2014年度國(guó)際城市綜合體項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃方案

1、XX下半年?duì)I銷推廣方案XX有限公司2014.05.06 一、現(xiàn)實(shí)的批判 前期營(yíng)銷推廣回顧 二、市場(chǎng)的研判 市場(chǎng)研究分析 三、項(xiàng)目的新判 陣地包裝，招商啟動(dòng) 四、客戶的尋判 目標(biāo)客戶定位 五、政策的重判 銷售政策調(diào)整 六、營(yíng)銷的公判 營(yíng)銷推廣部署PART1 現(xiàn)實(shí)的批評(píng) 前期營(yíng)銷推廣回顧批判一：前期推廣太平實(shí)，無持續(xù)性，即力度不足！項(xiàng)目前期推廣過于平實(shí)，未能在項(xiàng)目入市之初奠定項(xiàng)目準(zhǔn)四星級(jí)酒店的高大上形象。同時(shí)推廣力度嚴(yán)重不足，缺乏延續(xù)性！導(dǎo)致項(xiàng)目完全依靠分銷商這一個(gè)渠道，中介公司的銷售模式的缺陷，從根本上導(dǎo)致本案在市場(chǎng)上默默無聞，毫無知名度！批判二：優(yōu)勢(shì)未充分挖掘，價(jià)值未有效整合，落地性不強(qiáng)項(xiàng)目擁

2、有多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源，但從前期推廣來看，卻未能有效挖掘，項(xiàng)目的價(jià)值也未能有效整合，致使客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知度不夠，認(rèn)同度較低，極大地影響了項(xiàng)目形象的拉升及溢價(jià)空間的提升批判三：銷售政策存在諸多疑問，未起到促進(jìn)銷售作用后期制定的二八分成與預(yù)期的高回報(bào)率，讓客戶產(chǎn)生諸多疑問，未能給予項(xiàng)目充足的價(jià)值支撐，導(dǎo)致項(xiàng)目宣傳形象與實(shí)際價(jià)值差距過大，而給予消費(fèi)者的心理差距也很大。我們認(rèn)為，既然項(xiàng)目本身已足夠好，又已擁有足夠多的優(yōu)勢(shì)，那么我們要做的，就是將最核心的優(yōu)勢(shì)集結(jié)成拳，再用力打出去！因此，我們必須營(yíng)銷新觀點(diǎn)落地 升級(jí)PART2 市場(chǎng)的研判 市場(chǎng)研究與分析2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵詞：泡沫 空置 拐點(diǎn) 下調(diào) 破滅

3、降價(jià) 充斥著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上海這個(gè)國(guó)際大都市也未能幸免于難！2014年1-4月份上海樓市成交率持續(xù)低迷周浦的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)也不容樂觀，成交率同比下降嚴(yán)重！印象春城、慧晶國(guó)際、綠地東上海等等樓盤都出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)（下調(diào)）即便如此銷售狀況任然不理想！同時(shí)今年的五一期間全國(guó)成交比嚴(yán)重下滑，基本確定房地產(chǎn)拐點(diǎn)已到來！下面為新浪新聞報(bào)道：11下面是針對(duì)周浦酒店市場(chǎng)的調(diào)研（調(diào)研時(shí)間在2014年5月5日）酒店名稱XX酒店(上海滬南路周浦店)電話XX地址XX公路3218號(hào)（滬南公路與上南路交叉口）客房120間停車內(nèi)院停車餐廳有早餐，內(nèi)設(shè)中餐廳會(huì)議室50人會(huì)議室價(jià)格大床房199入住率閑時(shí)（周日-周四）50%標(biāo)準(zhǔn)房2

4、08忙時(shí)（周五、周六）90%商務(wù)大床房227節(jié)假日100%周邊配套滬南公路邊上，樓下有商店和中式酒店一家，無其它配套客群公司團(tuán)體，個(gè)人酒店基本參數(shù)酒店基本參數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX（近周康路/萬達(dá)廣場(chǎng)）客房80間停車門前停車餐廳內(nèi)部餐廳會(huì)議室無價(jià)格大床房210入住率閑時(shí)（周日-周四）70%標(biāo)準(zhǔn)房230忙時(shí)（周五、周六）100%高級(jí)大床房248節(jié)假日100%周邊配套靠近萬達(dá)，周邊餐飲等商業(yè)體很多，一樓有商店和飯店?？腿荷虅?wù)、個(gè)人酒店名稱XX電話(XX地址XX客房105間停車門前停車餐廳無會(huì)議室無價(jià)格大床房170入住率閑時(shí)（周日-周四）55%標(biāo)準(zhǔn)房180忙時(shí)（周五、周六）9

