[石獅]2011-2014年8月城鎮(zhèn)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方案（42頁）

1、石獅市人民政府關(guān)于公布實(shí)施石獅市2011年度城鎮(zhèn)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方案的通告石獅市人民政府關(guān)于公布實(shí)施石獅市2011年度城鎮(zhèn)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方案的通告獅政201414號各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，石獅高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，市直各單位：石獅市2011年度城鎮(zhèn)土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用方案業(yè)經(jīng)福建省國土資源廳驗(yàn)收通過，經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)予公布，自2014年8月1日起實(shí)施，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。石獅市人民政府關(guān)于實(shí)施2.5時(shí)，“”號取“+”號，VC為宗地實(shí)際容積率與其所在修正區(qū)間下限的差值；當(dāng)VS2.5的時(shí)，“”號取“-”號，VC為宗地實(shí)際容積率與其所在修正區(qū)間上限的差值。容積率修正系數(shù)計(jì)算公式

2、計(jì)算的具體容積率修正系數(shù)見表6-9所示。表6-9 石獅市商服用地級別價(jià)容積率修正系數(shù)表（標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.5）容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)21.12993.20.89744.40.79195.60.70462.11.09813.30.88764.50.78595.70.69922.21.06953.40.87874.60.77655.80.69402.31.04393.50.87074.70.76765.90.68902.41.02083.60.85924.80.759160.68432.51.00003.70.84854.90.75112.60.98083.80.8

3、38650.74342.70.96333.90.82945.10.73612.80.947540.82085.20.72922.90.93314.10.81275.30.722630.92014.20.80535.40.71633.10.90824.30.79845.50.7103注：容積率小于2.0時(shí)按2.0的修正系數(shù)計(jì)算，大于6.0時(shí)按6.0的修正系數(shù)計(jì)算。（4）土地開發(fā)程度修正基準(zhǔn)地價(jià)是在一定開發(fā)程度限制下的均質(zhì)區(qū)域的平均價(jià)格，而對于具體宗地而言，其開發(fā)程度往往與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度不一致，因此，必須進(jìn)行開發(fā)程度修正，其修正值根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及宗地地形

4、、地貌、地質(zhì)等情況確定其修正值。（5）商服用地級別價(jià)的計(jì)算公式商服用地基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式為樓面地價(jià)，首先確定宗地所在的商服用地級別和對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，然后根據(jù)其區(qū)域因素、容積率修正、使用年期和期日對級別價(jià)的進(jìn)行修正，即可得待估宗地的樓面地價(jià)。商服用地樓面價(jià)的計(jì)算公式：樓面地價(jià)=級別價(jià)(1+K)容積率修正土地使用年期修正土地期日修正土地開發(fā)程度修正K為各影響因素修正系數(shù)。（三）住宅用地級別價(jià)修正體系1、影響因素的選擇及其權(quán)重的確定影響住宅用地的因素主要有商服繁華程度、交通通達(dá)度、城鎮(zhèn)設(shè)施、社會服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量和宗地條件等因素。本次基準(zhǔn)地價(jià)修訂采用的住宅因素因子及其權(quán)重，主要是依據(jù)上輪基準(zhǔn)地價(jià)修訂

5、時(shí)的因素因子及其權(quán)重，同時(shí)根據(jù)石獅市的實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整后確定。宗地地價(jià)影響因素因子的選擇及其權(quán)重確定結(jié)果，詳見表6-10。表6-10石獅市城鎮(zhèn)住宅用地地價(jià)影響因素因子權(quán)重表影響因素影響因子權(quán)重(%)區(qū)域因素距商服中心距離12.58基礎(chǔ)設(shè)施保證度10.25環(huán)境優(yōu)劣度18.25公用設(shè)施完備度13.17交通便捷度10.3人口密度5.66個(gè)別因素臨街道路等級7.73公交便捷度11.65宗地面積4.85宗地形狀5.562、各因素影響地價(jià)修正幅度值的計(jì)算（1）修正幅度值計(jì)算根據(jù)估價(jià)規(guī)程,在各土地級別中找出正常市場交易樣點(diǎn)地價(jià)的最高值和最低值,將其與對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較,得到基準(zhǔn)地價(jià)的最優(yōu)與最劣的修正幅

