2010年1-5月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告_secret

1、2010年5月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、5月份中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概覽 央行宣布年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行5月2日宣布，從5月10日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。這是央行年內(nèi)第三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此前，央行分別于1月18日和2月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次上調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率將達(dá)17%。“京版”樓市新政細(xì)則滿月 各地相繼出臺(tái)調(diào)控措施青島4月23日青島第一個(gè)出臺(tái)地方版的調(diào)控細(xì)則，成為全國(guó)各大城市的“先行者”；稅收方面，青島要求對(duì)房企開(kāi)發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15%調(diào)至20%，土地增值稅預(yù)征率由

2、現(xiàn)行的1%調(diào)至2%。海南4月26日 “海南十一條”樓市新政出臺(tái)。新政要求確保10%的土地出讓金向保障性住房建設(shè)項(xiàng)目?jī)A斜，并實(shí)行商品住房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約、備案及合同注銷(xiāo)備案制度。北京4月30日“京十二條”出臺(tái)較為嚴(yán)厲的新政，細(xì)則中規(guī)定：“采取臨時(shí)性措施限定新購(gòu)房套數(shù)。規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住房?！北粯I(yè)內(nèi)稱(chēng)為最嚴(yán)厲的一條。西安5月5日，西安市政府出臺(tái)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)，從四個(gè)方面提出16條具體措施；福州5月6日福州市發(fā)布了房產(chǎn)調(diào)控新政細(xì)則，要求逐步擴(kuò)大廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房保障范圍。深圳5月6日發(fā)布細(xì)則“深十三條”，直接針對(duì)炒家。涉

3、及的包括嚴(yán)格執(zhí)行10號(hào)文對(duì)購(gòu)買(mǎi)不同套數(shù)住房家庭差別化信貸政策，限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)坊商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款等。浙江5月19日“亮劍”對(duì)首次購(gòu)房給予公積金貸款優(yōu)先保障，同時(shí)要求研究實(shí)行特定的限購(gòu)政策；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則確定。甘肅5月19日甘肅省財(cái)政廳和省地稅局要按照國(guó)家政策規(guī)定，結(jié)合全省實(shí)際，加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策；廣州5月21日廣州出臺(tái)了房產(chǎn)調(diào)控24條措施，重在加大土地和保障房供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等，但不涉及抑制需求；重慶5月21日公布了十

4、條細(xì)則，鼓勵(lì)首次購(gòu)房，強(qiáng)調(diào)差別化引導(dǎo)，意在樓市平穩(wěn)健康，嚴(yán)厲程度低于先前預(yù)期；河南5月26日出臺(tái)，要求各地要加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的違規(guī)項(xiàng)目、隨意變更規(guī)劃、虛構(gòu)買(mǎi)賣(mài)合同、面積短缺和發(fā)布虛假?gòu)V告等違法違規(guī)行為的查處力度。國(guó)務(wù)院確定今年重點(diǎn)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革中國(guó)政府網(wǎng)5月31日日公布國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知（下文簡(jiǎn)稱(chēng)通知），其中提出要深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。這是繼今年兩會(huì)政府工作報(bào)告中“加大差別化信貸、稅收政策執(zhí)行力度”和國(guó)十條之后，國(guó)務(wù)院再次重申關(guān)于房地產(chǎn)稅收改革。針對(duì)樓市部分除了重申推進(jìn)房產(chǎn)稅改革外，通知還提出要建立健全保障性住房規(guī)劃建設(shè)管理

5、體制，加快廉租住房、公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，推進(jìn)城市和工礦區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，出臺(tái)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展的綜合性政策。二、5月份南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)南昌城區(qū)2010年擬供住房用地4299畝南昌市2010年城區(qū)住房供應(yīng)計(jì)劃總量4299畝，將重點(diǎn)保障廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶(hù)區(qū)改造和中小套型普通商品房等項(xiàng)目用地。這些類(lèi)用地占住房供應(yīng)計(jì)劃總量71.35%。其中，保障性住房用地、棚改用地和中小套型商品房用地占住房供應(yīng)計(jì)劃總量71.35%，保障性住房用地660畝（廉租房450畝、經(jīng)濟(jì)適用房210畝），棚改用地200畝（棚改保障房159畝、中小套型41畝），中小套型商品房2208畝，其他住房用地

6、1232畝。4299畝的供應(yīng)總量，為2005年來(lái)最低，約可形成4萬(wàn)套住房供應(yīng)。南昌改造600余萬(wàn)平方米棚戶(hù)區(qū)2011年完成為加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和城市建設(shè)，切實(shí)提升居民，特別是困難群體的居住水平和生活環(huán)境，南昌市決定加快推進(jìn)全市棚戶(hù)區(qū)（低塵危舊房）改造工程。南昌市城市棚戶(hù)區(qū)改造總面積659.91萬(wàn)平方米，涉及戶(hù)數(shù)7.97萬(wàn)戶(hù)，其中，中心城區(qū)棚戶(hù)區(qū)面積520.77萬(wàn)平方米，涉及戶(hù)數(shù)6.23萬(wàn)戶(hù)；四縣區(qū)域總面積139.14萬(wàn)平方米，涉及戶(hù)數(shù)1.74萬(wàn)戶(hù)。改造600余萬(wàn)平方米棚戶(hù)區(qū)任務(wù)將在2011年全部完成。今年，南昌改造任務(wù)為399.73萬(wàn)平方米，其中，中心城區(qū)為321.27萬(wàn)平方米，四縣區(qū)域?yàn)?8

