[廣西]公寓住宅項(xiàng)目企劃報(bào)告書(圖文并茂 97頁(yè))

1、謹(jǐn)呈：廣西XXX置業(yè)有限公司2010-05-06本報(bào)告解決的問(wèn)題項(xiàng)目宏觀背景及區(qū)域市場(chǎng)分析 12010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控措施 ：“國(guó)10條”，引發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入混沌期。時(shí)間措施要點(diǎn)2010.04.19住建部要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知，要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名。2010.04.17國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)

2、買住房貸款。2010.04.15國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì):貸款買二套房首付不得低于50%14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的11倍。對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。2010.04.13住建部：加快保障房建設(shè) 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲住房城鄉(xiāng)建設(shè)部13日召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2010.04.11銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款中國(guó)銀監(jiān)會(huì)11日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如

3、無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。2010.03.18國(guó)資委要求78家非地產(chǎn)主業(yè)央企15天出退出方案按照國(guó)資委要求，除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企正在加快調(diào)整重組，在完成自有土地開(kāi)發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.03.10國(guó)土部強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)用地監(jiān)管 將開(kāi)展突擊檢查國(guó)土部發(fā)通知：一、加快住房建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制；二、促進(jìn)住房建設(shè)用地有效供應(yīng)；三、切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管；四、建立健全信息公開(kāi)制度；五、開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查。2010.02.20銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動(dòng)資金貸

4、款不得用于固定資產(chǎn)、股權(quán)等投資，不得用于國(guó)家禁止生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的領(lǐng)域和用途。2010.01.12央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒中國(guó)人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010.01.10國(guó)辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展 國(guó)辦發(fā)出通知，要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。2009.12.23財(cái)政部：五年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營(yíng)業(yè)稅 自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售

5、收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。2009.12.175部委新政打擊囤地炒地：拿地首付不低于50%財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。2009.12.14國(guó)務(wù)院提四措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲國(guó)務(wù)院提四措施遏制房?jī)r(jià)：一要增加普通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房；三要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工

6、程建設(shè)。2009.12.09個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年國(guó)務(wù)院決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2009.12.07中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：明年要增加普通商品住房供給中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度。新政執(zhí)行第一周，南寧市新建商品房成交漲幅達(dá)61%，樓市整體走勢(shì)平穩(wěn)。新政執(zhí)行第二周（黃金周）成交下降6.4%，南寧樓市新政效果顯現(xiàn)。新政執(zhí)行第二周，本周新建商品房市場(chǎng)成交行情開(kāi)始下降，漲幅由上周61.64%的漲幅跌到-6.4%，而二手房房源發(fā)布和成交仍保持正常的增長(zhǎng)，尤其在五一黃金周時(shí)間

7、段出現(xiàn)這樣的行情，表明南寧市場(chǎng)已經(jīng)明顯感受到調(diào)控政策的影響，購(gòu)房者開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了觀望情緒，市場(chǎng)將開(kāi)始降溫。另外，由于政策調(diào)控效果的滯后性，南寧市也尚未出臺(tái)地方執(zhí)行細(xì)則，南寧市場(chǎng)在此之前將持續(xù)一段觀望期。據(jù)悉，5月10日央行將再度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率，意味著房地產(chǎn)融資進(jìn)一步收緊，房企資金壓力進(jìn)一步增大，后續(xù)市場(chǎng)行情趨冷的可能性加大。南寧房產(chǎn)供應(yīng)09年以來(lái)增長(zhǎng)較快，需求持續(xù)旺盛；后續(xù)仍將保持較大的供應(yīng)量，國(guó)10條調(diào)控下，投機(jī)、投資型市場(chǎng)將迅速轉(zhuǎn)入以剛性需求為主的買方市場(chǎng)，但由于09年大量土地供應(yīng)將導(dǎo)致今明兩年新盤供應(yīng)量仍然未減。從五一黃金周前市場(chǎng)狀況看，價(jià)格抗性逐漸突顯，7000元/平方米以下及中小

8、等戶型受追捧，高價(jià)位區(qū)間大戶型住宅銷售呈量跌趨勢(shì)；在09年南寧樓市爆漲的市場(chǎng)環(huán)境下，逐漸沉積了大量買不起房的剛性需求群體，這部分群體將成為今年下半年南寧購(gòu)房主力軍；區(qū)外熱錢抽身，以浙江、東北炒房者為代表的投資、投機(jī)群體，迅速進(jìn)入拋盤銷售期，大量房源將充斥南寧二手房市場(chǎng)，這將是對(duì)新房市場(chǎng)的一大沖擊。宏觀市場(chǎng)現(xiàn)狀關(guān)注及解讀中小戶型將再度成為主流產(chǎn)品！價(jià)格因素仍是影響一級(jí)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素！購(gòu)房群體正朝剛性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換！機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存！性價(jià)比成為購(gòu)房置業(yè)首選！一次置業(yè)者將成為主力購(gòu)房群體！價(jià)位較低的偏遠(yuǎn)樓盤將獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！地塊所處位置為未開(kāi)發(fā)的新區(qū)，屬于目前南寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的陌生區(qū)域；項(xiàng)目位于南寧城市建設(shè)主要

9、發(fā)展方向上（新五象），未來(lái)3-5年，周邊將形成片區(qū)行政商業(yè)中心，成為城市向東南擴(kuò)展的橋頭堡；地塊周邊的邕江水系與靈龜山交相呼應(yīng)，形成得天獨(dú)厚的自然景觀資源。； 項(xiàng)目特性為坡地建筑形態(tài)，極大利用了周邊的自然地理優(yōu)勢(shì)，這也是南寧從未出現(xiàn)過(guò)的建筑形態(tài)。五象新區(qū)規(guī)劃中，由于原良慶區(qū)土地收儲(chǔ)計(jì)劃無(wú)限期擱置，邕寧XX區(qū)獲得率先發(fā)展的大好機(jī)遇，該片區(qū)將成為著南寧向東向南發(fā)展橋頭堡的戰(zhàn)略位置，將給本案帶來(lái)契機(jī)。項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)資源分析在交通、規(guī)劃、景觀資源作用下，XX區(qū)格局迅速形成三大板塊并存局面產(chǎn)品供應(yīng)更趨于多元化行政中心板塊：區(qū)域行政文化中心，規(guī)劃配套完善，辦公、寫字樓、商務(wù)公寓將是該板塊代表產(chǎn)品。品質(zhì)住宅板