6、度,其計(jì)算公式如下:（2）修正幅度值分割在確定上調(diào)、下調(diào)最大幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將各因素影響地價(jià)修正幅度劃分為五個(gè)檔次：優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，各檔次取值原則為：以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正幅為0；在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，取值為最大上調(diào)幅度/2；在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，取值為最大下調(diào)幅度/2。各檔次修正幅度值以Fn表示，其中n依次為2、1、0、-1、-2。3、住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表由上述城鎮(zhèn)住宅用地的影響因素因子及其權(quán)重，以及住宅用地的上、下限最大修正幅度，按下式計(jì)算即可得出住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)，詳見表6

7、-11：Ki=FnWi式中：Kii因素或因子在n檔次的修正系數(shù)Fni因素或因子在n檔次影響地價(jià)的修正幅度值Wii因素或因子對宗地價(jià)的影響權(quán)重表6-11 石獅市住宅用地級別樓面價(jià)影響因素修正系數(shù)表單位：%影響因素優(yōu) 較優(yōu) 一般較劣劣區(qū)域因素距商服中心距離2.521.260-1.26-2.52基礎(chǔ)設(shè)施保證度2.051.030-1.03-2.05環(huán)境優(yōu)劣度3.651.830-1.83-3.65公用設(shè)施完備度2.631.320-1.32-2.63交通便捷度2.061.030-1.03-2.06人口密度1.130.570-0.57-1.13個(gè)別因素臨街道路等級1.550.780-0.78-1.55公交便

8、捷度2.331.170-1.17-2.33宗地面積0.970.490-0.49-0.97宗地形狀1.110.560-0.56-1.114、住宅用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表根據(jù)各因素對宗地土地利用的影響程度以及優(yōu)劣狀況，把影響因素的優(yōu)劣度劃分為五級：優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣。每一級中的“一般”是指體現(xiàn)本級別基準(zhǔn)地價(jià)的平均水平，根據(jù)土地級別影響因素對宗地地價(jià)的影響程度，編制宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表，詳見下表6-12。表6-12 石獅市住宅用地影響因素說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距商服中心距離位于區(qū)域商服中心內(nèi)距區(qū)域商服中心500米距區(qū)域商服中心500800米距區(qū)域商服中心800120

9、0米距區(qū)域商服中心1200米基礎(chǔ)設(shè)施保證度供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率98%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率98%95%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率90%95%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率80%90%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率80%環(huán)境優(yōu)劣度基本無污染，周邊有大型公園或休閑廣場輕度空氣、噪音污染，周邊有大型公園或休閑廣場一定程度的空氣、噪音污染，周邊有中小型公園或綠地空氣、噪音、水污染較嚴(yán)重嚴(yán)重空氣、噪音、水污染公用設(shè)施完備度周邊醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施齊全，且具一定規(guī)模周邊有個(gè)別大規(guī)模的公用設(shè)施，且功能較齊全周邊有中等規(guī)模的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施且功能較齊

10、全周邊有醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施且功能較齊全周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施不齊全交通便捷度周邊有多條主、次干道，交通便利周邊有主干道，交通較便利周邊有多條次干道，交通基本滿足通行要求周邊僅有支干道，交通較不便利周邊無支干道以上級別道路，交通不便利人口密度位于人口密集區(qū)，常住人口密度大，流動人口多位于人口密集區(qū)，常住人口密度較大，流動人口較多位于人口較密集區(qū)，常住人口密度適中，流動人口適中周邊人口密度一般周邊人口密度較小個(gè)別因素臨街道路等級臨接城市主要繁華商業(yè)街臨接城市主要繁華商業(yè)街或次繁華商業(yè)街臨接次繁華商業(yè)街或生活型主干道、交通型主干道臨接一般街道、巷道、支路不臨街公交便捷度

11、距站點(diǎn)100米且公交線路6條以上(含6條)距站點(diǎn)100150米且公交線路4條以上(含4條)距站點(diǎn)150200米且公交線路3條以上(含3條)距站點(diǎn)200300米且公交線路2條以上(含2條)站點(diǎn)距離300米或公交線路1條宗地面積宗地大小非常適合土地利用類型宗地大小較適合其土地利用類型宗地大小基本適合土地利用類型相對土地利用類型偏大或偏小宗地大小不適合土地利用宗地形狀土地形狀規(guī)則，對土地利用無影響土地形狀較規(guī)則，對土地利用無影響土地形狀不規(guī)則，但對土地利用無影響土地形狀不規(guī)則對土地利用有影響土地形狀不規(guī)則，對土地利用影響嚴(yán)重5、其他因素修正（1）期日修正基準(zhǔn)地價(jià)是均質(zhì)區(qū)域某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，但由于土

