2008年溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告_secret

1、PAGE 溫州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告*有限公司投資策劃部2008年12月第一部分 區(qū)域經(jīng)濟(jì)一、區(qū)域位置溫州市位于浙江省東南部，東瀕東海，南毗福建，西及西北部與麗水市相連，北和東北部與臺(tái)州市接壤。全市陸域面積11784平方公里。海域面積約11000平方公里。其中市區(qū)面積1187平方公里。溫州市現(xiàn)轄鹿城、龍灣、甌海3區(qū)，瑞安、樂(lè)清2市（縣級(jí)）和永嘉、洞頭、平陽(yáng)、蒼南、文成、泰順6縣。有119個(gè)鎮(zhèn)、143個(gè)鄉(xiāng)，30個(gè)街道辦事處，5390個(gè)村委會(huì)，287個(gè)社區(qū)，229個(gè)居委會(huì)。溫州市是浙江省人口最多的城市，2007年末全市戶籍總?cè)丝?64.57萬(wàn)人，其中市區(qū)人口142.36萬(wàn)人，人口密度每平方公里648

2、.82人。截止2007年溫州各區(qū)域面積及人口分布：縣(市、區(qū))面積（平方公里）人口（萬(wàn)）2007年鹿城區(qū)29469.13龍灣區(qū)27932.49甌海區(qū)61440.75瑞安市1271116.05樂(lè)清市1174119.59洞頭縣10012.59永嘉縣267491.33平陽(yáng)縣105185.40蒼南縣1272125.08文成縣129336.93泰順縣176235.24二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)2007年溫州經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力穩(wěn)步提高，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“穩(wěn)健運(yùn)行。后勁增強(qiáng)、質(zhì)量提高的特征”，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)居全省第3位，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力居全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市行列。溫州市主要國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（表）指標(biāo)單位2006年2007年2007比上年增長(zhǎng)(%)戶籍

3、總?cè)丝谌f(wàn)人756.48764.571.1生產(chǎn)總值億元1837.52158.9114.3人均生產(chǎn)總值元243902838713.2工業(yè)總產(chǎn)值億元4136.134951.2220.0農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元111.36118.940.8財(cái)政總收入億元241.09293.2621.6出口總額億美元80.81101.4825.6實(shí)際利用外資億美元4.636.1833.5社會(huì)消費(fèi)零售總額億元779.15906.4616.3全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額億元645.55737.0314.2金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額億元2818.813376.1719.8金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額億元2205.642721.1723.4城市居民人均

4、可支配收入元217162400212.2農(nóng)村居民人均純收入元7543859113.9至2007年末溫州已擁有30多個(gè)國(guó)家級(jí)生產(chǎn)基地稱號(hào)，80個(gè)中國(guó)馳名商標(biāo)，38個(gè)中國(guó)名牌產(chǎn)品，157個(gè)國(guó)家免檢產(chǎn)品，一大批浙江省著名商標(biāo)、省級(jí)名牌產(chǎn)品。17家企業(yè)集團(tuán)躋身首頁(yè)中國(guó)企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力500強(qiáng)。國(guó)家級(jí)工業(yè)產(chǎn)業(yè)基地名稱 地域名稱 地域中國(guó)不銹鋼無(wú)縫管生產(chǎn)基地龍灣中國(guó)制筆之都鹿城、龍灣中國(guó)五金潔具之都龍灣中國(guó)鎖都鹿城中國(guó)拉鏈之鄉(xiāng)永嘉中國(guó)鞋都溫州中國(guó)商務(wù)禮品生產(chǎn)基地蒼南、平陽(yáng)中國(guó)休閑鞋生產(chǎn)基地瑞安中國(guó)汽摩配之都瑞安中國(guó)塑料薄膜產(chǎn)業(yè)基地瑞安中國(guó)服裝名城溫州印刷包裝及醫(yī)藥機(jī)械全國(guó)產(chǎn)銷基地瑞安中國(guó)眼鏡生產(chǎn)基地鹿城國(guó)家

5、火炬計(jì)劃智能電器產(chǎn)業(yè)基地樂(lè)清中國(guó)塑編之鄉(xiāng)平陽(yáng)中華全國(guó)鉆頭（建工）生產(chǎn)基地樂(lè)清中國(guó)合成革之都龍灣中國(guó)電子元器件產(chǎn)業(yè)基地樂(lè)清中國(guó)泵閥之鄉(xiāng)永嘉、甌海中國(guó)精密模具生產(chǎn)基地樂(lè)清中國(guó)（溫州）剃須刀生產(chǎn)基地鹿城中國(guó)斷路器產(chǎn)業(yè)基地樂(lè)清中國(guó)金屬外殼打火機(jī)生產(chǎn)基地鹿城中國(guó)防爆電器生產(chǎn)基地樂(lè)清中國(guó)電器之都樂(lè)清中國(guó)休閑服裝名城樂(lè)清中國(guó)印刷城蒼南中國(guó)皮都平陽(yáng)溫州市工業(yè)園區(qū)園區(qū)名稱重點(diǎn)發(fā)展方向溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)應(yīng)用高新技術(shù)和先進(jìn)適用技術(shù)改造、提升、整合現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)溫州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)濱海園區(qū)新興產(chǎn)業(yè)（含出口加工區(qū)2平方公里）光機(jī)電一體化、電子信息、新材料和生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)高端傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（文具、包裝印刷、水暖

