[山東]房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析及前期策略思路指向（含經(jīng)典案例分析53頁(yè)）

1、xxx項(xiàng)目市場(chǎng)分析及前期策略思路指向目錄一、大連全域城市化進(jìn)程中金州區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略屬性解讀二、大大連房產(chǎn)格局給予金州商品房市場(chǎng)無(wú)限發(fā)展契機(jī)三、合而不同鎖定目標(biāo)客戶需求觸點(diǎn)，建立項(xiàng)目利益有效區(qū)隔大連全域城市化進(jìn)程中金州區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略屬性解讀花園式城區(qū)旅順口大連核心區(qū)新市區(qū)金州新區(qū)（保稅區(qū)）新市區(qū)普灣新區(qū)生態(tài)型中心城市莊河市現(xiàn)代新興工業(yè)城市瓦房店大大連美好愿景 全域城市化進(jìn)程之“兩城四區(qū)”，兩城為大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，四區(qū)為莊河、瓦房店、旅順口及長(zhǎng)海。大連新市區(qū)規(guī)劃新市區(qū)作為大大連規(guī)劃重中之重，使得金州新區(qū)與普灣新區(qū)榮俱真正的大連市區(qū)血統(tǒng)，近期普灣新區(qū)發(fā)展熱度高漲進(jìn)一步加速了大連新市區(qū)之于本案規(guī)劃利好實(shí)

2、現(xiàn)力度。國(guó)際旅游避暑勝地長(zhǎng)海普灣新區(qū)原普蘭店灣，2010年5月27日正式建立，全域1008.5平方公里，現(xiàn)有人口40.2萬(wàn)人。金州新區(qū)原金州區(qū)與開(kāi)發(fā)區(qū)及其周邊，2010年4月29日正式建立，全域1039.8平方公里，現(xiàn)有人口101萬(wàn)人。大連市保稅區(qū)大連新市區(qū)規(guī)劃給予金州新區(qū)的戰(zhàn)略屬性金州新區(qū)區(qū)位與規(guī)模發(fā)展的核心屬性 普灣新區(qū)至大連市區(qū)全程45公里金州新區(qū)至大連市區(qū)全程30公里金州區(qū)大連市區(qū)2010-2013年九里到普灣新區(qū)振興路，全面通行城際鐵路大連市甘井子區(qū)后鹽普灣新區(qū)長(zhǎng)皮高速公路渤海大道的全線竣工 渤海大道是大連市規(guī)劃沿渤海的一條南北走向的交通快速通道，規(guī)劃起點(diǎn)甘井子區(qū)后鹽，途徑金州新區(qū)、

3、普灣新區(qū)、普蘭店市，與長(zhǎng)皮高速公路相接。 其中，渤海大道金州新區(qū)段有27公里，起點(diǎn)位于西海垃圾場(chǎng)，經(jīng)過(guò)龍王廟、沿沈大高速和哈大高鐵西側(cè)向北，與金七線交接，進(jìn)入普灣新區(qū)。開(kāi)工時(shí)間：2011年4月底投資金額：約61.5億元 整個(gè)道路建成后，將實(shí)現(xiàn)大連市區(qū)、金渤海岸、普灣新區(qū)等點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的快速通道，為金州新區(qū)、普灣新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大的拉動(dòng)作用。輕軌三號(hào)線的大大連交通的系統(tǒng)化建成 渤海大道的全線竣工 加之成熟完備的城市生活配套 將金州區(qū)之規(guī)劃地位與住居屬性從金州新區(qū)中脫穎而出！類環(huán)形產(chǎn)業(yè)帶分布使得金州城區(qū)成為最具住居價(jià)值磁場(chǎng)金州區(qū)大連新機(jī)場(chǎng)預(yù)計(jì)2015年完工并啟動(dòng)大連市三十里堡登沙河金州灣開(kāi)發(fā)區(qū)杏樹(shù)石河

