[長沙]城市綜合體項(xiàng)目營銷策略方案(案例分析 173頁)

1、XXX2014營銷策略構(gòu)想超越XX，就在2014XXX152014年銷售任務(wù)：15億元2013首開均價(jià)：15#，5600元/；20#，5800元/；22#，8000元/2014年銷售均價(jià)：擬定高層6800-7000元/，洋房11000-13000元/，寫字樓1000012000元/（大單定制）工程節(jié)點(diǎn)：西南側(cè)住宅地塊2014年可形成整體供應(yīng)（貨值超15億），西北側(cè)、東北側(cè)商辦區(qū)無法形成供應(yīng)，僅能大單定制。2220在超越XX的目標(biāo)激勵(lì)下，XXX項(xiàng)目2014年銷售總指標(biāo)劍指15億，相當(dāng)于2013年長沙樓市住宅類產(chǎn)品單盤銷量冠軍?？焖?、大量2013英雄榜在綠地集團(tuán)宏偉目標(biāo)的感召下，別致廊決定接受這次

2、挑戰(zhàn)。2014，與綠地?cái)y手共創(chuàng)輝煌！排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1開福萬達(dá)廣場(chǎng)27.662北辰三角洲25.783中海國際社區(qū)15.034金茂梅溪湖14.525五礦萬境水岸13.996鈺龍?zhí)煜?3.277保利國際廣場(chǎng)11.748運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)11.699華潤鳳凰城11.0310麗發(fā)新城10.52成為冠軍超越冠軍別致廊憑什么別致廊憑什么別致廊，不是很別致的一群“狼”別致廊，取“biz-lounge”的音譯，意為“精英的聚會(huì)”。在長沙地產(chǎn)界有很多關(guān)于我們的傳說；不論這些傳說是什么版本；別致廊就是別致廊；一群精英；一段傳奇別致廊的態(tài)度總銷售額7億別致廊的態(tài)度總銷售額3億別致廊的態(tài)度總銷售額3億別致廊的態(tài)

3、度總銷售額11億別致廊的態(tài)度總銷售額4億別致廊的態(tài)度總銷售額6億別致廊的態(tài)度總銷售額5億別致廊的態(tài)度總銷售額5.5億別致廊的態(tài)度總銷售額5.3億別致廊的態(tài)度總銷售額8億別致廊的態(tài)度中糧北緯28五礦龍灣國際社區(qū)五礦紫湖香醍五礦格蘭郡五礦哈施塔特（惠州）南山雍江匯納愛斯陽光麗城卓越蔚藍(lán)海岸卓越麓山別墅卓越蔚藍(lán)城邦卓越蔚藍(lán)群島（青島）卓越世紀(jì)中心（青島）卓越西海岸（青島）中一九駿金地三千府新城國際花都中茂城大漢漢園大漢國際萬國城MOMA玉龍?zhí)煜拢ㄎ靼玻┙刂沟?013年12月，公司基本形成了以長沙為核心，輻射青島與惠州和西安的業(yè)務(wù)架構(gòu)。公司現(xiàn)有員工582人。2013年公司銷售額突破100億，長沙市場(chǎng)7

4、0億。2013年公司項(xiàng)目單產(chǎn)額接近5億，業(yè)內(nèi)第一。別致廊的態(tài)度別致廊，如何做到別致廊的態(tài)度因?yàn)槲覀兌N售別致廊的態(tài)度別致廊的態(tài)度成功關(guān)鍵關(guān)系RELATIONSHIP別致廊的態(tài)度房地產(chǎn)（住宅產(chǎn)品）創(chuàng)造與客戶形成良好關(guān)系的可能營銷成功關(guān)鍵別致廊的態(tài)度銷售并不是一件很功利的事情客戶不是一個(gè)純粹的博弈對(duì)象樓盤的銷售需要與客戶進(jìn)行多次的重復(fù)溝通，因此需要客戶的重復(fù)到訪，而功利性過重的重復(fù)會(huì)引起此類客戶的反感，從而引起對(duì)項(xiàng)目的負(fù)面影響；所以，要讓客戶的這種重復(fù)變得有人情味，最起碼不能讓他們產(chǎn)生反感情緒，所以別致廊認(rèn)為：反映到樓盤銷售上，簡單來說就是“與客戶做朋友，提高客戶的行為重復(fù)”奔馳還是寶馬？產(chǎn)品說了

5、不算銷售說了算！別致廊的態(tài)度別致廊團(tuán)隊(duì)將客戶的購買心理與購買行為以三句話進(jìn)行簡單的綜合歸納：來了還想來。買了還想買。客戶不停帶。讓客戶別致廊的態(tài)度別致廊營銷增值之道清吧與積分系統(tǒng)循環(huán)PK制度策劃與內(nèi)務(wù)系統(tǒng)激勵(lì)與投入渠道資源系統(tǒng)別致廊六大銷售利器OEC管理流程別致廊快樂營銷模式別致廊的態(tài)度客戶的購買行為是建立在對(duì)品牌，品質(zhì)以及對(duì)產(chǎn)品的不斷重復(fù)了解行為之上的，終過多年的摸索與總結(jié)，別致廊首創(chuàng)了“積分心理營銷”和“清吧系統(tǒng)營銷”具體內(nèi)容：1、積分卡發(fā)放范圍：老業(yè)主、老客戶、新客戶、中高檔消費(fèi)場(chǎng)所客戶及公司部分工作人員。（注：公司營銷部、財(cái)務(wù)部及營銷公司不能發(fā)放） 2、清吧消費(fèi)費(fèi)用需客戶上門后才能產(chǎn)生

6、，購房積分獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用需卡主成功購買或介紹朋友購買才能產(chǎn)生。 3、購房積分幣在規(guī)定時(shí)間項(xiàng)目營銷中心兌換成相應(yīng)購物卡或等價(jià)現(xiàn)金實(shí)物或沖抵本項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)。兌換后卡中購房積分會(huì)自動(dòng)清零，由于卡主原因而未在期限內(nèi)兌換相應(yīng)購房積分獎(jiǎng)勵(lì)的，原有的購房積分清零，責(zé)任由卡主自行承擔(dān)；積分卡中的消費(fèi)積分幣仍繼續(xù)保留，并在有效期內(nèi)可到項(xiàng)目營銷中心清吧消費(fèi)使用。 增值六利器之一別致廊的態(tài)度2010-2011年萬國城MOMA2010年4月進(jìn)場(chǎng)，啟用積分心理營銷，當(dāng)月成交明顯增加，一舉成為長沙最火的售樓處，直至2010年底成交套數(shù)名列長沙市前5甲，成交金額達(dá)11個(gè)億。清吧積分系統(tǒng)的運(yùn)用實(shí)例別致廊的態(tài)度清吧和積分系統(tǒng)業(yè)績展