6、器材）及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)溫州鹿城輕工特色園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備工業(yè)、高端的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（眼鏡、剃須刀、金屬外殼打火機(jī)業(yè)）及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)浙江省甌海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)（制鎖業(yè)、眼鏡、金屬制品）及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)浙江省瑞安經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)機(jī)械制造、汽摩配件、高分子材料及其制品，電子信息、新材料、生物醫(yī)藥等高新技術(shù)產(chǎn)品；改造提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)浙江省樂(lè)清經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)新型電氣元件、高中壓電器及成套設(shè)備、電子專用設(shè)備及儀器儀表、通訊、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)軟件及應(yīng)用系統(tǒng)等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)樂(lè)清虹橋科技園區(qū)新型電子元器件、模具、鉆頭及相關(guān)行業(yè)甌北泵閥工業(yè)園區(qū)泵閥、高端鞋服及相關(guān)行業(yè)，應(yīng)用高新技術(shù)及先進(jìn)適用技術(shù)改造、

7、提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)溫州扶貧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、改造提升現(xiàn)有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)浙江省平陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)包裝機(jī)械、金融設(shè)備、醫(yī)用明膠及高性能、綠色精細(xì)化工產(chǎn)品系列，承接溫州市區(qū)梯度轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)平陽(yáng)昆陽(yáng)服飾工業(yè)園區(qū)服裝、服飾業(yè)、燈具、工藝禮品及其相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)蒼南靈溪示范工業(yè)園區(qū)自動(dòng)化儀表、印刷、家具業(yè)、承擔(dān)扶持西部山區(qū)經(jīng)濟(jì)等綜合工業(yè)，承接溫州市區(qū)梯度轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)三、人民生活城鄉(xiāng)居民社生活水平繼續(xù)提高，2007年全年職工平均工資25740元，比上年增長(zhǎng)13.1%。據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入24002元，增長(zhǎng)12.2%，實(shí)際增長(zhǎng)8.4%；人均消費(fèi)性支出17533元，增長(zhǎng)12.0%，其中食品類支出6379元，占

8、36.4。全年農(nóng)村居民人均純收入8591元，增長(zhǎng)13.9%，實(shí)際增長(zhǎng)9.4%；在全市139個(gè)欠發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)中，已有137個(gè)欠發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民人均純收入高于全國(guó)平均水平。農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出6109元，增長(zhǎng)4.7%，食品類支出2720元，占44.5%。城市居民人均住房建筑面積33.52平方米；農(nóng)村居民人均生活用房面積42.25平方米。全年繳存住房公積金20.80億元，自房改以來(lái)累計(jì)繳存101.47億元，年末余額70.41億元。全年發(fā)放住房公積金貸款21.07億元，累計(jì)發(fā)放貸款97.11億元，年末貸款余額57.49億元。至2007年底，市本級(jí)經(jīng)財(cái)政審批發(fā)放住房補(bǔ)貼人數(shù)7674人，累計(jì)發(fā)放住房補(bǔ)貼2.96

9、億元。全年經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃開(kāi)工面積21.6萬(wàn)平方米，在建面積53.1萬(wàn)平方米。城鄉(xiāng)居民家庭消費(fèi)繼續(xù)升級(jí)(見(jiàn)表10),其中年末每百戶城市居民家用汽車擁有量25.85輛，每百戶農(nóng)村居民家用汽車擁有量6.85輛。四、城市規(guī)劃作為浙江省省域三大中心城市之一的溫州，整體規(guī)劃是從大溫州概念出發(fā)，打破了以往“小規(guī)劃、小溫州”的格局，形成“一主(中心城市，含主城區(qū)和永強(qiáng)副城區(qū))二輔(為瑞云、樂(lè)柳)五組團(tuán)(指上塘組團(tuán)、洞頭組團(tuán)、半島組團(tuán)、藤澤組團(tuán)、桐浦組團(tuán))”的城市空間形態(tài)，形成中心城市的總體框架。各城區(qū)、組團(tuán)間通過(guò)綠色開(kāi)敞空間相隔離，以快速干道、輕軌相連接，形成以大羅山。吹臺(tái)山、三洋水網(wǎng)為綠核的高度城鎮(zhèn)化區(qū)域。

10、規(guī)劃確定溫州的城市性質(zhì)為“中國(guó)東南沿海重要的商貿(mào)、工業(yè)、金融、港口、旅游城市，浙東南的區(qū)域中心城市，具有濱海山水特色的歷史文化名城”。根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，至2020年末，溫州規(guī)劃市域總?cè)丝诩s為八百九十萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平約為百分之七十三點(diǎn)五左右，其中溫州都市區(qū)規(guī)劃人口為四百四十萬(wàn)人左右，城市建設(shè)用地約為四百一十四點(diǎn)六平方公里。中心城市規(guī)劃簡(jiǎn)要： 中心城市的城市規(guī)劃區(qū)：包括鹿城區(qū)、甌海區(qū)、龍灣區(qū)、洞頭縣行政轄區(qū)和甌北片、七里片（以甌北柳市快速路為界），面積1423.6平方公里，及珊溪水利樞紐工程飲用水源保護(hù)區(qū)（即趙山渡壩址以上流域面積2304平方公里），合計(jì)總面積為3727.6平方公里。城市性質(zhì)：我國(guó)東南