10、塊：擁有核心自然環(huán)境資源與較高發(fā)展?jié)摿?，將形成未?lái)的高尚居住區(qū)，兩房、三房將成為該片區(qū)主力產(chǎn)品，未來(lái)供應(yīng)量較大。核心商業(yè)板塊：在以上兩個(gè)板塊周邊將形成商業(yè)為主的商業(yè)地產(chǎn)板塊，也是XX區(qū)未來(lái)的商業(yè)配套中心。項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)品板塊分析未來(lái)客戶變化趨勢(shì)：XX未來(lái)的前期客戶將以年輕白領(lǐng)為主，但在后期高端客戶及部分投資客戶的比例將會(huì)加大?？蛻纛愋涂蛻艚M成客戶特征未來(lái)主力客戶高級(jí)管理人員和高薪的技術(shù)人員主要依托于XX區(qū)政府機(jī)關(guān)單位官員及企業(yè)高薪人員等，這類客戶對(duì)治安及配套要求較高仙葫區(qū)中高端客戶追求舒適居住環(huán)境和資源。擁有豐富的自然資源大盤對(duì)他們較有吸引力區(qū)內(nèi)投資客戶看好XX及五象新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展前景，是中小戶型

11、物業(yè)的投資者更大范圍內(nèi)的白領(lǐng)階層在區(qū)域來(lái)源上更為廣闊，基本上涵蓋了南寧市內(nèi)“被動(dòng)郊區(qū)化”的年輕白領(lǐng)階層，屬于剛性需求一次置業(yè)者周邊縣鎮(zhèn)客戶資源與XX存在工作緣、親緣的周邊各鎮(zhèn)客戶；有較大部分的客戶將來(lái)自原邕寧縣及周邊各鎮(zhèn)商務(wù)、商旅客戶依托于五象新區(qū)的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)大批商務(wù)關(guān)系的客戶群體，對(duì)高級(jí)公寓、公寓式辦公有較大需求XX未來(lái)客戶來(lái)源區(qū)域更廣闊，除了傳統(tǒng)的邕寧區(qū)客戶及仙葫客群外，更因?yàn)槲逑笮聟^(qū)規(guī)劃的牽引對(duì)青秀區(qū)年輕白領(lǐng)階層及其他中產(chǎn)階級(jí)客戶具有吸引力；項(xiàng)目后期，隨著XX區(qū)域行政中心地位的確立及周邊配套設(shè)施的完善，將吸引部分高端客戶、投資客戶及商務(wù)需求客戶；項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)客群分析鳳嶺北鳳嶺

12、東仙葫江南/良慶XX區(qū)1、未來(lái)1-2年內(nèi)供應(yīng)較大且集中；2、輕軌、高鐵等交通資源催生鳳嶺北成為中高端住宅聚集地；3、擁有品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)；4、產(chǎn)品線與本案存在較大重合。5、屬于高價(jià)位區(qū)間，本案占有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。1、以瑯東客運(yùn)站以東民族大道延伸段樓盤，客戶群體定位與本案重合，且相對(duì)配套及地段具有優(yōu)勢(shì)；2、隨著高速路口向東遷移，該片區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，將分流部分白領(lǐng)和投資客；3、二者的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為市場(chǎng)熱點(diǎn)間的資源競(jìng)爭(zhēng)；4、屬于中高價(jià)位區(qū)間，本案占有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。1、與XX區(qū)一江之隔，對(duì)外輻射力目前較有限，未來(lái)1-2年內(nèi)其主要是通過(guò)大型低密度別塑項(xiàng)目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶，及依托低價(jià)位高性價(jià)比產(chǎn)品吸引周邊剛性需

13、求客戶；2、二者的競(jìng)爭(zhēng)將主要表現(xiàn)為價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；3、XX作為未來(lái)土地出讓的主要場(chǎng)所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢(shì)1、與XX同處于發(fā)展中的低價(jià)片區(qū)相比，具有片區(qū)相對(duì)成熟、生活較為便利等心理優(yōu)勢(shì)；2、同樣為城市發(fā)展方向，是未來(lái)1-2年內(nèi)的熱點(diǎn)，推出項(xiàng)目以品牌開(kāi)發(fā)商的大盤為主；3、交通條件及自然景觀資源將成為本案競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1、同期拍賣的地塊，啟動(dòng)期于本案重疊，且位置相近，區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)明顯；2、本案規(guī)模在區(qū)內(nèi)相對(duì)有優(yōu)勢(shì)，若能在產(chǎn)品及建筑形態(tài)差異化上突破，在展示方面下工夫，將會(huì)具有較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；3、區(qū)域內(nèi)良性競(jìng)爭(zhēng)將共同炒熱區(qū)塊，互惠互利。在區(qū)域外的競(jìng)爭(zhēng)中主要潛在競(jìng)爭(zhēng)者為鳳嶺北、鳳嶺東及仙葫片區(qū)，江南及良慶區(qū)由于地緣