4、拉樹(shù)山大連灣全域城市化進(jìn)程推動(dòng)下，金州區(qū)已然躍升為大大連核心之地！大大連房產(chǎn)格局給予金州商品房市場(chǎng)無(wú)限發(fā)展契機(jī)大連市開(kāi)發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開(kāi)發(fā)區(qū)金州區(qū)大連市開(kāi)發(fā)區(qū)金州區(qū)供應(yīng)量銷售量 從大連市、開(kāi)發(fā)區(qū)08-10年供銷對(duì)比來(lái)看，大連市區(qū)供銷較往年出現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)，2010年除甘井子區(qū)外，市內(nèi)3區(qū)銷售總量?jī)H190萬(wàn)平。而金州新區(qū)的商品房供銷呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。隨著普灣新區(qū)帶來(lái)跨越大大連的規(guī)劃力量啟動(dòng)，作為跨越規(guī)劃之核心樞紐地位及大連外溢需求首席承接的金州新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)必將迎來(lái)更好更快的發(fā)展！2008-2010年大連、開(kāi)發(fā)區(qū)、金州供銷對(duì)比圖例單位：萬(wàn)平大大連規(guī)劃下原市區(qū)滿溢需求有利引流成交量下滑近四成龍王廟沿

5、海旅游板塊五一路泛城市中心板塊金州北新區(qū)板塊大黑山自然資源板塊開(kāi)發(fā)區(qū)中心板塊濱海路度假板塊金石灘旅游板塊金州新區(qū)區(qū)域板塊特征及品牌格局解讀金州區(qū)板塊：金州北與普灣新區(qū)連接最近的板塊，是“十一五”規(guī)劃的金州開(kāi)發(fā)新區(qū)之一。目前新客運(yùn)站與普灣新區(qū)利好聯(lián)系是區(qū)域主要賣點(diǎn)。當(dāng)前供應(yīng)產(chǎn)品以高層為主。龍王廟金渤海岸度假和服務(wù)業(yè)板塊，目前世茂嘉年華是區(qū)域最有影響力的項(xiàng)目，區(qū)域擁有靠海資源，濱海路將與大連市形成連接，是具有潛力的房地產(chǎn)板塊，但是目前為開(kāi)發(fā)初期，市場(chǎng)尚不成熟。目前在售項(xiàng)目以高層為主，萬(wàn)恒、世茂擁有低密度的別墅和多層產(chǎn)品。五一路泛中心：由于金州區(qū)中心供應(yīng)匱乏，因此形成與金州市中心共享城市資源的五一路

6、泛中心板塊。該板塊與沈大高速公路連接，并共享與開(kāi)發(fā)區(qū)連接的五一路，因此吸引老城區(qū)中心客戶。目前，該區(qū)域以高層為主。大黑山：該板塊項(xiàng)目比鄰五一路，擁有大黑山良好的自然資源，是金州距離開(kāi)發(fā)區(qū)最近的板塊，因此吸引開(kāi)發(fā)區(qū)外溢客群購(gòu)買。區(qū)域主要以高層銷售為主。少量銷售低密度的別墅和多層。開(kāi)發(fā)區(qū)板塊：開(kāi)發(fā)區(qū)中心開(kāi)發(fā)區(qū)早期的發(fā)展板塊，掌握開(kāi)發(fā)區(qū)與各區(qū)的網(wǎng)絡(luò)交通以及商業(yè)、教育等城市資源。目前區(qū)域住宅以高層為主，少量高端項(xiàng)目有低密多層。濱海路是開(kāi)發(fā)區(qū)目前最火的板塊。擁有靠海度假資源，新區(qū)建設(shè)日益成熟，并且擠進(jìn)眾多國(guó)際和全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)了眾多經(jīng)典高端樓盤，該板塊是大連新興的富人區(qū)。區(qū)域以高層和別墅產(chǎn)品為主要供

7、應(yīng)，中高端項(xiàng)目有多層供應(yīng)。金石灘發(fā)現(xiàn)王國(guó)主題公園是該板塊的主要賣點(diǎn)，由于缺乏商業(yè)配套，目前區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟。板塊以低密度的多層和別墅為主。金州新區(qū)一線品牌開(kāi)發(fā)商分布 開(kāi)發(fā)區(qū)集合全國(guó)和國(guó)際品牌6家，品牌項(xiàng)目9個(gè)。而金州區(qū)全國(guó)品牌1家，本土一線品牌2家，品牌項(xiàng)目?jī)H3個(gè)。因此對(duì)比兩區(qū)域，開(kāi)發(fā)區(qū)品牌成熟度相對(duì)較高，具有較強(qiáng)的吸附中高端客群的能力。而金州區(qū)主要為本地開(kāi)發(fā)商盤踞，品牌割據(jù)戰(zhàn)尚未顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)居者屬性價(jià)值的為項(xiàng)目品牌力！品牌形象塑造分析經(jīng)典案例解析 產(chǎn)品信息：建筑面積180萬(wàn)共分七期開(kāi)發(fā)。目前，一期別墅產(chǎn)品原墅、高層住宅產(chǎn)品藝墅及城市別館已完美交付；二期別墅產(chǎn)品領(lǐng)墅和高層住宅產(chǎn)品視界將