7、示（萬國城）期間組織活動(dòng)15次，充積分人次達(dá)3374組，平均每次活動(dòng)參加人數(shù)225組。別致廊充分利用清吧和積分系統(tǒng)，確保了周周有活動(dòng)，在只需投入小量的廣告的前提下，每次活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)人潮涌動(dòng)的效果，萬國城一舉成為長沙人氣最火的售樓部！活動(dòng)日期前來現(xiàn)場(chǎng)充積分人數(shù)充值標(biāo)準(zhǔn)充值金額“happy hour”7.3-7.43188827,984無國界萬國美食周7.7-7.920881,760激情世界杯7.10-7.165578849016泰式美食周7.171838816104二期開盤儀式7.18-7.191568813728魔幻冰欺凌DIY7.24-7.251998817512花式調(diào)酒節(jié)8.21-8.2212

8、28810736團(tuán)購折扣周（2#開盤）9.4-9.52058818040慶中秋，迎國慶（4#、3#認(rèn)籌）9.22-9.2433388293044號(hào)棟加推9.2912488109123號(hào)棟加推9.31148810032歡度國慶10.4-10.62608822880家庭時(shí)光第二季10.16-10.172358820680親子活動(dòng)10.23-10.242678823496房交會(huì)活動(dòng)（5、7#棟開盤）10.29-10.312818824728合計(jì)15次營銷活動(dòng)337488296912別致廊的態(tài)度增值六利器之二策劃與內(nèi)務(wù)系統(tǒng)+單總監(jiān)負(fù)責(zé)制具體內(nèi)容：1、別致廊認(rèn)為，策劃與銷售在項(xiàng)目運(yùn)營的過程中必須緊密配合

9、，市場(chǎng)銷售機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝，所以專業(yè)分工必須明確。銷售總監(jiān)必須巡場(chǎng)、談客、不予配備辦公室，策劃總監(jiān)必須在監(jiān)控市場(chǎng)的同時(shí)做到銷售團(tuán)隊(duì)的有效培訓(xùn)及管理。2、要做到上述幾點(diǎn)，必須將銷售與策劃從繁重的數(shù)據(jù)及其它事務(wù)性工作中解脫出來，因此我公司特設(shè)內(nèi)務(wù)崗位，要求內(nèi)務(wù)必須為銷售與策劃做好一切后臺(tái)的事物性工作。3、上述搭配可以讓銷售體輕裝上陣，最大限度的提高工作效率，提高案場(chǎng)執(zhí)行水平。策劃：市場(chǎng)監(jiān)控、銷售培訓(xùn)、渠道監(jiān)控、策略撰寫內(nèi)務(wù)：數(shù)據(jù)監(jiān)控、數(shù)據(jù)匯總、數(shù)據(jù)分析、活動(dòng)執(zhí)行別致廊的態(tài)度增值六利器之三 循環(huán)PK制度常態(tài)化循環(huán)PK淘汰制落后零容忍銷售小組1銷售經(jīng)理1名置業(yè)顧問6名銷售小組2銷售經(jīng)理1名置業(yè)顧問6名銷售

10、小組3銷售經(jīng)理1名置業(yè)顧問6名優(yōu)獎(jiǎng)劣汰優(yōu)獎(jiǎng)劣汰勝者別致廊的態(tài)度別致廊，擁有長沙執(zhí)行效率最高的客戶資源體系。別致廊客戶資源海量來訪基數(shù)數(shù)據(jù)庫轉(zhuǎn)存專人維護(hù)總監(jiān)、經(jīng)理定期回訪并考核會(huì)員制客戶活動(dòng)欲旺銷、先旺場(chǎng)。好的客戶基礎(chǔ)是一切的基礎(chǔ)。增值六利器之四 渠道與資源系統(tǒng)別致廊的態(tài)度渠道資源之電話營銷2011年，別致廊在龍灣國際項(xiàng)目累計(jì)CALL客30萬余組，因CALL客上門的客戶累計(jì)4260組（含 重復(fù)到訪客戶），因CALL客實(shí)現(xiàn)最終成交的產(chǎn)品累計(jì)200余套。增值六利器之四 渠道與資源系統(tǒng)別致廊的態(tài)度增值六利器之五 激勵(lì)與投入具體激勵(lì)制度屬于企業(yè)內(nèi)部機(jī)密，這里暫不做詳細(xì)闡述，但我們可以保證 ，在同等條件的

11、前提下，我們的激勵(lì)水平是長沙業(yè)內(nèi)最高的。5年來，公司中高層中的總監(jiān)、經(jīng)理、主管層幾乎沒有流失。高效激勵(lì)股權(quán)激勵(lì)團(tuán)隊(duì)PK團(tuán)隊(duì)精英贈(zèng)送成長基金正負(fù)激勵(lì)都是行業(yè)最高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)才可能創(chuàng)造出最高的價(jià)值！別致廊的態(tài)度增值六利器之六 OEC管理流程銷售流程實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理（來來訪客戶登記表、客戶資料記錄本、認(rèn)購書、房號(hào)管理單、房號(hào)資料更改單等）目的：堅(jiān)決不浪費(fèi)一個(gè)客戶資源置業(yè)顧問系統(tǒng)化管理5S高端接待服務(wù)流程OEC管理法(Overall Every Control and Clear)，意思為全方位優(yōu)化管理法，是海爾集團(tuán)于1989年創(chuàng)造的企業(yè)管理法。 別致廊經(jīng)過多年的摸索與探討，研究出屬于別致廊

12、自己的OEC管理流程別致廊的態(tài)度清吧與積分系統(tǒng)循環(huán)PK制度策劃與內(nèi)務(wù)系統(tǒng)激勵(lì)與投入渠道資源系統(tǒng)別致廊六大銷售利器OEC管理流程別致廊快樂營銷模式實(shí)現(xiàn)叫好又叫座的銷售通過對(duì)別致廊獨(dú)有的六大銷售利器的靈活運(yùn)用，以及四大核心優(yōu)勢(shì)的展現(xiàn)別致廊所操作的項(xiàng)目都取得優(yōu)秀的市場(chǎng)表現(xiàn)。我們希望通過我們的運(yùn)作協(xié)助我們服務(wù)的每一個(gè)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收別致廊憑什么開福區(qū)總體概況截至2013年第三季度，開福區(qū)GDP持續(xù)呈增長勢(shì)頭，預(yù)計(jì)年末將接近或超過600億元，占長沙總量接近1/10。區(qū)域社會(huì)平消費(fèi)總額穩(wěn)定增長，年內(nèi)預(yù)計(jì)總額將達(dá)500億元，占長沙總量接近1/5。區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體來說，開福區(qū)五年來，GDP逐年