14、性差異與XX之間的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱；XX在區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)中總體來(lái)說(shuō)處于性價(jià)比較高的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位；本案在區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)中處于相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位XX區(qū)與周邊其他區(qū)域存在搶奪白領(lǐng)客戶群的競(jìng)爭(zhēng)，但在XX區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)中本案處于相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局研究123654本案所處的XX區(qū)將在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中主要占據(jù)熱點(diǎn)規(guī)劃、交通、自然條件優(yōu)勢(shì)，巨大的升值空間也將成為其主要優(yōu)勢(shì)從項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)來(lái)看：競(jìng)爭(zhēng)主要反映在資源板塊各項(xiàng)目對(duì)白領(lǐng)客戶的爭(zhēng)奪區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的集中競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)在明年年中之后，且同質(zhì)性競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重（規(guī)模相似、容積率相近、資源相當(dāng)）未來(lái)1-3年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)客戶群體將以一次置業(yè)者為主力群體本案開(kāi)發(fā)周期屬于新政調(diào)控下的不確定時(shí)期，是否

15、受到持續(xù)影響仍屬于未知數(shù)。競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)間區(qū)間：明年年初（3、4月份）出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和期，之后供應(yīng)迅速放大市場(chǎng)研究小結(jié)本報(bào)告解決的問(wèn)題項(xiàng)目產(chǎn)品研究及營(yíng)銷模式探討2項(xiàng)目產(chǎn)品的總評(píng)點(diǎn)個(gè)性鮮明的看家產(chǎn)品坡地建筑/富有質(zhì)感的外立面/英倫赭石建筑群規(guī)定動(dòng)作流行元素局部創(chuàng)新點(diǎn)歐式建筑立面合理的朝向布局依山傍水的外景資源附送面積原生坡地創(chuàng)新設(shè)計(jì)中心立體景觀軸線寬幅40000獨(dú)享中庭園林高低錯(cuò)落天際線邕江入灣半島，500米獨(dú)享水岸景觀線XX區(qū)制高點(diǎn)項(xiàng)目50-130中小精致戶型原生坡地規(guī)劃英倫風(fēng)格赭石立面純居住社區(qū)“S”型立體空間規(guī)劃中軸景觀帶項(xiàng)目的本體優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目賣點(diǎn)整合思路說(shuō)明： 在深入分析項(xiàng)目所有的特色后，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)

16、目所能提供的一切生活與追求均來(lái)源于相對(duì)廉價(jià)的置業(yè)成本、對(duì)未來(lái)資源的充分占有。前言 一個(gè)地塊的規(guī)模決定了規(guī)劃的方式和建筑的可能性，很大程度上也決定了在這個(gè)地塊上未來(lái)將出現(xiàn)的群體、將呈現(xiàn)的生活方式、將發(fā)生的故事。 丘吉爾曾說(shuō)“We shape our building；thereafter they shape us。我們做建筑，建筑又重新造就我們。尋找“與眾不同”的半島項(xiàng)目核心價(jià)值體系核心優(yōu)勢(shì)解構(gòu)“S”型景觀規(guī)劃豐富與多變的空間組團(tuán)景觀軸線與“視覺(jué)通廊”南北朝向板點(diǎn)結(jié)合角度角度園區(qū)內(nèi)獨(dú)具創(chuàng)想的規(guī)劃+景觀核心優(yōu)勢(shì)解構(gòu)核心優(yōu)勢(shì)解構(gòu)高度 XX區(qū)“制高點(diǎn)”挺拔俊秀的城市天際線高品位質(zhì)感會(huì)當(dāng)凌絕頂，一覽眾

17、山小純粹中小出彩戶型市場(chǎng)追捧的50-80二房市場(chǎng)主力的80-110三房110-130 花園洋房純凈的雙“灣”環(huán)繞純居住社區(qū)在五象東，最“純”的社區(qū)誕生了！核心優(yōu)勢(shì)解構(gòu) 純 度 本案核心優(yōu)勢(shì)解構(gòu)無(wú)限度 150畝坡地、近40000園林景觀、近50棟22萬(wàn)平米赭石建筑群完全的社區(qū)，一切皆有可能高度無(wú)限度角度在五象東，我們構(gòu)建了一個(gè)年輕、知性、純凈、充滿活力的菁英社區(qū)純度SWOT優(yōu)勢(shì) Strength劣勢(shì) Weak定位、風(fēng)格鮮明；規(guī)模大；江景、坡地，環(huán)境優(yōu)雅；純居住社區(qū)。所處地理位置偏；周邊居住人口較少，生活、公共配套不全；機(jī)會(huì) Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)項(xiàng)目所處城區(qū)為

18、政府著力發(fā)展的區(qū)域。新區(qū)，無(wú)限的可能。大盤，有足夠大的空間獲取更高利潤(rùn)。利用項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，有效整合項(xiàng)目自身資源，提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度；演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營(yíng)造未來(lái)生活的場(chǎng)景，引領(lǐng)濱江資源高端消費(fèi)者居住風(fēng)潮。強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值，消除消費(fèi)者的心理障礙；搭順風(fēng)車，借南寧東擴(kuò)南進(jìn)的城市發(fā)展思路，與新五象的規(guī)劃發(fā)展，快速拉升樓盤知名度與區(qū)域價(jià)值。威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅住宅供應(yīng)量正在加大，競(jìng)爭(zhēng)漸趨激烈；目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀存在一定心理抗性。宏觀經(jīng)濟(jì)受嚴(yán)厲調(diào)控，影響周期尚未明朗，市場(chǎng)處于混沌期，銷售量和價(jià)格無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)生態(tài)的、年輕的、充滿活力的

