夷陵區(qū)小溪塔，地塊鬧中取靜，條件十分優(yōu)良地塊較完整，且土地平整，無(wú)需拆遷，可馬上動(dòng)工地塊四周配套完善，市政、商業(yè)、公建配套都較齊全一期成功的開(kāi)發(fā)為二期奠定了良好的基礎(chǔ)，同時(shí)也為二期累積了不少潛在客戶交通便利，可以使樓盤的輻射范圍更加大由于前期工作基本完成，因此對(duì)于初涉房地產(chǎn)行業(yè)的*集團(tuán)來(lái)說(shuō)，接手本項(xiàng)目可以避免很多繁瑣的

5、前期工作項(xiàng)目劣勢(shì)分析（Weakness）由于二期地塊已經(jīng)完成規(guī)劃調(diào)整和報(bào)建工作，因此在規(guī)劃上難以做較大的變動(dòng)土地性質(zhì)為商業(yè)用地，土地使用年限低于住宅用地的年限，會(huì)產(chǎn)生一定抗性地塊四周市場(chǎng)較多，影響項(xiàng)目檔次的提升土地是轉(zhuǎn)讓得來(lái)的，土地成本的上升使得項(xiàng)目的利潤(rùn)受到影響項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析(Opportunity)夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入高速發(fā)展的階段，現(xiàn)在正是進(jìn)入該市場(chǎng)的最佳時(shí)期夷陵區(qū)目前在售的項(xiàng)目開(kāi)盤一年內(nèi)基本能售完，良好的銷售形式表明夷陵市場(chǎng)住宅供不應(yīng)求，市場(chǎng)缺口較大項(xiàng)目周邊的長(zhǎng)江市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容，屆時(shí)長(zhǎng)江市場(chǎng)為數(shù)眾多的商戶將會(huì)為本項(xiàng)目提供大量的客戶和租戶 雙虹大道上在建的橋梁一旦貫通，本項(xiàng)目到新

6、的區(qū)行政中心的距離將會(huì)被大大縮短，從而給消費(fèi)者帶來(lái)升值期望項(xiàng)目產(chǎn)品為多層，而目前夷陵區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目隨著容積率的提高，多層產(chǎn)品將會(huì)日漸稀缺，產(chǎn)品類型的稀缺性必能更加促進(jìn)銷售夷陵區(qū)市場(chǎng)的營(yíng)銷手段比較傳統(tǒng)、滯后，先進(jìn)營(yíng)銷模式的引進(jìn)對(duì)市場(chǎng)具有強(qiáng)力的引導(dǎo)和宣傳效果07年夷陵區(qū)土地推出量在100畝左右，數(shù)量較少，因此潛在供應(yīng)不會(huì)在短時(shí)間內(nèi)加大項(xiàng)目威脅分析(Threaten)由于*集團(tuán)打算采取整體收購(gòu)*置業(yè)公司，整體收購(gòu)帶來(lái)土地變更便利的同時(shí)，也會(huì)帶來(lái)很多不確定性夷陵區(qū)市場(chǎng)上所有在售樓盤后續(xù)供應(yīng)總量不小，屆時(shí)會(huì)對(duì)于本項(xiàng)目的銷售周期產(chǎn)生一定影響項(xiàng)目處在長(zhǎng)江市場(chǎng)內(nèi)，項(xiàng)目很多方面需要與長(zhǎng)江市場(chǎng)協(xié)調(diào)、配合，也會(huì)給本項(xiàng)目

7、帶來(lái)不確定性第二部分、宜昌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究宏觀市場(chǎng)研究宜昌市位于湖北西南部，地處長(zhǎng)江上游與中游的結(jié)合部，鄂西山區(qū)向江漢平原的過(guò)渡地帶，“上控巴蜀，下引荊襄”。東鄰荊州市和荊門市，南抵湖南省石門縣，西接恩施土家族苗族自治州，北靠神農(nóng)架林區(qū)和襄樊市。宜昌市是湖北省的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，經(jīng)濟(jì)總量在湖北省排第二。2005年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）608.06億元，按可比價(jià)格計(jì)算,比上年增長(zhǎng)13。2005年全市實(shí)現(xiàn)全地域財(cái)政總收入105.5億元，比上年增長(zhǎng)32.4%。其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入22.5億元，可比增長(zhǎng)23.2；地方財(cái)政一般預(yù)算支出47.39億元，增長(zhǎng)20.8。宜昌市目前主要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要在城區(qū)范圍，城區(qū)