8、于2011年全面交付；三期首席海景235333高爾夫?qū)倨綄庸氽」麕X墅、150五層電梯花園洋房郡墅、創(chuàng)新3G別墅領(lǐng)墅、110140Art-Deco全海景高層住宅視界、6893私屬級(jí)親海精裝鋒寓，2011年，110、140五層電梯花園洋房郡墅號(hào)、60139城市別館號(hào)。 配套建設(shè)：紅星海社區(qū)內(nèi)的4萬(wàn)以愛(ài)為主題的LOVE山體公園、8000STAR紅星海灘，13000東北亞首席灣區(qū)會(huì)館紅星會(huì)館、全球唯一5000綜合物管大樓均已落成并投入使用。2011年，紅星海14萬(wàn)國(guó)際濱海休閑商業(yè)街工程將全面啟動(dòng)；紅星海016歲教育示范工程體系之紅星海紅黃藍(lán)幼兒園將建成并實(shí)現(xiàn)招生。2012年，紅星海教育配套之北京十一

9、學(xué)校大連開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校也將落成并全面招生紅星海世界觀塑造品牌形象三板斧：2、全方位媒體轟炸是將品牌形象傳播給受眾的重要手段1、高調(diào)的產(chǎn)品展示是品牌形象震撼亮相的直接手段3、精準(zhǔn)的活動(dòng)營(yíng)銷是讓消費(fèi)者對(duì)品牌產(chǎn)生忠誠(chéng)度的有效手段1、高調(diào)的產(chǎn)品展示高調(diào)售樓現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)是展示品牌形象直接手段專業(yè)的銷售形象和物業(yè)形象是品牌形象的商標(biāo)專業(yè)的銷售形象和物業(yè)形象是品牌形象的商標(biāo)2、全方位媒體轟炸戶外媒體報(bào)紙媒體電視媒體3、精準(zhǔn)的活動(dòng)營(yíng)銷品牌落地階段活動(dòng)關(guān)鍵詞：明星事件、高調(diào)、曝光頻繁活動(dòng)目的：企業(yè)品牌和項(xiàng)目品牌在短期獲得認(rèn)知2009-2010主題活動(dòng)圈層生活感動(dòng)大連，呈現(xiàn)獨(dú)一的新奢華主義生活。活動(dòng)目的：維系首期置業(yè)

10、客群，擴(kuò)展新客群，鞏固項(xiàng)目品牌形象口碑品牌鞏固階段活動(dòng)關(guān)鍵詞：體驗(yàn)營(yíng)銷和情感營(yíng)銷、積極維系、有效性品牌提升階段活動(dòng)關(guān)鍵詞：良好的公眾形象活動(dòng)目的：在區(qū)域市場(chǎng)的確立頂尖地位 進(jìn)入2010-2011年之后，紅星海世界觀繼續(xù)以高調(diào)的明星推薦活動(dòng)和項(xiàng)目體驗(yàn)類活動(dòng)的同時(shí)，加入了提升自己良好公眾形象的活動(dòng)。以提升公眾形象和回報(bào)社會(huì)是借賺取社會(huì)無(wú)形的口碑價(jià)值，確立項(xiàng)目在整個(gè)市場(chǎng)地位。（詳情見(jiàn)附件內(nèi)容）產(chǎn)品展示經(jīng)典案例解析 二期一期三期地址 開(kāi)發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)3號(hào)地售樓地址 開(kāi)發(fā)區(qū)華潤(rùn)海中國(guó)藝術(shù)館 九洞高爾夫西南側(cè)起價(jià)8000元/平方米均價(jià)8500元/平方米價(jià)格詳情均價(jià)8500元/平方米開(kāi)發(fā)商華潤(rùn)置地（大連）