12、地價(jià)格受到不同的社會、經(jīng)濟(jì)、政策等因素的影響，處于不斷變化之中。因此，必須對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行估價(jià)期日修正。在實(shí)際操作中，有公布地價(jià)指數(shù)的，可以直接采用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正；沒有公布地價(jià)指數(shù)的，你可以采取市場調(diào)查、比較等方法綜合確定。（2）使用年期修正KT= 11/(1+r)m11/(1+r)n式中：m土地實(shí)際出讓年限或剩余使用年限n土地法定最高出讓年限r(nóng)土地還原利率6%表6-13 石獅市住宅用地使用年期修正表年期(年)12345678910修正系數(shù)0.05760.11190.16310.21150.25710.30010.34070.37900.41510.4492年期(年)1112131415161

13、7181920修正系數(shù)0.48140.51170.54030.56730.59280.61680.63950.66080.68100.7000年期(年)21222324252627282930修正系數(shù)0.71800.73490.75090.76600.78020.79360.80630.81820.82950.8401年期(年)31323334353637383940修正系數(shù)0.85010.85960.86850.87690.88490.89240.89940.90610.91240.9183年期(年)41424344454647484950修正系數(shù)0.92390.92920.93420.93

14、890.94330.94750.95140.95520.95870.9620年期(年)51525354555657585960修正系數(shù)0.96510.96810.97090.97350.97600.97830.98050.98260.98450.9864年期(年)61626364656667686970修正系數(shù)0.98810.98980.99130.99280.99420.99550.99670.99790.99901.0000（3）容積率修正一般來說，容積率與地價(jià)呈正相關(guān)，容積率越高，地價(jià)也越高，但是隨著容積率的提高，投資成本、投資風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大，按邊際收益遞減原則，當(dāng)容積率達(dá)至某一閥值時(shí)，

15、收益不再增長，即地價(jià)增長趨于零，所以容積率修正系數(shù)也相應(yīng)有一閥值。容積率的的修正系數(shù)計(jì)算公式為：式中： 宗地容積率修正系數(shù)；宗地實(shí)際容積率與其所在修正區(qū)間下（上）限的差值；宗地實(shí)際容積率所在修正區(qū)間的調(diào)整系數(shù)；宗地實(shí)際容積率；宗地實(shí)際利用容積率所在修正區(qū)間的序號。上式中，當(dāng)VS2.5時(shí)，“”號取“+”號，VC為宗地實(shí)際容積率與其所在修正區(qū)間下限的差值；當(dāng)VS2.5的時(shí)，“”號取“-”號，VC為宗地實(shí)際容積率與其所在修正區(qū)間上限的差值。根據(jù)上述容積率修正系數(shù)計(jì)算公式計(jì)算的具體容積率修正系數(shù)見表6-14。表6-14 石獅市住宅用地級別價(jià)容積率修正系數(shù)表（標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.5）容積率修正系數(shù)容積率修正

16、系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1.51.32282.90.95484.30.81195.70.69041.61.269930.94384.40.80255.80.68241.71.21713.10.93294.50.79335.90.67461.81.17453.20.92224.60.784260.66681.91.14723.30.91154.70.77516.10.659121.10963.40.90114.80.76626.20.65152.11.07743.50.89074.90.75746.30.64402.21.05543.60.880450.74876.40.63662.31

17、.03353.70.87035.10.74006.50.62932.41.02173.80.86035.20.73156.60.62202.513.90.85045.30.72316.70.61492.60.988540.84065.40.71486.80.60782.70.97714.10.83095.50.70656.90.60082.80.96594.20.82135.60.698470.5939注：容積率小于1.5時(shí)按1.5的地面價(jià)計(jì)算，大于7.0時(shí)按7.0的地面價(jià)計(jì)算。別墅用地采用地面價(jià)計(jì)算，不再進(jìn)行容積率修正。（4）土地開發(fā)程度修正住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)是在一定開發(fā)程度限制下的均質(zhì)區(qū)域的