8、現(xiàn)轄西陵區(qū)、夷陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點(diǎn)軍區(qū)、猇亭區(qū)、東山開(kāi)發(fā)區(qū)。而這其中西陵區(qū)、夷陵區(qū)、伍家崗區(qū)、東山開(kāi)發(fā)區(qū)又是重點(diǎn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。以下我們針對(duì)這幾個(gè)重點(diǎn)區(qū)域分別進(jìn)行闡述，從而對(duì)整個(gè)宜昌城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)較為全面的把握： 西陵區(qū)由于西陵區(qū)屬于宜昌市政治文化商業(yè)中心區(qū)，各種城市功能配套齊全，居家資源相對(duì)集中，使得在這一區(qū)域?qū)ふ揖蛹抑脴I(yè)的人較其他區(qū)域有非常強(qiáng)的領(lǐng)先性。西陵區(qū)是城區(qū)的中心區(qū)域，一直以來(lái)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域樓盤的表現(xiàn)會(huì)直接傳達(dá)出宜昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的重要信號(hào)。近幾年來(lái)，由于開(kāi)發(fā)投資的快速增加，銷售推廣的強(qiáng)勁拉動(dòng)，使該區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，其主要特征是：樓盤的規(guī)模由小變大

9、；產(chǎn)品由低變高；戶型結(jié)構(gòu)由不合理變得逐步合理；房屋均價(jià)超過(guò)3元 平方米，成為宜昌樓市價(jià)格風(fēng)向標(biāo)。該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)三個(gè)明顯特征：首先，開(kāi)發(fā)投資開(kāi)始趨緊，一些開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地、投資，有的甚至放棄了原有的投資計(jì)劃；其次，商品房銷售出現(xiàn)內(nèi)熱外冷，許多樓盤不再像過(guò)去那樣依靠廣告狂轟亂炸，各種手段一起上馬，而是變得理智和冷靜得多；最后，現(xiàn)房銷售短缺，去年下半年，中心城區(qū)幾乎出現(xiàn)了現(xiàn)房的空檔，許多購(gòu)房者拎著錢袋子逐個(gè)樓盤排查，卻買不到自己鐘意的房子。 東山開(kāi)發(fā)區(qū)隨著中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)利用的土地資源日益減少，與其一山之隔的宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)將以環(huán)境良好、規(guī)劃合理、市政配套完善等優(yōu)勢(shì)促使其成為一個(gè)商務(wù)居住區(qū)，大量資金流

10、、人流的涌入，合理的配套，成為不少市民將宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)作為置業(yè)投資的首選之地。宜昌開(kāi)發(fā)區(qū)主要在售樓盤的商品房?jī)r(jià)格集中在20003300元平方米，靠近隧道兩旁物業(yè)的價(jià)格與中心城區(qū)相差無(wú)幾；靠近發(fā)展大道延伸段朝夷陵區(qū)方向越遠(yuǎn)價(jià)格越低；港窯路方向的價(jià)格增幅明顯，由原來(lái)的1500元平方米，上漲到2500元平方米，目前銷售形勢(shì)依然看好，普通住宅的市場(chǎng)接受程度較高，高檔住宅也有一定的市場(chǎng)需求。由于“金東山市場(chǎng)”和“鑫昌大市場(chǎng)”等投資型物業(yè)的拉動(dòng)，使得該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了前所未有的可喜局面?？梢灶A(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)將會(huì)并駕齊驅(qū)。 夷陵區(qū)夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好：新開(kāi)工項(xiàng)目開(kāi)始走上規(guī)模化道路，如“金鳳