13、遞增，區(qū)域生產(chǎn)總值到2013年年末預(yù)計(jì)將比2009年增漲19約250億元，而漲幅將進(jìn)一步減緩，呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長的趨穩(wěn)型，漲幅降至一位數(shù)以下。五年來，全區(qū)社會(huì)品消費(fèi)總額同樣持續(xù)穩(wěn)步增長，由2009年的268.06億元元增長到2012年的430.8億元，預(yù)計(jì)2013年度將突破500億元。漲幅降至12%-15%。區(qū)域購買力持續(xù)穩(wěn)定增長。固定資產(chǎn)投資增漲較平穩(wěn)，絕對(duì)值較大，城市利好兌現(xiàn)進(jìn)入快速通道。人均可支配收入在長沙乃至湖南名列前茅，“南帝北丐”早已成為歷史傳說。投資趨勢(shì)開福區(qū)谷底投資增長在2012年出現(xiàn)較大幅度的負(fù)增長，而就2013年度來說，區(qū)域前三季度的固定資產(chǎn)投資已經(jīng)接近上年度全年水平，2013年

14、度開福區(qū)固定資產(chǎn)投資必然重新回歸增長，而根據(jù)曲線預(yù)計(jì)，該階段增幅將在10-15%左右。開福區(qū)人均收入在經(jīng)歷了2010年的增幅下降后，10-12年持續(xù)呈現(xiàn)增幅穩(wěn)定增長的勢(shì)頭，增長情況良好，實(shí)收如數(shù)據(jù)客觀，而根據(jù)增長趨勢(shì)來看，開福區(qū)2013年度人均收入將再吃出現(xiàn)交稿的增長，增幅亦將呈現(xiàn)高水平。開福區(qū)人口增長年均增長11.7%，區(qū)域人口持續(xù)快速導(dǎo)入，城市擴(kuò)容建設(shè)效果明顯區(qū)域人口 2010年-2012年開福區(qū)人口總數(shù)從41.99萬人增至56.73萬人，三年內(nèi)增加14.74萬人，人口增幅較大。主干道：芙蓉路連通南北，營盤路貫穿東西，銀盆嶺大橋和三叉嘰大橋的橫向溝通；地鐵：一線貫通南北，地鐵1號(hào)線將在20

15、14年正式運(yùn)營，區(qū)域七站連通，全面提高了區(qū)域與整個(gè)長沙的連通速度，加快了區(qū)域發(fā)展的步伐，共同組建了區(qū)域全方位的交通網(wǎng)絡(luò)區(qū)域規(guī)劃道路級(jí)別方向芙蓉北路城市主干道南北營盤路城市主干道東西福元路區(qū)域主干道東西中青路區(qū)域主干道南北青竹湖路區(qū)域主干道東西北二環(huán)線城市環(huán)線南北東二環(huán)線城市環(huán)線東西繞城高速城市高速東西營盤嶺隧道隧道東西三叉磯大橋跨江大橋東西營盤嶺大橋跨江大橋東西東二環(huán)線北二環(huán)線繞城高速營盤路營盤嶺隧道京珠高速營盤嶺大橋三叉磯大橋青竹湖路區(qū)域內(nèi)江湖資源、公園配套等十分豐富，環(huán)境宜人，是區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)與置業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)力之一景觀資源青竹湖月湖洪山公園秀峰山公園鵝羊山公園太陽山公園月亮島公園撈刀河瀏陽

16、河湘江月島公園開福區(qū)是長沙唯一擁有湘江、瀏陽河、撈刀河三江河環(huán)繞的行政區(qū)，并有青竹湖、月湖等大型湖泊資源；區(qū)域內(nèi)將打造6大公園：月湖公園、太陽山公園、鵝羊山公園、洪山公園、秀峰公園，西望月亮島公園，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，十分宜居。中部金融新中心，“長株潭”城市群區(qū)域金融新名片，雙400米的長沙新地標(biāo)大廈將令萬人矚目重點(diǎn)規(guī)劃 按照規(guī)劃，遷建以后的北站周邊北至319國道，南至湘春路，東至東風(fēng)路的約1公里將獲得“解放”，其中核心區(qū)1600多畝將重點(diǎn)打造成“長沙金融街”，并力求發(fā)展為中南金融中心。長沙金融城規(guī)劃長沙金融城東至東風(fēng)路北至三一大道南至湘春路金融城區(qū)域界定蘇圫垸作為大城北的名片式啟動(dòng)項(xiàng)目，將成為大城

17、北發(fā)展的核心動(dòng)力，綠色經(jīng)濟(jì)中心的先行示范區(qū)重點(diǎn)規(guī)劃蘇圫垸濕地公園北至長沙北三環(huán)，東至開福區(qū)區(qū)界，南至撈刀河，西至芙蓉北路,包括蘇圫垸濕地公園片區(qū)和濕地公園外片區(qū)兩部分。蘇圫垸濕地公園面積14.30平方公里，外片區(qū)面積約8.43平方公里。建成后將成為湖南最大的城市濕地。將來的蘇圫垸，是一個(gè)與森林、濕地相銜接的生態(tài)公園，也是未來長沙市民無上向往的休閑、旅游、居住地。比肩世界濕地公園的高新規(guī)劃，星城精英聚集的高尚領(lǐng)地，以及作為長沙金融城后花園的重要占位，助力開福區(qū)耀世崛起。2013年下半年，長沙共計(jì)208宗土地成交，出讓面積約899萬，而開福成交16宗，出讓面積共計(jì)112萬 土地情況地塊編號(hào)土地位置

18、出讓面積（）用途容積率出讓年限成交價(jià)(萬元)成交日期成交單位2013網(wǎng)工掛10號(hào)開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)大安路18766工業(yè)1.250成交2013網(wǎng)掛040號(hào)開福區(qū)新港鎮(zhèn)興聯(lián)村49487商業(yè)住宅4.0商業(yè)40年、住宅70年 成交2013網(wǎng)工掛11號(hào)開福區(qū)中青路181436工業(yè)1.6/1.250成交2013網(wǎng)工掛010號(hào)開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)大安路18766工業(yè)1.250年1662 2013/7/18長沙統(tǒng)一企業(yè)有限公司2013網(wǎng)掛042號(hào)開福區(qū)青竹湖路16431.17辦公3.540年成交2013網(wǎng)掛042號(hào)開福區(qū)青竹湖路16432辦公3.540年成交2013網(wǎng)掛042號(hào)開福區(qū)青竹湖路16432.17辦公3.54

19、0年成交2013網(wǎng)工掛011號(hào)開福區(qū)中青路181436.09工業(yè)1.61.2 50成交2013網(wǎng)掛040號(hào)開福區(qū)新港鎮(zhèn)興聯(lián)村49487.65商業(yè)、住宅4.0商業(yè)40年 ，住宅70年成交2013網(wǎng)掛042號(hào)開福區(qū)青竹湖路16432辦公3.540年成交2013網(wǎng)工掛11號(hào)開福區(qū)中青路181436工業(yè)1.6/1.250135692013/8/8長沙佳海產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司2013網(wǎng)掛040號(hào)開福區(qū)新港鎮(zhèn)興聯(lián)村49487商業(yè)住宅4.0商業(yè)40年、住宅70年 329202013/8/8湖南中旅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2013長土網(wǎng)031號(hào)開福區(qū)綜合農(nóng)場(chǎng)149599商業(yè)、文化娛樂、住宅3商業(yè)、文化娛樂40年，