19、生活社區(qū)；通過(guò)借勢(shì)推廣，凸現(xiàn)項(xiàng)目形象，提升項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競(jìng)爭(zhēng)；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。項(xiàng)目SWOT策略推導(dǎo)傳統(tǒng)大盤開(kāi)發(fā)模式：驅(qū)動(dòng)力：利用價(jià)格梯度對(duì)首次置業(yè)者實(shí)行被動(dòng)牽引；產(chǎn)品：采用經(jīng)濟(jì)型的中低端產(chǎn)品滿足市區(qū)低收入階層的基本生理需求；結(jié)果：討好單一階層聚集形成大盤聚居效應(yīng)，但相應(yīng)的配套不足，難以吸引高端客戶群體，后期價(jià)格拉升空間較有限。客戶置業(yè)XX驅(qū)動(dòng)因素一：價(jià)格客戶置業(yè)XX驅(qū)動(dòng)因素二：資源資源大盤開(kāi)發(fā)模式：驅(qū)動(dòng)力：利用景觀資源對(duì)多次置業(yè)者實(shí)行主動(dòng)牽引；產(chǎn)品：采用舒適型的中高端產(chǎn)品滿足市區(qū)高收入階層的生活享受需求；結(jié)果：自然景觀的稀缺吸引，但對(duì)周邊環(huán)境及區(qū)內(nèi)景觀

20、環(huán)境需求較大，相對(duì)投入及工期增大，前期無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。熱點(diǎn)大盤開(kāi)發(fā)模式：驅(qū)動(dòng)力：利用城市發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域?qū)^(qū)內(nèi)部分投資群體實(shí)行投資吸引；產(chǎn)品：采用中小戶型、商務(wù)公寓等滿足投資群體的投資需求；結(jié)果：需通過(guò)大范圍熱點(diǎn)區(qū)域炒做，通常為多個(gè)大盤聯(lián)合鋪廣，耗時(shí)長(zhǎng)，廣告投入量大，受宏觀市場(chǎng)及政策制約明顯?？蛻糁脴I(yè)XX驅(qū)動(dòng)因素三：熱點(diǎn)客戶置業(yè)XX驅(qū)動(dòng)因素四：性價(jià)比性價(jià)比大盤開(kāi)發(fā)模式：驅(qū)動(dòng)力：利用稍高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，略低價(jià)位，對(duì)城市白領(lǐng)階層做價(jià)值落差體驗(yàn)；產(chǎn)品：采用特定產(chǎn)品及樓盤文化滿足中等收入階層的居住及精神需求；結(jié)果：性價(jià)比的吸引，相對(duì)前期的樣板展示投入較大，需依賴準(zhǔn)確的情感訴求，達(dá)到吸引特定人群的效果。客源思考C

21、ustomer thinking客戶定位的基本判斷本項(xiàng)目是一個(gè)規(guī)模大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，客戶定位在數(shù)量上和層級(jí)上都需要具有包容性和前瞻性客戶的發(fā)展是一個(gè)演變的過(guò)程，客戶層面會(huì)隨著樓盤的開(kāi)發(fā)而逐步擴(kuò)大和升級(jí)，而且客戶在不同階段的關(guān)注點(diǎn)都將有所不同大盤開(kāi)發(fā)規(guī)律根據(jù)大盤客戶的多樣性和客戶的演變性，對(duì)客戶應(yīng)根據(jù)生活特征和居住偏好進(jìn)行分類研究“泛”- 客戶覆蓋面是一個(gè)動(dòng)態(tài)的變化過(guò)程 客戶來(lái)源區(qū)域的泛、客戶層面的泛“演變”- 客戶群不斷在變化 在客戶群特征上、客戶層次和總價(jià)接受能力不斷演變前期營(yíng)銷模式：性價(jià)比與傳統(tǒng)模式利益點(diǎn)：低總價(jià)、高標(biāo)準(zhǔn)、高展示主力產(chǎn)品：傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型主力小2、3房客戶群體選擇：城市年輕白

22、領(lǐng)及周邊其他一次置業(yè)者中期營(yíng)銷模式：性價(jià)比、熱點(diǎn)利益點(diǎn)：產(chǎn)品升級(jí)、城市未來(lái)主力產(chǎn)品：高層公寓，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)型主力2、3房客戶群體選擇：城市年輕白領(lǐng)、周邊其他一次置業(yè)者、部分投資群體后期營(yíng)銷模式：資源大盤、熱點(diǎn)利益點(diǎn)：高標(biāo)準(zhǔn)、高資源、特定產(chǎn)品線主力產(chǎn)品：享受型大三房、部分低密度洋房等客戶群體選擇：城市中產(chǎn)階層、高收入群體隨著客戶的多元化，未來(lái)1-2年內(nèi)XX市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式也將趨于多樣化，本案隨著開(kāi)發(fā)周期的推進(jìn)，也將采取多元化的營(yíng)銷模式。近期客戶高附加值、高性價(jià)比中期客戶成熟、大氣遠(yuǎn)期客戶尊貴、品質(zhì)控制總價(jià)，形成品質(zhì)與價(jià)格預(yù)期的反差，走性價(jià)比路線景觀、樣板房的直接展示在配套問(wèn)題上提供可行的解決方案銷售啟示

23、高端形象項(xiàng)目成熟的生活方式卓越的產(chǎn)品素質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)展示和品牌提升持續(xù)的附加值提供會(huì)所、社區(qū)配套的升級(jí)社區(qū)周邊教育配套核心特征提煉本報(bào)告解決的問(wèn)題客群分析概念整合3客戶掃描價(jià)值層面：價(jià)值觀對(duì)新事物的看法消費(fèi)觀念高中沉穩(wěn)、有相對(duì)穩(wěn)定的社交圈、注重禮儀道德、重視其身份和聲譽(yù)、以及物質(zhì)財(cái)富的表現(xiàn)思想深刻、品牌追隨者、對(duì)“小資情調(diào)”不感興趣，有一定的聲望、重視自己的社交圈和生活圈在舒適和高品質(zhì)的生活基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的生活方式、較強(qiáng)的創(chuàng)造力和挑戰(zhàn)精神、擁有其身份和個(gè)性的標(biāo)志物懷舊內(nèi)斂、道德感強(qiáng)、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜歡清靜和人文氣息濃的地方有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、注重自我更新，提升，判斷力強(qiáng)，追求生活品質(zhì)和