11、朝陽(yáng)”、“香山鳳凰城”等均在10萬(wàn)平方米以上；商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)與之配套的住宅熱銷，如“三峽國(guó)際旅游茶城”、“財(cái)富廣場(chǎng)”等項(xiàng)目；中低層、中小戶型住宅熱銷。隨著宜昌城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并向周邊的滲透，夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重要組成部分，正受到越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商的重視。特別是發(fā)展大道等交通主干道加快了夷陵區(qū)融入中心城區(qū)的步伐。加上宜人的自然環(huán)境和山水資源等優(yōu)勢(shì)，讓夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“后花園”。隨著中心城區(qū)可供開(kāi)發(fā)的土地資源越來(lái)越少，宜昌市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始向各個(gè)周邊區(qū)域進(jìn)軍。房地產(chǎn)業(yè)近幾年來(lái)逐步建立了多層次、多元化的建設(shè)體系，對(duì)改善人民群眾的居住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面

12、發(fā)展起到了極大的推動(dòng)作用。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化，城市區(qū)域也將隨之拓展，一個(gè)個(gè)新興的城鎮(zhèn)居住區(qū)也逐漸地進(jìn)入人們的視線，它將以優(yōu)越的環(huán)境、低廉的價(jià)格廣泛受到人們的青睞。伴隨宜昌城市擴(kuò)張的進(jìn)行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)涵巨大潛力必將逐步釋放。夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域分為三部分：一部分為長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊區(qū)域；一部分為老城區(qū)骨干街區(qū)重點(diǎn)區(qū)域；還有一部分在新的行政中心周邊區(qū)域。長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊擁有不可多得的山水資源，加之新城優(yōu)勢(shì)中的居住人群大多行商，具有一定的購(gòu)買實(shí)力，使得該區(qū)域房地產(chǎn)得到了優(yōu)先發(fā)展，涌現(xiàn)了一批如“香山花園”、“華翔星城”、“香山鳳凰城”等優(yōu)質(zhì)樓盤，并將價(jià)格由原來(lái)的700元平方米上漲到1800元平方

13、米。夷陵老城區(qū)的重點(diǎn)骨干區(qū)域也陸續(xù)推出了一批樓盤，如“金鳳朝陽(yáng)”、“財(cái)富廣場(chǎng)”等。上述樓盤作為城市改造中的重要角色，既滿足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉動(dòng)了夷陵區(qū)中心地段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)先于其他縣市區(qū)域；新的行政中心周邊由于行政中心的帶動(dòng)，房產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭也是十分強(qiáng)勁，“夷陵新都” 、“陽(yáng)光水岸”都是該區(qū)域的樓盤，目前均價(jià)也在2000元/平方米左右。 伍家崗區(qū)隨著宜昌城市東拓步伐的加快，交通以及整體環(huán)境的完善，伍家崗片區(qū)逐漸成為宜昌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“黃金片區(qū)”。隨著三峽第一街、現(xiàn)代商貿(mào)物流中心、濱江新天地、宜昌火車站商業(yè)廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)萬(wàn)壽購(gòu)物廣場(chǎng)等一批新興項(xiàng)目的興起，伍家崗區(qū)已經(jīng)步入?yún)^(qū)

14、域復(fù)興的快車道。伍家崗區(qū)的項(xiàng)目分布為三個(gè)區(qū)段，即上伍家崗、中伍家崗、下伍家崗。隨著金色海岸、長(zhǎng)江帝景、濱江國(guó)際等高檔次樓盤的新建，目前該區(qū)域的樓盤均價(jià)已經(jīng)在22006000元/平方米不等了，隨著西陵區(qū)的土地越來(lái)越少，相信一到兩年內(nèi)，伍家崗區(qū)將會(huì)取代西陵區(qū)，成為城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿區(qū)域。二、中觀市場(chǎng)研究由于本項(xiàng)目位于夷陵區(qū)，故我們重點(diǎn)對(duì)夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)做詳細(xì)分析： 夷陵區(qū)情況介紹宜昌市夷陵區(qū)是于2001年7月撤消原宜昌縣而設(shè)立的一個(gè)具有明顯縣體制特征的城市新區(qū),是舉世矚目的三峽工程和葛洲壩水利樞紐工程所在地。全區(qū)國(guó)土面積3424平方公里,轄11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),1個(gè)街道辦事處,現(xiàn)有人口51萬(wàn)余人。 夷陵