11、有限公司建筑類型高層物業(yè)類別住宅建筑面積 220000平方米占地面積 74000平方米容積率 2.87總戶數(shù) 1600物業(yè)公司 華潤(rùn)物業(yè)（大連）有限公司物業(yè)費(fèi)1.85元/月/平方米車位費(fèi) 待定車位數(shù) 地下700地上200交通狀況 海濱路,2、5路,輕軌投資商 華潤(rùn)置地（大連）有限公司建筑設(shè)計(jì) CCDI（中建國(guó)際設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司）景觀設(shè)計(jì) 新加坡柏景華潤(rùn)海中國(guó) 華潤(rùn)海中國(guó)目前售樓處華潤(rùn)海中國(guó)藝術(shù)館以獨(dú)特的設(shè)計(jì)造型展現(xiàn)自身的文雅和藝術(shù)的氣息。進(jìn)入藝術(shù)館之前園林水系令人心曠神怡。一路上華潤(rùn)海中國(guó)的宣傳路旗展示牌處處可見(jiàn)，并沿街矗立海、中、國(guó)，三個(gè)大字，提醒著人們他是這里真正的主人。海中國(guó)品質(zhì)展示精致

12、樣板間 樣板間的每一角落均顯示出華潤(rùn)產(chǎn)品的一貫特征，精致而不俗。加之推窗可見(jiàn)的迷人海景，無(wú)不吸引著購(gòu)房者眼球。大大連下的市場(chǎng)需求格局現(xiàn)狀 普灣新區(qū)地緣自住地緣自住地緣自住高端自住/投資產(chǎn)業(yè)自住旅游地產(chǎn)原住民及產(chǎn)業(yè)和熱動(dòng)線帶來(lái)的客群金州區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群受城區(qū)建設(shè)遷移城區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)工廠員工受高額房?jī)r(jià)影響外溢到金州區(qū)大連市（以甘井子區(qū)為主）受高額房?jī)r(jià)影響外溢金州區(qū)限購(gòu)令擠壓出的轉(zhuǎn)移性需求金州老城區(qū)居民改善居住金州區(qū)目標(biāo)需求鎖定：本地居民及大連和開(kāi)發(fā)區(qū)外溢需求，且主體為剛性自住需求，部分投資。金州區(qū)目標(biāo)需求定位吸引金州本地客群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群金州情節(jié)吸引大連市與開(kāi)發(fā)區(qū)外溢客群大連情節(jié)結(jié)合不同客群心理歸屬情感

13、的差異釋放針對(duì)性板塊營(yíng)銷策略屬性價(jià)值 合而不同鎖定目標(biāo)客戶需求觸點(diǎn)建立項(xiàng)目利益有效區(qū)隔悅泰山里永安四季憬園河畔6000-70007000-80008000以上華夏金城天鴻展視界鴻瑋瀾山華邦儷城金潤(rùn)花園自然天城海天新界福佳新天地嶺灣風(fēng)尚瀛海金州萬(wàn)恒天籟灣大黑山板塊價(jià)值依托：緊鄰開(kāi)發(fā)區(qū)，交通便利、大黑山風(fēng)景區(qū)、新區(qū)規(guī)劃升值空間客群集中開(kāi)發(fā)區(qū)工作者投資渤海計(jì)劃東方灣新興北京郡五一路泛中心板塊價(jià)值依托：緊鄰金州灣，環(huán)境優(yōu)越、交通便利客群集中金州老城區(qū)者自住龍王廟板塊價(jià)值依托：開(kāi)發(fā)商云集、海景房客群集中外地投資客龍祥嘉園板塊產(chǎn)品價(jià)格品牌金州北城高層6000-7000悅泰、天鴻五一路泛中心高層8000-8

14、500阿爾濱、福佳大黑山高層、小高7500-8500鴻瑋、華邦、龍王廟高層、小高6500-9000萬(wàn)恒、茂業(yè)等金州區(qū)板塊屬性分析連大文潤(rùn)金辰和平儷苑金連佳地中心區(qū)板塊價(jià)值依托：地段，配套完善。新項(xiàng)目較少金州北城板塊價(jià)值依托：城際鐵路規(guī)劃核心、客運(yùn)中心?？腿杭薪鹬荼镜鼐用褡宰°綀@河畔目標(biāo)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析憬園河畔項(xiàng)目建筑面積54萬(wàn)，占地17萬(wàn)三期高層產(chǎn)品現(xiàn)售45# 46# 樓戶型75-85ART-deco新裝飾主義風(fēng)格建筑一、二期全部入住擁有完備生活配套、成熟生活氛圍品牌開(kāi)發(fā)商具有一定影響力金州北城板塊板塊位于城區(qū)以北主要客群為金州當(dāng)?shù)馗纳菩跃用?，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)原住民，渴望成為金州人的購(gòu)買情節(jié)。