7、.46萬(wàn)平方米。2011年全市改造任務(wù)為260.18萬(wàn)平方米，其中，中心城區(qū)199.5萬(wàn)平方米，四縣區(qū)域60.68萬(wàn)平方米。南昌商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)暗流涌動(dòng)市場(chǎng)跡象顯示，住宅成交量在下滑，非住宅交易卻呈上升態(tài)勢(shì)。原來(lái)，被樓市調(diào)控?cái)D出的部分市場(chǎng)投資資金，開(kāi)始關(guān)注起商業(yè)地產(chǎn)；通脹預(yù)期的存在，也促使更多的閑散資金對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資產(chǎn)生了興趣。南昌市紅谷灘新區(qū)城投集團(tuán)副總經(jīng)理康小紅認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)一直以來(lái)不受房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的打壓，其發(fā)展還往往得到政府的鼓勵(lì)與支持。而投資商業(yè)地產(chǎn)的置業(yè)者，不管是購(gòu)買(mǎi)商鋪、還是寫(xiě)字樓，既可享受行業(yè)發(fā)展帶來(lái)的物業(yè)增值，又可獲得宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)的價(jià)值提升因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，商業(yè)地產(chǎn)

8、的租金就越高，其價(jià)值自然水漲船高。高端別墅成南昌樓市“硬通貨”樓市面臨政策調(diào)控，南昌普通住宅市場(chǎng)陷入觀望。而高端住宅產(chǎn)品別墅，卻在南昌樓市一枝獨(dú)秀、逆市上揚(yáng)，上演了一場(chǎng)“絕地反擊”。據(jù)易居克爾瑞專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年3月份，南昌別墅成交26套，均價(jià)6842元/平方米；4月份成交39套，均價(jià)12541元/平方米。5月份南昌別墅成交預(yù)計(jì)將遠(yuǎn)超四月份，成交均價(jià)將達(dá)15000元/平方米。別墅的熱銷(xiāo)，在略顯清淡的樓市中，顯得更為惹眼。信德行地產(chǎn)徐平輝表示，物以稀為貴。2005年，國(guó)家“限墅令”實(shí)施之后，別墅用地日益緊缺，別墅產(chǎn)品已經(jīng)成為樓市中的稀缺性產(chǎn)品，其未來(lái)升值空間無(wú)可限量。樓市“新政”后南昌朝陽(yáng)洲首現(xiàn)

9、流拍地塊5月28日，三宗朝陽(yáng)洲居住用地于紅谷灘新區(qū)公共資源管理中心4樓拍賣(mài)入市。拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天只有四家開(kāi)發(fā)商到場(chǎng)，與往屆相比，本次拍賣(mài)會(huì)顯得有些冷清。上午10時(shí)，拍賣(mài)會(huì)準(zhǔn)時(shí)開(kāi)始，四家開(kāi)發(fā)商先后對(duì)JDP1011號(hào)、JDP1012號(hào)、JDP1013號(hào)地塊進(jìn)行競(jìng)價(jià)。三宗地塊中的兩宗被競(jìng)買(mǎi)人成功拍得，其中JDP1011號(hào)地塊更是拍出660萬(wàn)元/畝的高價(jià)，而三宗地塊中面積最大的JDP1012號(hào)地塊則因無(wú)人競(jìng)價(jià)，遭遇流拍。東亞新華地產(chǎn)再次逆勢(shì)拿地 進(jìn)軍南昌市場(chǎng)東亞新華地產(chǎn)在繼拿下江蘇宿遷地塊僅時(shí)隔一個(gè)月后，又于近期一舉奪得位于江西南昌朝陽(yáng)新城某地塊。朝陽(yáng)新城是南昌近幾年發(fā)展最迅速的新興城區(qū)，萬(wàn)科、珠江等地產(chǎn)大

10、鱷都于近期在此拍下大規(guī)模地塊。在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)中分得一杯羹，東亞新華地產(chǎn)進(jìn)軍華東市場(chǎng)的步伐絲毫未受新政的影響。據(jù)了解，早在2007年，東亞新華地產(chǎn)推進(jìn)了環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，在包頭、沈陽(yáng)、鞍山等地開(kāi)發(fā)了百萬(wàn)平米大盤(pán)。此次又在宿遷、南昌拿下幾十萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，種種跡象表明，東亞新華地產(chǎn)懷揣著快速擴(kuò)張的膽略與野心，即將啟動(dòng)新一輪的華東發(fā)展戰(zhàn)略。江西：停止用公積金貸款第三套及以上住房隨著國(guó)家出臺(tái)一系列樓市新政，房地產(chǎn)信貸調(diào)控全面縮緊，目前我省住房公積金貸款也進(jìn)入調(diào)控范圍：原則上停第三套住房及以上公積金貸款，二套房首付款也從40%上調(diào)至50%，利率不變，5年期以上的公積金貸款利率仍為3.87%。目前商