15、區(qū)近年房地產(chǎn)投資狀況1、夷陵區(qū)房產(chǎn)投資狀況從近四年投資額來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度增強(qiáng)，并無(wú)減退跡象。夷陵房地產(chǎn)市場(chǎng)被房地產(chǎn)商看好，并從05年開(kāi)始得到眾多資金投入，06年進(jìn)入穩(wěn)步調(diào)整階段，相信隨著07年上半年良好的銷售形勢(shì)，近12年內(nèi)投資總量會(huì)有明顯提升，其后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)也將會(huì)愈來(lái)愈激烈。從近四年比較來(lái)看，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重明顯增加，并且在2006年其投資比重達(dá)到14，相信07年比重會(huì)繼續(xù)穩(wěn)步提升。從2004年開(kāi)始，夷陵區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入蓬勃發(fā)展的階段。這說(shuō)明區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)即將進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期，目前房地產(chǎn)業(yè)正逐漸成為夷陵區(qū)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2、夷陵區(qū)近年開(kāi)發(fā)面積狀況開(kāi)發(fā)面積在2005年經(jīng)歷了大

16、幅攀升后，06年的開(kāi)發(fā)量基本與05年持平，這可能是開(kāi)發(fā)商想捂地，等到房?jī)r(jià)攀升后再開(kāi)發(fā)；也可能是開(kāi)發(fā)商資金不夠。但不管出于什么原因，06年開(kāi)發(fā)量供給不足導(dǎo)致了07年上半年銷售形勢(shì)的火爆，同時(shí)良好的銷售的形式也可能導(dǎo)致07年的開(kāi)發(fā)面積增加量大幅上漲，加劇今后市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。3、夷陵區(qū)近年商品房銷售狀況 從近年的銷售狀況來(lái)看，銷售相對(duì)穩(wěn)定，而且參照前面每年的開(kāi)發(fā)量，我們可以發(fā)現(xiàn)，07年前未消化的開(kāi)發(fā)量大約在11.7萬(wàn)平方米。4、夷陵區(qū)商品房銷售收入雖然每一年的總量在持續(xù)增加，但是每一年增長(zhǎng)的幅度卻在逐年減少，相信07年會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，但是幅度也會(huì)進(jìn)一步回落。5、夷陵區(qū)近年商品房銷售價(jià)格狀況 以下是夷陵區(qū)

17、0306年度，區(qū)域商品房均價(jià)的變動(dòng)狀況夷陵區(qū)商品房?jī)r(jià)格(元/平方米)產(chǎn)品類型2003年2004年2005年2006年多層915104013801560小高層/高層/17501870以下是價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)圖 從上面表格和圖表中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)： 夷陵區(qū)05年才有小高層以及高層。 06年小高層/高層價(jià)格漲幅小于多層的，說(shuō)明消費(fèi)者比較偏好多層。 05年是夷陵區(qū)多層價(jià)格漲幅最快的一年，06年漲幅有所回落，這表明由于受到調(diào)控以及開(kāi)發(fā)量的增加，06年的供求沒(méi)有05年那么緊張，價(jià)格上漲幅度已經(jīng)減弱，相信07年價(jià)格仍將上漲，但是上漲幅度會(huì)進(jìn)一步回落，不過(guò)由于價(jià)格基數(shù)已經(jīng)較高，因此價(jià)格變動(dòng)幅度還是比較可觀的

18、。 市場(chǎng)小結(jié) 夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)在處于起步階段，但是發(fā)展勢(shì)頭十分良好，即將步入高速發(fā)展的階段。 夷陵區(qū)的房地產(chǎn)投資狀況十分良好，2006年投資額達(dá)3.9億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定投資比重達(dá)到了14。 07年預(yù)計(jì)出讓土地100畝左右，出讓量不大。 近年，夷陵區(qū)開(kāi)發(fā)面積、銷售面積、銷售收入逐年增加，但是增加幅度逐步回落，06年開(kāi)發(fā)面積31萬(wàn)平方米、銷售面積28萬(wàn)平方米、銷售收入4.1億元。 目前夷陵區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形式十分火爆，供小于求，但是隨著新項(xiàng)目的逐漸動(dòng)工，供求形式將會(huì)趨于平衡。 目前夷陵區(qū)縣的房產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)在1800元/平方米，從一些樓盤的價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，相信夷陵區(qū)均價(jià)會(huì)在下半年突破1900