5、5%套房200節(jié)假日100%周邊配套周邊配套有好又多，東北飯店，棋牌，洗浴?？腿郝糜螆F(tuán)體，個(gè)人酒店基本參數(shù)酒店名稱XX酒店(原格林豪泰酒店)電話XX地址XX8018號(hào)（近周康路，萬達(dá)廣場(chǎng))客房75間停車門前停車餐廳無會(huì)議室無價(jià)格單人房150入住率閑時(shí)（周日-周四）55%標(biāo)準(zhǔn)房190忙時(shí)（周五、周六）95%商務(wù)套房260節(jié)假日100%周邊配套周邊有快餐，中餐，酒店，休閑娛樂客群個(gè)人酒店基本參數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX客房90間停車門前停車餐廳中式餐廳會(huì)議室無價(jià)格大床房180入住率閑時(shí)（周日-周四）45%忙時(shí)（周五、周六）85%標(biāo)準(zhǔn)房210節(jié)假日100%周邊配套周邊有永樂超市

6、，家具中心，小型飯店客群旅游團(tuán)體，商務(wù)，個(gè)人酒店基本參數(shù)酒店名稱XX酒店(上海周浦店)電話XX地址XX樓客房50間停車無餐廳無會(huì)議室無價(jià)格大床房150入住率閑時(shí)（周日-周四）35%忙時(shí)（周五、周六）90%標(biāo)準(zhǔn)房180節(jié)假日100%周邊配套地處小上海中心，周邊衣食住行配套齊全客群個(gè)人酒店基本參數(shù)酒店名稱XX國(guó)際酒店、XX酒店、XX酒店地址XX客房400間、180間、90間停車門前停車周邊配套綠地東上海商業(yè)街（未完全運(yùn)營(yíng)）備注三家酒店在一起，如家和格林豪泰共用一棟，維也納自占一棟，如家和格林豪泰已完工，但未正式營(yíng)業(yè)，一樓未見其它商業(yè)項(xiàng)目，維也納國(guó)際酒店正在裝修，一樓的的酒店以野生魚作為主要招牌，其

7、它商業(yè)未成型，但是三家酒店聯(lián)在一起，超過600間客房，在周浦范圍內(nèi)規(guī)模是最大的，對(duì)新城假日酒店的未來有很大的影響。酒店基本參數(shù)周浦酒店調(diào)研小結(jié)：1、本次調(diào)研范圍在以萬達(dá)廣場(chǎng)為中心向周邊擴(kuò)散，主要調(diào)查周浦現(xiàn)有快捷酒店，商務(wù)賓館等，價(jià)格區(qū)間在180-280元/標(biāo)間/天（折后），主要客群有旅游團(tuán)體，商務(wù)和個(gè)人，在200元以上主要以商務(wù)入住為主。2、根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得出，閑時(shí)入住率在50-60%，忙時(shí)在80-90%，節(jié)假日都在客滿狀態(tài)，根據(jù)是否周未是否節(jié)假日，約按一年為閑時(shí)230天，忙時(shí)90天，節(jié)假日45天，客房年入住為67.95%，按新城假日酒店180套客房可得出年入住為44640次。3、酒店周邊配套以

8、酒店（檔次飯店）為主要配套設(shè)施，其它配套有超市/休閑。周浦酒店市場(chǎng)的調(diào)研對(duì)于本案制定返租比率提供了建設(shè)性的意見 詳見第五章銷售政策的調(diào)整差異 整合首先在房地產(chǎn)市場(chǎng) 不景氣的情況下，XX新城國(guó)際定位于酒店，規(guī)避了一些房地產(chǎn)所帶來的負(fù)面影響！這對(duì)銷售起到了一定的助力作用！但酒店市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)不乏競(jìng)爭(zhēng)者，同時(shí)周浦酒店市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況一般！XX新城國(guó)際如何才能與其他個(gè)盤形成差異，并凸顯項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)？我們認(rèn)為，差異是目的，整合是手段！價(jià)值是關(guān)鍵。市場(chǎng)新總結(jié)22PART3 項(xiàng)目的新判 陣地包裝，招商啟動(dòng) 陣地包裝目標(biāo)全面提升形象 實(shí)現(xiàn)價(jià)值升級(jí)目前本案即將投入使用的售樓處，從功能角度出發(fā)能夠滿足本案銷售展示需求，整

