上海商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告1

1、- PAGE 32-點擊地產(chǎn).營銷機構 eq oac(,點) eq oac(,擊) eq oac(,奉) eq oac(,獻) eq oac(,必) eq oac(,屬) eq oac(,精) eq oac(,品)地址：中國福州聯(lián)系人： 聯(lián)系郵箱：上海商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析報告第一部分 經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)過二十五年的改革開放，中國經(jīng)濟已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領導人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設小康社會的宏偉藍圖，為中國經(jīng)濟的高速發(fā)展提供了強有力的保證。入世以后，中國加速了開放的步伐。2002全年國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬億元人民幣，經(jīng)濟增長率達8，進出口總額高達6

2、200億美元；實際利用外商直接投資超過500億美元，超越美國，躍居世界第一。2003年中國雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強勁的發(fā)展勢頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長，上半年經(jīng)濟仍然取得了百分之八點二的增長速度。據(jù)預測2003年中國GDP增長將超過百分之八點二的增長，2004年中國經(jīng)濟繼續(xù)向好，經(jīng)濟增長率將達到百分之八點四。中國宏觀經(jīng)濟的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠、高起點、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間?？梢灶A見的是，2005年的探月計劃，2008年的北京奧運會、2010年的上海世博會，將成為中國社會經(jīng)濟發(fā)展的一個又一個里程碑。近年來，中國的城市化運動更是方

3、興未艾。政府的大力倡導與支持，國內(nèi)外各方面專業(yè)人才的不斷匯聚，吸引了大量的海內(nèi)外資金的投入，使城市的投資環(huán)境日益改善，消費市場的巨大潛力得以不斷地被挖掘，這進一步促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展，切實地提高了廣大民眾的生活水平，保證了社會生活的繁榮與穩(wěn)定。本項目地處上海這個得天獨厚的發(fā)展環(huán)境，我們有必要對上海的經(jīng)濟發(fā)展程度、市場消費能力、商業(yè)與房地產(chǎn)發(fā)展等影響本項目未來運作的關鍵方面作一個全面、系統(tǒng)的研究。上海整體經(jīng)濟發(fā)展水平概述在90年代初浦東開發(fā)開放后，上海借助鄧小平南巡的改革之風，不僅引起全中國的注意，亦令全世界刮目相看，許多世界著名跨國公司紛紛在上海登陸，外資的強力介入和國內(nèi)企業(yè)內(nèi)力的增強為上海高

4、速穩(wěn)定經(jīng)濟的發(fā)展奠定了堅實的基礎。GDP增長率據(jù)統(tǒng)計，上海2002年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值5408.76億元，比上年增長10.9。其中全年第一產(chǎn)業(yè)比上年增長3；第二產(chǎn)業(yè)增長12.1；第三產(chǎn)業(yè)增長10。各大產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢均呈上升趨勢，上海的城市綜合服務功能將不斷提升。自1992年以來上海已連續(xù)10年保持在10%以上的增長，2002年人均GDP達5000美元，穩(wěn)居全國各省級地區(qū)之首，綜合經(jīng)濟實力已達到上中等發(fā)達國家收入水平；預計未來幾年，上海的經(jīng)濟將繼續(xù)保持這一運行態(tài)勢和速度。至2010年，上海將可能成為國內(nèi)人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)。健康的國民經(jīng)濟為房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的規(guī)模發(fā)展提供了良好的運行環(huán)境。

5、外商投資2001年底中國加入世貿(mào)組織、2003年6月簽署了內(nèi)地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排（CEPA），2008年中國北京將舉辦第25屆奧運會，2010年世博會將在上海開幕，大大加強了中國和世界的對外貿(mào)易機遇。上海充分發(fā)揮經(jīng)濟中心城市的綜合優(yōu)勢，以擴大服務貿(mào)易領域的開放為重點，向全方位、多層次、寬領域的對外開放邁進。至2003年，世界500強落戶上海的就有300家，提供了大量就業(yè)機會和具競爭力的薪資，上海已成為世界經(jīng)濟的熱點。98年以來的上海外商直接投資合同金額除99年略低外,基本保持著較穩(wěn)定的增長，2002年更是達到了105.76億美元，共計合同項目3012項。外商直接投資帶來的不僅有