11、業(yè)銀行已多數(shù)開(kāi)始依據(jù)房子數(shù)量來(lái)認(rèn)定，一個(gè)家庭只要是擁有了一套房子，再購(gòu)買(mǎi)就算是第二套房。公積金“二套房貸”將來(lái)究竟是以房產(chǎn)套數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)、家庭為單位認(rèn)定，還是以貸款次數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)、家庭為單位認(rèn)定，具體細(xì)則如何操作執(zhí)行等問(wèn)題，省直住房公積金管理中心將等國(guó)家相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后再做調(diào)整。三、5月份南昌樓市供求情況分析 新房市場(chǎng)5月南昌樓市整體供求比：1.60 : 1新增供應(yīng)面積：336842.03成交面積：211075.67成交套數(shù)：1892套5月份南昌市新增供應(yīng)面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)5月新增預(yù)售面積：336842.03住宅：328862.975月新增預(yù)售套數(shù)：2866套住宅： 2780 套非住宅：7979.06非住宅

12、： 86 套上月批準(zhǔn)預(yù)售面積：515466.49住宅：440038.67 上月批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)：4292套住宅： 3903 套非住宅：75427.82非住宅：389 套本月新批商品房預(yù)售面積336842.03，環(huán)比下降34.65%，其中住宅新增供應(yīng)面積328862.97，環(huán)比下跌33.81%；本月新增商品房預(yù)售套數(shù)2866套，環(huán)比下降33.23%，其中住宅供應(yīng)套數(shù)環(huán)比降28.77%。5月份南昌市總成交面積及套數(shù)統(tǒng)計(jì)5月總成交面積：211075.67住宅：161182.90 5月總成交套數(shù)：1892套住宅： 1423 套非住宅：49892.77非住宅：469 套上月總成交面積：403300.46住宅

13、：348343.63 上月總成交套數(shù)：4206套住宅： 3533 套非住宅：54956.83非住宅：673 套本月新房去化量同4月相比有大幅下滑，總成交面積211075.67，環(huán)比下降41.60%。其中住宅成交面積161182.90，環(huán)比降幅達(dá)53.73%；住宅成交套數(shù)1423套，比4月份減少2110套，降59.72%。與住宅市場(chǎng)截然相反的是，非住宅市場(chǎng)則延續(xù)了幾個(gè)月來(lái)的火爆，被樓市調(diào)控?cái)D出的部分市場(chǎng)投資資金和通脹預(yù)期的存在，使得更多投資者開(kāi)始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。5月份南昌新房供求變化情況分析本是房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺銷(xiāo)期，5月南昌開(kāi)盤(pán)只有名門(mén)世家、綠地香頌、水榭尚都、京東國(guó)際花園、正榮大湖之都、恒立佘

14、山98號(hào)等十余個(gè)樓盤(pán)，不管新增供應(yīng)還是實(shí)際成交量，都較大程度下滑。這和4月份出臺(tái)新政，部分打算5月份開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)提前至4月，加上新政威力成效初顯，觀望效應(yīng)降低了開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的意愿有很大關(guān)聯(lián)。就在新政成效初顯之際，隨著歐洲主權(quán)危機(jī)升級(jí)，世界經(jīng)濟(jì)面臨二次觸底危險(xiǎn)。國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人分別在不同場(chǎng)合表示出調(diào)控兩難和政策疊加恐傷及宏觀經(jīng)濟(jì)的憂慮，地方地府出臺(tái)的新政細(xì)也逐漸軟化，各地成交量開(kāi)始反彈，因此整個(gè)5月份成交量呈現(xiàn)出前低后高的趨勢(shì)（下圖）。5月31日國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知中提出逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，或?qū)⑹褂兴磸椀臉鞘羞M(jìn)入新一輪的震蕩期。二手房市場(chǎng)4月份南昌主城區(qū)二

15、手房交易數(shù)據(jù)回顧區(qū)域住宅非住宅成交套數(shù)（套）成交面積（）平均面積（）成交套數(shù)（套）成交面積（）平均面積（）合計(jì)2694232568.9486.3313117528.73133.815月份南昌主城區(qū)二手房交易數(shù)據(jù)區(qū)域住宅非住宅成交套數(shù)（套）成交面積（）平均面積（）成交套數(shù)（套）成交面積（）平均面積（）東湖區(qū)44837443.2783.58436661.88154.93西湖區(qū)57943854.3375.7416910839.7864.14青山湖區(qū)16615208.34230.43234015.67174.59青云譜區(qū)19814836.94345.056422.6470.44高新開(kāi)發(fā)區(qū)434974.