20、1401992013/12/19北京盛世廣業(yè)投資管理有限公司2013長土網(wǎng)033號(hào)開福區(qū)青竹湖大道77037.55工業(yè)2.550年78552013/12/23湖南佳海產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司2013長土網(wǎng)035號(hào)開福區(qū)青竹湖鎮(zhèn)植基村13414.74倉儲(chǔ)1.850年13702013/12/25湖南新時(shí)代醫(yī)藥有限公司2013長土網(wǎng)036號(hào)開福區(qū)金盆路81936.36工業(yè)2.2550年97162013/12/25謝瑣2010-2012年開福區(qū)商品房成交面積不斷減少，2013年略有上漲趨勢(shì)，價(jià)格始終保持穩(wěn)定增長，整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看好區(qū)域樓市開福區(qū)樓市進(jìn)入戰(zhàn)略機(jī)遇期小結(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：截至2013年第三季度，開

21、福區(qū)GDP持續(xù)呈增長勢(shì)頭，預(yù)計(jì)年末將接近或超過600億元，增長幅度持續(xù)趨穩(wěn)，降至9%左右。區(qū)域社會(huì)平消費(fèi)總額穩(wěn)定增長，漲幅同樣有所放緩，年內(nèi)預(yù)計(jì)總額將達(dá)500億元，漲幅在12%-15%左右，區(qū)域配套規(guī)劃趨于完善，人口增長年均增長11.7%，整體市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看好；土地市場(chǎng)：2013年下半年，長沙共計(jì)208宗土地成交，出讓面積約899萬，而開福成交16宗，出讓面積共計(jì)112萬 ；樓市供銷：2010-2012年開福區(qū)商品房成交面積不斷減少，2013年略有上漲趨勢(shì)；價(jià)格走勢(shì)：價(jià)格始終保持穩(wěn)定增長，截至2013年11月，開福區(qū)住宅均價(jià)達(dá)7556元/，區(qū)域住宅價(jià)格看漲。2014開福北片區(qū)供給減少，但需求不

22、見萎縮，岳麓區(qū)狂飆突進(jìn)的房價(jià)使得部分剛需購房者不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)開福，此機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)瞬即逝。區(qū)域競(jìng)爭格局分析根據(jù)開福區(qū)發(fā)展特點(diǎn)及區(qū)域?qū)傩?，將其分為三大板塊鵝羊山、青竹湖板塊：位于北二環(huán)以北，長沙繞城高速以南，芙蓉北路兩側(cè)；區(qū)域內(nèi)以宜居大盤為主，客戶以區(qū)域內(nèi)為主；挑取重點(diǎn)項(xiàng)目有XXX，錢隆世家，山語城。濱江板塊：位于北二環(huán)以難，湘江北路以北；以高容積率商住綜合項(xiàng)目為主，品牌開發(fā)商云集，是城市綜合體及高端豪宅聚集地，客戶來源相對(duì)分散；挑取重點(diǎn)項(xiàng)目有楚天逸品、湘江壹號(hào)、北辰三角洲；福元路板塊：位于福元路西段，芙蓉北路旁，靠近區(qū)政府；區(qū)域內(nèi)樓盤多以精裝為主，客戶以開福區(qū)為主；挑取項(xiàng)目有珠江酈城、XX城、萬國城、龍灣

23、1號(hào)等。板塊格局開福區(qū)房地產(chǎn)格局依區(qū)位及資源分布，當(dāng)前形成有鵝羊山、青竹湖板塊、濱江板塊、福元路板塊鵝羊、青竹湖板塊福元路板塊濱江板塊PART1 鵝羊山、青竹湖板塊市場(chǎng)格局板塊特征區(qū)域內(nèi)景觀資源豐富，以宜居大盤居多，是長沙最為集中的別墅板塊之一,項(xiàng)目中高端改善型產(chǎn)品與低端剛需兩極分化明顯項(xiàng)目名稱物業(yè)類型容積率綠化率總占地（萬方）總建面（萬方）主力產(chǎn)品現(xiàn)售均價(jià)（元/）XXX高層、洋房2.841.86%2070三房110-12056008000山語城二期高層、別墅1.7940.8%28.890.3二至三居80-905617錢隆世家高層3.041.5%16.645.6兩房87/三房1235608極目

24、楚天高層4.538.42%3.0216.04一居至四居36-1685200山水卿卿高層3.043%1.244.25兩至三房84-1205500雙灣國際高層2.78 51% 12.7842.16二居室 83-134平米 /三居室 100-144平米 四居室 160-199平米7268中鐵水映加州別墅、高層0.9445%4940二居室 84-94/ 三居室 93-123/ 五居室 282別墅：15000-30000/高層5500幸?？祭蠓?.1740.5%4.55.2二居至四居80-1506400深業(yè)提亞納灣別墅、小高層1.1147.85%62.582300別墅/二居至四居85-150聯(lián)排800

25、0-11000，雙拼15000-20000,小高層6000陽光星辰別墅、高層1.49240.959.514.19待定太陽星城高層、多層、別墅0.8760.7%53.358.9待定秀峰御墅小高層1.810待定鴻濤裴翠灣高層、別墅4.0025%6.114待定世家水木華麓高層3.00 25%2.017.4待定項(xiàng)目總體量90萬，山語城二期是中鐵集團(tuán)山語城項(xiàng)目的第二期，項(xiàng)目規(guī)劃39棟，產(chǎn)品主要為18層小高層、11層純板樓和10棟類獨(dú)棟別墅，其中高層住宅100以下占比92.2%，100-130占比7.8%山語城項(xiàng)目基本信息地理位置開福區(qū)秀峰路69號(hào)(芙蓉北路與秀峰路交匯處) 建筑類別板樓,板塔結(jié)合,獨(dú)棟別

26、墅,聯(lián)排,小高層,高層開發(fā)商中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司 代理公司KINVO金網(wǎng)絡(luò)置業(yè)土地面積28.8萬建筑面積90萬總套數(shù)2606套裝修狀況毛坯容積率1.79綠化率40.8%物業(yè)費(fèi)住宅1.7元/平米 別墅 2.2元/平米 商業(yè)3.8元/平米人車分流100%開盤時(shí)間2010年6月29日入住時(shí)間2012年10月價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)山語城高層住宅目前共推出房源2538套，去化1630套，整體去化64%，月均去化46套，目前銷售均價(jià)為5617元/；精品山水住宅樓盤，去化速度一般別墅區(qū)高層住宅幼兒園芙 蓉 北 路秀 峰 路面積段面積納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)納入網(wǎng)上銷售總面積()面積配

