2007年8月武漢硚口某項(xiàng)目市場(chǎng)分析及定價(jià)報(bào)告_secret

1、目 錄市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)分析宏觀政策分析武漢市樓市分析區(qū)域市場(chǎng)分析硚口區(qū)區(qū)情分析硚口區(qū)樓市分析區(qū)域同類可比性樓盤分析市場(chǎng)調(diào)查啟示項(xiàng)目分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目周邊配套分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位定價(jià)方法分類確定定價(jià)方法項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位投資計(jì)劃贏利成本預(yù)算項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目總投資情況成本盈利預(yù)算市場(chǎng)分析 宏觀市場(chǎng)分析連續(xù)四年來，不少城市的房?jī)r(jià)上漲過快，過猛。成為政府和廣大老百姓關(guān)注的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)和擔(dān)憂的問題。國(guó)家相繼出臺(tái)了多次文件，從2002年的11號(hào)令到2006年的“國(guó)六條”，從土地調(diào)控再到相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。這一系列的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策被業(yè)界稱為房地產(chǎn)新政。“房地產(chǎn)新政”的出臺(tái)并不突然，這是國(guó)家根據(jù)市場(chǎng)

2、走向進(jìn)行的宏觀調(diào)控的必然選擇。是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)持續(xù)快速發(fā)展的科學(xué)決策。新政的精神宗旨是：突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待，因地制宜，分類指導(dǎo)。房地產(chǎn)新政的調(diào)控是全程調(diào)控，調(diào)控涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的諸多環(huán)節(jié)，有開發(fā)、保有和流通等幾乎所有的環(huán)節(jié)。1、 宏觀政策分析 涉及的供給政策層面： 加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度； 完善低價(jià)住宅供應(yīng)政策； 加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控力度； 加大二手房供應(yīng)及調(diào)控與支持力度； 加大發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。 針對(duì)需求政策的安排： 根據(jù)居民購(gòu)房數(shù)量對(duì)契稅實(shí)行改進(jìn)稅序； 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、保有和流通等環(huán)節(jié)的管理； 加強(qiáng)拆遷計(jì)劃的管理； 進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，完善房

3、地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管制度及銷售管理； 加強(qiáng)輿論宣傳力度，增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，正確引導(dǎo)市場(chǎng)心理預(yù)期，引導(dǎo)理性購(gòu)房； 理性投資與消費(fèi)； 開辟多種投資渠道，豐富社會(huì)投資品種，分流社會(huì)資產(chǎn)； 控制住宅使用性質(zhì)，嚴(yán)控住宅非居住使用。 新政及對(duì)武漢地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的影響 用地和房地產(chǎn)信貸的宏觀調(diào)控使群眾產(chǎn)生商品房供給的減少，房?jī)r(jià)上漲的錯(cuò)覺和預(yù)期，加大土地價(jià)格的持續(xù)上漲，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲； 境外或外地機(jī)構(gòu)及人員的購(gòu)房需求增加； 城市改造和拆遷所帶來的被動(dòng)性購(gòu)房需求； 鋼材、水泥等原料價(jià)格上漲，住宅小區(qū)的精心打造和房屋質(zhì)量的提升，客觀上導(dǎo)致了樓市成本的增加； 其它投資渠道和投資品種的單一，導(dǎo)致大量資金轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)市場(chǎng)； 某

4、些不法機(jī)構(gòu)投資商和房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手抬哄房?jī)r(jià)，以房?jī)r(jià)的領(lǐng)袖抬高區(qū)域房?jī)r(jià)，從中牟取開發(fā)的巨額利潤(rùn)； 一線中心城市：上海、北京、深圳、廣州等地房?jī)r(jià)的大幅上漲，對(duì)武漢房?jī)r(jià)有明顯的助推作用； 武漢作為華中經(jīng)濟(jì)圈的核心位置，具有良好的發(fā)展前景和發(fā)展?jié)摿Γ?一線城市的上升勢(shì)頭被擠壓和調(diào)控，相關(guān)資金轉(zhuǎn)向具有良好前景的二線中心城市武漢。 武漢市政府應(yīng)對(duì)措施 加大經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度2006年武漢市經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目20個(gè)，總開發(fā)面積為222.77萬。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，2007年5月份前武漢經(jīng)濟(jì)適用房投資達(dá)9億元，比上年同期增長(zhǎng)近兩倍，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積達(dá)158.5萬，同比增長(zhǎng)98%。 90以下住房必須達(dá)總面積70%以