9、體視覺形象存在提升空間，視覺形象包裝旨在宣傳本案樹立區(qū)域形象，在保證合理的營(yíng)銷費(fèi)用前提下，對(duì)本案售樓處進(jìn)行可行性的包裝方案建議，保證以全新形象面世。形象包裝核心建議1、室外：重形象講品質(zhì)2、室內(nèi)：注重商業(yè)氛圍1、室外美化：1）利用樓頂空間增加廣告大牌2）適度增加外圍主要?jiǎng)泳€道旗3）增加售樓處外圍景觀打造提高品質(zhì)4）廣場(chǎng)led廣告屏幕安裝（已有渠道）5）有條件的話增加樓梯外立面的廣告位裝飾1）增加項(xiàng)目中心標(biāo)識(shí) 樓頂發(fā)光字（XX新城國(guó)際+售樓處電話）2）廣場(chǎng)外圍沿線道旗設(shè)置3）售樓處外圍景觀打造4）LED屏幕的設(shè)置5）樓體廣告位2、室內(nèi)調(diào)整1）室內(nèi)調(diào)整的商業(yè)性，建議背景布幔撤掉！換成本案業(yè)態(tài)分布圖

10、的KT板（信息包括1層咖啡店+便利店、23層上海人家、4層快樂迪）2）增加幾個(gè)易拉寶，關(guān)于招商方面的宣傳！1）業(yè)態(tài)分布圖KT板裝飾2）招商易拉寶設(shè)置陣地包裝工作排期表類別工作內(nèi)容5月15日5月20日5月25日5月30日6月5日6月10日6月15日室外廣場(chǎng)裝修樓頂LED發(fā)光字樓體廣告廣場(chǎng)周邊道旗室內(nèi)背景墻招商易拉寶設(shè)置工作詳情規(guī)劃類 別工作內(nèi)容預(yù) 期預(yù) 算負(fù)責(zé)人備 注室外廣場(chǎng)裝修5月15日到6月5日1萬裝修公司主要對(duì)地面和廣場(chǎng)環(huán)境美化樓頂發(fā)光字6月5日到6月15日10萬廣告公司10M*10M彩色屏樓體廣告5月20日到5月30日5萬廣告公司2個(gè)樓體廣告位廣場(chǎng)周邊道旗5月15日到5月25日0.2萬廣

11、告公司項(xiàng)目周邊路燈燈柱道旗室內(nèi)背景墻5月15日到5月25日0.3萬廣告公司背景布幔換成本案業(yè)態(tài)分布圖的KT板招商易拉寶設(shè)置5月25日到6月5日0.1萬廣告公司增加關(guān)于招商方面的易拉寶合計(jì)16.6萬招商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)100%的招商率開業(yè)必旺場(chǎng)，旺場(chǎng)必增值招商的啟動(dòng)與進(jìn)展，對(duì)于現(xiàn)階段項(xiàng)目銷售起到一定的促進(jìn)作用，招商的關(guān)鍵第一步就是業(yè)態(tài)規(guī)劃，本案的業(yè)態(tài)定位XX假日酒店的配套！即一層為便利店+休閑咖啡廳，二三層為餐飲，四層為休閑娛樂！同時(shí)本案在商鋪未銷售之時(shí)已經(jīng)啟動(dòng)招商，同時(shí)取得了一定的成績(jī)，現(xiàn)階段已經(jīng)有部分的商家有意向入駐本案！招商的核心操作流程1）商業(yè)業(yè)態(tài)功能定位2）主題形象定位3）招商政策建議4）招商

12、配合物料酒店配套商業(yè)XX1、便利店+咖啡廳2、餐飲3、餐飲4、休閑、娛樂一站式、餐飲、休閑、娛樂、便捷式酒店配套在完善酒店配套的同時(shí)，重點(diǎn)為此酒店客戶提供餐飲、休閑、娛樂、服務(wù)等鏈接式的品質(zhì)消費(fèi)。 1）商業(yè)業(yè)態(tài)定位“開啟，小上海酒店商業(yè)新時(shí)代”商務(wù)人士歡聚的休閑樂園，周浦酒店商業(yè)的經(jīng)典之作。主題形象定位2）主題形象定位3）招商政策建議1、租期：分主力店和小商鋪兩種情況主力店：5年8年 小商鋪：3年5年2、管理費(fèi)：按市場(chǎng)平均水平收?。ň唧w費(fèi)用有物業(yè)公司核算）3、租金高開低收租金的高低直接影響到商家和我們雙方的利益，同時(shí)也體現(xiàn)地段的價(jià)值和商鋪的檔次及品質(zhì)，在啟動(dòng)市場(chǎng)階段確定租金價(jià)位時(shí)，建議租金應(yīng)高