6、資本，還有大量的外方工作人員，而這些長期駐滬的外方人員將會增強上海高端市場的消費力，成為未來上海房地產(chǎn)市場的潛在消費者。經(jīng)濟結構2002年經(jīng)濟結構調整繼續(xù)加快，非公有制經(jīng)濟比重持續(xù)上升。在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，公有制經(jīng)濟增加值3680.87億元，比上年增長5.7；非公有制經(jīng)濟增加值1727.89億元，增長23.9，占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上年的28.6上升到31.9。多種經(jīng)濟成分的互相補充，互相依存，充分活躍了市場，優(yōu)化了社會資源的配置，加快了發(fā)展的步伐。商業(yè)市場就是一個典型的例子。從2002年的經(jīng)濟結構分析來看，國有和集體商業(yè)企業(yè)所占的比重呈下降趨勢，而股份制和外商投資企業(yè)的比重則呈上升趨勢，經(jīng)

7、濟結構的多元化發(fā)展是適合市場需求的。結構調整打破了“大鍋飯機制”，政府調配轉化為監(jiān)督職能，由市場統(tǒng)一對資源進行配置。企業(yè)要獲得生存，必須加大技術研發(fā)力度，促進融資手段的多樣化，提高產(chǎn)品質量和創(chuàng)新能力。只有增強了市場競爭力，才能占領市場、引導消費，從而促進經(jīng)濟的良性循環(huán)。房地產(chǎn)投資1999年，上海房地產(chǎn)市場走出低谷，投資開始活躍。至2002年上海房地產(chǎn)投資已達到720億元，創(chuàng)了歷史的新高。2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資估計超過800億元。截至10月底的統(tǒng)計數(shù)字，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資已接近770億元，同比增長17.3%。再創(chuàng)歷史新高，已是不爭的事實。房地產(chǎn)投資的活躍說明了上海的市場前景廣為看好，已駛入了高

8、速發(fā)展的快車道。因此，政府實施土地供應機制的改革，并適時推出了“一城九鎮(zhèn)”發(fā)展規(guī)劃以及重大工程的配套房建設等，使上海的房地產(chǎn)市場朝著更加穩(wěn)健的方向發(fā)展。社會保障體系作為國家福利制度的社會保障體系正在逐步建立。至2002年末，上海有8.06萬家城鎮(zhèn)機關、企事業(yè)單位，共675.91萬人（包括離退休人員）加入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險。醫(yī)療保險單位參保率達到98.35。年內(nèi)還出臺了相關的規(guī)章制度，如上海市城鎮(zhèn)從事自由職業(yè)人員和個體經(jīng)濟組織業(yè)主及其從業(yè)人員基本醫(yī)療保險暫行辦法，引進人才實行上海市居住證制度暫行規(guī)定等，修改了上海市企業(yè)職工最低工資規(guī)定，完善了針對低收入者的“廉租房”方案等，這些制度的推出，促進

9、了社會的穩(wěn)定，使人民安居樂業(yè)，滿足了最基本的生活需求，同時也擴大了居民消費支出的比例。居民生活水平與消費結構收入水平目前上海市的就業(yè)情況良好，收入水平穩(wěn)定。截止2002年末，人均收入已達19743元，比上年增長9.5，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率僅為4.8%，是有統(tǒng)計資料以來最低的，甚至好于北京，達到了中等發(fā)達國家的水平。 資料來源：上海統(tǒng)計局而隨著收入水平的調整，可支配收入和消費支出也呈同比例增加趨勢，目前人均消費支出已達10464元。資料來源：上海統(tǒng)計局從消費指數(shù)來看，1998年到2000年為上海居民消費價格指數(shù)的第一輪上升周期；而從2000年開始，居民消費價格開始作橫位盤整，但波動不大。經(jīng)過一年的醞釀

10、，自2002年起，上海居民消費價格指數(shù)的第二輪升勢再次上演，表明了上海經(jīng)濟已經(jīng)受考驗，面臨新的飛躍。資料來源：上海統(tǒng)計局消費結構隨著收入的提高，消費支出的結構會發(fā)生很大的變化。根據(jù)調查，發(fā)展中國家用于食品的消費占其居民收入的50%以上；而在發(fā)達國家，食品消費的比例會銳減至10%以下，而用于文化娛樂教育的費用則會大大提高，甚至超過了50%，且越是經(jīng)濟發(fā)達的國家此比例越高。資料來源：上海統(tǒng)計局中國經(jīng)濟的發(fā)展也充分驗證了這個規(guī)律?；旧钯M用占居民收入的比例從七八十年代的40%降至目前的25%，而用于提高生活質量的文化娛樂費用比例則在近十年中增加了一倍。（諾貝爾經(jīng)濟學獎得主羅伯特.福格爾認為：到20