15、該區(qū)域價(jià)格集中在6000-7000元/平，主要以高層60-90平產(chǎn)品為主。天鴻展視界雖不位于永安大街上，但新開(kāi)盤項(xiàng)目，具有一定號(hào)召力，且目標(biāo)客群屬性與本案有很大程度上的重疊，值得密切關(guān)注區(qū)域規(guī)劃利好規(guī)劃方面，金州區(qū)行政中心北移規(guī)劃落實(shí)了區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套，具代表性質(zhì)為圖書(shū)館、108中學(xué)、青少年活動(dòng)中心、金州博物館及區(qū)婦幼保健院即將啟動(dòng)使用的金州客運(yùn)站原有直達(dá)傳統(tǒng)城區(qū)中心的永安大街板塊區(qū)隔，區(qū)域內(nèi)聯(lián)合之項(xiàng)目利益點(diǎn)為新都心屬性，城市中軸價(jià)值開(kāi)發(fā)商大連金悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司大連百安物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目地址金州區(qū)斯大林路集品東林世家1#樓公建建筑面積11.3萬(wàn)平（1期）占地面積4.2萬(wàn)平類型/面積

16、高層平層50-110，躍層64-86容積率1.96綠化率35%價(jià)格均價(jià)6800總戶數(shù)1037開(kāi)盤時(shí)間一期：2009年8月7日，二期：2010-11-24 項(xiàng)目概況項(xiàng)目整體地勢(shì)呈北高南低，西高東低的走勢(shì)。北部和西北部為山體，從風(fēng)水學(xué)中看這是一塊難得的寶地，產(chǎn)品概況項(xiàng)目共分二期規(guī)劃、多層和小高層 多層狀況為6層，小高層狀況為16層。自建配套1.4萬(wàn)平方米地下大型商場(chǎng)，7000平米地下車位和9000平米的沿街公建。重點(diǎn)競(jìng)品關(guān)注 優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：配套：社區(qū)生活配套不齊全地段：距離城市中心有一定距離，不是核心區(qū)域。體量：項(xiàng)目規(guī)模較小價(jià)格：躍層產(chǎn)品價(jià)位較高，對(duì)于購(gòu)買該區(qū)域客戶很難接受品牌：開(kāi)發(fā)商的品牌有一定優(yōu)

17、勢(shì)。產(chǎn)品 ： LOFT空間，5.4米層高，上下分層，動(dòng)靜分區(qū)，客廳寬大觀景窗設(shè)計(jì)。教育：人文氛圍濃厚（學(xué)校、博物館、圖書(shū)館）體育場(chǎng)金州高級(jí)中學(xué)婦嬰保健醫(yī)院主流產(chǎn)品戶型賞析優(yōu)勢(shì)：1.布局緊湊合理，動(dòng)靜分明。無(wú)空間浪費(fèi)。 2.上層獨(dú)立出來(lái)空間，可自主利用。 3.下層超大客廳寬敞明亮不足：1.暗衛(wèi)，通風(fēng)性差，直對(duì)樓道，私密性差。 2.戶型隔斷較多。優(yōu)勢(shì)： 1.南向客廳及主臥采光佳，八角凸窗。 2.廚房與餐廳分明。 3.衛(wèi)生間明衛(wèi)，通風(fēng)較好。不足：1. 進(jìn)深較長(zhǎng)。 2.主客臥面積相差較多。項(xiàng)目主要推廣形式 悅泰山里主要以報(bào)廣為宣傳手段。早期報(bào)廣主打系列式，營(yíng)銷對(duì)象直指金州本地居民。抓住其金州情節(jié)的心理