16、11115.683198.6866.23紅谷灘新區(qū)16918645.47112.329410.7345.64合計(jì)1603134962.584.1925322549.3889.13本月南昌主城區(qū)二手住宅總成交套數(shù)、面積均有大幅度下跌。其中住宅成交總套數(shù)比4月（2694套）下降1091套，環(huán)比下跌40.50%；本月青山湖區(qū)與青云譜區(qū)二手住宅成交戶(hù)平均面積均在200以上，反映別墅等高端產(chǎn)品住宅市場(chǎng)不景氣的5月份仍有不錯(cuò)的市場(chǎng)。非住宅總成交套數(shù)延續(xù)逆勢(shì)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，比4月份（131套）增加122套，大增93.13%。四、5月份南昌市新建商品住宅成交套數(shù)前十及板塊成交面積排名5月份南昌市新建商品房成交套數(shù)排

17、名前十樓盤(pán)名稱(chēng)成交套數(shù)（套）成交單價(jià)（元）NO1：紫金城 HYPERLINK /default.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=687 o 紫金城 t _blank 1456604NO2：名門(mén)世家 HYPERLINK /default.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=552 o 名門(mén)世家 t _blank 1225767NO3：恒大綠洲1168138NO4：綠地香頌小區(qū) HYPERLINK /default.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=822 o 綠地香頌小區(qū) t _blank 95675

18、8NO5：金水源住宅小區(qū) HYPERLINK /default.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=806 o 金水源住宅小區(qū) t _blank 932357NO6：京東國(guó)際花園 HYPERLINK /default.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=837 o 京東國(guó)際花園 t _blank 585954NO7：金濤國(guó)際花園 HYPERLINK /default.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=829 o 金濤國(guó)際花園 t _blank 573900NO8：路通城邦 HYPERLINK /defa

19、ult.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=752 o 路通城邦 t _blank 492393NO9：恒立世紀(jì)經(jīng)典 HYPERLINK /default.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=819 o 恒立世紀(jì)經(jīng)典 t _blank 456364NO10：奧克斯盛世經(jīng)典 HYPERLINK /default.aspx?tname=62/DisplayB_xm&hrefID=833 o 奧克斯盛世經(jīng)典 t _blank 4254685月南昌各板塊新建商品房成交面積排名板塊成交面積（）成交套數(shù)（套）紅谷灘新區(qū)70808.05 612東湖

20、區(qū)33179.44 300英雄經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)25778.63 166青山湖區(qū)24458.08 230經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)14449.01 125西湖區(qū)12351.40 121桑海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)10949.17 104青云譜區(qū)10090.37 132灣里區(qū)6516.44 77高新區(qū)2495.08 25五、20092010南昌整體房?jī)r(jià)變化及走勢(shì)分析南昌房?jī)r(jià)：5月最新報(bào)價(jià)一覽市中心：鳳凰城：均價(jià)5800元/恒立佘山98號(hào)：6300元/保利國(guó)際高爾夫花園：均價(jià)18000元/ HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=23100

21、94640&ptype=info o 保利國(guó)際高爾夫花園在售獨(dú)棟別墅剩10余套，面積為280-332，均價(jià)約為18000元/，預(yù)計(jì)將于今年年底交房；預(yù)計(jì)6月底將推出100余套聯(lián)排別墅，面積195-238不等，價(jià)格待定。（具體信息請(qǐng)咨詢(xún)售樓中心） t _blank 中山名座：8000元/金橋慧景：均價(jià)3700元/勝利名座：8600元/新建縣 HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=2310290624&ptype=info o 高氏音樂(lè)花園尾房在售，剩25套現(xiàn)房，戶(hù)型有50一房、60兩房、120三房、18

22、0的復(fù)式房。折后均價(jià)6900元/平米，全款97折，按揭98折?！揪唧w信息請(qǐng)咨詢(xún)售樓中心】。 t _blank 高氏音樂(lè)花園：6900元/（尾房）恒茂紅谷新城：均價(jià)4000元/紫金城：6800元/美麗新世界：3300元/錦桂華庭：均價(jià)6700元/昌西大市場(chǎng)：均價(jià)1500元/紅原星城：均價(jià)4800元/朗晴園：均價(jià)3000元/皇冠國(guó)際：均價(jià)12000元/翡翠真獨(dú)棟：均價(jià)7000元/洪城財(cái)滿街：均價(jià)6100元/萊卡小鎮(zhèn)：均價(jià)3400元/江鈴中山濱江：均價(jià)9000元/（尾房）清豪西雍半島：均價(jià)6000元/星河國(guó)際：最低價(jià)7500元/怡景嘉園：均價(jià)3900元/萊茵半島：6900元元/（尾房）御湖半山：均價(jià)