5、上 省級(jí)人民政府落實(shí)調(diào)控政策，城市新審批、新開工的住房面積、套型面積90以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。 輿論導(dǎo)向，指責(zé)那些利益集團(tuán)在幕后助推房?jī)r(jià) 新華社12日發(fā)文剖析樓市怪現(xiàn)象：一些房地產(chǎn)商、地方政府、黨政官員、專家學(xué)者等構(gòu)成了一個(gè)特殊利益集團(tuán)打出樓市“漲價(jià)組合拳”，消解房地產(chǎn)調(diào)控政策，使普通購(gòu)房者極易陷入“越漲越搶，越搶越漲”的陷阱。以上這些都是政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過快的一種控制。其主要目的就是要抑制房?jī)r(jià)的過快過猛的增長(zhǎng)速度，改善目前的房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)。武漢市樓市分析武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2007年1-8月份全市主城區(qū)在售樓盤417個(gè)，其中新增樓盤167

6、個(gè)，成交均價(jià)4180.45元/，銷售總套數(shù)57896套。2007年上半年武漢市樓盤價(jià)格大幅度上揚(yáng)，尤其是5-8月形成前所未有的爆漲之勢(shì)，其均價(jià)月漲幅最高達(dá)到4.2%。2007年1-8月份武漢市樓盤均價(jià)月走勢(shì)圖2007年1-8月份武漢市樓盤均價(jià)周走勢(shì)圖2007年1-8月份商品住宅成交均價(jià)主要集中在40005000元/平方米，占到了整體成交量的35.11%；其次是3000-4000元/平方米，占總成交量的31.24%；3000元/平方米以下占總成交量的7.38%；5000 -6000元/平方米和6000元/平方米以上分別占總成交量15.89%和10.38%。區(qū)域市場(chǎng)分析硚口區(qū)區(qū)情分析 極具發(fā)展?jié)摿?/p>

7、的區(qū)位硚口區(qū)地處武漢市商貿(mào)中心地區(qū)漢口，東部是繁華的商貿(mào)旅游區(qū)，西部是廣闊的武漢市新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶，北接武漢市中央商務(wù)區(qū)，南濱長(zhǎng)江最大的支流漢江，擁有14.5公里長(zhǎng)的濱江景觀資源，是武漢市最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ某菂^(qū)之一。硚口區(qū)總面積為41.92平方公里，常住人口68.63萬人，區(qū)內(nèi)6座橋梁橫跨漢江，分別連通京廣鐵路、武漢內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線，轄區(qū)內(nèi)沿河大道、中山大道、京漢大道、解放大道、建設(shè)大道5條城市主干道和即將建成的輕軌1號(hào)線貫通全區(qū)。硚口區(qū)緊鄰漢口火車站，離武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)只有二十多公里的路程，區(qū)內(nèi)107國(guó)道連通京珠、滬蓉高速公路，交通極為便利。 極為厚實(shí)的工商業(yè)基礎(chǔ)硚口區(qū)商貿(mào)歷史悠久，明末清初，漢