18、平均價(jià)格，而對于具體宗地而言，其開發(fā)程度往往與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度不一致，因此，必須進(jìn)行開發(fā)程度修正，其修正值根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門規(guī)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及宗地地形、地貌、地質(zhì)等情況確定其修正值。（5）住宅用地的計(jì)算公式住宅用地（普通住宅用地）基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式為樓面地價(jià)，首先確定宗地所在的住宅用地級別和對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，然后根據(jù)其區(qū)域因素、容積率、使用年期和期日對級別價(jià)的進(jìn)行修正，即可得待估宗地的樓面地價(jià)。住宅用地（普通住宅用地）樓面地價(jià)=級別樓面價(jià)(1+K)容積率修正土地使用年期修正地價(jià)期日修正土地開發(fā)程度修正K為各影響因素修正系數(shù)。住宅用地（別墅用地）基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式為地面地價(jià)，

19、首先確定宗地所在的住宅用地級別和對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，然后根據(jù)其區(qū)域因素、使用年期和期日對級別價(jià)的進(jìn)行修正，即可得待估宗地的地面地價(jià)。住宅用地（別墅用地）地面地價(jià)=級別地面價(jià)(1+K)土地使用年期修正地價(jià)期日修正土地開發(fā)程度修正K為各影響因素修正系數(shù)。（四）工礦倉儲用地級別價(jià)修正體系1、影響因素的選擇及其權(quán)重的確定影響工礦倉儲用地土地價(jià)格的因素主要有土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模和宗地條件等。本次基準(zhǔn)地價(jià)修訂工礦倉儲用地采用的因素因子及其權(quán)重，主要是依據(jù)上輪基準(zhǔn)地價(jià)修訂時(shí)的因素因子及其權(quán)重，同時(shí)根據(jù)石獅市的實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整后確定。宗地地價(jià)影響因素因子的選擇及其權(quán)重確定結(jié)果，詳見表6-1

20、5。表6-15石獅市工礦倉儲用地定級因素及權(quán)重表影響因素影響因子權(quán)重(%)區(qū)域因素對外交通便利度6.75交通便捷度10.85產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模16.05基礎(chǔ)設(shè)施保證度28.47環(huán)境優(yōu)劣度5.12個(gè)別因素臨街道路等級10.54宗地面積4.25宗地形狀4.25地形坡度3.15容積率10.572、各因素影響地價(jià)修正幅度值的計(jì)算及分割（1）修正幅度值計(jì)算根據(jù)估價(jià)規(guī)程,在各土地級別中找出正常市場交易樣點(diǎn)地價(jià)的最高值和最低值,將其與對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較,得到基準(zhǔn)地價(jià)的最優(yōu)與最劣的修正幅度,其計(jì)算公式如下:（2）修正幅度值分割在確定上調(diào)、下調(diào)最大幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將各因素影響地價(jià)修正幅度劃分為五個(gè)檔次：

21、優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，各檔次取值原則為：以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正幅為0；在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，取值為最大上調(diào)幅度/2；在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，取值為最大下調(diào)幅度/2。各檔次修正幅度值以Fn表示，其中n依次為2、1、0、-1、-2。3、工礦倉儲用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表由上述工礦倉儲用地的影響因素因子及其權(quán)重，以及工礦倉儲用地的上、下限最大修正幅度，按下式計(jì)算即可得出工礦倉儲用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)：Ki=FnWi式中：Kii因素或因子在n檔次的修正系數(shù)Fni因素或因子在n檔次影響地價(jià)的修正幅度值Wii因素或因子對宗地價(jià)

22、的影響權(quán)重石獅市工礦倉儲用地級別地面價(jià)修正系數(shù)，詳見下表6-16。表6-16 石獅市工礦倉儲用地級別地面價(jià)修正系數(shù)表單位：%影響因素優(yōu) 較優(yōu) 一般較劣劣區(qū)域因素對外交通便利度1.62 0.81 0-0.81 -1.62 交通便捷度2.60 1.30 0-1.30 -2.60 產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模2.85 1.43 0-1.43 -2.85 基礎(chǔ)設(shè)施保證度3.83 1.92 0-1.92 -3.83 環(huán)境優(yōu)劣度1.23 0.62 0-0.62 -1.23 個(gè)別因素臨街道路等級2.53 1.27 0-1.27 -2.53 宗地面積1.02 0.51 0-0.51 -1.02 宗地形狀1.02 0.51 0