11、沿海重要的商貿(mào)、工業(yè)、港口、旅游城市，浙南閩東北的區(qū)域中心城市，具有濱海山水特色的歷史文化名城。規(guī)劃期限：近期20032007年，中期20082012年，遠(yuǎn)期20132020年，遠(yuǎn)景2020年以后城市規(guī)模：規(guī)劃確定溫州近期（2007年）城市人口為200萬(wàn)人左右；中期（2012年）城市人口為225萬(wàn)人左右；遠(yuǎn)期（2020年）城市人口不超過(guò)260萬(wàn)人。近期（2007年）城市建設(shè)用地為179.26平方公里（人均89.63m2），中期（2012年）用地為206.5平方公里（人均91.78m2）,遠(yuǎn)期（2020年）用地為259.71平方公里（人均99.89 m2）。城市形態(tài)與發(fā)展方向背倚大羅山、吹臺(tái)山等

12、綿延青山，面向甌江和東海，形成“負(fù)山面水的半環(huán)形”的城市形態(tài)，由“沿江城市”向“濱海城市”拓展。中心城市按照主城區(qū)、永強(qiáng)副城區(qū)、甌北片、七里片、洞頭片等組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)，組團(tuán)間由自然山體、水體和規(guī)劃綠楔等生態(tài)廊道隔離。城市發(fā)展按照“東拓、西優(yōu)、南連、北接”的策略：東部向永強(qiáng)、洞頭拓展；西部以生態(tài)保護(hù)、水源涵養(yǎng)、優(yōu)化發(fā)展為主，限制大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)；南連瑞安；北接樂(lè)柳、上塘。第二部分 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)一、歷年房地產(chǎn)投資情況2007年，全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資737.03億元，比上年增長(zhǎng)14.2%。按經(jīng)濟(jì)類型分，國(guó)有單位投資245.40億元，增長(zhǎng)9.3%；非國(guó)有單位投資437.30億元，增長(zhǎng)18.4

13、%；農(nóng)村私人投資54.33億元，增長(zhǎng)5.0%。2001-2007年溫州市固定資產(chǎn)投資及其增長(zhǎng)速度：從2001年以來(lái)的社會(huì)固定投資走勢(shì)來(lái)看，雖然總體來(lái)看呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，但近7年以增幅卻呈下滑的趨勢(shì)。2007年溫州完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資192.49億元，增長(zhǎng)14.1%，其中住宅建設(shè)投資143.63億元，增長(zhǎng)20.5 %。全年房屋施工面積2460.34萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.6%；竣工面積529.89萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.1%；商品房銷售面積297.13萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.1%，其中住宅銷售面積262.86萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.4 %；商品房銷售額223.15億元，增長(zhǎng)45.7%，其中住宅銷售額198.45億元，

14、增長(zhǎng)50.5%。根據(jù)溫州銀監(jiān)分局2008上半年溫州房地產(chǎn)信貸運(yùn)行報(bào)告顯示，截至6月底，溫州全市房地產(chǎn)貸款余額531.98億元，比年初增加30.05億元，增幅為5.99%，增幅同比下降4.78個(gè)百分點(diǎn)。其中，全市購(gòu)房貸款余額367.84億元，比年初增加18.37億元，增幅僅5.26%，增幅同比下降7.63個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額106.4億元，僅比年初增加7.66億元，增幅7.76%。在國(guó)家宏觀調(diào)控的態(tài)勢(shì)和貨幣從緊的背景下，溫州房地產(chǎn)貸款持續(xù)回落，房貸整體資金供給下降成為不爭(zhēng)的事實(shí)，特別是進(jìn)入6月份以來(lái)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)接連下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知和關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)委托貸款情況進(jìn)

15、行調(diào)查的通知，“殘存”的幾條資金救急途徑面臨進(jìn)一步收緊甚至堵塞的境地，令開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)愈加緊張。報(bào)告稱：“在房地產(chǎn)貸款得到抑制的影響下，溫州房地產(chǎn)業(yè)有望逐步降溫。”而溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新變化與杭州方面基本接近，即“交易量明顯下降、價(jià)格逐步回穩(wěn)甚至回落”。2008年上半年，溫州全市房屋施工面積2088.62萬(wàn)平方米，比去年同期下降1.5%，已連續(xù)6個(gè)月處于負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在銷售面積方面數(shù)據(jù)顯示，上半年，溫州全市商品房銷售額77.17億元，同比減少49.6%，其中住宅銷售額57.64億元，同比減少59%；同時(shí)，該市二手房交易量也明顯下降，據(jù)溫州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)管理中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年溫州鹿城區(qū)普通二手房

16、交易量為3315套、面積27.35萬(wàn)平方米，成交面積同比下滑24.21%。值得注意的是，上半年溫州市區(qū)新上市商品住宅每平方米均價(jià)13450元，同比上升37.91%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月份溫州新建住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅為1.2%，排全國(guó)第四；90平方米及以下新建住房銷售價(jià)格環(huán)比漲幅為1.4%，排全國(guó)第三。溫州市歷年房地產(chǎn)投資額完成情況 溫州市歷年施工面積走勢(shì) 歷年竣工面積情況 歷年銷售面積情況二、土地供應(yīng)情況2007年溫州土地投放和新盤供應(yīng)創(chuàng)下新低。2007年全年土地出讓規(guī)模不到300畝，較2003年的443畝、2004年的291畝、2005年的350畝和2006年的881畝都低，許多原