24、舒適性。重視生活的舒適性和品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、社交面廣、追求科技帶來(lái)的精神享受、追求適合自己的新生活方式思想保守、愛(ài)面子講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、對(duì)價(jià)格有一些敏感責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有“節(jié)儉”精神、對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、對(duì)價(jià)格有一定的敏感高新式舊式轉(zhuǎn)型中低“XX半島”目前本案的客戶群鎖定在以滿足自身居住需求為目的的小資族群客戶描述目標(biāo)客戶的定義：精神貴族目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：青春、朝氣、積極、向往權(quán)威、自然、運(yùn)動(dòng)、壓力、圈子、學(xué)習(xí)、求新、實(shí)在、沖動(dòng)他們是社會(huì)的主流人群，進(jìn)

25、取不想被邊緣化，沒(méi)厭倦都市生活，有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)，在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)上又講點(diǎn)品位。是欲望都市里的長(zhǎng)跑者。他們是充滿矛盾的一群人, 喜歡有超值感的東西,卻又會(huì)為適度個(gè)性的商品表現(xiàn)出與他們的年齡和經(jīng)歷所不匹配的驚人的消費(fèi)能力他們喜歡并關(guān)注時(shí)尚，關(guān)注新一代的成功人士，前輩們的成功激勵(lì)和鼓舞著他們向更高的目標(biāo)進(jìn)取網(wǎng)絡(luò)是日常生活的主要部分：上網(wǎng)看新聞、交友、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、尋找資料、下載音樂(lè)和電影、娛樂(lè)、現(xiàn)實(shí)的一切都可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)客戶描述都市的快節(jié)奏并沒(méi)有讓他們喪失對(duì)生活的享受。年輕就是最大的優(yōu)勢(shì)，他們活躍在各個(gè)團(tuán)體和各種交友場(chǎng)所 ,在這些圈子中，沒(méi)有階層劃分，沒(méi)有等級(jí)分割，平等溝通是圈子的最重要準(zhǔn)則。

26、 他們崇尚權(quán)威，欣賞具有獨(dú)立見(jiàn)解者，喜歡與專業(yè)的人交流，過(guò)程中，他們能夠知曉或?qū)W到很多；但并不盲目崇拜，對(duì)事物有自己的見(jiàn)解他們喜歡到大自然吸吸新鮮空氣，運(yùn)動(dòng)一下全身的筋骨，好精神百倍的迎接下一周的緊張工作。我是一個(gè)熱愛(ài)生活的狂享者，總是想在忙碌的工作中，找回生活的魅力，找回曾失去的、錯(cuò)過(guò)的種種生活夢(mèng)想，希望尋找生活中的種種激情?？蛻裘枋瞿繕?biāo)客戶的定義：精神貴族目標(biāo)客戶的價(jià)值觀描述：青春、朝氣、積極、向往權(quán)威、自然、運(yùn)動(dòng)、壓力、圈子、學(xué)習(xí)、求新、實(shí)在、沖動(dòng)我們是城市未來(lái)的代言人，我們是城市中堅(jiān)力量階層。在半島，收入不是判定是不是半島人的標(biāo)準(zhǔn)，什么高級(jí)灰、中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)在半島，判定你是不是半島人的標(biāo)

27、準(zhǔn)是是否熱愛(ài)生活，是否熱愛(ài)豐富多姿的都市生活，是否有太多的欲望要在都市中實(shí)現(xiàn)。在參與和分享中感悟生活，并希望在參與中擴(kuò)大自己的交往圈子；除了參與外還崇尚DIY，一切都掌握在自己的手中，DIY也可創(chuàng)造無(wú)限的可能；年輕并UP著，我們年輕、有活力、有激情、無(wú)成見(jiàn)，為了更好的生活和事業(yè)的發(fā)展，希望通過(guò)自身的努力達(dá)到更高的層面，也積極的愿意通過(guò)各種途徑充電提高。對(duì)于未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的預(yù)期，也希望自己的下一代能夠贏在起跑線上。在半島，邂逅你和我們的生活。生活中充滿各種各樣的變化，變化帶來(lái)各色的偶然性。在普通的常態(tài)生活中，我們更向往偶然性帶來(lái)的隨意和驚喜。對(duì)于日復(fù)一日的生活，創(chuàng)意是最好的讓生活不那么悶的方式。年輕人

28、有的是創(chuàng)意，并為此而自豪，通過(guò)創(chuàng)意，生活可以過(guò)的和別人不一樣，可以表現(xiàn)自己、證明自己。我們同樣相信探索是一種生產(chǎn)力，作為非有產(chǎn)階級(jí)的年輕人，探索玩玩能夠開(kāi)辟出一片新的天地，我們是勇于探索的一群，就算是在市井的生活中被壓抑了心底的理想，但青春的激情促使我們有著與生俱來(lái)的探索精神。這是對(duì)未知的好奇和對(duì)美好結(jié)果的預(yù)期。半島提供了探索的空間和可能。擁有比夢(mèng)想更重要，生活中體驗(yàn)輕度放縱的快樂(lè)。未來(lái)是美好的，但追求美好未來(lái)的過(guò)程是漫長(zhǎng)而艱辛的，因此在向往美好前景的時(shí)候，希望現(xiàn)在也過(guò)得不要那么匆忙，那么累，能及時(shí)享受一下生活的美好。去哪里不重要，在路上最重要，跳什么舞不重要，在跳中最重要。半島倡導(dǎo)一種把握現(xiàn)