8、口鎮(zhèn)位居“天下四大名鎮(zhèn)”之首，名滿天下。硚口區(qū)內(nèi)的漢正街即為昔日漢口鎮(zhèn)之正街和商業(yè)中心。改革開放以來，漢正街率先在全國(guó)發(fā)展個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)，被譽(yù)為全國(guó)改革開放的風(fēng)向標(biāo)。全區(qū)已形成以漢正街市場(chǎng)、西漢正街市場(chǎng)、順道街市場(chǎng)為主的市場(chǎng)群，市場(chǎng)總面積達(dá)到200萬平方米，市場(chǎng)商戶2.4萬戶，云集國(guó)內(nèi)外知名商品總經(jīng)銷、總代理商千余家。其已規(guī)劃的古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)達(dá)16.81平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施完成“六通一平”，全區(qū)基本形成了東貿(mào)西工的經(jīng)濟(jì)格局。 強(qiáng)大的投資吸引力硚口區(qū)具有得中獨(dú)厚的區(qū)位、輻射力強(qiáng)的市場(chǎng)、豐富的存量資源和較為完善的基礎(chǔ)設(shè)施，投資環(huán)境較優(yōu)，發(fā)展?jié)摿薮蟆＝刂鼓壳?，已有來自全?8個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商在我區(qū)投資

9、，投資項(xiàng)目涉及工業(yè)、商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等諸多領(lǐng)域，麥德龍、家樂福、好又多、泰國(guó)正大等315家外資企業(yè)在我區(qū)落戶，硚口已成為一片投資開發(fā)的熱土。 城市建設(shè)駛?cè)氚l(fā)展的快車道面對(duì)中國(guó)加入WTO的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，硚口區(qū)制定了新的發(fā)展規(guī)劃，全面實(shí)施“開放先導(dǎo)、體制創(chuàng)新、強(qiáng)東興西和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化”發(fā)展戰(zhàn)略。在中部著力完善商務(wù)功能，建設(shè)中央商務(wù)區(qū)；在西部規(guī)劃了集居住、科研、生產(chǎn)、生活等多種功能于一體的古田產(chǎn)業(yè)新區(qū)，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)和都市工業(yè)；在濱江地區(qū)制定了漢江（北岸）濱水區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)新家園區(qū)、東風(fēng)居住生態(tài)區(qū)、SOHO商務(wù)公寓區(qū)和漢正商貿(mào)文化區(qū)，營(yíng)造優(yōu)越的人居環(huán)境。 理想的人居環(huán)境硚口區(qū)地理坐標(biāo)為

10、北緯3033、東經(jīng)11419，屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，年降水量1150毫米1450毫米，年日照總時(shí)數(shù)1810小時(shí)2100小時(shí)，年平均氣溫16.3，環(huán)境舒適、氣候溫和、四季分明。硚口區(qū)公共服務(wù)設(shè)施完善，是理想的安家置業(yè)樂園。全區(qū)有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2萬余個(gè)，有同濟(jì)醫(yī)院、武漢第四醫(yī)院等眾多知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)，各級(jí)各類學(xué)校115所，現(xiàn)代化教學(xué)園區(qū)2個(gè)，其中武漢市第11中學(xué)與武漢市第4中學(xué)等省級(jí)示范高中，能夠?yàn)槭忻裉峁┝己玫尼t(yī)療、金融、教育服務(wù)。 2、硚口區(qū)樓市分析從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來看，硚口區(qū)可分為三個(gè)主要片區(qū)：寶豐片區(qū)、古田片區(qū)與東西湖片區(qū)（包括金銀湖片區(qū)）。這三大片區(qū)擁有地理、經(jīng)濟(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施等各方面的不同

11、環(huán)境，因此造就了各自不同的樓市特征。同樣，受2007年武漢市房?jī)r(jià)出現(xiàn)前所未有飛漲的大趨勢(shì)帶動(dòng)，該區(qū)各樓盤售價(jià)均飛躍到一個(gè)新的高度。寶豐片區(qū)：該片區(qū)為漢口最核心地段，與武廣商圈一街之隔。由于片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便利，各類基礎(chǔ)與配套設(shè)施極為成熟，因此，區(qū)內(nèi)多數(shù)樓盤被定位為城市中心的高尚樓盤，現(xiàn)售價(jià)多在7000元/平方米至9000元/平方米之間。代表樓盤有同馨花園、時(shí)代天驕等。古田片區(qū)：該片區(qū)位于硚口區(qū)西部，屬漢口老工業(yè)區(qū)。早期區(qū)域樓市以經(jīng)濟(jì)適用房為主，房?jī)r(jià)水平長(zhǎng)期居于硚口的谷底。隨著區(qū)域內(nèi)交通條件、周邊環(huán)境與配套設(shè)施的逐步改善，新型活力的產(chǎn)業(yè)新區(qū)開始逐步形成，片區(qū)區(qū)域價(jià)值不斷提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展