27、比銷售套數(shù)銷售面積()去化率（套數(shù)）戶型占比（%）均價(jià)80-9085.48-89.221424126044.254%97586307.0568%56%541190-10092.38-93.691683180.536%53048226.1358%36%5421100-110116.97-119.99667816.513%576750.5186%3%6014110-120119.99333959.672%4479.9612%1%5294120-130121.92-124.779912224.855%647900.0765%4%5652總計(jì)-2538233225.73100%1630149663.7

28、264%100%5617戶型：852室2廳1衛(wèi)戶型：120.743室2廳2衛(wèi)山語城戶型周正緊湊，贈(zèng)送面積可觀，贈(zèng)送率12%；以入戶花園和陽臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域，贈(zèng)送方式為半贈(zèng)送，飄窗均為全贈(zèng)送3.8*3.5米舒適客廳，客廳與餐廳相連，周正實(shí)用2.1*4米半贈(zèng)送入戶花園3.2*4.25米主臥，帶飄窗，采光佳2.2*4.1米半贈(zèng)送空中花園L型廚房設(shè)計(jì)全贈(zèng)送半贈(zèng)送4.2*4.2米方正客廳，與餐廳、陽臺(tái)相連，南北雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)好3.6*6米大進(jìn)深主臥，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、飄窗。4.2*1.7米南向陽臺(tái)錢隆世家項(xiàng)目總體量45.6萬，共分4期開發(fā)；共規(guī)劃39棟，其中10棟5層洋房，4棟18層小高層，6棟21-

29、28層高層，18棟31-32層高層，1棟簡約歐式高層住宅，當(dāng)前開發(fā)第一期，均為高層住宅類產(chǎn)品項(xiàng)目基本信息地理位置芙蓉區(qū)芙蓉北路與興聯(lián)東路交匯處建筑類別高層、洋房、公寓開發(fā)商湖南福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司土地面積250畝建筑面積45.6萬總套數(shù)約3000套裝修狀況毛坯容積率3.0綠化率41.5%公攤率18%人車分流100%建筑密度20.6%物業(yè)費(fèi)1.8元/平方米月開盤時(shí)間2012年10月27日入住時(shí)間2015年12月30日 一期錢隆世家在售一期高層住宅，以80-90戶型占比最大為54%；目前整體去化率為70%，單月去化量29套，現(xiàn)銷售均價(jià) 5608元/，去化速度一般面積段面積納入網(wǎng)上銷售總套

30、數(shù)納入網(wǎng)上銷售總面積()面積配比銷售套數(shù)銷售面積()去化率（%）戶型占比（%）現(xiàn)售均價(jià)（元/）80-9086.730826703.645%2241942173%54%5400100-110107.63212260.234%161722.176%4%5310110-120113.9445011.68%40455691%8%5418120-130122.7410212519.4821%77945175%18%5520130-140133.538811750.6420%425608.348%15%5610140-150141.96851.41%000%1%6000150以上181.475907.35

31、2%000%1%6100總計(jì)-57460004.3100%3994075870%100%5608數(shù)據(jù)來源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)高層住宅價(jià)格走勢(shì)圖 一期 高層 一 期錢隆世家N+1戶型設(shè)計(jì)緊湊，可改造空間較大；空間舒適度好，動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離戶型：87.62兩室兩廳一衛(wèi)N+1戶型設(shè)計(jì)，可改造成書房或客廳。餐廳、客廳一體連接陽臺(tái)，但陽臺(tái)朝西，采光效果一般。主臥采用270弧形窗戶設(shè)計(jì)，景觀視野好，但采光效果一般。雙臥室朝南，采光效果好。主臥帶獨(dú)立衛(wèi)生間。帶入戶花池，雙景觀陽臺(tái)。陽光房擁270觀景視角，與N+1房間均可改造客房或書房戶型：120.11三室兩廳兩衛(wèi)地理位置開福區(qū)撈刀河與湘江交匯處建筑類

32、別板塔結(jié)合,小高層,高層開發(fā)商長沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司代理公司自銷土地面積127838.05平方米建筑面積421638平方米總套數(shù)978 套 裝修狀況毛坯房容積率1.78綠化率51%物業(yè)管理湖南美世界物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)1.6元/平方米開盤時(shí)間2010-09入住時(shí)間2010-4-5項(xiàng)目地處湘江與撈刀河交匯處，是長沙唯一的兩處兩江交匯且景觀最佳的位置之一，左臨芙蓉北路、右臨湘江大道、處于長沙的城市客廳新河三角洲以北。該項(xiàng)目是大型綜合社區(qū)，位于長沙唯一的兩處兩江交匯且景觀最佳位置之一，項(xiàng)目整體去化去化率83.26%，但去化周期過長。雙灣國際推售情況時(shí)間面積區(qū)間推貨量（平方）去化量（平方）單

33、價(jià)2011年3月12日80-180平345891112370002011年4月9日110-160平29864986970002012年6月190-260平325971437872002012年12月8日107-140平21563692378002013年3月107、140、160平19584597378002013年10月102-260平49385209588000項(xiàng)目采取高層豪宅交叉推售方式，價(jià)格變動(dòng)較大，總體較為平穩(wěn)。雙灣國際根據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目去化較好，去化率80.38%，主力戶型為130-150平房源，去化65.96%。月均去化30套左右,160-200整體去化率也較好

34、，但總量少面積段面積納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)納入網(wǎng)上銷售總面積()面積配比銷售套數(shù)銷售面積()去化率（套數(shù)）戶型占比（%）價(jià)格（元/）100-110102.73/104.7412012448.88.4%495083.2640.83%11.95%8273110-120117.02/118.9614417115.4511.6%14417115.45100.00%14.34%6338120-130128.06/129.62172180.141.5%172180.14100.00%1.69%6511130-140132.18/139.4823531913.2321.7%15521095.18565.96%2

35、3.41%7184140-150147.99/149.1517324978.6117.0%17024544.5498.27%17.23%5797150-160150.56/157.59375858.94.0%375858.9100.00%3.69%5415160-170164.47-168.556310313.167.0%6210147.6498.41%6.27%6605170-180171.2-176.67508751.785.9%468053.0392.00%4.98%5097180-190180.3/189.536812519.548.5%5910849.3986.76%6.77%536

36、1190-200191.43/196.845711014.37.5%326183.4756.14%5.68%8233200-210205.752411.50.3%2411.5100.00%0.20%7500210-220210.23/218.264856.980.6%4856.98100.00%0.40%7567.035403220-230224.74/224.893674.520.5%3674.52100.00%0.30%6904230-240231.61/239.942471.540.3%2471.54100.00%0.20%6469240-250249.571250.570.2%1250