13、開低收即前三年租金訂到一個(gè)較高的水平，然后通過免租、免物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠政策，來調(diào)整與周邊租金的價(jià)格水平，滿三年后租金根據(jù)市場(chǎng)情況在確定三年后的市場(chǎng)租金價(jià)格。 4、 “放水養(yǎng)魚”，免租期政策根據(jù)入住商家規(guī)模、品牌的大小建議給予商家相應(yīng)的免租期。大品牌主力店、聚人氣店為6個(gè)月免租期。小商家為3個(gè)月免租期。4）招商配合物料招商手冊(cè)+高炮（內(nèi)容以促進(jìn)銷售為主，主要目的為了配合銷售）商戶登記（填寫招商客戶登記表）附件：招商流程表商戶審核 商戶預(yù)交押金以優(yōu)先和淘汰標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商戶篩選 產(chǎn)品三證品牌知名度經(jīng)營(yíng)實(shí)力商品定位確定準(zhǔn)客戶簽定聯(lián)營(yíng)合同不合格商戶退還押金商戶交納租金或保證金 商戶進(jìn)行場(chǎng)地裝修、商品鋪貨，商

14、場(chǎng)開業(yè) PART4 客戶的尋判 目標(biāo)客戶定位46先從產(chǎn)品屬性上來看XXXX由于采用了10年統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的政策，至使其基本失去了自住的功能，成為一個(gè)純投資品，針對(duì)這個(gè)具有房屋特征卻沒有使用權(quán)的“房產(chǎn)投資品”目標(biāo)客群也應(yīng)該區(qū)別于普通的商品房客戶群！而市場(chǎng)上的投資理財(cái)產(chǎn)品，他們的客戶群即類似于我們的客群，他們的營(yíng)銷手段我們不乏可以借鑒！這群人也就是本案的最主要客群！具有一定經(jīng)濟(jì)能力，希望自己的財(cái)富能夠保值增值！同時(shí)具有相關(guān)的投資理財(cái)知識(shí)?？蛻艟珳?zhǔn)定位客戶的定位對(duì)于營(yíng)銷推廣的方向起到了決定性作用！找到了我們的客群，就可以有效的做廣告的推廣五、政策的重判 銷售政策調(diào)整原先制定的銷售政策1、10年委托經(jīng)營(yíng)

15、管理，前三年返租20%！后七年2、8分成！政策解讀：上海這個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其以投資為目的購(gòu)房者，早已經(jīng)千錘百煉！返租20%忽悠不了他們！2、8分成更加無法說服他們！所以導(dǎo)致在銷售階段客戶出現(xiàn)很大的抗性！2、2萬抵3萬，1萬元VIP優(yōu)惠卡的促銷政策政策解讀：由于本案采取的分銷模式，而強(qiáng)行引進(jìn)坐銷模式的銷售策略！出現(xiàn)了嚴(yán)重的水土不服，同時(shí)由于本案銷售現(xiàn)場(chǎng)的特殊性，至使其此銷售政策根本沒有起到多大的作用市場(chǎng)日漸下滑，簽約受到阻礙，客戶信心不足等等一系列環(huán)境影響著本案的銷售在這樣不利的情況下，本案如何突破阻礙，沖出重圍，銷售政策的調(diào)整起到至關(guān)重要的作用，給予客戶信心，制定“看得見”的銷售策略勢(shì)在

16、必行！根據(jù)對(duì)周浦酒店的市場(chǎng)調(diào)研，推出本案未來的盈利！從而推算出本案制定的投資回報(bào)率！以本案現(xiàn)階段50一套房來說！新城國(guó)際假日返租率推算鋪位號(hào)面積折后總價(jià)使用房型3年后日租金價(jià)格7年后日租金價(jià)格開房率除去成本3年后的年收益7年后的年收益最高返租率（開發(fā)商零回報(bào)）80849.1978318標(biāo)準(zhǔn)間40060065%90%854101281158.7%13%現(xiàn)階段市場(chǎng)上的投資理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率基本在5%左右徘徊，同時(shí)很多商業(yè)項(xiàng)目制定的返租率（保底）基本都在5%6%左右！6%左右的回報(bào)率已經(jīng)具有很強(qiáng)的吸引力！完全高于普通的銀行理財(cái)產(chǎn)品，同時(shí)具有一定的抗通脹力，起到了不讓財(cái)富縮水的作用！根據(jù)本案對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)研

17、以及推算，本案可以做到9%13%的超高回報(bào)率，所以本案完全可以承諾客戶保底的回報(bào)率！回報(bào)率制定在6%-8%！銷售策略前三年20%返租（6、7、7）不變！4-5年7%的保底（超出部分5、5分成），超出7%的部分與客戶2、8分成！后五年客戶根據(jù)自己所需可以自行選擇托管還是自用！如果選擇托管則產(chǎn)生的利潤(rùn)與客戶2、8分成！六、營(yíng)銷的公判 營(yíng)銷推廣部署“淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)” 王石如今大數(shù)據(jù)興潮，已經(jīng)完全進(jìn)入了互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代！小米的成功營(yíng)銷，天貓掀起的全民互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)狂歡，正在一步一步的顛覆以房地產(chǎn)為代表的傳統(tǒng)行業(yè)！在不改變就真的要落后了因此我們需要突破形象瓶頸，讓整個(gè)周浦聽見XX的聲音！突