19、元/平方米。三、微觀市場(chǎng)分析 夷陵區(qū)主要代表樓盤分析代表樓盤樓盤規(guī)模（平方米）樓盤戶數(shù)產(chǎn)品形態(tài)主力面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）開(kāi)盤時(shí)間/工程進(jìn)度銷售率（）華翔星城總建4.7萬(wàn)276戶多層901301800（目前只剩140平方米以上的頂加閣，均價(jià)1740）2006年6月份/準(zhǔn)現(xiàn)房95香山鳳凰城總建13.5萬(wàn)約800戶多層、小高層90120多層1850，小高層1980一期2006年10月份，二期07年5月/一期準(zhǔn)現(xiàn)房一期144套售磬，二期116套，已售85金都御林總建4.5萬(wàn)約250戶多層、小高層、高層多層100120，小高層130多層1880，小高層2007年5月/建到地面一期推出2幢多層，

20、一幢小高層，總共131套，已售80柏林星苑總建9萬(wàn)668戶多層、小高層1201401860二期20057年5月/一期準(zhǔn)現(xiàn)房一期282套售磬，二期84套已售90夷陵新都總建4萬(wàn)160戶高層12014020002006年10月/準(zhǔn)現(xiàn)房85財(cái)富廣場(chǎng)總建3.1萬(wàn)250戶高層12014022902007年3月/還未結(jié)頂75金鳳朝陽(yáng)總建約20萬(wàn)1248戶多層、小高層、高層90120待定未開(kāi)盤/打樁小結(jié)： 樓盤分布目前夷陵區(qū)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中于三個(gè)區(qū)域，一個(gè)是老城區(qū)，一個(gè)是長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊，最后一個(gè)是新的行政中心區(qū)域，由于老城區(qū)土地稀缺，因此長(zhǎng)江市場(chǎng)周邊、新的行政中心區(qū)域是目前最主要的供應(yīng)區(qū)域 樓盤品質(zhì)樓盤品質(zhì)

21、較前幾年有很大提高，在售樓盤開(kāi)始重視宣傳樓盤的附加值，諸如外立面、綠化等等 規(guī)模開(kāi)發(fā)樓盤規(guī)模普遍不大，當(dāng)?shù)卣J(rèn)為5萬(wàn)平方米以上的樓盤屬于大規(guī)模的樓盤 產(chǎn)品形態(tài)因土地的稀缺性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由多層逐步向小高層、高層方向轉(zhuǎn)變，客戶接受度還是多層最高，對(duì)于小高層、高層產(chǎn)品仍然存在一定的抗性 樓盤價(jià)格夷陵區(qū)新開(kāi)發(fā)多層銷售平均價(jià)格在1850元/平方米左右，小高層、高層價(jià)格略高于多層價(jià)格在19002300元/平方米不等 主力房型及面積新開(kāi)發(fā)樓盤中中小戶型占總套數(shù)的60%以上，特別是90120平方米左右三房特別暢銷，而大于140平方米的戶型普遍比較滯銷 銷售周期近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)推出量不大，需求量卻在逐年增加，市場(chǎng)