12、。該片區(qū)內(nèi)大部分樓盤現(xiàn)售價(jià)多在5000元/平方米至7000元/平方米之間，成為武漢市樓盤均價(jià)僅次于漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)、漢陽中心區(qū)的房地產(chǎn)片區(qū)。代表樓盤有融僑錦城、天澤一方等。 東西湖片區(qū)（包括金銀湖片區(qū)）：該片區(qū)離城市中心較為偏遠(yuǎn)，屬近郊地區(qū)，房地產(chǎn)發(fā)展受到較大限制，但隨著城市向近郊的逐步推進(jìn)，該片區(qū)配套與交通均有明顯改善，各樓盤售價(jià)也有了一定幅度的攀升。片區(qū)樓盤售價(jià)現(xiàn)處于3000元/平方米-6000元/平方米之間，水平較為參差。代表樓盤有萬科高爾夫城市花園、萬科西半島等。2007年8月份武漢市各片區(qū)樓盤成交均價(jià)一覽表3區(qū)域同類可比性樓盤分析（1）、同馨花園2期（2組團(tuán)）地理位置：武漢市橋

13、口區(qū)解放大道582號(hào)（同濟(jì)醫(yī)院斜對(duì)面）開發(fā)規(guī)模：占地面積156256平方米，建筑面積669124平方米，容積率4.28，綠化率暫無，總戶數(shù)1350戶 物業(yè)形態(tài)：高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2007年，3組團(tuán)08年4，5月交房時(shí)間：2008年2組團(tuán)價(jià)格組合：高層均價(jià)7100元/平方米銷售情況：2組團(tuán)已銷售98%，剩幾套185大面積戶型。樓盤點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目整體體量較大，分多期開發(fā)?，F(xiàn)2期2組團(tuán)在建設(shè)當(dāng)中，以高層為主。通過前期的發(fā)開，項(xiàng)目得到了很好的口碑，有較好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。戶型信息： A型四室兩廳152.28平米 D型三室兩廳138.38平米 E型三室兩廳133.13平米 F型兩室兩廳94.26平米

14、（2）、時(shí)代天驕2期地理位置：硚口區(qū)寶豐一路武漢市血液中心對(duì)面開發(fā)規(guī)模：占地面積12861平方米，建筑面積73000平方米，容積率4.91，綠化率30.20%，總戶數(shù)716戶其中住宅342戶，公寓374戶物業(yè)形態(tài)：高層住宅、小戶型公寓交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯、1棟精裝修開盤時(shí)間：2007.10交房時(shí)間：2008.1.31價(jià)格組合：均價(jià)8000元/平方米，復(fù)式均價(jià)9000元/平方米銷售情況：前期銷售狀況良好，10月推出104套，現(xiàn)客戶登記中。樓盤點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目體量不大，其中一棟精裝修是其賣點(diǎn)之一。戶型以3房為主，有少量2房供應(yīng)。立面色彩較為時(shí)尚。戶型信息： 戶型復(fù)i:3室2廳2衛(wèi)63 戶型復(fù)f:1室1廳1衛(wèi)3

15、5 j戶型:1室1廳1衛(wèi)66 f戶型:1室36（3）、融僑錦城地理位置：硚口區(qū)解放大道與古田三路交匯處開發(fā)規(guī)模：占地面積95924.40平方米，建筑面積230000平方米，容積率2.36，綠化率：35.6%，總戶數(shù)1755戶物業(yè)形態(tài)：小高層、高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2006.11.12（一組團(tuán)）2007.8.30（二組團(tuán)）交房時(shí)間：2007.12.31（一組團(tuán)）2008（二組團(tuán)）價(jià)格組合：均價(jià)6500元/平方米，物業(yè)管理1.30元/平方米月銷售情況：銷售火爆，8月銷售113套，排硚口區(qū)第二。樓盤點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目由香港融僑集團(tuán)開發(fā)所建，體量較大。前期一組團(tuán)銷售火爆，現(xiàn)二組團(tuán)也在火熱搶購(gòu)中，銷售情況