18、屬性。開(kāi)發(fā)商大連恒宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司第一太平戴維斯項(xiàng)目地址大連市金州新區(qū)金東路215號(hào)建筑面積72萬(wàn)平占地面積23.2萬(wàn)平類型/面積高層、小高、多層容積率2.8綠化率38%價(jià)格均價(jià)6300總戶數(shù)7312開(kāi)盤時(shí)間2010年12月11日 項(xiàng)目概況Act deco建筑風(fēng)格。金州新區(qū)最大的舊城改造工程，擁有綜合性商業(yè)配套及萬(wàn)平園林景觀。產(chǎn)品概況一期5棟。全部為33層高層，共700余套房源。共分三期開(kāi)發(fā)。樓間距40-60米自建配套萬(wàn)平園林景觀建設(shè)。簽約知名學(xué)前教育機(jī)構(gòu)雙語(yǔ)幼兒園進(jìn)駐。優(yōu)惠活動(dòng)每10平優(yōu)惠100元重點(diǎn)競(jìng)品關(guān)注 配套：位于匯金市場(chǎng)東側(cè)，未來(lái)規(guī)劃商業(yè)，生活方便景觀 ：成樹(shù)引進(jìn)、造萬(wàn)平

19、園林，臺(tái)灣著名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)交通：臨近輕軌及公交車站，出行便利物業(yè)：聘請(qǐng)五星級(jí)物管，享受專業(yè)、體貼式服務(wù)。優(yōu)勢(shì)：園林規(guī)劃規(guī)劃商業(yè)配套區(qū)域：原有棚戶區(qū)尚未徹底拆遷，影響整體項(xiàng)目形象?？腿?：區(qū)域影響造成客群中回遷戶較多，影響項(xiàng)目質(zhì)素。周邊：項(xiàng)目外圍無(wú)其他樓體項(xiàng)目、顯空曠。劣勢(shì)主流產(chǎn)品戶型賞析優(yōu)勢(shì)： 1.主臥南向、客臥北向、內(nèi)設(shè)有衣帽間 2.廚房具有獨(dú)立的生活陽(yáng)臺(tái)，便于日常生活。 3.入門設(shè)有玄關(guān)，保障私密性。不足：1. 整體布局欠佳，動(dòng)靜不分。 2.衛(wèi)生間距離臥室較遠(yuǎn)，生活不夠方便。 3.暗衛(wèi)，通風(fēng)性差D戶型 二室二廳一衛(wèi)約73.77平B戶型 二室二廳一衛(wèi)約77.14平優(yōu)勢(shì)：1格局方正. 2.明廚設(shè)

20、計(jì)、干濕分離 3.雙臥均南向，陽(yáng)光充足。不足：1. 布局合理性欠佳，動(dòng)靜不分 2.廚房與衛(wèi)生間門相對(duì)。項(xiàng)目主要推廣形式 由項(xiàng)目報(bào)廣可見(jiàn)該項(xiàng)目主要賣點(diǎn)在于舊城改造以及萬(wàn)平園林規(guī)劃。主要客群來(lái)自于金州本地改善型客戶以及舊城改造回遷戶購(gòu)買。主流建筑風(fēng)格主流產(chǎn)品形式主流戶型結(jié)構(gòu)主流規(guī)劃為本案贏得了板塊主流需求心理同時(shí)也陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)之中項(xiàng)目之于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)脫穎而出的關(guān)鍵是差異化利益點(diǎn)精準(zhǔn)提煉綜合競(jìng)品對(duì)比分析，得出憬園河畔區(qū)隔性項(xiàng)目?jī)r(jià)值利益點(diǎn)為成熟社區(qū)氛圍及已積淀的項(xiàng)目品牌力自然天城建筑面積約68萬(wàn)平，占地23.5萬(wàn)平一期高層產(chǎn)品70-80產(chǎn)品已售罄，在售100平以上產(chǎn)品約10套。背靠大黑山風(fēng)景區(qū)，面朝七里