22、表現(xiàn)為供不應(yīng)求，目前在售的樓盤基本售磬，而且銷售周期普遍較短 營(yíng)銷模式在售樓盤企劃營(yíng)銷模式比較簡(jiǎn)單，鮮有裝飾美觀的售樓處，業(yè)務(wù)員素質(zhì)普遍一般 近年購(gòu)買客戶分析以06年銷售的27.7萬(wàn)的購(gòu)買客戶來(lái)說(shuō)，以本土居民為主。夷陵區(qū)居民購(gòu)買23.6萬(wàn)，占總量的85%。其中，小溪塔城區(qū)購(gòu)買占62%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)占23%，外縣市占9%，外地占6%。而05年的銷售客戶卻大不一樣，外縣市（含外地）占到四成以上。為什么05年外來(lái)人員購(gòu)房增多呢？分析原因：第一，有強(qiáng)大的整體宣傳推銷攻勢(shì)；第二，有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；第三，對(duì)夷陵本土文化初淺認(rèn)識(shí)。為什么06年購(gòu)買對(duì)象發(fā)生了巨大變化呢？第一，城市功能設(shè)施不配套。這已引起外地購(gòu)房者的高度重視

23、（如文化娛樂(lè)、政治環(huán)境、學(xué)生上學(xué)、醫(yī)療、交通、服務(wù)等）；第二，房?jī)r(jià)上升較快。致使一部分投資置業(yè)者有新區(qū)域選擇；第三，宜昌中心城區(qū)老區(qū)改造加快，其商機(jī)多于夷陵；第四，少數(shù)開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷商誠(chéng)信度問(wèn)題影響了購(gòu)房者的消費(fèi)熱情；第五，媒體各自為陣，概念炒作，不真實(shí)廣告，過(guò)份炒作影響了夷陵樓市整體效果，使部分消費(fèi)者茫然無(wú)從。 因此，今后夷陵區(qū)的房地產(chǎn)客戶來(lái)源構(gòu)成基本與06年的相仿，如何吸引本地客源將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。第三部分：項(xiàng)目建議一、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)建議由于本項(xiàng)目已完成規(guī)劃調(diào)整和報(bào)建工作，因此總體規(guī)劃上已經(jīng)很難做大的改動(dòng)了。不過(guò)通過(guò)對(duì)二期的規(guī)劃情況的了解，結(jié)合夷陵區(qū)的市場(chǎng)，我公司認(rèn)為該項(xiàng)目純多層的規(guī)劃以及9

24、0120平方米的主力戶型面積是十分合適夷陵市場(chǎng)的。因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)多層的銷售狀況要明顯好于小高層和高層，而且多層隨著容積率的限制，也將越來(lái)越成為稀缺產(chǎn)品；此外90120平方米也是目前市場(chǎng)上最為暢銷的戶型，140平方米以上80平方米以下的戶型相對(duì)滯銷。所以，項(xiàng)目的產(chǎn)品和戶型的定位還是比較準(zhǔn)確的。在項(xiàng)目的產(chǎn)品和戶型不需要做調(diào)整的基礎(chǔ)上，我公司針對(duì)二期提出幾個(gè)建議： 在保證利潤(rùn)的前提下，適當(dāng)增加二期園林、綠化景觀的投入額度，比如種植一些大樹、添置一些建筑小品等等。 重視樓盤的外立面，隨著消費(fèi)者的日漸成熟，外立面顏色、材料也將會(huì)成為消費(fèi)者購(gòu)房的重要因素。 確立一種風(fēng)格包裝項(xiàng)目的二期，從中小城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的

25、經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這些城市的消費(fèi)者比較偏向于歐美風(fēng)格，因此建議項(xiàng)目采用此類風(fēng)格包裝，并可以適當(dāng)添置符合此類風(fēng)格的建筑小品，或者設(shè)置符合風(fēng)格的建筑外立面。 針對(duì)一期頂加閣賣的不好，建議二期的閣樓采取以下兩種方式：一、不該變頂加閣樓的戶型和面積的情況下，建議把頂樓的單價(jià)提高，但是閣樓面積不計(jì)入在內(nèi)，閣樓的價(jià)格以成本價(jià)格賣出，這樣可以在不該變規(guī)劃的情況下降低總價(jià)，降低購(gòu)買門檻；二、改變現(xiàn)有戶型，把閣樓的面積減小，改成露臺(tái)，這樣頂加閣的建筑面積減少了，單價(jià)適當(dāng)上調(diào)，總價(jià)接近的情況下，露臺(tái)是免費(fèi)贈(zèng)送的，提高了頂加閣的附加值，消費(fèi)者也更能接受此類產(chǎn)品。 盡可能降低因?yàn)樯虡I(yè)用地使用年限的減少而產(chǎn)生的抗性。因?yàn)橄嗤?/p>