16、可觀。戶型信息： C3兩房?jī)蓮d一衛(wèi)92.93 C4三房?jī)蓮d兩衛(wèi)127.3 B5四房?jī)蓮d兩衛(wèi)170.52-171.37（4）、麗水康城地理位置：硚口區(qū)建一路與沿河大道交匯處開發(fā)規(guī)模：占地面積80000平方米，建筑面積160000平方米，容積率1.98，綠化率46.05%，總戶數(shù)1300戶物業(yè)形態(tài)：多層、小高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2007.05.19交房時(shí)間：2007.12.31價(jià)格組合：均價(jià)5500元/平方米；最高價(jià)6000元/平方米，物業(yè)管理1.20元/平方米月銷售情況：樓盤銷售80%，銷售狀況良好，8月份銷售122套，排硚口區(qū)第一。樓盤點(diǎn)評(píng)：樓盤戶型兩房居多，雖異形房多，但價(jià)格較片區(qū)稍低

17、，市場(chǎng)搶占力強(qiáng)。戶型信息： H3:2室2廳1衛(wèi)85 H1:1室1廳1衛(wèi)68.37 G2:3室2廳2衛(wèi)134.55 G1:3室2廳2衛(wèi)150.45（5）、天澤一方2期地理位置：硚口區(qū)古田四路與長(zhǎng)豐大道交匯處開發(fā)規(guī)模：占地面積40000平方米，建筑面積90000平方米，容積率2.68，綠化率35%，總戶數(shù)696戶物業(yè)形態(tài)：高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：07.7.21交房時(shí)間：2008年價(jià)格組合：均價(jià)5600元/平方米銷售情況：銷售較差，8月銷售9套樓盤點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于古田四路與長(zhǎng)豐大道交匯，位置相對(duì)區(qū)域其他樓盤較差。主要以110以上的3房為主，且項(xiàng)目賣點(diǎn)不多，銷售狀況較差。戶型信息： 三房?jī)蓮d一衛(wèi)11

18、7.05 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)131.94（6）、漢口中心嘉園地理位置：硚口區(qū)京漢大道528號(hào)/順道街121號(hào)（武廣背后）開發(fā)規(guī)模：占地面積23703平方米，建筑面積106663，容積率4.50，綠化率35%，總戶數(shù)900戶物業(yè)形態(tài)：高層交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯開盤時(shí)間：2007年9月底或10月初交房時(shí)間：2009年底價(jià)格組合：起價(jià)8000元/平方米，均價(jià)8500元/平方米銷售情況：項(xiàng)目未開盤，現(xiàn)接受客戶登記中。樓盤點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目位于漢口武廣商圈中心，地理位置俱佳，其升值潛力大。戶型涵蓋面廣，從50-150不等。戶型信息： A1戶型一室一廳50.78平米 A2戶型一室一廳70.51平米 B1戶型兩室兩廳83.77平

19、米 B2戶型兩室兩廳84.97平米B3戶型兩室兩廳94.89平米 4市場(chǎng)調(diào)查啟示 如寶豐片區(qū)這樣的城市核心區(qū)域，受多種因素影響，只能做純高尚住宅； 該區(qū)域，85-100平方米之間的兩房與115-140平方米之間的三房最受目標(biāo)客戶親睞； 該區(qū)域，40-70平方米之間的精致小戶型對(duì)年輕白領(lǐng)與投資者也極具吸引力； 該區(qū)域，將價(jià)格定于7000-9000元/平方米是能被目標(biāo)客戶接受的； 該區(qū)域，具有高尚品質(zhì)、舒適情調(diào)、并且能標(biāo)簽身份的樓盤是目標(biāo)客戶最為重視的；項(xiàng)目分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地點(diǎn)：硚口區(qū)寶豐路3506汽配勞保服市場(chǎng)所在地（藍(lán)天賓館正對(duì)面）項(xiàng)目占地：3.47公頃建筑面積：173000平方米容