11、40年，人們將把4/5的時間花在閑暇上）我們也堅信這兩者之間的逆行趨勢，將隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展、居民收入的提高以及文化教育的普及而進一步擴大。從下列圖表中我們發(fā)現(xiàn)，服務類消費的比例確實在逐年上升，發(fā)展那些滿足人們在“休閑”、“知識”、“社交”和各種“自我實現(xiàn)”需要方面的娛樂、健身、教育、益智、體驗、傳播等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是勢在必行了，適時地進行消費產(chǎn)業(yè)的轉軌是目前眾多企業(yè)所迫切需要的。，企業(yè)必須從單純的產(chǎn)品供給者，轉化為蘊涵品質服務的高附加值產(chǎn)品的提供者。資料來源：上海統(tǒng)計局投資結構居民儲蓄存款持續(xù)增加，2002年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額4915.54億元，當年新增1020.48億元。其中，城鎮(zhèn)居民儲

12、蓄存款余額4662.95億元，新增987.96億元；農(nóng)村居民儲蓄存款余額252.59億元，新增32.52億元。 資料來源：上海統(tǒng)計局出現(xiàn)上述情況，一方面是因為勤儉持家的傳統(tǒng)觀念依然扎根于廣大的民眾；另一方面則是因為社會保障體系的不完善，致使中國居民在消費觀念上仍趨于保守，其每月儲蓄的金額占收入的50%以上。隨著金融產(chǎn)品的日益豐富、信貸消費（尤其是購房）的日益普及，人們逐漸接受先進的投資理財觀念，選擇多種方式進行投資，降低風險，提高收入；這又反過來促進了消費需求的增長，繁榮了經(jīng)濟，繁榮了市場。人口的增長、分布與結構人口數(shù)量2002年底，上海常住人口為1625萬人，其中戶籍人口1334萬人，外來人

13、口291萬人。自1993年開始上海人口率先在全國進入了人口自然變動負增長階段，目前已經(jīng)持續(xù)10年。截止去年年底，常住人口自然增長數(shù)為-0.9萬人，自然增長率為-0.57，戶籍人口自然增長數(shù)為-3.5萬人，自然增長率為-2.61（具體數(shù)據(jù)見下表）。人口的負增長，一方面是由于中國長期堅持實行 “計劃生育” 國策，控制了人口的增長速度，并取得了成效；另一方面是因為城市化進程的不斷推進，城市居民開始注重“優(yōu)生優(yōu)育”以及自身價值的體現(xiàn)，這進一步提高了人口質量，減少了人口數(shù)量，社會的文明程度進一步提高?！暗统錾?、低死亡、低增長”的現(xiàn)代人口再生產(chǎn)類型,已開始在上海等發(fā)展較快的地區(qū)出現(xiàn)，標志著在人口增長速率上

14、，這類地區(qū)已與世界接軌。；可以期待，在未來社會財富增長的同時，我們將有可能提高人均分配額度，從而優(yōu)化生活質量。 工作節(jié)奏的加快，工作壓力的增加，以及西方享受生活文化的入侵，使得上海年輕夫婦逐漸推遲了生育年齡，甚至出現(xiàn)了“單身貴族”以及“丁克家庭”群體。這部分群體由于收入相對較高，同時又少有家庭生活的羈絆，因此他們的收入大部分用于休閑、娛樂、投資與消費，并且不斷尋求更新奇的消費途徑，這部分群體稱得上是上海城市消費的生力軍。十三年來上海人口變動情況年份總和生育率（%）自然增長率（%）常住人口戶籍人口80年代1.3690年代0.9620000.96-1.9-1.920010.79-0.77-2.72

15、0020.77-0.57-2.61數(shù)據(jù)來源：上海市人口計劃生育統(tǒng)計報表人口分布在過去的10年里，上海在改善人口分布方面做了不少工作，但與國際水準的現(xiàn)代化大都市相比，仍有較大差距，不容樂觀。一是中心城區(qū)人口密度過高的問題遠未得到解決，浦西9個中心城區(qū)的人口密度都在1.8萬人平方公里以上，其中黃浦、盧灣、靜安三個核心城區(qū)的人口密度都超過4萬人平方公里，相當于紐約、巴黎核心城區(qū)人口密度的2倍，相當于東京的3倍。二是郊區(qū)的人口密度偏低，有些甚至僅1000人平方公里左右，相當于核心區(qū)域的四十分之一，交通及生活配套環(huán)境尚未成熟，不適宜居住。2010年將有1000萬人口遷移至外環(huán)線以外，市中心人口控制在13