37、.57100.00%0.10%4000250-260256.32512.60.3%2512.6100.00%0.20%9993260-270260.89194956.913.4%194956.91100.00%1.89%11600270-280275.84/276.593828.270.6%000.00%0.30%9939280-290281.451281.450.2%000.00%0.10%8000320-330325.032650.060.4%2650.06100.00%0.20%7902330-340337.241337.240.2%1337.24100.00%0.10%9301430-

38、4440436.041436.040.3%1436.04100.00%0.10%10500合計(jì)1916.231004147325.55100.0%807120232.9280.38%100.00%8369雙灣國際鵝羊山、青竹湖板塊呈現(xiàn)高端別墅與低端剛需兩極分化供應(yīng)高端物業(yè)依托良好的自然資源實(shí)現(xiàn)了高售價(jià)，但去化速度一般普通住宅處于量價(jià)雙低的尷尬境地。主打高端別墅盤，其中綠城青竹園是區(qū)域的別墅標(biāo)桿；除XXX及雙灣國際價(jià)格相對(duì)較高以外，受交通配套影響，區(qū)域內(nèi)高層多為低檔剛需產(chǎn)品價(jià)格低位運(yùn)行，上升壓力大價(jià)格從重點(diǎn)案例來看，80-90剛需產(chǎn)品占比最大，其次為110-120首置首改次之，除此之外，區(qū)域別墅

39、供應(yīng)量較大，并不乏品牌開發(fā)商高層5200-8500元/，別墅8000-30000元/，價(jià)格兩級(jí)分化明顯宜居大盤居多，產(chǎn)品類型豐富，高端別墅與低端剛需兩極分化供應(yīng)客群相比北城其他板塊，板塊內(nèi)客戶地緣性相對(duì)減弱，客戶來源區(qū)域相對(duì)分散戶型配比產(chǎn)品特征鵝羊山、青竹湖板塊市場(chǎng)特征產(chǎn)品類型PART2 濱江板塊市場(chǎng)格局項(xiàng)目名稱物業(yè)類型容積率綠化率總占地（萬方）總建面（萬方）主力產(chǎn)品價(jià)格楚天逸品高層2.9155.9%61.7770160-350 12431湘江壹號(hào)高層、別墅1.4645%5.1418.18289-7408700北辰三角洲高層、超高層、商業(yè)、寫字樓、公寓4.1050%11053790-18894

40、00凱樂國際城高層4.9235%4.625二房至四房85-1809000福樂香江錦城高層、超高層5.4935.4%1.036.6二房至三房74-1259000華爾街中心寫字樓、裙樓商業(yè)9.025.4%0.115.818000公園9號(hào)高層4.5931%1.811二居室 78-91 /三居室 118-168 /五居室 256 10000潮宗御苑高層9.7030%1.214.6三居至四居145-21114000泊富國際廣場(chǎng)超高層：寫字樓、精裝修服務(wù)式公寓6.530%4.728.620000萬達(dá)廣場(chǎng)高層：住宅、寫字樓6.698.54% 12100四居至五居260-29018000五一中央領(lǐng)御高層6.6

41、31%2.1180一居至三居57-8613500觀園高層6.9039%0.715一居室 27-539000復(fù)地崑玉國際高層：住宅,寫字樓,酒店式公寓,商鋪7.4240%3.229二至四房90-24012000綠地中心超高層寫字樓、行政公寓、高端商業(yè)9.0 25% 25.9待定福緣國際公寓高層 3.20 22%1.088.8待定歐波港灣高層5.50 38%0.84.5待定板塊特征以高容積率商住綜合項(xiàng)目為主，品牌開發(fā)商云集，是城市綜合體及高端豪宅聚集地，住宅產(chǎn)品相對(duì)較少，主要集中在北辰與萬達(dá)，其產(chǎn)品呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，小戶型公寓產(chǎn)品和大平層豪宅為主，中間段產(chǎn)品相對(duì)較少項(xiàng)目總體量61.78萬，共分5期

42、開發(fā)，一期二期都是別墅，三期為別墅加高層；目前第三期高層在售，大平層面積共60449，目前已去化11%，均價(jià)8700元/湘江壹號(hào)項(xiàng)目基本信息地理位置開福區(qū)芙蓉北路與創(chuàng)遠(yuǎn)路交匯處建筑類別獨(dú)棟別墅,雙拼,聯(lián)排,疊拼,高層開發(fā)商長沙創(chuàng)遠(yuǎn)置業(yè)有限公司代理公司自行銷售土地面積61.78萬建筑面積70.00萬規(guī)劃戶數(shù)389戶裝修狀況毛坯容積率0.4綠化率52.0%開盤時(shí)間2006年12月1日竣工時(shí)間2012年12月入住別墅組團(tuán)高層組團(tuán)價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大平層目前整體去化10.99%，單月去化3-5套，銷售均價(jià)8700元/。湘江壹號(hào)別墅組團(tuán)高層組團(tuán)面積段面積納入網(wǎng)上銷售套數(shù)納入網(wǎng)上銷

43、售總面積()面積配比銷售套數(shù)銷售面積()去化率（套數(shù)）戶型占比（%）現(xiàn)售價(jià)格（元/）190-200197.06/197.845811452.118.94%000.00%21.25%8800200-210200.72/201.528416894.0827.95%000.00%30.77%8800220-230223.22/227.97116045.1826.54%000.00%26.01%8800260-270266.83/267.06521387722.96%251387748.08%19.05%8700270-280272.6482181.123.61%51363.262.50%2.93%8

44、700合計(jì)27360449.48100.00%3015240.210.99%100.00%8700價(jià)格趨勢(shì)主臥7*4.8，帶獨(dú)立衛(wèi)生間、衣帽間和落地觀景飄窗。戶型：220四室兩廳三衛(wèi)戶型：266四室三廳四衛(wèi)主廳5*8.6，與2*3.2m景觀陽臺(tái)相連。15門廳，打造為入戶花園，靈巧玄關(guān)5*5.3客廳，帶5*3平觀景陽臺(tái)。主臥4.15*5.8，帶2.55*6獨(dú)立衛(wèi)生間。戶型布局舒適，贈(zèng)送率7.5%，公攤率18%；以入戶花園和陽臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域，贈(zèng)送方式為半贈(zèng)送湘江壹號(hào)北辰三角洲項(xiàng)目總體量537萬方，主要有住宅、商業(yè)、寫字樓等，其中住宅300萬方，占比78.95%；大平層戶型配比為：140-170占

45、比39.1%，17-200占比54.8%，200以上占比6.1%項(xiàng)目基本信息地理位置開福區(qū)湘江北路三段1200號(hào)（新河三角洲）建筑類別高層,超高層開發(fā)商長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司中盛行土地面積110萬建筑面積537萬總套數(shù)4122套裝修狀況毛坯容積率4.1綠化率50%公攤率人車分流100%建筑密度物業(yè)費(fèi)2.0元/平方米月開盤時(shí)間2010年10月入住時(shí)間2014年兩館一廳寫字樓超高層酒店住宅區(qū)北辰三角洲大平層目前整體去化率為78.71%，170-180戶型占比最大，為29.10%；均價(jià)9400元/之間，月均去化8-10套,；定江洋均價(jià)為13950元/數(shù)據(jù)來源于0731房產(chǎn)網(wǎng)當(dāng)期在售網(wǎng)簽數(shù)