21、森林公園沿山坡地而建，生態(tài)自然公園社區(qū)。大黑山板塊區(qū)域位于金州區(qū)毗鄰開(kāi)發(fā)區(qū)，屬兩地連接區(qū)域主要客群為開(kāi)發(fā)區(qū)工作者自住及投資所用，以及外來(lái)投資客，渴望成為大連人購(gòu)買情節(jié)。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形式豐富，產(chǎn)品線跨度較大，項(xiàng)目自身配套規(guī)劃完備價(jià)格7500-8500元/平區(qū)域規(guī)劃利好大大連規(guī)劃賦予金州的核心戰(zhàn)略區(qū)位屬性輕軌三號(hào)線與渤海大道交匯輻射使得本案所在區(qū)位成為金州核心戰(zhàn)略屬性的聚焦之地。大黑山珍稀景觀資源自然天城目標(biāo)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析板塊區(qū)隔，區(qū)域內(nèi)聯(lián)合之項(xiàng)目利益點(diǎn)為大黑山景觀資源，大大連核心區(qū)位開(kāi)發(fā)商大連華邦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)公司大連華邦物業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址開(kāi)發(fā)區(qū)與金州區(qū)交會(huì)處安盛購(gòu)物中心北輕軌站

22、旁大黑山外 建筑面積14.6萬(wàn)平占地面積66000建筑類型高層戶型面積40-140容積率2.22綠化率60%價(jià)格均價(jià)7300總戶數(shù)1585開(kāi)盤時(shí)間1期09年10月25，2期09年11月283期10年4月17項(xiàng)目概況背靠大黑山，臨近輕軌3號(hào)線及其站點(diǎn)，五一路旁，承接大連、金州、開(kāi)發(fā)區(qū)三區(qū)人脈，享三區(qū)資源?，F(xiàn)房出售產(chǎn)品概況由13棟高層構(gòu)成，住宅東南5朝向。超大樓間距自建規(guī)劃7000平BLOCK商業(yè)街、2萬(wàn)平地下停車場(chǎng)、5萬(wàn)平法式園林。優(yōu)惠活動(dòng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，中獎(jiǎng)?wù)呙夥靠?萬(wàn)-10萬(wàn)不等。重點(diǎn)競(jìng)品關(guān)注 周邊配套：項(xiàng)目周邊處于開(kāi)發(fā)階段，路面較差、相比較配套，生活購(gòu)物較為不便。戶型：戶型偏大，主力戶型與本地需

23、求有差異價(jià)格：躍層價(jià)格偏高，對(duì)于一些客戶接受有難度。交通：緊鄰輕軌車站口，105路公交自然景觀 ：背靠遼南風(fēng)景名勝大黑山，環(huán)境優(yōu)美。內(nèi)部規(guī)劃：50000平米法式風(fēng)情園林、7000平米BLOCK商街，滿足他們?nèi)粘Ｉ钪匦璧目臻g需求。戶型設(shè)計(jì)：樓體東南向陽(yáng)設(shè)計(jì)。挑高的躍層、錯(cuò)位陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗等。規(guī)劃BLOCK商業(yè)街已建現(xiàn)房售樓處優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：主流產(chǎn)品分析平層：79.71平躍層：77.13平 配送面積約113平優(yōu)勢(shì)：1.南向超大獨(dú)立廚房 2.錯(cuò)位觀景陽(yáng)臺(tái)，全贈(zèng)送。 3.雙南臥室不足：1.主客臥面積相差較大。 2.廚房不具備生活陽(yáng)臺(tái) 3.儲(chǔ)藏室外接，私密性差。優(yōu)勢(shì)：1.封閉陽(yáng)臺(tái)、贈(zèng)送一半面積 2.餐廳面積較大，可自主分割 3.廚房自帶生活陽(yáng)臺(tái)，使用方便不足：1.進(jìn)深較長(zhǎng)，空間浪費(fèi)較明顯 2.二層北向臥室無(wú)自帶衛(wèi)生間，方便性較差 3.入戶門與衛(wèi)生間相對(duì)華邦儷城三期宣傳報(bào)廣 華邦儷城宣傳報(bào)廣可看出該項(xiàng)目賣點(diǎn)為交通及新城規(guī)劃。主要客群來(lái)自于開(kāi)發(fā)區(qū)，主要營(yíng)銷對(duì)象是年輕家庭。開(kāi)發(fā)商大連鴻瑋置業(yè)有限公司物業(yè)公司（物業(yè)顧問(wèn)）第一太平戴維斯項(xiàng)目地址金州新區(qū) 國(guó)家級(jí)森林公園大黑山南麓建筑面積50萬(wàn)平占地面積27萬(wàn)平類型/面積小高75-109、多層68-90、別墅25