20、積率：4.985建筑密度：40.1%綠地率：30.2%總停車位：890輛地上車位：90地下車位：800 項(xiàng)目周邊配套分析商業(yè)配套：除新世界百貨、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、莊勝崇光、中百倉儲(chǔ)、易初蓮花、國(guó)美電器等大型商超外，還有各類特色餐飲及娛樂配套； 教育配套：包括崇仁路小學(xué)、東方紅小學(xué)、長(zhǎng)征小學(xué)、營(yíng)房村小學(xué)、武漢十一中、武漢四中、六十三中、二十六中、六十二中、二十四中、永紅幼兒園、海工幼兒園、商業(yè)廳幼兒園等眾多優(yōu)秀教育單位；醫(yī)療配套：同濟(jì)醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院等國(guó)內(nèi)著名綜合醫(yī)療機(jī)構(gòu)；文化配套：中山公園、武漢人民廣場(chǎng)、武漢國(guó)際會(huì)展中心、武漢體育館等； 金融配套：建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、光大銀行、民生銀

21、行、浦發(fā)銀行等；酒店配套：亞洲大酒店、長(zhǎng)江大酒店、華美達(dá)天祿大酒店等；交通配套：36、46、505、508、520、546、588、604、701、712、737、716、806等50多條公交線路可通達(dá)項(xiàng)目；其它配套：武漢市郵政局、天同證券營(yíng)業(yè)廳、聯(lián)通與電信營(yíng)業(yè)廳等；項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strength）地段優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位居漢口最核心，擁有其它地段無法比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是武漢市住宅綜合價(jià)值最高的區(qū)域；配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處武廣黃金商圈之內(nèi)，商業(yè)、文化、休閑等各類生活配套極為純熟；景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰武漢人民廣場(chǎng)，與中山公園近在咫尺，具有良好景觀資源；人文優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊中山公園、武

22、漢人民廣場(chǎng)、武漢國(guó)際會(huì)展中心、武漢體育館等文化單位分布，人文氛圍極為濃厚；交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目緊鄰城市主干道解放大道，50多輛公交線路經(jīng)項(xiàng)目而過，交通非常便捷；規(guī)模優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目總建筑面積17.3萬方，相對(duì)于本區(qū)域其它樓盤的規(guī)模而言，已占有較大優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）項(xiàng)目緊鄰城市主干道解放大道，受噪音與灰塵干擾較大；項(xiàng)目地塊的東面與南面被同馨花園項(xiàng)目的高層所環(huán)圍，對(duì)其整體規(guī)劃及采光通風(fēng)造成較大影響；項(xiàng)目機(jī)會(huì)（Qpportunity）項(xiàng)目周邊樓盤較為成功的運(yùn)作已將區(qū)域售價(jià)提升到一個(gè)較高水平，其城市金領(lǐng)住宅圈的高端形象已經(jīng)形成；武漢市房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)極為強(qiáng)勁，為開發(fā)商獲取更大利潤(rùn)奠定了基礎(chǔ)；房?jī)r(jià)的持續(xù)