18、破價(jià)值瓶頸，讓所有周浦及周邊客群看見XX的優(yōu)勢(shì)！突破品牌瓶頸，讓項(xiàng)目品牌與XX品牌實(shí)現(xiàn)雙贏！營(yíng)銷方式三大行銷在廣告泛濫的年代，進(jìn)行項(xiàng)目的形象推廣，最好的方式是以最新的時(shí)事動(dòng)態(tài)，病毒營(yíng)銷熱點(diǎn)話題，精準(zhǔn)傳播信息，同時(shí)配合活動(dòng)與廣告的輔助配合與補(bǔ)充，編織一張具有價(jià)值的廣告天網(wǎng)！1、全民營(yíng)銷利用身邊的一切資源，實(shí)行全民營(yíng)銷，最大化宣傳本案，從而吸引客戶關(guān)注，強(qiáng)化客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度。2、廣告引爆通過各種廣告媒體的炒作，強(qiáng)化項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)注。3、活動(dòng)提升通過舉辦各種活動(dòng)，充分吸引市場(chǎng)關(guān)注，同時(shí)通過活動(dòng)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目綜合優(yōu)勢(shì)，在吸引客戶參與活動(dòng)的同時(shí)，吸引更多客戶到場(chǎng)參觀。在本案對(duì)外宣傳

19、之前，需要精心包裝一番！迪士尼2500萬人次，千分之一入駐本案25000人次。周邊工業(yè)園區(qū)100萬常駐人口，全年百分之一入駐本案1萬人次。地鐵16+18號(hào)線為周浦帶來的無盡人潮！1萬人次周浦40萬人口（項(xiàng)目隸屬中心地段）百分之入駐本案4000人次即每年有大約5萬人次入駐XX假日酒店以數(shù)據(jù)來支持本案的投資回報(bào)率！給予客戶購(gòu)買信心！全家、良友、星巴克、上海人家、快樂迪等等知名商戶的即將入駐無不體現(xiàn)本案的價(jià)值！包裝的重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)本案投資屬性，酒店的功能，而盡量弱化房地產(chǎn)屬性！項(xiàng)目包裝工作完成，接下來需要做的是銷售目標(biāo)推廣渠道 強(qiáng)銷期：加推1-4層商鋪分銷商帶客+宣傳推廣重新界定+現(xiàn)場(chǎng)的包裝圈層營(yíng)銷活

20、動(dòng)+網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷+分銷商待客啟動(dòng)商鋪銷售帶動(dòng)酒店物業(yè)銷售蓄客策略返租策略的重新制定開盤期：剩余樓層快速去化營(yíng)銷推廣總綱時(shí)間節(jié)點(diǎn)5月1日-5月31蓄水期：項(xiàng)目新形象出街6月1日6月30日7月1日9月1日 活動(dòng)策略特價(jià)尾盤策略推廣節(jié)點(diǎn)蓄客目標(biāo)20套50套60套300組600組800組第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第二階段7月1-9月1第一階段 5月1-5月31一、線上 1、陣地包裝（詳見PART3） 2、針對(duì)股票證券經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行定點(diǎn)的廣告宣傳 3、網(wǎng)絡(luò)渠道的挖掘二、線下 1、與股票、證券、貴金屬等行業(yè)經(jīng)理接觸，給予他們一定的利益，讓其提供客戶資料，或者由他們?yōu)槲覀兌ㄆ谂e辦項(xiàng)目推介會(huì)

21、2、售樓處人氣暖場(chǎng)活動(dòng)三、蓄客目標(biāo) 300組1、針對(duì)股票證券基金所在地進(jìn)行定點(diǎn)宣傳，可以做易拉寶放置于他們店門口，也可以安排業(yè)務(wù)員在周邊派發(fā)本案DM單頁。通過前面對(duì)于本案客戶的分析，知道本案基本屬于純投資產(chǎn)品，客群可以到股票行，貴金屬投資行等等地方去挖掘！因?yàn)槟抢锏目腿翰攀俏覀兯枰目蛻簟?、網(wǎng)絡(luò)渠道挖掘如今平面媒體廣告基本上與上個(gè)世紀(jì)的電視廣告與廣播電臺(tái)廣告類似，慢慢走出房地產(chǎn)的舞臺(tái)，取而代之的是網(wǎng)絡(luò)廣告，現(xiàn)比較知名的搜房網(wǎng)，搜狐焦點(diǎn)，新浪樂居都是我們選擇投放的理想渠道！3、線下活動(dòng)與股票行、證券所合作，定期舉辦項(xiàng)目推介會(huì)，從而正真抓住本案的客群，促進(jìn)成交以下售樓處暖場(chǎng)活動(dòng)供參考活動(dòng)內(nèi)容：