23、5500元/國(guó)金濱江：均價(jià)7300元/紅谷十二庭：均價(jià)4300元/青山湖灣里青山湖香寓：8800元/（尾房）永惠漫谷：均價(jià)3050元/香溢花城：10000元/（尾房）翠谷：均價(jià)3000元/中大青山湖花園：5300元/乾茂宮園：均價(jià)2900元/萬(wàn)科青山湖：24000元/九州依云郡：均價(jià)2900元/天水怡景：6900元/羅馬假日：均價(jià)6500元/白金瀚水景花園：9800元/瀚德逸居：均價(jià)2700元/京東洪恒山莊：均價(jià)2800元/水榭尚都：均價(jià)5500元/綠苑休閑住宅小區(qū)（尾房）：均價(jià)2500元/京東國(guó)際花園：均價(jià)6000元/敏龍花園：均價(jià)3000元/東城一品：折后均價(jià)4600元/象湖新城京東嘉苑：

24、均價(jià)3400元/（尾房）羅馬象湖壹號(hào)：均價(jià)3800元/景河星宮：均價(jià)8300元/（尾房）景城名郡：均價(jià)3500元/世紀(jì)風(fēng)情：均價(jià)6000元/幸福時(shí)光：價(jià)均價(jià)3750元/新城國(guó)際花都：均價(jià)5200元/保集半島：均價(jià)3700元/青云譜區(qū)力高國(guó)際城：均價(jià)3700元/恒茂英倫國(guó)際：5100元/華達(dá)金沙逸都：均價(jià)3600元/玉河經(jīng)典：6000元/（尾房）江西奧林匹克花園：均價(jià)3900元/博泰魏瑪峰尚：5000元/平安象湖風(fēng)情：均價(jià)3500元/青云佳苑：4500元/（尾房）豐源淳和：均價(jià)3700元/水榭花都：均價(jià)8000元/南昌居住主題公園：均價(jià)3680元/藍(lán)天郡：7900元/昌南上林春天：6500元/（

25、尾房）桂花苑：均價(jià)4600元/紅谷灘正榮大湖之都：均價(jià)3700元/紅谷凱旋：均價(jià)8300元/銀河城：均價(jià)2600元/現(xiàn)代銘園：6600元/（尾房）康城：均價(jià)3850元/聯(lián)發(fā)廣場(chǎng)：7000元/起尚南云頂：均價(jià)3800元/（尾房）豐和新城：均價(jià)6500元/璽園：均價(jià)3600元/（尾房）陽(yáng)光楓情：均價(jià)4500元/（尾房）仁興現(xiàn)代城：均價(jià)3000元/鹿璟名居：均價(jià)8000元/ HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=2310095765&ptype=info t _blank 翠湖名都：均價(jià)1800元/新地阿爾

26、法國(guó)際社區(qū)：12000元/起 HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=2310334822&ptype=info o 新地阿爾法國(guó)際社區(qū)現(xiàn)已推出D01棟小高層（10+1層、9+1層），戶(hù)型為150左右三房、170左右四房及少量復(fù)式，均價(jià)約12000元/；F01棟洋房（7+1層、5+1層），戶(hù)型為190左右三房、四房，均價(jià)約20000元/；B03棟高層（17+1層、15+1層），戶(hù)型為85左右一房、95-100左右兩房，均價(jià)約12000元/；C02棟小高層（9+1層、8+1層），戶(hù)型為135左右兩房和16

27、3左右三房，均價(jià)約13000元/；全精裝發(fā)售，具體內(nèi)部配套家電家俬可咨詢(xún)售樓中心，交付時(shí)間為201 t _blank 百城晶典：均價(jià)3200元/綠地香頌：均價(jià)5500元/晨暉金谷：均價(jià)2700元/聯(lián)泰香域尚城：均價(jià)6200元/天倫華庭：均價(jià)3700元/奧克斯盛世經(jīng)典：5500元/ HYPERLINK /newhousenet/newhouse/newhouse_detail_more.aspx?newcode=2310226306&ptype=info o 奧克斯盛世經(jīng)典一期5棟小高層、高層房源在售，86-107兩房、120-140三房，均價(jià)約5500元/，一次性付款98折，按揭付款99折，該

28、批房源預(yù)計(jì)2011年年底交付。9#、10#、11#樓高層房源預(yù)計(jì)將于6月中旬推出（詳情請(qǐng)咨詢(xún)售樓中心） t _blank 水岸皇庭：均價(jià)3400元/平方米（尾房）東方海德堡：均價(jià)約8000元/馬德里風(fēng)情：均價(jià)2400元/平方米天賜良園：均價(jià)8500元/平安曼哈頓風(fēng)情：均價(jià)3300元/平方米2009-2010南昌整體房?jī)r(jià)走勢(shì)圖本月南昌整體均價(jià)5739元/，同比上漲37.66%，環(huán)比微跌0.81%。，量跌價(jià)挺的局面仍在持續(xù)。從各版塊表現(xiàn)看：市中心板塊（7454元/）價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，青山湖板塊（10800元/）由于萬(wàn)科青山湖的面市均價(jià)被拉升破萬(wàn)；新建縣（4190元/）也在紅谷灘的帶動(dòng)下均價(jià)突破4000