23、上漲非但沒有降低市民的購(gòu)房需求，反而刺激了其消費(fèi)心理，且在短期內(nèi)這種需求不會(huì)減弱，這些均為項(xiàng)目入市后的火爆熱銷提供了機(jī)會(huì)；項(xiàng)目威脅（Threat）區(qū)域內(nèi)同檔次競(jìng)爭(zhēng)樓盤的存在，尤其是同馨花園3期的開盤，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定銷售壓力；區(qū)域內(nèi)的大戶型將帶來高總價(jià)，這將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)程產(chǎn)生一定影響； 2、項(xiàng)目應(yīng)對(duì)策略打造區(qū)域內(nèi)獨(dú)具風(fēng)格的高品質(zhì)樓盤，應(yīng)能從周邊眾盤中脫穎而出；充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，精心規(guī)劃，樹立武漢市高尚樓盤的品牌典范；突出項(xiàng)目緊鄰武漢人民廣場(chǎng)的獨(dú)有景觀賣點(diǎn)，在推廣中進(jìn)行大力宣傳；項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，應(yīng)注意規(guī)避緊鄰的同馨花園高層建筑與本項(xiàng)目太近造成的影響；項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上，應(yīng)充分考慮總價(jià)過高

24、對(duì)其銷售進(jìn)程的限制性，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)；抓住當(dāng)前武漢市樓價(jià)急速攀升的大好時(shí)機(jī)，積極籌備，為2008年的高調(diào)入市打下基礎(chǔ)；根據(jù)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售進(jìn)度，合理制定本項(xiàng)目的開盤時(shí)間與推盤進(jìn)度，減小它們帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力；三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)定 在進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)定時(shí)，需要考慮多方面因素。而四個(gè)主要的因素是：成本、客戶需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格以及產(chǎn)品內(nèi)涵附加值。成本是價(jià)格的最低點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格是定價(jià)的出發(fā)點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)有特征的評(píng)價(jià)是價(jià)格的上限。（一）、定價(jià)方法分類目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上主要有以下幾種定價(jià)方法：1、 成本加成定價(jià)方法產(chǎn)品的成本加一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的加成。2、 認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法根據(jù)產(chǎn)品的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格。它要求價(jià)格水平

25、與客戶心目中的產(chǎn)品價(jià)值相一致。3、 市場(chǎng)比較定價(jià)法即隨行就市定價(jià)法，它是以競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格為定價(jià)基礎(chǔ)，而不太注重自己的成本因素。4、市場(chǎng)漲幅預(yù)測(cè)定價(jià)法通過區(qū)域市場(chǎng)房?jī)r(jià)漲幅的空間，給于預(yù)測(cè)定價(jià)。（二）、確定定價(jià)方法通過分析，選擇市場(chǎng)比較定價(jià)法和市場(chǎng)漲幅預(yù)測(cè)定價(jià)來確定本項(xiàng)目的價(jià)格。理由有：1、 本項(xiàng)目的成本尚未最后確定，不能采用成本加成定價(jià)方法。2、 項(xiàng)目區(qū)域租賃市場(chǎng)不旺，給目標(biāo)投資收益率的實(shí)現(xiàn)造成困難；而認(rèn)知價(jià)值需要利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量，如宣傳活動(dòng)、廣告等逐步在客戶心目中確立。3、 市價(jià)反映了區(qū)域市場(chǎng)合理的市場(chǎng)需求與價(jià)格空間，該價(jià)格將帶來合理的利潤(rùn)。（三）、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位這里將采用的是市場(chǎng)

26、比較法制訂項(xiàng)目的平均售價(jià)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行差異定價(jià)（即考慮樓層差異、朝向差異、景觀差異），再結(jié)合市場(chǎng)漲幅預(yù)測(cè)來最終確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定價(jià)。由于市場(chǎng)比較法涉及項(xiàng)目諸多細(xì)節(jié)配置和材料的使用情況，在現(xiàn)階段還無法完全確定，在此我們確定具體的細(xì)節(jié)配置和材料的使用情況參照一般市場(chǎng)行情。輻射參照樓盤：同馨花園2期、時(shí)代天驕2期、漢口中心嘉園影響住宅售價(jià)因素的比較比較因素評(píng)估分值理想分值同馨花園2期時(shí)代天驕2期漢口中心嘉園本項(xiàng)目1地區(qū)級(jí)差1076.57.572自然環(huán)境7544.543人文環(huán)境733334繁華程度75.55.5655市政配套53.53.5336交通條件555557整體規(guī)劃32.52.238小區(qū)綠化53