22、精彩的萊美運(yùn)動(dòng)表演、健身操表演、瑜珈表演等活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，吸引置業(yè)者參加。為新老業(yè)主及廣大置業(yè)者舉辦的一項(xiàng)健身運(yùn)動(dòng)，準(zhǔn)備精彩的節(jié)目以及豐富的禮品，所有到場(chǎng)參觀者均得到價(jià)值150元的健身卡一張?；顒?dòng)1：金色五月健康之旅策略分析：借助“金色五月健康之旅”活動(dòng)旨在配合項(xiàng)目的健康居家理念，讓更多置業(yè)者了解御景華城的健康居住環(huán)境，吸引更多目光的投注，利于后期銷售?；顒?dòng)內(nèi)容：邀請(qǐng)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)，就該區(qū)域市場(chǎng)的影響及區(qū)域未來區(qū)域的市場(chǎng)走向進(jìn)行討論。論壇利用新浪、搜狐、搜房網(wǎng)絡(luò)直播的方式進(jìn)行宣傳?；顒?dòng)2：業(yè)內(nèi)論壇策略分析：本次活動(dòng)的舉辦，使得項(xiàng)目在為投資者、中間運(yùn)營(yíng)商創(chuàng)造投資效益和價(jià)值的同時(shí)也為業(yè)主

23、帶來酒店式辦公居住新體驗(yàn)。并且通過創(chuàng)新獨(dú)特的開發(fā)理念讓業(yè)主、中間運(yùn)營(yíng)商及開發(fā)商能同時(shí)達(dá)到“三贏”的局面?；顒?dòng)內(nèi)容：與媒體、汽車銷售商聯(lián)和運(yùn)作，開發(fā)商提供贊助和場(chǎng)所，媒體負(fù)責(zé)宣傳推廣。媒體宣傳可選擇報(bào)紙廣告、電話邀約 、網(wǎng)絡(luò)推廣等活動(dòng)3：名車試駕策略分析：深化項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度延深項(xiàng)目高檔形象品牌；吸引大客戶和高層次人群對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注活動(dòng)內(nèi)容：專門邀請(qǐng)專業(yè)人士提供培訓(xùn)，教授廣場(chǎng)健康舞種作為本次比賽的基選項(xiàng)目，普及后由各隊(duì)領(lǐng)隊(duì)帶領(lǐng)參賽隊(duì)員繼續(xù)進(jìn)行集中訓(xùn)練，迎接比賽。為了提高賽事的評(píng)判能力，發(fā)展商還專門邀請(qǐng)了來自文化局、宣傳部、各大文藝團(tuán)體的資深文藝工作者、藝術(shù)家等專業(yè)人士作為大賽評(píng)委?；顒?dòng)4： “舞

24、出”文化策略分析：通過舉辦中老年舞蹈大賽，倡導(dǎo)科學(xué)、健康、文明的生活方式，豐富周邊中老年人精神文化生活，推進(jìn)新城國(guó)際項(xiàng)目在周邊中老年心中的地位，容易引導(dǎo)投資?；顒?dòng)內(nèi)容：在節(jié)假日期間，應(yīng)主動(dòng)出擊，在市場(chǎng)的空檔期發(fā)出聲音 ，由政府出面，聯(lián)合其他中心區(qū)樓盤舉行“煙花匯演”，各樓盤制作花車，一盤一個(gè)在全市巡游！活動(dòng)5：煙花、花車表演策略分析：通過樓盤相互聯(lián)合，營(yíng)造空前氣氛，加上政府層面使得活動(dòng)最大話，讓營(yíng)銷隱藏于活動(dòng)中?；顒?dòng)內(nèi)容：農(nóng)歷的九月初九是我國(guó)傳統(tǒng)佳節(jié)重陽節(jié)，為老人們組織了一個(gè)非同尋常的“婚禮”?；閼c活動(dòng)的形式是讓參加慶典的夫婦沿著從銀婚到金婚、鉆石婚的不同門檻回顧自己的人生軌跡。把各自的新婚誓