29、元/，偏遠(yuǎn)板塊灣里（2939元/）和昌南（3261元/）行情較淡。5月上市的樓盤(pán)中，有均價(jià)達(dá)24000元每平米的萬(wàn)科青山湖、12000元每平米起的新地阿爾法國(guó)際中心等高端產(chǎn)品，也有紫金城、恒立佘山98號(hào)、名門(mén)世家等地段較好的6000左右的高性?xún)r(jià)比樓盤(pán)，象湖新城3700元/左右的房源也大量面世。受新政影響，部分開(kāi)發(fā)商在后市不明，觀望成風(fēng)的情況下定價(jià)開(kāi)始謹(jǐn)慎，甚至開(kāi)始出現(xiàn)一定程度的讓利。如“五一”推盤(pán)的城東某樓盤(pán)，因前期市場(chǎng)熱銷(xiāo)，本計(jì)劃推盤(pán)單價(jià)上提200元/平方米，最終推出的卻是“1萬(wàn)抵3萬(wàn)”的優(yōu)惠，實(shí)際價(jià)格比原計(jì)劃還低200元/平方米；紅谷灘某熱銷(xiāo)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，也被眾多購(gòu)房者認(rèn)為低于預(yù)期。與普

30、通住宅成交低迷的遭遇迥然不同的是，別墅市場(chǎng)出現(xiàn)驚人的火爆。恒大綠洲高層（32層）和別墅開(kāi)盤(pán)當(dāng)日便吸金2.3億；萬(wàn)科青山湖首批24套隱湖聯(lián)排別墅（約220）推出即遭搶空，又打算推出第二批聯(lián)排、雙拼別墅產(chǎn)品；綠地香頌蝶墅項(xiàng)目，5月份新推出的30套房源已基本售罄，成交均價(jià)超過(guò)9500元/平方米，比年初上漲近20%。在樓市、股市劇烈動(dòng)蕩的情況下，避險(xiǎn)資金愈加青睞別墅這類(lèi)日益稀缺的“硬通貨”產(chǎn)品。未來(lái)走勢(shì)分析：博弈中震蕩，理性回調(diào)是大勢(shì)所趨“新國(guó)十條”出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)原本過(guò)度的投機(jī)和房?jī)r(jià)的瘋漲基本有所遏制，全國(guó)各地樓市成交量普遍遭遇嚴(yán)厲狙擊，甚至二手房交易量也在大幅下降，房?jī)r(jià)開(kāi)始稍稍松動(dòng)。但由于歐元危

31、機(jī)爆發(fā)，全球資本市場(chǎng)和大宗商品交易價(jià)格動(dòng)蕩，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)也受“世界經(jīng)濟(jì)二次探底”之說(shuō)的影響跌幅達(dá)到20左右，使得房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也遭受影響。如水泥、鋼材等建筑材料價(jià)格也不得不下跌，房地產(chǎn)調(diào)控政策在這種情況下很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的勢(shì)頭回落。溫家寶考察時(shí)也發(fā)出“調(diào)控兩難”的慨嘆。因此，“新國(guó)十條”在地方新政細(xì)則的制定中，有漸松的“溫和”趨勢(shì)。嚴(yán)厲調(diào)控政策的面臨地方政府的隱性抵抗呈現(xiàn)松動(dòng)跡象，使得進(jìn)入5月下旬，各地樓市又開(kāi)始有掉頭回暖的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)反彈的苗頭，毫無(wú)疑問(wèn)將中央政策置于尷尬境地。上海是否會(huì)出臺(tái)“房產(chǎn)持有稅”近期成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，盡管千呼萬(wàn)喚，而政策始終懸在半空。直到中國(guó)政府網(wǎng)5月31日日公布

32、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知，其中提出要深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。通知一出，當(dāng)日地產(chǎn)股隨即大跌。部分專(zhuān)家稱(chēng)近期絕無(wú)可能推出房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅改革的推進(jìn)無(wú)法一蹴而就，錯(cuò)綜復(fù)雜的矛盾決定它是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。而且推進(jìn)房產(chǎn)稅改革與短期之內(nèi)征收房產(chǎn)稅是兩種不同的概念表述。決策層面可能更多是寄希望于通過(guò)這一信息的發(fā)布加大市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控力度的預(yù)期，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在宏觀經(jīng)濟(jì)變幻萬(wàn)千的敏感當(dāng)口，通過(guò)制造政策懸念來(lái)不時(shí)刺破樓市上行預(yù)期的“心理戰(zhàn)”，將成為未來(lái)一段時(shí)間的調(diào)控方式， “進(jìn)一步動(dòng)作”進(jìn)行虛實(shí)結(jié)合打擊的可能性很大，畢竟從08年以來(lái)相