27、.52239區(qū)內(nèi)配套3221.82.810附屬設(shè)施31.52.81.5211建筑風(fēng)格32332.512體型設(shè)計(jì)322.82213戶型設(shè)計(jì)107.588.57.514結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)422.52.5315采光朝向634.54316建筑材料4223317施工質(zhì)量422.52.5218物業(yè)管理4333319區(qū)域發(fā)展3334320綜合引力42.522.52合計(jì)10067.569.671.368.8由實(shí)際比較得分，結(jié)合參照樓盤的售價(jià)，本項(xiàng)目住宅的售價(jià)為：以同馨花園2期為參照，價(jià)格為：67.5/68.87100元/=6966元/以時(shí)代天驕2期為參照，價(jià)格為：69.6/68.88000元/=8093元/以漢口中心嘉

28、園為參照，價(jià)格為：71.3/68.88500元/=8809元/按參照樓盤的可比性，確定價(jià)格權(quán)重為：同馨花園2期占48.5%，時(shí)代天驕2期占27.5%，漢口中心嘉園占24%。本項(xiàng)目住宅現(xiàn)時(shí)銷售均價(jià)為：6966元/48.5%+8093元/27.5%+8809元/24%=7718元/結(jié)合市場(chǎng)漲幅預(yù)測(cè)定價(jià)：2004年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了中心回歸的趨勢(shì)，這一趨勢(shì)在2005年和2006年得到了延續(xù)，并且有望在今后的3-5年內(nèi)武漢的房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)重心依然在市中心。房地產(chǎn)市場(chǎng)的中心回歸直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲。2006年11月和12月，漢口、武昌和漢陽三個(gè)中心城區(qū)的住宅成交均見先后突破了5000元/平方米的大

29、關(guān)。2007年，武漢房?jī)r(jià)瘋漲。雖國(guó)家政策不斷出臺(tái)，銀行利息今年已連續(xù)上調(diào)5次，但房?jī)r(jià)仍舊不斷快速上漲。我司認(rèn)為，硚口區(qū)房屋銷售價(jià)格仍有很大的上升空間。我司估計(jì)硚口區(qū)08年房屋銷售價(jià)格月均增長(zhǎng)幅度將在5%以上。因此，通過前面市場(chǎng)比較定價(jià)，綜合考慮片區(qū)增值、項(xiàng)目品牌、營(yíng)銷推廣、土地增值對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的增值影響，我司認(rèn)為未來本項(xiàng)目入市均價(jià)為：基準(zhǔn)均價(jià)（按7718元計(jì)）+ 片區(qū)增值（1.5%）+ 項(xiàng)目品牌（0.8%）+營(yíng)銷推廣（0.7%）+ 土地增值（1%）=8027元/平方米根據(jù)項(xiàng)目周邊幾條商業(yè)街商鋪的售價(jià)情況以及我們對(duì)未來本項(xiàng)目商業(yè)格局的分析，來對(duì)商業(yè)價(jià)格提出以下定位：如商業(yè)按三層來算，屆時(shí)，一層均價(jià)

30、可定于1300016000元/之間，二層均價(jià)可定于9600-12000元/之間，三層均價(jià)可定于9600元/左右。樓盤定價(jià)策略分：高開低走和低開高走，兩者利弊如下：價(jià)格走勢(shì)低開高走高開低走賣場(chǎng)人氣熱烈一般升值空間先大后小先小后大銷售速度較快一般品 牌一般一般考慮到項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，為了聚集人氣，同時(shí)也形成物業(yè)迅速升值的現(xiàn)象，從而刺激投資者們投資欲望，我們建議，該項(xiàng)目在初期入手階段的價(jià)格定位應(yīng)本著“低開高走，分階段逐步攀升”的策略。（此價(jià)格策略須有工程進(jìn)度及相關(guān)廣告媒體配合）四、投資計(jì)劃盈利成本預(yù)算 （一）項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目總用地3.47公頃，總建筑面積17.3萬平方米，其中：星級(jí)酒店73000平方米，寫字樓48000