46、據(jù)面積段面積納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)納入網(wǎng)上銷售總面積()面積配比銷售套數(shù)銷售面積()去化率（%）戶型占比（%）均價(jià)（元）140-150140.04-146.4122432281.6413.82%21130445.7594.20%17.47%8415150-160159.0112019081.28.17%11918922.1999.17%9.36%8650160-170168.8613923527.5410.07%376256.6226.62%10.84%9181170-180170.67-179.1537364895.0327.77%28248809.2775.60%29.10%9175180-1

47、90180.86-181.35346157.082.64%213801.0061.76%2.65%9595190-200194.06-197.6431261303.3426.24%26351631.6384.29%24.34%9883200以上329.58-330.738026412.411.30%7625094.0895.00%6.24%10971合計(jì)1282233658.23100.00%1009184960.578.71%100.00%941012831094765111號(hào)地區(qū)：圖書館、博物館、音樂廳2號(hào)地區(qū)：沿湘江商務(wù)辦公、酒店區(qū)3號(hào)地區(qū)：商務(wù)辦公、酒店功能4號(hào)地區(qū)：沿江綠化區(qū)5號(hào)地區(qū)

48、：旅游碼頭6號(hào)地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對(duì)居住區(qū)居民7號(hào)地區(qū)：街區(qū)商業(yè)，針對(duì)居住區(qū)居民8號(hào)地區(qū)：住宅區(qū)9號(hào)地區(qū)：住宅區(qū)10號(hào)地區(qū)：中小學(xué)11號(hào)地區(qū)：綠廊北辰三角洲大平層價(jià)格走勢(shì)圖戶型動(dòng)靜完全分離，大氣通透，多飄窗多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，注重觀景效果北辰三角洲主臥連接270凸透弧形觀景陽臺(tái)，可寬視野觀景。兩廳橫連直通超長景觀陽臺(tái)走廊，大氣通透；超大入戶花園，性價(jià)比高。戶型：190.45四室兩廳兩衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 169.52平方米戶內(nèi)花園+超長景觀陽臺(tái)，觀景隨心所欲主臥帶獨(dú)立衛(wèi)浴間、衣帽間，次臥帶飄窗，通風(fēng)性好；半贈(zèng)送全贈(zèng)送濱江板塊景觀資源，交通優(yōu)勢(shì)明顯，以高端豪宅及投資性產(chǎn)品為主。但總體成交慘淡！高端豪宅及投資性產(chǎn)

49、品為主，資源優(yōu)勢(shì)明顯價(jià)格以高層濱江豪宅為主打長沙的高價(jià)板塊，住宅價(jià)格集中在9000-15000之間，寫字樓價(jià)格基本在15000-18000之間產(chǎn)品以四房為主，面積主要集中分布在170-210之間客群客戶主要以35-45歲之間的私營企業(yè)主為主，有強(qiáng)大的購買能力戶型配比產(chǎn)品特征濱江板塊市場(chǎng)特征產(chǎn)品類型PART3 福元西板塊市場(chǎng)格局板塊特征三大品牌項(xiàng)目均為大盤，且涵蓋小高層、高層、洋房等多種形態(tài)，后續(xù)開發(fā)均配備一定量的商業(yè)綜合配套；板塊內(nèi)主力產(chǎn)品多為80-120區(qū)間，均高度重疊，當(dāng)前競(jìng)爭壓力較大項(xiàng)目名稱物業(yè)類型容積率綠化率總占地（萬方）總建面（萬方）主力產(chǎn)品價(jià)格（元/）珠江酈城多層洋房2.5241%

50、3253.6879-89兩房、124-127三房、157四房7800-8500萬國城小高層、高層3.042%43.3312090-120小三房均價(jià)6800XX城小高層、高層2.5246%26.8949.7475兩房、89-193三房、125-168四房均價(jià)7500龍灣1號(hào)公館高層、商業(yè)2.4438%3.09.468兩房、91-128三房7900-8500半島瀾橋高層 多層3.1241.19%7.47.4籌建中開泰公館高層、板塔結(jié)合3.541%9.249.24籌建中中坤華庭高層4.040%2020籌建中塞納公館高層8.1420%9.59.588.26兩房、118.46三房江灣新城高層3.525%

51、3030籌建中項(xiàng)目總體量120萬方，分3期開發(fā)，當(dāng)前前在售三期75-143 產(chǎn)品。項(xiàng)目戶型100平以下占47.56%，100-130平占27.86%，130平占24.58%萬國城項(xiàng)目基本信息地理位置開福區(qū)福元西路199號(hào)建筑類別住宅開發(fā)商當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司代理公司別致廊、偉業(yè)顧問土地面積85529.2建筑面積1200000總套數(shù)4543套裝修狀況毛坯容積率3.0綠化率42%建筑密度物業(yè)費(fèi)1.60元/平方米月開盤時(shí)間三期2012年5月入住時(shí)間2014年6月30日萬國城戶型配比分布圖價(jià)格走勢(shì)圖萬國城在售三期產(chǎn)品75-143現(xiàn)均價(jià)6800元/，目前整體去化88.16%，單月去化160套，市場(chǎng)認(rèn)

52、可度較好一期高層二期高層三期高層、公寓萬國城戶型周正緊湊，贈(zèng)送率5-10%，公攤率18%；以全贈(zèng)送飄窗和半贈(zèng)送陽臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域戶型：130平米四房兩廳兩衛(wèi)戶型：89平米三房兩廳一衛(wèi)3.8*3.5平客廳，帶3.8*1.6平觀景陽臺(tái)3.2*3.5平主臥，帶飄窗4.2*3.6平客廳帶4.2*1.8平客廳，布局舒適3.9*5.6平主臥帶有飄窗和獨(dú)立衛(wèi)生間項(xiàng)目總體量50萬，共分4期開發(fā)，一期為高層，二期為疊墅，三期為高層，四期為15萬綜合體，其中三期高層住宅100以下占比72.83%，130-140占比12.54%,140平以上占14.63%珠江酈城項(xiàng)目基本信息地理位置芙蓉北路地鐵一號(hào)線福元路站建筑類