33、關(guān)部門(mén)就物業(yè)稅已經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的探索，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。08年的教訓(xùn)讓國(guó)家在通脹壓力減輕、世界經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)的情況下不可能為給過(guò)熱的房地產(chǎn)降溫而貿(mào)然動(dòng)用加息等金融手段。因而，房產(chǎn)稅改革的逐步推進(jìn)將是國(guó)家控制房?jī)r(jià)的一個(gè)重要“殺手锏”?？傊磥?lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上行的空間不大。上漲壓力與遏制態(tài)度的對(duì)抗將使樓市開(kāi)始一段震蕩與波動(dòng)期，僵持局面使得部分資金不寬裕的開(kāi)發(fā)商拋出一定的優(yōu)惠，各地樓市不同的泡沫情況也會(huì)使各自做出一些不同程度的調(diào)整，房?jī)r(jià)總體將面臨一個(gè)理性回歸的態(tài)勢(shì)。六、5月南昌主要推售樓盤(pán)及熱銷(xiāo)案例分析5月南昌主要樓盤(pán)推售表：項(xiàng)目名稱(chēng)板塊開(kāi)盤(pán)時(shí)間推售產(chǎn)品均價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)名門(mén)世家紅谷灘5月8日84-97兩房、

34、127-139三房戶(hù)型的小高層6100元/平米名門(mén)世家二期于5月8日開(kāi)盤(pán)，5月1日至7日期間進(jìn)行預(yù)約登記，兩房可享受10888元/套優(yōu)惠，三房可享受15888元/套優(yōu)惠。奧克斯盛世經(jīng)典紅角洲5月加推86-107兩房， 120-140三房折后均價(jià)5500元/VIP客戶(hù)可享受5千抵2萬(wàn)的優(yōu)惠，一次性付款98折，按揭付款99折。奧克斯客戶(hù)會(huì)5月兩重回饋活動(dòng)。綠地香頌紅角洲5月30日以103平米小三房為主均價(jià)5500元/購(gòu)房可享三重禮：VIP卡1000元抵10000；簽約送10000元家電禮包；一次性付款再享98折， 商貸99折。新地阿爾法國(guó)際社區(qū)紅角洲5月中旬85-190一房至四房12000元/起金

35、橋慧景紅谷灘5月23日90兩房、109三房均價(jià)3700元/VIP卡可享受5000元/套優(yōu)惠；一次性付款98折，按揭99折。水榭尚都京東5月1日77-83兩房戶(hù)型及119三房均價(jià)5500元/VIP卡購(gòu)房享受1萬(wàn)元抵3萬(wàn)元優(yōu)惠。京東國(guó)際花園京東5月16日以85兩房、95三房為主均價(jià)6000元/認(rèn)購(gòu)VIP卡享受5000元抵10000元優(yōu)惠。力高國(guó)際城象湖新城5月1日89兩房、120三房和130-140四房均價(jià)3700元/認(rèn)購(gòu)VIP卡的客戶(hù)可享受2000元抵5000元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。豐源淳和象湖新城5月9日86-122兩房、三房3600-3700元/VIP卡2000元抵10000元，老帶新可享受1000元

36、物業(yè)管理費(fèi)優(yōu)惠。羅馬象湖壹號(hào)象湖新城5月1日117三房均價(jià)3800元/加推當(dāng)日到訪客戶(hù)均可獲取音樂(lè)CD一張。一次性付款96折，按揭付款97折。南昌居住主題公園象湖新城5月29日78平米兩房均價(jià)3600元/正榮大湖之都昌南5月15日5月29日85兩房、89-110三房均價(jià)3700元/5月29日-5月30日購(gòu)房可獲贈(zèng)2個(gè)點(diǎn)的折扣，另外還可享受5000元抵10000元的優(yōu)惠。恒大綠洲昌南5月23日180-600果嶺別墅；120-150湖景洋房果嶺別墅7980元/起；湖景洋房4380元/起湖景洋房送1500元/豪裝。 HYPERLINK /o/2010-05-17/08004988916.shtml

37、t _blank 5月17日-5月23日認(rèn)籌額外85折。紫金城市中心5月下旬50小戶(hù)型、128、152三房、185四房均價(jià)約6800元/恒立佘山98號(hào)市中心5月22日81-89平米兩房，95-122平米三房均價(jià)6300元/御湖半山新建縣5月29日192-323不等均價(jià)5500元/一次性付款98折，按揭99折。羅馬假日灣里5月2日40左右的單間、60的套間和110的復(fù)式樓均價(jià)6500元/VIP卡一萬(wàn)元可抵兩萬(wàn)元購(gòu)房款；該批精裝公寓贈(zèng)送全套家電家俬。萬(wàn)科青山湖青山湖5月中旬280-300平米聯(lián)排別墅均價(jià)24000元/熱銷(xiāo)案例分析1、紫金城樓盤(pán)介紹：紫金城位于南昌市中心，西臨贛江，東望青山湖，南接青