16、00萬左右，對消費零售市場業(yè)態(tài)分布和設置需具有前瞻性。上海市人口分布統(tǒng)計(單位:萬人/公里)黃浦區(qū)4.63 盧灣區(qū)4.09 徐匯區(qū)1.94 長寧區(qū)1.83 靜安區(qū)4.01 普陀區(qū)1.92 閘北區(qū)2.73 虹口區(qū)3.67 楊浦區(qū)2.05 閔行區(qū)0.33 寶山區(qū)0.30 嘉定區(qū)0.16 浦東新區(qū)0.46 金山區(qū)0.10 松江區(qū)0.11 青浦區(qū)0.09 南匯縣0.11 奉賢縣0.09 崇明縣0.06 而政府已意識到平衡發(fā)展城市經(jīng)濟的重要性。 “十五”時期，上海將重點發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”，即松江新城和朱家角、安亭、高橋、浦江等9個中心鎮(zhèn)。以拉近與國際化大城市的距離，改善目前市中心人口聚集度高，、交通擁擠、

17、改造投資成本高等問題。大力發(fā)展軌道交通，加快配套建設，將城市人口居住郊區(qū)化發(fā)展成為一種人口流向的新潮流，郊區(qū)商業(yè)未來前景開闊。文化教育近10年來，上海人口文化素質整體提高，主要得益于教育事業(yè)的發(fā)展。2003年政府投入教育的財政支出為93.79億元，是1993年的8.26倍。目前上海共有50所高校，為社會輸送大量人才，僅大學生每年就約5.5 萬人。2003年上海各級各類學校在校學生207.36萬人，每萬人中接受過大學教育的為1264人，人口的文化素質在全國僅次于北京，居第二位。同時，上海還有30所成人學校和各類自考及職業(yè)化培訓機構，豐富整條教育戰(zhàn)線，建立符合城市發(fā)展的人才繼續(xù)教育體系。而從后備力

18、量來看，持續(xù)多年的高校擴招，使上海的高考升學率保持在80%以上。未來可以期待上海居民素質整體提高，這也符合上海國際化都市定位。 家庭結構傳統(tǒng)大家庭的居住模式，在六七十年代占主導地位，這主要是傳統(tǒng)價值觀念引導和政府提倡生育，在特定時期得到大多數(shù)人的認可。而政府自七十年代末期開始實施了“計劃生育”的國策，控制人口數(shù)量，城市家庭人口劇減；而隨著觀念更新和生活方式的轉變，上海已形成了二大一小的特定家庭結構。根據(jù)第五次人口普查，全市平均每個家庭的人口為2.8人，比1990年第四次人口普查的家庭戶規(guī)模減少了0.3人。 而這種三口之家的結構，將會在孩子教育投資和成人生活質量的提高投入更多的關注。政府未來的發(fā)

19、展計劃城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)“十五”發(fā)展規(guī)劃，上海確立了以“一城九鎮(zhèn)”為開發(fā)重點，大力發(fā)展軌道交通，建立城鄉(xiāng)一體化的空間發(fā)展戰(zhàn)略，打破城鄉(xiāng)、城郊和環(huán)線等傳統(tǒng)界限，引入全新的時空理念，把上海6341平方公里的空間作為一個總體來考慮。降低市中心人口密度。大量興建衛(wèi)星城鎮(zhèn)，以松江新城以及朱家角、安亭、高橋等為中心發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”計劃，同時改善生活環(huán)境，吸引人們的經(jīng)濟活動、居住活動、娛樂、休閑甚至購物向郊區(qū)城鎮(zhèn)轉移和擴散，為城市的持續(xù)發(fā)展提供廣闊空間。 加快交通軌道建設，優(yōu)化城市發(fā)展環(huán)境。建成明珠線二期、磁懸浮列車示范運營線工程等200 公里左右軌道交通，基本形成由“十字加環(huán)”和若干射線組成的軌道交通網(wǎng)。拓