53、別高層、別墅開發(fā)商廣州珠江實(shí)業(yè)投資有限公司代理公司自銷土地面積32建筑面積 53.67萬總套數(shù)3648套裝修狀況精裝修容積率2.52綠化率41%公攤率17%-18%人車分流100%建筑密度 18.91%物業(yè)費(fèi)2.0元/月開盤時(shí)間2013年5月入住時(shí)間2014年10月四期大平層四期（含商業(yè)、五星級(jí)酒店、寫字樓等）一期營銷中心小學(xué)幼兒園三期二期主題公園福元西路芙蓉北路漁 業(yè) 路 高層 一 期二 期 疊墅 三 期 高層價(jià)格走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)珠江酈城在售三期高層以及二期疊墅；目前整體去化35.42%，單月去化67套，銷售均價(jià)精裝 8100元/；在區(qū)域內(nèi)屬于高價(jià)位樓盤高層價(jià)格走勢(shì)圖四

54、期大平層四期（含商業(yè)、五星級(jí)酒店、寫字樓等）一期營銷中心小學(xué)幼兒園三期二期主題公園福元西路芙蓉北路漁 業(yè) 路 四 期高層、商業(yè)、寫字樓面積段面積納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)納入網(wǎng)上銷售總面積()面積配比銷售套數(shù)銷售面積()去化率（%）戶型占比（%）價(jià)格70-8072.98-76.251381029911.16%74554353.82%16.03%792080-9087.43-87.472174.90.19%000.00%0.23%799090-10091.24-95.24874489948.64%1881719838.30%56.56%8010130-140134.28-134.451081451015

55、.72%415508.7637.97%12.54%8200170-180172.56-179.941262242824.30%25445019.84%14.63%8250合計(jì)86192310.9100.00%32832699.7635.42%100.00%8100珠江酈城戶型贈(zèng)送面積大，贈(zèng)送率為14%，多以空中花園和陽臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域，贈(zèng)送方式為半贈(zèng)送；公攤率在17%18%左右，戶型在注重實(shí)用性的同時(shí)，舒適度也較高戶型：94.7兩室兩廳一衛(wèi)空中花園設(shè)計(jì)，空間可塑性強(qiáng)雙向陽臺(tái)設(shè)計(jì)，盡享生活舒適空間戶型：177三室兩廳三衛(wèi)入戶玄關(guān)設(shè)計(jì),可換鞋、置放雨傘，保持室內(nèi)清潔雙主臥設(shè)計(jì)，給予兩代人同等私密禮

56、遇。空中花園設(shè)計(jì)，可改為娛樂室、書房等戶型方正，動(dòng)靜分區(qū)合理，舒適度較高半贈(zèng)送項(xiàng)目總體量50萬，共分3期開發(fā)，三期為高層、洋房和公寓，其中高層占比85.14%，洋房9.1%，公寓3.6%，商鋪1.9%，其中高層住宅100以下占比75%，100-130占比25%XX城項(xiàng)目基本信息地理位置開福區(qū)芙蓉北路與福元路交匯處東南角建筑類別小高層、高層、公寓、洋房、商業(yè)開發(fā)商湖南和順置業(yè)有限公司代理公司世聯(lián)、新鼎土地面積26.9萬建筑面積 50萬總套數(shù)4639套裝修狀況精裝修容積率2.52綠化率46%公攤率18%人車分流100%建筑密度24.5%物業(yè)費(fèi)2.38元/平方米月開盤時(shí)間2010年11月25日入住時(shí)

57、間2013年06月高層與洋房 一 期二 期高層、商業(yè) 三 期高層、公寓和洋房價(jià)格走勢(shì)圖面積段面積納入網(wǎng)上銷售總套數(shù)納入網(wǎng)上銷售總面積()面積配比銷售套數(shù)銷售面積()去化率（%）戶型占比（%）成交均價(jià)（元/）70-8074.945504121710.96%55041217100.00%13.99%698880-9088.33125911120729.56%125811111999.92%32.04%718390-10091.18119110859528.87%119010850499.92%30.31%7159120-130123.8393011516230.61%92711479099.68%

58、24%7099合計(jì)3930376128100.0%392537563199.87%100.0%7129數(shù)據(jù)來源于0731房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)XX城在售三期公寓以及少量洋房和高層住宅，目前整體去化99.87%，單月去化約150套，收盤均價(jià)精裝8100元/；品牌號(hào)召力強(qiáng)，去化速度快一期福元西路三期社區(qū)公園二期價(jià)格走勢(shì)圖12空中花園,可改書房臥室。主臥3.8*6m，寬闊進(jìn)深，獨(dú)立衛(wèi)生間與衣帽間相連。戶型：123三室兩廳兩衛(wèi)戶型：893室2廳1衛(wèi)主廳5.2*7m，寬闊開間，與2*3.2m景觀陽臺(tái)相連?？罩谢▓@2.9*3.4m,可改書房臥室。主3.9*7.7m，超長進(jìn)深，可自由分隔。主3.4*3.6m，帶0.

59、6*3.4m寬闊飄窗，朝北，采光效果一般。半贈(zèng)送XX城戶型周正緊湊，贈(zèng)送面積可觀，贈(zèng)送率10-14%，公攤率18%；以入戶花園和陽臺(tái)為主要贈(zèng)送區(qū)域，贈(zèng)送方式為半贈(zèng)送測(cè)繪編號(hào)用途有效面積（平方米）容積率建筑密度綠地率建筑控制高度（米）S4商業(yè)金融16923.633.040% 30% 100S2文化娛樂20789.2435% 35% S5、S12住宅18085.6528% 35% S7、S8、S10、S13住宅93800.0724% 40% 廣場(chǎng)面積基地面積的5%且大于1000平方米34萬住宅，11.3萬商業(yè)，整體容積率3.0，產(chǎn)品規(guī)劃以中高端普宅+城市洋房及寫字樓、商業(yè)街產(chǎn)品，預(yù)計(jì)14年底洋房先

60、行入市3.0中等容積率，中等規(guī)模，地塊被道路規(guī)劃切分為6塊，破壞整體性，商業(yè)體量達(dá)11.3萬，另有28畝公園用地位于地塊中心位置五礦地塊福元西板塊產(chǎn)品線豐富且去化均衡，剛需依然是板塊內(nèi)主力供銷產(chǎn)品，但是改善型產(chǎn)品價(jià)量持續(xù)走高。主打高層高品質(zhì)住宅房，面積跨度大，戶型選擇豐富，符合當(dāng)前客戶購買要求價(jià)格中小面積兩房三房產(chǎn)品為主導(dǎo)，大面積三房以上產(chǎn)品為輔價(jià)格區(qū)間段主要集中在6000-8400元/，產(chǎn)品均價(jià)為7800元/高層精裝住宅為主，內(nèi)部配套齊全客群地緣性較強(qiáng)，主要來自開福區(qū)；多由周邊公務(wù)員、教師、拆遷戶及私營業(yè)主等構(gòu)成戶型配比產(chǎn)品特征福元西板塊市場(chǎng)特征產(chǎn)品類型截留福元路項(xiàng)目客戶是為正途小結(jié)板塊競(jìng)爭