29、在的生活理念，活在當(dāng)下，活在進(jìn)行中。我們要主動(dòng)選擇生活，而不被生活選擇。能夠有很多選擇的生活是更為有品質(zhì)的，能選擇則意味著在很大程度上做生活的主人。半島提供豐富的可選擇性，滿足客戶對(duì)選擇的欲望，讓他們能夠主動(dòng)把控更多的東西。家是我的忘城。在半島，家不僅僅是睡覺(jué)的地方，而是一個(gè)避開(kāi)外界干擾的安樂(lè)窩，家庭的歸屬感也很重要。具有強(qiáng)烈歸屬感的社區(qū)也會(huì)形成一種標(biāo)簽感，給客戶帶來(lái)強(qiáng)烈的生活狀態(tài)和身份的認(rèn)知，這也是客戶所希望的。愛(ài)生活從愛(ài)自己開(kāi)始。繁忙的工作，不規(guī)律的生活習(xí)慣使得城市人的健康大多存在一些小小的問(wèn)題，年輕的拿青春堵明天的我們更是在生活的漩渦中有點(diǎn)兒身不由己。其實(shí)我們心中是自己為中心的，比誰(shuí)都更

30、關(guān)心自己，希望從各個(gè)方面對(duì)自己更好一點(diǎn)。概念整合尋找價(jià)值信息（FAB分析）F（Features/fact）: 項(xiàng)目本身的特性/屬性A（Advantages）： 相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)B（Benefit/value）： 樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值我有什么我好在哪兒我能給你帶來(lái)什么價(jià)值A(chǔ)概念整合B找到項(xiàng)目的價(jià)值消費(fèi)者：他們買什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）未來(lái)都市發(fā)展方向規(guī)劃及產(chǎn)品個(gè)性大盤英倫風(fēng)情合適的價(jià)格現(xiàn)代感會(huì)所（創(chuàng)新功能）大盤的第一期品牌知名物管獨(dú)特的社區(qū)文化精神品質(zhì)感邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）階層感創(chuàng)意與眾不同（出眾）特區(qū)生活成就樂(lè)趣Life

31、gets pleasureC營(yíng)銷：溝通的姿態(tài)也許我們都習(xí)慣了說(shuō)教，習(xí)慣了牽引，習(xí)慣了強(qiáng)勢(shì)：“明天我們住在哪里？”，“新五象東”，“XX半島”。我們這一代總是慣性地為每一件事去找一個(gè)說(shuō)法，或者賦予一些意義。作為營(yíng)銷者，我們必須這么做，只是需要改變一下溝通姿態(tài)，二十幾歲的年輕男女就是我們目前和未來(lái)的消費(fèi)者，如果你忽略他們，我們的房子就會(huì)被PK掉。接近消費(fèi)者真實(shí)的生活狀態(tài)，與消費(fèi)者建立平等，取悅甚至是迎合的溝通方式和溝通渠道。我們就此提出XX半島的價(jià)值觀My life , My pleasure我活著，我樂(lè)意“Reasons”價(jià)值觀可以不用說(shuō)，但必須銘記在心，成為Action的驅(qū)動(dòng)力區(qū)別于北京人因“

32、中心”而自大，上海人因“上海”而優(yōu)越，深圳人因“自我（實(shí)現(xiàn)）”而意氣風(fēng)發(fā)，而如今XX半島作為“年輕人的特區(qū)”，消費(fèi)者和營(yíng)銷人都將因而找到各自樂(lè)意生活的理由。熱愛(ài)自己就象熱愛(ài)XX半島一樣My lifeMy pleasure與你/妳一起找尋只屬于我們的半島我活著，我樂(lè)意。這里就是XX半島。概念體系和延展本報(bào)告解決的問(wèn)題形象解讀情感再升華4市場(chǎng)各項(xiàng)目形象的迷失？法式原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)、地中海風(fēng)情大盤、英倫城邦、西班牙印象法國(guó)的、英國(guó)的、地中海的、西班牙的，現(xiàn)階段的南寧樓市，八國(guó)聯(lián)軍又來(lái)了？它們是僅僅停留在建筑表面上，還是真正找到了客戶認(rèn)同的文化解碼？難道尖屋頂加木柵條就是英國(guó)風(fēng)范，玻璃門狀幾何體就是凱旋門嗎？

33、而我們，用什么形象來(lái)贏得市場(chǎng)？XX半島的由來(lái)這是一片未開(kāi)發(fā)的處女地，這是一片純潔的土地我們的客戶是有一群有活力，愛(ài)上生活的年輕菁英所以我們不要洋槍洋炮，不要虛偽的外表，我們要的是純粹和唯一！我們要打造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的社區(qū)，讓愛(ài)上生活的年輕人可以扎根此地。這是一個(gè)專屬于他們的領(lǐng)地，是一群菁英的聚集，這就是XX半島！我們追求的不是嘩眾取寵的風(fēng)格，也不是曲高和寡、空洞的概念 / 主義，我們想說(shuō)的是一種專屬、純粹的生活精神！我們稱之為：XX精神XX精神代表了什么？向上的精神務(wù)實(shí)的品格純潔的品質(zhì)積極向上的品質(zhì)，年輕，有活力踏實(shí)、穩(wěn)健、堅(jiān)忍不拔的品質(zhì)， 對(duì)生活有著美好的向往純潔的，一塵不染的品質(zhì)XX精神就是我們

34、的客群屬性我們30歲左右，來(lái)自五湖四海我們沒(méi)有很多的積蓄，但他們有追求更好生活的強(qiáng)烈愿望我們注重生活質(zhì)量，注重住宅的品質(zhì)我們不是有錢人，但是我們是有前途的年輕人！我們喜歡共享與交流，積極構(gòu)建屬于自己的生活圈我們擁有成熟與獨(dú)立的性格，不假外求我們就是這個(gè)城市現(xiàn)在與未來(lái)的 城 市 菁 英 ！我們工作在這里，愛(ài)上了這個(gè)城市XX精神追求更好，永不停步本報(bào)告解決的問(wèn)題營(yíng)銷推廣思路5階段性推廣費(fèi)用估算客戶引導(dǎo)期項(xiàng)目公開(kāi)期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期尾盤銷售期報(bào)紙雜志戶外網(wǎng)絡(luò)短信事件物料南國(guó)早報(bào)中心廣告牌2導(dǎo)路廣告牌236個(gè)月QQ、搜房彈出、按鈕、軟文海報(bào)、戶型圖、模型南國(guó)早報(bào)榜樣/新地產(chǎn)/居周刊引導(dǎo)旗QQ、搜房巨