25、言也如實(shí)地記在同心牌，掛在親情樹上。在水晶愛戀的留言墻上，寫下了一生一世牽手的承諾：甘苦相伴，知足常樂；歌舞相隨，青春常駐?；顒?dòng)6：舉辦長(zhǎng)者婚戀紀(jì)念活動(dòng)策略分析：在市場(chǎng)強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)的壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)商己意識(shí)到加強(qiáng)人脈關(guān)系的營(yíng)銷其實(shí)就是為該樓盤提供一種無形的價(jià)值傳播。不僅能為該項(xiàng)目帶來良好的口啤效應(yīng)還能在市場(chǎng)中贏得更好的知名度與美譽(yù)度，可謂是一舉兩得。第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第三階段7月1-9月1第二階段 6月1-6月31一、線上 1、網(wǎng)絡(luò)渠道廣告投放 二、線下 1、網(wǎng)絡(luò)團(tuán)購(gòu)發(fā)起 2、定制的圈層營(yíng)銷活動(dòng) 3、售樓處人氣暖場(chǎng)活動(dòng) 三、蓄客目標(biāo) 600組活動(dòng)內(nèi)容：通過與大眾點(diǎn)評(píng)

26、合作，將項(xiàng)目信息放在大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)，只要點(diǎn)擊團(tuán)購(gòu)即可享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠政策。用戶同樣可以分享鏈接給好友，引起更多人的關(guān)注。活動(dòng)7：大眾點(diǎn)評(píng)團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠行策略分析：利用團(tuán)購(gòu)對(duì)用戶的潛意識(shí)影響，通過這種促銷手段，增加看房量，從而促進(jìn)銷售。 活動(dòng)內(nèi)容：舉辦“世界杯三重炮”大型有獎(jiǎng)活動(dòng)，三重炮包括：世界杯有獎(jiǎng)競(jìng)猜、購(gòu)房金牌優(yōu)惠及購(gòu)房贈(zèng)送名貴禮品。世界杯期間，項(xiàng)目售樓處將成為“世界杯比賽直播室”，每天全程直播比賽情況，親臨售樓處者均可觀賞到世界杯激情時(shí)刻的精彩場(chǎng)面。活動(dòng)8：世界杯三重炮策略分析：當(dāng)全世界將目光聚焦巴西世界杯時(shí)，新城國(guó)際舉辦世界杯主題活動(dòng)，誠(chéng)邀各界人士直擊巴西，分享激情，充分展現(xiàn)發(fā)展商利用世界杯挈機(jī)打造

27、開盤聲勢(shì)，提高樓盤知名度。活動(dòng)內(nèi)容：同步2014年世界杯”活動(dòng)：凡是在46月購(gòu)買新城國(guó)際項(xiàng)目的客戶，均有機(jī)會(huì)得到兩個(gè)去巴西旅游并且現(xiàn)場(chǎng)觀看世界杯的名額。并且，對(duì)于已經(jīng)購(gòu)房的老業(yè)主，也通過推出“超級(jí)球迷”活動(dòng)，使得老業(yè)主也有機(jī)會(huì)參加其免費(fèi)巴西世界杯之旅?；顒?dòng)9：?jiǎn)?dòng)“與世界同步計(jì)劃”策略分析：在對(duì)業(yè)主服務(wù)方面敢于推陳出新、追求世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)方式來滿足業(yè)主要求，是營(yíng)銷的優(yōu)良傳統(tǒng)。“與世界同步”的社區(qū)開發(fā)理念，勢(shì)必將引發(fā)地產(chǎn)新的變革。活動(dòng)內(nèi)容：針對(duì)業(yè)主和來訪客戶，傳授養(yǎng)生方面的知識(shí)，蓄積人氣，造成轟動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)更多的客戶參加，從而以養(yǎng)生之道講座帶動(dòng)銷售?；顒?dòng)10：高端養(yǎng)生高端人群策略分析：根據(jù)兩代

28、居的推貨情況，針對(duì)老年人開展養(yǎng)生之道講座，傳授養(yǎng)生方面的知識(shí)，提倡健康生活，吸引上門，促進(jìn)成交，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，感受項(xiàng)目溫馨生活。 活動(dòng)內(nèi)容：為慶祝六一兒童節(jié)和迎接傳統(tǒng)的端午節(jié)，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦“六一端午同樂日”活動(dòng)?；顒?dòng)現(xiàn)場(chǎng)提供了不同地方特色的風(fēng)味粽子以供品嘗，還專門請(qǐng)來專業(yè)人員指導(dǎo)來賓自己動(dòng)手包粽子；小朋友們可以學(xué)習(xí)龍舟摺紙繪畫，也可以參加有獎(jiǎng)游戲等豐富的節(jié)目，憑活動(dòng)券還可獲得精美禮品一份。 凡在當(dāng)天定購(gòu)業(yè)主可獲額外99折，新城國(guó)際業(yè)主介紹購(gòu)房成功可獲贈(zèng)上海迪斯尼樂園門票。 活動(dòng)11：推出“同樂日”購(gòu)房99折策略分析：用“購(gòu)房折扣”慶祝雙節(jié)再一次引爆置業(yè)高峰，讓消費(fèi)都真正得到實(shí)惠，抓住消費(fèi)者的