17、計(jì)劃在今年出來(lái)的土地最終意外地并沒(méi)有投放到市場(chǎng)。而根據(jù)年初的計(jì)劃，08年土地投放量將達(dá)1200畝；但截止10月份，實(shí)際有效成交僅670余畝，較2007年有所增加，但實(shí)際完成率僅為60%不到，余下兩月出讓土地也極為有限，僅市中心小幅商業(yè)用地。而近三個(gè)月土地土地市場(chǎng)交易走勢(shì)如下：2008年10月土地市場(chǎng)供應(yīng)土地10宗，成交1宗；供應(yīng)面積194482平方米，成交面積8324平方米。9月土地公告在10月出讓的9宗地塊，實(shí)際流標(biāo)7宗，成交1宗，取消1宗（因地塊情況復(fù)雜，中止出讓），而10月公告10月出讓的3宗土地全部流標(biāo)。在10月流標(biāo)地塊中除瑞安2塊外，其他土地共同表現(xiàn)為起始價(jià)超億元。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售逐步

18、萎縮，供給壓力大，使得土地交易市場(chǎng)成交冷清?？傮w而言，受當(dāng)前樓市低迷的影響，土地市場(chǎng)需求萎縮，政府供地節(jié)奏減慢，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。上述地塊多次流標(biāo)，可能迫使政府調(diào)整地價(jià)，使之地價(jià)逐步向理性回歸。前2月土地成交的月度情況起伏比較大，其中10月份供應(yīng)土地量最大，成交量最少，11月供應(yīng)面積213094平方米。市中心鹿城區(qū)原長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)南站地塊計(jì)劃于近期出讓，目前尚未正式公告。該地塊位于飛霞南路與龍泉巷交叉口西北角（原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司），用地面積1835987平方米，建設(shè)規(guī)模小于45900平方米，其中商業(yè)小于8000平方米，土地用途為商服、住宅用地，招標(biāo)出讓起始價(jià)為57809萬(wàn)元，樓面價(jià)為12594元

19、/近期土地出讓特征分析：1)規(guī)劃用途分析：10月供應(yīng)10宗，主要以商住為主，占6宗，住宅3宗，商服1宗。2)出讓面積、價(jià)格分析：10月出讓面積超近萬(wàn)方的6宗，起始價(jià)超億的7宗。3)出讓區(qū)域分析：10月溫州市區(qū)依然無(wú)地塊出讓公告，但原長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)南站地塊規(guī)劃條件已完成即將出讓，在樓市低迷背景下，處于舊城區(qū)的該地塊，其投標(biāo)情況如何，對(duì)后市起著直接“導(dǎo)向”作用。本月土地供應(yīng)量區(qū)域主要集中在瑞安、樂(lè)清和平陽(yáng)。8-9月份土地成交率均超過(guò)50%，而10月份僅在10%以內(nèi)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商信心指數(shù)在10月份創(chuàng)下新低。四、城市商品房施工銷售狀況去年，市區(qū)大盤迎來(lái)了少有的交付高峰期。新田園住宅區(qū)、江濱路麗江花園、黃龍康城

20、、南甌景園、同人花園和南甌明園等大盤，都已交付使用，由于這些樓盤建筑面積大多超過(guò)15萬(wàn)平方米，有些甚至達(dá)20萬(wàn)平方米，交付總建筑面積已超過(guò)100萬(wàn)平方米，再加上其他安置房等大型樓盤的交付使用，這使得市區(qū)二手市場(chǎng)增加了不少房源。有關(guān)人士認(rèn)為，大盤如此密集交付，近年來(lái)這在市區(qū)樓市還較為少見(jiàn)。2008年10月份溫州市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積6.08萬(wàn)平方米，合同銷售面積1.25萬(wàn)平方米，銷售套數(shù)115套，銷售面積于上月環(huán)比下降64%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)本月已達(dá)到預(yù)售條件尚未領(lǐng)取預(yù)售證項(xiàng)目的預(yù)售面積在15萬(wàn)方以上。截止2008年10月底，溫州市批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積66.43萬(wàn)方，實(shí)現(xiàn)銷售面積44.28萬(wàn)方。2008年

21、10月份,溫州市區(qū)商品住宅銷售量為115套,總銷售面積1.25萬(wàn)方，總銷售面積跟9月環(huán)比下降64% 。其中鹿城區(qū)成交72套，甌海區(qū)成2套，龍灣區(qū)成交29套，開(kāi)發(fā)區(qū)成交12套。鹿城區(qū)成交量遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)，各區(qū)成交量與上月環(huán)比都有大幅度的較少。溫州市區(qū)及周邊各縣市（實(shí)行網(wǎng)上銷售縣市）商品房銷售總銷售量為330套，總銷售面積4.79萬(wàn)方，成交持續(xù)低迷。其中住宅銷售面積3.70萬(wàn)方，商業(yè)銷售面積1.09萬(wàn)方，本月無(wú)辦公銷售面積。2008年10月溫州鹿城區(qū)住宅成交均價(jià)20903元/，甌海區(qū)住宅成交均價(jià)13268.41元/，龍灣區(qū)住宅成交均價(jià)11253.24元/,開(kāi)發(fā)區(qū)住宅成交均價(jià)11253.24元/。