35、幅、軟文、專題區(qū)內(nèi)短信群發(fā)樓書、三維、系列印刷品車站/車身廣告階段性印刷品事件南國(guó)早報(bào)南國(guó)早報(bào)南國(guó)早報(bào)居周刊居周刊榜樣/新地產(chǎn)/居周刊榜樣/新地產(chǎn)/居周刊車站/車身廣告車站/車身廣告QQ、搜房巨幅、軟文、專題QQ、搜房巨幅、軟文、專題QQ、搜房巨幅、軟文、專題區(qū)內(nèi)短信群發(fā)區(qū)內(nèi)短信群發(fā)區(qū)內(nèi)短信群發(fā)區(qū)內(nèi)短信群發(fā)事件事件事件事件階段性印刷品階段性印刷品396W198W264W264W198W總推廣費(fèi)用1320萬(wàn)元（按總銷售金額1%計(jì)算）分類推廣費(fèi)用估算客戶引導(dǎo)期項(xiàng)目公開(kāi)期第一強(qiáng)銷期第二強(qiáng)銷期尾盤銷售期報(bào)紙雜志戶外網(wǎng)絡(luò)短信事件物料南國(guó)早報(bào)中心廣告牌2導(dǎo)路廣告牌236個(gè)月QQ、搜房彈出、按鈕、軟文海報(bào)、

36、戶型圖、模型南國(guó)早報(bào)榜樣/新地產(chǎn)/居周刊引導(dǎo)旗QQ、搜房巨幅、軟文、專題區(qū)內(nèi)短信群發(fā)樓書、三維、系列印刷品車站/車身廣告階段性印刷品事件南國(guó)早報(bào)南國(guó)早報(bào)南國(guó)早報(bào)居周刊居周刊榜樣/新地產(chǎn)/居周刊榜樣/新地產(chǎn)/居周刊車站/車身廣告車站/車身廣告QQ、搜房巨幅、軟文、專題QQ、搜房巨幅、軟文、專題QQ、搜房巨幅、軟文、專題區(qū)內(nèi)短信群發(fā)區(qū)內(nèi)短信群發(fā)區(qū)內(nèi)短信群發(fā)區(qū)內(nèi)短信群發(fā)事件事件事件階段性印刷品階段性印刷品事件報(bào)紙：330萬(wàn)元雜志：66萬(wàn)元戶外：330萬(wàn)元網(wǎng)絡(luò)：264萬(wàn)元短信：132萬(wàn)元活動(dòng)：330萬(wàn)元物料：66萬(wàn)元尋找。 不一樣的半島五象廣場(chǎng)，民族大道沿線，榮茉大道，仙葫橋頭。建立視覺(jué)戰(zhàn)線。戶外廣告

37、攻略戰(zhàn)略要點(diǎn)來(lái)訪路線本案通過(guò)南國(guó)早報(bào)、南寧晚報(bào)硬廣+軟文炒作建立市場(chǎng)知名度。平面媒體攻略通過(guò)QQ/MSN等即時(shí)聊天工具彈出廣告，與權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)通欄廣告，建立快速傳播通道與交流平臺(tái)。網(wǎng)絡(luò)媒體攻略QQ群通欄彈出通過(guò)大事件營(yíng)銷，快速聚集人氣，形成圈子，建立特定圈層語(yǔ)境。大事件攻略大事件之 尋找“半島鐵盒” 大事件之 “XX”成立半島。 我們來(lái)了。網(wǎng)絡(luò)媒體平面媒體戶外廣告大事件開(kāi)盤/產(chǎn)品推介會(huì) 造場(chǎng)運(yùn)動(dòng) 強(qiáng)大的陣地包裝造場(chǎng) 場(chǎng)和游戲場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍邊界形象墻在輕易間被改變的視覺(jué)習(xí)慣設(shè)計(jì)內(nèi)容：大尺度的形象墻造場(chǎng)場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍入口雕塑雕塑JAZZ設(shè)計(jì)內(nèi)容：雕塑儀式感指

38、示作用 場(chǎng)和游戲造場(chǎng)場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍轉(zhuǎn)角廣場(chǎng)廣場(chǎng)柱電子屏小丑司儀開(kāi)盤月JAZZ 場(chǎng)和游戲設(shè)計(jì)內(nèi)容：1/3廣場(chǎng)柱成品對(duì)樓盤品牌述求/好的訴求/精神堡壘/導(dǎo)示2/3廣場(chǎng)柱ideas的征集造場(chǎng)場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍內(nèi)廣場(chǎng)/流動(dòng)性廣場(chǎng)柱電子屏小丑司儀開(kāi)盤月JAZZ/歡快設(shè)計(jì)內(nèi)容：派發(fā)禮品合影留念互動(dòng)參與是開(kāi)盤，卻更象節(jié)日建成日 場(chǎng)和游戲造場(chǎng)場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍廣場(chǎng)/流動(dòng)性廣場(chǎng)柱電子屏樂(lè)師/畫家/等開(kāi)盤月JAZZ/歡快配合場(chǎng)所：小區(qū)園林到位設(shè)計(jì)內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)作畫、泥塑/小提琴是開(kāi)盤，卻更象節(jié)日建成日 場(chǎng)和游戲造場(chǎng)場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍銷售中心展示空間/