23、-0.51 -1.02 地形坡度0.76 0.38 0-0.38 -0.76 容積率2.54 1.27 0-1.27 -2.54 4、工礦倉儲用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表根據(jù)各因素對宗地土地利用的影響程度以及優(yōu)劣狀況，把影響因素的優(yōu)劣度劃分為五級：優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣。每一級中的“一般”是指體現(xiàn)本級別基準(zhǔn)地價(jià)的平均水平，根據(jù)土地級別影響因素對宗地地價(jià)的影響程度，編制宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表，詳見表6-17。 表6-17石獅市工礦倉儲用地影響因素指標(biāo)說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素對外交通便利度距離高速公路入口或港口1公里距離高速公路入口或港口3公里距離高速公路入口或港口5公里距離

24、高速公路入口或港口8公里距離高速公路入口或港口8公里交通便捷度周邊有多條主、次干道，交通便利周邊有主干道，交通較便利周邊有多條次干道，交通基本滿足通行要求周邊僅有支干道，交通較不便利周邊無支干道以上級別道路，交通不便利產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)集聚規(guī)模明顯位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)集聚規(guī)模一般位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，區(qū)內(nèi)集聚規(guī)模尚未形成或位于工業(yè)區(qū)外但周邊已形成積聚規(guī)模位于工業(yè)區(qū)外，周邊有一定集聚規(guī)模位于工業(yè)區(qū)外，無集聚規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施保證度供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率98%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率98%95%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率90%95%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率80%90%供

25、水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率80%環(huán)境優(yōu)劣度基本無污染，周邊有大型公園或休閑廣場輕度空氣、噪音污染，周邊有大型公園或休閑廣場一定程度的空氣、噪音污染，周邊有中小型公園或綠地空氣、噪音、水污染較嚴(yán)重嚴(yán)重空氣、噪音、水污染個(gè)別因素臨街道路等級臨接交通型主干道臨接交通型次干道或混合型主干道臨接交通型次干道或其它類型次干道臨接支干道、支路等臨接小巷或不臨街宗地面積宗地大小非常適合其土地利用類型宗地大小較適合其土地利用類型宗地大小適合其土地利用類型宗地相對土地利用類型偏大或偏小宗地大小不適合其土地利用類型宗地形狀土地形狀規(guī)則，對土地利用無影響土地形狀較規(guī)則，對土地利用無影響土地形狀不規(guī)則，但對土地利用

26、無影響土地形狀不規(guī)則對土地利用有影響。土地形狀不規(guī)則，對土地利用影響嚴(yán)重地形坡度地勢平坦坡度22坡度44坡度6坡度6容積率容積率2.01.5容積率21.0容積率1.50.8容積率1.0容積率0.85、其他因素修正在利用基準(zhǔn)地價(jià)評估宗地地價(jià)時(shí)，除必須進(jìn)行微觀區(qū)位及宗地個(gè)別因素修正外，還需要對宗地價(jià)格影響比較大的估價(jià)期日、土地使用年期、土地開發(fā)程度等因素進(jìn)行修正。（1）期日修正基準(zhǔn)地價(jià)是均質(zhì)區(qū)域某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，但由于土地價(jià)格受到不同的社會、經(jīng)濟(jì)、政策等因素的影響，處于不斷變化之中。因此，必須對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行估價(jià)期日修正。在實(shí)際操作中，有公布地價(jià)指數(shù)的，可以直接采用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正；沒有公布地價(jià)指

27、數(shù)的，可以采取市場調(diào)查比較等方法綜合確定。（2）使用年期修正工礦倉儲用地基準(zhǔn)地價(jià)是法定最高出讓年限的地價(jià)，在對出讓、轉(zhuǎn)讓宗地實(shí)際使用年限少于法定最高年限的宗地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須進(jìn)行土地使用年期修正，其修正系數(shù)為：KT= 11/(1+r)m11/(1+r)n式中：m土地實(shí)際出讓年限或剩余使用年限n土地法定最高出讓年限r(nóng)土地還原利率6%表6-18 石獅市工礦倉儲用地使用年期修正表年期(年)12345678910修正系數(shù)0.0599 0.1163 0.1696 0.2198 0.2673 0.3120 0.3542 0.3940 0.4315 0.4670 年期(年)11121314151617181

28、920修正系數(shù)0.5004 0.5319 0.5617 0.5897 0.6162 0.6412 0.6647 0.6869 0.7079 0.7277 年期(年)21222324252627282930修正系數(shù)0.7464 0.7640 0.7806 0.7962 0.8110 0.8250 0.8381 0.8505 0.8623 0.8733 年期(年)31323334353637383940修正系數(shù)0.8837 0.8936 0.9028 0.9116 0.9198 0.9276 0.9350 0.9419 0.9484 0.9546 年期(年)41424344454647484950