22、開(kāi)發(fā)區(qū)和鹿城區(qū)成交均價(jià)有所下滑，而龍灣區(qū)和甌海區(qū)有小幅度的增加。前幾個(gè)月鹿城區(qū)樓盤由于受個(gè)盤（鹿城廣場(chǎng)）影響因素較大，對(duì)整體均價(jià)拉動(dòng)性很大，所以鹿城區(qū)均價(jià)一直較高。10月相比前幾個(gè)月均價(jià)有明顯下降趨勢(shì)，但鹿城區(qū)住宅均價(jià)本月還處于高位是因受個(gè)盤（中梁銀座）影響因素。但從本月成交均價(jià)來(lái)看，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始高位震蕩并呈現(xiàn)走低跡象。總體而言，溫州房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受個(gè)案影響較大，價(jià)格起伏明顯，但自今年以來(lái)，整體上呈現(xiàn)下滑的趨勢(shì)。2008年10月份溫州二手房成交327套，環(huán)比減少30%，同比降少32%。二手市場(chǎng)從6月開(kāi)始成交量就持續(xù)下滑。而本月周成交量也用樣呈遞減態(tài)勢(shì)。從中介公司10月份登記資料來(lái)看，在

23、購(gòu)買用途上看，現(xiàn)今的市場(chǎng)住宅投資基本上消失了，買房的都是急需用房的市民，比如結(jié)婚等，連小套換大套的市民也開(kāi)始減少。在考慮購(gòu)買的區(qū)域以江濱、市中和新城為主，其中江濱板塊所占比例最大。主要是因?yàn)榻瓰I板塊具有稀缺的景觀資源，加上周邊聚集大量的高檔物業(yè)。在房?jī)r(jià)變化方面，大南門、江濱路以及新城一帶的高端住宅，由于先前上升幅度較大，如今在降幅方面也領(lǐng)先于其他區(qū)域。倒是市中、下呂浦區(qū)域由于中小套型居多，居住條件優(yōu)越，成為多數(shù)購(gòu)房者主要選擇區(qū)域，因此房?jī)r(jià)降幅有限。二手市場(chǎng)的疲軟也直接影響到中介公司的生存，使得一些中介公司一個(gè)月也沒(méi)有成交一單，使得中介行業(yè)目前面臨前所未有的洗牌考驗(yàn)。與2007年比較，今年溫州市

24、區(qū)二房交易量較往年下滑明顯，特別是今年下半年以來(lái)，更是呈現(xiàn)明顯的下線下滑的趨勢(shì)。第三部分 市區(qū)各房地產(chǎn)板塊研究行政上，溫州市區(qū)主要分為三區(qū)塊：以老城區(qū)為主的鹿城區(qū)、新區(qū)龍灣區(qū)以及甌海區(qū)，但從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況來(lái)進(jìn)行板塊劃分，則主要分為市中心板塊、江濱路板塊、南浦板塊、新城板塊、西片板塊、甌海大道板塊。一、市中心區(qū)域板塊市中心板塊包括：大南門片區(qū)小南門片區(qū)人民路片區(qū)、水心住宅區(qū)及學(xué)院路片區(qū)，以高層為主的中檔住宅占據(jù)著繁華地段，寸土寸金，是溫州主要住宅小區(qū)之一。隨著區(qū)域內(nèi)舊城改造建設(shè)的不斷推進(jìn)，眾多中高檔安置房替代以往老舊低矮房子矗立在城市的市中心，在一定程度上提升了本區(qū)域樓盤的品質(zhì)。大南門區(qū)域集中了

25、鴻瑛大廈、華盛大廈、華都大廈、高樂(lè)大廈、聯(lián)合廣場(chǎng)、金馬大廈、南方大廈、國(guó)正大廈、錦春大廈、月光大廈、蓮花大廈等高層住宅，還有在建的世貿(mào)中心；人民路以百好花園與得月花園為代表。本板塊樓盤以高層中檔的樓盤為主，房源戶型面積主要在140190平方米，二手房成交價(jià)集中在1.7萬(wàn)元2.5萬(wàn)元/平方米之間。由于是黃金地段，該板塊的容積率普遍偏高，綠化率偏低，一些樓盤在設(shè)計(jì)上也不盡合理，居住品質(zhì)難以保證，但相對(duì)于其他板塊，城市核心區(qū)的地位、完善的配套等等都是其他區(qū)域無(wú)法取代的。優(yōu)勢(shì)在于優(yōu)越的區(qū)位和成熟的商業(yè)配套，劣勢(shì)則在于過(guò)多的車流量形成的噪聲和污染，對(duì)于房產(chǎn)品質(zhì)影響較大，另外造成容積率過(guò)高，綠化過(guò)低。由于

26、該板塊建設(shè)較早，戶型設(shè)計(jì)上存在很大的硬傷，如功能分區(qū)不明，低得房率，以及超大戶型，高總價(jià)等是項(xiàng)目最大的顯而易見(jiàn)的劣勢(shì)。二、江濱路板塊一直以來(lái)，江濱板塊的樓盤與長(zhǎng)期倍受市場(chǎng)關(guān)注的新城板塊相比，相對(duì)平靜，許多買家在選擇買房區(qū)域時(shí)，通常第一候選區(qū)域?yàn)樾鲁恰６瓰I路因?yàn)榉植嫉臉潜P大多為大廈高層，受綠化、小區(qū)環(huán)境、使用率的限制，受市場(chǎng)的關(guān)注率要遠(yuǎn)低于其他區(qū)域。目前，江濱板塊集中的居民中有不少是拆遷后回遷的居民。而在江濱板塊的各個(gè)大廈相繼完工交付，讓市民能遠(yuǎn)眺江景，享受寬闊空間的時(shí)候，江濱路才開(kāi)始逐漸被市民所重視，逐漸走俏市場(chǎng)。江濱片區(qū)由郭公山一帶開(kāi)始，至江濱東路為止，面積1.85平方公里，在遠(yuǎn)景規(guī)劃中為