20、寬改造一批內(nèi)環(huán)線內(nèi)次干道路，全面建成城市輔助環(huán)線，完善內(nèi)、外環(huán)線間聯(lián)接道路。全面建成盧浦大橋、外環(huán)線越江隧道、復興東路隧道、大連路隧道。加快建設內(nèi)外換乘樞紐，加強地面公交與軌道交通、市域交通與對外交通間的換乘銜接。軌道沿線的房產(chǎn)將興起新一輪建設高潮。優(yōu)化城市環(huán)境，符合國際化都市定位市地位。在高起點基礎上，結合市區(qū)服務業(yè)布局調整、大型公共綠地和休閑娛樂設施建設以及社區(qū)服務業(yè)發(fā)展等，建設一批地區(qū)級和社區(qū)級公共活動中心。加快內(nèi)外環(huán)線之間大型居住區(qū)建設，推動蘇州河、黃浦江親水地帶的綜合改造，優(yōu)化中心城住宅布局。加快調整黃浦江兩岸功能布局，規(guī)劃建設具有休閑、觀光旅游、航運交易、國際客運等功能的城市景觀帶

21、和都市型產(chǎn)業(yè)帶。城市的未來規(guī)劃將圍繞發(fā)展軌道交通、優(yōu)化城市環(huán)境、改善生活質量等方面進行，而這些都會為房地產(chǎn)的發(fā)展提供更多機會。 商業(yè)發(fā)展計劃根據(jù)十五計劃，至2005年上海商業(yè)增加值將達到750億元人民幣，年均增長10%；社會消費品零售總額2500億元人民幣，年均增長8%；連鎖商業(yè)銷售額達到1000億元人民幣,未來發(fā)展空間廣闊。上海的未來將建成商業(yè)的國際化“購物天堂”，這個目標對網(wǎng)點布局、專業(yè)化市場、引導消費、關注潛力需求等將提出更高要求。上海商業(yè)將重新布局：市中心商業(yè)區(qū)、區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)、專業(yè)街、新城商業(yè)中心、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)的七級劃分，體現(xiàn)上海商業(yè)多層次、多中心、集團

22、化的發(fā)展趨勢。市級商業(yè)中心利用自身的地段優(yōu)勢，提高區(qū)域的商業(yè)密集度，發(fā)展規(guī)?；a(chǎn)業(yè)，提升服務檔次；同時合理調整商業(yè)結構，展開差異化經(jīng)營，繁榮市場，濃化商業(yè)氛圍，以吸引全市范圍內(nèi)的消費群體。（如淮海路、南京路）區(qū)域商業(yè)中心以服務本區(qū)域的居民消費為主；同時結合自身特色，發(fā)展一定的集聚輻射功能的特色商業(yè)為輔。（如老西門、大柏樹地區(qū)）郊區(qū)新城配合城市規(guī)劃，建設與新城導入的人口相匹配的商業(yè)網(wǎng)點，強調功能的適用性，同時在規(guī)劃上要考慮到今后商業(yè)的可發(fā)展空間。專業(yè)街結合區(qū)域歷史文化、人文環(huán)境，創(chuàng)建出特色定位的商業(yè)群體，同時符合現(xiàn)代化消費的商業(yè)專業(yè)街。社區(qū)商業(yè)對人口規(guī)模達5萬M2以上的居住區(qū)，須創(chuàng)新思路和豐富營

23、銷模式、吸收多元化資本，以新型社區(qū)性的購物中心為主題，建設發(fā)展融合各種新型業(yè)態(tài)、各種服務功能的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)。本項目將創(chuàng)設集贏利性、品牌性、概念性、高品位為一體的新型消費理念的社區(qū)商業(yè)。上海商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展概述經(jīng)過多年的發(fā)展，上海商業(yè)在連鎖經(jīng)營、市場細分、信息增值等商業(yè)發(fā)展的核心領域，已經(jīng)與國際水平相當接近。商業(yè)市場的演化商業(yè)市場的進化過程隨著消費型態(tài)的改變，已從過去之農(nóng)業(yè)經(jīng)濟、工業(yè)經(jīng)濟、服務經(jīng)濟轉變至“體驗式經(jīng)濟”時代(Experience Economy)。下面我們分析一下各個商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展階段在生產(chǎn)行為及消費行為上呈現(xiàn)不同的型態(tài)： 農(nóng)業(yè)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上是以原料生產(chǎn)為主；消費行為則僅以自給自足為