26、價(jià)格，使用年限的降低對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)是難以接受的。項(xiàng)目客群定位建議根據(jù)本案的市場(chǎng)調(diào)研和產(chǎn)品定位情況，定位目標(biāo)客戶群如下：1、長(zhǎng)江市場(chǎng)商戶：約占35周邊企業(yè)、公司員工（比如二二公司）：約占25周邊政府機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員：15 4、周邊拆遷安置戶：10 5、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)希望在夷陵區(qū)的置業(yè)的村民：10 6、房產(chǎn)投資以及其他：5第四部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查了解，項(xiàng)目周邊商品住宅目前的銷售價(jià)格在18001900元/平方米左右。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目各產(chǎn)品銷售時(shí)的平均價(jià)格為： 多層：1600元/平方米左右（考慮到商業(yè)用地40年使用年限）商鋪：35004000元/平方米 架空層：1000元/平

27、方米項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目規(guī)劃方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算表項(xiàng)目名稱夷陵區(qū)長(zhǎng)江市場(chǎng)項(xiàng)目測(cè)算日期2007.6.28已知土地條件設(shè)定土地面積已知建筑面積已知容積率土地價(jià)格總價(jià)（元）36.81畝已知每畝萬(wàn)元/每畝24539平方米513202.10已知土地總價(jià)（包括3%契稅）2000萬(wàn)元20,000,000財(cái)務(wù)條件設(shè)定自有資金率利息（月利率）預(yù)計(jì)工期（月）營(yíng)業(yè)稅銷售費(fèi)率管銷費(fèi)用率不可預(yù)計(jì)費(fèi)率40%0.50%125.65%5.0%2.0%2.0%計(jì)算取值土地（畝）土地（平方米）規(guī)劃建筑面積容積率土地總價(jià) （萬(wàn)元）每畝價(jià)格 （萬(wàn)元）樓面地價(jià) （元/平米）36.843,082513202.12000390規(guī)劃產(chǎn)品類別多層小高層商

28、業(yè)地下車庫(kù)架空層FG合計(jì)面積分布（平米）442291504558751320預(yù)計(jì)售價(jià)（元/平米）1600350010001590售價(jià)小計(jì)（元）70,766,40005,264,00005,587,0000081,617,400建安成本（元/平米）600650536.14建安成本小計(jì)（元）26,537,4000977,600000027,515,000前后期配套 （元/平米）前期后期市政大配套其他每平米概估合計(jì)7060130配套費(fèi)小計(jì)（元）3592400307920000006,671,600直接成本= 土地總價(jià) + 建安成本 + 建筑配套地上車庫(kù)地下車位合計(jì)54,186,60020,000,0

29、0027,515,0006,671,600數(shù)量（個(gè)）0其它成本= 管銷費(fèi)用 + 不可預(yù)計(jì)費(fèi) + 利息售價(jià)（元/個(gè)）3,519,9621,083,7321,083,7321,352,498售價(jià)合計(jì)（元）000利潤(rùn)= 總售價(jià) - 總成本 - 營(yíng)業(yè)稅 - 銷售費(fèi)用造價(jià) （元/個(gè)）15,218,58581,617,40057,706,5624,611,3834,080,870造價(jià)合計(jì)（元）000投資分析毛利率=利潤(rùn)/總售價(jià)18.65%投資報(bào)酬率=利潤(rùn)/總成本26.37%投資報(bào)酬率=利潤(rùn)/自有資金67.51%成本分析土地總價(jià)/總成本34.66%建安+配套/總成本59.24%其他成本/總成本6.10% 項(xiàng)目總銷售收入約為0.81億元。 項(xiàng)目總成本約為0.58億元。 項(xiàng)目利潤(rùn)約為0.15億元，毛利率約18.65%，投資回報(bào)率約26.37%。三、項(xiàng)目銷售進(jìn)度及資金回流預(yù)測(cè)*集團(tuán)說(shuō)明：1。正式開(kāi)盤前預(yù)收