27、輕軌站點(diǎn)，并在環(huán)城東路至株柏路段設(shè)商業(yè)步行街，是溫州未來(lái)新商業(yè)中心區(qū)。隨著西大門道路拓寬工程的竣工和江濱西路綠化景觀及江心西園的建成以及高品質(zhì)新樓盤的相繼推出，江濱路西段很快成為溫州房市的另一大熱點(diǎn)。江濱版塊在城市中不可復(fù)制的景觀價(jià)值，在于防洪堤景觀工程的建成，將形成溫州城市最為亮麗的江濱景區(qū)，另外在商業(yè)氛圍上，繁華競(jìng)逐，眾多的咖啡、酒吧、美食娛樂(lè)場(chǎng)所，而往東，則形成了電器、櫥柜、家具等高檔家居用品市場(chǎng)，加上由各大廈的底商集合而成的東門步行街，江濱路建成區(qū)的商業(yè)氛圍已初步形成。值得一提的是，綠城房產(chǎn)45.8萬(wàn)平方米鹿城廣場(chǎng)建成之后，將成為溫州市區(qū)標(biāo)志性的都市綜合體，極大地提升江濱路板塊的功能、

28、形象與影響力。目前區(qū)域價(jià)位基本接近3萬(wàn)元/平方米以上。三、南浦板塊該區(qū)域樓盤有著近15年建設(shè)開(kāi)發(fā)歷史，從多層住宅向中高檔小高層住宅過(guò)渡，從早期的無(wú)人問(wèn)津到現(xiàn)在的炙手可熱。區(qū)域內(nèi)無(wú)工業(yè)廠房，屬純粹住宅商業(yè)配套規(guī)劃，有著溫州最完善的教育設(shè)施配套：溫州市藝術(shù)幼兒園、六中分校、二十一中學(xué)，南浦集團(tuán)小學(xué)，溫州第三幼兒園等，是區(qū)域住宅重要組成部分?；疖囌镜慕ǔ蓪?duì)失去商務(wù)帶來(lái)了巨大的變化，并形成了以車站大道為中心的商圈，而時(shí)代廣場(chǎng)的崛起，使區(qū)域商業(yè)層次趨于完整成熟，南浦板塊必將成為新興熱點(diǎn)投資區(qū)域。近年來(lái)，南塘的改建將成為具有典型江南風(fēng)格的高檔住宅區(qū)，以及多個(gè)高檔樓盤的結(jié)頂交付使用，彰顯了南浦住宅規(guī)劃的整體

29、形象。南浦處于市南浦商業(yè)圈內(nèi)，可以充分分享成熟商圈的人流和影響力；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，連接新城區(qū)與老城區(qū)的一重要區(qū)段，南浦區(qū)域內(nèi)商業(yè)規(guī)模大，有開(kāi)發(fā)成集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的shopping mall、又有純購(gòu)物的百貨公司時(shí)代廣場(chǎng)。安置房較多對(duì)整體區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格起滯后作用，目前整體價(jià)位約在13000元/平方米以上。四、新城板塊十多年前的新城是一片荒蕪的田地，經(jīng)過(guò)十多年的開(kāi)發(fā)該板塊成為了溫州重要的居住、商務(wù)中心。隨著新城的各種公建配套的建設(shè)，以府東路到新城大道為主線的新城商圈正逐漸形成。從新城站到物華天寶這段不足兩公里的路段上，眾多寫字樓屹立在道路兩邊。目前，該區(qū)塊樓盤融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一

30、般規(guī)模較大，且檔次都位于中高檔。其中楊府山片區(qū)是新城區(qū)域比較重要的區(qū)塊，目前該片區(qū)已被定位為溫州市唯一的CBD中央商務(wù)區(qū)，目前該區(qū)域正在發(fā)展規(guī)劃中，屆時(shí)該區(qū)域?qū)?huì)有眾多高檔酒店、寫字樓和住宅能，有力地拉動(dòng)新城板塊，乃至整個(gè)溫州的商務(wù)發(fā)展，潛力巨大。本板塊有著溫州最大的住宅區(qū)新田園住宅區(qū)和溫州最高檔的別墅群。市政設(shè)施雖不完善但初具規(guī)模，唯一缺乏的是教育建設(shè)的投入。本板塊內(nèi)樓盤都具有這樣的一個(gè)共性：面積較大主力戶型在140180平方米，新樓盤價(jià)格普遍較高基本在17000元/平方米以上，容積率較低、綠化率較高，占地面積較大，有著較好的物業(yè)管理，品質(zhì)較高。五、西片板塊溫州西片板塊為溫州傳統(tǒng)的居住區(qū)域，