24、原則。（開埠前）工業(yè)經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上是以商品制造為主；消費行為則強調功能性與效率。（改革開放前）服務經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上強調分工及產(chǎn)品功能；消費行為則以服務為導向。（九十年代以后）體驗經(jīng)濟：在生產(chǎn)行為上以提升服務為首，并以商品為道具；消費行為則追求感性與情境的訴求，創(chuàng)造值得消費者回憶的活動，并注重與商品的互動。 （未來發(fā)展趨勢）改革開放前受社會生產(chǎn)力所限，上海商業(yè)的運作以定額定量商品供給為主要方式，基本滿足人民生活要求，業(yè)態(tài)主要以國營的商店為主；而之后經(jīng)濟體制改革帶動了生產(chǎn)力的飛躍，眾多商品的上市，擴大了挑選余地，市場開始更多關注商品品質和消費服務。作為中國經(jīng)濟先驅的上海，在商業(yè)運營上也將與世

25、界同步，消費理念的革命性更新將使商業(yè)結構發(fā)生根本性變化，傳統(tǒng)經(jīng)濟所注重產(chǎn)品的功能強大、外型美觀、價格優(yōu)勢將進化為現(xiàn)代經(jīng)濟關注的從生活與情境出發(fā)，塑造感官體驗及思維認同，吸引消費者的注意力，改變消費行為，并為產(chǎn)品找到新的生存價值與空間。而符合該理念的“體驗式經(jīng)濟”將成為主流發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟模式。 商業(yè)規(guī)模作為中國國際名牌最密集的城市，上海目前已擁有4個黃金商圈、50條商業(yè)專業(yè)特色街、一批區(qū)域性商圈、4000多個連鎖商業(yè)網(wǎng)點、1800個超市、1100個便利店和40個大賣場，人均占有商業(yè)面積已經(jīng)與香港相當，商業(yè)市場相當繁榮。上海商業(yè)企業(yè)以加快結構調整、發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)為抓手，努力改善消費環(huán)境，擴大市場銷

26、售。2002年上海商業(yè)零售額達2035.21億元，比上年增長9.3，增長趨勢良好。商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)，Market analysis是指一個商場在經(jīng)營過程中如何確立自己的發(fā)展方向、和根據(jù)中國的實際情況所做的經(jīng)營調整。上海商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展過程漫長，受政府因素和多元化文化影響較大，形成了目前百花齊放的多種形態(tài)。（如下圖）街鋪商店商場百貨銷品茂連鎖百貨超市綜合型超市專業(yè)型超市聯(lián)鎖超市根據(jù)國家規(guī)定的產(chǎn)業(yè)劃分，商業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的批發(fā)零售類，本報告中主要涉及的是零售商業(yè)市場分析。目前劃分的零售商業(yè)業(yè)態(tài)主要是九大類別：超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店和大型購物中心，以下我們

27、對幾種主要業(yè)態(tài)進行簡要分析：大型購物中心（Shopping Mall）城郊購物中心地區(qū)性購物中心市中心購物中心社區(qū)購物中心規(guī)模（平米）22萬以上12萬以上5-25萬3-12萬擁有商店60家25-40家20-60家10-25家位置城郊城郊及其邊緣城市之間市中心住宅區(qū)或都市中輻射范圍全市以區(qū)域性為主全市以社區(qū)消費為主特點以娛樂、餐飲、服務、休閑購物為一體的綜合性購物中心。大賣場（大型綜合超市/倉儲商店）(Warehouse Store)規(guī)模：5000平方米至 2萬平方米輻射范圍：20萬人口或半徑3公里商圈特點：中低檔次、會員制、自主的購物形式超市（Super Market）規(guī)模：500平方米左右輻射范圍：每1萬人特點：連鎖性經(jīng)營，商品品種較豐富便利店（Convenience Store）規(guī)模：50-100平方米輻射范圍：約3000人或300米特點：經(jīng)營食品、副食品和日用雜貨、統(tǒng)一門店標識，多數(shù)為24小時營業(yè)，連鎖經(jīng)營百貨店（Department Store）規(guī)模：5000平方米左右輻射范圍：半徑5公里特點：規(guī)模大型化、組織集團化、經(jīng)營多元化和向新業(yè)態(tài)延伸大型專業(yè)店（Specialization Super Market）規(guī)模：2000平方米以上輻射范圍：半徑5-8公里特點：相對價格較低、專業(yè)服務、連鎖經(jīng)營各商業(yè)業(yè)態(tài)舉例超市聯(lián)華各業(yè)態(tài)都有各自所針