38、山路，東接洪都大道，北靠城市快速路富大有堤，西臨三經(jīng)路。3-5公里范圍內(nèi)，“紫金城”可接通高新區(qū)、青山湖區(qū)、傳統(tǒng)八一商圈、紅谷灘新區(qū)、地理位置得天獨(dú)厚?！白辖鸪恰闭嫉孛娣e575畝，其中純商業(yè)建筑面積將達(dá)35萬(wàn)平方米，高檔住宅75萬(wàn)平方米，可容納5000多戶(hù)人家居住。和以往商業(yè)區(qū)采用現(xiàn)代商業(yè)大樓的格局不同，江中集團(tuán)聘請(qǐng)國(guó)際一流設(shè)計(jì)公司，把“紫金城”設(shè)計(jì)成為南昌市第一家的歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)，它將集法國(guó)、意大利、西班牙等異域風(fēng)情于一體，不僅保證了商業(yè)購(gòu)物的豐富性，同時(shí)也使“紫金城”成為南昌休閑旅游的又一道風(fēng)景線。業(yè)態(tài)布局上，“紫金城”是南昌第一個(gè)整合國(guó)際著名商業(yè)企業(yè)和國(guó)內(nèi)著名強(qiáng)勢(shì)商業(yè)企業(yè)的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，充

39、分考慮到各種商業(yè)功能的合理布局，真正實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互動(dòng)、人流互動(dòng)、財(cái)流共享。將國(guó)際大超市、大型時(shí)尚百貨、電影城、真冰場(chǎng)、五星級(jí)酒店、大型餐飲、大型夜總會(huì)、dicso、兒童樂(lè)園、觀光列車(chē)、spa、水上樂(lè)園、酒店式公寓、loft商業(yè)建筑等科學(xué)的分布在不同樓層的不同位置，依靠主力店帶來(lái)的巨大人流和商業(yè)氣氛來(lái)帶動(dòng)商業(yè)街中的獨(dú)立店鋪的經(jīng)營(yíng)，提高獨(dú)立店鋪的投資價(jià)值。物業(yè)地址：江西省南昌市東湖區(qū)沿江北大道本月活動(dòng)：5月中旬2#樓開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)分析：A. 項(xiàng)目位于老城區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，西鄰贛江，東望青山湖，與自然江景天然合一，基礎(chǔ)生活配套和市政配套相對(duì)完善，具備形成CLD的良好人居條件；B. 吸取歐美建筑精髓的簡(jiǎn)約歐美風(fēng)格建筑

40、，充分運(yùn)用現(xiàn)代科技和環(huán)保建材的建筑材質(zhì)，按國(guó)際頂級(jí)的物業(yè)設(shè)計(jì)與建筑理念打造，被稱(chēng)為“歐洲搬來(lái)的城市”；C. 性?xún)r(jià)比高。低于7000元/的價(jià)格定位在市中心板塊有很大誘惑力；D. 龐大的商業(yè)體量和“新商圈”定位使得它具有相當(dāng)?shù)纳禎摿?。?gòu)物、旅游、娛樂(lè)、休閑、餐飲、酒店、商務(wù)等豐富的功能業(yè)態(tài)，大大提升了項(xiàng)目的軟實(shí)力。項(xiàng)目不足：2006年項(xiàng)目全面開(kāi)工時(shí)打造“省城濱江新商圈項(xiàng)目”立意不可謂不高，然而這個(gè)規(guī)劃有35萬(wàn)平方米的超大商業(yè)體量，“領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)一線城市一流商業(yè)模式50年的規(guī)劃項(xiàng)目”卻在招商上遭遇尷尬。歷史的積淀和人們固有的消費(fèi)觀念使得新商圈的形成并不像規(guī)劃那樣美好，紫金城冷清的商業(yè)氛圍始終讓人難以

41、滿意。2、名門(mén)世家樓盤(pán)介紹：名門(mén)世家位于紅谷灘中心區(qū)，南接怡園路，北臨世貿(mào)路，占地面積210畝，總建筑面積26萬(wàn)平米，容積率僅為1.5、建筑密度27.4、綠化率40以上，低密度花園公館。多層、小高層、高層合理排列，3大組團(tuán)圍合式布局。項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)，其中一期1219套房源已交付，2010年推出二期。二期由7棟住宅及一棟公寓組成，內(nèi)部自帶商業(yè)街。名門(mén)世家聘請(qǐng)北京五合國(guó)際設(shè)計(jì)院，打造新古典主義社區(qū)，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃1.3萬(wàn)平方米的江月廣場(chǎng)（臨近名門(mén)世家最中央的4棟高層樓王）。名門(mén)世家車(chē)行5分鐘即可到達(dá)市政府行政中心、秋水廣場(chǎng)；周邊有紅谷一中、師大附中、南昌五中、南昌二中、育新小學(xué)等教育配套；社區(qū)配備商業(yè)街，幼兒園、游泳池、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。物業(yè)地址：紅谷灘怡園路西段899號(hào)（原紅谷六路）本月活動(dòng)：名門(mén)世家二期于5月8日開(kāi)盤(pán)，5月1日至7日期間進(jìn)行預(yù)約登記，兩房可享受10888元/套優(yōu)惠，三房可享受15888元/套優(yōu)惠。熱銷(xiāo)分析：A. 地處紅谷灘中心區(qū)，與地鐵1號(hào)線2號(hào)線咫尺之隔，未來(lái)具備相當(dāng)升值潛力；B. 紅谷灘中