31、由于受區(qū)域環(huán)境的影響，該板塊一直不被市場(chǎng)所看好，多年來(lái)房?jī)r(jià)也只是隨著溫州房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)而波動(dòng)，始終是溫州市區(qū)房?jī)r(jià)最低的區(qū)域，不過(guò)隨著溫州房?jī)r(jià)逐漸突破大多數(shù)人的購(gòu)買極限，溫州西片板塊的性價(jià)比開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)，特別是近年建成的一批新樓盤，性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)尤為明顯，具有代表性的有：黃龍康城、山水名都、凱?；▓@等樓盤。溫州西向大致以勤奮路及過(guò)境公路為界，主要包括黃龍住宅區(qū)、新橋頭住宅區(qū)、水心住宅區(qū)、葡萄棚住宅區(qū)、新橋住宅區(qū)這五塊重點(diǎn)居住區(qū)域，是溫州城市化發(fā)展的重要區(qū)域，主要以居住、商貿(mào)及交通運(yùn)輸幾大功能為主。過(guò)去，西向片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展相對(duì)滯后，緊鄰著溫州老工業(yè)區(qū)，環(huán)境狀況不佳，道路建設(shè)落后，生活配套設(shè)施不夠完善

32、。但隨著城市西面的改建力度加深，西向片區(qū)的潛力也在進(jìn)一步提升。西向片區(qū)坐落著溫州多個(gè)工業(yè)區(qū)，如鹿城工業(yè)區(qū)、中國(guó)鞋都，人流龐大。另外全省最大的客貨運(yùn)綜合站雙嶼公路主樞紐客運(yùn)中心。它帶動(dòng)了周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展。另外通過(guò)西進(jìn)城口的道路改造，目前西向片區(qū)的交通條件已經(jīng)大有改善。在西向片區(qū)有溫州最大的風(fēng)景點(diǎn)景山公園，是溫州人民休閑之地的首席之選。而在市政府的城市規(guī)劃中，黃龍是構(gòu)成溫州3大購(gòu)物中心之一，因此相信在不久的將來(lái)，市區(qū)西進(jìn)將會(huì)形成以西進(jìn)城口為中心的繁華商圈。目前在售樓盤金軒家園售價(jià)約為13700元/平方米，中梁銀座售價(jià)約為17000元/平方米。六、甌海大道板塊本區(qū)域發(fā)展由西到東沿甌海大道發(fā)展

33、，西側(cè)梧田一帶住宅建設(shè)年代都在上世紀(jì)90年代甚至更久，以多層為主。這些上世紀(jì)90年代建造的老房子成交均價(jià)每平方米9000元。這一帶的二手房之所以比較堅(jiān)挺，和甌海中學(xué)有關(guān)。只要是甌海中學(xué)的學(xué)區(qū)房，哪怕是1990年前建的，地段差、戶型差的破舊二手房也要單價(jià)7000元/平方米；而2000年后的次新房，單價(jià)在每平方米9000元左右。該片區(qū)建設(shè)較早前期無(wú)規(guī)劃以至于住宅與工業(yè)區(qū)相連，使該片區(qū)房?jī)r(jià)難有更大的突破。而東側(cè)的地塊平整且無(wú)工業(yè)，對(duì)于該區(qū)塊未來(lái)發(fā)展而言，三垟濕地規(guī)劃建設(shè)的意義不亞于甌海大道的通車，這不僅是該片區(qū)更是溫州城市的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。13平方公里的濕地面積是比西湖還大的城市生態(tài)之地，在城市東南面

34、發(fā)揮著強(qiáng)大的吸納力，迅速提升區(qū)域品位和檔次，將來(lái)周邊將聚集大量住宅和商業(yè)項(xiàng)目，將有可能成為溫州的豪宅聚集地。第四部分 典型樓盤分析1、中瑞曼哈頓項(xiàng)目占地113畝，總建筑面積約17萬(wàn)平方米，容積率2.43，綠化率高達(dá)50%以上。小區(qū)內(nèi)擁有近萬(wàn)平方米的中央主題公園與7000多平方米的主題花園；政府沿江路工程穿梭其間，70米寬景觀綠化帶將構(gòu)筑一條水岸生態(tài)美景；憑風(fēng)依水，三江匯聚，懷攬鹿城蒼山雄水，達(dá)到人與自然的和諧統(tǒng)一。項(xiàng)目在很多方面創(chuàng)新了溫州高尚住宅的新概念：第一，全江景大視線。該樓盤棟棟坐北朝南，戶戶望江，陽(yáng)光水岸，每棟專設(shè)豪華江景觀光電梯；第二，人車分流，生態(tài)停車。大板抬高，視界更加開(kāi)闊，并使

35、小區(qū)徹底做到人車分流。突破傳統(tǒng)地下車庫(kù)空間，為原本枯燥的地下空間引入空氣、陽(yáng)光和綠化，創(chuàng)造真正的生態(tài)景觀停車庫(kù)；第三，空中私家別墅?！翱罩袆e墅”每戶均為上下躍層設(shè)計(jì)，面積約在300平方米左右。每戶獨(dú)有30平方米的空中私家入戶花園、挑高6米的中空豪華客廳、主臥總統(tǒng)套房享受、江景浴室等；第四，高端住宅物業(yè)管理。中瑞將邀請(qǐng)世界知名物業(yè)入駐管理物業(yè)，享受英式貴族服務(wù)。中瑞曼哈頓“空中別墅”由中瑞財(cái)團(tuán)旗下的中瑞溫州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)完成。中瑞財(cái)團(tuán)是由溫州九家實(shí)力雄厚且在各自所屬行業(yè)領(lǐng)域處于龍頭地位的民營(yíng)企業(yè)共同出資、發(fā)起設(shè)立的財(cái)團(tuán)性控股企業(yè)，也是全國(guó)首家無(wú)地域限制的正式以“財(cái)團(tuán)”命名的控股有限公司。