29、修正系數(shù)0.9604 0.9659 0.9711 0.9760 0.9806 0.9849 0.9890 0.9929 0.9966 1.0000 （3）土地開發(fā)程度修正工礦倉儲用地基準(zhǔn)地價(jià)是在一定開發(fā)程度限制下的均質(zhì)區(qū)域的平均價(jià)格，而對于具體宗地而言，其開發(fā)程度往往與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度不一致，因此，必須進(jìn)行開發(fā)程度修正。石獅市工礦倉儲用地臨路首宗用地由于市政道路開發(fā)的程度差異性等因素，導(dǎo)致臨路首宗用地與相鄰第二宗用地的價(jià)值差異較大。直接表現(xiàn)為臨路寬度與臨路首宗工礦倉儲用地市場價(jià)值的正相關(guān)。工礦倉儲用地出讓底價(jià)按照該地段基準(zhǔn)地價(jià)執(zhí)行，并結(jié)合宗地道路等級臨路40米進(jìn)深范圍加收臨路差價(jià)確定。為便

30、于操作，路段調(diào)節(jié)差價(jià)按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。表6-19 石獅市工礦倉儲用地臨路首宗用地開發(fā)程度修正表道路寬度路段調(diào)節(jié)差價(jià)18米道路26米26米道路38米38米道路48米48米道路60米60米道路、級1214161820、級4681012注：宗地道路等級臨路40米進(jìn)深范圍加收路段調(diào)節(jié)差價(jià)。（4）工礦倉儲用地的計(jì)算公式地面地價(jià)=級別價(jià)(1+K) 土地使用年期修正地價(jià)期日修正土地開發(fā)程度修正值（路段調(diào)節(jié)差價(jià)）（五）其它類型用地的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系1、影響因素的選擇及其權(quán)重的確定影響其他類型用地的區(qū)域因素有宗地區(qū)位、交通條件、宗地條件等；個(gè)別因素主要有宗地形狀、面積、規(guī)劃限制等情況。宗地地價(jià)影響因素因子的選擇及

31、其權(quán)重確定結(jié)果，詳見下表6-20至表6-21。表6-20 石獅市營利性公共管理與公共服務(wù)用地級別樓面價(jià)影響因素因子選擇及其權(quán)重表影響因素影響因子權(quán)重(%)區(qū)域因素距商服中心距離13.56基礎(chǔ)設(shè)施保證度10.86環(huán)境優(yōu)劣度10.47公用設(shè)施完備度12.65交通便捷度12.25人口密度10.75個(gè)別因素臨街道路等級10.27公交便捷度10.5宗地面積4.19宗地形狀4.5表6-21 石獅市營利性殯葬用地、汽車客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及公共停車場、港口碼頭用地級別地面價(jià)影響因素因子選擇及其權(quán)重表影響因素影響因子權(quán)重(%)區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施保證度16.75環(huán)境優(yōu)劣度10.86公用設(shè)施完備度10.47交通便捷度12.

32、65人口密度8.12個(gè)別因素臨街道路等級10.54宗地面積6.54宗地形狀6.54地形坡度4.12容積率13.412、各因素影響地價(jià)修正幅度值的計(jì)算及分割（1）修正幅度值計(jì)算根據(jù)估價(jià)規(guī)程,在各土地級別中找出正常市場交易樣點(diǎn)地價(jià)的最高值和最低值,將其與對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行比較,得到基準(zhǔn)地價(jià)的最優(yōu)與最劣的修正幅度,其計(jì)算公式如下:（2）修正幅度值分割在確定上調(diào)、下調(diào)最大幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將各因素影響地價(jià)修正幅度劃分為五個(gè)檔次：優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，各檔次取值原則為：以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正幅為0；在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正幅度，取值為最大上調(diào)幅

33、度/2；在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較劣的修正幅度，取值為最大下調(diào)幅度/2。各檔次修正幅度值以Fn表示，其中n依次為2、1、0、-1、-2。3、其他類型用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表由上述工礦倉儲用地的影響因素因子及其權(quán)重，以及工礦倉儲用地的上、下限最大修正幅度，按下式計(jì)算即可得出工礦倉儲用地基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)：Ki=FnWi式中：Kii因素或因子在n檔次的修正系數(shù)Fni因素或因子在n檔次影響地價(jià)的修正幅度值Wii因素或因子對宗地價(jià)的影響權(quán)重石獅市營利性公共管理與公共服務(wù)用地級別樓面價(jià)修正系數(shù)表，詳見表6-22；營利性殯葬用地、汽車客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及停車場、港口碼頭用地級別地面價(jià)影響因素修正系數(shù)表，詳