39、輕易之間改變習(xí)慣；打破一切常規(guī)銷售人員開(kāi)盤月BLUES/鄉(xiāng)村輕易之間改變習(xí)慣；打破一切常規(guī)戶型圖非常規(guī)的展示拒絕功利的售賣體系，而營(yíng)銷卻無(wú)處不在銷售人員的裝束、派法的禮品、現(xiàn)場(chǎng)戶型展示：印有戶型圖的旗袍和領(lǐng)帶 場(chǎng)和游戲場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍銷售中心展示空間/輕易之間改變習(xí)慣；打破一切常規(guī)銷售人員開(kāi)盤月BLUES/鄉(xiāng)村造場(chǎng) 場(chǎng)和游戲在輕易間被改變的視覺(jué)習(xí)慣造場(chǎng)場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍樣板房變幻的空間銷售人員DIY輕音樂(lè)設(shè)計(jì)自己的生活 場(chǎng)和游戲造場(chǎng)場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)人員活動(dòng)性質(zhì)配合氛圍樣板房為不同人設(shè)計(jì)的房間的集合銷售人員角色扮演輕音樂(lè)角色扮演類樣板間1：根據(jù)不同的使用者的使用習(xí)

40、慣設(shè)計(jì)的房間的集成我希望讓我參與的空間 為殘疾人和老年人設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間為孕婦設(shè)計(jì)的廚房保姆房/兒童房為男人設(shè)計(jì)的客廳/為女人設(shè)計(jì)的臥室 場(chǎng)和游戲角色扮演類樣板間2：根據(jù)物業(yè)類型，以及根據(jù)不同景觀和花園組合特性的差異將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹讓房子發(fā)生故事讓房子發(fā)生故事角色扮演類樣板間2：根據(jù)物業(yè)類型，以及根據(jù)不同景觀和花園組合特性的差異將各種產(chǎn)品進(jìn)行系列化演繹讓房子發(fā)生故事讓房子發(fā)生故事造場(chǎng)角色：DJ的家角色：畫家的家角色：作家的家角色：攝影愛(ài)好者的家角色：裁縫的家 場(chǎng)和游戲銷售執(zhí)行報(bào)告總銷售金額17.16億平均每年7.5萬(wàn)m2住宅銷售量超現(xiàn)現(xiàn)有區(qū)域價(jià)值2000元/平米目標(biāo)意味著2011年5月開(kāi)盤

41、銷售，3年內(nèi)住宅銷售22萬(wàn)m2，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格最大化，整盤均價(jià)7800元以上。銷售目標(biāo)目 標(biāo)目標(biāo)可行性研究按2.2計(jì)算項(xiàng)目的容積率，項(xiàng)目的總建筑面積：220000平方米 143000平方米 33000平方米 44000平方米 江景高層無(wú)江景小高層、高層 均價(jià)6500 總面積的65%均價(jià)8500 總面積的15%電梯疊拼別墅均價(jià)11500 總面積的20%實(shí)現(xiàn)均價(jià)7800元/平方米目標(biāo)可行性研究片區(qū)典型樓盤樓盤特征價(jià)格主力戶型社區(qū)配套鳳嶺北榮和大地大盤品牌開(kāi)發(fā)商高性價(jià)比贈(zèng)送面積社區(qū)環(huán)境7800-820070110會(huì)所小學(xué)幼兒園風(fēng)情商業(yè)街柳沙半島半山大觀天下大盤贈(zèng)送面積一線江景社區(qū)環(huán)境7800-9000

42、85-130會(huì)所幼兒園商業(yè)街北湖隆源國(guó)際公館成熟區(qū)域贈(zèng)送面積社區(qū)環(huán)境750070-110會(huì)所商業(yè)街仙湖區(qū)域觀瀾溪谷類別墅別墅產(chǎn)品江景資源11000-20000250-400會(huì)所，獨(dú)特的自然資源目前南寧賣7800左右的是什么產(chǎn)品目標(biāo)可行性研究實(shí)現(xiàn)7800的價(jià)格必須具備的條件 地段成熟 贈(zèng)送面積 占有資源 緊俏產(chǎn)品 品牌效應(yīng)規(guī)模優(yōu)勢(shì) 我們的現(xiàn)狀與以上條件的異同點(diǎn) 陌生地段 贈(zèng)送面積占有資源 特定產(chǎn)品 品牌效應(yīng)規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目的核心問(wèn)題如何最大的利用自然資源的提高價(jià)格的問(wèn)題 如何解決項(xiàng)目區(qū)域陌生的問(wèn)題 如何解決項(xiàng)目周邊配套商業(yè)設(shè)施不完整的問(wèn)題 目標(biāo)可行性研究解決之道超高性價(jià)比（贈(zèng)送超大面積、提高產(chǎn)品配

43、置） 特定產(chǎn)品組合（小高層、高層、江景房、疊拼） 設(shè)置大型多功能會(huì)所解決社區(qū)配套問(wèn)題 營(yíng)銷手法借鑒XX區(qū)城市規(guī)劃展（展示整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃和整個(gè)區(qū)域的未來(lái)） 南寧XX發(fā)展與打造南寧XX論壇（與邕寧區(qū)政府合作與主流媒體合作炒作） 項(xiàng)目展示區(qū)的開(kāi)放活動(dòng)（提前做全南寧一流的展示示范區(qū)）目標(biāo)可行性研究強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷推廣方式（借高端產(chǎn)品包裝推廣拉升整體心理預(yù)期）提高產(chǎn)品附加值 斷橋鋁、LOWE玻璃 通體面磚立面、裙房干掛石材 精裝大堂及標(biāo)準(zhǔn)層 目標(biāo)可行性研究采用指紋識(shí)系統(tǒng) 大型綜合會(huì)所 完整的客戶服務(wù)體系 知名品牌物業(yè)管理打造南寧第一展示區(qū) 個(gè)性化精裝樣板房展示 組團(tuán)園林景觀實(shí)景展示樓體外立面實(shí)景展示 目標(biāo)可行性研究前期物業(yè)服務(wù)