36、該盤主要以大戶型180平方米以上大戶型為主，目前已開(kāi)盤樓盤銷售基本完成，售價(jià)約為23000元/平方米，下階段開(kāi)盤時(shí)間尚未確定。2、綠城鹿城廣場(chǎng)綠城鹿城廣場(chǎng)是由綠城集團(tuán)開(kāi)發(fā)的首個(gè)都市綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目位于溫州市中心區(qū)江濱路與車站大道交會(huì)處，緊臨甌江，與濱江景觀帶相鄰。綠城鹿城廣場(chǎng)建筑面積：地上總建筑面積約45.8萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心約9萬(wàn)平方米、五星級(jí)酒店約6萬(wàn)平方米及辦公約8.8萬(wàn)平方米（號(hào)稱浙江最高樓計(jì)75層，建筑高度預(yù)計(jì)350米標(biāo)志性塔樓）、住宅約22萬(wàn)平方米。項(xiàng)目定位為集商業(yè)、居住、辦公、酒店于一體的現(xiàn)代化都市綜合體。規(guī)劃設(shè)有市民廣場(chǎng)、號(hào)稱浙江最高檔次并集休閑、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的一

37、站式現(xiàn)代化購(gòu)物中心，國(guó)際知名的超五星級(jí)酒店，國(guó)際甲級(jí)寫字樓，以及國(guó)內(nèi)一流的高品質(zhì)人文社區(qū)。鹿城廣場(chǎng)購(gòu)物中心是本項(xiàng)目的核心組成部分，購(gòu)物中心地上四層，地下二層，業(yè)態(tài)涵蓋高檔百貨、精品超市、電影院、KTV、餐飲、娛樂(lè)以及時(shí)尚零售店等。綠城鹿城廣場(chǎng)購(gòu)物中心落成之后，將成為溫州首個(gè)SHOPPING MALL。目前在建的為五幢精裝修江景住宅，計(jì)建筑面積22萬(wàn)平方米，以部分戶型設(shè)有270度觀景陽(yáng)臺(tái)，五星級(jí)酒店式豪華江景大堂，3.4米左右層高、躍層戶型則約7米左右層高的客廳，主人獨(dú)立電梯入戶，戶型面積約在300平方米左右（部分為躍層復(fù)式），售價(jià)約在4萬(wàn)元人民幣左右/平方米。主要科持人居系統(tǒng)分別為：戶式中央空

38、調(diào)、戶式中央新風(fēng)系統(tǒng)、降噪系統(tǒng)、戶式中央熱水系統(tǒng)、戶式中央吸塵系統(tǒng)、戶式中央凈（軟）水與直飲系統(tǒng)、進(jìn)口電梯及控制系統(tǒng)、紫銅管給水道系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)、現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)智能安防系統(tǒng)、戶式集中排風(fēng)系統(tǒng)、進(jìn)口櫥柜、進(jìn)口廚房電器、地板采暖系統(tǒng)、進(jìn)口衛(wèi)浴。3、東南嘉一國(guó)際廣場(chǎng)東南嘉一廣場(chǎng)位于民航路溫州大學(xué)原址，緊臨黎明西路、學(xué)院西路，毗鄰大南門中心區(qū)，地段是東南嘉一廣場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃總建筑面積約36435平方米，由4幢帶“空中院館”“入戶花園”的小高層公寓及沿民航路鋪展的大型商業(yè)會(huì)館組合而成。該樓盤建筑整體立面采用干掛進(jìn)口花崗巖，建筑造型為純歐式新古典風(fēng)格，一梯一戶，主打戶型為160228平方米

39、，16套300平方米以上的尊貴復(fù)式躍層建筑，建筑全部南北通透，東西采光。新穎的“入戶花園”是吸引眼球的綠色玄關(guān)，入口中央大堂挑高米，公共部位按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修。根據(jù)網(wǎng)上售房系統(tǒng)信息顯示，該樓盤住宅共102套，其中有90套為平面住宅，面積在127至233平方米左右，另外12套躍層住宅，面積在281至394平方米左右。該項(xiàng)目住宅每平方米均價(jià)為26980元，此單價(jià)已含室內(nèi)精裝修，并贈(zèng)送一個(gè)車位的使用權(quán)，而其每平方米商業(yè)用房均價(jià)為5萬(wàn)元。4、丁香園丁香園位于溫州大道站甌海中學(xué)旁，共有三幢，建筑風(fēng)格清新明快，充滿居家感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格。戶型設(shè)計(jì)以中小面積的三室兩廳一衛(wèi)為主，建筑面積從90128不等，部分戶型配有空中花園設(shè)計(jì)，把優(yōu)雅景致由內(nèi)而外的全面升華，全明設(shè)計(jì)，陽(yáng)光居室，南北通透，以創(chuàng)意的理念將空間利用最大化，開(kāi)拓中小戶型經(jīng)典。目前僅余少量余房，售價(jià)約為13000-14000元/平方米左右。5、中梁銀座中梁銀座位于人民路、鹿城路兩大城市干道交匯之地，交通便捷，集多重價(jià)值于一身，貫穿繁華