34、見表6-23。表6-22 石獅市營利性公共管理與公共服務(wù)用地級別樓面價(jià)修正系數(shù)表影響因素優(yōu) 較優(yōu) 一般較劣劣區(qū)域因素距商服中心距離2.70 1.35 0-1.35 -2.70 基礎(chǔ)設(shè)施保證度2.20 1.10 0-1.10 -2.20 環(huán)境優(yōu)劣度2.10 1.05 0-1.05 -2.10 公用設(shè)施完備度2.60 1.30 0-1.30 -2.60 交通便捷度2.50 1.25 0-1.25 -2.50 人口密度2.20 1.10 0-1.10 -2.20 個(gè)別因素臨街道路等級2.10 1.05 0-1.05 -2.10 公交便捷度1.90 0.95 0-0.95 -1.90 宗地面積0.90

35、 0.45 0-0.45 -0.90 宗地形狀0.80 0.40 0-0.40 -0.80 表6-23石獅市營利性殯葬用地、汽車客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及公共停車場、港口碼頭用地影響因素修正系數(shù)表影響因素優(yōu) 較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施保證度2.00 1.00 0-1.00 -2.00 環(huán)境優(yōu)劣度2.00 1.00 0-1.00 -2.00 公用設(shè)施完備度3.50 1.75 0-1.75 -3.50 交通便捷度2.50 1.25 0-1.25 -2.50 人口密度2.50 1.25 0-1.25 -2.50 個(gè)別因素臨街道路等級2.00 1.00 0-1.00 -2.00 宗地面積1.00 0.50 0

36、-0.50 -1.00 宗地形狀1.00 0.50 0-0.50 -1.00 地形坡度0.70 0.35 0-0.35 -0.70 容積率2.80 1.40 0-1.40 -2.80 4、其他類型用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表根據(jù)各因素對宗地土地利用的影響程度以及優(yōu)劣狀況，把影響因素的優(yōu)劣度劃分為五級：優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣。每一級中的“一般”是指體現(xiàn)本級別基準(zhǔn)地價(jià)的平均水平，根據(jù)土地級別影響因素對宗地地價(jià)的影響程度，編制宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表，詳見表6-24至表6-25。表6-24 石獅市營利性公共管理與公共服務(wù)用地級別樓面價(jià)影響因素說明表影響因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣區(qū)域因素距商服中心距離

37、位于區(qū)域商服中心內(nèi)距區(qū)域商服中心500米距區(qū)域商服中心500800米距區(qū)域商服中心8001200米距區(qū)域商服中心1200米基礎(chǔ)設(shè)施保證度供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率98%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率98%95%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率90%95%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率80%90%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率80%環(huán)境優(yōu)劣度基本無污染，周邊有大型公園或休閑廣場輕度空氣、噪音污染，周邊有大型公園或休閑廣場一定程度的空氣、噪音污染，周邊有中小型公園或綠地空氣、噪音、水污染較嚴(yán)重嚴(yán)重空氣、噪音、水污染公用設(shè)施完備度周邊醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施齊全，且具一定規(guī)模周邊

38、有個(gè)別大規(guī)模的公用設(shè)施，且功能較齊全周邊有中等規(guī)模的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施且功能較齊全周邊有醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施且功能較齊全周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施不齊全交通便捷度周邊有多條主、次干道，交通便利周邊有主干道，交通較便利周邊有多條次干道，交通基本滿足通行要求周邊僅有支干道，交通較不便利周邊無支干道以上級別道路，交通不便利人口密度位于人口密集區(qū)，常住人口密度大，流動人口多位于人口密集區(qū)，常住人口密度較大，流動人口較多位于人口較密集區(qū)，常住人口密度適中，流動人口適中周邊人口密度一般周邊人口密度較小個(gè)別因素臨街道路等級臨接城市主要繁華商業(yè)街臨接城市主要繁華商業(yè)街或次