29、時(shí)機(jī)消費(fèi)心理，既促使他們和孩子雙節(jié)快樂，又能讓真正在中海會(huì)成立一周年時(shí)的購(gòu)房者得到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠?；顒?dòng)內(nèi)容：舉辦主題為“六一關(guān)愛未來歡樂活動(dòng)”。通過向孩子們贈(zèng)送兒童書本； 豐富多彩的孩童游戲，孩子們的爭(zhēng)相參與、或淘氣或笨拙的樣子和生動(dòng)可愛的表情，不時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)漾起陣陣歡聲笑語；業(yè)主攜帶家人游玩會(huì)所、園林、樓宇體會(huì)未來生活境界?；顒?dòng)12：兒童節(jié)關(guān)愛活動(dòng)策略分析：營(yíng)造人與自然及建筑和諧共融氛圍，本著關(guān)心業(yè)主、關(guān)愛家庭、關(guān)愛孩童、關(guān)愛生活的宗旨，通過在開展“六一關(guān)愛未來歡樂活動(dòng)”，體會(huì)到開發(fā)商對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷。同時(shí)也讓業(yè)主對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展前景有所感受。活動(dòng)內(nèi)容：凡是活動(dòng)期間填交了有獎(jiǎng)問答卡的看房客戶，只

30、要正確回答了有獎(jiǎng)問答卡上的所有問題，并現(xiàn)場(chǎng)提交，即獲得抽獎(jiǎng)資格。8個(gè)問題全部是基于目前項(xiàng)目呈現(xiàn)的成熟實(shí)景提出的?？蛻粢贿咉w驗(yàn)現(xiàn)房實(shí)景帶來的視覺上的愉悅，一邊憧憬著社區(qū)內(nèi)完善的配套意味著的生活品質(zhì)，同時(shí)也期望著明年春天的異域風(fēng)光。 活動(dòng)13：舉辦有獎(jiǎng)問答活動(dòng)策略分析：通過游戲的方式讓潛在客戶更加了解項(xiàng)目的情況，而有獎(jiǎng)問答也恰恰是抓住了消費(fèi)者的心理，從而寓宣傳于娛樂，這是很普遍的營(yíng)銷方法，也是比較經(jīng)典的手法。第一階段5月1-5月31第二階段6月1-6月30第三階段7月1-9月1第三階段 7月1-9月1一、線上 1、啟動(dòng)全城的尾盤特價(jià)房促銷（平面釋放） 二、線下 1、特價(jià)房活動(dòng) 2、售樓處人氣暖場(chǎng)活

31、動(dòng) 三、蓄客目標(biāo) 800組活動(dòng)內(nèi)容：活動(dòng)期間舉行“晚間納涼選鋪”活動(dòng)，銷售接待時(shí)間延長(zhǎng)至晚間九點(diǎn)。通過“四大驚喜”回報(bào)顧客：1）來就送，晚間前往新城國(guó)際看房的客戶即可獲贈(zèng)禮品一份；2）買就送， 總價(jià)100萬元以上（含100萬元），買一套就送2000元購(gòu)物券；總價(jià)低于100萬元，買一套就送800元購(gòu)物券；3）早付款，大折扣！ 活動(dòng)期間購(gòu)鋪一次性付款享受97折優(yōu)惠；4）大客戶，大優(yōu)惠！活動(dòng)期間一次性付款200萬元以上（含200萬元）即可直接享受95折優(yōu)惠（不同時(shí)享受第二、三項(xiàng)服務(wù)）；活動(dòng)14：晚間納涼選鋪策略分析：吸引消費(fèi)者的關(guān)鍵點(diǎn)是特色，結(jié)合周浦當(dāng)?shù)厝讼矚g晚間納涼的習(xí)慣舉辦了這次活動(dòng)，得到了廣大社會(huì)各界人士的認(rèn)可，同時(shí)增加了人氣促進(jìn)了銷售?；顒?dòng)內(nèi)容：在情人節(jié)前，發(fā)布以“999朵玫瑰送給最愛的人”的主題活動(dòng)，迅速提前升溫情人節(jié)的浪漫情緒，廣告載體主要通過在公交車與公交站臺(tái)發(fā)布，通過微博引導(dǎo)大眾參與，引起大家對(duì)這樣一個(gè)活動(dòng)的反應(yīng)是：以前是聽說過送999朵玫瑰給自己最愛的人，但還沒有見過，很新鮮！活動(dòng)15：999朵玫瑰送給最愛的人策略分析：抓住情人節(jié)這個(gè)特殊的日子作樓盤文章并不鮮見，這里特別之處在于并不急于在這個(gè)時(shí)候賣樓，而是制造特有的浪漫氣氛，借送