39、繁華商業(yè)街臨接次繁華商業(yè)街或生活型主干道、交通型主干道臨接一般街道、巷道、支路不臨街公交便捷度距站點(diǎn)100米且公交線路6條以上(含6條)距站點(diǎn)100150米且公交線路4條以上(含4條)距站點(diǎn)150200米且公交線路3條以上(含3條)距站點(diǎn)200300米且公交線路2條以上(含2條)站點(diǎn)距離300米或公交線路1條宗地面積宗地大小非常適合土地利用類型宗地大小較適合其土地利用類型宗地大小基本適合土地利用類型相對土地利用類型偏大或偏小宗地大小不適合土地利用宗地形狀土地形狀規(guī)則，對土地利用無影響土地形狀較規(guī)則，對土地利用無影響土地形狀不規(guī)則，但對土地利用無影響土地形狀不規(guī)則對土地利用有影響土地形狀不規(guī)則，

40、對土地利用影響嚴(yán)重表6-25 石獅市營利性殯葬用地、汽車客貨運(yùn)輸站點(diǎn)及停車場、港口碼頭用地級別地面價(jià)影響因素說明表影響因素優(yōu) 較優(yōu) 一般較劣劣區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施保證度供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率98%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率98%95%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率90%95%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率80%90%供水、供電、排水等基礎(chǔ)設(shè)施保證率80%環(huán)境優(yōu)劣度基本無污染，周邊有大型公園或休閑廣場輕度空氣、噪音污染，周邊有大型公園或休閑廣場一定程度的空氣、噪音污染，周邊有中小型公園或綠地空氣、噪音、水污染較嚴(yán)重嚴(yán)重空氣、噪音、水污染公用設(shè)施完備度周邊醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公

41、用設(shè)施齊全，且具一定規(guī)模周邊有個(gè)別大規(guī)模的公用設(shè)施，且功能較齊全周邊有中等規(guī)模的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施且功能較齊全周邊有醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施且功能較齊全周邊的醫(yī)院、學(xué)校、銀行、郵局等公用設(shè)施不齊全交通便捷度周邊有多條主、次干道，交通便利周邊有主干道，交通較便利周邊有多條次干道，交通基本滿足通行要求周邊僅有支干道，交通較不便利周邊無支干道以上級別道路，交通不便利人口密度位于人口密集區(qū)，常住人口密度大，流動人口多位于人口密集區(qū)，常住人口密度較大，流動人口較多位于人口較密集區(qū)，常住人口密度適中，流動人口適中周邊人口密度一般周邊人口密度較小個(gè)別因素臨街道路等級臨接交通型主干道臨接

42、交通型次干道或混合型主干道臨接交通型次干道或其它類型次干道臨接支干道、支路等臨接小巷或不臨街宗地面積宗地大小非常適合其土地利用類型宗地大小較適合其土地利用類型宗地大小適合其土地利用類型宗地相對土地利用類型偏大或偏小宗地大小不適合其土地利用類型宗地形狀土地形狀規(guī)則，對土地利用無影響土地形狀較規(guī)則，對土地利用無影響土地形狀不規(guī)則，但對土地利用無影響土地形狀不規(guī)則對土地利用有影響。土地形狀不規(guī)則，對土地利用影響嚴(yán)重地形坡度地勢平坦坡度22坡度44坡度6坡度6容積率容積率2.01.5容積率21.0容積率1.50.8容積率1.0容積率0.85、其他因素修正在利用基準(zhǔn)地價(jià)評估宗地地價(jià)時(shí)，除必須進(jìn)行微觀區(qū)位

43、及宗地個(gè)別因素修正外，還需要對宗地價(jià)格影響比較大的估價(jià)期日、土地使用年期、土地開發(fā)程度等因素進(jìn)行修正。（1）期日修正基準(zhǔn)地價(jià)是均質(zhì)區(qū)域某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格，但由于土地價(jià)格受到不同的社會、經(jīng)濟(jì)、政策等因素的影響，處于不斷變化之中。因此，必須對基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行估價(jià)期日修正。在實(shí)際操作中，有公布地價(jià)指數(shù)的，可以采用地價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正；沒有公布地價(jià)指數(shù)的，可以采取市場調(diào)查、比較等方法綜合確定。（2）使用年期修正其他類型用地基準(zhǔn)地價(jià)是法定最高出讓年限的地價(jià)，在對出讓、轉(zhuǎn)讓宗地實(shí)際使用年限少于法定最高年限的宗地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須進(jìn)行土地使用年期修正，其修正系數(shù)為：KT= 11/(1+r)m11/(1+r)n式中：m土地實(shí)際出讓年限或剩余使用年限n土地法定最高出讓年限r(nóng)土地還原利率